Реставрация — удел меценатов
Спасением зданий-памятников в Петербурге занимаются городские власти, но все чаще в реконструкции и реставрации исторического наследия участвуют девелоперы. Работа с объектами культурного наследия в составе жилых комплексов сопряжена с рядом рисков и серьезными затратами. Однако нередко это делается не ради корысти.
Центр Петербурга почти целиком состоит из исторических зданий, в том числе объектов культурного наследия. Немало их и за пределами центра, в том числе на старых промышленных территориях. А примерно 20% всех ОКН в Петербурге — жилые дома. Город проводит масштабную программу реставрации фасадов исторических зданий. Планируется привести в порядок 225 зданий со сложными архитектурными изысками в 2022–2032 годах. В частности, в текущем году работы идут на 45 зданиях, проектная документация разрабатывается на 33 дома. В бюджете на это заложено 2,8 млрд рублей.
Кроме того, за счет городского бюджета идет реставрация Московских триумфальных ворот, Гатчинского и Аничкова дворцов, Спасо-Преображенского собора, памятников деревянной архитектуры.
В 2024 году начались работы в домах Невского проспекта. Бюджет проекта — 2,5 млрд рублей. В течение четырех лет планируется привести в порядок 85 фасадов и 62 крыши.
Частная филантропия
Реставрация и реконструкция исторических зданий — недешевое и рисковое удовольствие, особенно в рамках проектов редевелопмента промышленных земель. Девелоперу необходимо не только провести реставрационные работы, но также учесть современные требования к техническим параметрам зданий. Возможно, именно по этой причине в реставрацию вписываются опытные устойчивые компании. Интересными и сложными проектами отметились Группа RBI, Холдинг Setl Group, Холдинг AAG, «Балтийская коммерция», РСТИ и некоторые другие.
Как правило, затраты на реставрацию — серьезная статья расходов. Так, затраты на реконструкцию Левашовского хлебозавода, приспособленного под культурно-деловое пространство, Группа RBI оценивает более чем в 1 млрд рублей. Деловой центр «Крюммель Хаус» в здании бывшего гаража фирмы Карла-Людвига Крюммеля стоил свыше 9 млн долларов. Здание газгольдера, приспособленное под паркинг, обошлось примерно в 10 млн долларов.
Холдинг AAG вкладывает порядка 19 млрд рублей в проект на территории бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя», в том числе реконструирует бывшие фабричные корпуса, приспосабливая их под современное использование.
Setl Group оценивает реставрацию канатного цеха с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик» в 3 млрд рублей.
Серьезные расходы возникают почти сразу. Иван Донкин, директор департамента заказчика компании AAG, указывает на «некую неопределенность», если в составе проекта ЖК есть объект культурного наследия. По его словам, прежде надо определиться с будущей функцией ОКН. «Если сначала выполняются работы по реставрации, а поиск коммерчески привлекательного назначения объекта откладывается на потом, скорее всего, отреставрированный объект будет стоять без дела. А когда решат его под что-то приспособить, придется выполнять новую нарезку, привлекать дополнительные ресурсы, из-за чего снизится инвестиционная эффективность всего проекта», — рассуждает он.
Как отметил Александр Бойцов, вице-президент по производству Группы RBI, в перечне главных «камней преткновения» для потенциального инвестора — плохое состояние памятников и исторических зданий, строгие ограничения охранных ведомств, которые делают проблемным приспособление зданий под новый функционал.
«Из-за этого сложны все процессы — проектирование, согласование, не говоря уже про собственно строительство. Трудно бывает даже спрогнозировать сам объем предстоящих работ, оценить внутренне состояние здания. Многие детали выясняются уже ”в процессе”», — отметил он.
По словам Александра Бойцова, плохое состояние памятника обычно подразумевает необходимость замены и усиления значительной части конструктива. А иногда речь может идти и о пересадке всего сооружения на новое свайное основание, как это было с водонапорной башней на Пискаревском проспекте.
«В RBI ”проходили” это при реконструкции Левашовского хлебозавода — после расчистки от старой внутренней отделки пришлось переоценить состояние внутренних конструкций. А это значит — новое проектирование, новые затраты, что, конечно, сказывается на бюджете и сроках реализации проекта», — пояснил он.
«На этапе внешней оценки невозможно выявить все дефекты и сложности. Компания, которая берется за такую работу, должна убедиться, что проект будет рентабельным и по себестоимости, и по срокам», — подчеркивает Иван Донкин.
Так, по его словам, ярким примером неопределенности стали работы по реставрации деревянного особняка Бремме в составе ЖК «АМО». Сначала было проведено техническое обследование особняка, по результатам которого состояние здания было признано удовлетворительным. Но уже в ходе производства работ дополнительные исследования показали, что для реставрации необходимо куда больше трудозатрат, чем нам представлялось вначале.
Как отмечает Владислав Шипунов, руководитель дирекции специальных проектов Setl Group, самый известный памятник Петербурга в стиле конструктивизма достался компании в удручающем состоянии. Основной сложностью при реставрации был материал заполнения стен: это монолитный шлакобетон, и он местами был разрушен. Пришлось разработать специальный метод для его реставрации.
Также Александр Бойцов указывает на дополнительные риски для инвесторов, связанные с активностью градозащитников. Девелоперу удавалось переубедить граждан, однако история знает и менее удачные примеры, когда перед проектами зажигался красный свет. Эти случаи на слуху, и многих это отпугивает, полагает Александр Бойцов. «Здесь важно сохранять открытость и готовность широко презентовать собственный проект общественности, обсуждать его. Тогда появляется возможность создать проект, который и городу принесет пользу, и для девелопера станет поводом для гордости», — заключил он.
Из любви к искусству
Хотя сложностей в процессе реставрации возникает немало, девелоперы не отказываются от подобных проектов. AAG продолжает реставрацию особняка Бремме на Васильевском острове, текстильной фабрики Эриха Мендельсона в Петроградском районе.
Холдинг Setl Group приобрел на Васильевском острове участок, где расположен ансамбль «Кожевенный завод А. А. Парамонова». Два объекта культурного наследия и исторические здания будут отреставрированы и приспособлены под социальные и деловые объекты.
Стартовал филантропический проект ВТБ — банк выступил заказчиком реставрации Дома Радио, где по окончании реставрации будет организован многофункциональный культурный центр.
«В работе над Домом Радио нам очень важно сохранить исторические слои и раскрыть подлинные элементы архитектуры этого здания. Сейчас строители уже демонтировали элементы, не представляющие исторической ценности, разобрали устаревшие инженерные сети, обустроили временную кровлю. Сегодня в здании раскрыты исторические проемы и ниши. Мы видим подлинные объемы и конструкции, какими они были задуманы создателями Дома Радио. В здании достаточно декоративных элементов, и сейчас реставраторы приступают к расчистке и восстановлению живописи и лепнины в аванзале и других помещениях», — рассказала Дарья Филиппова, управляющий директор — вице-президент банка ВТБ.
Петербургские компании и впредь собираются заниматься реставрацией исторических зданий Петербурга, хотя к имиджу это мало что прибавляет — не всем клиентам это интересно.
«Желание повторить опыт есть, и мы будем его повторять, — уверен Иван Донкин. — В любом случае, плюсов в реставрации объектов культурного наследия больше, чем минусов. Берясь за такую работу, девелопер демонстрирует преемственность поколений, свою социальную ответственность, свои возможности и то, как он ценит и сохраняет историческое наследие города. Это очень созидательное дело, которое приносит вдохновение».
Государство всерьез взялось за освоение и развитие земель Дальнего Востока. На данный момент в регионе сформированы 22 территории опережающего развития (ТОР), которые предлагают резидентам существенные налоговые льготы и привлекательные возможности по добыче полезных ископаемых. В строительство промышленных площадок различной направленности инвесторы уже вложили порядка 2,5 трлн рублей. Однако пока остается нерешенным вопрос о том, где будут жить работники новых предприятий. Ответ на него стараются найти федеральные застройщики.
Критический дефицит
По данным Министерства Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики, сегодня в ДФО строится в два раза меньше жилья, чем в среднем по России. «Но рынок активно растет. С 2017 года — более чем в два раза. Этому способствуют программы, реализуемые Правительством России и государственными институтами развития в округе», — говорит первый заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики Гаджимагомед Гусейнов. И речь не только про дальневосточную ипотеку. Чиновники предлагают еще три проекта. Например, в рамках «Дальневосточного квартала» в ДФО возведут порядка 1,7 млн кв. м дополнительного жилья достойного уровня по приемлемой цене. Есть и амбициозный проект строительства города Спутник рядом с Владивостоком с объемом нового жилья порядка 2 млн кв. м. Программа «Новый облик городов Дальнего Востока» рассчитана на развитие существующих городов и включает в себя планы по комплексной застройке Владивостока и Хабаровска.
Федералы готовы помочь
Свои услуги предлагают федеральные застройщики. Так, московский девелопер ПИК уже ведет активную работу сразу в четырех городах Дальнего Востока: продажи квартир открыты в жилых комплексах «Уюн парк» в Южно-Сахалинске, «Босфорский парк» во Владивостоке и «Зея парк» в Благовещенске. В Благовещенске компания еще только готовится начать работы.
Свой первый проект на Дальнем Востоке ПИК запустил в октябре 2021 года, приступив к строительству жилого района в Южно-Сахалинске у подножия сопки Лысая. «В окружении парков и лесов проект "Уюн парк" станет воплощением концепции "город в городе", согласно которой вся инфраструктура для комфортной жизни расположена в пешей доступности, — рассказывает вице-президент по региональному девелопменту ПИК Владимир Калина. — Компания предлагает жителям региона принципиально новое качество жизни: современные стандарты строительства, красивую архитектуру, комплексное благоустройство, квартиры с отделкой и инновационные для местного рынка онлайн-продажи». Территория «Уюн парка» спроектирована по принципу «многоуровневого ландшафта»: архитекторы учли все особенности рельефа, чтобы создать органичное пространство для жизни. Здесь появятся места для отдыха и прогулок, спортивные и детские площадки. В жилых домах запроектированы квартиры площадью от 22,2 до 79,6 кв. м с двумя вариантами отделки: готовой и предчистовой White Box. Завершение строительства первой очереди из трех корпусов запланировано на 2023 год.
Также в 2023 году компания сдаст в эксплуатацию дома первой очереди ЖК «Босфорский парк» во Владивостоке. Согласно проекту, на территории появятся 20 разноэтажных жилых корпусов с магазинами, кафе и полезными сервисами на первых этажах и кладовыми на подземных этажах, рядом расположатся три многоуровневых надземных паркинга, а также зоны для отдыха и активных игр, три вида парков и даже родник. Площадь квартир в корпусах первой очереди варьируется от 19,4 до 75,2 «квадратов». В целом проект планируется завершить к 2030 году.
Дома в Благовещенске появятся чуть позже. В ноябре 2022 года девелопер только приступил к реализации масштабного проекта «Зея парк» в Северном жилом микрорайоне на пересечении улиц 50 лет Октября и Шафира. Возводить квартал будут в шесть этапов, а по окончании работ появятся жилые корпуса с развитой социальной инфраструктурой, где есть детские сады и школа, торговый центр и магазины, пешеходные бульвары и парки, спортивные и детские площадки. Покупатели квартир первой очереди получат ключи в 2025 году.
В Хабаровске ПИК начал работы не со строительства жилья, а с приведения в порядок общественных пространств. В августе 2022 года компания завершила реконструкцию площади им. Блюхера, где провела масштабные работы на территории площадью более 10 тыс. кв. м — от демонтажа всех конструкций и покрытий до подведения коммуникаций и создания благоустройства. В результате в центре Хабаровска появилась новая точка притяжения – пространство с детскими и спортивными площадками, местами для отдыха и даже искусственным ручьем, который и стал главной особенностью проекта.
«Старт первого масштабного жилого проекта ПИК площадью более 400 000 кв. м в Хабаровском крае намечен на первый квартал 2023 года, — рассказывает Владимир Калина, добавляя, что Дальний Восток в целом представляет для компании огромный интерес. — Низкая обеспеченность собственным жильем особенно ярко наблюдается в регионах. Для ПИК важно, чтобы жители как можно большего числа городов, в том числе на Дальнем Востоке, имели возможность сделать выбор в пользу доступного и комфортного жилья. Технологии проектирования и строительства, экспертиза и опыт ПИК позволили осуществить быстрый старт новых проектов в регионе. Мы видим большой интерес покупателей к дальневосточным проектам ПИК — спрос на качественные проекты был, есть и будет всегда. К тому же недвижимость по-прежнему остается защитным активом и надежным способом вложения капитала. Во времена экономической нестабильности такой подход стал еще актуальнее».
Огромный потенциал Дальнего Востока увидела и компания ФСК, которая преимущественно возводит жилье в столичном регионе. Как указал управляющий партнер компании Алексей Алмазов, стратегия девелопера предполагает, что к 2030 году компания построит в регионах до 1 млн кв. м жилья, вложив порядка 50 млрд рублей. Одним из приоритетных направлений стал как раз Дальний Восток. В частности, во Владивостоке компания намерена реализовать несколько проектов общим объемом до 300 тыс. кв. м в разных сегментах.
«Приморью нужны крупные российские застройщики, готовые помочь в достижении основной цели — улучшения жизни дальневосточников, обеспечения людей комфортным, современным и доступным жильем. Мы хотим привнести на рынок новые проекты комплексного жилищного строительства, отвечающие всем требованиям к современному жилью», — поясняет выбор региона первый заместитель генерального директора ФСК «Регион» Роман Капинос.
Подготовка земельного банка для реализации задуманного уже началась. ФСК «Регион», входящая в ГК ФСК, приобрела свой первый земельный участок во Владивостоке в Первореченском районе по соседству с образовательными, медицинскими и спортивными учреждениями, супермаркетами и кафе, прогулочными зонами. В проекте предусмотрено строительство жилых многоквартирных домов комфорт-класса с переменной этажностью (18–25 этажей) со встроенными коммерческими помещениями и двухуровневыми подземными паркингами. Общая площадь застройки составит 97 тыс. кв. м. Остальные проекты пока находятся в стадии проработки.
Алексей Алмазов соглашается, что рентабельность региональных проектов фактически в два раза ниже, чем у московских, но все же имеет неоспоримое преимущество: недостаток предложения качественного продукта рождает значительный отложенный неудовлетворенный спрос. Кроме того, важную роль играют инструменты господдержки, в том числе при создании инженерной и социальной инфраструктуры. Немаловажным фактором становятся и субсидии для поддержания спроса. «Действующая льготная программа "Дальневосточная ипотека" продолжит формирование стабильного спроса на жилье, а появление качественного жилья и сопутствующей инфраструктуры во Владивостоке будет способствовать росту спроса и улучшению конкурентного предложения на рынке жилого домостроения, а также создавать стимулы для внутренней миграции на Дальний Восток, являющийся стратегическим для России регионом», — подчеркивает Роман Капинос.
Строительной отрасли и ЖКХ не грозит остаться без качественных полимерных изделий из-за ухода с рынка зарубежных поставщиков. На днях крупнейший производитель полимерных труб на Северо-Западе РОСТерм запустил новое производство по выпуску кабель-каналов из ПВХ и заявил об амбициозных планах на будущее.
Счет идет на миллионы
История производства РОСТерм начиналась в 2014 году с единственной линии по выпуску трубы из сшитого полиэтилена PE-Xb. С тех пор парк производственного оборудования многократно вырос, ассортимент продукции значительно расширился, а общий объем выпуска за прошедшие годы превысил 150 млн метров полимерных труб и 30 млн фитингов.
Основной производственный актив компании — завод в Санкт-Петербурге, выпускающий трубы и фитинги из полипропилена, трубы из сшитого полиэтилена PE-Xb и PE-Xa, термостойкого полиэтилена PE-RT, гофрированные трубы, фасонные элементы и комплектующие для монтажа — всего 25 тысяч товарных наименований. Предприятие может выпускать до 55 млн метров труб в год.
— Завод производит в сутки из сшитого полиэтилена примерно 20 км труб для теплого пола и от 10 до 20 км труб для отопления при горизонтальной разводке, — поясняет коммерческий директор дилерской структуры предприятия ООО «РТСЗ» Максим Кордюков. — Выпуск полипропиленовой трубы составляет 60—80 километров на четырех производственных линиях.
В 2022 году спрос на продукцию РОСТерм резко вырос: по итогам первых десяти месяцев поставки труб из сшитого полиэтилена увеличились втрое, фитингов — в шесть раз, переработка полипропилена — на 50% по сравнению с прошедшим годом. На руку отечественным производителям сыграл уход с российского рынка зарубежных поставщиков полимерных труб Uponor и Rehau. Свободную нишу уверенно занял флагманский продукт РОСТерма — аксиальная система PE-Xa, для которой трубы из сшитого полиэтилена, фитинги PPSU/PVDF и гофрированная труба изготавливаются на одной площадке. К началу 2022 года завод занимал второе место по выпуску труб PE-Xa, а сейчас является единственным в России производителем системы PE-Xa. В этом году РОСТерм запустил в производство фитинги диаметром до 125 мм и вывел на рынок новую продукцию из ПНД и ПВХ для электрики под торговой маркой MIRKL: гофрированные кожухи из ПНД и ПВХ, распределительные коробки и кабельные каналы.
— В марте 2022 года мы изменили стратегию развития предприятия и инвестировали в производство труб PE-Xa, — рассказывает генеральный директор ООО «РТСЗ» Александр Дядин. — Две дополнительные линии из четырех запланированных запустим уже в декабре, что увеличит выпуск самой востребованной строительным рынком трубы в два раза — с 6 млн метров в этом году до 12 миллионов в следующем — этого хватит на оснащение 400 новых жилых домов.
Сквозь огонь, воду и экструдеры
Производство РОСТерм — это 10 линий и 12 термопластавтоматов на одной площадке. Процесс производства всех полимерных труб состоит из схожих этапов: сырьевые гранулы загружают в бункеры с высокоточными дозаторами, смесь нагревают в камерах для получения пластичной массы, из которой с помощью экструдеров формируется готовое изделие заданного диаметра. После вакуумного калибратора трубу охлаждают в водяной ванне, которая тянется на десятки метров через весь цех. После охлаждения трубу еще раз калибруют, маркируют, разрезают и отправляют на склад.
Отличия между линиями в том, что для производства трубы PE-Xa используется технология сшивки молекул с добавлением пероксида в инфракрасной печи, а для PE-Xb — с добавлением кремния под действием высоких температур. Для получения полипропиленовой армированной трубы в экструдере формируется трехслойный композит, в котором средний слой из компаунда со стекловолокном соединяется под действием давления и температуры с частицами полипропилена. В итоге получается прочная монолитная конструкция, в которой прослойка из стекловолокна уменьшает коэффициент теплового расширения и служит дополнительным барьером для проникновения кислорода сквозь стенку трубы.
В этом году на заводе налажен самостоятельный выпуск компаунда из сырья с предприятий СИБУР и ЛУКОЙЛ. Теперь технологи могут контролировать качество всех компонентов полипропиленовой трубы, а качеству в РОСТерм уделяют огромное внимание. Так, для комбинированных фитингов закладные изготавливаются только из латуни 617, а не из оцинкованной стали, а сами фитинги формируются «с запасом» по толщине стенок. Основная номенклатура производится только из первичного сырья, хотя стандарты допускают использование отходов.
— Все дозаторы на линиях автоматизированы, — рассказывает Александр Дядин. — Это позволяет при запуске минимизировать пусковой брак. На линиях каждый час автоматически срезается кусок трубы, и оператор измеряет толщину, диаметр, овальность. Образцы из каждой партии поступают в лабораторию для углубленных испытаний.
Проверка на стрессоустойчивость
Аккредитованная лаборатория РОСТерм обеспечивает непрерывный контроль соответствия продукции заданным параметрам и требованиям ГОСТов при приеме сырья и комплектующих, в процессе производства, в ходе научно-исследовательских разработок, во время приемо-сдаточных испытаний.
Образцы материалов испытывают на растяжение и изгиб, кипятят в агрессивной химической среде, состаривают в гидротанке — все это для того, чтобы убедиться в качестве изделий и гарантировать им не менее 25 лет эксплуатации. Современное оборудование дает возможность определить точную геометрию трубы, степень сшивки полимерного материала, содержание летучих веществ, стойкость соединений под воздействием температуры и давления и другие характеристики в строгом соответствии с ГОСТами.
Лаборатория РОСТерм — одна из немногих в стране, где используется оборудование для ДСК, или дифференциальной сканирующей калориметрии. По словам директора производства Евгения Горбунцова, этот метод определяет «отпечаток пальца» любого полимера.
— Пластики разного качества обладают рядом схожих характеристик, — поясняет он. — А в нашей лаборатории можно не только определить все компоненты состава сырья, но и выяснить, смешал ли поставщик разные партии или добавил в него вторичку.
Подводя итоги
Сейчас линейка продукции РОСТерм из материалов PE-Xa, PE-Xb, PPSU, PVDF, PP-R составляет примерно 80% ассортимента изделий для внутренних систем отопления и водоснабжения. Но компания не останавливается ни на достигнутых объемах производства, ни на ассортименте. Если в начале года на заводе работало 10 единиц оборудования, то сейчас их уже 22, а в следующем году может стать более 30. Под новое оборудование построен цех площадью 2500 кв. м, идет строительство автоматизированного складского комплекса. Дополнительные площади позволят увеличить выпуск трубы PE-Xa и гофрированного кожуха как минимум втрое в 2023 году. Планируется увеличить количество термопластавтоматов до 33 единиц, расширить ассортимент PPSU-фитингов, нарастить количество гильз PVDF в два раза.
— Для нас наступило время возможностей, и мы стараемся его использовать, — считает Александр Дядин. — На рынке востребована продукция, которую еще никто не заместил. Можно переключиться с европейских на китайских или турецких поставщиков, но мы хотим, чтобы строители могли возводить дома из российских материалов.