Отечественный подход
Девелоперы и владельцы недвижимости постепенно возвращаются к принципам устойчивого развития, переходя на российские стандарты «зеленой» сертификации и отечественные технологии. Современные тренды эксперты обсудили на площадке конференции «Зеленая недвижимость: выгода для девелопера и потребителя».
После событий 2022 года рынок сертификации по стандартам «зеленого» строительства ощущал большой спад, и продолжался он, по словам экспертов, в течение года.
«Сейчас под конец 2024 года я вижу, что количество обращений увеличивается. В связи с переходом на российскую сертификацию рынок стабилизируется», — отмечает генеральный директор EST Group Евгений Тесля. Если говорить в цифрах, то примерно 25% участников рынка недвижимости, ранее обращавшихся за сертификацией, пожелали проверить свои здания на соответствие российскому «зеленому» ГОСТу.
Например, ожидает сертификации бизнес-центр Comcity. Ранее этот московский объект получал документы о соответствии стандартам BREEAM Excellent и обладает сертификатом LEED с оценкой Gold, а также имеет четыре «зеленые» награды.
Жилье экологического стандарта
Внимательно изучают российские экологические стандарты и крупные девелоперы. Например, ГК «Самолет» решила испытать сертификацию по «зеленому» ГОСТу на жилом комплексе «Пригород Лесное», расположенном в 15 км от Москвы. «Это один из самых массовых проектов, и именно его выбрали для того, чтобы проверить, насколько внутренние стандарты соответствуют требованиям ГОСТа», — отмечает директор по устойчивому развитию ГК «Самолет» Кира Смирнова.
А Группа компаний «Эталон» в 2022–2023 годах приняла участие в пилотном проекте Дом.рф по созданию нового ГОСТа для многоквартирных домов. «Это дало нам возможность изучить российский стандарт и понять, как его можно использовать в проектах масс-маркета, — говорит начальник отдела взаимодействия с инвесторами и устойчивого развития ГК «Эталон» Мария Бевзюк. — Мы очень трепетно относимся к устойчивому строительству и включаем в это понятие не только «зеленое» строительство, но и комфортную среду для будущих поколений, жизни, отдыха и работы».
Именно поэтому девелоперы выходят в регионы с программами комплексного развития территорий, где застройщик не только возводит жилые дома, но и создает комфортную среду: общественные пространства, зеленые скверы с объектами социальной инфраструктуры. Кроме того, застройщик продумывает пешеходные маршруты и точки притяжения внутри новых жилых кварталов, что сподвигает людей отдыхать в своем районе и пересаживаться с машин на велосипеды и самокаты.
Для участия в программе Дом.рф «Эталон» выбрал жилой комплекс комфорт-класса в Екатеринбурге, где цена «квадрата» составляла около 120 тыс. рублей. При этом ЖК удалось доказать соответствие критериям устойчивого строительства. Более дорогостоящие решения в части водо- и энергоэффективности девелопер применил в московском жилом комплексе «Серебряный фонтан», где удалось интегрировать систему приточно-вытяжной вентиляции.
Разница в понимании
Присутствующий на мероприятии председатель совета по экологическому развитию RUGBC Гай Александр Имз поддержал решение застройщика об использовании приточно-вытяжной вентиляции, указывая, что микроклимат в помещении — один из самых важных параметров, так как человек проводит внутри помещений около 90% своего времени, и очень важно поддерживать его работоспособность на высоком уровне. При этом открывать форточку для проветривания — неправильно, ведь так в атмосферу попадает углекислый газ, что наносит вред окружающей среде.
Впрочем, у российских экспертов на этот счет — иное мнение. Напомним, в октябре на полях XI Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге дизайнер Артемий Лебедев предложил Минстрою обращать больше внимания на обустройство комфортного жилья при проектировании и вернуть форточки. «Мы можем сколько угодно обсуждать плотность застройки, озеленение, комфорт, детские сады, парикмахерские на первом этаже... Это все очень нужно и классно, но после этого мы заходим к себе в квартиру, которую только что построили, и у нас в этой квартире стоит окно пластиковое, в котором нет форточки. Нам, конечно же, скажут маркетологи: “А мы вам сделали микропроветривание — смотрите, вот щель инновационная из нее”. Воздух заходит к нам в квартиру, но это не источник свежего воздуха. Потому что самый лучший воздух, который есть, — это воздух на улице. <…> А мы себя загоняем в квартиры, в которых эта базовая потребность отсутствует», — считает дизайнер.
В ответ на это заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Ломакин отметил, что, возможно, в некоторых вопросах действительно можно вернуться к старому образу жизни. Кроме того, по словам чиновника, покупателям квартир стало важным наличие благоустроенных дворов и парковых территорий, культурных, спортивных и образовательных объектов в шаговой доступности — всего, что создает комфортную среду для жизни и воспитания детей.
Главное — цена
Об изменении во взглядах на комфортное жилье говорят и результаты исследований ведущих девелоперов. «Если в 2020 году наличие зеленой зоны вблизи интересовало 13% клиентов, то сейчас — 87%. Экологическая обстановка в районе в 2020-м волновала 6%, в 2022-м — 25%, а сейчас — 84%. Мы понимаем, что изменяется общее поле», — указала Кира Смирнова.
Но в первую очередь подавляющее число покупателей жилья интересует стоимость квартиры и транспортная доступность. Именно поэтому девелоперы опасаются массово использовать капиталоемкие решения и оттолкнуть покупателей.
«Решения зеленой кровли и других дорогостоящих зарубежных систем удорожают стоимость квадратного метра, поэтому в масс-маркете их использовать достаточно проблематично, — поясняет Мария Бевзюк. — Мы живем в турбулентном состоянии при высоких ключевых ставках, поэтому основной вызов — финансовый. И если мы говорим об энергоэффективных решениях, то они удорожают строительство, и не всегда покупатель готов платить, потому что часть этих затрат мы закладываем в стоимость».
Ситуацию могла бы поправить поддержка государства, но широкого набора инструментов для субсидирования и финансирования зеленого строительства сегодня нет. Только Дом.рф в ряде регионов предлагает льготное финансирование на этапе старта и субсидирует ставку на 2–4% п. п. на тот момент, пока она еще привязана к «ключу».
Несмотря на это, некоторые застройщики применяют отечественные разработки в части «зеленого» строительства. Например, ГК «Кортрос» оборудовала солнечными батареями фасады нескольких своих жилых комплексов в различных регионах России. Так, в столице кремниевые панели можно увидеть на стенах жилого дома Headliner, расположенного напротив «Москва-Сити», и сейчас идет установка оборудования на здании одноименного общественного центра. Смонтировано оборудование в Екатеринбурге в ЖК «Олимпика», а в Уфе инновационное решение использовано при возведении ЖК «Умный дом Гелиос». Помимо этого, солнечные станции работают и на фасадах коммерческих объектов — Сберсити, центрального офиса Россельхозбанка и здании компании «Сибур».
«У всех — разные архитектурные решения, но возможно замещение до 10–15% от всего энергопотребления здания, а с точки зрения домовых нужд — до 30–40%. Это реальная экономия для людей, которые приобретают квадратный метр в этом доме», — говорит директор департамента продаж России и СНГ «Юнигрин энерджи» Александр Маслов, добавляя, что максимальный эффект от работы российских солнечных батарей достигается в Чите.
С вниманием к окружающей среде
Тем временем в России продолжают изучать возможности деревянных конструкций из CLT-панелей. Совместно с Министерством строительства России и МЧС прошел ряд раундов испытаний на огнестойкость. На полигоне в Оренбурге были построены несколько домов, и проходил процесс их сжигания. Специалисты изучали скорость распространения и степень огнестойкости. Огонь не распространялся дальше источника пожара, что доказало соответствие подобных конструкций нормам (класс пожарной безопасности К0 [45]).
Сейчас идет процесс подготовки поправок в нормативную базу. А в будущем дома из деревянных CLT-панелей на облегченных фундаментах планируют возводить в северных широтах при реализации мастер-планов в опорных городах Арктики и по пути следования Северного морского пути. Помимо этого, производители опытным путем доказали устойчивость конструкции в Байкальске при сейсмической активности. Это открывает перспективы для массового строительства домов по данной технологии на территории Дальнего Востока. Также рассматривается возможность возведения объектов общественного и социального назначений. «Там нужно строить здания без нарушения экологии среды, и CLT — одно из лучших решений, — обращает внимание коммерческий директор по технологии CLT в BN Group Кирилл Конов (BN Group и Segesha Group входят в АФК “Система”. — Примеч. ред.). — Дерево является энергоэффективным материалом и продолжает поглощать углекислый газ даже в процессе эксплуатации готовых домов».
В Европе и других зарубежных странах данная технология подходит под стандарты экологичности и сейчас находится на пике популярности. «Есть огромное будущее не только для внутреннего развития, но и для экспорта, потому что в России лесов много, а труд и энергия не так дороги», — говорит Гай Александр Имз.
Впрочем, интерес к данной технологии существует и в дружественных странах. По словам Кирилла Конова, возможности сотрудничества обсуждаются со странами — членами БРИКС и СНГ, а именно: с Азербайджаном, Узбекистаном, Бразилией и Индией.
ХХ съезд строителей Северной столицы прошел 8 декабря 2022 года. С основным докладом выступил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко, который подвел итоги года и поделился перспективными планами по строительству в регионе. Участники съезда заострили внимание на различных аспектах развития отрасли.
Отраслевым достижениям и задачам в масштабах страны посвятил свое выступление президент Российского Союза строителей Владимир Яковлев; о ситуации в строительном комплексе Ленобласти рассказал заместитель председателя правительства региона Евгений Барановский; с приветственным словом выступил гость съезда вице-президент Российского Союза строителей в Нижегородской области Михаил Иванов; к консолидации усилий профессионального сообщества призвал председатель Совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Федор Туркин; экономических проблем стройкомплекса Санкт-Петербурга коснулся вице-президент и директор «Союзпетростроя» Лев Каплан; возможности высшей школы для строительных компаний представила проректор СПбГАСУ Светлана Головина.
Строительство в Санкт-Петербурге в 2022 году — по материалам доклада Н. В. Линченко
Плановый показатель по вводу жилья в городе в уходящем году, согласованный с Минстроем РФ, — 3 млн 415 тыс. кв. м — уже выполнен на 90% и будет немного превышен.
В социальной сфере в рамках адресной инвестиционной программы будет до конца года возведено три объекта: корпус отделения экстренной медицинской помощи НИИ СП им. И. И. Джанелидзе, отделение скорой помощи на 20 бригад на ул. Крыленко, региональный сосудистый центр Александровской больницы на 335 коек. За счет бюджета города планируется построить 23 соцобъекта (7 уже сданы в эксплуатацию), в том числе 5 школ, 4 детсада, 3 учреждения здравоохранения. С привлечением инвестиций строится 28 объектов (21 уже введен), включая 18 детсадов, 5 школ и один совмещенный объект образования.
Что касается дальнейших перспектив социального строительства, то, согласно решениям Градостроительной комиссии, планируется возведение 49 детских садов в общей сложности на 10 530 мест, 31 школы на 24 205 мест, 7 поликлиник на 1600 посещений в смену и 37 помещений для кабинетов врача общей практики ориентировочной площадью более 19,5 тыс. кв. м. Будет построено новое здание детской больницы № 1 на Авангардной улице.
Ведется большая работа на объектах, представляющих культурную ценность. В уходящем году началась реставрация фасадов 35 МКД, признанных объектами культурного наследия. Отреставрированы Смольный собор и Александровские ворота «Охтинских пороховых заводов», выполняются противоаварийные работы на «Невской мануфактуре».
Среди объектов дорожного строительства следует отметить второй этап реконструкции Петрозаводского шоссе, строительство транспортной развязки на пересечении Московского шоссе и Дунайского проспекта, второй этап реконструкции Приморского шоссе с возведением развязки у «Лахта-центра», а также начало строительства продолжения Шуваловского проспекта, которое соединит уличную сеть Приморского района с ЗСД.
В Санкт-Петербурге активно реализуется национальный проект «Безопасные дороги», в рамках которого было приведено к нормативному состоянию 92 объекта улично-дорожной сети общей протяженностью 250 км.
Нельзя не упомянуть проблемные объекты, а именно — жилищный долгострой. В нынешнем году введены в эксплуатацию три проблемных МКД на 804 квартиры общей жилой площадью 29 659,6 кв. м, а также многоуровневый паркинг на 504 машино-места в составе ЖК «Светлый мир тихая гавань».
По плану в декабре должны быть введены в эксплуатацию объекты жилищных комплексов «На Заречной», «Осень», «Изумрудный» на 1216 квартир общей жилой площадью 44 720 кв. м.
Ввод в строй еще восьми домов на 2020 квартир общей жилой площадью 74 379,6 кв. м в следующем году даст возможность решить жилищные вопросы всех обманутых дольщиков в Санкт-Петербурге.
Полным ходом идет работа по корректировке генерального плана. Рассматривается свыше 11 тыс. предложений, сейчас они группируются, и в декабре начнутся заседания комиссии. В марте эта работа должна быть завершена, и корректировки должны быть переданы на рассмотрение Законодательного собрания Санкт-Петербурга.
— По плану мы ожидаем летом 2023 года принятия закона Санкт-Петербурга о генеральном плане с плановым сроком 2030–2040 гг. и прогнозным до 2050 года. И во исполнение закона к концу 2023 года должны быть скорректированы Правила землепользования и застройки. Думаю, девелоперам это интересно, — отметил Николай Линченко.
Строительный комплекс Ленинградской области в 2022 году — по материалам доклада Е. П. Барановского
Регион идет на превышение прошлогоднего показателя по вводу жилья (3,4 млн кв. м). На данный момент более 70% введенной за 2022 год в эксплуатацию жилой недвижимости составляют малоэтажные дома и ИЖС, однако год от года растет доля МКД.
Рост объемов возведения жилья требует наращивания темпов социального строительства. Руководство Ленобласти поставило задачу вводить в год за счет адресной инвестиционной программы не менее 30 новых объектов в сфере здравоохранения, образования, спорта, соцкультбыта. В 2022 году строительный комплекс этот план выполнит.
Сегодня в области уделяется большое внимание созданию комфортной городской среды. В рамках соответствующей федеральной программы в 2022 году будет благоустроено 75 территорий, на следующий по плану их количество повышается до 106.
В сфере строительства объектов социальной сферы и культуры регион старается привлекать федеральные средства, в частности, для возведения школ и детских садов на территориях, где ощущается их наиболее острая нехватка, например, в Кудрово, Новом Девяткино.
Большое внимание уделяется реализации программы по расселению людей из ветхого и аварийного жилья. Для этой цели возводятся новые жилые дома. В 2022 году уже сдано четыре таких объекта, шесть будут введены до конца года, и это позволит переселить 2455 человек.
В дорожном строительстве привлечены средства из инфраструктурных бюджетных кредитов на сумму 12 млрд рублей. Это позволит в следующем году качественно изменить транспортную доступность в зоне агломерации.
Что касается обманутых дольщиков, то в прошлом году в Ленобласти насчитывалось 242 проблемных объекта, на сегодняшний день — уже 140. В регионе впервые зафиксирована положительная динамика в данном направлении: в течение года из единого реестра проблемных объектов исключено больше, чем включено.
Отрасль в масштабах страны
В этом году строительный комплекс столкнулся с рядом серьезных вызовов. По словам президента Российского Союза строителей Владимира Яковлева, это — рост стоимости основных строительных материалов, увеличение ключевой ставки Центрального банка, снижение покупательского спроса на жилье, обострение дефицита трудовых ресурсов.
— Тем не менее именно строительная отрасль стала ключевым драйвером восстановления экономики в условиях ковида и внешнего санкционного давления, — подчеркивает Владимир Яковлев.
Несмотря на сложную экономическую и внешнеполитическую обстановку, ни одна государственная программа в сфере строительства не была приостановлена — ни в области переселения граждан из аварийного и ветхого жилья, ни по реализации масштабных инфраструктурных проектов. Продолжается внедрение механизмов комплексного развития территорий.
По мере развития строительный комплекс ставит перед собой ряд задач, призванных улучшить работу, в частности — повысить производительность труда и качество строительных работ. Также необходимо сокращение продолжительности инвестиционного цикла, цифровизация отрасли, импортозамещение ряда строительных материалов, развитие отечественных IT-продуктов, включая программно-аппаратные комплексы и программное обеспечение для строительства.
Сегодня отрасль формирует 5,4% ВВП, объемы выполненных работ за девять месяцев 2022 года выросли на 5,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По словам Владимира Яковлева, строительство остается локомотивом, который тянет за собой экономику, создавая условия для развития других отраслей, и который не остановить.
Использование георешеток при строительстве, реконструкции и ремонте дорог оказалось под вопросом после того, как весной отменили ряд необходимых нормативных документов, а новые — не утвердили. Эксперты опасаются, что это обстоятельство станет существенным основанием для Главгосэкспертизы, которая перестанет выдавать положительное заключение проектам, предполагающим использование геосинтетики.
Доказанная эффективность
Дорожники усиливают конструктивные элементы автомобильных дорог пространственными геосотами, применяют геосетки и плоские георешетки для армирования асфальтобетонных слоев усовершенствованных видов покрытий при капитальном ремонте и ремонте автомобильных дорог, используют полимерные материалы для усиления слоев дорожной одежды уже в течение десяти лет. По данным Росавтодора, применение геосинтетики позволяет существенно увеличить срок службы дорожных конструкций. В частности, при правильном использовании предотвращается просадка насыпи, перемешивание слоев дорожной одежды, образование колеи и трещин, а сроки эксплуатации дорожного покрытия увеличиваются в 1,5 раза. Именно по этой причине геосинтетику сегодня широко используют для армирования, разделения, фильтрации, дренирования, борьбы с эрозией, гидроизоляции, теплоизоляции и защиты при строительстве таких знаковых и стратегически важных объектов, как трасса М-12 Москва — Казань.
Эффект от использования георешеток подтверждают и эксперты господрядчиков. Андрей Козлов, начальник НТО «Автодор-Инжиниринг», подчеркивает, что польза от применения георешеток для армирования нижних слоев основания дорожной одежды доказана и исследована: «Материал не позволяет кратно повысить общий модуль упругости дорожной конструкции, но обеспечивает повышение транспортно-эксплуатационных показателей и позволяет повысить такой важный параметр, как однородность распределения общего модуля упругости, что положительным образом влияет на минимизацию развития дефектов».
Аналитики отмечают, что все это вместе с масштабными планами по строительству и реконструкции дорог в рамках национальных проектов будет способствовать росту рынка в России. По мнению Анны Валуевой, генерального директора компании «СмартКонсалт», к 2026 году объем потребления георешеток в стране должен вырасти до 88 млн кв. м. Эта цифра уже скорректирована с учетом уточненных планов по возведению объектов. Однако участники рынка геосинтетики опасаются, что данные перспективы может нарушить образовавшийся пробел в базе нормативной документации.
Отмененные ОДМ
До весны этого года авторы проектов строительства и реконструкции дорог закладывали геосинтетику на основании отраслевых дорожных методических документов (ОДМ). Но в начале мая 2022 года сразу целый ряд таких документов утратил силу вместе с важными для отрасли рекомендациями об использовании геосинтетических материалов в дорожном строительстве. В соответствующем приказе Росавтодора указано, что это сделано в целях обеспечения единства, соблюдения и выполнения требований технического регламента Таможенного союза «Безопасность автомобильных дорог» (ТР ТС 014/2011), а также обеспечения единой научно-технической политики в сфере дорожного хозяйства. Участники рынка ждали, что отмененные документы заменят новые, но этого пока не произошло.
«Мы все знаем, что в мае были отменены десятки ОДМ, в том числе существенные для производителей о применимости тех или иных геосинтетических материалов в дорожном строительстве. Проблема заключается в том, что с нового года Главгосэкспертиза, скорее всего, перестанет пропускать проекты, в которые были заложены геосинтетические материалы, потому что выпавшие ОДМ не были ничем заменены», — говорит Сергей Минин, специалист отдела аналитического контроля «Миакома».
Документы были отменены приказом Росавтодора, однако ведомство пока не объявляло конкурс для определения разработчика новых рекомендаций. По мнению Евгении Подъяпольской, ведущего специалиста РОСДОРНИИ, во избежание негативных последствий есть смысл ввести переходный период до момента утверждения новых нормативных актов. Вот только пока остается открытым вопрос о том, кто будет инициировать написание таких документов. Производители геосинтетических материалов готовы объединиться и заказать его разработку, чтобы впоследствии представить на рассмотрение Росавтодору готовый акт, который впоследствии может стать утвержденным ГОСТом.
«По поводу произошедшего разрыва — конечно, нужно сначала продлевать действие и вводить переходный период до момента выпуска новых ГОСТов. Если будет вариант разработки, то мы с удовольствием возьмемся за эту работу, — говорит Евгения Подъяпольская, ведущий специалист РОСДОРНИИ, добавляя, что нормативная база в отношении использования геосинтетических материалов несовершенна и в любом случае требует доработки, ведь в ней нет единства номенклатурных наименований изделий, а новые материалы не представлены вовсе, кроме того, необходимо ввести требования к однородности свойств геосинтетических материалов. — Если есть возможность разработать новый качественный документ, который будет закрывать все образовавшиеся "дыры", то это будет хорошо. Но, естественно, это не делается за один-два месяца. Потребуется от полутора до двух лет».
Ускоренный вариант создания документа предложила Оксана Рычкова, доцент и завкафедрой СибАДИ: «Самым оперативным и правильным решением в нашей ситуации станет разработка СТО конкретной организацией или объединенной Ассоциацией производителей геосинтетики. И это позволит максимально быстро включиться в получение нормативного документа, с которым смогут работать проектировщики и строители».
Сами производители геосинтетики сейчас собирают предложения от коллег о вариантах решения вопроса. «Я думаю, что в итоге мы должны прийти к разработке дорожной карты по разработке ПНСТ вместо отмененных ОДМ», — говорит Роман Денисов, коммерческий директор «Технопласт».
Анна Кузнецова, ведущий инженер компании «Тенсар Инновэйтив Солюшнз», дополнила версию, выдвинув предложение переработать предыдущий ОДМ и выпустить его в статусе ГОСТ Р с учетом накопленного опыта применения и привязкой к новому ПНСТ (541 и 542) для возможности проектирования геосинтетических материалов в слоях основания дорожной одежды из несвязных материалов, а сам ПНСТ к моменту его актуализации в 2024 году пересмотреть на предмет используемой методики с учетом полученного опыта использования. Все собранные предложения производители направят в профильные ведомства в качестве единой позиции отрасли в части решения данного вопроса.
