Отечественный подход
Девелоперы и владельцы недвижимости постепенно возвращаются к принципам устойчивого развития, переходя на российские стандарты «зеленой» сертификации и отечественные технологии. Современные тренды эксперты обсудили на площадке конференции «Зеленая недвижимость: выгода для девелопера и потребителя».
После событий 2022 года рынок сертификации по стандартам «зеленого» строительства ощущал большой спад, и продолжался он, по словам экспертов, в течение года.
«Сейчас под конец 2024 года я вижу, что количество обращений увеличивается. В связи с переходом на российскую сертификацию рынок стабилизируется», — отмечает генеральный директор EST Group Евгений Тесля. Если говорить в цифрах, то примерно 25% участников рынка недвижимости, ранее обращавшихся за сертификацией, пожелали проверить свои здания на соответствие российскому «зеленому» ГОСТу.
Например, ожидает сертификации бизнес-центр Comcity. Ранее этот московский объект получал документы о соответствии стандартам BREEAM Excellent и обладает сертификатом LEED с оценкой Gold, а также имеет четыре «зеленые» награды.
Жилье экологического стандарта
Внимательно изучают российские экологические стандарты и крупные девелоперы. Например, ГК «Самолет» решила испытать сертификацию по «зеленому» ГОСТу на жилом комплексе «Пригород Лесное», расположенном в 15 км от Москвы. «Это один из самых массовых проектов, и именно его выбрали для того, чтобы проверить, насколько внутренние стандарты соответствуют требованиям ГОСТа», — отмечает директор по устойчивому развитию ГК «Самолет» Кира Смирнова.
А Группа компаний «Эталон» в 2022–2023 годах приняла участие в пилотном проекте Дом.рф по созданию нового ГОСТа для многоквартирных домов. «Это дало нам возможность изучить российский стандарт и понять, как его можно использовать в проектах масс-маркета, — говорит начальник отдела взаимодействия с инвесторами и устойчивого развития ГК «Эталон» Мария Бевзюк. — Мы очень трепетно относимся к устойчивому строительству и включаем в это понятие не только «зеленое» строительство, но и комфортную среду для будущих поколений, жизни, отдыха и работы».
Именно поэтому девелоперы выходят в регионы с программами комплексного развития территорий, где застройщик не только возводит жилые дома, но и создает комфортную среду: общественные пространства, зеленые скверы с объектами социальной инфраструктуры. Кроме того, застройщик продумывает пешеходные маршруты и точки притяжения внутри новых жилых кварталов, что сподвигает людей отдыхать в своем районе и пересаживаться с машин на велосипеды и самокаты.
Для участия в программе Дом.рф «Эталон» выбрал жилой комплекс комфорт-класса в Екатеринбурге, где цена «квадрата» составляла около 120 тыс. рублей. При этом ЖК удалось доказать соответствие критериям устойчивого строительства. Более дорогостоящие решения в части водо- и энергоэффективности девелопер применил в московском жилом комплексе «Серебряный фонтан», где удалось интегрировать систему приточно-вытяжной вентиляции.
Разница в понимании
Присутствующий на мероприятии председатель совета по экологическому развитию RUGBC Гай Александр Имз поддержал решение застройщика об использовании приточно-вытяжной вентиляции, указывая, что микроклимат в помещении — один из самых важных параметров, так как человек проводит внутри помещений около 90% своего времени, и очень важно поддерживать его работоспособность на высоком уровне. При этом открывать форточку для проветривания — неправильно, ведь так в атмосферу попадает углекислый газ, что наносит вред окружающей среде.
Впрочем, у российских экспертов на этот счет — иное мнение. Напомним, в октябре на полях XI Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге дизайнер Артемий Лебедев предложил Минстрою обращать больше внимания на обустройство комфортного жилья при проектировании и вернуть форточки. «Мы можем сколько угодно обсуждать плотность застройки, озеленение, комфорт, детские сады, парикмахерские на первом этаже... Это все очень нужно и классно, но после этого мы заходим к себе в квартиру, которую только что построили, и у нас в этой квартире стоит окно пластиковое, в котором нет форточки. Нам, конечно же, скажут маркетологи: “А мы вам сделали микропроветривание — смотрите, вот щель инновационная из нее”. Воздух заходит к нам в квартиру, но это не источник свежего воздуха. Потому что самый лучший воздух, который есть, — это воздух на улице. <…> А мы себя загоняем в квартиры, в которых эта базовая потребность отсутствует», — считает дизайнер.
В ответ на это заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Ломакин отметил, что, возможно, в некоторых вопросах действительно можно вернуться к старому образу жизни. Кроме того, по словам чиновника, покупателям квартир стало важным наличие благоустроенных дворов и парковых территорий, культурных, спортивных и образовательных объектов в шаговой доступности — всего, что создает комфортную среду для жизни и воспитания детей.
Главное — цена
Об изменении во взглядах на комфортное жилье говорят и результаты исследований ведущих девелоперов. «Если в 2020 году наличие зеленой зоны вблизи интересовало 13% клиентов, то сейчас — 87%. Экологическая обстановка в районе в 2020-м волновала 6%, в 2022-м — 25%, а сейчас — 84%. Мы понимаем, что изменяется общее поле», — указала Кира Смирнова.
Но в первую очередь подавляющее число покупателей жилья интересует стоимость квартиры и транспортная доступность. Именно поэтому девелоперы опасаются массово использовать капиталоемкие решения и оттолкнуть покупателей.
«Решения зеленой кровли и других дорогостоящих зарубежных систем удорожают стоимость квадратного метра, поэтому в масс-маркете их использовать достаточно проблематично, — поясняет Мария Бевзюк. — Мы живем в турбулентном состоянии при высоких ключевых ставках, поэтому основной вызов — финансовый. И если мы говорим об энергоэффективных решениях, то они удорожают строительство, и не всегда покупатель готов платить, потому что часть этих затрат мы закладываем в стоимость».
Ситуацию могла бы поправить поддержка государства, но широкого набора инструментов для субсидирования и финансирования зеленого строительства сегодня нет. Только Дом.рф в ряде регионов предлагает льготное финансирование на этапе старта и субсидирует ставку на 2–4% п. п. на тот момент, пока она еще привязана к «ключу».
Несмотря на это, некоторые застройщики применяют отечественные разработки в части «зеленого» строительства. Например, ГК «Кортрос» оборудовала солнечными батареями фасады нескольких своих жилых комплексов в различных регионах России. Так, в столице кремниевые панели можно увидеть на стенах жилого дома Headliner, расположенного напротив «Москва-Сити», и сейчас идет установка оборудования на здании одноименного общественного центра. Смонтировано оборудование в Екатеринбурге в ЖК «Олимпика», а в Уфе инновационное решение использовано при возведении ЖК «Умный дом Гелиос». Помимо этого, солнечные станции работают и на фасадах коммерческих объектов — Сберсити, центрального офиса Россельхозбанка и здании компании «Сибур».
«У всех — разные архитектурные решения, но возможно замещение до 10–15% от всего энергопотребления здания, а с точки зрения домовых нужд — до 30–40%. Это реальная экономия для людей, которые приобретают квадратный метр в этом доме», — говорит директор департамента продаж России и СНГ «Юнигрин энерджи» Александр Маслов, добавляя, что максимальный эффект от работы российских солнечных батарей достигается в Чите.
С вниманием к окружающей среде
Тем временем в России продолжают изучать возможности деревянных конструкций из CLT-панелей. Совместно с Министерством строительства России и МЧС прошел ряд раундов испытаний на огнестойкость. На полигоне в Оренбурге были построены несколько домов, и проходил процесс их сжигания. Специалисты изучали скорость распространения и степень огнестойкости. Огонь не распространялся дальше источника пожара, что доказало соответствие подобных конструкций нормам (класс пожарной безопасности К0 [45]).
Сейчас идет процесс подготовки поправок в нормативную базу. А в будущем дома из деревянных CLT-панелей на облегченных фундаментах планируют возводить в северных широтах при реализации мастер-планов в опорных городах Арктики и по пути следования Северного морского пути. Помимо этого, производители опытным путем доказали устойчивость конструкции в Байкальске при сейсмической активности. Это открывает перспективы для массового строительства домов по данной технологии на территории Дальнего Востока. Также рассматривается возможность возведения объектов общественного и социального назначений. «Там нужно строить здания без нарушения экологии среды, и CLT — одно из лучших решений, — обращает внимание коммерческий директор по технологии CLT в BN Group Кирилл Конов (BN Group и Segesha Group входят в АФК “Система”. — Примеч. ред.). — Дерево является энергоэффективным материалом и продолжает поглощать углекислый газ даже в процессе эксплуатации готовых домов».
В Европе и других зарубежных странах данная технология подходит под стандарты экологичности и сейчас находится на пике популярности. «Есть огромное будущее не только для внутреннего развития, но и для экспорта, потому что в России лесов много, а труд и энергия не так дороги», — говорит Гай Александр Имз.
Впрочем, интерес к данной технологии существует и в дружественных странах. По словам Кирилла Конова, возможности сотрудничества обсуждаются со странами — членами БРИКС и СНГ, а именно: с Азербайджаном, Узбекистаном, Бразилией и Индией.
Одной из проблем, которую в полной мере обнажила пандемия коронавируса, стала кадровая зависимость российской строительной отрасли от трудовых мигрантов. Ограничение на въезд в страну вызвало немало сложностей на стройплощадках.
«Требуются на работу»
После прихода пандемии в Россию Правительство РФ издало Распоряжение № 635-р от 16 марта 2020 года «О временном ограничении въезда в РФ иностранных граждан…». Поскольку активный строительный сезон в это время еще не начался, а многие трудовые мигранты на зиму уехали на родину, строительная отрасль быстро столкнулась с нехваткой кадров, особенно среди рабочих профессий.
«В 2020 году в нашей компании, как и во многих других в строительном секторе, наблюдался дефицит трудового ресурса. Отток рабочей силы из числа приезжих из других регионов РФ и стран ближнего зарубежья несколько осложнил ситуацию с подбором кадров рабочих специальностей, в частности, монолитчиков, кровельщиков и каменщиков», — рассказывает заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест» Андрей Паньков.
С ним соглашается генеральный директор «Строй крафт» Николай Большаков. «До принятия мер по ограничению въезда на территорию РФ иностранных граждан в связи с распространением коронавирусной инфекции мы не испытывала нехватки рабочих строительных специальностей. Дефицит трудовых мигрантов образовывался по мере развития компании, увеличения объемов строительства в период ограничительных мер и достиг своего пика к последнему кварталу 2020 года», — отмечает он.
В итоге застройщики выкручивались как могли. Главным образом, конечно, путем найма на работу россиян с предложением большей заработной платы. «Надо отметить, что за последний год ожидания по заработной плате у подсобных рабочих выросли минимум на 30%», — констатирует вице-президент ГК Springald Виталий Никифоровский.
Как бы то ни было, большинство компаний так или иначе справились с проблемой. Об этом свидетельствуют в целом неплохие итоги прошлого года как в Петербурге и Ленобласти, так и в России в целом. «Возникшие в прошлом году проблемы привели к необходимости выработки дополнительных мер по привлечению трудовых ресурсов. С начала 2021 года ситуация на рынке труда для нашей компании стабилизировалась и дефицита квалифицированных кадров мы не ощущаем», — отмечает Андрей Паньков.
Тем не менее для многих вопрос сохраняет актуальность. «Мы живем сегодня в условиях режима ограничений на завоз иностранной рабочей силы на российские стройки. Скорее всего, ограничения будут действовать до осени, может, и далее, до конца года», — говорит координатор Ассоциации НОСТРОЙ по Петербургу, президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров.
Уровень дефицита
Вопрос о том, сколько именно трудовых мигрантов не хватает сегодня России, остается открытым. Дело в том, что из общего числа въехавших в РФ из основных стран-доноров рабочей силы (прежде всего — Узбекистан, Таджикистан и Киргизия) сложно вычленить приехавших на заработки. А из них — тех, кто будет работать именно на стройке.
Это положение хорошо иллюстрируют цифры Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленобласти, которые приводит заместитель директора СПб ГАУ «Центр трудовых ресурсов» Лидия Ефимова. «Если по итогам доковидного 2019 года при въезде через пункты пропуска, находящиеся на территории Петербурга, в качестве цели визита работу назвали 360 тыс. человек, то в 2020-м — только около 70 тыс. — на 81% меньше. В то же время в прошлом году оформлено 163,8 тыс. патентов на работу, что меньше чем в 2019-м всего на 32%», — отмечает она.
По оценке вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, курирующего строительную отрасль, дефицит трудовых мигрантов в целом по стране может достигать 1,5–2 млн человек. Московские власти говорили о нехватке в столичном Стройкомплексе как минимум 20 тыс. работников.
«Мы попросили Союз строительных организаций собрать информацию от крупных застройщиков, работающих в регионе, сколько человек им требуется для соблюдения графиков работ на начатых и планируемых объектах в этом году. По данным компаний, им необходимо свыше 15 тыс. человек. Мы также запросили подрядчиков на строительстве социальных объектов», — рассказывает заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Алгоритм задан
Многочисленные просьбы российских компаний обеспечить хоть какой-то механизм допуска трудовых мигрантов на стройки после январского поручения Президента России Владимира Путина были услышаны в Правительстве РФ. «Оно выпустило Распоряжение № 372-р от 16 февраля 2021 года, на основании которого был разработан четкий алгоритм привлечения иностранных рабочих, и он уже приносит первые результаты в Петербурге и в Ленобласти», — отмечает Александр Вахмистров.
Однако для того, чтобы работодатель мог воспользоваться утвержденным алгоритмом, ему требуется соответствовать определенному набору требований и выполнить ряд условий. Во-первых, необходимо подтвердить статус крупной компании с устойчивыми финансовыми возможностями: штат — более 250 сотрудников, а годовая выручка — свыше 2 млрд рублей. Во-вторых, застройщик не должен иметь долгов по зарплате и налогам. Кроме того, он обязуется взять на себя ответственность по обеспечению сотрудников жильем с учетом действующих санитарно-эпидемиологических норм и оформить их на работу официально. А после завершения проекта принимающая компания обязана организовать выезд рабочих в страну постоянного проживания. Это только основные требования, хотя существует и ряд второстепенных.
Помимо этого, каждый застройщик должен пройти ряд процедур. Надо утвердить свой запрос на рабочую силу в межведомственных комиссиях региональных органов власти, после чего он направляется в Минтруда РФ (оттуда информация идет в Минцифры РФ). После согласования с ним, а также органами внутренних дел, которые оформляют приглашения на въезд, можно браться за поиск рабочей силы. Затем работодатели формируют поименный список нанимаемых работников. А местные органы власти — информируют Оперштаб, Минтранс РФ, Росавиацию о готовности организовать вылет. Потом идет проверка меддокументов, наличие отрицательных тестов на ковид и пр. Наконец, по прибытии в Россию перед началом работы обязателен 14-дневный карантин. Это механизм в самых общих чертах. Полное описание заняло бы объем примерно во всю эту статью.
Алгоритм этот оценивается по-разному. «Разработан понятный механизм по привлечению мигрантов, люди уже пользуются им, и мигранты приезжают на стройки. Мы видим, что решение этого вопроса зависит от многих факторов, не в последнюю очередь — санитарно-эпидемиологической обстановки. Поэтому мы с пониманием относимся к предпринимаемым мерам», — отмечает Михаил Москвин.
Глава Комитета по труду и занятости населения Петербурга Дмитрий Чернейко считает, что это, безусловно, позитивный шаг. «Это, может быть, несколько осложняет процесс, но, с другой стороны, мы, наконец, по-настоящему переходим к тому, что можно назвать организованным набором иностранной рабочей силы. И теперь те, кто везет сюда работников, — за них и отвечают», — говорит он, обещая, что «вставлять палки в колеса» при согласовании лимитов привлечения трудовых мигрантов никто не будет.
Сами строители просят, с одной стороны, снизить планки «финансовой устойчивости», чтобы привлекать иностранных работников могли не только самые крупные компании, а с другой — упростить алгоритм в целом.
«Несмотря на возникшие у строительных компаний сложности мы, наконец, начали осваивать так называемый "организованный набор", предполагающий полноценную ответственность тех, кто завозит иностранных граждан, за благополучное пребывание здесь их работников. На сегодняшний день в Петербурге разрешение на ввоз мигрантов получило пять организаций. Это крупные компании, и я уверен, что идея начинать обкатку алгоритма именно с самых больших холдингов верна. В то же время мы понимаем, что механизм требует корректировки и уточнений, поэтому такая работа будет продолжаться. При этом хочу отметить, что запускать процесс подготовки документов к завозу так необходимых многим рабочих рук лучше начинать сейчас, не дожидаясь послаблений требований к работодателю», — говорит Александр Вахмистров.
По мнению Николая Большакова, утвержденный алгоритм незначительно стабилизировал положение компании в части возможности привлечения трудовых мигрантов. «Предложенный порядок является "нововведением", и на начальном этапе его применения требует чрезмерных временных и организационных затрат. Надеемся, что по мере его использования он будет доработан властями и поможет решить проблему нехватки трудовых мигрантов в строительной отрасли», — отмечает он.
Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова обращает внимание на то, что выполнение предъявленных требований влечет дополнительные финансовые затраты, и весьма немалые. «Среди них — оплата дороги рабочим-иностранцам туда и обратно, соблюдение всех карантинным мер и прочее. А все это увеличивает себестоимость строительства, ведет к очередному росту цен на недвижимость и, в конечном итоге, ударит по карману покупателей», — прогнозирует она.
Ключевая проблема
Эксперты единодушно отмечают, что идеальным решением кадрового вопроса может стать только привлечение на стройплощадку россиян. «Восполнение дефицита рабочих строительных специальностей является сложным процессом в виду "непрестижности" профессий рабочих строительных специальностей среди граждан РФ», — констатирует Николай Большаков.
Примечательно, что ситуацию не меняет даже увеличение оплаты труда. «Зарплаты рабочих поднялись из-за дефицита где-то на 50%, а где-то — в два раза. Но, даже платя в два раза большую зарплату, собрать людей крайне сложно», — признает Марат Хуснуллин.
По мнению Надежды Калашниковой, для решения кадровой проблемы на стройках в первую очередь нужно повышать привлекательность рабочих специальностей в глазах россиян. «Также бывает, что у человека есть желание — но нет необходимых навыков. Да, сейчас Правительство планирует создать учебные центры по кадровой подготовке и переподготовке специалистов. Но сработает эта мера только в довольно долгой перспективе: на рынок труда выпускники подобных центров смогут выйти не раньше, чем через 2–3 года. Поэтому сегодняшнюю проблему это вряд ли решит. Потому пока основным вариантом остается привлечение иностранных наемных рабочих», — отмечает она.
Николай Большаков считает, что сейчас для решения проблемы необходимо отменить наложенные ранее ограничения с переводом части процедур касательно уведомления принимающей стороной о прибытии иностранного гражданина, о заключении и расторжении трудовых и гражданско-правовых договоров в цифровой формат.
«Без трудовых мигрантов не обойтись — это факт. В свое время, при строительстве "Газпром-Арены", была поставлена амбициозная задача по максимуму привлечь на стройку петербуржцев. Три месяца на всех станциях метро висели объявления о наборе рабочих. В итоге не набрали и двадцати человек! Причем заработная плата предлагалась более чем конкурентная. Пора прекратить заниматься популизмом и строить искусственные преграды. Необходимо открыть границы для рабочих. Если люди умеют и хотят работать — зачем вводить какие-то нелепые ограничения? Система патентов вполне жизнеспособна, вакцина от КОВИДа вполне действенна, все исходные данные для успешного решения проблемы — налицо», — заключает Виталий Никифоровский.
Запятая после слова «платить» автоматически сделала строительство в столице дороже. Что теперь делать девелоперам? Разговор на эту актуальную тему состоялся в прямом эфире авторской серии «О недвижимости доступно», прошедшем 15 апреля 2021 г. На вопросы Дмитрия Желнина, управляющего партнера «Митсан Консалтинг», подробно ответил приглашённый эксперт Андрей Большаков (компания Bolshakov&Partners).
Раскрывая тему, поясним: согласно Постановлению правительства Москвы № 2019, плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли теперь стала в разы больше. Такие корректировки могут негативно повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, увеличив их стоимость. Пострадает в конечном счёте потребитель — ведь ВРИ земельного участка является одним из наиболее значимых факторов в и без того нелёгкой девелоперской деятельности.
Почему застройщикам может понадобиться смена ВРИ? Потому что именно ВРИ устанавливает, что такое хорошо и что такое плохо. Иными словами, от ВРИ зависит, что можно строить, а что — нет. Московские власти приняли решение брать плату с арендаторов и собственников земельных участков, намеревающихся изменить вид разрешённого использования земли. Как теперь с этим жить инвесторам?
Простой пример: у вас в собственности заброшенный завод. Наконец вас осеняет — а построю-ка я на этой территории жилой комплекс! Но в договоре чёрным по белому прописана цель предоставления участка — «эксплуатация зданий завода». Даже если в Правилах землепользования и застройки города предусмотрена возможность строительства жилья на этом месте, рано бежать нанимать прораба и закупать стройматериалы. Начать придётся со смены ВРИ — в вашем случае с «эксплуатации зданий завода» на «строительство жилого комплекса». Потому что ваш текущий ВРИ, увы, не соответствует планируемому.
Такие административные процедуры, подтверждает Андрей Большаков, — мощный ресурс для пополнения городского бюджета. Достаточно сказать, что, по самым минимальным подсчётам, в 2019 году это принесло Москве 19 млрд рублей. Но аппетит приходит во время еды: известно, что на 2021 год в планах московских властей заработать на этом не меньше 30 млрд.
В каких случаях нужно платить за смену ВРИ? В подавляющем большинстве случаев, разъясняет наш эксперт, это касается только строительства жилья — самой экономически востребованной и эффективной истории. При этом есть своего рода сегрегация: для так называемой «основной» Москвы ставка за смену ВРИ увеличена в два раза, для новой Москвы — до 8 раз (!).
Справедливо ли взимание платы за смену ВРИ? Логика авторов постановления такова: изначально земля была городская. Потом оказалась в частной собственности. Продажа осуществлялась по заниженной стоимости — 20% от кадастровой. В договорах прописывалось условие «продаётся без права застройки». Теперь дела обстоят так: хотите что-то построить — доплатите за смену ВРИ. «Так что всё вполне законно», — резюмирует Андрей Большаков.
Сколько времени уходит на замену ВРИ? «Мы тебя не больно зарежем» — как бы говорят нам власти. Если серьёзно, то не более 3-х месяцев. Что для этого понадобится? Получить к договору дополнительное соглашение о праве строить жильё. Большаков делится лайфхаком: чтобы не затягивать строительство, лучше всего подходить к смене ВРИ с уже прошедшим экспертизу проектом. Получить разрешение на строительство, пока не сменил ВРИ, нельзя. На заметку: платёж за смену ВРИ — всегда сумма более чем серьёзная. Поэтому здесь любезно предоставляется рассрочка.
Как оптимизировать свои расходы, если встал вопрос о замене ВРИ? «Город не такой жёсткий коммерсант, который просто пытается навариться на застройщиках», — говорит Большаков. По его словам, есть много вариантов, когда инвестор может рассчитать на довольно существенные преференции. Например, при расчёте платежа за ВРИ могут быть учтены инвестиции в МПТ — «места приложения труда».
Если помимо жилых комплексов строятся офисные здания, объекты социальной инфраструктуры, можно добиться существенной экономии. Крупные московские застройщики идут по этому пути — уже есть реальные кейсы.
Важный нюанс: вы не можете получить экономию, не построив ничего. Хорошей страховкой от таких рисков для города является такой документ, как банковская гарантия. Если вы идёте по этому пути, нужно выполнить все заявленные обязательства — и тогда можно рассчитывать на преференции.
….Хотите построить что-то в Москве — помните, что для этого наверняка придётся менять ВРИ. За деньги. Но законом предусмотрены уникальные и вполне справедливые механизмы её оптимизации. Важно только уметь этим воспользоваться.