Рассрочка замещает ипотеку
Явным трендом на рынке недвижимости из-за дороговизны ипотеки и сокращения льгот по ней стало широкое распространение рассрочки от продавца. Но девелоперы не теряют надежд вернуть ипотеке часть утраченных позиций.
На круглом столе «Рынок недвижимости и ипотеки — 2025», организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с «Российской газетой», про рассрочку упоминали почти все участники.
Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» посетовал, что из-за отмены с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки петербургский первичный рынок жилья потерял, по разным оценкам, от 30 до 40% спроса. Чтобы не допустить обвала цен, застройщики Петербурга резко снизили запуск новых проектов. На следующий год выдано разрешений на строительство всего 900 тыс. м2. И это при том, что сдано в эксплуатацию в 2024-м году было 2,66 млн м2. «То есть понятно, что бизнес очень осторожно относится к старту новых проектов», — подчеркнул глава СРО.
Чтобы сгладить последствия серьезного падения спроса, девелоперское сообщество готовит предложения для мартовского заседания Госсовета, где, в том числе, будет вырабатываться дальнейшая стратегия развития строительного комплекса. Среди предложений - повышение с 6 до 14 лет возраста ребенка для получения семейной ипотеки. Именно этот вид ипотеки обеспечивает сегодня 35-40% всех продаж на первичном рынке жилья.
Еще одно предложение касается рассрочки от застройщика. «Эта мера начала широко применяться с момента ухода массовой семейной ипотеки, но законодательных основ до сих пор не имеет, — обрисовал ситуацию Алексей Белоусов. — Одна из задач, которая, мы надеемся, будет поддержана Госсоветом, это легализация механизма ипотеки от застройщика: то есть для девелоперов, как и для банков, недвижимость будет объектом залога».
Наталия Астахова, депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, заместитель председателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству, рассказала о законодательной инициативе по поддержке многодетных семей, покупающих жилье в рассрочку. Инициатива предлагает распространить уже действующую меру поддержки (субсидию) на покупку жилья в ипотеку по госпрограмме еще и на те случаи, когда многодетные приобретают недвижимость в рассрочку. «Поводом для такой инициативы стало обращение многодетной мамы, которая купила квартиру в рассрочку. Она рассчитывала на субсидию в 450 тысяч рублей, но выяснила, что господдержка положена только тем, кто приобрел жилье в ипотеку, — рассказывает Наталия Астахова. — Проект изменений поддержал Совет законодателей Федерального собрания, а кроме того, мы обратились к коллегам из соседних регионов: парламентарии Карелии, Коми, Вологодской, Архангельской, Мурманской, Псковской области и Ненецкого автономного округа признали нашу инициативу полезной. Мы посчитали, что дополнительные расходы федерального бюджета составят 5,6 млрд рублей».
Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости, рассказала, что продавцы апартаментов тоже предлагают покупателям рассрочку. «У нас есть разные программы для разных категорий покупателей. Хотя, имеются и некоторые ограничения по суммам: мы ограничены 214-м ФЗ, и, продавая по договорам долевого участия, должны учесть, что основная часть этого договора должна быть оплачена до ввода объекта в эксплуатацию. Стройка занимает в среднем 2-3 года, значит и покупатели должны выплатить стоимость объекта за этот период — не для всех это просто. Поэтому без возврата ипотеки с подъёмным процентом говорить о том, что мы сможем обеспечить нашим гражданам возможность приобретения любой недвижимости, наверное, сложно».
Марина Павлюкевич акцентировала внимание ещё на одной тенденции: поскольку застройщики вынуждены сокращать объём новых проектов, они стараются сдвигать их в более дорогие сегменты. Это станет ещё одним фактором, снижающим доступность жилья, если ситуация с высокой ставкой и дорогой ипотекой продлится. «Будет меньше строиться недвижимости, и она будет дороже», — спрогнозировала она.
Появившиеся у некоторых участников круглого стола предположения о том, что цены на недвижимость из-за низкого спроса могут пойти вниз, представители девелоперов сходу отвергали как полную ересь. Их железобетонный аргумент заключается в том, что все составляющие себестоимости строительства: земля, стройматериалы, энергоресурсы и рабочая сила имеют тенденцию к удорожанию, а в убыток никто из строителей работать не станет.
«Ипотека в 2025 году будет являться драйвером продаж на рынке недвижимости в целом, каким она была, в принципе, на протяжении очень долгого времени», — уверена Анастасия Трифонова, руководитель по развитию ипотечного кредитования ипотечного центра ПСБ в Санкт-Петербурге. По мнению сотрудницы банка, семейная ипотека может измениться в лучшую сторону. Пока она в портфеле ипотечных сделок ПСБ занимает 70%. «Это объемный пул, но он может быть больше, — говорит спикер ПСБ. — Снижение доли семейной ипотеки связано с ее адресностью: воспользоваться семейной ипотекой на покупку квартиры в Санкт-Петербурге могут семьи с ребенком до 6 лет (включительно), либо с ребенком-инвалидом до 18 лет. Реализация предложенных инициатив и увеличение возраста ребёнка с 6 до 14 лет позволит расширить аудиторию клиентов и потенциально увеличить продажи.
Мы прекрасно понимаем, что строительная отрасль вносит немалый вклад в экономику страны. А ипотека — это один из определяющих факторов отрасли. Например, в 2023 году 80% продаж на российском рынке недвижимости были с ипотечным кредитованием. В 2024 году стало меньше, но всё равно этот показатель около 60%. То есть это значительный пласт. Поэтому я думаю, что любые предложения будут рассматриваться, и будут находиться компромиссы, так, чтобы это всем было комфортно».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», напротив, убеждён, что в данный момент ипотеку нельзя назвать драйвером рынка недвижимости. «Когда мы говорим «ипотека», то в 9 случаев из 10 подразумеваем, что это семейная ипотека, — пояснил он. — Эта программа работает, но необходимо заплатить банку комиссионное вознаграждение за выдачу такой ипотеки. А также существенно снизился процент одобрений по таким кредитам в ряде банков. На этом фоне произошел ренессанс рассрочек, доля которых в сделках стремится к 60%. Кроме этого, вырос интерес к сделкам с трейд-ин – продажей имеющейся недвижимости в счёт покупки новой».
Сергей Софронов также сделал акцент на привлекательности инвестиций в коммерческую недвижимость, которая сейчас выигрывает у жилья по доходности. По его словам, самые популярные и понятные сегменты коммерческой недвижимости — это стритритейл и сервисные апартаменты.
Генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова рассказала, что рассрочка от продавца встречается и на вторичном рынке недвижимости. «Продавцы на вторичном рынке всё чаще соглашаются на рассрочку платежей для покупателей, — заявила она. — Такие продавцы обычно заинтересованы в быстрой реализации своей недвижимости. При этом они понимают, что высокие ставки по ипотеке (30% годовых и выше) существенно ограничивают круг потенциальных покупателей. В таких условиях рассрочка становится альтернативой для тех, кто не может сразу собрать всю сумму, но готов платить её частями. Однако условия рассрочки остаются ограниченными: максимальная сумма обычно не превышает 2 млн рублей, а срок — один год. Это связано с тем, что продавцы не хотят рисковать и брать на себя долгосрочные обязательства без гарантий».
Кроме того, продавцы гораздо легче, чем прежде, соглашаются на торг. В связи с этим Светлана Белова уверена, что вторичный рынок недвижимости именно сейчас представляет собой отличный инвестиционный продукт. Ситуация выгодна для покупателей, которые могут получить дисконт до 10% от начальной цены.
Отмена массовой льготной ипотеки действительно оказала значительное влияние на сферу недвижимости. Это связано с тем, что льготы делали покупку жилья более доступной для большинства граждан, а их отмена привела к увеличению финансовой нагрузки на потенциальных покупателей. Тем не менее, Группа Аквилон демонстрирует свою гибкость и адаптивность к новым условиям. «Мы строим комплексные жилые проекты с развитой инфраструктурой, а также разрабатываем предложения с рассрочкой платежей и гибкими условиями ипотеки. А также акцентируем внимание на качестве и энергоэффективности жилья, что становится важным критерием для покупателей.
Например, мы разработали собственный динамический калькулятор. Клиенты могут самостоятельно рассчитать индивидуальные условия рассрочки, подбирая оптимальные параметры, такие как размер первоначального взноса и срок платежа. Программа оперативно предлагает шесть разных вариантов оплаты — каждый получает персональные и комфортные условия рассрочки. Подобное новшество обеспечивает быстрый и удобный сервис, что является ключевым фактором для многих покупателей», — заключил Алексей Бушуев, коммерческий директор Группы Аквилон в Москве и Санкт-Петербурге.
Российские компании, действительно нацелившиеся на импортозамещение, начали переход на отечественное программное обеспечение задолго до введения санкций. Те, кто когда-то сделал выбор в пользу российских программных решений, смогли сегодня избежать проблем с поиском альтернативных решений и затрат на приобретение и внедрение нового ПО.
С начала года Россию покинули сразу несколько иностранных разработчиков ПО, в том числе компании, продававшие программы для BIM. Многим проектным организациям и девелоперам, которые пользовались зарубежным ПО, пришлось в спешном порядке искать замену.
По данным Минстроя РФ, с применением BIM на этапе проектирования работают до 90% крупных застройщиков, более 40% — на стадии строительства. Однако власти решили отложить введение обязательного 3D-моделирования государственных строек — пока на год. Вместе с тем Правительство РФ планирует расширение сферы применения BIM на организации, которые занимаются долевым строительством, а также введение нормы о формировании трехмерных моделей ОКС на всех этапах жизненного цикла до марта 2023 года по опциональному принципу, а после модели снова станут обязательными.
НОТИМ по просьбе Минстроя России сразу составил реестр отечественного ПО, на сайте министерства регулярно публикуется перечень разработчиков ПО.
Рекомендовано Минстроем РФ
В числе рекомендованных НОТИМ разработчиков значится компания Renga Software. Программный продукт Renga «совмещает свободное моделирование с объектным представлением строительных элементов, что позволяет продумать архитектурный облик здания, придать ему законченный внешний вид, сделать строение практичным и безопасным, удобным для жизни и работы людей». По мнению специалистов, Renga может заместить (или частично заместить) Archicad, Revit, Allplan, Tekla, VectorWorks Architect, Bentley ProStructures, MagiCAD и использоваться как в проектировании, так и в строительстве и эксплуатации.
Именно с таким продуктом сразу начала работать компания «Агропромпроект» (Калининград). «Систему Renga мы выбрали по нескольким причинам. Во-первых, привлекла доступная цена и бессрочная лицензия — в отличие от предложений зарубежного вендора. Это важно для таких небольших организаций, как наша. Во-вторых, отечественные продукты кажутся в настоящее время наиболее надежным решением в связи с курсом на импортозамещение. И, наконец, мы видим перспективы развития системы при мощной поддержке со стороны государства и непосредственно грамотных разработчиков», — комментирует директор компании «Агропромпроект» Андрей Рассказов.
Решение перейти на 3D-моделирование было связано с реорганизацией компании — чтобы повысить эффективность работы в команде, а также из-за обязательного перехода на BIM для строительства объектов госзаказа с 1 января текущего года.
Компания сначала изучила рынок программных продуктов, общалась с разработчиками и поставщиками ПО, консультировалась с коллегами. Перед приобретением ИТ-продуктов «Агропромпроект» обновил «железо» и закупил новую компьютерную технику — с учетом требований к трехмерному моделированию.
Внедрение Renga в компании началось в конце 2021 года. Обучение сотрудников проходило в процессе разработки пилотного проекта по обучающим роликам. Поддержку при освоении продукта оказали Renga Software и «АСКОН-Северо-Запад».
Проба BIM-пера
Первым проектом, на котором компания опробовала возможности Renga, стала реконструкция детского оздоровительного лагеря в Светлогорске Калининградской области. Был выполнен раздел КР с оформленными чертежами всех корпусов. Работа над разными разделами проектной документации велась параллельно. Чертежи выполнялись на основе моделей Renga, подгруженных в формате IFC. Вся документация собиралась в Pilot-BIM. В общей сложности на разработку всех разделов проектной документации потребовалось четыре месяца.
В проекте первоочередных противоаварийных мероприятий на объекте культурного наследия муниципального значения «Пивоваренный завод «Понарт» 1849 г.» в Renga были разработаны разделы АР и ВК. В настоящее время на объекте ведутся строительно-монтажные работы.
«На основе первого опыта использования Renga и Pilot-BIM мы сделали однозначный вывод об эффективности применения данных продуктов. Конечно, нельзя сказать, что не было никаких проблем. Вопросы возникают, случаются технические сбои и некоторые сложности с программными продуктами. Однако мы справляемся, в том числе при помощи технической поддержки. По мере возможностей разработчики добавляют какие-либо недостающие функции в следующие релизы системы или вносят их в дорожную карту для последующей реализации в новых версиях», — говорит Андрей Рассказов.
«Мы всегда стараемся помогать нашим пользователям, разбирая детально каждый запрос, поступающий через сервис технической поддержки sd.ascon.ru. Для нас важно добраться до истины любого пожелания, чтобы понять, какая задача кроется за той или иной просьбой, и дать правильные рекомендации. При этом все поступающие заявки остаются в нашей базе знаний и становятся основой при планировании будущих функциональных возможностей Renga», — комментирует руководитель отдела маркетинга Renga Software Максим Шибанов. Подробнее с опытом пользователей можно ознакомиться на сайте компании по ссылке.
BIM-эффект
Для компании «Агропромпроект» внедрение BIM-технологий привело к уменьшению трудозатрат, сокращению сроков проектирования и оформления документации, в том числе благодаря сокращению сроков согласования между смежными разделами, а также к слаженности совместной работы над проектами и уменьшению числа ошибок. В результате можно говорить об окупаемости вложений в BIM и увеличении прибыли компании.
Сейчас с помощью Renga компания «Агропромпроект» проектирует корпуса пансионата, жилые дома. Для создания консолидированных моделей и хранения документации по всем проектам используется Pilot-BIM. Недавно «Агропромпроект» получил лицензию на разработку проектной документации по памятникам архитектуры и теперь может вести проекты на таких объектах в роли генпроектировщика. Компания находится еще в начале пути освоения BIM-технологии, но уже готова участвовать в конкурсах с требованиями предоставления BIM-модели.
Если вы еще не знакомы с Renga, то можете протестировать систему, скачав пробную версию сайте www.rengabim.com
В рамках окружного этапа Национального конкурса профессионального мастерства «СТРОЙМАСТЕР» в Петербурге определили победителей в номинации «Лучший каменщик — 2022».
В Петербурге 25–26 мая прошел очередной окружной этап Национального конкурса профессионального мастерства «Строймастер» в номинации «Лучший каменщик — 2022». В соревнованиях приняли участие представители строительных компаний и студенты профессиональных колледжей и лицеев. Это уже 12-й конкурс за звание лучшего по данной профессии.
Напомним, конкурс «Строймастер» организован Ассоциацией «Национальное объединение строителей» и при участии Профсоюза строителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области во взаимодействии с профессиональными объединениями и при поддержке Правительства Санкт-Петербурга. Генеральным стратегическим партнером конкурса «Лучший каменщик» вновь стала компания «Главстрой Санкт-Петербург». Официальный деловой партнер — ООО «ЛСР. Стеновые материалы», предоставившее кирпичи для выполнения конкурсного задания. Бессменным оператором конкурса «Строймастер» является Петербургский строительный центр.
Главные задачи конкурса «Строймастер» — это популяризация рабочих специальностей, в том числе среди молодежи, а также формирование позитивного общественного мнения о них, привлечение внимания работодателей к необходимости повышения квалификации сотрудников.
Созидая будущее
Практический этап конкурса проходил на строительной площадке ЖК «Северная долина», застройщиком которого является компания «Главстрой Санкт-Петербург». В состязаниях приняли участие двадцать человек из городских строительных организаций и профессиональных учебных заведений. Участникам конкурса по специальному заданию необходимо было выложить кирпичную кладку. Жюри должно оценить точность и качество выполнения задания, время работы, чистоту рабочего места, технику безопасности и т. д.
Перед началом состязаний перед участниками конкурса выступили его соорганизаторы и приглашенные лица. Они пожелали всем участникам успехов и профессиональных побед.
Открывая соревнование, генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин отметил, что компания третий год подряд принимает у себя конкурс. «Это стало доброй традицией, мы активно поддерживаем данное мероприятие, так как считаем популяризацию строительных специальностей важной миссией. Сегодня мы находимся в самом масштабном проекте комплексного строительства в России. Вашими руками, уважаемые коллеги, было выложено 200 млн кирпичей. Это точная и кропотливая работа. Спасибо за ваш труд, желаю успехов».
Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Артур Сливний подчеркнул особую значимость данной строительной специальности. «Профессия, которую вы выбрали, нашим городом востребована. Комитет по строительству всегда вас будет поддерживать. Желаю всем в полной мере показать лучшие профессиональные навыки и одержать победу».
Член совета Ассоциации «Национальное объединение строителей», генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, обращаясь к конкурсантам, напомнил, что каменщик — одна из самых древних профессий человечества, вызывающая глубочайшее уважение. «Сегодня вы создаете то, на что с восхищением и гордостью будут смотреть следующие поколения, ваши дети и внуки. От всей души поздравляю каждого участника!»
Поприветствовали участников соревнований и другие представители профессионального сообщества. «Более пятнадцати лет мы проводим конкурсы для поднятия престижа рабочей профессии и роста мастерства участников. Пусть победит сильнейший», — высказал свои пожелания председатель Профсоюза работников строительства Санкт-Петербурга и Ленобласти Георгий Пара.
Директор Ассоциации «Петровское объединение строителей» Владимир Быков напомнил, что у объединения сложилась традиция — вручать специальную премию лучшему ученику, и пожелал всем конкурсантам успеха.
Начальник юридического управления Госстройнадзора Санкт-Петербурга Сергей Косенко отметил, что профессия каменщик всегда сохраняет свою актуальность и также поздравил участников конкурса с началом соревнований.
Руководитель группы по работе с проектными организациями ООО «ЛСР. Стеновые материалы» Дамир Бахтигараев подчеркнул, что для их компании, производящей и кирпич, профессия каменщика — это вдохновение для того, чтобы производить новые материалы.
Обратил внимание на зрелищность конкурса «Лучший каменщик» исполнительный директор «ЛенОблСоюзСтрой» Владимир Мозговой. Он отметил, что данный конкурс один из самых интересных, проводимых в рамках «Строймастера».
Генеральный директор «Петербургского строительного центра» Ирина Белинская выразила благодарность всем соорганизаторам конкурса, поздравила с ним его участников и в особенности молодых людей, еще обучающихся данной профессии.
Лучшие по профессии
Торжественная церемония награждения победителей конкурса «Лучший каменщик — 2022» состоялась 26 мая во Дворце труда. Перед конкурсантами с поздравлениями вновь выступили представители оргкомитета, поблагодарили за участие в нем и пожелали дальнейших профессиональных успехов в работе. Также все финалисты получили памятные подарки.
По итогам конкурса в номинации «Профи» первое место разделили между собой Олег Жизневский (Объединение «Строительный трест», ООО «СТ-Строй») и Сергей Лавренов (ЛО, Группа компаний «КВС»). Второе место заняли Евгений Азука (Группа компаний «КВС») и Алексей Громов ( ООО «ЛСР.Строительство — СЗ»). Третье место досталось Сироджу Остонову (объединение «Строительный трест», ООО «КМ-Строй») и Рамазону Абдурахманову (ООО «Мирустрой», субподрядчик ЖК «Северная долина»).
Победителем в номинации «Учащиеся» стал Алексей Шушков (СПб ГБПОУ «Колледж метростроя»). Второе место завоевали Леонид Истишенко (СПб ГБПОУ «АУГСГиП») и Эльдар Голубев (СПбГБПОУ «Индустриально-судостроительный лицей»). Третье место также у представителей данных учебных заведений: Игоря Клобукова (СПбГБПОУ «Индустриально-судостроительный лицей») и Михаила Киверина (СПб ГБПОУ «АУГСГиП»).
