Магистрали в обход ставки
Заградительно высокая ключевая ставка не стала препятствием для запуска масштабных транспортных проектов. Уже в 2025 году инвестор приступит к возведению новых этапов ШМСД в Санкт-Петербурге, а во Всеволожском районе Ленинградской области специалисты начнут проектирование первого отрезка второго обхода Северной столицы — КАД-2.
ШМСД продолжает движение
Одной из главных тем Транспортной недели стало продолжение строительства Широтной магистрали скоростного движения в Санкт-Петербурге. Концессионное соглашение о строительстве и вводе в эксплуатацию второго, третьего и четвертого этапов ШМСД в торжественной обстановке подписали губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов и президент-председатель Правления ВТБ Андрей Костин в присутствии министра транспорта РФ Романа Старовойта.
«Мы благодарны президенту России, правительству и ВТБ за поддержку этого жизненно важного для Петербурга мегапроекта. Сделан важный шаг на пути реализации ключевого этапа развития нашей транспортной инфраструктуры. Весь проект выполняется по поручению президента России. Магистраль станет третьим звеном в системе скоростных магистралей города и частью обновленного транспортного коридора в Карелию, Мурманск, Архангельск. Это укрепит позиции города как ведущего транспортного узла страны», — подчеркнул губернатор Санкт-Петербурга Александр Беглов.
Напомним, реализация первого этапа платной магистрали стартовала в марте 2021 года, когда ВТБ Инфраструктурный холдинг приступил к возведению Витебской развязки стоимостью 43 млрд рублей. Шестиполосный участок протяженностью 2,6 км, преимущественно проходящий по эстакаде, призван соединить Западный скоростной диаметр с Витебским проспектом и обеспечивать проезд для 70 тысяч автомобилей в сутки со скоростью до 110 км/ч. Как и было заложено в графике, основные виды работ на объекте полностью завершены, а 25 декабря 2024 года трасса будет открыта для движения транспорта.
Проект реализуется на принципах государственно-частного партнерства с привлечением федерального и частного финансирования. По результатам предварительной проработки стоимость строительства второго, третьего и четвертого этапов оценена ориентировочно в 185,6 млрд рублей в ценах на второй квартал 2023 года. Это 241,3 млрд рублей в ценах лет строительства, из которых капитальный грант составляет 159,2 млрд рублей, а федеральные средства — 90 млрд рублей.
«Сегодня мы договорились продолжить партнерство по проекту, который привлечет в экономику города 241 млрд инвестиций, — заявил президент-председатель Правления ВТБ Андрей Костин. — В следующем году начнем строительство второй, третьей и четвертой очереди ШМСД — главной части этой транспортной артерии. Есть участие федерального правительства, но очень помог Петербург. Он вышел вперед и больше авансирует в начальной стадии. Проект крупный и очень сложный. Есть разводной мост. Для того чтобы не нарушить гармонию исторической части, приходится возводить надземные конструкции в виде эстакад».
Согласно проекту, ШМСД протяженностью 32,4 км состоит из шести этапов, из которых первые четыре проходят на территории Санкт-Петербурга, а пятый и шестой — по землям Ленинградской области. По завершении строительства магистраль станет одним из ключевых элементов каркаса городских магистралей скоростного и непрерывного движения наравне с КАД и ЗСД. Новая трасса разгрузит кольцевую автодорогу и сеть прилегающих к ней транспортных артерий, а также создаст удобную межрегиональную связь Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В частности, она соединит несколько районов Северной столицы с кварталами жилой застройки в области, благодаря чему время в пути от Всеволожска до Стрельны сократится с 85 до 49 минут, а от центра города до аэропорта можно будет добраться в два раза быстрее — за 25 минут.
«В Петербурге трасса пройдет в основном внутри промышленного пояса. В состав магистрали входит новый разводной мост, строительство которого начнем в следующем году. Это будет уже второй мост, который возводится через Неву, — впервые за многие десятилетия. Новая скоростная трасса станет стимулом промышленного и жилого строительства, внесет большой вклад в развитие экономики Петербурга и Ленобласти», — подчеркнул Александр Беглов.
Общая протяженность второго, третьего и четвертого этапов составляет 14,1 км. Ожидается, что реализация будет осуществляться последовательно. По информации Дирекции по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области, сначала подрядчики приступят к возведению второго этапа, чтобы ввести в эксплуатацию левобережный участок в 2028 году. Строительство правобережного отрезка (этап 4.1 и 4.2) должно стартовать в 2027 и завершиться к концу 2030 года. На данный момент АО «Институт Гипростроймост — Санкт-Петербург» (разработчик проектной документации второго-четвертого этапов) проводит корректировку. Ожидаемый срок получения заключения Главгосэкспертизы в отношении оптимизированной документации — февраль 2025 года.
Тем не менее основные параметры Широтной магистрали скоростного движения уже известны. В общей сложности в ее состав войдут 12 транспортных развязок, 12 путепроводов на пересечении улицами, 8 путепроводов над железнодорожными путями и разводной мост через Неву в районе железнодорожного вокзала. Искусственное сооружение пройдет параллельно Финляндскому мосту, а высота пролетов и количество опор нового объекта повторит параметры соседней переправы. При этом пролет будет реализован в виде однокрылой раскрывающейся системы. Завершение строительства всех шести участков ШМСД намечено на первый квартал 2031 года.
По словам Андрея Костина, интерес к инфраструктурному строительству не угасает из-за движения ключевой ставки. Проекты ГЧП имеют длительную перспективу окупаемости на уровне 25–50 лет, поэтому они менее чувствительны к условиям кредитования, присущим другим проектам. Согласно результатам исследования ВТБ Инфраструктурный холдинг, до 2035 года государство и частные инвесторы реализуют бо́льшую часть транспортно-логистических коридоров и построят 40–45 обходов городов даже при базовом сценарии. Оптимистичный сценарий позволит к указанному сроку реализовать практически все запланированные крупные проекты транспортных коридоров, ввести в эксплуатацию первую ВСМ и построить больше половины второй. Кроме того, завершится строительство обходов более чем 60 населенных пунктов, всех 40 кампусов мирового уровня в университетах, а также будет создана инфраструктура для прорывных научных исследований.
КАД-2 готовят к старту
На полях выставки «Транспорт России» приоткрыли и подробности строительства еще одной скоростной трассы в Северной столице. Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области представила проект реализации первого этапа скоростного автодорожного обхода от МО Кузьмоловское городское поселение до федеральной трассы М-11 «Нева» во Всеволожском районе Ленинградской области.
Как указано в презентации, существующая кольцевая автомагистраль Санкт-Петербурга А-118 (КАД) ввиду плотности жилой застройки фактически становится частью улично-дорожной сети города. Интенсивность движения на отдельных участках оценивается 206 тыс. автомобилей в сутки. Местные транспортные потоки составляют порядка 80% в структуре общего потока, а на транзит приходится всего 20%. Разгрузить существующую дорожную сеть позволит строительство КАД-2.
Согласно предоставленной информации, в 2024 году подрядчики приступили к выполнению проектно-изыскательских работ, которые продлятся в течение двух лет. Начало непосредственных строительно-монтажных работ в части реализации первого этапа скоростного автодорожного обхода от Кузьмолова до федеральной трассы М-11 «Нева» запланировано на 2027 год. Предварительная стоимость оценивается в сумму порядка 174,4 млрд рублей (в ценах третьего квартала 2023 года).
Напомним, в начале 2024 года президент России Владимир Путин дал поручение по резервированию земли и планировке территории под цели строительства КАД-2, а также определить работы для формирования скоростного автодорожного обхода Санкт-Петербурга по созданию федеральной и региональной дорожной инфраструктуры. Чуть позже ГК «Автодор» получила поручение принять участие в проекте строительства автомобильного обхода Санкт-Петербурга от МО Кузьмоловское городское поселение Ленинградской области до автомобильной дороги М-11 «Нева» Москва — Санкт-Петербург с привлечением бюджетных ассигнований федерального бюджета (в пределах бюджетных ассигнований Федерального дорожного фонда). Чуть позже схему презентовали в правительстве России. Она предполагает создание «кольца» общей протяженностью чуть более 348 км, из которых 121,2 км представляют собой существующую дорожную сеть и не требуют мероприятий по усовершенствованию. В общей сложности ГК «Автодор» предстоит возвести 112 км новой четырехполосной магистрали в рамках двух первых этапов реализации проекта, а Росавтодору реконструировать порядка 115 км существующей сети.
Текущий, 2024-й стал Годом заказчика в строительстве не номинально. Все это время Минстрой с подведомственными организациями, НОПРИЗ, региональными и федеральными экспертами проводили мощную чистку в части работы с ошибками и некачественным проектированием.
Начальник Главгосэкспертизы Игорь Манылов отметил в рамках выступления на VIII Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы», что пока вся отрасль боролась с некачественным проектированием, пришло понимание: если хозяин, непосредственно заказчик строительства, не управляет параметрами, то добиться качества тяжело.
По оценкам ведомства, в 33% случаев заказчики не вовлечены в процесс управления проектом. Часть из них предпочитают делегировать полномочия проектировщикам или подрядчикам, так как строительство не является их основным видом деятельности. Остальные упускают важные моменты на стадии предпроекта, проектирования или возведения объекта, не контролируют ход работ, не управляют рисками и стоимостью.
«В результате мы видим системную потерю времени и денег из-за некачественного проектирования, фактически сорванные программы развития на уровне регионов и бизнеса, а также негативные кадровые и иные решения», — говорит руководитель Учебного центра Главгосэкспертизы Александр Шалаев.
Чаще всего у заказчиков не выстроена система проектного управления, то есть все внимание сконцентрировано на сроках, стоимости и качестве, упуская работу с заинтересованными сторонами (стейкхолдерами), выгодами, содержанием, командой, коммуникациями, рисками, закупками и поставками, которые остаются в «серой» зоне. Если говорить в цифрах, то в 53% случаев руководители не рассматривают управление рисками как ключевой инструмент бизнес-стратегии, в 35% считают направление слишком затратным или ненужным на этапе проектирования, а в 69% регулирование происходит с использованием устаревших инструментов, что затрудняет качественную оценку и мониторинг рисков. Как следствие — заказчик не представляет, с какими ограничениями земельного участка столкнется в процессе, что будет с качеством проектной документации и контрактацией.
Работа требует корректировки
Такой подход не устраивает Министерство строительства и ЖКХ России, так как без качественного проектирования и экспертизы реализовать задачи новых нацпроектов невозможно.
«Чем быстрее проходит стадия проектирования, экспертизы и строительства, тем проще нам управлять стоимостью объекта», — акцентировал внимание собравшихся заместитель главы Минстроя Константин Михайлик.
Напомним, по данным Федеральной службы государственной статистики, количество зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве, в 2022 году составило 88 007 (выросло на 5,6 тыс. по сравнению с 2021 годом), из них приостановленных или законсервированных — 7008 (сократилось на одну тысячу). Основными причинами появления подобных объектов являются в том числе низкий уровень подготовки градостроительной документации, некачественное выполнение проектно-изыскательских работ и составление проектно-сметной документации, недостаточность финансирования, административные препятствия (проблемы с получением разрешительной документации и необходимых согласований), банкротство застройщика (подрядчика), невыполнение обязательств по договорам, выполнение работ ненадлежащего качества, несвоевременная поставка строительных материалов и оборудования и другие.
Как «Формула-1»
Усилить роль и компетенции заказчиков предлагается через обучение и знакомство с лучшими практиками. Так, на базе Главгосэкспертизы создан отдельный обучающий курс для заказчиков, где сейчас проходят обучение региональные команды.
Помимо этого, эксперты совместно с ППК «Единый заказчик» и Ассоциацией «НОТЕХ» завершают разработку профессионального стандарта технического заказчика, который можно будет применять на добровольной основе.
«В матрице “стоимость — качество — сроки” очень часто источником проблем считается строитель, но в реальности все риски, которые проявляются при реализации, возникают не на этапе стройки, а на стадии предпроектных или проектно-изыскательских работ», — уверен президент Ассоциации «Национальное объединение технических заказчиков и иных организаций в сфере инжиниринга и управления строительством» (Ассоциация «НОТЕХ») Алексей Никитин, добавляя, что разрешить проблемные вопросы можно на ранних стадиях, однако в 60% случаев технический заказчик привлекается уже во время строительно-монтажных работ. При этом перспектива успешной реализации проекта увеличивается, когда вся проектная команда работает в режиме механиков «Формулы-1», которые в количестве 20 человек за 2,5 секунды, не сталкиваясь друг с другом и с точностью до миллиметра, обслуживают болид во время пит-стопа.
Пример для подражания
«Заказчику очень важно не уходить из крайности в крайность, когда одни совсем ничего не смотрят, а другие пытаются заменить собой и проектировщика, и подрядчика, — говорит заместитель генерального директора по проектированию ППК ”Единый заказчик” Денис Белюк. — В системе ограниченных ресурсов мы приняли для себя решение о контроле ключевых точек».
На стадии предпроекта — это анализ земельного участка с изучением всех градостроительных ограничений в виде зон с особыми условиями использования территорий, рассмотрения архивных результатов изысканий и оценкой подключения к инженерным сетям, чтобы на завершающей стадии не узнать, что их стоимость сопоставима с затратами на строительство. Помимо этого, специалисты перепроверяют технические задания на проектирование, составленные Минздравом, Минспортом и другими профильными ФОИВами, для которых возводится тот или иной объект, а также определяют предельные показатели по стоимости.
На этапе проектирования ППК «Единый заказчик» контролирует сроки в соответствии с детальным графиком из 65 пунктов, еженедельно сверяя список запланированных и фактически выполненных работ. Кроме того, исключает нерациональное использование площадей и опять же следит за стоимостью, сравнивая позиции в сметах аналогичных объектов.
Не делегируется контроль и на этапе прохождения экспертизы. «Заказчик должен быть заявителем при подаче документов всегда. Это даже не обсуждается. Нельзя передоверять или разрешать проектировщикам делать это самим. Ничего хорошего из этого никогда не получится», — уверен Денис Белюк.
Новый подход к организации процессов
При этом сама экспертиза перестает выполнять роль лишь рутинного проверяльщика проектных решений и переходит к работе с данными, управлению жизненным циклом объекта, чтобы в конечном итоге стать интеллектуальным ядром стройки.
«Мы сконцентрированы на управлении процессами и переходе к комплексному управлению строительством, — говорит Игорь Манылов. — Никакой застройщик ни в какой стране не может обеспечить себя всем технологическим аппаратом, необходимым для качественного управления стройкой. Поэтому наша задача как интеллектуального ядра создать эту сервисную среду».
С развитием института экспертизы участники строительной отрасли получают и новые инструменты. Так, с апреля 2024 года в режиме опытно-промышленной эксплуатации Главгосэкспертизой России введен в работу сервис «Личный кабинет заказчика», который может быть использован застройщиками для мониторинга и оценки основных показателей и изменений, которые вносятся в проектную документацию. С 1 сентября он начал работу со всем необходимым набором инструментов. Помимо этого, ведомство начинает использовать в работе зачатки искусственного интеллекта для предиктивной аналитики.
Иллюстрации предоставлены организатором мероприятия ФАУ «Главгосэкспертиза России»
Власти меняют подходы к построению планов для строительной отрасли и отрабатывают новые инструменты на Дальнем Востоке. По завершении тестового периода в 2025 году мастер-планирование и адаптированные вариации дальневосточного квартала и различного вида субсидии придут во все регионы страны в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». Детали приоткрыли на полях Восточного экономического форума.
В 2025 году начинается большая стройка на Дальнем Востоке — специалисты приступают к реализации мастер-планов, разработанных для 22 административных центров и городских агломераций, где в общей сложности проживают более четырех миллионов человек. Одним из самых показательных примеров станет возведение города-спутника Владивостока — этот мастер-план объединяет в одной логике развития Владивосток, Артем и Надеждинский район.
Опыт Дальнего Востока станет основой для масштабирования практики мастер-планов. До 2030 года такие стратегические документы будут подготовлены для 200 населенных пунктов России, то есть мы будем масштабировать 22 населенных пункта на Дальнем Востоке в 200 по всей стране, включая опорные города, которые вносят вклад в укрепление технологического суверенитета России», — заявил президент страны Владимир Путин.
Окончательный список городов, для которых будут разработаны мастер-планы, власти обещают представить до конца осени. Однако уже сейчас известно, что в перечень вошли Ростов-на-Дону, Таганрог и Новочеркасск в Ростовской области. Для них и всех остальных создание стратегических документов начнется после того, как законодатели внесут коррективы в Градостроительный кодекс. При этом финансировать работы будут в равных долях из федерального и регионального бюджетов, а также за счет ДОМ.РФ.
Мастер-планирование предполагает новый подход к будущему строительству в границах выбранных населенных пунктов. Власти намерены избежать ошибок прошлого, когда экономические и градостроительные службы слабо взаимодействовали, и в результате экономика и бизнес, стройка, ЖКХ и социальная инфраструктура часто развивались по несогласованным между собой планам, рождая разбалансированные городские пространства. Сегодня при разработке мастер-планов местные администрации проводят серии обсуждений с жителями и бизнесом, выявляют проблемные точки, определяют потенциал по всем направлениям своих населенных пунктов и создают индивидуальную долгосрочную модель. По сути, впервые в рамках одного документа соединяются концепции социально-экономического и пространственного развития с вводом в строй транспортной, жилищно-коммунальной, энергетической и другой инфраструктуры.
С акцентом на комплексное развитие
Ожидается, что одним из главных инструментов мастер-планирования станут проекты КРТ. По словам директора Департамента комплексного развития территорий при Минстрое России Марии Синичич, для их реализации уже отобрано более тысячи территорий общей площадью 32 тысячи га по всей стране.
Не исключено, что список дополнится заброшенными пустырями в черте города. «Как в спальных районах, так и в центрах имеется немало земельных участков, в том числе территорий бывших промзон, которые пригодны для жилой застройки, но не используются. Одна из идей — вам с муниципалитетами взять под крыло эти земельные участки по всей России, провести по ним инвентаризацию и кратно поднять на них налоги», — на одной из секций ВЭФ обратился к главе ДОМ.РФ Виталию Мутко руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.
При этом вместе с формированием нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни» меняются подходы к выбору приоритетных проектов КРТ. Лучшие практики предполагают расселение аварийного фонда, сохранение объектов культурного наследия и вовлечение земельных участков. К слову, именно такие получат поддержку от государства при возведении объектов инфраструктуры. На эти цели Минстрой получил 120 млрд рублей до 2030 года и планирует их распределить среди региональных проектов КРТ, которые сегодня находятся на «низком старте», для покрытия самого затратного инфраструктурного вопроса. «Правила доведения средств находятся в активной стадии согласования», — уточнила Мария Синичич, добавляя, что, скорее всего, механизм будет работать аналогично тому, что действует в части расселения аварийного фонда.
Помимо этого, специалисты Минстроя подготовили новый законопроект с мерами поддержки проектов комплексного развития. Речь идет о залогах прав по договорам КРТ, а также расширении полномочий операторов и упрощении работы по вовлечению земельных участков, начале строительства и запуске выдачи ГПЗУ. На данный момент документ также проходит этапы согласования.
Учитывая, как сложно сегодня даются средства по нацпроектам, действительно серьезное достижение, что можно делать конкретный прогноз по привлечению дополнительных субсидий на сверхважную и сверхсложную задачу, — отметил директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов. — И очевидно, что всех интересует: за чей счет инфраструктура? Мы все отлично понимаем, что битва за 120 млрд рублей будет сверхжесткой».
Продюсеры территорий
Однако полностью за счет застройщика реализовать проект КРТ невозможно — цена квадратного метра будет запредельной, а работа бессмысленной даже при наличии дальневосточной ипотеки. Тем не менее половина расходов на реализацию мастер-планов Дальнего Востока приходится на внебюджетные источники. Другими словами, ожидается, что строить поликлиники, детские сады, спортивные центры, прокладывать дороги, обновлять коммунальные сети, восстанавливать памятники культуры и многое другое будет бизнес и градообразующие предприятия. Взамен компании получат помощь от государства. «Мы обязательно поддержим такие вложения, — указал Владимир Путин. — Их результаты, мощности и опыт нужно задействовать при воплощении в жизнь мастер-планов. Так, стратегические партнеры могут полностью профинансировать создание объекта социальной инфраструктуры в городе, поселке, на территории, где реализуются их инвестиционные проекты, а после передачи такого объекта муниципалитету или региону получить компенсацию за счет налогов, льгот и иных преференций. Прошу правительство определить параметры такого механизма».
Привлекать частные инвестиции в социальные проекты помогает единая субсидия, которая стала значимым инструментом для дальневосточной концессии. На эти цели бизнес уже запланировал вложения в размере более 120 млрд рублей, а в стадии реализации находятся 36 инициатив. Например, в Приморье строится круглогодичный горнолыжный курорт, в Улан-Удэ – Национальный музей и театр, в Петропавловске-Камчатском появится новый общественный центр, в Хабаровске – Художественный музей, в Магадане и Чите возводятся спортивные комплексы.
По этой причине развитие Дальнего Востока проходит в борьбе за инвестора. Местные чиновники не только подбирают участки и продумывают инфраструктурные решения, но и ведут переговоры с банками о предоставлении финансирования еще до выбора застройщика. Одновременно с этим среди инвесторов усиливается конкуренция за каждую площадку.
Добавленная стоимость благоустройства
Новые подходы диктует и программа «Дальневосточный квартал», которая сейчас проходит обкатку в семи регионах. С ее помощью планируется построить 1,7 млн кв. м, где будут жить почти 70 тысяч человек, а общий объем инвестиций превысит 202 млрд рублей. Речь идет о возведении жилья со всей инфраструктурой, когда застройщики берут на себя обязательства по созданию в том числе общественных пространств и социальных объектов, а государство подводит инженерные сети и предоставляет инвесторам налоговые льготы в границах территорий опережающего развития (ТОР). Так, большая стройка началась в Благовещенске, где до 2036 года появятся 334 тысячи кв. м, из которых 80% предоставят на социальные нужды. А в Чите проект КРТ в ТОРе с вариантом расселения аварийного жилья реализует ГК «Самолет». До 2032 года здесь появятся не менее 238 тысяч кв. м жилья с расположенными поблизости школами, детскими садами, благоустроенными дворами, набережной и парком.
Здесь, на Дальнем Востоке, началась новая практика с созданием мастер-плана, публичным диалогом между региональной и федеральной властью, институтами развития и инвесторами. Регионы сами пошли считать инвестиционный потенциал, работать с банками, определять границы, и в этом смысле самые активные субъекты являются привлекательными для инвесторов, — подтверждает директор по развитию ГК «Самолет» Илья Петрасов. — В Чите мы пошли от мастер-плана, совместно с региональным оператором был подготовлен пул площадок, из которых мы определили инвестиционный потенциал, взяв за основу проработку концепции развития всей набережной города, которая нам кажется ключевой ценностью, и синхронизировали их с точки зрения привлечения средств как на благоустройство, так и на проработку проекта КРТ».
Развитие данного направления выгодно и власти, и бизнесу. Как отметил заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, через благоустройство, улично-дорожную сеть, модернизацию коммунальной инфраструктуры при грамотном выстраивании отношений с бизнесом город кратно увеличивает поступления в бюджет и револьверно вкладывает в конкретные проекты. «Город понимает: если в определенном месте появится уникальный объект благоустройства, то можно будет изъять соседние участки и создать новую экономику проектов, то есть выставить на торги землю с новыми условиями и архитектурой, чтобы увеличить поступления в бюджет, улучшить качество жизни и, как следствие, демографию», — указал чиновник. Свои выгоды получает и застройщик, ведь, создав парк рядом со строящимся ЖК, можно поднять стоимость «квадрата» на 40%.