Реставрация — удел меценатов
Спасением зданий-памятников в Петербурге занимаются городские власти, но все чаще в реконструкции и реставрации исторического наследия участвуют девелоперы. Работа с объектами культурного наследия в составе жилых комплексов сопряжена с рядом рисков и серьезными затратами. Однако нередко это делается не ради корысти.
Центр Петербурга почти целиком состоит из исторических зданий, в том числе объектов культурного наследия. Немало их и за пределами центра, в том числе на старых промышленных территориях. А примерно 20% всех ОКН в Петербурге — жилые дома. Город проводит масштабную программу реставрации фасадов исторических зданий. Планируется привести в порядок 225 зданий со сложными архитектурными изысками в 2022–2032 годах. В частности, в текущем году работы идут на 45 зданиях, проектная документация разрабатывается на 33 дома. В бюджете на это заложено 2,8 млрд рублей.
Кроме того, за счет городского бюджета идет реставрация Московских триумфальных ворот, Гатчинского и Аничкова дворцов, Спасо-Преображенского собора, памятников деревянной архитектуры.
В 2024 году начались работы в домах Невского проспекта. Бюджет проекта — 2,5 млрд рублей. В течение четырех лет планируется привести в порядок 85 фасадов и 62 крыши.
Частная филантропия
Реставрация и реконструкция исторических зданий — недешевое и рисковое удовольствие, особенно в рамках проектов редевелопмента промышленных земель. Девелоперу необходимо не только провести реставрационные работы, но также учесть современные требования к техническим параметрам зданий. Возможно, именно по этой причине в реставрацию вписываются опытные устойчивые компании. Интересными и сложными проектами отметились Группа RBI, Холдинг Setl Group, Холдинг AAG, «Балтийская коммерция», РСТИ и некоторые другие.
Как правило, затраты на реставрацию — серьезная статья расходов. Так, затраты на реконструкцию Левашовского хлебозавода, приспособленного под культурно-деловое пространство, Группа RBI оценивает более чем в 1 млрд рублей. Деловой центр «Крюммель Хаус» в здании бывшего гаража фирмы Карла-Людвига Крюммеля стоил свыше 9 млн долларов. Здание газгольдера, приспособленное под паркинг, обошлось примерно в 10 млн долларов.
Холдинг AAG вкладывает порядка 19 млрд рублей в проект на территории бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя», в том числе реконструирует бывшие фабричные корпуса, приспосабливая их под современное использование.
Setl Group оценивает реставрацию канатного цеха с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик» в 3 млрд рублей.
Серьезные расходы возникают почти сразу. Иван Донкин, директор департамента заказчика компании AAG, указывает на «некую неопределенность», если в составе проекта ЖК есть объект культурного наследия. По его словам, прежде надо определиться с будущей функцией ОКН. «Если сначала выполняются работы по реставрации, а поиск коммерчески привлекательного назначения объекта откладывается на потом, скорее всего, отреставрированный объект будет стоять без дела. А когда решат его под что-то приспособить, придется выполнять новую нарезку, привлекать дополнительные ресурсы, из-за чего снизится инвестиционная эффективность всего проекта», — рассуждает он.
Как отметил Александр Бойцов, вице-президент по производству Группы RBI, в перечне главных «камней преткновения» для потенциального инвестора — плохое состояние памятников и исторических зданий, строгие ограничения охранных ведомств, которые делают проблемным приспособление зданий под новый функционал.
«Из-за этого сложны все процессы — проектирование, согласование, не говоря уже про собственно строительство. Трудно бывает даже спрогнозировать сам объем предстоящих работ, оценить внутренне состояние здания. Многие детали выясняются уже ”в процессе”», — отметил он.
По словам Александра Бойцова, плохое состояние памятника обычно подразумевает необходимость замены и усиления значительной части конструктива. А иногда речь может идти и о пересадке всего сооружения на новое свайное основание, как это было с водонапорной башней на Пискаревском проспекте.
«В RBI ”проходили” это при реконструкции Левашовского хлебозавода — после расчистки от старой внутренней отделки пришлось переоценить состояние внутренних конструкций. А это значит — новое проектирование, новые затраты, что, конечно, сказывается на бюджете и сроках реализации проекта», — пояснил он.
«На этапе внешней оценки невозможно выявить все дефекты и сложности. Компания, которая берется за такую работу, должна убедиться, что проект будет рентабельным и по себестоимости, и по срокам», — подчеркивает Иван Донкин.
Так, по его словам, ярким примером неопределенности стали работы по реставрации деревянного особняка Бремме в составе ЖК «АМО». Сначала было проведено техническое обследование особняка, по результатам которого состояние здания было признано удовлетворительным. Но уже в ходе производства работ дополнительные исследования показали, что для реставрации необходимо куда больше трудозатрат, чем нам представлялось вначале.
Как отмечает Владислав Шипунов, руководитель дирекции специальных проектов Setl Group, самый известный памятник Петербурга в стиле конструктивизма достался компании в удручающем состоянии. Основной сложностью при реставрации был материал заполнения стен: это монолитный шлакобетон, и он местами был разрушен. Пришлось разработать специальный метод для его реставрации.
Также Александр Бойцов указывает на дополнительные риски для инвесторов, связанные с активностью градозащитников. Девелоперу удавалось переубедить граждан, однако история знает и менее удачные примеры, когда перед проектами зажигался красный свет. Эти случаи на слуху, и многих это отпугивает, полагает Александр Бойцов. «Здесь важно сохранять открытость и готовность широко презентовать собственный проект общественности, обсуждать его. Тогда появляется возможность создать проект, который и городу принесет пользу, и для девелопера станет поводом для гордости», — заключил он.
Из любви к искусству
Хотя сложностей в процессе реставрации возникает немало, девелоперы не отказываются от подобных проектов. AAG продолжает реставрацию особняка Бремме на Васильевском острове, текстильной фабрики Эриха Мендельсона в Петроградском районе.
Холдинг Setl Group приобрел на Васильевском острове участок, где расположен ансамбль «Кожевенный завод А. А. Парамонова». Два объекта культурного наследия и исторические здания будут отреставрированы и приспособлены под социальные и деловые объекты.
Стартовал филантропический проект ВТБ — банк выступил заказчиком реставрации Дома Радио, где по окончании реставрации будет организован многофункциональный культурный центр.
«В работе над Домом Радио нам очень важно сохранить исторические слои и раскрыть подлинные элементы архитектуры этого здания. Сейчас строители уже демонтировали элементы, не представляющие исторической ценности, разобрали устаревшие инженерные сети, обустроили временную кровлю. Сегодня в здании раскрыты исторические проемы и ниши. Мы видим подлинные объемы и конструкции, какими они были задуманы создателями Дома Радио. В здании достаточно декоративных элементов, и сейчас реставраторы приступают к расчистке и восстановлению живописи и лепнины в аванзале и других помещениях», — рассказала Дарья Филиппова, управляющий директор — вице-президент банка ВТБ.
Петербургские компании и впредь собираются заниматься реставрацией исторических зданий Петербурга, хотя к имиджу это мало что прибавляет — не всем клиентам это интересно.
«Желание повторить опыт есть, и мы будем его повторять, — уверен Иван Донкин. — В любом случае, плюсов в реставрации объектов культурного наследия больше, чем минусов. Берясь за такую работу, девелопер демонстрирует преемственность поколений, свою социальную ответственность, свои возможности и то, как он ценит и сохраняет историческое наследие города. Это очень созидательное дело, которое приносит вдохновение».
Новый скоростной обход Санкт-Петербургской агломерации протяженностью почти 350 километров специалисты госкомпании «Автодор» будут строить совместно с коллегами из Федерального дорожного агентства и дорожниками Ленинградской области.
Власти определили схему создания нового скоростного обхода Санкт-Петербургской агломерации. Как заявил заместитель руководителя Департамента строительства при правительстве России Григорий Волков, президент уже давно ставил задачу развития новой объездной дороги. «Предложения были подготовлены и доложены президенту, определены этапы. На первом этапе будем строить восточную часть обхода от М-11 и дальше на север. Отдельно в эту программу включили участки Росавтодора и региональные отрезки», — отметил чиновник.
Схема предполагает создание «кольца» общей протяженностью чуть более 348 километров, из которых 121,2 километра представляют собой существующую дорожную сеть и не требуют мероприятий по усовершенствованию. При этом предстоит возвести 112 километров четырехполосной магистрали и еще порядка 115 километров реконструировать.
Новым строительством предстоит заняться ГК «Автодор». Работа будет разбита на два этапа. Сначала специалисты госкомпании возведут участок протяженностью 87,7 километра от платной трассы М-11 «Нева» до автомобильной дороги 41К-065 (Мурино), а затем продолжат строительство на следующем отрезке длиной 24,3 километра до А-121 «Сортавала». Параллельно с этим коллеги из Федерального дорожного агентства доведут до четырех полос 94,9 километра в рамках реализации Пятилетнего плана дорожной деятельности на 2024–2028 годы. В частности, Росавтодор реконструирует участок трассы А-120 с 64-го по 106-й километр и капитально отремонтирует еще два: первый — на этой же А-120, а второй — на А-181. Еще 20 километров на участке от А-120 до КАД приведет в соответствие Ленинградская область, что уже предусмотрено Пятилетним планом дорожной деятельности. Ожидается, что дорожники завершат все мероприятия по созданию нового «кольца» к 2030 году.
В начале года на совещании у президента возникла дискуссия о приоритетных проектах санкт-петербургского транспортного узла. Министр экономического развития Максим Решетников предложил отложить возведение КАД-2 и сконцентрироваться на возведении ШМСД или оптимизировать проектное решение новой кольцевой автодороги. Тогда заместитель председателя правительства России Марат Хуснуллин высказался за параллельное возведение объектов: «Строительство КАД-2 может значительно разгрузить вылетные магистрали и обеспечить мобильность населения. Есть еще проект — это строительство Широтной магистрали скоростного движения. Считаю, что оба объекта важны, и их необходимо увязывать в единый план по дорожному строительству».
Именно связи двух проектов уделено отдельное внимание. «О строительстве второй и четвертой очередей ШМСД в Санкт-Петербурге также доложили президенту, по пятой и шестой Ленинградская область сейчас готовит предложения. Естественно, все эти проекты увязываются. Соответствующее финансирование для начала этого объекта мы уже предусматриваем. Правда, я думаю, что с учетом практики опережающего строительства мы сможем реализовать проект намного раньше», — отметил Григорий Волков.
Напомним: впервые о создании новой кольцевой автодороги заговорили в 2021 году, когда президент дал поручение рассмотреть возможность строительства в Северной столице второго «кольца» по аналогии с подмосковным ЦКАДом. Осенью 2022 года разработчики предложили возвести дальний обход города в виде скоростной автомобильной дороги первой категории на удалении от 5 до 20 километров от действующей КАДа, которая фактически уже стала частью улично-дорожной сети. Отметим, что на тот момент трассировка КАД-2 не предполагала использования существующих участков дорожной сети, но включала выходы на платную М-11 «Нева» и будущую ШМСД. Строительство оценивалось в 170 млрд рублей.
Санкт-Петербургский лифтовой завод (СПбЛЗ) успешно закончил прошлый год и результативно завершает первое полугодие нынешнего. Введен в строй новый производственный модуль, расширен модельный ряд изготовляемых изделий, возросли объемы выпуска продукции. Важным условием дальнейшего позитивного развития в компании считают поддержку лифтовой отрасли государством.
Санкт-Петербургский лифтовой завод уже 15 лет обеспечивает подъемно-транспортным оборудованием Северо-Запад и другие регионы России. За это время пройден большой путь от небольшого сборочного производства до современного лифтостроительного предприятия полного цикла. Сегодня СПбЛЗ осуществляет проектирование, изготовление, монтаж и обслуживание лифтов. Кроме того, является официальным дилером ряда крупных производителей лифтового оборудования (ОАО «Могилевлифтмаш», ООО ПО «Евролифтмаш», ООО «СК СТС»).
Возможности и перспективы
Производственные мощности компании позволяют изготавливать до 800 единиц пассажирских лифтов грузоподъемностью до 1600 кг и скоростью до 2 м/с, до 200 единиц металлокаркасных шахт различной модификации, до 10 000 единиц лифтовых обрамлений.
Осенью прошлого года компания ввела в эксплуатацию новый производственный модуль, что позволило расширить модельный ряд выпускаемой продукции.
— Нами успешно освоены модели лифтов с усеченными кабинами для малогабаритных глухих и металлокаркасных лифтовых шахт, — рассказывает генеральный директор ООО «СПбЛЗ» Дмитрий Мареев. — Эта продукция пользуется большим спросом, особенно в историческом центре Петербурга, где во многих зданиях требуется замена лифтового оборудования.
Результаты и резервы роста
Расширение производства и использование передовых технологий позволило на 35% увеличить объем выпуска продукции по сравнению с прошлым годом.
— Рост производственных мощностей дал нам возможность эффективнее удовлетворять спрос на продукцию и повысить конкурентоспособность, — продолжает Дмитрий Мареев. — Это важно не только для нашего предприятия, но и для отрасли в целом. Увеличение объема выпуска лифтов свидетельствует о том, что спрос на лифтовое оборудование растет в связи с развитием строительной отрасли и необходимостью замены лифтов, отслуживших свой срок. Важным условием дальнейшего позитивного развития нашего и других лифтостроительных предприятий будет поддержка нашей отрасли государством.
У Санкт-Петербургского лифтового завода есть резервы роста — сегодня мощности предприятия загружены на 80–90%, из них 60% приходятся на производство лифтов, а 20–30% — на выпуск сопутствующих изделий и конструкций: металлокаркасных и подвесных лифтовых шахт, обрамлений, дверей и люков машинного помещения и прочей продукции.
Ключевые направления
Дальнейшее развитие лифтового производства СПбЛЗ будет идти по многим направлениям, среди которых ключевыми становятся освоение выпуска лифтов, рассчитанных на скорость 2,5–4,0 м/с, создание собственной базы по разработке и производству электронных компонентов для управления лифтами, расширение производства безредукторных лебедок, разработка и внедрение инновационных систем безопасности, повышение качества комплектующих.
На сегодняшний день доля отечественных комплектующих в производстве лифтов составляет 70%, но Дмитрий Мареев убежден, что вполне возможно увеличить эту цифру до 90%.
— Мы верим, что достичь такого уровня локализации можно путем развития отечественного производства и увеличения его конкурентоспособности. Это позволит не только снизить зависимость от импорта, но и создать новые рабочие места в стране, — считает он.