На всех парах
Триста промышленных предприятий и тридцать тысяч специалистов в сфере строительства и проектирования будут задействованы в реализации одного из самых масштабных инфраструктурных проектов стоимостью 2,349 трлн рублей. Детали возведения высокоскоростной магистрали между Москвой и Санкт-Петербургом приоткрыли на полях Транспортной недели в рамках XVIII Международной выставки и форума «Транспорт России».
Максимальное ускорение
«Весной был дан старт строительству высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург. Первые поезда нового поколения должны по планам выйти на линию уже через четыре года. А значит, от всех участников кооперации требуется высочайшая собранность и, конечно, строгое соблюдение графика», — указал премьер-министр России Михаил Мишустин.
В общей сложности при возведении высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург будут задействованы примерно 30 тысяч специалистов из области строительства и проектирования. В настоящий момент часть из них работает над проектной документацией. Как стало известно на полях Транспортной недели, решение для участка от Москвы до Твери уже находится в высокой степени готовности, а работа над остальными отрезками переходит в активную фазу. При этом к работе подключена команда из 25 иностранных специалистов, представляющих пять стран мира. Ожидается, что с их помощью удастся локализовать технологии и в будущем использовать при строительстве новых высокоскоростных линий.
«ВСМ даст рывок в технологиях, промышленности, образовании и науке, — заявил Роман Старовойт, министр транспорта России. — Когда проект будет реализован, Россия войдет в элитарный клуб государств, где запущено высокоскоростное движение».
Полное импортозамещение
В отличие от иностранных коллег, российским специалистам предстоит сразу запустить отечественный высокоскоростной поезд, а проект строительства реализовать, опираясь исключительно на отечественные технологические решения. По сути, в стране должны быть созданы абсолютно новые технологическая, научно-образовательная платформы вместе с промышленными площадками. И эта амбициозная задача полного импортозамещения, по словам Романа Старовойта, кратно усиливает вызов.
Напомним, высокоскоростные магистрали существуют в Китае, Франции, Испании, Турции, Германии, Италии, Великобритании, Австрии, Бельгии, Швейцарии, Нидерландах, Саудовской Аравии, Республике Корея и Японии. При этом в мире есть всего несколько компаний, обладающих ключевыми компетенциями производства подвижного состава для скоростей свыше 250 км/ч, а большинству стран приходится импортировать технологии. Даже Китай с разветвленной сетью ВСМ смог запустить собственный поезд только через пять-семь лет после старта движения по магистрали.
Работа над российским подвижным составом уже идет полным ходом. Технологический заказчик работ в лице института развития АО «ГТЛК» уже сформировал базовый запрос на 41 серийный поезд, и еще два подобных тестовых состава машиностроители должны изготовить непосредственно по заказу РЖД.
«Сейчас мы переходим на совершенно новый технологический уровень — строим новый поезд, и даже представить нельзя, сколько трудностей и проблем необходимо преодолеть для того, чтобы он получился», — отметил Евгений Дитрих, глава «ГТЛК», добавляя, что работа идет совместно с компанией «Синара», которая этот поезд проектирует и разрабатывает.
Если вдаваться в детали, то российским инженерам предстоит создать поезд завтрашнего дня с обработкой поверхностей 7-го класса, какой в России пока еще никто не делал. Помимо экипажной части, необходима разработка тягового привода, токосъема, систем управления и кондиционирования при соблюдении жестких весовых ограничений — нагрузка на ось не должна превышать 17 тонн.
По словам Дмитрия Пумпянского, президента Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей, предстоит создать более 30 тысяч узлов, деталей и комплектующих, из которых 1400 требуется разрабатывать вновь. В работу уже вовлечено около 300 предприятий. В результате с производства выйдет подвижной состав, на 80–85% состоящий из отечественных комплектующих.
Отличается от традиционного и само железнодорожное полотно высокоскоростной магистрали. Как отмечают аналитики Центра экономики инфраструктуры (ЦЭИ), подобные конструкции дороже в строительстве, но позволяют снизить расходы в период эксплуатации, требуют меньше технического обслуживания и дольше сохраняют проектное положение при интенсивном движении. Однако для достижения подобных эффектов строителям предстоит использовать инновационные технологии, чтобы трасса имела высокую точность. Если говорить в цифрах, то допустимая просадка на всем протяжении срока эксплуатации в 50 лет не должна превышать 15 мм.
«С таким технологически сложным проектом мы (и индустрия в целом) сталкиваемся впервые, — говорит Роман Пивовар, заместитель генерального директора по стратегии и развитию подрядной компании ”Нацпроектстрой”. — Вес одной балки, которую будем укладывать, чтобы обеспечить подобного рода устойчивость, составляет 740 тонн. Их станут отливать на 12 заводах, которые предстоит построить вдоль железнодорожного полотна. И каждая из этих площадок займет примерно 20 гектаров с идеально ровной поверхностью наподобие взлетно-посадочных полос».
Кроме того, «Нацпроектстрою» необходимо будет создать два завода по производству плит. Один из них расположится в районе Великого Новгорода, а второй — возле Твери.
С экономической эффективностью
Обычно концессии подобного рода финансируются государством. Однако при строительстве данной ВСМ все произойдет иначе: 75% используемых средств поступят из негосударственных источников, а все, что вложит бюджет, в будущем будет полностью возвращено государству.
Одним из главных выгодополучателей станет РЖД. Во-первых, компания выступит генеральным подрядчиком большой стройки. Во-вторых, получит подвижной состав нового поколения вместе со значительным приростом пассажиропотока. И, в-третьих, обращает внимание Юрий Бакерин, заместитель генерального директора компании «Российские железные дороги», все это делается с привлечением банковского сектора. Наконец, при реализации уникального проекта за счет строительства пассажирской инфраструктуры будут созданы возможности для дополнительной перевозки грузов в направлении портов Северо-Запада в размере порядка 30 млн тонн.
Согласно отчету ЦЭИ, выделенная линия для высокоскоростного движения позволит разгрузить существующую линию. Дело в том, что запуск «Сапсанов» между Москвой и Санкт-Петербургом привел к необходимости практически полностью ликвидировать грузовое движение на главном ходу Октябрьской железной дороги, а также кардинально сократить количество пригородных электропоездов. Грузовые поезда теперь следуют через Сонково в Тверской области или Ярославль, а это большие перебеги, финансовые и временные потери для грузоотправителей. Создание специализированной линии решит эту проблему, также перестанет возникать «конфликт ниток трафика», когда для пропуска одного скоростного поезда требуется снять несколько медленных грузовых или пригородных. В результате провозные мощности вырастут на 70%.
Кроме того, ожидается развитие территорий в зоне притяжения новой магистрали. По словам Владимира Косого, президента Центра экономики инфраструктуры, подобный эффект наблюдался в Московской области при пуске линии МЦД: уже на старте проекта был зафиксирован рост среднегодового ввода площадей в 2,5 раза. Например, инвесторы начали активно застраивать пустующие земли вблизи станции Перерва на МЦД-2.
В сухих цифрах расчеты эффективности проекта ВСМ, полученные по методике № 1512, показывают: каждый рубль, вложенный в строительство, даст 1,5 рубля прироста; суммарный прирост бюджетных доходов от всех видов эффектов составит 2,7 трлн рублей; прирост ВВП за период стройки и первых 20 лет эксплуатации в ценах соответствующих лет — 10,5 трлн рублей. Кроме того, на 5% увеличится производительность труда в агломерации при удвоении численности населения.
Планы на будущее
В общей сложности специалисты ЦЭИ оценили эффективность запуска шести перспективных высокоскоростных линий общей протяженностью 5597 км, проходящих через 11 городов-миллионников. Их работа может обеспечить прирост внутреннего валового продукта за время стройки и первых 20 лет эксплуатации на уровне 27,5 трлн рублей, а каждый вложенный рубль принести 2,3 рубля.
Так, вслед за флагманским проектом до Петербурга предлагается начать строительство линии, связывающей столицу с южными регионами через Воронеж и Ростов-на-Дону до Адлера, а далее двинуться от Москвы на восток. Первоочередным для ВСМ до Екатеринбурга может стать участок Москва — Нижний Новгород — Казань, запроектированный еще в 2010-х, затем будет построен отрезок между столицами Татарстана и Башкирии, а к 2040 году предлагается запустить линию Набережные Челны — Екатеринбург с вариантом продления до Челябинска. Завершающими в формировании опорного каркаса высокоскоростных магистралей призваны стать ВСМ Москва — Минск и Москва — Рязань. Представлен и футуристический план, согласно которому к 2074 году участки, проходящие по территории Российской Федерации, будут встроены в общую сеть, которая явит собой протяженный высокоскоростной маршрут от города Марракеш в Марокко до Сингапура в Юго-Восточной Азии.
Ситуация в России, да и во всем мире, развивается стремительно. Дополнительную динамику течению событий придала пандемия коронавируса, ставшая вызовом для всех сфер человеческой деятельности. И строительная отрасль не стала исключением.
«Строительный Еженедельник» выбрал семь ключевых факторов, больше всего повлиявших на развитие строительного комплекса в России с тех пор, как «грянул гром» коронавирусной инфекции.
Коронавирус
Первым из них стала собственно пандемия COVID-19, мощно ударившая по всем сегментам строительной отрасли. «Наступление» коронавируса шло сразу же по нескольким направлениям.
Введение ограничительных мер затормозило строительные процессы. В ряде регионов, например, в Москве и Подмосковье, Крыму, Новосибирской области, власти принимали решение на какой-то период времени полностью остановить работу стройплощадок.
Инфекция вывела из строя целые отрасли экономики. Следствием стало увеличение безработицы, падение реальных доходов граждан и, как следствие, стремительное снижение спроса на жилье.
Почти полный запрет на личные контакты при минимальном развитии технологий, да и просто психологически приемлемой практики удаленных продаж также больно ударили по реализации квартир в новостройках.
«В связи с режимом самоизоляции мы наблюдаем резкий спад продаж жилья. Так, за пятнадцать дней апреля мы видим 65% падения по отношению к марту. Прогнозируем, что по итогам апреля у нас будет 70-процентное снижение», — заявил Сергей Гордеев, глава ГК ПИК, работающей в девяти регионах. Ситуация в субъектах РФ с небольшими рынками жилья была еще хуже.
Господдержка
Президент России Владимир Путин в ходе совещания по проблемам строительного комплекса, выдвинул ряд инициатив, направленных на стабилизацию положения в отрасли. «На этапе восстановления экономики именно стройка должна стать одним из локомотивов роста, который потянет за собой и другие сектора», — заявил он.
Поддержка носила комплексный характер, направленный как на обеспечение строительного комплекса объемами работ, так и на поддержку спроса на рынке. В число мер помощи вошли:
- программа субсидирования государством процентной ставки по ипотеке до уровня 6,5% годовых на весь период кредитования;
- докапитализация Фонда защиты прав дольщиков на 30 млрд рублей с возможностью пустить эти средства на интенсификацию достройки проблемных объектов;
- обеспечение низкомаржинальных компаний отрасли кредитованием на льготных условиях;
- повышение финансирования инфраструктурного строительства, улучшение условий госзаказа в этой сфере, в частности, путем увеличения аванса по контракту до 50%;
- увеличение финансирования строительства жилья в рамках программы расселения аварийного фонда и др.
Ипотека
Самым действенным антикризисным оружием властей стала программа льготной ипотеки. Согласно опросу, проведенному Единым реестром застройщиков среди девелоперов России, такого мнения придерживается 67,5% респондентов. Второе-третье места с большим отрывом (24,3% голосов) занимают получение льготного банковского кредитования и мораторий на штрафы и санкции за просрочку ввода.
Льготная ипотека позволила обеспечить платежеспособный спрос на жилье и тем самым поддержать застройщиков по всей России. По данным Центробанка, на начало июля было выдано 80,5 тыс. кредитов на сумму более 205 млрд рублей.
«Стимулирование спроса на жилье с помощью льготной ипотеки вызвало рост продаж у застройщиков, что предотвратило банкротство предприятий в сфере строительства и смежных отраслях, где суммарно в России насчитывается порядка 15 млн рабочих мест», — дает оценку промежуточным итогам реализации программы вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
Рынок
Ситуация на региональных рынках новостроек слишком различна, чтобы можно было дать сводный результат мер поддержки. Поэтому остановимся на ситуации в Петербурге, которую, впрочем, многие эксперты называют одной из самых спокойных и благополучных в стране.
По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, средняя ставка по ипотечным кредитам в СЗФО в мае 2020 года составила 7,4% годовых — это самый низкий показатель за всю историю ипотечного рынка. Согласно оценкам девелоперских компаний, доля продаж квартир с использованием льготной ипотеки колеблется в диапазоне 65–85%. «В июне с использованием льготной ипотеки заключалось в среднем около 80% сделок. При этом доля ипотеки с господдержкой в объеме всех ипотечных сделок составила порядка 90%», — отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
В результате суммарный объем продаж с начала года составил 1,85 млн кв. м, что даже превышает показатели стабильных лет (например, первое полугодие 2015 и 2017 годов). Рост платежеспособного спроса в сочетании с рекордно низким пополнением предложения (за первое полугодие 2020 года на рынок вышло на 61% меньше жилья, чем за аналогичный период прошлого года) простимулировал рост цен. С начала года в сегменте масс-маркет в Петербурге он составил 7,6%. Эксперты высказывают мнение, что рост продолжится и по итогам года составит не менее 10%.
Исторический шанс
Видимо, эффективность принятых мер произвела серьезное впечатление на руководство страны. Во всяком случае уже в мае Президент Владимир Путин на заседании Госсовета призвал продолжить стимулирование отрасли. «Жилищная проблема — вечная проблема России; она всегда остро стояла и никогда не была решена. У нас есть такой исторический шанс», — заявил он. Глава государства выделил несколько ключевых задач, которые необходимо решить для того, чтобы добиться успеха в этом вопросе:
- продолжать стимулировать спрос на жилье за счет рыночных механизмов, прежде всего ипотеки, «Правительству совместно с Центробанком нужно искать пути снижения ставки по таким кредитам, искать новые механизмы привлечения финансовых ресурсов в ипотеку»;
- «разбюрократить принятие решений о выдаче земли, не раздавать ее "своим да нашим"», избавиться от коррупционных схем, освободить бизнес от ненужного давления правоохранительных органов;
- начать формирование современного рынка арендного жилья, для чего Правительству предложено озаботиться реализацией пилотных проектов в этой сфере в крупных городах;
- сделать ценообразование в строительстве более современным, четким и прозрачным и ряд других.
Новый указ
Несмотря на эффективность антикризисных мер, стало очевидно, что прорывного развития строительной отрасли, которое намечалось в рамках Нацпроекта по жилью, в ближайшие годы добиться не получится. Финансовый ресурс, который мог быть направлен на интенсификацию строительства, на практике пришлось пустить на недопущение обвала.
По данным Росстата по итогам первого полугодия 2020 года ввод жилья в РФ составил 28 млн кв. м, уменьшившись на 7,1% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Замглавы Минстроя Никита Стасишин признал, что выполнение цели по увеличению к 2024 году ежегодного объема ввода жилья в 120 мл кв. м придется передвинуть как минимум на три года вперед в связи со сложной экономической ситуацией. «Думаю, будем корректировать целевой показатель по 2024 году до 100 млн кв. м. Выйти на 120 млн кв. м постараемся в 2027 году», — сказал он.
Соответствующие выводы были сделаны и на самом высоком уровне. Следствием стало подписание Владимиром Путиным Указа «О национальных целях развития РФ на период до 2030 года». Документ не отменят принципов, заложенных в нацпроект, но, с учетом сложившихся обстоятельств, пролонгирует возможность их достижения до 2030 года.
Также ставятся задачи по улучшению качества городской среды в 1,5 раза; росту доли дорожной сети в городских агломерациях, соответствующей нормативам, до 85%; созданию устойчивой системы обращения с ТКО, обеспечивающей сортировку всех отходов и снижение в два раза объема отходов, направляемых на полигоны; снижению в два раза выбросов загрязняющих веществ и др.
Нормативка
Красной нитью во всех выступлениях Президента по строительной тематике идет мысль о необходимости модернизации нормативной базы. «Нужно менять различные устаревшие правила и СНиПы… Ценообразование вообще сложный вопрос во всех отраслях — и в промышленности, и в стройке, и в других сферах», — заявил он в ходе медиафорума Общероссийского народного фронта.
«Особое внимание прошу уделить темам, которые относятся к базовым, определяющим состояние отрасли. Это — техническое регулирование и ценообразование в строительстве. Здесь, безусловно, накопилось много острых и застарелых проблем», — повторил Глава государства на заседании Госсовета.
По словам Марата Хуснуллина, начата работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла на год. Проведена оптимизация законодательства и нормирования, в результате чего: на 30% сокращено количество обязательных норм и правил в строительстве; выпущено постановление, позволяющее выбирать поставщика, проектировщика и подрядчика в одном контракте; оптимизирован 44-ФЗ, приняты девять законов, направленных на снижение административных барьеров и уменьшение временных и финансовых издержек застройщика.
Сложный и необычный 2020 год, даже несмотря на то, что он еще не закончился, запомнится всем пандемией коронавируса, карантинными мерами, режимом самоизоляции. Тем не менее отечественная строительная отрасль показала свою устойчивость, готовность к успешной работе в новых и непростых условиях. Об этом говорят и участники традиционного опроса «Строительного Еженедельника» ко Дню строителя, поделившиеся своими итогами первого полугодия.
Михаил Голубев, девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу
Итоги развития инвестиционных проектов напрямую связаны с влиянием пандемии. Такое ощущение, что покупатели недвижимости поняли: комфортная устойчивая городская среда, которая может противостоять и атакам вируса, — это малоэтажное строительство. Всё и так к этому шло, но пандемия ускорила все процессы, появился повышенный спрос на покупку земельных участков и малоэтажных домов. Все планы, которые были на первое полугодие, пришлось корректировать. Отчасти мы были вынуждены топтаться на месте из-за того, что согласовательно-разрешительная система работала в другом режиме, не удалось начать плановые и новые проекты. Самоизоляция нарушила работу персонала и подрядчиков, дестабилизация на рынке чувствуется до сих пор. Мы переносим эти проекты на второе полугодие и на 2021 год, опасаясь второй волны коронавируса. Новые проекты домов теперь скорректированы с учетом востребованных потребительских характеристик: они стали меньше по размерам, но у всех есть уникальные характеристики — патио и террасы, изолированность парковочных функций для авто. Надеюсь, что по стоимости жилье будет более доступно, так как мы не планируем строить большие дома. Новая Конституция дала толчок к ускорению перезагрузки федеральных программ, связанных с управлением муниципалитетами, жилищным строительством, принята программа развития индивидуального жилищного строительства в России. Мы надеемся, что в мегаполисах она тоже будет активно реализовываться.
Думаю, на рынке жилья будет сохраняться некоторая неустойчивость, так как разные сегменты будут иметь отличительные разнонаправленные условия для развития. Но мы очень позитивно смотрим вперед. Жизнь в малоэтажных районах оценили многие горожане, малоэтажка теперь более понятный всем тренд. В этой части рынка могут твердо стоять малые и средние строительные компании, если государство продолжить снимать административные барьеры, поможет настроить зонинг и параметры застройки, даст больше возможностей для ипотеки малоэтажки, больше участков для застройки. В «Прибрежном Квартале» мы провели высокоскоростной Интернет, выполнили основной этап благоустройства. Ввели в эксплуатацию несколько кирпичных домов, построенных в разных архитектурных стилях. Возобновили строительство дома-арки. Стараемся двигать все процессы активно, ведь в «Прибрежный Квартал» заселяется все больше жителей.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС
Несмотря на наблюдавшееся в марте-июне снижение продаж строящейся недвижимости в целом по рынку, нам удалось практически не отклониться от плана, составленного в начале года. Отчасти это связано с тем, что мы смогли быстро и полноценно, без потери качества перейти на работу в дистанционном режиме. Мы и сейчас продолжаем практиковать такой формат работы. В связи с этим, а также благодаря качеству продукта уровень и объемы наших продаж в последние месяцы не снизились. Сохраняется и тенденция к увеличению стоимости наших объектов.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»
В мае 2020 года, в самый разгар карантина, мы сдали заключительную, 6-ю очередь «Нового Оккервиля». Это 1545 квартир общей площадью 70 тысяч кв. м, а также пристроенный к дому детский сад на 150 воспитанников.
Мы гордимся тем, что, несмотря на все коронавирусные ограничения и сложности работы с госструктурами (многие из которых были на удаленке), мы смогли ввести дом в эксплуатацию, организовать оперативное заселение и выдачу документов о праве собственности.
В июне мы разослали более 430 приглашений дольщикам получить ключи. Все они к этому моменту уже осмотрели свои квартиры и подписали смотровые справки, а также произвели полный расчет по договору. В июле мы начали выдавать готовые документы о собственности на квартиры.
Кстати, детский сад в составе 6-й очереди «Нового Оккервиля» также был оперативно передан на баланс Всеволожского района. «Отделстрой» его полностью оборудовал мебелью, музыкальным и спортивным инвентарем и пр. Детский сад планируется открыть уже 1 сентября 2020 года.
Также, несмотря на многочисленные трудности, связанные с карантином, мы продолжаем активное строительство 1-й очереди ЖК «Новый Лесснер». Окончание строительства запланировано на IV квартал 2021 года. Уже сейчас дома построены, завершается оконное остекление, стеклятся балконы, ведется монтаж фасадных плит, выполняются стяжки. Также за полгода мы возвели под крышу трехэтажный детский сад в составе 1-й очереди, сейчас там тоже выполняют фасадные работы.
С начала марта на фоне валютных колебаний и новостей о распространении коронавируса люди стали проявлять повышенный интерес к недвижимости. Как показывает предыдущий опыт, в любых условиях нестабильности покупка квартиры позволяет как минимум сохранить сбережения. Но для этого надо выбирать надежного застройщика и жилой комплекс в высокой степени готовности, как, например, наш ЖК «Новый Оккервиль» (где продаются готовые квартиры) или ЖК «Новый Лесснер» (где строительная готовность более 50%). В период карантина люди проявляли интерес к объектам и активно звонили. Многие решили использовать сидение дома с пользой — наконец у них появилось время обстоятельно поговорить с менеджером, изучить сайт и планировки, обсудить варианты с семьей и пр.
Да, было тяжело без возможности вживую познакомить с объектом, ведь наша компания всегда славилась тем, что мы показываем клиентам квартиры даже на этапе строительства дома. Но мы быстро переориентировались, сделали видеопрезентации конкретных квартир, которые отправляли клиентам. Наладили процедуру дистанционного заключения сделки с регистрацией договора в Росреестре, пересмотрели всю процедуру взаимодействия с банками в случае ипотеки и пр. Такие оперативные действия помогли нам сохранить высокие темпы продаж. Естественно, клиентам добавляли уверенности регулярные фото- и видеоотчеты со стройки, что все идет по плану, ничего не останавливается.
Сейчас мы уже возобновили работу представительств на объектах и снова показываем квартиры. Желающих побывать на стройке много. Тем более что с конца июня опять вырос спрос на недвижимость.
Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development
Первые шесть месяцев 2020 года стали испытанием для отрасли. Серьезные колебания спроса, необходимость пересмотра показателей, изменения бизнес-процессов и формата работы на площадках и в офисах — все это заставило многие компании временно приостановить выход новых проектов. Это особенно заметно в Ленинградской области — там их практически не анонсируют. Сужение предложения — одна из самых значимых тенденций первого полугодия. В Санкт-Петербурге за это время стартовало почти в два раза меньше проектов, чем за аналогичный период годом ранее. При этом меняется структура предложения, в сегодняшних проектах полностью исчезли апартаменты, которые в прошлом году составляли пятую часть всех новых комплексов.
Благодаря программе господдержки ипотеки продажи по итогам полугодия не упали, а у некоторых игроков даже показали рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этому способствовало и внедрение модели онлайн-покупки недвижимости. Переход на дистанционные продажи наша компания начала несколько лет назад, но именно сейчас это стало новым трендом, который помог в необычной для всех ситуации остаться в рабочем режиме.