ТПУ. Комплексный подъезд
Одно из направлений развития Петербургской агломерации — появление транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Локаций для них достаточно, в новом генеральном плане города их создание предусмотрено; есть несколько стихийно возникших ТПУ. Однако все ограничивается рассуждениями и архитектурными проектами — дальше этого дело не двигается.
Главная задача ТПУ — стать драйвером для развития окружающей территории, интегрировать удаленные районы в городскую инфраструктуру. О значении ТПУ для развития Петербургской агломерации и препятствиях в этом развитии говорили участники конференции «Значение строительства ТПУ (транспортно-пересадочных узлов) в экоустойчивом градостроительном развитии агломерации», организованной Советом по зеленому строительству при Санкт-Петербургском Союзе архитекторов под руководством генерального директора ООО «АМЦ-ПРОЕКТ» Сергея Цыцина, АО «НИПИИ “Ленметрогипротранс”», РИА «Архитектурные сезоны».
Специалисты отметили необходимость комплексного подхода к созданию ТПУ на всех этапах — от выбора места до периода эксплуатации, обозначили целый ряд попутно возникающих проблем, а также указали на тянущиеся годами обсуждения и предложили переходить от слов к делу.
Речь шла о ТПУ на территории Петербурга и ближних районов Ленинградской области, образующие вместе Петербургскую агломерацию. Алексей Косарев, начальник отдела стратегического планирования Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности правительства Ленинградской области, отметил разбалансированность транспортного и градостроительного планирования на территории агломерации. Власти региона предпринимают попытки сдержать расползание массового строительства в зоне агломерации на границе Петербурга. Однако транспорт остается проблемой для жителей прилегающих к городу районов области.
Приоритет в областной стратегии развития отдается общественному транспорту. Даже разработана отдельная Стратегия действий Ленинградской области по развитию общественного транспорта.
Александр Баранов, генеральный директор компании «Лабград», также отмечает «уже сформированную проблему» транспортного сообщения и необходимость «сшивки города и агломерации», что позволит сократить время на дорогу. Однако, по его словам, город не ставит задачу создать ТПУ. Речь идет о рекомендациях.
«ТПУ — предложение, которое позволит перераспределить транспортные потоки, нагрузку на отдельные виды транспорта и сделать их более эффективными», — рассуждает Александр Баранов.
В то же время он подчеркивает: в Градкодексе понятие ТПУ — нормативное. В качестве примера выступает железнодорожная платформа Броневая с подземным переходом. Но ТПУ, по мнению Александра Баранова, — не только транспортная инфраструктура, но также элемент городского пространства, общественного пространства. Чтобы создать такой проект, необходимо изменить парадигму восприятия транспортной инфраструктуры как элемента городского пространства.
Александр Баранов также обратил внимание на практику формирования локальных ТПУ в России. Подобные проекты можно создавать без значительных капиталовложений. Масштаб ТПУ, по его мнению, может быть разным — от локальных до федерального значения.
Антон Финогенов, директор по развитию городской среды ДОМ.РФ, полагает, что Петербургу уже сейчас нужны не меньше дюжины ТПУ. И в предыдущих генпланах такие проекты были. «Последние лет двадцать слышу о развитии ТПУ в Петербурге. Планы сильно отстают от реализации», — отметил он.
Схема размещения и развития на расчетный срок реализации генерального плана и прогнозируемый период основных объектов капитального строительства транспортной инфраструктуры федерального, регионального и местного значений с выделением сооружений внешнего транспорта, городского транспорта, автомобильных дорог общего пользования (городской транспорт)
Проблемы в комплексе
Участники конференции сходятся во мнении: к созданию ТПУ должен быть комплексный подход. Но уже на этапе проектирования обнаруживается масса проблем, начиная от проблемы увязки проекта ТПУ с существующей застройкой.
Сергей Ветлугин, первый заместитель генерального директора АО «НИПИИ ”Ленметрогипротранс”», обозначил несколько специфических моментов. Все начинается с разработки обосновывающих документов. На этом этапе проводится анализ, выполняется проект планировки территории и т. д. Но затем выясняется, что на участке есть инженерные сети, которые монополисты не разрешают переносить. Например, такая ситуация сложилась при разработке участка для станции метро «Горный институт». А чтобы запустить уже построенную станцию «Театральная площадь», нужно выкупить здание, находящееся в частной собственности. Это не вписывается в экономику проекта, поэтому город получит транзитную станцию, которая будет работать на прогон, — войти или выйти пассажиры не смогут.
Второй специфический момент — расчеты, связанные с потоками транспорта и пассажиров.
Если предварительная работа уже сделана, начинаются согласования. И у каждого комитета — свои требования, которые иногда невозможно совместить. Есть разработанные концепции, которые не получается сдвинуть с места.
Если и этот этап пройден, начинается работа с Главгосэкспертизой, когда надо увязать в проекте вокзалы, железную дорогу, объекты внутри ТПУ. На этом этапе, подчеркивает Сергей Ветлугин, «любые пограничные вопросы могут превратиться в тупиковые».
«Проекты должны быть комплексными, под руководством единого заказчика — отдельные проекты будут десятилетиями притираться друг к другу», — убежден он.
Дмитрий Бойцов, главный архитектор АО «НИПИИ ”Ленметрогипротранс”», прямо указывает на необходимость единой координирующей структуры, приводя в пример Москву, где увязка проектов происходит на уровне вице-мэров. В столице, по его сведениям, построены десятки ТПУ, при строительстве задействованы большие участки, привлекаются частные инвесторы для строительства коммерческих площадей. «Для реализации проектов должно быть административное курирование на уровне вице-губернаторов, потом должны быть конкурсы. И в рамках ТЭО в конкурсной документации надо ответить на вопросы по выносу сетей, усилению зданий и прочее», — полагает Дмитрий Бойцов.
Координация, по его словам, необходима, поскольку в условиях плотной городской застройки нужна интеграция на всех уровнях, включая подземный. «Сталкиваемся с перечнем проблем – усиление зданий, мониторинг, переход на временное движение транспорта… Если все пошагово делать — каждый раз весь перечень, в разы дороже получается», — пояснил Дмитрий Бойцов.
Помимо этого, отмечает он, остается открытым вопрос сроков: строительство ТПУ необходимо синхронизировать со строительством транспортных артерий — ТПУ нельзя рассматривать отдельно.
Упоминания о подземном строительстве звучало на конференции неоднократно. Чаще всего упоминалась площадь Восстания, в подземной части которой завяз не один проект.
Алексей Шашкин, генеральный директор компании «Геореконструкция», подтвердил: монополисты, владеющие сетями, строить не дают. По его словам, согласовывая проекты, монополисты требуют оставить три метра им.
Алексей Шашкин убежден: для развития подземного строительства надо все сети упаковать в проходные коллекторы. «Никаких сложностей, чтобы сделать проходные коллекторы, нет. А тогда и можно развивать подземное пространство. Не строить под землей для Петербурга расточительно», — говорит он.
Илья Филимонов, главный архитектор бюро Intercolumnium, предлагает рассмотреть варианты, когда можно не только уходить под землю, но в новых районах подняться на верхние уровни. Это не менее сложный вариант, поскольку есть разные собственники. У архитекторов был опыт частных заказов на ТПУ, но сложные увязки с разными собственниками не позволили реализовать проекты. «Для комплексной работы необходим единый заказчик, который бы состыковал все профильные ведомства и частного заказчика», — подчеркнул он.
Одна из инициатив властей Ленобласти вызвала нечто вроде локальной бури. Алексей Косарев привел пример комплексного планирования: внесены изменения в градостроительные документы в логике ТОР (территория опережающего развития) — сокращение числа парковочных мест в жилых комплексах.
При сохранении существующего движения, в том числе по железной дороге — восемь тысяч пассажиров в день, решено сократить обеспеченность парковочными местами для новых ЖК: в зоне железной дороги в радиусе 1 км — на 15%, в зоне ТПУ — на 20%, автотрасс в радиусе 400 метров — на 10%. Документ появился 15 августа 2024 года.
По оценке Алексея Косарева, документ, скорее, запретительный.
Из зала посыпались вопросы и реплики.
— А что люди об этом думают?
— Мало автодорог, автобусов…
— Не хватает общественного транспорта, чтобы сократить частный.
— Сдача транспортных объектов отстает, транспортных узлов практически нет…
— Это ужасно!
Алексей Косарев возразил: «Надо сначала найти локации, где эти нормы можно применить. Пока таких локаций мы не видим».
Александр Баранов поддержал: «Сокращение парковочных мест — мотивирующий инструмент, чтобы девелоперы развивали не только жилую функцию».
Еще одна проблема касается всех регионов, кроме Москвы. ТПУ — дорогостоящий объект. Но в регионах нет инвесторов — нужно бюджетное финансирование. «История с переездом административной функции в ТПУ ложится на плечи региональных бюджетов. Переезд — драйвер, но бюджеты ограничены. Проекты вне Москвы появляются крайне редко», — констатирует Антон Финогенов.
По его словам, вне Москвы не найдены механизмы, которые бы позволили ускорить появление ТПУ и на их базе — общественно-деловых центров. Сейчас процесс начинает сдвигаться с мертвой точки: в двухстах городах разрабатываются мастер-планы. Однако Петербург не входит в это число.
«Исключительно коммерческий путь не работает в регионах, нужны стимулирующие меры», — убежден Антон Финогенов.
Он утверждает: никаких мер поддержки коммерческой инфраструктуры в Петербурге никогда не было. Последние инвестиции были в территорию Пулково-3, где последний объект введен уже пять лет назад. Частный бизнес самостоятельно развивается вдоль Кольцевой автодороги.
По его мнению, надо расширять инфраструктурное меню, нужны налоговые или иные меры поддержки, ГЧП. «Я бы предложил начать дискуссию про инструменты — что нужно, чтобы девелоперы, которые вкладывают миллиарды в строительство жилья, вложились в другие проекты», — говорит Антон Финогенов.
Реальные ТПУ
Несмотря на сложности в создании ТПУ, они все же есть в Петербурге, говорят эксперты.
Андрей Хилинский, врио первого заместителя председателя КГА, отметил: «Мы уже выявили несколько узлов — “Беговая” на Яхтенной в их числе. Мы по максимуму увязали развитие железной дороги и метро, чтобы обеспечить бесшовную связь пассажиропотока».
Транспортный узел создается на базе станции метро «Купчино». Есть немало частных проектов. На базе Финляндского вокзала, где инвестор пытался создать ГЧП; ТПУ «Парнас» с автовокзалом, общественно-деловыми функциями; ТПУ в районе «Лахта Центра» «Лахтинский поток» — автовокзал, метро, железная дорога; на базе станции «Проспект Большевиков».
По мнению Александра Баранова, в городе есть неорганизованные ТПУ — как группа сконцентрированных объектов инфраструктуры с локальными элементами общественных пространств. Это «Старая Деревня», Ручьи, уже реализованный проект в Зеленогорске. «Площадь Восстания» можно считать ТПУ, равно как Балтийский, Ладожский вокзалы, Пулково. «Там нет торговых центров или бизнес-центров, но есть удобство пересадки», — констатировал он.
Илья Филимонов резюмировал: «Существующие несформированные и дискретно развивающиеся транспортные узлы создают узкие места в городской инфраструктуре, что приводит к транспортным проблемам и снижению качества жизни».
По его словам, проектирование ТПУ как многофункциональных пространств, объединяющих транспортные функции с коммерцией, офисами и общественными пространствами, имеет положительное влияние на формирование полифункциональной структуры города и уменьшение суточной миграции, способствуют созданию архитектурных объектов, улучшающих архитектурную среду и культурную идентичность. А необходимость проектировать ТПУ с учетом зеленых технологий имеет долгосрочный эффект для городской экономики.
«ТПУ в агломерации должны рассматриваться как общая ответственность нескольких регионов, что требует гармонизации подходов и планирования для обеспечения единой транспортной стратегии, учитывая потребность всех вовлеченных территорий. Для совершенствования концепции совместного развития необходимо создание специализированного межрегионального развития, что позволит координировать инициативы по улучшению ТПУ и обеспечению системного подхода к развитию. Такой орган может содействовать совместным проектам и финансированию. Развитие транспортно-коммунальных узлов в Петербургской агломерации требует комплексного подхода, сочетающего архитектурные, градостроительные и экологические принципы. Это не только улучшит транспортные потоки, но и добавит ценности к городской среде, создавая удобные и комфортные пространства для жителей и гостей города», — заключил Илья Филимонов.
Отсутствие внятного законодательства относительно малоэтажной застройки порождает проблемы и для девелоперов, и для владельцев частных домов, а самое главное — тормозят процессы создания качественной и соразмерной человеку среды для жизни.
Большинство людей в России, по данным опроса ВЦИОМ, хотят жить в малоэтажных домах. Больше половины нового жилья в стране является малоэтажным — это в основном индивидуальное строительство, но набирают обороты и блокированная и квартирная застройка. Однако законодательство в части малоэтажной застройки в стране не урегулировано. Отсюда — проблемы со стоимостью платы за проживание, накопление долгов у собственников жилья, запутанная судебная практика по их взысканию.
Правда, появилась надежда: в очередной раз идет разработка документа для формирования перечня общего имущества в малоэтажном ЖК.
Плата за…
В малоэтажном ЖК собственник может рассчитывать на определенный уровень комфорта, поскольку инженерное обеспечение и благоустройство территории прилагаются к домовладению. Благодаря этим элементам малоэтажное жилье, как правило, стоит дороже: выясняется, что за комфорт надо платить ежемесячно.
Коммунальные расходы в малоэтажном ЖК выше, чем в многоквартирном доме, поскольку финансовая нагрузка делится на всех жильцов, а их значительно меньше. Иными словами, основной параметр — «плотность населения».
Как ранее указывал вице-президент НАМИКС Валерий Казейкин, инженерные сети, которые приходится обслуживать, гораздо протяженнее, чем в многоквартирных ЖК: «Во-первых, на строительство транспортных и инженерных сетей требуется больше денег, что, естественно, отражается в стоимости квадратного метра. А во-вторых, и на обслуживание сетей здесь требуются гораздо большие затраты».
Но есть малоэтажные комплексы с большим количеством домовладений. Там ежемесячная плата меньше, но и комфорт — ниже.
Алексей Анисимов, член Комиссии по рассмотрению предложений в сфере развития ИЖС при Экспертной группе дорожной карты (плана мероприятий) «Трансформация делового климата» по направлению «Градостроительная деятельность» Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), учредитель, директор ООО «Ореховая роща» (Ростов-на-Дону), называет отличия в формировании ежемесячной платы в высотных и малоэтажных ЖК: «Когда говорят про многоквартирные дома, говорят об объекте, а коттеджная застройка — это пространство. Земельные участки под малоэтажными комплексами в разы больше. Отсюда могут быть отличия в оплате».
Игорь Синькевич, генеральный директор УК «Управление комфортом» (входит в Группу RBI), полагает, однако, что все зависит от состава имущества, а не от количества этажей и квартир: «Малоэтажные дома отличаются прежде всего отсутствием лифтов, соответственно, здесь в квитанции отсутствует строчка "содержание лифта" и меньше система диспетчеризации инженерного оборудования. Зато часто добавляется обслуживание газового оборудования, потому что малоэтажные дома часто оборудуются своими котельными».
Помимо этого, напоминает Алексей Анисимов, в структуре затрат есть, например, уборка территории или выкашивание травы на этой территории — гораздо большей по площади, чем в многоэтажном ЖК.
Кроме того, дорисовывает картину Михаил Голубев, генеральный директор ГК «Северо-Западная строительная корпорация», внутри малоэтажного комплекса может быть охрана периметра, квартальные проезды, линейные объекты, общие парковки, помещения для персонала, элементы ландшафта и гидросистема ливневых стоков. Это все надо обслуживать. «Кто это должен оплачивать?» — интересуется он. Например, внутриквартальную инфраструктуру передать на баланс местных властей и ресурсоснабжающих организаций системно затруднительно либо вообще невозможно. А эта система и есть та технологическая изюминка, создающая удобство и ауру привлекательной жизни в малоэтажке.
Особая статья — локальные социальные объекты. В небольшом малоэтажном квартале или районе вряд ли есть смысл строить школу или поликлинику. Также и подключение к сетям в Петербурге или в Ленобласти, где тарифы могут значительно отличаться.
По словам Михаила Голубева, в Петербурге в одиннадцати районах из восемнадцати можно развивать малоэтажную застройку, и тарифы в таких комплексах будут городские. Но плюсом к коммунальным платежам придется добавить еще несколько тысяч рублей за организацию обслуживания пространства комплекса. Так, ежемесячная плата за жилой дом 120–300 кв. м обойдется в 5–8 тыс. рублей плюс энергоресурсы.
«Разница в оплате зависит от форматов видов разрешенного использования объектов жилья, класса и масштаба комплекса, а главное — продуманности малоэтажного комплекса. Рентабелен проект от 800 домовладений, остальное — убыточно и дорого», — утверждает Алексей Анисимов. В частности, кроме эксплуатационных услуг, домовладельцам придется платить от 1 до 6 тыс. рублей в месяц.
Что такое справедливый среднестатистический тариф для малоэтажных комплексов, неясно, поскольку количество домовладений и людей в малоэтажных комплексах разное, состав общего имущества формализации пока не поддается, набор услуг может заметно отличаться. С одной стороны, есть обязательная охрана, уборка обширной территории, обслуживание дорог и прочее. С другой — нет платы за капремонт, лифты, а расходы на отопление, если верить Алексею Анисимову, в 2–3 раза меньше. Кроме того, аварий на сетях будет очевидно меньше, поскольку нагружены они не так сильно, как сети в многоквартирных домах.
Кто платит?
В любом жилом комплексе найдутся «протестующие», которые «из принципа» не оплачивают ту или иную услугу. По статистике, не менее 10% граждан не оплачивают коммунальные услуги. Такие люди есть и в многоквартирных домах, но для малых по плотности заселения поселках появление неплательщиков гораздо чувствительнее.
«Не могу сказать, что проблема должников в малоэтажных проектах стоит более или менее остро, чем в многоэтажных домах. Для управляющих компаний она всегда актуальна. Законодательство сегодня разрешает не оплачивать ЖКУ в течение трех месяцев, и никаких рычагов воздействия у управляющих компаний нет. Даже пени можно начислять только за 91 день. При этом УК в течение этих месяцев сама платит за потребленные жителями ресурсы и услуги», — комментирует Игорь Синькевич.
По мнению Алексея Анисимова, долги появляются, если не выстроены взаимоотношения между УК и жителями или если УК видит свою задачу только в сборе денег с населения. «Если УК работает, ничто не мешает собирать платежи», — полагает он.
Самостоятельная борьба УК с неплательщиками выливается в запрете на въезд в поселок или в отключении сетей, что позволяет домовладельцам обращаться в суды.
По логике управляющая компания должна иметь статью расходов на суды.
По словам Михаила Голубева, в многоквартирных домах УК получит долги неплательщиков через суд — есть соответствующий регламент. «В малоэтажных комплексах суды могут затянуться. Сложности сбора долгов возникают, когда стоимость обслуживания доходит до 20–30 тыс. рублей в месяц при хорошем сервисе, а социальный статус жителей не соответствует этому. Но странно, когда проживающий в трехэтажном доме за 200 кв. метров не может заплатить 5 тыс. рублей», — добавил он.
Количество судебных споров в малоэтажных комплексах растет. Управляющие компании выбивают долги, оспаривают отказы заключать договор на оказание услуг. Жители отбиваются от лишних статей расходов, протестуют против отключения коммунальных услуг, запрета на въезд в поселок и т. д.
В суд, конечно, подать можно, но результат предугадать нельзя. Существующее законодательство невнятно трактует некоторые моменты. Жилищный кодекс помогает плохо. В результате судебные прецеденты носят двоякий характер.
«Собственник должен нести ответственность — он сам решил жить в малоэтажном доме, — убежден Алексей Анисимов. — Но относиться к индивидуальному жилью как к дешевому нельзя».
По его словам, политика судов четкая: коммунальные платежи надо платить. Но по поводу остальных позиций мнения судей расходятся.
Законодательство в инициативах
Разное видение ситуации не только у судебных властей. Как отмечает Михаил Голубев, оформление прав собственности индивидуального и блокированного жилого дома (в народе таун-хауса) сегодня не отличаются, вы получаете в собственность жилой дом и земельный участок, но есть разночтения между дифференциацией их ресурсоснабжающими организациями, органами, контролирующими реконструкцию…
Правовую неопределенность разные властные структуры и общественные объединения пытаются исправить не первый год. Группа депутатов Госдумы еще в 2017-м пыталась урегулировать правовой статус малоэтажной застройки. Затем в 2018 году — другая группа — вносила законопроект по управлению малоэтажными комплексами. В версии Минстроя РФ. Подразумевалось три варианта управления общим имуществом: самостоятельное управление, ТСЖ или специализированный потребительский кооператив, управляющая организация с лицензией на управление многоквартирными домами.
Но в пояснительной записке к проекту ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» адвокаты Сергей Крюков и Александр Анишин из адвокатского бюро «Крюков, Анишин и партнеры» указали на отсутствие определенности принадлежности имущества общего пользования на территории жилого комплекса; распределении ответственности по эксплуатации объектов инфраструктуры; установлении правил проживания на территории комплекса и т. д.
По словам Михаила Голубева, сейчас опять идет процесс с целью сформировать перечень общего имущества малоэтажных жилых комплексов для федерального закона. Психология русского человека — жить припеваючи, но никому за это не платить, хорошо отражается в отношении малоэтажной застройки. Люди разучились жить в такой городской среде. И хотя пока нет простых решений, как в многоквартирке, надо найти баланс интересов.
Но главное, полагает Алексей Анисимов, — определиться со взаимоотношениями между застройщиком/УК и домовладельцами. «Надо выйти за рамки Гражданского кодекса. Установить прямое регулирование для малоэтажных комплексов», — убежден он.
У жителей малоэтажных комплексов нет правовых гарантий на пользование инфраструктурой — государство устранилось от решения этой проблемы, суды не воспринимают иски, если не выстроены отношения. Но и дороги внутри поселков, и инженерные сети должны иметь ответственных собственников. А на обслуживание такой инфраструктуры требуются средства.
Поскольку законодательной базы нет, по словам Алексея Анисимова, обеспечить права пользования домовладельцев инфраструктурой можно через заключение договоров на право пользования имуществом и сетями застройщика (либо собственника), а при смене собственника объекта происходит переуступка этого права, таким образом застройщик (либо собственник) сетей и инфраструктуры выступает гарантом прав жителей. Эти гарантии собственники инфраструктуры не должны и не обязаны предоставлять бесплатно.
«Нам, гражданам РФ, надо научиться уважать право собственности независимо от того, чья это собственность», — заключил Алексей Анисимов.
Мнение
Игорь Синькевич, генеральный директор УК «Управление комфортом» (входит в Группу RBI):
— В малоэтажных домах стоимость обслуживания квадратного метра обычно несколько выше, т. к. меньшие площади обслуживать дороже. Но стоимость может почти не отличаться, если таких малоэтажных домов много. Например, если общий метраж поселка примерно 25 тыс. кв. м — это соответствует размеру многоэтажного многоквартирного дома. С другой стороны, в поселках вырастают затраты по такой статье как обслуживание территории. В случае с нашими поселками это 8 га — намного больше, чем в «городском» многоквартирном доме. Эту территорию занимает и озеленение, и дороги, и тротуары (километры!). Все они нуждаются в обслуживании.
Михаил Голубев, генеральный директор ГК «Северо-Западная строительная корпорация»:
— Комфортная среда малоэтажных комплексов у граждан в приоритете. По Стандарту комплексного развития территорий, который разработан и внедряется Минстроем и ДОМ.РФ по поручению председателя Правительства РФ, пропагандируется передовой урбанистический подход смешанного типа застройки, когда могут в одном квартале строиться разные виды жилых домов. Дисбаланс в ЖКХ наносит вред развитию малоэтажного строительства в России. А малоэтажное строительство набирает обороты и становится приоритетной национальной целью.
Пора навести порядок с правовой базой в ЖКХ, с нормальной поставкой ЖКУ в малоэтажке. Малоэтажные комплексы сегодня — сложные структуры, более сложные, чем многоэтажные ЖК. Они могут требовать более высокой платы за содержание, но предоставляют больше комфорта людям. Но за комфорт все-таки надо платить.
Ипотечное кредитование в России развивается стремительно. Особенно яркими себя показали четыре месяца этого года — июль, август, сентябрь и октябрь, каждый из которых побил рекорд предыдущего. Значительный рост связан с двумя факторами — общее снижение ставок и программа государственного льготного кредитования, так называемая «Ипотека с господдержкой».
«Льготная ипотека обеспечила нам порядка 50% выдач в этом году, — рассказывает Ирина Гладких, заместитель управляющего филиалом по розничному бизнесу ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге. — Говоря о льготной ипотеке, я имею в виду не только программу с господдержкой, стартовавшую в апреле этого года, но и программу кредитования для семей, воспитывающих двух и более детей, и семей, воспитывающих ребенка с инвалидностью, которая действует с 2018 года. Ее еще часто называют семейной ипотекой. По этому виду кредита государством предусмотрена ставка 6%, мы же предлагаем нашим заемщикам ставку от 5,5%. По ипотеке с господдержкой в нашем банке также предусмотрена пониженная ставка — от 5,99%».
Всего «БАНКОМ УРАЛСИБ» в январе — октябре этого года было выдано более 10,5 тыс. кредитов на общую сумму свыше 30,6 млрд рублей. По словам Ирины Гладких, ипотечное кредитование растет, в том числе благодаря постепенному и планомерному снижению ставок. «Поскольку ипотека является долгосрочным кредитом на значительную для физических лиц сумму, то здесь разница даже в 1% может оказать влияние на принятие человеком решения "брать или не брать", — поясняет эксперт. — Если вернуться буквально на пять лет назад, то тогда ставки были на уровне 12–14%. Сегодня же у заемщиков есть возможность приобрести жилье в кредит по значительно меньшим ставкам. Например, мы в «БАНКЕ УРАЛСИБ» предлагаем ипотечный кредит на строящееся жилье, а также рефинансирование действующих кредитов по ставкам от 7,99%*». Ирина Гладких отмечает, что рефинансирование, как довольно молодой банковский инструмент, пользуется все большим спросом у заемщиков, поскольку позволяет снизить ежемесячный платеж и общую переплату по кредиту.
Что же касается льготного кредитования, то здесь, по сути, выигрывают и заемщик, приобретающий жилье по меньшей итоговой стоимости за счет пониженной ставки по кредиту, и застройщик, который реализовывает проект и развивает свой бизнес.
«Пожалуй, те программы льготного ипотечного кредитования, которые действуют в России на сегодняшний день, являются одним из примеров успешной коллаборации государства, финансового сектора и бизнеса. Здесь удалось повысить доступность жилья, с одной стороны, не в ущерб бизнесу — с другой», — делится Ирина Гладких. По мнению эксперта, сегодня мы переживаем бум ипотечного кредитования, который в будущем стабилизируется на докризисном уровне. «Этой осенью многие заемщики постарались, что называется, "успеть в последний вагон", поскольку предполагалось, что действие программы с господдержкой закончится 1 ноября, — рассказывает Ирина Гладких. — Продление программы льготной ипотеки позволит поддержать спрос на жилье на достаточно высоком уровне».
Эксперт отмечает, что не стоит забывать и о других мерах господдержки, в том числе использование материнского капитала для улучшения жилищных условий (погашение основной части долга по ипотеке, первоначальный взнос), а также возможность воспользоваться льготной семейной ипотекой с целью рефинансирования уже имеющегося кредита, и другие.
Как в дальнейшем будет развиваться рынок ипотечного кредитования, зависит от множества факторов — экономическая ситуация в стране, ключевая ставка ЦБ, действующие меры поддержки и другие. Ипотека становится с каждым годом доступнее, условия ее получения более комфортными, а значит, большее число семей получает возможность улучшить свои жилищные условия.
ПАО «БАНК УРАЛСИБ». Генеральная лицензия Банка России № 30 выдана 10.09.2015.
* Общие условия кредитования по программам ипотечного кредитования физических лиц (граждане РФ в возрасте от 18 до 70 лет, наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ, стаж работы на последнем месте не менее 3 месяцев) на приобретение квартиры в многоквартирном доме или доме блокированной застройки (таунхаусе), или апартаментов по договорам купли-продажи либо по договорам участия в долевом строительстве: процентная ставка от 7,99 до 15,09% годовых за пользование кредитом устанавливается в зависимости от суммы кредита, размера первоначального взноса, категории заемщика и способа подтверждения дохода, наличия/отсутствия страхования жизни и риска потери трудоспособности и страхования титула (вторичная недвижимость). Сумма кредита — от 600 000 до 50 000 000 руб. Валюта кредита — рубли РФ. Срок кредита — от 3 до 30 лет. Первоначальный взнос от 15%. Дополнительные расходы: страхование жизни и трудоспособности заемщиков (является добровольным), страхование и оценка объекта недвижимости, оформляемого в залог (тарифы устанавливаются страховой/оценочной компанией), нотариальное заверение документов (при необходимости). Подробная информация на www.uralsib.ru или по телефону 8 800 250 57 57. Тарифы действительны на 07.12.2020. Изменение условий кредитования производится банком в одностороннем порядке. Не является публичной офертой. Реклама. ПАО «БАНК УРАЛСИБ». Генеральная лицензия Банка России № 30 от 10.09.2015.