XXII Съезд строителей: рынок ждет позитивных сигналов
Союз строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга 11 декабря проведет XXII Съезд строителей. Это крупнейший ежегодный отраслевой форум, в рамках которого не только подводятся итоги уходящего года, но также обсуждаются профессиональные вопросы, строятся планы на будущее.
Строительный комплекс переживает нелучшие времена, хотя участники строительного рынка бодрятся и не жалуются. Но ждут позитивных сигналов Центробанка и новых преференций — и на федеральном, и на региональном уровнях.
Накануне съезда газета «Строительный Еженедельник» попросила участников строительного рынка оценить итоги работы отрасли и задала вопрос: что вы относите к успехам, а что стало для вас проблемой в 2024 году?
Некоторые участники опроса сосредоточились на собственных успехах, игнорируя проблемы — как в компании, так и в отрасли в целом.
Михаил Саленко, директор СРО А КСК «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ»:
— Основные трудности уходящего года для отрасли — сокращение внешних инвестиций, продолжающееся удорожание заемных средств и — что прежде всего касается предприятий сегмента жилищного строительства — сворачивание программы льготной ипотеки. Последнее с учетом существенного роста цен на рынке первичной недвижимости не могло не сказаться на спросе, в особенности в категории жилья эконом-класса, а, соответственно, и на компаниях, специализирующихся на жилищном строительстве.
Вместе с тем, несмотря на все трудности, включая рост ключевой ставки, отрасль развивается. Ведется строительство многоэтажного жилья, домов ИЖС. Продолжается возведение и сдача в эксплуатацию социальной инфраструктуры, что особенно важно для комфортной жизни в густонаселенных районах. Кроме того, осуществляется работа над такими важными и масштабными проектами, как развитие метрополитена: строительство новых линий (в частности, долгожданной Калининско-Красносельской), подходят к концу работы на станции «Горный институт».
Не всегда городу нужны крупные имиджевые проекты, на мой взгляд, сегодня Петербургу необходимо развивать комфортную среду, и, несмотря на все сложности как последних лет, так и этого года, такая работа идет на хорошем уровне.
Владимир Марков, генеральный директор ППК ТЕХНОНИКОЛЬ:
— Начало 2024 года было для строительной отрасли достаточно успешным. Производство демонстрировало рост по многим группам материалов. Так, например, ПВХ-мембраны в первом квартале 2024 года показывали 20-процентный рост по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, схожие значения — у каменной ваты, мастик. Со второй половины года темпы начали замедляться, причем еще до отмены льготной ипотеки. Связано это, скорее всего, с усталостью рынка, который в 2022–2023 годы переживал бурную активность. Но при этом, несмотря на удорожание кредитов, начатые стройки продолжены, что крайне важно.
Конечно, высокая ключевая ставка повлияет на рынок. Будет замедление, производство использует этот период для модернизации мощностей. В течение двух последних лет ажиотажный спрос не оставлял даже шанса провести плановые ремонты, более того, приходилось работать на пределе мощностей. Поэтому замедление темпов мы рассматриваем не как проблему, а как способ использовать время в свою пользу.
Александр Саразов, директор по продажам компании «Современные технологии нагрева» («СТН»):
— Главным положительным фактором уходящего года для нашего бизнеса стал ввод в строй в России значительных площадей нового жилья: по состоянию на 1 сентября 2024 года — 71,3 млн кв. м, в том числе МКД (многоквартирные дома) — 21,6 млн кв. м и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — 49,7 млн кв. м, что на 18,2% выше показателя аналогичного периода 2023 года. Это огромный потенциальный рынок сбыта для нашей продукции — систем архитектурного обогрева для ИЖС и электрических теплых полов для МКД. Так что сейчас спрос опережает предложение, и мы постоянно расширяем производство, чтобы производить и отгружать нагревательные кабели нашим партнерам — монтажным организациям.
Но есть и отрицательный момент в национальной экономике: повышение ключевой ставки и снижение покупательной способности населения. Частные лица вынуждены брать ипотеку и кредиты на строительно-ремонтные работы под высокие проценты или временно отказываться от приобретения и улучшения недвижимости. Для нас это означает уменьшение объемов отгрузок в частном сегменте. Но, как я уже сказал, это компенсируется увеличением сбыта в корпоративном секторе за счет поставок застройщикам и управляющим компаниям МКД и поселков под ИЖС.
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development:
— К сожалению, проблем у отрасли в этом году было много. Прежде всего, это рост цен на строительные материалы и увеличение издержек на фоне постоянно повышающейся ключевой ставки. Как следствие — текущая ставка Центробанка привела к удорожанию ипотечного кредитования и проектного финансирования, что снизило покупательскую способность для населения и рентабельность проектов для застройщиков. Также в городе по-прежнему существует дефицит подходящих участков в центре с готовой документацией.
На фоне этих сложностей мы довольны нашей работой. Нам удалось продать более 80% лотов в нашем готовом апарт-отеле VIDI на Синопской набережной, провести ребрендинг в связи с расширением бизнеса, а главное — запустить продажи в элитном проекте на улице Моисеенко, 10, напротив Невской ратуши.
Алексей Муравьев, директор по маркетингу NOVOSELIE DEVELOPMENT:
— Несмотря на повышение ипотечных ставок, ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT удалось нарастить продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Связано это с трендом на смещение покупательского спроса в Ленинградскую область, в частности в Новоселье.
Стоимость квартир в Санкт-Петербурге в два-три раза выше стоимости сопоставимых по площади квартир в Ленобласти. Люди просто не могут позволить себе купить квартиру в Санкт-Петербурге с использованием ипотечного займа по текущим ипотечным ставкам.
Рост популярности локации Новоселье вызван выгодным предложением — более низкой ценой относительно предложения в городе и одновременно более высоким качеством жизни. Хочу отметить, что у нас выросла доля инвестиционных сделок, так как локация Новоселье имеет большой инвестиционный потенциал.
Елена Соловьева, директор по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля «Alba del Mare»):
— Наш главный успех — завершение строительства первой очереди апарт-отеля «Alba del Mare», нашего главного объекта на полуострове Крым, а также старт строительства второй очереди апартаментов, которые вместе создадут новый туристический кластер в Евпатории.
Безусловно, основными сложностями в этом году, как и у всех девелоперов, была отмена льготной ипотеки и постоянно растущая ключевая ставка. Однако нам повезло, поскольку сегмент коммерческой недвижимости бизнес-класса пострадал в меньшей степени: здесь традиционно больше распространены рассрочки от застройщика.
При этом продолжался рост цен по мере увеличения готовности объекта, благодаря чему инвесторы, купившие курортные апартаменты, смогли приумножить свои вложения.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
— Год 2024-й стал для всех очередным испытанием, но мы с этими вызовами вполне успешно справились. Первое — срочные поставки в новые регионы, и здесь главная проблема — очень сжатые сроки: лифты каждый раз производятся под конкретные условия, а не отгружаются со склада. Нам пришлось максимально интенсифицировать производство, даже немного пересмотреть технологию, и мы справились, все лифты были отгружены вовремя, сейчас они уже работают в детских садах, школах и больницах Мариуполя.
Вторая проблема, с которой мы продолжаем бороться перманентно, — засилье некачественной продукции, которая попадает на рынок из-за несовершенства нашего технического законодательства, недостаточности госрегулирования ситуации и невнимания со стороны заказчиков. Но наше кредо — высокое качество лифта, здесь никаких изменений!
А достижение этого года — расширение линейки лифтов. Теперь наши малые грузовые лифты будут изготавливаться с увеличенными размерами кабины и грузоподъемностью до 500 кг, сохраняя все преимущества малых лифтов. Но фактически это уже не «малыш», а полноценный помощник по перевозке грузов.
Ольга Аршанская, директор по развитию ООО «Инжиниринговая корпорация ”ИРБИС”»:
— К успехам мы относим рост компании — численный и географический. Во-первых, в 2024 году мы зарегистрировали предприятие под нашим брендом «Ирбис-Восток» на востоке страны. И уже работаем на Дальнем Востоке и на Камчатке. Данный опыт оказался очень непростым и интересным. Мы открыли для себя много нюансов, часть которых лежит на поверхности, — например временной лаг, а кроме этого, неочевидные вызовы: отсутствие специалистов, природные, климатические и бытовые особенности.
В численном отношении компания выросла на 30%. Это гигантский рост для предприятия среднего бизнеса.
Во-вторых, успешно завершились масштабные проекты, которые наша компания сопровождала на протяжении всего периода их реализации: агропромышленный комплекс на Сахалине и новая логистическая площадка ПМК. До нового года мы ждем завершения еще одного интересного проекта.
В-третьих, впервые за последние несколько лет мы приняли участие в качестве экспонентов в Международной промышленной выставке «ИННОПРОМ» в Екатеринбурге.
Но были также и сложности. Одна из основных, с которой столкнулись почти все компании, — дефицит квалифицированных кадров. В ответ на этот вызов мы проявили креативность и гибкость — разработали новые проекты и инструменты для поиска талантливых специалистов, что позволило нам значительно увеличить численность нашей команды.
Еще одна сложность, которую нужно принимать во внимание, — рост ставки рефинансирования, установленной Центробанком. Пока проблема не проявилась в полном объеме, но мы готовы к ее возможным последствиям.
Александр Штарёв, основатель ГК «Арасар»:
— За этот год мы выполнили ряд сложных проектов, где потребовался нестандартный подход. Например, в Забайкальском крае мы завершили демонтаж аварийного объекта на металлургическом комбинате за рекордные четыре месяца. Работы велись круглосуточно под строгим контролем ИТР и специалистов по охране труда. Аварийное состояние конструкций потребовало поэлементного демонтажа с использованием экскаваторов-разрушителей, чтобы минимизировать риски обрушений. В горных условиях на высоте три тысячи метров было демонтировано более десяти тысяч тонн металлоконструкций и сохранены две тысячи тонн технологического оборудования.
Также отмечу комплекс работ для ПАО «ГМК ”Норильский никель”» в экстремальных погодных условиях с трудностями логистики и персонала. Проект по реконструкции Верхне-Свирской ГЭС — для нас уникальный: работы выполнялись под водой на глубине до 20 метров в условиях нулевой видимости и частично зимой.
Каждый проект — это новые задачи, которые мы решаем. Этот год стал для нас этапом роста и генерации идей, которые задают ориентиры для будущих успехов.
В конце первого квартала на российском рынке жилья будет запущена добровольная «зеленая» сертификация. Компании, работающие по «зеленому» ГОСТ Р, получат господдержку — после того, как меры этой поддержки будут разработаны.
«Зеленому» строительству был посвящен круглый стол «"Зеленые" новостройки», организованный YouTube-каналом «Все о стройке». Главной новостью стала разработка инструментов для льготного проектного финансирования и ипотечного кредитования. Главной проблемой остается отсутствие массового спроса на «зеленые» объекты.
Деньги для стандарта
В апреле 2022 года международные системы LEED, BREEAM и WELL прекратили сертификацию в России, и только тогда началась разработка нового «зеленого» стандарта.
Дом.РФ и Минстрой РФ разработали ГОСТ Р для «зеленых» жилых домов — добровольный стандарт. С 1 ноября он вступил в силу, но еще до его утверждения соглашения об оценке жилых домов на соответствие будущему стандарту подписали Группа «Самолет», Группа «Эталон», компания Legenda Intelligent Development и еще несколько компаний в разных регионах. Всего шесть проектов, четыре из которых уже завершены.
ГОСТ Р включает несколько десятков критериев в десяти категориях, от архитектуры и планировки участка до экологической безопасности территории, наличия безбарьерной среды, мусорных контейнеров и проч. ESG-факторы застройщик может выбрать добровольно. Один из главных критериев — высокий класс энергоэффективности.
Как и в международной сертификации, в стандарте есть разные уровни — «удовлетворительно», «хорошо», «отлично», рассказала Евгения Либефорт, руководитель направления «Устойчивое развитие» АО «Дом.РФ». По ее словам, если следовать стандарту, экономия коммунальных платежей достигнет 60%, также повысится ликвидность квартиры.
Евгения Либефорт подчеркнула: если учесть все критерии, 3–5% рынка сегодня можно отнести к «зеленым» объектам, но к 2024–2025 годам доля таких объектов превысит 20%.
Разработка инструментов в поддержку «зеленого» строительства еще не завершена. Но, отметила Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка, 700–800 кредитов проектного финансирования банк выдал на проекты, где есть элементы «зеленого» строительства.
«Поскольку поддержка разрабатывается в двух направлениях — проектное финансирование и ипотека, мы полагаем, что больший эффект даст именно субсидирование ипотеки. Главное сейчас — утвердить программу и получить бюджет на нее, а также обеспечить ряд организационных мероприятий, например, запустить систему добровольной сертификации для застройщиков», — заявила она.
Дисконтные ставки — тоже пока предмет обсуждения, особенно в Минфине.
«Мы не ждем в краткосрочной перспективе зеленого финансирования», — заявила Александра Болилая, директор по инвестициям холдинга LEGENDA.
Пока застройщики могут пользоваться ESG — облигациями, привлекать «зеленых» подрядчиков и поставщиков, добавила она.
Идея делать упор на финансирование «зеленой» ипотеки» вызвал сомнения у Николая Складнева, главного директора по строительству ГК «КОРТРОС»: «Меня настораживает "зеленая" ипотека, потому что без "зеленого" проектного финансирования ничего не двинется».
По его словам, «зеленая» повестка требует не залповых разовых усилий, а системного подхода, которого как раз не хватает. «Мы зеленый маркетинг рассматриваем меньше, чем зеленые доходы», — добавил Николай Складнев.
Кто готов?
Девелоперы в течение многих лет говорят о низком спросе на «зеленое» строительство. Чаще всего это коммерческая недвижимость, построенная по заказу западных компаний.
Однако ранее специалисты Дом.РФ выяснили: более половины россиян считают энергоэффективность важным фактором при выборе недвижимости.
Но готовы ли к «зеленому» строительству застройщики? По данным Сбера, внедрение «зеленых» стандартов может повысить затраты девелопера на 10–15%. В проектах появляются лишь отдельные элементы, соответствующие «зеленым» стандартам. «Давайте честно — у застройщиков затраты возрастают», — сказала Светлана Назарова.
Соответственно, растет цена квартиры.
По словам Киры Смирновой, руководителя направления устойчивого развития Группы «Самолет», пока точная сумма удорожания в массовом сегменте, где экспериментирует с «зелеными» стандартами компания, неизвестна. По предварительным подсчетам, себестоимость строительства вырастает на 7–10%.
По результатам опроса покупателей в Группе «Самолет», 70% граждан интересует цена, только 5% — экология. В массовом сегменте, подчеркнула Кира Смирнова, люди не могут переплачивать за «зеленость». «В массовом сегменте необходимы меры поддержки», — заключила она.
По словам Светланы Назаровой, покупателям сложно объяснить экономику проекта, но, возможно, они «постепенно привыкнут». «Но для первого шага надо эту историю раскачать», — убеждена она.
Альтернатива на местах
Помимо ГОСТ Р, «зеленый» стандарт разработали ВЭБ.РФ, Национальный Центр ГЧП, ведущие экспертные компании — HPBS, EcoStandard group, Межрегиональный центр «ЭКСПЕРТ», ESG-эксперт Анна Минакова при поддержке компании «ПроГород» (входит в Группу ВЭБ.РФ), крупные девелоперы и собственники недвижимости Millhouse, O1 Properties и MR Group.
Сертификация по этому стандарту почти не отличается от международных. Есть три критерия: обязательный, оптимальный (добровольный) и инновационный. Так же, как в международной системе, предусмотрено несколько уровней: «бронзовый» (40–49 баллов), «серебряный» (50–59 баллов), «золотой» (60–79 баллов), «платиновый» (80–99 баллов), «бриллиантовый» (от 100 баллов).
Пилотная фаза продлится год, пионерам организаторы предлагают скидки. Можно подтвердить действующую сертификацию или обновить по национальному стандарту, продолжить начатую по международным стандартам сертификацию на строящихся или уже построенных объектах, но можно начать все с нуля.
Собственные «зеленые» стандарты разработали и применяют крупные компании. Разработанный стандарт, заявила Кира Смирнова, позволил понять, «какие параметры надо докручивать в собственных стандартах».
По словам Николая Складнева, благодаря «зеленым» стандартам сокращение расходов на содержание дома через собственную управляющую компанию — 15%. Кроме того, удается много экономить на подключении к сетям.
В этом году ГК «КОРТРОС» идет на эксперимент — будет возводить первый жилой дом с солнечными батареями.
Иван Мыльцев, руководитель отдела маркетинга компании АСПЭК-Домстрой (Ижевск), озвучил содержание «зеленого» стандарта компании: раздельный сбор мусора, применение сертифицированных материалов, внедрение системы бережливого производства, правильное хранение инвентаря и т. д. «Мы внедряем новые нормы жизни», — добавил он.
Собственные стандарты разработаны в Setl Group. Как пояснил Алексей Попов, менеджер проектов холдинга, стандарт не создавался с нуля — просто систематизированы ранее применявшиеся стандарты. «Мы использовали стандарты другого типа, но 2022 год показал, что с этим надо что-то делать. Мы систематизировали правила, которые нужны нашим покупателям. Стандарт Дом.РФ попробуем, посмотрим на коллег. Стандарты, думаю, и наш и Дом.РФ, будут развиваться», — заключил он.
Дорогие мужчины!
Коллеги, друзья!
Поздравляем вас с Днем защитника Отечества!
В этом февральском дне – многовековая история доблести и героизма.
Менялись эпохи и поколения, но великие победы, нерушимое единство нашего народа, готовность отдать жизнь в обмен за мир на родной земле вселяют гордость за своих защитников, за свое Отечество.
Спасибо всем тем, кто причастен к этой благородной миссии – защите своего Отечества, своей Родины!
Счастья вам, здоровья и мирного неба.
Коллектив редакции газеты «Строительный Еженедельник»
и портала ASNinfo