Достижения, тренды, прогнозы…
По предновогодней традиции «Строительный Еженедельник» обратился к своим друзьям и партнерам с просьбой подвести итоги уходящего года для их компаний, рассказать об отраслевых тенденциях, поделиться ключевыми планами на год грядущий.
Николай Олейник, генеральный директор ЗАО «ЛенТИСИЗ»:
— Для нашей компании 2024 год стал годом успешного завершения нескольких крупных проектов в Санкт-Петербурге, что укрепило наши позиции на рынке. В этом году мы также начали внедрение новых технологий, что открыло новые возможности для оптимизации работы. Как и ковидный, 2020 год, уходящий, 2024-й показал, что востребованными на рынке всегда останутся те компании, которые чего-то стоят и работе которых можно доверять.
Что касается ожиданий от 2025 года, мы надеемся на дальнейшее развитие и внедрение инновационных решений, а также на укрепление партнерских отношений с застройщиками и проектными организациями города. Мы уверены, что предстоящий год принесет новые вызовы и возможности, и мы готовы к ним. И, как все участники строительного рынка, ждем победы ЦБ РФ над инфляцией и возвращения ключевой ставки в зону до двузначных чисел.
Александр Белкин, заместитель директора департамента внедрения и сопровождения программного обеспечения ГК «СиСофт»:
— Для ГК «СиСофт» 2024 год стал периодом активного развития и укрепления позиций на рынке. Мы продолжили совершенствовать комплексное решение Model Studio CS и платформу TechnologiCS, а также внесли вклад в цифровую трансформацию строительной и других отраслей.
В 2024 году продолжился переход к «цифровой стройке», формировалось нормативное поле для унификации терминологии, стандартов и требований. Важным направлением деятельности компании стало расширение портфеля продуктов и услуг, а также укрепление сотрудничества с партнерами и клиентами.
Илья Новиков, генеральный директор ООО «Оператор скоростных автомагистралей»:
— Мы — одна из сервисных компаний ВТБ Инфраструктурный холдинг. Оказываем услуги концессионерам и операторам на протяжении всего жизненного цикла проекта и являемся интегратором собственных программных продуктов на крупных дорожных проектах. Основная задача использования интеллектуальных транспортных систем — оптимальное распределение трафика, повышение информированности водителей об условиях движения и уменьшение рисков возникновения ДТП.
Уходящий, 2024 год считаем успешным для нас. Наше программное обеспечение — интеллектуальные системы автоматизированного управления дорожным движением и взимания платы InfraWay и InfraPay были установлены в проектах «Восточный выезд» из Уфы на федеральную трассу М-5 «Урал» и на мостовых переходах через реки Каму и Буй в Удмуртии.
В 2025 году продолжим разрабатывать и внедрять программное обеспечение в крупные дорожные объекты, придерживаясь курса на импортонезависимость, что является важной задачей в контексте всей страны.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»:
— Важный тренд уходящего и наступающего года — увеличение программ рассрочек от застройщиков как альтернатива ипотечным программам. Их востребованность напрямую связана с доступностью и условиями ипотеки. По мере отмены льготных программ, роста процентных ставок, ужесточения требований к заемщику доля сделок в «РСТИ» в сегменте масс-маркет с рассрочкой платежа возросла с 5% в 2023 году до 30% в текущем периоде. И количество подобных сделок будет расти.
Второй тренд — рост себестоимости строительства: дорожают стройматериалы, рабочая сила. Это означает, что не стоит ожидать снижения цен на новостройки. Прогнозируемое сокращение спроса из-за отсутствия приемлемых банковских ипотечных программ не повлечет падение цен.
Еще один тренд — сокращение стартов новых проектов. Эта тенденция в текущих реалиях сохранится, что в перспективе приведет к дефициту предложения. Ограниченность предложения и медленное пополнение новыми проектами также окажет влияние на стоимость предложения в сторону роста.
Анатолий Черников, генеральный директор ООО «Могилёвлифт» (официальный дилер):
— Уходящий, 2024 год для нас был богат на события. В том числе мы начали реализацию проекта инновационной системы бесключевого доступа. Эта система позволяет открывать замки, не извлекая телефон из кармана. Подобным образом будут функционировать и лифты, которые смогут автоматически подбирать пассажиров и доставлять на нужный этаж, распознавая их смартфоны.
Осенью мы приняли участие в выставке «Российский промышленник» в Санкт-Петербурге и выставке Лифт Экспо. Москва 2024 в МВЦ «Крокус Экспо», где провели презентацию умного лифта от «Могилёвлифтмаша».
В наступающем, 2025 году нам исполнится 20 лет. Уверены, что юбилейный год принесет нам новые возможности для роста, а также позволит расширить список партнеров и заказчиков. Наша компания продолжит активную работу по замене устаревшего лифтового оборудования в Санкт-Петербурге и других регионах России.
Кирилл Зуев, генеральный директор ООО «Проектное Управление Строительными Контрактами» (ООО «ПУСК», входит в ВТБ Инфраструктурный холдинг):
— Строительство крупных инфраструктурных проектов — один из драйверов экономики в условиях санкций. За 2024 год наша компания в роли технического заказчика сдала крупный объект в Уфе — Восточный выезд, а 22 декабря этого года мы запустим движение по еще одному крупному дорожному проекту, но уже в Санкт-Петербурге: Витебской развязке ЗСД.
В этом году мы увеличили портфель заказов за счет проектов в самых разных отраслях (логистические склады, горно-обогатительные комбинаты, тепличные комплексы и пр.). В том числе продолжали оказывать услуги финансового-технического надзора. Спрос на них увеличивается — банки заинтересованы в независимой от застройщика профессиональной строительной экспертизе, а застройщик — в подборе надзорной компании, которая взаимодействует с банком и проводит качественный анализ существующих рисков.
Надеемся в 2025 году на реализацию новых успешных проектов на благо развития экономики регионов и страны в целом.
Владимир Марков, генеральный директор ППК ТЕХНОНИКОЛЬ:
— 2024 год начинался довольно активно. Спрос на основные категории строительных материалов был иногда даже выше значений аналогичного периода прошлого года. Рост был не только в финансовых показателях, но и в натуральных величинах. Это была своего рода инерционная активность, которая перешла от 2023 года в 2024-й. С весны рынок стал постепенно «остывать».
Мы понимаем, что в ближайший год явно не стоит ожидать удешевления стоимости кредитных средств. Рынки будут сжиматься, нагрузка на бизнес расти, но вместе с этим продолжится и рост заработной платы. А для России характерно следующее: как только у населения растет доходная часть, они вкладывают средства в строительство/ремонт дач, загородных домов. Ближайший год для себя рассматриваем как возможность сфокусироваться на внутренних процессах, провести необходимую модернизацию.
Александр Штарёв, основатель ГК «Арасар»:
— Этот год стал для нас этапом роста, наполненным генерацией идей, которые задают ориентиры для сегодняшних и будущих успехов. Мы выполнили ряд сложных проектов, где потребовался нестандартный подход.
Так, произвели демонтаж аварийных производственных корпусов за рекордные четыре месяца. Работы велись круглосуточно под строгим контролем ИТР и специалистов по охране труда. Аварийное состояние конструкций потребовало поэлементного демонтажа с использованием экскаваторов-разрушителей и двухсоттонных кранов, чтобы минимизировать риски обрушений. В горных условиях на высоте три тысячи метров было демонтировано более десяти тысяч тонн металлоконструкций и сохранены две тысячи тонн технологического оборудования.
Отмечу комплекс работ в Норильске в экстремальных погодных условиях и трудностями в логистике. Проект по реконструкции Верхне-Свирской ГЭС уникальный не только в масштабах России, но и всего мира: работы выполнялись под водой на глубине до 20 м в условиях нулевой видимости и частично зимой.
Вадим Краснов, генеральный директор ООО «Полипласт Северо-запад»:
— Уходящий год стал знаковым для нашей отрасли. Мы наблюдали повышение интереса к российской продукции, к инновационным производственным решениям.
Для «Полипласт Северо-Запад» 2024-й стал годом активных изменений и достижений. Мы успешно установили современные сушилки, которые обеспечивают высочайшее качество сухого продукта для наших клиентов. Завершили техническое перевооружение завода по производству высокомолекулярной химии, что расширяет наши возможности, качество продукции переходит на еще более высокий уровень. Также в 2024 году произошло увеличение рабочих мест на 26% — это свидетельство нашего роста и приверженности социальной ответственности.
В 2025 году запланирован запуск новых производственных участков и продуктов для укрепления позиций на рынке. Основной фокус стратегии компании — клиентоориентированность и инновационное развитие, что позволяет эффективно удовлетворять потребности партнеров и потребителей.
Ольга Бакалюк, директор по развитию АО «АБЗ-1»:
— В этом году определен важный вектор развития отрасли: ряд ранее действующих нацпроектов трансформирован в проект «Инфраструктура для жизни», который в качестве приоритета определяет комплексное улучшение качества жизни людей.
Компания «АБЗ-1» опережающими темпами работает в этом направлении, создавая современную комфортную инфраструктуру, в том числе за счет собственных разработок — таких как цветной асфальтобетон. Материал позволяет экологично зонировать пространства, повышать безопасность движения в городе и привлекательность общественных территорий. В 2024 году проекты с цветным асфальтобетоном появились в Москве, Московской области и Перми. В 2025-м планируем распространять опыт нашей петербургской компании дальше.
Алексей Зимин, директор по маркетингу и сбыту КНАУФ:
— В целом этот год мы заканчиваем с неплохими результатами. Однако надо признать, что во втором полугодии мы наблюдали в отрасли тревожные тенденции. Одна из них — снижение у застройщиков показателей продаж из-за частичной отмены льготной ипотеки, роста ключевой ставки и других факторов, что влечет за собой снижение объемов ремонтов и потребления стройматериалов.
Также вызывает у нас тревогу ожидаемое введение маркировки стройматериалов в системе «Честный знак». С одной стороны, это замечательная инициатива, так как проблема контрафактной продукции существует. С другой стороны, возникает множество вопросов, как она будет работать. И, разумеется, ее внедрение вызовет дополнительные расходы. Вместе с отраслевыми союзами мы выступали за то, чтобы экспериментальный период с маркировкой был продлен на год. А сейчас стало известно, что срок увеличили только до весны 2025 года. У меня большие сомнения в том, что все производители в начале следующего года будут готовы к новшеству.
Владимир Бунеев, генеральный директор компании «47 ТРЕСТ»:
— В 2024 году вступил в действие закон об информатизации процессов строительства. Использование данных технологий повысит точность решений на всех этапах строительства, улучшит качество работ, сократит сроки возведения объектов. Еще одним заметным событием стало сокращение исчерпывающего перечня документов, сведений и согласований для строительства объекта капстроительства, что способствует сокращению сроков строительного цикла. В 2024 году также закончилась недорогая ипотека, которая была главным драйвером спроса на недвижимость. Застройщикам приходится адаптироваться и формировать новые механизмы продаж.
Для нашей компании 2024-й стал годом укрепления своих позиций в отрасли и формирования перспектив на будущее. В декабре этого года мы вводим в эксплуатацию новый жилой дом в Ломоносовском районе, продолжая и развивая малоэтажное строительство. В традициях ЗАО «47 ТРЕСТ» — высокое качество выполнения работ и комфорт современных планировочных решений. С оптимизмом смотрим в будущее и строим новые планы!
Владимир Самоседкин, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
— Подходит к концу этот непростой во всех смыслах год. И хотя строительная отрасль относится к одной из инертных, завершение года показывает, что и здесь происходит некий спад. Экспертиза как определенный индикатор в первую очередь на себе ощущает все наметившиеся изменения в строительстве. Объем рассматриваемых проектов сократился фактически на 50% по сравнению с прошлым годом. Но своевременно принятые меры позволили сохранить основной костяк специалистов и подойти к завершению года с положительным балансом. Пригодился полученный опыт удаленной работы в период пандемии.
Очень надеюсь, что сложная экономическая ситуация не породит кризис недоверия на строительном рынке, а станет катализатором конструктивного взаимодействия, расширения партнерства, роста профессионализма.
В преддверии наступающего Нового года желаю коллегам и партнерам здоровья не на один год, стабильности бизнеса, новых интересных проектов, процветания компаниям и позитивного настроя в преодолении трудностей.
Борис Латкин, генеральный директор Rocket Group:
— Для нашей компании этот год был особенно продуктивным. Наш продукт стал взрослее, более функциональным, и мы продолжаем развиваться. Например, запустили облачную подписку на нашу платформу, которая предоставляет стандартный набор инструментов для анализа территорий, оценки экономической составляющей проектов и принятия инвестиционных решений. Под конец года стартовал совместный образовательный проект с нашим партнером – Университетом ИТМО. С коллегами будем готовить проектировщиков, которые станут применять искусственный интеллект в своей работе.
Загадывать на будущее не любим, но в 2025 год смотрим с оптимизмом. Продолжим активную работу с коллегами из Минстроя России, ДОМ.РФ и Альянсом в сфере ИИ по развитию технологий ИИ в сфере пространственного развития территорий. Также продолжим партнерство с Университетом ИТМО. В части развития продукта планируем вывести на рынок обновления платформы rTIM, которые раирят функционал и позволят создавать проекты с большей вариативностью.
Вячеслав Маленков, основатель ГК «DeLux»:
— Важные события отрасли позитивными назвать сложно — повышение ключевой ставки, удорожание ипотеки и замедление строительного рынка имеют большое значение не только для строительной отрасли и нас как производителя строительных материалов, но и для всех россиян.
Для нашей компании уходящий год был насыщенным и многогранным. В нем было много хорошего — монтажная пена наших брендов востребована, мы продолжаем расширять свое присутствие в регионах, в срок выполняем обязательства по поставкам продукции. Несмотря на неоднозначную текущую ситуацию, ожидаем от 2025 года верности наших старых клиентов и появления новых. Продолжаем работать, развиваться и готовы к вызовам.
Кирилл Чебаков, управляющий партнер WE-ON:
— В 2024 году макроэкономическая ситуация, безусловно, оказывала значительное давление на строительную отрасль, вынуждая ее участников пересматривать свои стратегические и тактические подходы. Учитывая политику правительства и ЦБ РФ, сложно прогнозировать существенные позитивные изменения в ближайшее время в связи с ростом ключевой ставки и сокращением льготных ипотечных программ.
Роман Бирюков, генеральный директор WE-ON:
Тем не менее строительная отрасль продолжает развиваться. Об этом свидетельствуют объемы адресных инвестиционных программ на ближайшие годы.
Группа компаний WE-ON принимает активное участие в реализации стратегии развития отрасли и разработке законодательных инициатив, участвует в крупных проектах на федеральном уровне и в программах развития международных партнерств.
Артем Азаров, директор «Ирбис-проект»:
— Этот год для нас был очень положительным. Мы успешно прошли экспертизу проектов строительства аквапарка и гостиницы в городе Кировске Мурманской области. Также ведем авторский надзор на трех объектах девелоперской компании Setl. А еще завершили работы в проекте по строительству Агропарка на Сахалине, где наши специалисты обеспечивали авторский надзор. В этом году мы также значительно увеличили нашу команду, удвоив численность штата.
В 2025 году мы нацелены на успешную реализацию проектов аквапарка и гостиницы в Кировске, о которых сказал выше. Планируем продолжить свое динамичное развитие, включая участие в новых крупных и амбициозных проектах.
Денис Горбунов, начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза»:
— Анализируя проектную документацию, рассмотренную ГАУ «Леноблгосэкспертиза» в 2024 году, могу отметить, что в общем объеме проектов происходит заметный сдвиг в сторону строительства и реконструкции промышленных объектов.
Промышленники Ленинградской области развиваются очень активно; 47-й регион — крупный промышленный центр Северо-Запада России с отличными перспективами роста.
На региональном уровне хорошим подспорьем инвесторам стал закон Ленинградской области № 38-оз. Напомню, что в нем содержится перечень объектов промышленного и сельскохозяйственного назначений, строительство которых можно осуществлять без разрешения на строительство при положительном заключении ГАУ «Леноблгосэкспертиза». Этот закон наилучшим образом согласуется с федеральным курсом на сокращение административных процедур.
Денис Ильютенко, заместитель генерального директора по проектированию MARKS GROUP:
— 2025 год обещает стать временем проверки на устойчивость бизнеса. Высокая ключевая ставка, рост инфляции, сокращение господдержки ипотечного кредитования требуют от девелоперов и инвесторов осторожного подхода к запуску новых проектов.
Несмотря на это, MARKS GROUP готова к новым вызовам, это не первый сложный период за последние десять лет, и сложившаяся ситуация не стала неожиданностью.
На протяжении многих лет мы развиваем разные направления: гражданское, промышленное, транспортное строительство, включая проектирование метрополитена, благоустройство и градостроительный анализ. Эти компетенции позволяют нам уверенно двигаться вперед. В уходящем, 2024 году мы фиксируем рост оборота и уже имеем ряд заказов на 2025 год, покрывающий половину годового плана.
Большой опыт и разнообразие проектов дают нам уверенность в завтрашнем дне. Мы видим в новом году новые возможности, а не проблемы. Уверены, что текущая ситуация приведет к отложенному спросу, рост которого мы ожидаем в 2026 году.
Андрей Лысанов, руководитель отдела продаж по ЦФО и СНГ, СИЭНПИ РУС:
— Уходящий год, на мой взгляд, стал для многих производителей инженерного, в том числе насосного, оборудования временем значительных изменений и вызовов. Мы столкнулись с усложнением товарооборота с Китаем, что привело к проблемам с платежами и затруднило взаимодействие с партнерами. Существенный рост курсов валют в конце года также заметно повлиял на рынок, приходится прилагать много усилий, чтобы сохранить текущие цены. Кроме того, вернулись логистические проблемы.
Тем не менее для российского представительства CNP Aikon 2024 год стал не только вызовом, но и возможностью. Бренды CNP и Aikon приобрели широкую известность на рынке. Мы активно работаем над повышением качества сервиса, чтобы соответствовать ожиданиям наших клиентов и партнеров. Что касается следующего года, то настроены оптимистично. Наша главная задача — обеспечить системность и стабильность поставок, чтобы оставаться надежным партнером даже в условиях нестабильного рынка, — остается приоритетной.
Михаил Саленко, директор СРО А КСК «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ»:
— Сворачивание льготной ипотеки, рост ключевой ставки и удорожание заемного финансирования заметно повлияли на отрасль в 2024 году. В сфере саморегулирования, в которой работает наша ассоциация, стоит отметить введение в этом году более жестких требований к членам СРО, выполняющим работы на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах, в том числе на объектах использования атомной энергии. Этот аспект внес коррективы и в деятельность данных компаний, и в работу СРО.
В 2025 году, учитывая экономическую ситуацию и прогнозы аналитиков, ситуация будет непростая. Тем не менее мы надеемся на продолжение реализации инфраструктурных и социально значимых проектов, а также на поддержку в адрес особо уязвимых в текущих обстоятельствах подрядных организаций.
Иван Багаев, основатель РОСТерм:
— В 2024 году наша компания запустила еще две высокоскоростные линии для производства трубы из сшитого полиэтилена PE-Xa. Благодаря чему теперь общие мощности предприятия составляют более 100 млн метров всех полимерных труб. Мы не только укрепили свои позиции на рынке, мы — лидеры в этом сегменте.
Ожидаем в 2025 году осознанную поддержку российских производителей от государства, чтобы и далее укреплять экономическую безопасность России. При прочих равных — и даже при небольшом перевесе в сторону импорта — лучше поддержать отечественного производителя. В настоящее время именно российский производитель играет ключевую роль в развитии экономики страны, поэтому важность его деятельности неоспорима.
Сергей Лекторович, собственник ГК «Инновационные системы пожаробезопасности»:
— Одна из ключевых тенденций уходящего года — переориентация промышленности и строительства на решения отечественных брендов систем пожаротушения и автоматики. В правительстве все активнее звучит тезис о необходимости опираться на продукты с максимальной локализацией. Думаю, что в отрасли пожарной безопасности в 2025 году нас точно ждет усиление надзорного контроля, а также совершенствование законодательства.
Наша компания завершает этот год с очередными внутренними рекордами. Мы перешагнули через порог в один миллиард рублей по выручке, отгрузили самый большой заказ — свыше 1500 модулей «ЗАРЯ», запустили новые производственные линии, значительно усилили команду. В следующем году готовимся к большому прорыву и запуску сразу несколько новых проектов.
Светлана Рубцова, руководитель объектов, заместитель генерального директора АО «Нью Граунд»:
— Одно из ключевых событий уходящего года — это рост ключевой ставки и, как следствие, — рост процентной ставки по кредитованию. Это, несомненно, негативно повлияло на бизнес любого уровня и в любой сфере. То, что мы отчетливо видим сейчас, — это торможение темпов городской застройки и снижение покупательской способности населения, в том числе из-за высокой ставки по ипотеке.
Текущий год для нашей компании ознаменовался как успехами, так и трудностями. Мы успешно завершили ряд крупных строительных объектов, выступая в качестве генподрядчика и субподрядчика. В то же время столкнулись с определенными сложностями в реализации собственного проекта по строительству цементного завода в Пермском крае. Несмотря на все возникающие вызовы, мы сохраняем темпы работ на этом объекте.
Планов значительных на будущий год не строим, просто будем продолжать качественно и четко делать свою работу — так же, как работали до этого более 20 лет. Мы уверены в своем успехе, так как надежность и качество сегодня — это ключевые параметры в строительстве.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
— Уходящий год, вопреки тревожным ожиданиям в начале, оказался для нашей компании весьма успешным как по вводу жилья, старту новой очереди, так и по объему продаж. В нашем флагманском проекте — семейном квартале «Огни залива» — введен значительный объем социальной инфраструктуры: две огромные школы, каждая с двумя бассейнами, детский сад и детская поликлиника. Мы верим, что делаем правильный продукт для будущего нашего города, для наших людей.
Из общеотраслевых трендов можно отметить, что в текущем году бюджетирование программы господдержки семейной ипотеки составляло 6,25 трлн рублей. В следующем году добавят еще 2,4 трлн рублей. Но по факту объем реализации по семейной ипотеке второй половины года такой, что уже понятно, что этих 8,65 трлн рублей будет недостаточно для того, чтобы спокойно отработать весь следующий год. Поскольку программа работает до 2030 года, было бы лучше для рынка, если бы примерные объемы, которые корректируются с принятием бюджета, были расписаны, чтобы покупатели не боялись, что эти объемы быстро закончатся.
Людмила Рева, коммерческий директор «ГК Алькор»:
— Самые главные события сферы недвижимости в этом году — это сокращение льготной ипотеки, рост ключевой ставки до рекордных значений. Как следствие, произошло снижение платежеспособного спроса и доступности покупки квартир, выросла себестоимость строительства. Мы оперативно отреагировали на изменения и активно работали над повышением гибкости системы продаж.
Также в этом году завершили строительство передового лицея на 550 мест, здание введено в эксплуатацию и в ближайшее время будет передано городу. Кроме того, получили разрешение на строительство ЖК «Кронфорт» в Кронштадте и открыли продажи в первом квартале. Это будут малоэтажные корпуса с атмосферой и подходом столь любимых многими приморских курортов. В 2025 году мы запускаем офис продаж на объекте и продолжим строительство.
Если говорить о желаниях, то хотелось бы появления новых льготных программ ипотеки, которые сделали бы недвижимость доступнее для большинства людей и позволили девелоперам приступить к реализации новых интересных проектов.
Сергей Хомяков, генеральный директор ОАО «Специализированное строительное управление-5» (ОАО «ССУ-5»):
— В 2024 году строительная отрасль столкнулась с необходимостью адаптироваться к условиям постоянного повышения ставки рефинансирования Центробанка. Также наблюдались явные диспропорции на рынке трудовых ресурсов.
В начале этого года мы сделали ставку на увеличение контрактной базы в сегменте реставрационных работ. Вступили в Российскую ассоциацию реставраторов, активнее освещали наши достижения в прессе и через профессиональные сообщества, например «Союзпетрострой-Стандарт». Компания заключила несколько очень интересных контрактов, где самым значимым является генподряд на реставрацию Дома Радио. В нашей традиционной нише, комплексном благоустройстве, среди многочисленных проектов стоит отметить завершение реставрации паркового ансамбля Верхнего сада Петергофа и работы по благоустройству всесезонного курорта «Манжерок» в Горном Алтае.
В 2025 году мы ожидаем инерционного роста контрактов в области реставрации и комплексного благоустройства, а также более качественного собственного развития в сегменте генподряда и жилищного строительства.
Виктор Казаков, генеральный директор ГК «КрашМаш»:
— Я уже 18 лет работаю в демонтаже, и ни разу еще у меня не было возможности сказать, что год был очень легкий. И 2024-й исключением не стал: демонтажная отрасль столкнулась с целым рядом проблем, которые каждая из компаний решала по-своему.
Весь год «КрашМаш» работал с масштабными и уникальными проектами в сфере демонтажа, реконструкции, строительства. В том числе специалисты компании приняли участие в двух крупных проектах ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций в Москве и Смоленской области. Наша команда успешно преодолела все сложности, с которыми мы столкнулись в уходящем году. Более того, можно сказать, что «КрашМаш» вышел на другой уровень развития, сдав новый коммерческий объект в Ленинградской области и закрепив за собой статус демонтажно-строительной компании полного цикла.
Мне хотелось бы пожелать всем строителям, всем читателям «Строительного Еженедельника», чтобы каждая проблема, с которой вы столкнетесь в 2025 году, привела к росту и новым достижениям.
Запятая после слова «платить» автоматически сделала строительство в столице дороже. Что теперь делать девелоперам? Разговор на эту актуальную тему состоялся в прямом эфире авторской серии «О недвижимости доступно», прошедшем 15 апреля 2021 г. На вопросы Дмитрия Желнина, управляющего партнера «Митсан Консалтинг», подробно ответил приглашённый эксперт Андрей Большаков (компания Bolshakov&Partners).
Раскрывая тему, поясним: согласно Постановлению правительства Москвы № 2019, плата за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли теперь стала в разы больше. Такие корректировки могут негативно повлиять на инвестиционную привлекательность объектов, увеличив их стоимость. Пострадает в конечном счёте потребитель — ведь ВРИ земельного участка является одним из наиболее значимых факторов в и без того нелёгкой девелоперской деятельности.
Почему застройщикам может понадобиться смена ВРИ? Потому что именно ВРИ устанавливает, что такое хорошо и что такое плохо. Иными словами, от ВРИ зависит, что можно строить, а что — нет. Московские власти приняли решение брать плату с арендаторов и собственников земельных участков, намеревающихся изменить вид разрешённого использования земли. Как теперь с этим жить инвесторам?
Простой пример: у вас в собственности заброшенный завод. Наконец вас осеняет — а построю-ка я на этой территории жилой комплекс! Но в договоре чёрным по белому прописана цель предоставления участка — «эксплуатация зданий завода». Даже если в Правилах землепользования и застройки города предусмотрена возможность строительства жилья на этом месте, рано бежать нанимать прораба и закупать стройматериалы. Начать придётся со смены ВРИ — в вашем случае с «эксплуатации зданий завода» на «строительство жилого комплекса». Потому что ваш текущий ВРИ, увы, не соответствует планируемому.
Такие административные процедуры, подтверждает Андрей Большаков, — мощный ресурс для пополнения городского бюджета. Достаточно сказать, что, по самым минимальным подсчётам, в 2019 году это принесло Москве 19 млрд рублей. Но аппетит приходит во время еды: известно, что на 2021 год в планах московских властей заработать на этом не меньше 30 млрд.
В каких случаях нужно платить за смену ВРИ? В подавляющем большинстве случаев, разъясняет наш эксперт, это касается только строительства жилья — самой экономически востребованной и эффективной истории. При этом есть своего рода сегрегация: для так называемой «основной» Москвы ставка за смену ВРИ увеличена в два раза, для новой Москвы — до 8 раз (!).
Справедливо ли взимание платы за смену ВРИ? Логика авторов постановления такова: изначально земля была городская. Потом оказалась в частной собственности. Продажа осуществлялась по заниженной стоимости — 20% от кадастровой. В договорах прописывалось условие «продаётся без права застройки». Теперь дела обстоят так: хотите что-то построить — доплатите за смену ВРИ. «Так что всё вполне законно», — резюмирует Андрей Большаков.
Сколько времени уходит на замену ВРИ? «Мы тебя не больно зарежем» — как бы говорят нам власти. Если серьёзно, то не более 3-х месяцев. Что для этого понадобится? Получить к договору дополнительное соглашение о праве строить жильё. Большаков делится лайфхаком: чтобы не затягивать строительство, лучше всего подходить к смене ВРИ с уже прошедшим экспертизу проектом. Получить разрешение на строительство, пока не сменил ВРИ, нельзя. На заметку: платёж за смену ВРИ — всегда сумма более чем серьёзная. Поэтому здесь любезно предоставляется рассрочка.
Как оптимизировать свои расходы, если встал вопрос о замене ВРИ? «Город не такой жёсткий коммерсант, который просто пытается навариться на застройщиках», — говорит Большаков. По его словам, есть много вариантов, когда инвестор может рассчитать на довольно существенные преференции. Например, при расчёте платежа за ВРИ могут быть учтены инвестиции в МПТ — «места приложения труда».
Если помимо жилых комплексов строятся офисные здания, объекты социальной инфраструктуры, можно добиться существенной экономии. Крупные московские застройщики идут по этому пути — уже есть реальные кейсы.
Важный нюанс: вы не можете получить экономию, не построив ничего. Хорошей страховкой от таких рисков для города является такой документ, как банковская гарантия. Если вы идёте по этому пути, нужно выполнить все заявленные обязательства — и тогда можно рассчитывать на преференции.
….Хотите построить что-то в Москве — помните, что для этого наверняка придётся менять ВРИ. За деньги. Но законом предусмотрены уникальные и вполне справедливые механизмы её оптимизации. Важно только уметь этим воспользоваться.
Пока еще значительная часть жилых комплексов достраивается по старой схеме, без проектного финансирования и эскроу-счетов, и вопрос о наилучшей стратегии для дольщиков, объекты которых столкнулись со сложностями и не введены в срок, остается актуальным.
Когда какой-либо девелопер попадает в сложную ситуацию, работы на стройплощадке идут медленно, а сроки сдачи сорваны, горячие головы среди дольщиков часто предлагают застройщика обанкротить и получить «свою долю» при разделе его имущества. Однако эксперты называют банкротство — самой крайней мерой, адекватной, только когда совершенно очевидно, что дом построен не будет.
Трудности бывают разные
Юристы говорят, что если не сданные вовремя объекты находятся в высокой стадии готовности, если на них, пусть и низкими темпами, но идут работы, если по другим объектам компании хоть и были задержки, но в итоге они все-таки были сданы, — лучше потерпеть и дождаться, когда застройщик преодолеет проблемы. Важен и такой фактор — идет ли девелопер на контакт с дольщиками, готов ли назвать причины проблем и пути их решения.
«Если застройщик вовремя не исполняет своих обязательств по передаче объекта долевого строительства, для начала стоит оценить обстоятельства, послужившие причиной неисполнения. Возможно у девелопера временные сложности, связанные, например, с вводом здания в эксплуатацию, или споры с подрядчиками, что затягивает сроки сдачи объекта», — отмечает партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» Borenius Russia Арина Довженко.
О том же говорит партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. «Если работы по достройке объекта хоть медленно, но ведутся, то требовать банкротства дольщикам неразумно. Любая банкротная процедура для застройщика влечет приостановку строительства ориентировочно на год (пока будет введена процедура, приняты необходимые решения и т. п.)», — констатирует он.
В общем, при возникновении проблем у застройщика дольщикам целесообразно, с одной стороны, не впадать в панику, с другой — держать руку на пульсе, внимательно оценивая то, что происходит. Можно ориентироваться на поведение контрагентов девелопера: обычно в компаниях имеются квалифицированные юристы, и те понимают, в какой ситуации точка невозврата уже пройдена, и надо принимать решительные меры по банкротству девелопера.
«Чаще всего банкротство инициируют крупные кредиторы застройщика, например, кредитные организации или подрядчики. Как правило, интерес дольщиков больше направлен на получение квартиры, нежели банкротство застройщика, т. к. процедура банкротства обычно длится достаточно долго и является не самым оптимальным решением проблемы дольщика», — говорит Арина Довженко.
Жди своей очереди
Еще один момент, на который обращают внимание юристы, — сложность и протяженность во времени процедуры банкротства и удовлетворения требований истцов.
По словам арбитражной управляющей, члена СРО Ассоциация «Сибирская Гильдия Антикризисных управляющих» Светланы Захаровой, по общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве 127-ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеет удовлетворение требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.
«Таким образом, денежные требования дольщика, перед которым застройщик не выполнил обязательство по передаче жилого помещения, подлежат удовлетворению в третью очередь. Если же у дольщика есть требование, например, о ранее присужденной судом сумме неустойки — это будет четвертая очередь», — добавляет Арина Довженко.
По словам Дмитрия Некрестьянова, самым неразумным для дольщика является расторжение ДДУ с застройщиком в предбанкротном состоянии, так как денег у застройщика нет, а при расторжении ДДУ дольщик утрачивает право на получение жилья после его достройки, т. е. имеет риск утраты всего. «Если дом не сдан вовремя, то в самом начале (при отсутствии признаков банкротства) можно попробовать вернуть деньги с отказом от ДДУ, если признаки банкротства появились, то надо следить за процедурой, включаться в реестр требований на квартиры и не выходить в денежные кредиторы», — отмечает он.
Эксперт констатируют, что после признания компании банкротом начинается очень долгая и сложная процедура учета претензий (в этот момент очень важно успеть предъявить свои требования), решения вопроса о способе достройки дома. Это может быть создание жилищно-строительного кооператива с участием дольщиков, передача долгостроя иному инвестору на тех или иных условиях, достройка с привлечением средств федерального Фонда защиты дольщиков. В какие сроки это будет сделано — сказать сложно, а определить сроки ввода объекта — тем более. Также существует вариант выплаты денежной компенсации в форме возврата вложенных денег. Это, принимая во внимание рост цены на новостройки Петербурга в прошлом году на уровне порядка 30%, — тоже вариант не слишком привлекательный.
«Все вышеизложенное потребует большого количества времени, нервов и денежных средств. Поэтому, перед тем как требовать банкротства, необходимо трезво оценить ситуацию: действительно ли застройщик окончательно заморозил строительство? Не навредите ли вы себе своими действиями? Не будет ли ваше заявление о банкротстве застройщика необратимым?» — говорит Светлана Захарова.
Отсудить свое
В связи с этим эксперты рекомендуют не торопиться обрушивать на застройщика, столкнувшегося с проблемами, банкротные и иные иски. Просто потому, что это отвлекает финансовые ресурсы девелопера от достройки объекта. Тем более что заняться отстаиванием своих нарушенных прав можно и после сдачи ЖК в эксплуатацию.
«Дольщик может обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение сроков передачи жилья. Дольщик имеет право требовать неустойку в том числе и за несоответствие площади по договору долевого участия в строительстве фактической площади переданного застройщиком помещения, а также наличия строительных недостатков в переданном помещении. Все эти требования дольщик может предъявлять как к застройщику, так и в суд до момента подписания акта приема-передачи квартиры. Практика удовлетворения требований дольщиков считается положительной», — говорит Арина Довженко.
По словам Светланы Захаровой, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, пени уплачивается в двойном размере.