Магистрали в обход ставки
Заградительно высокая ключевая ставка не стала препятствием для запуска масштабных транспортных проектов. Уже в 2025 году инвестор приступит к возведению новых этапов ШМСД в Санкт-Петербурге, а во Всеволожском районе Ленинградской области специалисты начнут проектирование первого отрезка второго обхода Северной столицы — КАД-2.
ШМСД продолжает движение
Одной из главных тем Транспортной недели стало продолжение строительства Широтной магистрали скоростного движения в Санкт-Петербурге. Концессионное соглашение о строительстве и вводе в эксплуатацию второго, третьего и четвертого этапов ШМСД в торжественной обстановке подписали губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов и президент-председатель Правления ВТБ Андрей Костин в присутствии министра транспорта РФ Романа Старовойта.
«Мы благодарны президенту России, правительству и ВТБ за поддержку этого жизненно важного для Петербурга мегапроекта. Сделан важный шаг на пути реализации ключевого этапа развития нашей транспортной инфраструктуры. Весь проект выполняется по поручению президента России. Магистраль станет третьим звеном в системе скоростных магистралей города и частью обновленного транспортного коридора в Карелию, Мурманск, Архангельск. Это укрепит позиции города как ведущего транспортного узла страны», — подчеркнул губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов.
Напомним, реализация первого этапа платной магистрали стартовала в марте 2021 года, когда ВТБ Инфраструктурный холдинг приступил к возведению Витебской развязки стоимостью 43 млрд рублей. Шестиполосный участок протяженностью 2,6 км, преимущественно проходящий по эстакаде, призван соединить Западный скоростной диаметр с Витебским проспектом и обеспечивать проезд для 70 тысяч автомобилей в сутки со скоростью до 110 км/ч. Как и было заложено в графике, основные виды работ на объекте полностью завершены, а 25 декабря 2024 года трасса будет открыта для движения транспорта.
Проект реализуется на принципах государственно-частного партнерства с привлечением федерального и частного финансирования. По результатам предварительной проработки стоимость строительства второго, третьего и четвертого этапов оценена ориентировочно в 185,6 млрд рублей в ценах на второй квартал 2023 года. Это 241,3 млрд рублей в ценах лет строительства, из которых капитальный грант составляет 159,2 млрд рублей, а федеральные средства — 90 млрд рублей.
«Сегодня мы договорились продолжить партнерство по проекту, который привлечет в экономику города 241 млрд инвестиций, — заявил президент-председатель Правления ВТБ Андрей Костин. — В следующем году начнем строительство второй, третьей и четвертой очереди ШМСД — главной части этой транспортной артерии. Есть участие федерального правительства, но очень помог Петербург. Он вышел вперед и больше авансирует в начальной стадии. Проект крупный и очень сложный. Есть разводной мост. Для того чтобы не нарушить гармонию исторической части, приходится возводить надземные конструкции в виде эстакад».
Согласно проекту, ШМСД протяженностью 32,4 км состоит из шести этапов, из которых первые четыре проходят на территории Санкт-Петербурга, а пятый и шестой — по землям Ленинградской области. По завершении строительства магистраль станет одним из ключевых элементов каркаса городских магистралей скоростного и непрерывного движения наравне с КАД и ЗСД. Новая трасса разгрузит кольцевую автодорогу и сеть прилегающих к ней транспортных артерий, а также создаст удобную межрегиональную связь Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В частности, она соединит несколько районов Северной столицы с кварталами жилой застройки в области, благодаря чему время в пути от Всеволожска до Стрельны сократится с 85 до 49 минут, а от центра города до аэропорта можно будет добраться в два раза быстрее — за 25 минут.
«В Петербурге трасса пройдет в основном внутри промышленного пояса. В состав магистрали входит новый разводной мост, строительство которого начнем в следующем году. Это будет уже второй мост, который возводится через Неву, — впервые за многие десятилетия. Новая скоростная трасса станет стимулом промышленного и жилого строительства, внесет большой вклад в развитие экономики Петербурга и Ленобласти», — подчеркнул Александр Беглов.
Общая протяженность второго, третьего и четвертого этапов составляет 14,1 км. Ожидается, что реализация будет осуществляться последовательно. По информации Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сначала подрядчики приступят к возведению второго этапа, чтобы ввести в эксплуатацию левобережный участок в 2028 году. Строительство правобережного отрезка (этап 4.1 и 4.2) должно стартовать в 2027 и завершиться к концу 2030 года. На данный момент АО «Институт Гипростроймост — Санкт-Петербург» (разработчик проектной документации второго-четвертого этапов) проводит корректировку. Ожидаемый срок получения заключения Главгосэкспертизы в отношении оптимизированной документации — февраль 2025 года.
Тем не менее основные параметры Широтной магистрали скоростного движения уже известны. В общей сложности в ее состав войдут 12 транспортных развязок, 12 путепроводов на пересечении улицами, 8 путепроводов над железнодорожными путями и разводной мост через Неву в районе железнодорожного вокзала. Искусственное сооружение пройдет параллельно Финляндскому мосту, а высота пролетов и количество опор нового объекта повторит параметры соседней переправы. При этом пролет будет реализован в виде однокрылой раскрывающейся системы. Завершение строительства всех шести участков ШМСД намечено на первый квартал 2031 года.
По словам Андрея Костина, интерес к инфраструктурному строительству не угасает из-за движения ключевой ставки. Проекты ГЧП имеют длительную перспективу окупаемости на уровне 25–50 лет, поэтому они менее чувствительны к условиям кредитования, присущим другим проектам. Согласно результатам исследования ВТБ Инфраструктурный холдинг, до 2035 года государство и частные инвесторы реализуют бо́льшую часть транспортно-логистических коридоров и построят 40–45 обходов городов даже при базовом сценарии. Оптимистичный сценарий позволит к указанному сроку реализовать практически все запланированные крупные проекты транспортных коридоров, ввести в эксплуатацию первую ВСМ и построить больше половины второй. Кроме того, завершится строительство обходов более чем 60 населенных пунктов, всех 40 кампусов мирового уровня в университетах, а также будет создана инфраструктура для прорывных научных исследований.
КАД-2 готовят к старту
На полях выставки «Транспорт России» приоткрыли и подробности строительства еще одной скоростной трассы в Северной столице. Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области представила проект реализации первого этапа скоростного автодорожного обхода от МО Кузьмоловское городское поселение до федеральной трассы М-11 «Нева» во Всеволожском районе Ленинградской области.
Как указано в презентации, существующая кольцевая автомагистраль Санкт-Петербурга А-118 (КАД) ввиду плотности жилой застройки фактически становится частью улично-дорожной сети города. Интенсивность движения на отдельных участках оценивается 206 тыс. автомобилей в сутки. Местные транспортные потоки составляют порядка 80% в структуре общего потока, а на транзит приходится всего 20%. Разгрузить существующую дорожную сеть позволит строительство КАД-2.
Согласно предоставленной информации, в 2024 году подрядчики приступили к выполнению проектно-изыскательских работ, которые продлятся в течение двух лет. Начало непосредственных строительно-монтажных работ в части реализации первого этапа скоростного автодорожного обхода от Кузьмолова до федеральной трассы М-11 «Нева» запланировано на 2027 год. Предварительная стоимость оценивается в сумму порядка 174,4 млрд рублей (в ценах третьего квартала 2023 года).
Напомним, в начале 2024 года президент России Владимир Путин дал поручение по резервированию земли и планировке территории под цели строительства КАД-2, а также определить работы для формирования скоростного автодорожного обхода Санкт-Петербурга по созданию федеральной и региональной дорожной инфраструктуры. Чуть позже ГК «Автодор» получила поручение принять участие в проекте строительства автомобильного обхода Санкт-Петербурга от МО Кузьмоловское городское поселение Ленинградской области до автомобильной дороги М-11 «Нева» Москва — Санкт-Петербург с привлечением бюджетных ассигнований федерального бюджета (в пределах бюджетных ассигнований Федерального дорожного фонда). Чуть позже схему презентовали в правительстве России. Она предполагает создание «кольца» общей протяженностью чуть более 348 км, из которых 121,2 км представляют собой существующую дорожную сеть и не требуют мероприятий по усовершенствованию. В общей сложности ГК «Автодор» предстоит возвести 112 км новой четырехполосной магистрали в рамках двух первых этапов реализации проекта, а Росавтодору реконструировать порядка 115 км существующей сети.
В Санкт-Петербурге 16 ноября 2023 года состоялся XXII Международный конгресс «Энергоэффективность. XXI век. Архитектура. Инженерия. Цифровизация. Экология. Саморегулирование», в работе которого приняло участие более 500 специалистов.
Ежегодное мероприятие является одной из ведущих в России площадок для диалога профессионалов в области инженерного обеспечения зданий. Организаторами конгресса выступили Национальное объединение организаций в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, Национальное объединение строителей, Национальное объединение изыскателей и проектировщиков, АС «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД» и АО НПФ ЛОГИКА. Приветствия в адрес участников конгресса направили президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров и президента НОСТРОЙ Антон Глушков. Дата проведения конгресса совпала с Всероссийским днем проектировщика, и многие выступающие воспользовались возможностью поздравить с профессиональным праздником своих коллег.
«Для решения поднимаемых здесь вопросов нужно всего несколько компонентов: нормативы, стимулирование, эффективные решения, правильная эксплуатация и кадры, которые решают все», – заверил модератор пленарного заседания президент АС «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД», вице-президент НОПРИЗ и НОЭ Александр Гримитлин. Именно этим направлениям были посвящены сообщения докладчиков.
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз сообщил об инициативах, призванных помочь строителям в поисках качественных материалов и оборудования, замещающих импортные поставки. С этой целью в самом начале санкционных ограничений НОСТРОЙ организовал составление каталога импортозамещения, куда вошло свыше 3800 позиций, затем – Реестра добросовестных производителей и поставщиков стройматериалов, а также запустил первую в стране цифровую маркировку строительной продукции. Теперь на основе реестра НОСТРОЙ работает над системой планирования и прогнозирования «Госплан 2.0», которая будет накапливать информацию о материальных и трудовых ресурсах, необходимых для возведения объектов разного назначения.
Президент НОЭ Леонид Питерский остановился на содержании двух федеральных документов: госпрограмме «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности», принятой в сентябре, и новой Климатической доктрине, утвержденной в октябре этого года. По его словам, разработанная РАН и Минприроды при участии НОЭ доктрина содержит в том числе положения, выработанные в рамках дискуссий конгресса «Энергоэффективность. XXI век».
Генеральный директор АО НПФ ЛОГИКА Павел Никитин начал с убедительных примеров реализации в энергетике и ЖКХ технологий искусственного интеллекта, нейросетей и цифровых двойников. По его данным, более 30% телефонных вопросов, которые поступают столичным коммунальщикам от потребителей, уже берут на себя нейросети. Он сообщил, что идет разработка нормативной базы для внедрения этих технологий в ЖКХ, и призвал включить в рабочие группы специалистов в области приборного учета, чтобы с пользой применить их опыт и знания.
Тему внедрения цифровых технологий подхватил руководитель филиала в ПФО ООО «БДР Термия Рус» Сергей Шипов. «Удаленным управлением пользуются 120 тысяч пользователей нашего котельного оборудования, – сообщил он. – По опросам 95% из них полностью доверяют автоматике, 85% ежедневно мониторят оборудование, 55% еженедельно удаленно корректируют установки, и эта тенденция продолжает развиваться». Ссылаясь на данные маркетингового агентства «Литвинчук-Маркетинг», представитель «БДР Термия Рус» сообщил, что продажи бытовой техники увеличиваются из-за высокой доли ИЖС в новостройках и газификации регионов. Следовательно, в эксплуатации становится все больше современного оборудования, основанного на принципах энергоэффективности и экологичности.
Деловая программа охватила широкий круг тем, связанных с отраслевым законодательством, проектированием и эксплуатацией энергоэффективного оборудования в области вентиляции, кондиционирования, отопления, теплогазоснабжения, водоснабжения и электрообеспечения зданий, а также со строительной теплофизикой. На семи секционных заседаниях было представлено свыше 60 докладов. Учитывая, что строительная отрасль активно включилась в цифровую трансформацию, в рамках конгресса была впервые организована секция «Цифровизация и кадры» с участием девелоперов, проектировщиков, поставщиков российского ПО, преподавателей высших и средних учебных заведений Северо-Запада под председательством руководителя BIM-центра Новгородской области, члена комитета НОПРИЗ по цифровизации архитектурно-строительного проектирования Алексея Агафонова. По традиции состоялась 48-я научно-практическая конференция «Коммерческий учет теплоносителей», организованная НПФ ЛОГИКА.
Сопутствующая выставка дала возможность представить свои услуги и продукцию таким известным производителям, как «Арктос», «БДР Термия Рус», компания «Взлет», ЛОГИКА, «Фирма Изотерм», «Синто», «Термафлекс Изоляция +» и НПП «Экоюрус-Венто».
В Госдуме на рассмотрении находится законопроект о распространении схемы с использованием эскроу-счетов на строительство индивидуальных жилых домов с привлечением подрядчиков. Заявленные цели – удешевить ИЖС через использование типовых проектов, защитить средства граждан и банков, позволить девелоперам масштабировать бизнес. По мнению участников рынка, себестоимость строительства, напротив, вырастет, но средства граждан и банков будут защищены.
С 2010 года доля ИЖС в общем объеме ввода жилья по всей стране растет. Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», отмечает неравномерное развитие сегмента: «Объемы из года в год то снижаются, то увеличиваются. Самые большие объемы жилья были введены населением в 2022 году, в первой половине. За первую половину 2023-го доля ИЖС составила 58% от общего объема жилого строительства. Данные по регионам значительно отличаются. На юге, например, на ИЖС приходится примерно две трети от объема ввода жилья, в СЗФО – 46%».
Объемы ввода ИЖС заметно выросли с 2021 года благодаря пандемии, а также программе социальной газификации и ипотечным программам. Ранее в интервью телеканалу «Россия 24» Марат Хуснуллин, вице-премьер, заявил: «В этом году мы точно видим за 50 млн – где-то 53-54 млн кв. м. Будет чуть ниже, чем в прошлом году».
Теория
Выступая на Восточном экономическом форуме в сентябре, Владимир Путин, президент РФ, заявил: нормативную базу для поддержки индивидуального жилищного строительства по всей стране необходимо подготовить нынешней осенью. В частности, речь шла о применении счетов эскроу в ИЖС, как при возведении многоквартирных домов. Это позволит и защитить средства граждан, и создать возможности для привлечения ипотечного займа на постройку индивидуального дома.
Ранее Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект «О привлечении денежных средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда». Инициатива принадлежит Минстрою РФ. В разработке проекта закона участвовал ДОМ.РФ. Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ одобрил документ к первому чтению.
Речь идет не только о строительстве малоэтажных комплексов и коттеджных поселков, но также о строительстве индивидуальных домов, когда частное лицо нанимает подрядчика. Механизм предназначен только для типовых проектов и домокомплектов. Пока все на добровольной основе.
Эскроу-счета согласно документу позволят покупателям участвовать в льготных ипотечных программах без залогов и поручительств.
Власти также говорят о безопасности схемы для покупателя. «Это позволит защитить средства граждан, поскольку использоваться будут счета эскроу, а значит, подрядчик получит оплату своей работы только после завершения строительства», – подчеркнул Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ, в одном из интервью.
Для подрядчика в этой схеме станет обязательным раскрытие информации в ЕИСЖС о себе и проекте, использование типовой проектной документации или домокомплекта, а также возможность забрать средства со счетов эскроу только по завершении проекта. Но он получит освобождение от НДС по некоторым операциям.
Практика
На портале для ИЖС строим.дом.рф уже опубликованы первые типовые проекты для строительства с подрядчиком и использованием счетов эскроу. До конца года таких проектов должно быть не менее трех десятков.
В пилотном режиме Институт развития запустил программу субсидирования проектного финансирования для подрядчиков (корпоративные кредиты по ставке не выше 1% годовых), а Банк ДОМ.РФ предоставил кредит. Возобновляемая кредитная линия в 20 млн рублей одобрена компании «КСТ» (участник Федерации ИЖС) для строительства в Казани.
Чтобы участвовать в программе, любой подрядчик может зарегистрироваться и разместить свои проекты домов на портале. Индивидуальный застройщик может выбрать на портале любой проект, подать заявку подрядчику в онлайн-режиме, а также оформить заявку на ипотечный заем.
По мнению Сергея Софронова, принципиально внедрение эскроу решает те же задачи, что и в многоквартирном строительстве, – защита интересов дольщиков. В данном случае –заказчиков и инвесторов строительства. «О прошлых проблемах обманутых дольщиков известно много, но на рынке ИЖС эта проблема тоже есть, просто про нее массово не говорят. Чаще всего это недобросовестное строительство, при котором заказчик получает объект плохого качества. Корни же проблемы в отсутствии системы технадзора в частном строительстве, который в ИЖС абсолютно необязателен. И, кстати, также представляет собой свободный рынок услуг не всегда должного качества», – уточнил он.
Эта проблема и вторичного рынка ИЖС, и также банков, поскольку покупки в ипотеку не редки, но на стороне банков также отсутствовала система оценки качества домов, которые оказываются в залоге. И система с эскроу-счетами по идее должна сопровождаться системой контроля качества строительства и оценкой объекта. Условие про типовые проекты и домокомплекты, качество которых контролировать проще, как раз про это, добавил Сергей Софронов.
Цена вопроса
О возможности экстраполировать проектное финансирование на ИЖС в чиновных и законодательных кругах разговор идет не первый год. Стандартизация проектов и переход на проектное финансирования в ИЖС заложены в «Стратегию развития жилищного строительства и ЖКХ до 2030 года», в том числе, чтобы распространить льготные ипотечные программы на этот сегмент. Пока на ИЖС приходится 10% всех ипотечных кредитов, хотя этот сегмент обеспечивает половину объема ввода жилья в последние годы.
За десять месяцев 2023 года на строительство частных домов банки выдали почти 90 тыс. кредитов на сумму 388 млрд рублей – в три раза больше, чем за весь прошлый год. Доля ипотечных кредитов на строительство и покупку готовых домов в общей выдаче составляет 15%.
Алексей Чапик, исполнительный директор Домклик Сбербанка по работе с рынком первичного жилья, выступая на круглом столе «Что сейчас происходит на ипотечном рынке в целом и какие тренды можно отметить в отношении ипотечного кредитования ИЖС», отметил: «Важный тренд рынка ипотечного кредитования – существенное укрепление сегмента ИЖС: в октябре Сбер выдавал около 3 тыс. кредитов в неделю, тогда как весной и в первой половине лета показатель составлял 1-2 тыс. в неделю. По предварительным итогам октября, за десять месяцев 2023 года мы выдали 78,5 тыс. кредитов на ИЖС в размере 344,1 млрд рублей. Столь заметный интерес к индивидуальному строительству можно объяснить возможностью оформить кредит по льготной ипотеке: за октябрь доля льготных программ в ипотеке на ИЖС достигла практически 100%».
С одной стороны, освобождение от НДС (по предложению правительства РФ) должно снизить себестоимость строительства. Однако, по некоторым оценкам, без льготного кредитования или других мер поддержки себестоимость может вырасти на 9-12%.
«Себестоимость вырастет, но это плата за определенные гарантии покупателю. Для добросовестных подрядчиков это развитие рынка за счет кредитования банками покупателей на льготных условиях», – уверен Сергей Софронов.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой», также полагает, что цены вырастут: «Многоквартирные дома и ИЖС – принципиально разные области. Эскроу-счета и массовые ипотеки хорошо работают для новых высотных зданий, но невозможно их просто скопировать для ИЖС. Цены, безусловно, вырастут, в том числе и потому, что вырастет себестоимость строительства. Сейчас квадратный метр в ИЖС в среднем стоит в 1,5 меньше, чем в многоквартирном доме».
Если…
Как обычно, от законодательных изменений на строительном рынке в выигрыше останутся банки, всегда неохотно кредитовавшие загородные проекты вообще и объекты ИЖС в частности.
В выигрыше, предположительно, окажется и государство – власти рассчитывают на увеличение объемов индивидуального строительства, чтобы с его помощью достичь к 2030 году объема ввода жилья в 120 млн кв. м.
Наверное, цель достижима, если регионы будут обеспечены инженерной инфраструктурой, дорогами, если будут в наличии земельные участки под ИЖС.
Законотворцы не поясняют про ожидаемое «масштабирование бизнеса». Скорее всего, сборные бригады, которые зачастую специализируются на строительстве частных домов, либо сократят запросы, либо останутся не у дел. Нельзя исключить также выход на рынок ИЖС крупных строительных компаний через отдельные структуры.
«Возросший спрос на земельные участки под ИЖС действительно есть, но считать его решением проблем первичного рынка недвижимости нельзя. Это просто констатация факта, что после «уроков» пандемии все больше людей находит преимущества в загородном образе жизни. Таких людей будет становиться больше, они учатся решать проблемы с образованием детей младшего и школьного возраста и проблемы с качественным досугом. Но таких людей не так уж и много, этот рынок не будет стремительно расти, хотя тренд устойчивый. Чтобы продолжить решать жилищные проблемы страны в достаточном объеме, сегодня необходимо стимулирование строительства многоквартирных домов», – заключил Максим Жабин.