Реставрация — удел меценатов
Спасением зданий-памятников в Петербурге занимаются городские власти, но все чаще в реконструкции и реставрации исторического наследия участвуют девелоперы. Работа с объектами культурного наследия в составе жилых комплексов сопряжена с рядом рисков и серьезными затратами. Однако нередко это делается не ради корысти.
Центр Петербурга почти целиком состоит из исторических зданий, в том числе объектов культурного наследия. Немало их и за пределами центра, в том числе на старых промышленных территориях. А примерно 20% всех ОКН в Петербурге — жилые дома. Город проводит масштабную программу реставрации фасадов исторических зданий. Планируется привести в порядок 225 зданий со сложными архитектурными изысками в 2022–2032 годах. В частности, в текущем году работы идут на 45 зданиях, проектная документация разрабатывается на 33 дома. В бюджете на это заложено 2,8 млрд рублей.
Кроме того, за счет городского бюджета идет реставрация Московских триумфальных ворот, Гатчинского и Аничкова дворцов, Спасо-Преображенского собора, памятников деревянной архитектуры.
В 2024 году начались работы в домах Невского проспекта. Бюджет проекта — 2,5 млрд рублей. В течение четырех лет планируется привести в порядок 85 фасадов и 62 крыши.
Частная филантропия
Реставрация и реконструкция исторических зданий — недешевое и рисковое удовольствие, особенно в рамках проектов редевелопмента промышленных земель. Девелоперу необходимо не только провести реставрационные работы, но также учесть современные требования к техническим параметрам зданий. Возможно, именно по этой причине в реставрацию вписываются опытные устойчивые компании. Интересными и сложными проектами отметились Группа RBI, Холдинг Setl Group, Холдинг AAG, «Балтийская коммерция», РСТИ и некоторые другие.
Как правило, затраты на реставрацию — серьезная статья расходов. Так, затраты на реконструкцию Левашовского хлебозавода, приспособленного под культурно-деловое пространство, Группа RBI оценивает более чем в 1 млрд рублей. Деловой центр «Крюммель Хаус» в здании бывшего гаража фирмы Карла-Людвига Крюммеля стоил свыше 9 млн долларов. Здание газгольдера, приспособленное под паркинг, обошлось примерно в 10 млн долларов.
Холдинг AAG вкладывает порядка 19 млрд рублей в проект на территории бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя», в том числе реконструирует бывшие фабричные корпуса, приспосабливая их под современное использование.
Setl Group оценивает реставрацию канатного цеха с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик» в 3 млрд рублей.
Серьезные расходы возникают почти сразу. Иван Донкин, директор департамента заказчика компании AAG, указывает на «некую неопределенность», если в составе проекта ЖК есть объект культурного наследия. По его словам, прежде надо определиться с будущей функцией ОКН. «Если сначала выполняются работы по реставрации, а поиск коммерчески привлекательного назначения объекта откладывается на потом, скорее всего, отреставрированный объект будет стоять без дела. А когда решат его под что-то приспособить, придется выполнять новую нарезку, привлекать дополнительные ресурсы, из-за чего снизится инвестиционная эффективность всего проекта», — рассуждает он.
Как отметил Александр Бойцов, вице-президент по производству Группы RBI, в перечне главных «камней преткновения» для потенциального инвестора — плохое состояние памятников и исторических зданий, строгие ограничения охранных ведомств, которые делают проблемным приспособление зданий под новый функционал.
«Из-за этого сложны все процессы — проектирование, согласование, не говоря уже про собственно строительство. Трудно бывает даже спрогнозировать сам объем предстоящих работ, оценить внутренне состояние здания. Многие детали выясняются уже ”в процессе”», — отметил он.
По словам Александра Бойцова, плохое состояние памятника обычно подразумевает необходимость замены и усиления значительной части конструктива. А иногда речь может идти и о пересадке всего сооружения на новое свайное основание, как это было с водонапорной башней на Пискаревском проспекте.
«В RBI ”проходили” это при реконструкции Левашовского хлебозавода — после расчистки от старой внутренней отделки пришлось переоценить состояние внутренних конструкций. А это значит — новое проектирование, новые затраты, что, конечно, сказывается на бюджете и сроках реализации проекта», — пояснил он.
«На этапе внешней оценки невозможно выявить все дефекты и сложности. Компания, которая берется за такую работу, должна убедиться, что проект будет рентабельным и по себестоимости, и по срокам», — подчеркивает Иван Донкин.
Так, по его словам, ярким примером неопределенности стали работы по реставрации деревянного особняка Бремме в составе ЖК «АМО». Сначала было проведено техническое обследование особняка, по результатам которого состояние здания было признано удовлетворительным. Но уже в ходе производства работ дополнительные исследования показали, что для реставрации необходимо куда больше трудозатрат, чем нам представлялось вначале.
Как отмечает Владислав Шипунов, руководитель дирекции специальных проектов Setl Group, самый известный памятник Петербурга в стиле конструктивизма достался компании в удручающем состоянии. Основной сложностью при реставрации был материал заполнения стен: это монолитный шлакобетон, и он местами был разрушен. Пришлось разработать специальный метод для его реставрации.
Также Александр Бойцов указывает на дополнительные риски для инвесторов, связанные с активностью градозащитников. Девелоперу удавалось переубедить граждан, однако история знает и менее удачные примеры, когда перед проектами зажигался красный свет. Эти случаи на слуху, и многих это отпугивает, полагает Александр Бойцов. «Здесь важно сохранять открытость и готовность широко презентовать собственный проект общественности, обсуждать его. Тогда появляется возможность создать проект, который и городу принесет пользу, и для девелопера станет поводом для гордости», — заключил он.
Из любви к искусству
Хотя сложностей в процессе реставрации возникает немало, девелоперы не отказываются от подобных проектов. AAG продолжает реставрацию особняка Бремме на Васильевском острове, текстильной фабрики Эриха Мендельсона в Петроградском районе.
Холдинг Setl Group приобрел на Васильевском острове участок, где расположен ансамбль «Кожевенный завод А. А. Парамонова». Два объекта культурного наследия и исторические здания будут отреставрированы и приспособлены под социальные и деловые объекты.
Стартовал филантропический проект ВТБ — банк выступил заказчиком реставрации Дома Радио, где по окончании реставрации будет организован многофункциональный культурный центр.
«В работе над Домом Радио нам очень важно сохранить исторические слои и раскрыть подлинные элементы архитектуры этого здания. Сейчас строители уже демонтировали элементы, не представляющие исторической ценности, разобрали устаревшие инженерные сети, обустроили временную кровлю. Сегодня в здании раскрыты исторические проемы и ниши. Мы видим подлинные объемы и конструкции, какими они были задуманы создателями Дома Радио. В здании достаточно декоративных элементов, и сейчас реставраторы приступают к расчистке и восстановлению живописи и лепнины в аванзале и других помещениях», — рассказала Дарья Филиппова, управляющий директор — вице-президент банка ВТБ.
Петербургские компании и впредь собираются заниматься реставрацией исторических зданий Петербурга, хотя к имиджу это мало что прибавляет — не всем клиентам это интересно.
«Желание повторить опыт есть, и мы будем его повторять, — уверен Иван Донкин. — В любом случае, плюсов в реставрации объектов культурного наследия больше, чем минусов. Берясь за такую работу, девелопер демонстрирует преемственность поколений, свою социальную ответственность, свои возможности и то, как он ценит и сохраняет историческое наследие города. Это очень созидательное дело, которое приносит вдохновение».
Проектирование первого этапа строительства кольцевой надземной линии метрополитена в столице Узбекистана городе Ташкенте выполнили с помощью инструментов программного комплекса Model Studio CS, разработчиком которого является московское АО «СиСофт Девелопмент».
Приняв участие в проекте строительства, компания «СиСофт Девелопмент» успешно выполнила свою часть проекта, включающую обучение специалистов, поставку программного обеспечения, интеграцию ПО в рабочий процесс, автоматизацию бизнес-процессов.
Продукты Model Studio CS, которые использовались в реализации проекта:
- Model Studio CS Строительные решения.
- CADLib Модель и Архив.
Заказчик, рассмотрев ряд программных комплексов разных разработчиков, выбрал Model Studio CS, по достоинству оценив преимущества линейки продуктов этой российской комплексной системы по сравнению с конкурирующими решениями.
Для сравнения
1. Model Studio CS Строительные решения
Конкурирующие продукты на рынке: Autodesk Advance Steel, Tekla, Bentley Prosteel, Prostructures, Proconcrete, Bentley AECOsim, AVEVA, Bocad, Allplan, ArchiCAD.
Базовые преимущества Model Studio CS Строительные решения:
- настроенные профили генерации чертежей и спецификаций, ведомостей работ для разработки разделов проекта АР, АС, КМ, КЖ;
- обширные библиотеки по разделам проектов АР, АС, КМ, КЖ;
- реализация импортозамещения (актуально в сравнении с иностранными продуктами);
- компонент системы Model Studio CS Строительные решения для разработки комплексной информационной модели.
2. CADLib Модель и Архив
Конкурирующие продукты на рынке: Autodesk Navisworks, Intergraph Smart Review, Intergraph SmartPlant Foundation, AVEVA E3D, Bentley Navigator, Bentley Synchro 4D, Solibri.
Базовые преимущества Model Studio CS:
- мощный функционал для визуализации, создания электронного архива, работы с календарными планами. Возможность адаптации и доработки продукта под корпоративные стандарты заказчиков;
- компонент системы Model Studio CS для разработки комплексной информационной модели;
- интероперабельность и интеграция с наиболее популярными BIM-платформами;
- возможность построения системы управления инженерными данными (СУИД).
Отметим, что создание кольцевой надземной линии метрополитена в Ташкенте предусматривает прокладку 54,8 км путей, строительство 35 станций, двух электродепо для сервисного обслуживания электропоездов и одного пункта техосмотра. Кольцевая ветка метро будет строиться в пять этапов. На последнем этапе строительства линия замкнется на станции «Дустлик» и образует кольцо.
В рамках завершенного первого этапа, при проектировании которого применялись решения Model Studio CS, была проложена 11-километровая линия с семью станциями. Также с помощью Model Studio CS и CADLib была запроектирована станция № 6 кольцевого метро.
Особенностью данного проекта было то, что линия проходит по жилым массивам города и расположена в девятибалльной сейсмической зоне. Применение программных продуктов Model Studio CS и CADLib доказало эффективность их использования и удобство наглядной презентации заказчику будущего объекта.
Как осуществлялась реализация проекта?
Комплексным проектированием строительства надземного метро в Ташкенте с помощью ПО Model Studio CS занимается АО BOSHTRANSLOYIHA — узбекский головной проектно-изыскательский институт по транспорту. Также в реализации данного проекта принимает участие авторизованный партнер АО «СиСофт Девелопмент» — компания SOFTICA, являющаяся одним из ведущих поставщиков программного обеспечения в сфере САПР в Узбекистане (www.softica.uz).
В начале 2020 года десять сотрудников института прошли обучение программе Model Studio CS Строительные решения. Из-за внезапно случившейся пандемии COVID-19 и резкого снижения заказов со стороны основного заказчика провести пилотный проект, как было запланировано, не удалось. Однако благодаря видеоматериалам, размещенным в Интернете, проектировщики смогли применить полученные знания в 2021 году при окончании строительства первого этапа кольцевого метро в Ташкенте.
Стоит добавить, что благодаря практически мгновенной обратной связи Москвы со службой техподдержки и сопровождения в Ташкенте на все возникавшие вопросы были получены подробные и квалифицированные разъяснения и ответы, что помогло не останавливать проектирование на длительный срок. В результате реализации проекта получилась 3D-модель, построенная в программе Model Studio CS Строительные решения и соединенная в единое целое в программе CADLib Модель и Архив.
В дальнейшем планируется провести пилотный проект с охватом смежных специальностей для соединения сетей ЭО, ВК, ОВ в общую модель с архитектурными и конструкторскими решениями.
Стоит добавить, что в настоящее время началось строительство второго этапа кольцевой линии Ташкентского метрополитена, где генеральным проектировщиком вновь является АО BOSHTRANSLOYIHA. При проектировании новых станций на втором этапе строительства также активно используются программы Model Studio CS и CADLib. Благодаря уже готовым разработкам, полученным при проектировании первого этапа, 3D-модели станций формируются значительно быстрее.
Генеральный директор АО BOSHTRANSLOYIHA Рустам Рузиев: «Миссией АО BOSHTRANSLOYIHA является оказание высококвалифицированных услуг по обеспечению заказчиков качественной проектной, сметной, исполнительской, топографической и другой документацией с использованием самых передовых технологий».
Генеральный директор ООО SOFTICA Азиз Норхужаев: «Участие в данном проекте для нашей компании — это признак доверия и лояльности АО BOSHTRANSLOYIHA к нашей экспертизе. Мы прошли непростой путь вместе с сотрудниками ПИИ — от предпроектного анализа и выбора, отвечающего всем требованиям программного обеспечения, коим стала система Model Studio CS, до обучающих тренингов специалистов соответствующих подразделений. Результат нашего трехстороннего сотрудничества — модель кольцевой надземной линии метрополитена в Ташкенте, часть станций которой уже построена и эксплуатируется жителями столицы».
В Санкт-Петербурге планируется построить 89 объектов метро, в том числе 57 новых станций. Три из них — «Горный институт», «Путиловская» и «Юго-Западная» — начнут принимать пассажиров в 2024 году.
От Пулково до Парголово
В начале года Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга конкретизировал планы строительства метрополитена до 2050 года. В ближайшие десятилетия в городе появятся 89 объектов метро, включая 57 новых станций, в том числе пересадочные, а также 29 новых и реконструированных вестибюлей.
В перспективе метро протянется от аэропорта Пулково на юге до Парголово и Осиновой Рощи на севере города. Добраться по «подземке» можно будет до Стрельны и Юнтолово. Долгожданный доступ к метро получат жители кварталов Юго-Запада, Пискаревки, намывных территорий Васильевского острова, Ржевки, Приморского района. Линии метрополитена впервые пересекут границы Всеволожского района Ленобласти — новые станции намечены в Кудрово, Янино и Буграх. До 2040 года планируется построить кольцевую линию, на которой намечено строительство более 20 новых и пересадочных станций. В Петербурге появится новая линия: Красносельско-Калининская (коричневая), которая соединит юго-западные и северо-восточные районы через центр города.
По данным КРТИ, 31 объект метрополитена запустят уже к 2030 году. Большинство новых объектов будет построено на Красносельско-Калининской ветке: «Путиловская», «Юго-Западная», «Каретная», «Броневая», «Заставская», «Боровая», «Лиговский проспект-2», «Знаменская», «Суворовская-1», «Брестская», «Улица Доблести», «Петергофское шоссе», «Сосновая Поляна». На Лахтинско-Правобережной линии откроются «Горный институт», «Театральная», «Кудрово», «Гавань», «Морской Фасад». На Невско-Василеостровской — «Богатырская», «Каменка», на Фрунзенско-Приморской — «Шуваловский проспект».
Сейчас в городе действуют пять линий метро протяженностью 124,8 км, на которых расположены 72 станции. Последний раз Петербург отмечал ввод новых станций в 2018–2019 гг., когда начиналась эксплуатация «Зенита», «Беговой», «Проспекта Славы», «Дунайской» и «Шушар». Строящиеся сейчас «Путиловская», «Юго-Западная» и «Горный институт» откроются не раньше 2024 года.
А что же намечено на 2023 год?
Как сообщили в АО «Метрострой Северной столицы (МСС)», идет подготовка к монтажу проходческого комплекса «Надежда» в стартовом котловане на Туристской улице. С его помощью в этом году планируется начать проходку перегонных тоннелей Невско-Василеостровской линии от станции «Беговая» до станции «Зоопарк» («Каменка»).
В начале января вице-губернатор Николай Линченко вместе с гендиректором АО «Метрострой Северной Столицы» Кириллом Петровым провели объезд строящихся станций метрополитена. На станции «Горный институт» в 2022 году было начато обустройство станционного комплекса, сейчас идет подготовка к монтажу эскалаторов и строительству вестибюля станции «Большой проспект». В 2023 году на станции будут проведены архитектурно-отделочные работы, монтаж инженерных сетей и проходка прикамерков, начнется строительство вестибюля станции «Горный институт». Об этом вице-губернатор сообщил в своем телеграм-канале.
Николай Линченко отметил также, что продолжается активное строительство двух станций новой линии: на «Юго-Западной» все готово к монтажу внутренних конструкций и началу отделочных работ, в этом году строители приступят к сооружению вестибюля и шестиэтажного наземного инженерного корпуса. В 2022 году метростроители уже завершили механизированную проходку далее «Юго-Западной» для развития линии в сторону будущей станции «Брестская». На станции «Путиловская» в 2023 году также начнется строительство наземного вестибюля, а пока метростроители завершают проходку наклонного хода и монтаж основных внутренних конструкций станционного комплекса.
В январе стало известно, что Смольный утвердил местоположение вестибюля станции «Театральная», которая свяжет «Горный институт» и «Спасскую». Новая станция будет построена вместо Дома быта на углу Лермонтовского проспекта и улицы Декабристов (Лермонтовский пр, д. 1/44). Основные горнопроходческие работы на станции метро «Театральная» завершены.
В «Метрострое Северной столицы» готовят проектно-сметную документацию на строительство участков Красносельско-Калининской ветки в сторону Обводного канала и Сосновой Поляны. С учетом выхода метро за границы Петербурга идет формирование рабочей документации для будущей станции «Кудрово» и электродепо «Правобережная».
Бюджетом Санкт-Петербурга на 2023 год предусмотрено финансирование строительства метро в размере 30 млрд рублей, сообщили также в МССС.
Проходку новых тоннелей обеспечит Обуховский завод
Планы по активному развитию метро потребуют обновления горнопроходческой техники. Для прокладки первых двухпутных тоннелей при строительстве станций «Зенит», «Беговая», «Проспект Славы», «Дунайская» и «Шушары» использовалось оборудование Herrenknecht, приобретенное в 2012 году, в том числе щит «Надежда». Щит, прошедший ремонт, будет задействован на строительстве продолжения зеленой ветки до пересадочной станции «Планерная» (срок ввода — до 2028 года), поскольку на этом участке проектом предусмотрено строительство двухпутного тоннеля.
Дополнительное оборудование необходимо для проходческих работ при строительстве Красносельско-Калининской линии на участках от «Казаковской» до «Обводного канала-2» и от «Казаковской» до «Сосновой Поляны», а также для работ на продолжении Фрунзенско-Приморской линии от «Комендантского проспекта» до «Шуваловского проспекта». По результатам объявленных МССС торгов со стартовой ценой 2,372 млрд рублей производством необходимой метростроевцам техники будет заниматься Обуховский завод. Он изготовит два проходческих щита диаметром 5,63 метра, два укладчика для наклонного хода и 19 укладчиков тюбингов различных диаметров. Оборудование будет поступать заказчику партиями по мере готовности до 31 мая 2025 года.
Предприятие обязуется выполнить работы по договору в рамках программы по увеличению доли гражданской продукции к 2025 году до 30% и достичь максимального использования материалов и комплектующих российского производства.
«Метрострой Северной столицы» действительно расширяет парк собственной техники, делая упор на достижение технологической независимости предприятия от иностранных комплектующих, материалов и поставщиков с сохранением высокого качества и надежности закупаемого оборудования, прокомментировали в МССС контракт с оборонным заводом.
«Мы проводим открытые конкурсные процедуры на поставку всех видов продукции и предоставление услуг, — отметили в пресс-службе МССС. — Договор заключается с поставщиком, предложившим лучшие условия, соответствующие техническим заданиям и другим условиям МССС. В случае с закупкой горнопроходческой техники и тюбингоукладчиков Обуховский завод дал свое предложение в рамках установленных процедур, и оно полностью соответствовало предъявленным требованиям».