XXII Съезд строителей: рынок ждет позитивных сигналов
Союз строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга 11 декабря проведет XXII Съезд строителей. Это крупнейший ежегодный отраслевой форум, в рамках которого не только подводятся итоги уходящего года, но также обсуждаются профессиональные вопросы, строятся планы на будущее.
Строительный комплекс переживает нелучшие времена, хотя участники строительного рынка бодрятся и не жалуются. Но ждут позитивных сигналов Центробанка и новых преференций — и на федеральном, и на региональном уровнях.
Накануне съезда газета «Строительный Еженедельник» попросила участников строительного рынка оценить итоги работы отрасли и задала вопрос: что вы относите к успехам, а что стало для вас проблемой в 2024 году?
Некоторые участники опроса сосредоточились на собственных успехах, игнорируя проблемы — как в компании, так и в отрасли в целом.
Михаил Саленко, директор СРО А КСК «СОЮЗПЕТРОСТРОЙ-СТАНДАРТ»:
— Основные трудности уходящего года для отрасли — сокращение внешних инвестиций, продолжающееся удорожание заемных средств и — что прежде всего касается предприятий сегмента жилищного строительства — сворачивание программы льготной ипотеки. Последнее с учетом существенного роста цен на рынке первичной недвижимости не могло не сказаться на спросе, в особенности в категории жилья эконом-класса, а, соответственно, и на компаниях, специализирующихся на жилищном строительстве.
Вместе с тем, несмотря на все трудности, включая рост ключевой ставки, отрасль развивается. Ведется строительство многоэтажного жилья, домов ИЖС. Продолжается возведение и сдача в эксплуатацию социальной инфраструктуры, что особенно важно для комфортной жизни в густонаселенных районах. Кроме того, осуществляется работа над такими важными и масштабными проектами, как развитие метрополитена: строительство новых линий (в частности, долгожданной Калининско-Красносельской), подходят к концу работы на станции «Горный институт».
Не всегда городу нужны крупные имиджевые проекты, на мой взгляд, сегодня Петербургу необходимо развивать комфортную среду, и, несмотря на все сложности как последних лет, так и этого года, такая работа идет на хорошем уровне.
Владимир Марков, генеральный директор ППК ТЕХНОНИКОЛЬ:
— Начало 2024 года было для строительной отрасли достаточно успешным. Производство демонстрировало рост по многим группам материалов. Так, например, ПВХ-мембраны в первом квартале 2024 года показывали 20-процентный рост по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, схожие значения — у каменной ваты, мастик. Со второй половины года темпы начали замедляться, причем еще до отмены льготной ипотеки. Связано это, скорее всего, с усталостью рынка, который в 2022–2023 годы переживал бурную активность. Но при этом, несмотря на удорожание кредитов, начатые стройки продолжены, что крайне важно.
Конечно, высокая ключевая ставка повлияет на рынок. Будет замедление, производство использует этот период для модернизации мощностей. В течение двух последних лет ажиотажный спрос не оставлял даже шанса провести плановые ремонты, более того, приходилось работать на пределе мощностей. Поэтому замедление темпов мы рассматриваем не как проблему, а как способ использовать время в свою пользу.
Александр Саразов, директор по продажам компании «Современные технологии нагрева» («СТН»):
— Главным положительным фактором уходящего года для нашего бизнеса стал ввод в строй в России значительных площадей нового жилья: по состоянию на 1 сентября 2024 года — 71,3 млн кв. м, в том числе МКД (многоквартирные дома) — 21,6 млн кв. м и ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — 49,7 млн кв. м, что на 18,2% выше показателя аналогичного периода 2023 года. Это огромный потенциальный рынок сбыта для нашей продукции — систем архитектурного обогрева для ИЖС и электрических теплых полов для МКД. Так что сейчас спрос опережает предложение, и мы постоянно расширяем производство, чтобы производить и отгружать нагревательные кабели нашим партнерам — монтажным организациям.
Но есть и отрицательный момент в национальной экономике: повышение ключевой ставки и снижение покупательной способности населения. Частные лица вынуждены брать ипотеку и кредиты на строительно-ремонтные работы под высокие проценты или временно отказываться от приобретения и улучшения недвижимости. Для нас это означает уменьшение объемов отгрузок в частном сегменте. Но, как я уже сказал, это компенсируется увеличением сбыта в корпоративном секторе за счет поставок застройщикам и управляющим компаниям МКД и поселков под ИЖС.
Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development:
— К сожалению, проблем у отрасли в этом году было много. Прежде всего, это рост цен на строительные материалы и увеличение издержек на фоне постоянно повышающейся ключевой ставки. Как следствие — текущая ставка Центробанка привела к удорожанию ипотечного кредитования и проектного финансирования, что снизило покупательскую способность для населения и рентабельность проектов для застройщиков. Также в городе по-прежнему существует дефицит подходящих участков в центре с готовой документацией.
На фоне этих сложностей мы довольны нашей работой. Нам удалось продать более 80% лотов в нашем готовом апарт-отеле VIDI на Синопской набережной, провести ребрендинг в связи с расширением бизнеса, а главное — запустить продажи в элитном проекте на улице Моисеенко, 10, напротив Невской ратуши.
Алексей Муравьев, директор по маркетингу NOVOSELIE DEVELOPMENT:
— Несмотря на повышение ипотечных ставок, ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT удалось нарастить продажи по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Связано это с трендом на смещение покупательского спроса в Ленинградскую область, в частности в Новоселье.
Стоимость квартир в Санкт-Петербурге в два-три раза выше стоимости сопоставимых по площади квартир в Ленобласти. Люди просто не могут позволить себе купить квартиру в Санкт-Петербурге с использованием ипотечного займа по текущим ипотечным ставкам.
Рост популярности локации Новоселье вызван выгодным предложением — более низкой ценой относительно предложения в городе и одновременно более высоким качеством жизни. Хочу отметить, что у нас выросла доля инвестиционных сделок, так как локация Новоселье имеет большой инвестиционный потенциал.
Елена Соловьева, директор по продажам TIBRGROUP (девелопер апарт-отеля «Alba del Mare»):
— Наш главный успех — завершение строительства первой очереди апарт-отеля «Alba del Mare», нашего главного объекта на полуострове Крым, а также старт строительства второй очереди апартаментов, которые вместе создадут новый туристический кластер в Евпатории.
Безусловно, основными сложностями в этом году, как и у всех девелоперов, была отмена льготной ипотеки и постоянно растущая ключевая ставка. Однако нам повезло, поскольку сегмент коммерческой недвижимости бизнес-класса пострадал в меньшей степени: здесь традиционно больше распространены рассрочки от застройщика.
При этом продолжался рост цен по мере увеличения готовности объекта, благодаря чему инвесторы, купившие курортные апартаменты, смогли приумножить свои вложения.
Ольга Егоренко, заместитель генерального директора ЗАО «Предприятие ПАРНАС»:
— Год 2024-й стал для всех очередным испытанием, но мы с этими вызовами вполне успешно справились. Первое — срочные поставки в новые регионы, и здесь главная проблема — очень сжатые сроки: лифты каждый раз производятся под конкретные условия, а не отгружаются со склада. Нам пришлось максимально интенсифицировать производство, даже немного пересмотреть технологию, и мы справились, все лифты были отгружены вовремя, сейчас они уже работают в детских садах, школах и больницах Мариуполя.
Вторая проблема, с которой мы продолжаем бороться перманентно, — засилье некачественной продукции, которая попадает на рынок из-за несовершенства нашего технического законодательства, недостаточности госрегулирования ситуации и невнимания со стороны заказчиков. Но наше кредо — высокое качество лифта, здесь никаких изменений!
А достижение этого года — расширение линейки лифтов. Теперь наши малые грузовые лифты будут изготавливаться с увеличенными размерами кабины и грузоподъемностью до 500 кг, сохраняя все преимущества малых лифтов. Но фактически это уже не «малыш», а полноценный помощник по перевозке грузов.
Ольга Аршанская, директор по развитию ООО «Инжиниринговая корпорация ”ИРБИС”»:
— К успехам мы относим рост компании — численный и географический. Во-первых, в 2024 году мы зарегистрировали предприятие под нашим брендом «Ирбис-Восток» на востоке страны. И уже работаем на Дальнем Востоке и на Камчатке. Данный опыт оказался очень непростым и интересным. Мы открыли для себя много нюансов, часть которых лежит на поверхности, — например временной лаг, а кроме этого, неочевидные вызовы: отсутствие специалистов, природные, климатические и бытовые особенности.
В численном отношении компания выросла на 30%. Это гигантский рост для предприятия среднего бизнеса.
Во-вторых, успешно завершились масштабные проекты, которые наша компания сопровождала на протяжении всего периода их реализации: агропромышленный комплекс на Сахалине и новая логистическая площадка ПМК. До нового года мы ждем завершения еще одного интересного проекта.
В-третьих, впервые за последние несколько лет мы приняли участие в качестве экспонентов в Международной промышленной выставке «ИННОПРОМ» в Екатеринбурге.
Но были также и сложности. Одна из основных, с которой столкнулись почти все компании, — дефицит квалифицированных кадров. В ответ на этот вызов мы проявили креативность и гибкость — разработали новые проекты и инструменты для поиска талантливых специалистов, что позволило нам значительно увеличить численность нашей команды.
Еще одна сложность, которую нужно принимать во внимание, — рост ставки рефинансирования, установленной Центробанком. Пока проблема не проявилась в полном объеме, но мы готовы к ее возможным последствиям.
Александр Штарёв, основатель ГК «Арасар»:
— За этот год мы выполнили ряд сложных проектов, где потребовался нестандартный подход. Например, в Забайкальском крае мы завершили демонтаж аварийного объекта на металлургическом комбинате за рекордные четыре месяца. Работы велись круглосуточно под строгим контролем ИТР и специалистов по охране труда. Аварийное состояние конструкций потребовало поэлементного демонтажа с использованием экскаваторов-разрушителей, чтобы минимизировать риски обрушений. В горных условиях на высоте три тысячи метров было демонтировано более десяти тысяч тонн металлоконструкций и сохранены две тысячи тонн технологического оборудования.
Также отмечу комплекс работ для ПАО «ГМК ”Норильский никель”» в экстремальных погодных условиях с трудностями логистики и персонала. Проект по реконструкции Верхне-Свирской ГЭС — для нас уникальный: работы выполнялись под водой на глубине до 20 метров в условиях нулевой видимости и частично зимой.
Каждый проект — это новые задачи, которые мы решаем. Этот год стал для нас этапом роста и генерации идей, которые задают ориентиры для будущих успехов.
Можно сколько угодно вводить дома, отчитываться о десятках достроенных объектов и тысячах осчастливленных новоселов. Но дольщику, который вынужден снимать квартиру и уже теряет надежду и веру в людей, все эти достроенные «Созвездия» и «Чудеса света» - до лампочки. Ему важна его недостроенная очередь «Щегловской усадьбы» или «Трех китов».
Именно поэтому в Правительстве Ленинградской области поставили перед собой весьма сложную, но выполнимую задачу, чтобы в ближайшие несколько лет в регионе вообще не осталось ни одного обманутого дольщика и ни одного проблемного долгостроя.
Уже введено 67 проблемных долгостроев и около 45 тысяч дольщиков, в том числе тех, которые были признаны обманутыми, получили ключи от своих квартир.
Отработана система взаимовыгодного сотрудничества с застройщиками, инвесторами и донорами, закрепив все это в соответствующих постановлениях.
Весьма важным подспорьем стал областной закон №107 от 18.12.2013, по которому застройщикам, которые включаются в работу по завершению проблемных объектов начали выделять компенсационные земельные участки под строительство нового жилья.
Летом 2019 года ОЗ-107 был дополнен рядом новых пунктов, которые касаются возможности предоставлять определенные преференции в виде первоочередного выкупа соцобъектов, строительства коммуникаций за счет областного бюджета и т.п. для компании-доноров.
В 2020 году в регионе не только не снижают темпы, но и наращивают. К июню в Ленинградской области уже введено в эксплуатацию 11 долгостроев, квартиры в которых ожидают 3 тысячи дольщиков:
- Корпус 1 ЖК «Силы природы»,
- многоквартирные дома в Новом Девяткино (ЖСК «НовоДевяткино) и в Сосновом Бору (ООО «МонтажСтрой»),
- пять домов второй очереди ЖК «Три Кита»,
- три многоквартирных дома в поселке Рощино (ООО «ИСК «ИнтерСтрой»).
Напомним, в конце июня заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин утвердил актуализированную «дорожную карту» завершения проблемных объектов долевого строительства.
На 30 июня в реестр включено 58 объектов на 180 незавершенных объектов долевого строительства. Квартиры в этих домах ожидают более 16,5 тысяч дольщиков.
При этом до конца 2020 года планируется ввести в эксплуатацию 14 объектов (плюс к тем, которые были достроены в первом полугодии).
Ожидается завершение:
- ЖК «Щегловская усадьба» (А2 и А3),
- ЖК «Радужный» (позиция 6),
- Многоквартирный дом в п. Сосново Приозерского района (застройщик ООО «АСП-Прект»),
- ЖК «Елки Виладж» (корпуса 1,2, 3, 4)
- Многоквартирный дом в д. Малое Карлино Ломоносовского района (ООО «ОблСтрой55»),
- МКД застройщика «ИСК Викинг» в Мурино,
- ЖК «Материк» (секции А, Б, В, Г),
- МКД застройщика «Дальпитерстрой» во Всеволожске,
- ЖК «Три кита» (3 очередь).
В 2019 году также подписано соглашение между Ленинградской областью и федеральным Фондом защиты прав граждан – пострадавших участников долевого строительства.
В соответствии с этим соглашением часть проблемных долевок региона будут достроены с привлечением федерального софинансирования. Отметим, что при этом и Ленинградская область выделяет на завершение долгостроев значительные суммы – в период с 2019 по 2022 год из регионального бюджета выделяется 2,8 млрд рублей.
Компенсации вместо квартир получат еще 859 дольщиков ЖК «Азбука» (корпуса 1, 2, 3, 4, 5), ЖК «Морошкино» (корпус 5 первой очереди и корпус 2 второй очереди), ЖК «Шотландия» (дома 3б, 3в, 4б, 5б, 5в).
Ожидают решения по достройке или выплате компенсаций ЖК «Город детства» (корпуса 6, 7, 10), ЖК «Кирккоярви» (корпус 3).
Еще несколько десятков проблемных долевок в настоящее время проходят формальные процедуры (судебные разбирательства, передача объектов застройщиком, проектирование, конкурсные процедуры и т.п), после чего по этим домам также будут приниматься решения о достройке о выплате компенсаций. В перечень таких объектов в частности были включены ЖК «Шотландия» и многоквартирные дома в п. Щеглово.
Отметим, что на очередном заседании Наблюдательного совета Фонда было принято решение о достройке ЖК «Рябиновый сад» и ЖК «Янинский каскад – 4» с привлечением федерального софинансирования, а в повестку одного из ближайших заседаний наблюдательного совета будет включен ЖК «Десяткино 2.0».
А там и будущее без долгостроев и обманутых дольщиков не за горами. Может, и не через год, конечно. Но через 3-4 года – для Ленинградской области это более чем реально.
Чиновники длительное время не могут согласовать ППТ под два ЖК на севере Петербурга.
Несколько десятков строительных организаций Петербурга, в составе которых присутствуют такие компании, как «КМ-Строй», «СК Базис», «Монтажные системы», «Связьэнергомонтаж», «Теплострой», «СК Высота» и «РКМ-Ржевка», подготовили открытое письмо к правительству города. Копия его за подписями более тысячи человек была передана в отраслевые СМИ. В рамках обращения трудовые коллективы просят власти Петербурга и специализированные комитеты ускорить согласование проектов планировки территорий под строительство двух жилых комплексов на севере города. Уже почти год данные компании, осуществляющие генподрядные и подрядные функции, не могут приступить к работе на указанных площадках и формировать дальнейшие планы своей деятельности.
В открытом письме речь идет о проектах многоквартирных жилых домов компании «Строительный трест», расположенных в Калининском районе на ул. Академика Константинова и на ул. Лиственной в Выборгском. Работы на строительных площадках должны начаться еще год назад. Сейчас пока на них ничего не происходит. ППТ не утверждены чиновниками, что полностью исключает возможность дальнейшего получения градостроительной документации.
«На протяжении 28 лет (совместной работы с компаний «Строительный трест» - прим. авт.) мы беспрерывно переходили с одной строительной площадки на другую, всегда зная, что к окончанию цикла строительно-монтажных работ на одной площадке, следующая уже подготовлена к началу. И, вот, после встречи, летом этого года с генеральным директором АО «Специализированный застройщик «Строительный трест» мы были предупреждены о возможном перерыве в установившемся непрерывном наличии работы на строительных площадках, по причинам бездействия государственных органов в этот и так не простой период, когда весь мир и наша страна борются с пандемией коронавируса COVID-19» , - отмечается в обращении.
Строители считают, что задержка старта реализации проектов на ул. Академика Константинова и Лиственной, скорее всего, приведет к изменению сроков их завершения, так как технологические процессы ускорить невозможно. Подвисание проектов в правительстве города связывается с обычной чиновничьей волокитой.
Как стало известно, проект в Калининском районе планировалось осуществить в рамках первого в городе проекта комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). В рамках этого проекта девелопер взял на себя обязательства по строительству школы и детского сада. Согласно Постановлению Правительства СПб № 433 от 04.07.2019 г., утверждать условия договора комплексного развития территорий должен коллегиальный орган - Комиссия.
Вот только фактически такой орган в Петербурге до настоящего времени не создан. Поэтому документы перемещаются от КГА к КИО и обратно. Никто из чиновников не хочет брать на себя ответственность в принятии решений, которая вытекает из обязательств по данным проектам. Сейчас ведомства играют между собой в пинг-понг, а заложниками ситуации стали многочисленные строительные организации. И пока нет никаких перспектив к разрешению этой ситуации. Все это может затянуться на годы, пока не будут отрегулированы механизмы получения согласования.
По проекту в Выборгском районе несколько иная ситуация: полностью подготовленная и согласованная документация не выносится на рассмотрение правительства Петербурга для утверждения.
Из-за невынужденного простоя многочисленные работники стройки и их семьи могут остаться без средств к существованию. И если в скором времени проблема не разрешится, они готовы привлечь внимание чиновников и другими мерами, вплоть до выхода на улицы города с митингами.