Pro et contra негосударственной стройэкспертизы
В середине июня 2010 г. распоряжением Правительства РФ был намечен ряд мер нацеленных на совершенствование регулирования строительной отрасли. Правительство, в том числе, потребовало обеспечить реализацию мероприятий, направленных на развитие системы негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.
Теме развития негосударственной стройэкспертизы был посвящен круглый стол, организованный газетой «Строительный Еженедельник». Мероприятие собрало специалистов, чиновников и представителей строительных компаний, для обсуждения проекта ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ», подготовленный Минрегионразвития и направленный в Правительство РФ.
Предлагаемые изменения позволят заказчику-застройщику равноценно проводить как негосударственную, так и государственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий. Мнения высказывались разные, иногда противоречивые, но все собравшиеся сошлись в одном, что негосударственная экспертиза имеет право на жизнь, главное — необходимо подготовить законодательную базу, определить полномочия и сферу деятельности экспертов.
Так, по мнению директора ГАУ «Центр государственной экспертизы» Станислава Логунова проблема сильной загруженности органов госэкспертизы, о которой так много говорят, в качестве аргумента в пользу создания негосударственной структуры, сегодня сильно преувеличена, поскольку снижение активности на строительном рынке повлекло за собой и меньшее число обращений. При этом сократились сроки рассмотрения и выдачи заключений с 90 до 81 дня. За пять месяцев текущего года возросло количество выданных положительных заключений — более 60%, в то время как за аналогичный период прошлого года их было менее 50%.
Что касается конкуренции, между государственными и негосударственными экспертами, то «мы приветствуем появление негосударственной экспертизы, тем более, что это позволит решить проблему выдачи разрешений на строительство небольших объектов, на которые не требуется заключение госэксперта», отметил директор Центра.
Однако С. Логунов высказал и ряд опасений, связанных с появлением негосударственных органов стройэкспертизы: «пока нет четкого понимания, какова будет судьба госзаказчика, где ему проходить экспертизу. Ведь 41% объектов, проходящих экспертизу у нас в Центре — это объекты госзаказа». Также существует сформированная и отработанная единая система данных между надзорными органами и госэкспертизой, позволяющая контролировать строительно-инвестиционный процесс Петербурга, поэтому «непонятно как будет строиться работа негосударственных органов вне этой базы», заключил эксперт.
Проблемы правового вакуума коснулась Наталья Ларина, начальник отдела, ГУ «Центр экспертно-технического сопровождения». Заказчик-заявитель ошибочно полагает, что требования негосударственной стройэкспертизы могут быть мягче и как следствие — приносит неполные комплекты документов, поэтому «много времени тратится на то, чтобы разъяснить ему, что требования едины для всех. Правовой вакуум, который сложился в настоящее время, приводит к тому, что из 100% подаваемых на экспертизу документов — 30% получают отрицательное заключение. Это происходит по причине того, что исходная документация или не полная, или частично просрочена, или не отвечает требованиям действующего законодательства», считает Н. Ларина.
«Мы стараемся помочь заказчику-заявителю разобраться в существующей правовой базе и разъяснять, какие документы необходимы. Но пока «де юре» не прописан порядок действий негосударственных органов, работать будет сложно, отметила эксперт. — Вообще по срокам негосударственные эксперты работают значительно быстрее: экспертиза занимает не более 7 недель».
Заместитель начальника ГАУ «Леноблэкспертиза» Юрий Васильев также соглашается с коллегой, что загруженность областных экспертов снизилась в период кризиса на 40%. При этом он считает, что необходимо не просто создать негосударственную экспертизу, а поделить полномочия и приравнять негосударственную экспертизу к государственной. Однако Ю. Васильев опасается, что, в рамках действующего законодательства трудно обеспечить независимость такой экспертизы, ведь орган по ее проведению может быть создан и на базе СРО, и в муниципальном образовании и самим застройщиком. «При передаче полномочий негосударственным экспертам сузится возможность влиять на строительную деятельность — пока неотработанны все документы, пока негосударственная экспертиза не приравнена к государственной, и пока нет реестра выданных заключений. Сегодня в рамках 145 постановления деньги за экспертизу нужно платить и государственному и негосударственному органу, поэтому сегодня, на мой взгляд, лучше обратиться в государственную компанию», считает эксперт.
Начальник административно-правового отдела Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы ЛО Вячеслав Шибаев видит минусы негосударственной экспертизы в следующем: «Ответственность за проведение госэкспертизы несет государство, и если возникнет ситуация, когда будет причинен вред здоровью и жизни физических лиц и ущерб юридическим, отвечать будет государственный орган. Однако, если объект после прохождения негосударственной экспертизы будет построен недолжным образом или его будет невозможно ввести в эксплуатацию, отвечать будет негосударственный орган, осуществлявший экспертизу, но что делать если он перестал существовать или объявил себя банкротом? И даже если будут заключены договора по страхованию, то до конца гарантировать ответственность в этом случае невозможно», заключил эксперт.
«Мне неизвестен ни один случай, когда государство бы отвечало за последствия экспертизы, за качество строительства отвечает застройщик – всем своим имуществом, - сказал Марк Окунь, генеральный директор ИСК «Отделстрой». – Поэтому мы за здоровую конкуренцию, застройщик должен выбирать – где экспертиза будет проведена лучше и качественнее. Сегодня многие государственные организации работают на конкурсной основе, например, ГУИОН. Когда будет конкуренция – и цена, и сроки будут определены реально, а не спущены сверху. И совершенно не факт, что условия и качество экспертизы государственных экспертов, будут хуже, чем у негосударственных».
По мнению начальника Управления негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий Юрия Панибратова, резкий уход государства из экспертизы принесет ущерб инвестиционно-строительному комплексу, как это было, когда, например, решили отойти от СНиПов. «Сегодня не цена, а время определяют быть или не быть экспертизе. У негосударственных органов такая возможность есть — например, путем привлечения большего числа экспертов.
Негосударственная экспертиза призвана позволить заказчику-застройщику в нужные ему сроки и при удовлетворительной цене провести экспертизу», говорит Ю. Панибратов.
Виктор Зозуля, генеральный директор ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства» видит положительный момент в работе негосударственных экспертов в том, что они освобождены от телефонного звонка «сверху», а как минус отмечает отсутствие готовых аттестованных специалистов.
Галина Мозговая, генеральный директор ОАО «Институт экспертизы строительства и проектирования» считает, что всегда проще отдать на экспертизу проект по уже отработанным технологическим решениям и пройти спокойно экспертизу, чем отстаивать новые решения и технологии. Негосударственная экспертиза может позволить рассмотреть проект со всех точек зрения.
«Проблема может возникнуть тогда, когда экспертиза будет заказана негосударственной компании из Владивостока для строительства объекта в Петербурге, предупредил президент совета СРО НП «Проектировщики Северо-Запада» Виталий Санаров. — Правила игры по стоимости государственной и негосударственной экспертизы на начальном этапе должны быть одинаковыми, тогда можно будет конкурировать по качеству и срокам проводимых работ», считает эксперт.
Актуальность выхода на строительный рынок негосударственной экспертизы подтвердило и недавно состоявшееся рабочее совещание в Российском союзе строителей. Эксперты обсудили вопросы, связанные со становлением в России системы негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий
По мнению президента РСС Владимира Яковлева, предложения об изменении статуса негосударственной экспертизы технической документации в настоящее время поддерживаются большинством строительного сообщества.
«Уравнивание заключений негосударственной и государственной экспертизы позволит решить многие проблемы: будет сформирован новый сегмент рынка, получит дополнительный толчок к развитию конкуренция, повысится качество проводимой экспертизы и, как следствие, улучшится механизм обеспечения безопасности возводимых объектов», отмечает он.
По словам В. Яковлева, внедрение нового института должно обеспечиваться дополнительными механизмами – эффективной системой аккредитации организаций, осуществляющих негосударственную экспертизу, контролем соответствия результатов экспертизы требованиям технических регламентов и стандартов. Все проблемные моменты должны быть разрешены до принятия поправок в Градостроительный кодекс РФ.
Ирина Васильева
Жаловаться есть на что, ведь раньше продажи приносили дикую маржу, а теперь нет – потребительский бунт с кризисом сходит на нет. В условиях кризиса определяющим фактором развития рынка является потребительский спрос и платежеспособность потребителей. Что нам стоит дом построить? Себестоимость любого объекта состоит из множества составляющих, единое правило для всех строителей - себестоимость не должна превышать будущую доходность объекта. Девелоперы стараются максимально снизить себестоимость своих объектов, однако добиться этого не легко даже в кризис. Две основные статьи экономии расходов, на которые рассчитывают многие девелоперы: земля и стройматериалы. Эксперты отмечают, что на рынке строительных материалов заметное снижение объемов производства. Сейчас отрасль находится в плачевном состоянии и старается выжить любым способом. Для девелоперов в этом есть положительные и отрицательные моменты. Цены на стройматериалы снизились, но и качество их заметно ухудшилось. Об этом рассуждали участники дискуссии «Сколько стоит квадратный метр? Расчет себестоимости в изменившихся реалиях». По данным Дмитрия Курковича, стоимость отделки коммерческих площадей в Москве превышала цену на интерьер в Лондоне. Так, в столице за ремонт класса А запрашивали 1000 долларов за квадрат. Сегодня можно говорить о 500-700 долларах за 1 кв. м. Эксперты отметили также существенное снижением цен на земельные участки. Так за 9 месяцев в Санкт-Петербурге цены на землю за пределами КАД упали на 40%, а в городе на 25-30%. Эксперты уверены, что тренд снижения цен на участки в будущем продолжится. Сократился на 30% спрос на услуги консалтинговых фирм. Консультации, ранее удорожавшие квадратные метры, в кризисных условиях отошли на второй план. Специалисты считают, что основная миссия консультантов сегодня - это реализация существующих площадей. Не секрет, что рынок подкорректирует цены аренды и в живых останутся лишь те собственники, которые способны работать в новых условиях. Рынок коммерческой недвижимости полностью преобразовался в рынок арендатора, которые диктуют свои условия управляющим компаниям. Сегодня выживают лишь те, кто умеет договариваться и уступать. Арендаторы и управляющие компании обязаны искать компромиссы и вырабатывать единую позицию по ставкам аренды, так как до стабилизации рынка еще далеко, подчеркнули спикеры. Истина рождается Не раз во время саммита звучали диаметрально противоположные мнения по одному и тому же вопросу. Например, управляющий директор Colliers International Максим Гасиев заявил, что спасение бизнеса - в бартерных схемах. А в это же время на другой дискуссии спикеры критиковали такой подход, ведь деление проектов снижает их качество для инвесторов. Бартерная схема финансирования девелоперских проектов применяется сегодня от безысходности. Причина ее применения - низкая финансовая культура. Марианна Романовская из TriGranit Development Russia сказала, что инвесторов интересуют объекты в офисном, складском и торговом секторах. Борис Юшенков из петербургского Colliers International, напротив, уверял, что покупать сегодня торговые центры – моветон. Другие участники готовы были согласиться, что торговые центры интересны, но только самые лучшие, с хорошими концепциями и местоположением. В регионах интересны только качественные ТЦ. Кроме того, участники отметили, что интересны также строительные площадки для тех бизнесов, которые обслуживают растущие экономики. Лекарство против стресса Многие западные коллеги до сих пор считают Россию перспективной страной для инвестиций. «Во время кризиса никакой бизнес на рынке недвижимости не будет приносить ожидаемой прибыли», - сказал Анзори Хасия, советник президента компании «Открытие-Недвижимость». «Если же рассуждать о distressed assets, то сегодня целесообразно приобретать с большим дисконтом объекты, прошедшие рисковую стадию (проектно-разрешительная документация, возможно, частично проделанные строительно-монтажные работы)», - считает эксперт. По его мнению, во время кризиса выгоднее всего достраивать этот бизнес, в ожидании подъема рынка. Эксперты назвали ли три пути реализации проблемных активов в сегодняшних рыночных условиях. Во-первых, это покупка проблемного актива с перспективой ожидания рыночного роста. Во-вторых, получить прибыль, купив и "переделав" проблемный актив путем изменения концепции, ребрендинга и т.д. Т, наконец, приобрести проблемный актив и передать профессиональной управляющей компании. «недавно мы с изумлением слушали коллег из Англии, которые говорили, что первые пять лет арендаторы платят только операционные расходы, потом ставка растет и только через десять лет инвестор выходит на самоокупаемость», – говорит Андрей Лушников, председатель совета директоров группы компаний «БестЪ». Сегодня российский девелопмнент приближается к этой черте. Скоро, по мнению эксперта, это станет нормой: уровень доходов в области девелопмента офисов класса А снизился на 75%. Эта экономика бизнеса не работает, сошлись во мнении участники дискуссии. Все концепции тех объектов, которые находятся на стадии котлованов, будут изменены. Кирпич просит золота В Петербурге прошла церемония награждения победителей CRE Awards Saint Petersburg 2009 и CRE Federal Awards 2009. Две премии – CRE Awards Saint Petersburg 2009 и CRE Federal Awards 2009 были совмещены, поэтому лучшие объекты в Санкт-Петербурге и регионах Российской Федерации были названы в один вечер. Это торговые комплексы и деловые центры, гостиницы, складские и индустриальные парки, многофункциональные объекты – здания, построенные и сданные в эксплуатацию в 2008 году. И хотя сейчас наступили непростые для всей строительной отрасли времена, именно на этот раз членам жюри действительно было из чего выбирать: рынок коммерческой недвижимости активно развивался и на 2008 год пришелся самый рост. Только на конкурс CRE Awards Saint Petersburg 2009 было выставлено 49 объектов. Участниками федеральной премии стали еще 92 объекта из 35 городов России. Из этого числа членам жюри пришлось выбирать самых лучших, самых талантливых и самых креативных. «Золотой кирпич» в номинации «Офисная недвижимость» получил БЦ «Авеню» (класс A), БЦ «Бенуа» (класс Б). Номинация «Торговая недвижимость»: ТЦ «Atlantic City» 1 очередь (крупный ТЦ), ТЦ «Призма» (малый ТЦ). Победителем в категории «Индустриальная недвижимость» стал складской комплекс «АКМ». В категории «Гостиничная недвижимость» победу одержал Sokos Hotel Palace Bridge. Комплекс «Москва» стал лучшим в категории «Многофункциональная недвижимость». Консультант года - Jones Lang LaSalle. Девелопер года - компания «Адамант». Персона года – Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. Наталья Бурковская.jpg)
Последние годы были временем процветания для российского рынка коммерческих проектов самого разного уровня и предназначения. Сегодня бизнес девелоперов превратился в череду проблем, связанных с кредитами, растущими процентами и требовательными арендаторами. Собственникам, строителям и управляющим компаниям приходится бороться за свое будущее. Различные стратегии выживания предлагали участники CRE Federal Summit-2009. Имеют ли рецепты профессионалов шансы на успех, станет понятно через год-другой.
Нынче собственники и ритейлеры в один голос говорят о снижении покупательской способности. По их мнению, рост активности в данной сфере начнется только по окончании кризиса. Однако, как верно отметил исполнительный директор столичной компании Forma Group Дмитрий Куркович, об отсутствии спроса перестаешь рассуждать, когда видишь стометровые очереди перед кассами в Икее и Ашане. «В такие минуты мне кажется, что нет никакого кризиса, это лишь происки врагов», - пошутил эксперт. Но в каждой шутке есть доля истины. Во время саммита многие ритейлеры признались – количество продаж растет, а вот объемы денежных средств, полученных от покупателей, постепенно падают. Александр Бойко, директор компании «Трансервис» из города Новосибирска сказал: «Сегодня по физическим объемам мы продаем на 27% больше, чем год назад, хотя кэш наш значительно снизился».
В ходе дискуссии «Какие объекты будут востребованы инвесторами?»,
Деятельность холдинга «Строймонтаж» Артура Кириленко фактически переходит в новую плоскость. После того как компания прекратила продажи и сдала все строящиеся объекты, социальный фактор исчезнет из «диалога» с многочисленными кредиторами. Однако, удовлетворившая в полной мере своих дольщиков компания стоит перед проблемой расчетов с кредитными структурами. И здесь еще многие вопросы не решены. Корпорация «Строймонтаж», основанная в 1994 г., в Петербурге отметилась такими известными проектами как высотный комплекс «Монблан» в центре города, по соседству с ним – крупнейший в городе бизнес-центр класса В+ «Петровский Форт», а на Крестовском острове – элитный комплекс «Пятый Элемент» у Южного пруда. Всего же, по данным компании, «Строймонтаж» сдал за всю свою историю около 50 объектов – примерно 800 тысяч кв. м недвижимости. Причем больше трети этого объема сдавалась в 2008 г., из-за чего задолженность компании перед дольщиками к началу кризиса достигла 17 млрд. рублей. Главная интрига была, успеет ли холдинг достроить и передать объекты клиентам до того, как долги и судебные споры смогут парализовать деятельность девелопера. Но, как отчиталась в конце мая пресс-служба «Строймонтажа», последний дом сдан. Скандала, к счастью для городских властей и, прежде всего, – покупателей жилья, не получилось. 17 млрд. вернулись дольщикам в виде построенных «квадратов». При этом финансовые проблемы холдинга Артура Кириленко не исчерпаны, и периодически будоражат внимание прессы. Началось все с того, что в декабре 2008 г. «Строймонтаж» задержал выплаты по первому купону облигационного займа. Все эксперты тогда высказали удивление, что один из докризисных лидеров рынка вдруг не смог найти всего около 90 млн. рублей – сумму для жилищного строительства в общем-то не крупную. Однако Артур Кириленко заявил: «Мы заплатим купон, но позже. Нет ничего удивительного, что каждый рубль мы направляем на стройку». Купон действительно был выплачен неделю спустя, но компания к тому времени прославилась как первый девелопер, допустивший так называемый технический дефолт. Сегодня был допущен второй технический дефолт – по тем же облигациям, но уже по второму купону. Многие эксперты и СМИ опять гадают, заплатит ли «Строймонтаж» за неделю или же объявит настоящий дефолт. Покажет время. Впрочем, это уже не особо, наверное, волнует дольщиков компании. То, что деньги были вложены в завершение строительства жилых объектов сегодня сомнения не вызывает – все дома сданы. Но вот остался вопрос расчетов с кредиторами и держателями облигаций. Позиция компании, которая предпочла сначала выполнить обязательства перед дольщиками, отложив урегулирование проблем с кредиторами (примечательно, что до сих пор девелоперы руководствовались обратной логикой, и дольщики оставались в последней очереди кредиторов), вызывает разные мнения. Однако большинство считает ее в сложившейся ситуации совершенно оправданной. Очевидно, что такой подход, в первую очередь, устраивает дольщиков, а также городские власти, не заинтересованные в росте социальной напряженности в и без того сложных условиях экономического кризиса. «То, что «Строймонтаж» сосредоточил усилия на сдаче объектов, вполне логично. Застройщику выгоднее завершить объектов, находящихся на завершающих стадиях строительства, так как это уже инвестированные деньги, которые нужно окупать», - говорит Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга Astera St.Petersburg. «На завершении начатых объектов они сосредоточились по двум причинам. Во-первых, для сохранения имиджа компании. Во-вторых, чтобы успешнее реализовать непроданные квадратные метры. Не секрет, что сейчас кто-то если и покупает на первичном рынке, то в домах высокой стадии готовности или, что еще предпочтительнее, уже сданных Госкомиссии. На полученные от продаж средства можно погасить часть задолженности», поддерживает коллегу Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. Александр Мулякаев, председатель совета директоров ГК «Гласс Дизайн» отмечает: «Позиция вполне адекватна: в первую очередь дольщики, затем все остальные. Обиженные дольщики – это социальный взрыв, чего совершенно сейчас не нужно никому – ни властям, ни зайстройщикам. Поэтому выбрали меньшее из двух зол – больше страдают подрядчики, поставщики и банки. Наша компания «Гласс Дизайн» также выполняла работы для «Строймонтажа», и у корпорации была перед нами задолженность. На данный момент мы претензий не имеем, задолженность реструктуризирована и будет погашена жильем». На прошлой неделе Артур Кириленко заявил прессе: «Мы никогда не отказывались от своих долгов. Всем и все вернем». Сделано это заявление было в день вынесения решения Петроградского суда по иску одного из крупнейших кредиторов холдинга – Балтийского банка. По этому решению с банком будет расплачиваться лично Артур Кириленко, из собственного кармана. Речь идет почти об 1 млрд. рублей – бизнесмен выступал поручителем по двум кредитам. Правда, адвокаты Кириленко собираются обжаловать это решение в вышестоящей инстанции. Также обжалуются все остальные решения Арбитражного суда, которых вынесено уже немало. Стоит отметить, что с Балтийским банком у холдинга идет настоящая судебная война, часто перетекающая в информационную. Больше чем за полгода обмена исками банк пока так и не смог добиться окончательного решения по основным вопросам. Более того, как сообщил в мае «Деловой Петербург», «Строймонтаж» добился в суде признания незаключенным инвестиционного договора, который давал Балтийскому банку право претендовать на 8,9 тысячи кв. м офисов в элитном комплексе «Монблан». Как уже сообщали СМИ, Балтийский банк сегодня единственный, с кем «Строймонтаж» не смог договориться о реструктуризации долгов. Их у компании около 2,3 млрд рублей и среди основных кредиторов – банк «Санкт-Петербург», Альфа-Банк, Связь-банк и другие. В залоге у банков находятся земельные участки, где «Строймонтаж» затормозил начало строительства и не начинал продажи. Позиция большинства банков, с которыми достигнута договоренность о реструктуризации долга оценивается экспертами, как наиболее дальновидная и продуманная. Е.Васильева отмечает: «Во внесудебной договоренности зачастую заинтересованы обе стороны: и банк, и девелопер. Банк заинтересован в получении от девелопера «живых» денег, а не активов в виде объектов незавершенного строительства. Ведь в этом случае «забота» о проекте и реализации данного актива посредством продажи квартир ложится на банк, который будет вынужден выделять ресурс для управления полученными объектами». «Кроме того, в последнее время недвижимость, которую можно взыскать по суду за долги, уже перестала быть привлекательным активом и надежным залогом. На фоне бурно растущего рынка банки часто «пропускали» завышенные оценки (иногда завышение было в 2-3 раза от докризисной цены). Соответственно сейчас реальная стоимость таких залогов составляет четверть оценочной. Если же банк будет выставлять объект, полученный по решению суда, на торги, он будет иметь право реализовывать его с дисконтом не более 10% от оценочной стоимости», добавляет Е.Марковец. При этом эксперты отмечают, что активизация судебных разбирательств, а также связанная с этим шумиха в СМИ, подрывают и без того снизившееся в последнее время доверие граждан к строительным компаниям. Это, в свою очередь, затрудняет положение всех игроков на рынке. «Доверие граждан уже подорвано. Именно поэтому даже весьма значительное падение цен на первичном рынке не улучшает динамику продаж. Люди боятся оказаться обманутыми дольщиками», говорит Е.Марковец. Сумеет ли «Строймонтаж» быстро рассчитаться с долгами и вернуться в число активных участников строительной отрасли Санкт-Петербурга – покажет время. Пока можно лишь отметить, что в сложной кризисной ситуации компания заняла социально-ответственную позицию и сдала все строящиеся дома. И такая позиция естественно одобряется властью и дольщиками. Михаил Добрецов .jpg)