Реставрация — удел меценатов
Спасением зданий-памятников в Петербурге занимаются городские власти, но все чаще в реконструкции и реставрации исторического наследия участвуют девелоперы. Работа с объектами культурного наследия в составе жилых комплексов сопряжена с рядом рисков и серьезными затратами. Однако нередко это делается не ради корысти.
Центр Петербурга почти целиком состоит из исторических зданий, в том числе объектов культурного наследия. Немало их и за пределами центра, в том числе на старых промышленных территориях. А примерно 20% всех ОКН в Петербурге — жилые дома. Город проводит масштабную программу реставрации фасадов исторических зданий. Планируется привести в порядок 225 зданий со сложными архитектурными изысками в 2022–2032 годах. В частности, в текущем году работы идут на 45 зданиях, проектная документация разрабатывается на 33 дома. В бюджете на это заложено 2,8 млрд рублей.
Кроме того, за счет городского бюджета идет реставрация Московских триумфальных ворот, Гатчинского и Аничкова дворцов, Спасо-Преображенского собора, памятников деревянной архитектуры.
В 2024 году начались работы в домах Невского проспекта. Бюджет проекта — 2,5 млрд рублей. В течение четырех лет планируется привести в порядок 85 фасадов и 62 крыши.
Частная филантропия
Реставрация и реконструкция исторических зданий — недешевое и рисковое удовольствие, особенно в рамках проектов редевелопмента промышленных земель. Девелоперу необходимо не только провести реставрационные работы, но также учесть современные требования к техническим параметрам зданий. Возможно, именно по этой причине в реставрацию вписываются опытные устойчивые компании. Интересными и сложными проектами отметились Группа RBI, Холдинг Setl Group, Холдинг AAG, «Балтийская коммерция», РСТИ и некоторые другие.
Как правило, затраты на реставрацию — серьезная статья расходов. Так, затраты на реконструкцию Левашовского хлебозавода, приспособленного под культурно-деловое пространство, Группа RBI оценивает более чем в 1 млрд рублей. Деловой центр «Крюммель Хаус» в здании бывшего гаража фирмы Карла-Людвига Крюммеля стоил свыше 9 млн долларов. Здание газгольдера, приспособленное под паркинг, обошлось примерно в 10 млн долларов.
Холдинг AAG вкладывает порядка 19 млрд рублей в проект на территории бывшей трикотажной фабрики «Красное знамя», в том числе реконструирует бывшие фабричные корпуса, приспосабливая их под современное использование.
Setl Group оценивает реставрацию канатного цеха с водонапорной башней завода «Красный гвоздильщик» в 3 млрд рублей.
Серьезные расходы возникают почти сразу. Иван Донкин, директор департамента заказчика компании AAG, указывает на «некую неопределенность», если в составе проекта ЖК есть объект культурного наследия. По его словам, прежде надо определиться с будущей функцией ОКН. «Если сначала выполняются работы по реставрации, а поиск коммерчески привлекательного назначения объекта откладывается на потом, скорее всего, отреставрированный объект будет стоять без дела. А когда решат его под что-то приспособить, придется выполнять новую нарезку, привлекать дополнительные ресурсы, из-за чего снизится инвестиционная эффективность всего проекта», — рассуждает он.
Как отметил Александр Бойцов, вице-президент по производству Группы RBI, в перечне главных «камней преткновения» для потенциального инвестора — плохое состояние памятников и исторических зданий, строгие ограничения охранных ведомств, которые делают проблемным приспособление зданий под новый функционал.
«Из-за этого сложны все процессы — проектирование, согласование, не говоря уже про собственно строительство. Трудно бывает даже спрогнозировать сам объем предстоящих работ, оценить внутренне состояние здания. Многие детали выясняются уже ”в процессе”», — отметил он.
По словам Александра Бойцова, плохое состояние памятника обычно подразумевает необходимость замены и усиления значительной части конструктива. А иногда речь может идти и о пересадке всего сооружения на новое свайное основание, как это было с водонапорной башней на Пискаревском проспекте.
«В RBI ”проходили” это при реконструкции Левашовского хлебозавода — после расчистки от старой внутренней отделки пришлось переоценить состояние внутренних конструкций. А это значит — новое проектирование, новые затраты, что, конечно, сказывается на бюджете и сроках реализации проекта», — пояснил он.
«На этапе внешней оценки невозможно выявить все дефекты и сложности. Компания, которая берется за такую работу, должна убедиться, что проект будет рентабельным и по себестоимости, и по срокам», — подчеркивает Иван Донкин.
Так, по его словам, ярким примером неопределенности стали работы по реставрации деревянного особняка Бремме в составе ЖК «АМО». Сначала было проведено техническое обследование особняка, по результатам которого состояние здания было признано удовлетворительным. Но уже в ходе производства работ дополнительные исследования показали, что для реставрации необходимо куда больше трудозатрат, чем нам представлялось вначале.
Как отмечает Владислав Шипунов, руководитель дирекции специальных проектов Setl Group, самый известный памятник Петербурга в стиле конструктивизма достался компании в удручающем состоянии. Основной сложностью при реставрации был материал заполнения стен: это монолитный шлакобетон, и он местами был разрушен. Пришлось разработать специальный метод для его реставрации.
Также Александр Бойцов указывает на дополнительные риски для инвесторов, связанные с активностью градозащитников. Девелоперу удавалось переубедить граждан, однако история знает и менее удачные примеры, когда перед проектами зажигался красный свет. Эти случаи на слуху, и многих это отпугивает, полагает Александр Бойцов. «Здесь важно сохранять открытость и готовность широко презентовать собственный проект общественности, обсуждать его. Тогда появляется возможность создать проект, который и городу принесет пользу, и для девелопера станет поводом для гордости», — заключил он.
Из любви к искусству
Хотя сложностей в процессе реставрации возникает немало, девелоперы не отказываются от подобных проектов. AAG продолжает реставрацию особняка Бремме на Васильевском острове, текстильной фабрики Эриха Мендельсона в Петроградском районе.
Холдинг Setl Group приобрел на Васильевском острове участок, где расположен ансамбль «Кожевенный завод А. А. Парамонова». Два объекта культурного наследия и исторические здания будут отреставрированы и приспособлены под социальные и деловые объекты.
Стартовал филантропический проект ВТБ — банк выступил заказчиком реставрации Дома Радио, где по окончании реставрации будет организован многофункциональный культурный центр.
«В работе над Домом Радио нам очень важно сохранить исторические слои и раскрыть подлинные элементы архитектуры этого здания. Сейчас строители уже демонтировали элементы, не представляющие исторической ценности, разобрали устаревшие инженерные сети, обустроили временную кровлю. Сегодня в здании раскрыты исторические проемы и ниши. Мы видим подлинные объемы и конструкции, какими они были задуманы создателями Дома Радио. В здании достаточно декоративных элементов, и сейчас реставраторы приступают к расчистке и восстановлению живописи и лепнины в аванзале и других помещениях», — рассказала Дарья Филиппова, управляющий директор — вице-президент банка ВТБ.
Петербургские компании и впредь собираются заниматься реставрацией исторических зданий Петербурга, хотя к имиджу это мало что прибавляет — не всем клиентам это интересно.
«Желание повторить опыт есть, и мы будем его повторять, — уверен Иван Донкин. — В любом случае, плюсов в реставрации объектов культурного наследия больше, чем минусов. Берясь за такую работу, девелопер демонстрирует преемственность поколений, свою социальную ответственность, свои возможности и то, как он ценит и сохраняет историческое наследие города. Это очень созидательное дело, которое приносит вдохновение».
На протяжении десяти лет наша компания организует деловые мероприятия для клиентов и партнеров различного формата и содержания. Мы провели около тысячи обучающих тренингов, открыли несколько учебных центров в России, организовали системное образование в 30 крупнейших строительных вузах страны.
Пришло время изменить формат и содержание! В октябре прошлого года PERI запустила открытый образовательный проект — PERI Академию.
Что такое PERI Академия?
PERI Академия — не просто образовательное учреждение, а единый центр технической экспертизы, в котором можно получить не только практические знания, но и ответы на все вопросы в монолитном строительстве. В своих программах обучения мы ориентируемся на потребности клиентов. На протяжении последнего года мы тщательно отбирали партнеров, привлекали экспертов, разрабатывали курсы, рассчитанные на различную аудиторию — начиная от студентов строительных колледжей и заканчивая руководителями строительных и промышленных компаний.
Видение PERI Академии
Наша цель — стать признанным экспертом среди открытых образовательных программ на рынке в области монолитного строительства и промышленной безопасности.
Миссия PERI Академии: трансформировать культуру строительства и бережливого обращения с оборудованием, повысить эффективность рабочих процессов.
Наше обучение. Какое оно?
Каждый курс уникален — мы не повторяем университетскую общедоступную сухую теорию, а даем самые необходимые и актуальные знания, полученные в результате симбиоза нашего опыта и опыта партнеров. Собрав всю экспертную базу за последние десять лет, мы создали продукт, который полностью адаптирован под потребности клиента.
Мы вышли на новый уровень подачи знаний: скажите, что вам нужно, и мы разработаем курс специально под вас!
На что мы ориентируемся?
В выборе темы, содержания и места мы всегда ориентируемся на потребность клиентов. В 2020 году мы провели комплексное исследование: многочисленные очные интервью с представителями промышленных и строительных компаний, изучение их ожиданий и требований, анализ их сильных сторон и тех областей, которые требуют тщательной проработки.
Все эти данные легли в основу обучающих курсов, которые мы разрабатываем под каждую группу. И это не просто красочные презентации, общая информация, которую при необходимости можно найти в Интернете. Каждый наш учебный курс закрывает конкретную (!) задачу.
На основании этого мы составили перечень ключевых проблем, представленных ниже:
- Как выбрать оптимальное предложение от поставщика?
- Как разобраться в технологии монтажа?
- Как быть уверенным, что документация для нестандартного, сложного проекта составлена правильно?
- Как принять правильное аргументированное решение при возникновении внештатной ситуации на стройке?
- Как обеспечить знание требований безопасности со стороны рабочих?
- Как управлять большим количеством разных бригад на объекте?
- Как строительной компании нанять монтажников, а монтажникам найти строительную компанию для трудоустройства?
- Как обеспечить безопасную организацию ПР?
- Как провести оценку профессиональной подготовки рабочих?
- Как получить необходимые для работы удостоверения и дипломы?
Как мы проектируем курс?
Каждый курс проектируется по методологии ADDIE. Данная модель ориентирована на выбор тем и наполнения с учетом построенного пути движения обучающегося от цели к результату. Эксперты и методисты тщательно прорабатывают каждый обучающий модуль для того, чтобы задачи, стоящие перед обучающимся, были выполнены.
Что мы предлагаем?
На сегодняшний день в Академии есть следующие обучающие программы:
- Курсы повышения квалификации
Обучение на незаурядные и современные темы включает серию теоретических и практических занятий. После прохождения программы выдается удостоверение о повышении квалификации государственного образца. https://academy.peri.ru/povysheniye-kvalifikatsii
- Бесплатные тренинги
Актуальные знания, умения и навыки, которые вы сможете применять в дальнейшей работе в сфере строительства. После каждого тренинга выдается сертификат установленного образца. Тренинги находятся в свободном доступе в личном кабинете на обучающей платформе https://academy.peri.ru/training. Необходима только регистрация.
- Обучение профессии монтажника
Обучение профессиям монтажника лесов и монтажника опалубочных систем разработано в соответствии с требованиями профессионального стандарта Министерства образования. После окончания выдается диплом государственного образца. https://academy.peri.ru/montazhnik
- Кастомизированное обучение
Программа обучения проектируется под задачи конкретного проекта/объекта/компании. Наполнение и продолжительность курса обсуждаются индивидуально.
- Сотрудничество с университетами и колледжами
С 2017 года PERI сотрудничает со строительными университетами по всей стране. В 2021 году мы начали сотрудничество с колледжами и уже обучили первую группу студентов по профессии «Монтажник опалубочных систем». Основная цель — подготовить специалистов на таком уровне, чтобы уже завтра они могли идти работать на стройку.
У нас предусмотрено несколько форматов: онлайн, офлайн, смешанный формат. Мы проводим обучение сотрудников строительных и промышленных компаний в любой точке России.
Мы не хотим стать еще одним учебным центром, в котором можно просто получить диплом или удостоверение. Наш приоритет — дать знания, которые помогут строить быстрее и безопаснее.
Мы решаем конкретные задачи клиента, а после каждого курса проводим тщательную оценку знаний и выдаем соответствующий документ. Только так. И никак иначе.
По пирамиде Маслоу, базовая потребность человека — в крыше над головой, еде, воде и сне. За ней идет потребность в безопасности, затем в принадлежности и только потом — в творчестве, самосознании и признании. А значит, жилая среда следует сразу за пищей и кровом: спокойствие и чувство обретения своего места. В каком-то смысле она даже важнее, чем тот дом, вокруг которого она формируется. Из чего она складывается и на что влияет, размышляют архитекторы «Института территориального развития».
Сегодня наша городская реальность — это многоквартирные дома высотой около 40 метров. А значит, высокая плотность и высокая анонимность, в которых человек перестает считать пространство своим и идентифицировать себя с местом, в котором живет. И если в последние годы в новых проектах нормой стал закрытый двор (Б — безопасность), то сегодня становится ясно, что он превратился в резервацию для узких групп жителей ЖК. Необходимость в свободном перемещении, в совместном опыте проживания зеленых территорий поблизости от дома, в пространстве, где жители квартала района будут общаться и образовывать устойчивые социальные связи, становится очевидной (П — принадлежность). И сейчас уже на этапе проектирования застройщики начинают закладывать эту возможность на уровне градостроительной структуры, формируя бульвары и парки внутри кварталов и групп разных ЖК, говорит главный архитектор «ИТР» Елена Миронова. Эта современная тенденция, в которой уже сами девелоперы начинают вкладываться в формирование среды за пределами своего участка, — закономерный путь развития и движение в сторону сбалансированного безопасного города с устойчивой социальной структурой. А это неизменно влияет на уровень благосостояния общества и формирует долгосрочный рыночный запрос на более высокое качество жизни в целом, добавляет главный архитектор проектов Анна Менщикова.
Человек идентифицирует себя с местом, осознанно выбранным для жизни, вычленяя в ряду одинаковых районов различия, непохожести. В этом смысле сложность объемных решений в архитектуре, проработка видовых точек и доминант играют важнейшую роль. Петербург — плоский город, и динамику застройке может обеспечить только вдумчивая работа с силуэтами. Фасадные решения и отделка зачастую менее значимы и подвержены быстрым изменениям тенденций, напоминает ведущий архитектор Ольга Потребчук.
И все же рынок наглядно демонстрирует, что, когда мы говорим о комфортной для человека среде, главную роль играет зеленый каркас. И кварталы первых массовых серий с их однотипными, архитектурно скудными фасадами, по-прежнему высоко ценятся на вторичном рынке не только за счет своей малоэтажности, но и во многом именно благодаря зелени, которая превращает «ничьи земли» в полноценные общественные парки.
Может ли архитектор на своем уровне влиять на то, каким будет социальный и, как следствие, экономический профиль города? Да, и прежде всего на уровне градостроительного планирования, когда уже на этапе прорисовки кварталов закладывается баланс общественного и приватного, говорит главный архитектор проектов Ольга Калинина. И если еще несколько лет назад девелоперы в основном были уверены, что эта задача убыточна и не входит в их компетенцию, то сегодня смена парадигмы становится очевидной, и уже застройщики сами закладывают общественные зеленые зоны в проекты. Потому что качественная среда — это их устойчиво высокая репутация на годы вперед. А для горожан это инвестиция в жизнь семьи с расчетом не на одно поколение.