Столичное псевдожилье попало под запрет
Власти Москвы больше не будут согласовывать строительство апартаментов в столице. Рынок апартаментов законодательно не урегулирован, каждый регион вправе самостоятельно это делать. Формально апартаменты — нежилые помещения, однако столичные девелоперы нередко придают им жилую функцию. В отличие от Петербурга, где на рынке преобладают сервисные апартаменты.
На Международном жилищном конгрессе столичные власти объявили, что перестают согласовывать строительство апартаментов. Владимир Ефимов, заместитель столичного мэра, перечислил причины решения: «Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения? Это вопрос обеспечения социалкой, необходимой инфраструктурой. Апартаменты — это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые услуги — например социальные и образовательные. Это сдерживает в качестве жизни реализуемые проекты».
По его словам, есть жалобы потребителей; к апартаментам нельзя предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм; у застройщиков нет обязательства по строительству социальной инфраструктуры.
Текущие проекты, подчеркнул Владимир Ефимов, будут завершены, но девелоперов убедительно попросят по возможности перевести проекты апарт-комплексов в жилые.
Арендного жилья много не бывает
Как отмечали СМИ еще несколько месяцев назад, девелоперы притормозили вывод на рынок апарт-комплексов — не исключено, что уже были проинформированы о предстоящем решении властей. Тем более что претензии к девелоперам стали предъявляться уже в первом квартале.
Аналитики bnMAP.pro отмечают устойчивый тренд на сокращение предложения апартаментов в столице: на конец третьего квартала в старых границах Москвы на первичном рынке к продаже предлагалось 114 проектов апартаментов (156 корпусов), лотов в экспозиции — 7573. За год количество проектов сократилось на 6% (в конце третьего квартала 2023 года — 121 проект). Число корпусов снизилось на 12,2% (180). Количество лотов в экспозиции уменьшилось на 11,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (8566).
По подсчетам нашего издания, с начала года продажи стартовали в восьми проектах.
Cosmos Hotel Group, структура «АФК Система», вывела на рынок премиальные апартаменты под маркой «Cosmos Selection Arbat Apartments» на Новом Арбате. Апартаменты — часть гостиничного проекта «Cosmos Selection Moscow Arbat», рассчитанного на 265 номеров.
Palladio Group открыла продажи в клубном доме — элитном комплексе апартаментов «ДОМ 1913» в Хамовниках.
Компания Vesper и Сбер вывели на рынок премиальные апартаменты ««Levenson» («Левенсон») в Тверском районе.
Компания West Wind Group продает апартаменты бизнес-класса в составе многофункционального комплекса «Arkenston» в Хамовниках.
СЗ «Айгрин» открыл продажи апартаментов бизнес-класса в комплексе «Сигма Силино» в Зеленограде.
Компания «ВМС Девелопмент» вывела на рынок «Stoleshnikov 7» («Столешников 7») — комплекс апартаментов класса «делюкс» в Тверском районе.
Тюменская ГК «СтройМир» (LIRAX) открыла продажи в многофункциональном комплексе бизнес-класса «DIUS» в районе Аэропорт.
Как отметил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум», до введения запрета предложение этого формата недвижимости на столичном рынке росло. По его словам, нельзя игнорировать тот факт, что апартаменты имеют свою целевую аудиторию. «Решение о дальнейшей судьбе апартаментов и их правовом статусе должно быть взвешенным. С одной стороны, статус апартаментов требует регулирования. С другой — они помогли решить жилищные проблемы определенным категориям покупателей с ограниченными бюджетами или специфическими потребностями, которые искали временное жилье в столице. Также апартаменты послужили основой для развития цивилизованного рынка долгосрочной и краткосрочной аренды в Москве, что актуально для большого города. И с этой точки зрения апартаменты могут сохранить свою роль, решая проблему дефицита арендного жилья в период высоких ипотечных ставок», — резюмировал он.
Николай Антонов, председатель правления Межрегиональной Ассоциации Апарт-отелей (МААО), отмечает: «Принцип Москвы — строить квазижилье, поэтому нормы и критерии определения статуса объекта девелоперы изобретали сами — кто во что горазд. Им было выгодно строить псевдожилье, потому что от этого зависели, в том числе, нормы продаж и прибыли».
По его словам, в любом регионе остается все меньше участков под застройку, не слишком много выдается разрешений на строительство. Вакуум в законодательстве в отношении апарт-отелей заставляет местные власти собирать специальные комиссии, которые определяют статус проекта и выдают разрешения на строительство апарт-комплексов, если есть субъективное соответствие. «Эти моменты не ускоряют рынок, только тормозят. Разрешений выдается мало, земельных участков мало, в результате — замедление темпов вывода на рынок апарт-отелей», — констатирует Николай Антонов.
В то же время в Москве, указывает он, всегда есть потребность в жилье, покупают любое. «Если в топовых локациях подходящих участков под жилье нет, хитрые девелоперы строят квазижилье на промышленных территориях. И как можно больше объектов вводят, потому что в Москве арендное жилье пользуется спросом», — заключил Николай Антонов.
Не хватает всего
«Мне кажется, произошло какое-то мощное смешение понятий, которое грозит периодом смуты и застоя, пока все не разрешится», — опасается Карине Шмарева, управляющий партнер Intermark Residence.
По ее мнению, нужно разделять понятие «апартаменты», когда девелоперы обходят закон о строительстве жилья, и «апарт-отели», которые призваны развивать туристический кластер путем, по сути, соинвестирования граждан в туристические объекты.
Законодательство действительно не дает ответов на многие вопросы. С 2016 года в повестке дня Госдумы периодически появляется тема апартаментов, однако статус у этого вида недвижимости не обновляется.
«В связи с введением моратория на строительство апартаментов в Москве и Махачкале, а также отсутствием правового статуса апартаментов в законодательстве снова встает вопрос о рассмотрении и введении аналогичных ограничений в других городах страны, который обсуждается с 2016 года», — предполагает Светлана Московченко, заместитель директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
По словам Николая Антонова, депутаты несколько лет назад пытались провести законодательную инициативу о переводе апартаментов в многофункциональные комплексы с возможностью перевода части из них в жилье. «Это утопия по нескольким причинам. Во-первых, нарушается принцип генплана. Те участки, на которых должна находиться нежилая застройка, не будут соответствовать этой функции, и, наоборот, жилье может оказаться там, где его быть не должно. Таким образом, могут быть нарушены права граждан на социальное обеспечение. Во-вторых, при переводе в жилую функцию, например, инсоляцию не изменить. А апарт-комплексы строятся без учета инсоляции. Также могут быть нарушены и другие санитарные нормы. Поэтому сам продукт не может быть жильем априори: не те нормы, не те требования, не те правила, не та подоснова земельного участка», — объясняет Николай Антонов.
По его словам, обеспеченность социальной инфраструктурой ответственными застройщиками апарт-отелей вообще не обсуждается, потому что апарт-отель — это все-таки отель, а не жилой комплекс. «Госдума от этой концепции отказалась. Переводить апартаменты в жилье никто не собирается», — полагает Николай Антонов.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», также полагает проблемой отсутствие законодательной базы: «Все разговоры вокруг статуса — жилье, не жилье, апартаменты, некая новая юридическая категория и тому подобное — исключительно по причине отсутствия нормативной базы определений. Попытки подойти к этой проблеме и решить ее уже были, но пока неудачные. Что в этом контексте делать с апартаментами, появившимися в большом количестве, например, в Москве (как правило, с обозначением МФК) – пока непонятно».
Он уверен: уже построенные апарт-отели нельзя просто перевести в жилье. «Это как если рассуждать о потенциальном переводе в жилье классических гостиниц — разные назначения и разный подход к проектированию. Невозможно. Это — во-первых. Во-вторых, это совершенно ненужная процедура, поскольку апарт-отели работают на рынке гостеприимства. В отличие от классических гостиниц, они гораздо в большем объеме имеют дело с долгосрочным размещением. Если сводить к базовому отличию, то апарт-отель — это отель с собственной кухней в номере. Отсюда и больший спрос на долгосрочное проживание. В данном формате это просто удобнее. Переводить же в жилье гостиничный фонд бессмысленно», — полагает Сергей Софронов.
Ты — Москва, я — Питер
Рынки апартаментов в Москве и Петербурге заметно отличаются друг от друга: в Москве основная доля приходится на несервисные апартаменты для постоянного проживания, есть немного сервисных для сдачи в аренду, рекреационных комплексов нет совсем. В Петербурге превалируют сервисные апартаменты.
По данным NF Group, до конца 2024 года в Петербурге появятся 18 апарт-отелей на 4,9 тыс. юнитов. Ввод всех анонсированных объектов может увеличить долю сервисных апартаментов в структуре предложения городских средств размещения с 35% до 46%.
«В Петербурге апартаменты — в первую очередь инвестиционный продукт, который используется для сдачи в аренду через управляющую компанию и получение гарантированного дохода. Так, в 2023–2024 годах ежеквартальная доля предложения сервисных апартаментов занимала в среднем 70% от общего объема экспозиции на рынке. В третьем квартале текущего года доля составляла 75%. При этом из 70 комплексов апартаментов, находящихся в продаже, больше половины (36) — сервисные. Таким образом, в Петербурге апартаменты являются популярной и качественной альтернативой местам размещения туристов, бизнесменов и командировочных, что повышает темпы развития города как туристического направления. Именно поэтому вопрос о возможных запретах или ограничениях в Петербурге на данный момент не является актуальным. Также нет предпосылок о переводе апартаментов в жилую недвижимость, несмотря на ранее поднимаемые дискуссии. В первую очередь это связано со сложностью формирования подобного законопроекта», — указывает Светлана Московченко.
По мнению Сергея Софронова, опасений о запрете строительства апартаментов в Петербурге нет — апарт-отели с каждым годом наращивают свою долю в структуре средств размещения гостей города.
В строительстве апарт-комплексов Петербург тоже идет своей дорогой. Сергей Софронов узрел здесь «нечастый пример, когда сравнение Петербурга и Москвы в пользу первого».
По его словам, необходимые шаги предприняли уже все — и власти, и девелоперы. Кроме того, на девелоперов всегда возлагаются социальные обязательства. Наконец, в Петербурге псевдожилья немного, поэтому речь идет не о запретах и ограничениях, а о выполнениях фактически существующих требований при согласовании новых проектов апарт-отелей.
Перспектива без консенсуса
Федеральные власти не собираются сидеть сложа руки. Вопрос о статусе апартаментов планируется обсудить в очередной раз в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни». Об этом заявил Марат Хуснуллин, вице-премьер РФ, в ходе Международного жилищного конгресса. По его словам, пока консенсуса нет, и в регионах позиция на сей счет разная. В частности, власти ряда регионов не хотят, чтобы строились апарт-отели из-за гипотетической социальной нагрузки.
Однако туристический бизнес, напротив, нуждается в апартаментах. «С одной стороны, мы развиваем внутренний туризм, с другой — у нас пока нет конституциональных инвесторов, которые могут себе позволить построить целый апарт-отель. Более того, мы провозглашаем Год семьи, а размещение с детьми в отеле крайне затруднено. А если их двое-трое, то невозможно в принципе. Получается, таким семьям надо искать в аренду квартиры, которые тоже запрещают к краткосрочной аренде. То есть туризм для семей с детьми — пока тема очень непроработанная», — подчеркивает Карине Шмарева.
Межрегиональная Ассоциация Апарт-отелей намерена участвовать в разработке законодательных актов по апартаментам. «Ассоциация как раз и создана, чтобы помочь властям разбираться, где сервисные, а где несервисные апарт-отели, где отель, а где жилье. Эта структура намерена лоббировать принятие закона, который позволит легко разграничить категории на апартаменты и жилье; прописать методологию выдачи разрешений, чтобы такое разрешение не включало в себя лишние обременения для добросовестных застройщиков, строящих апарт-отели с привлечением профессиональной управляющей компании или гостиничного оператора», — заключил Николай Антонов.
Создание архитектурной концепции и выбор планировочных решений для многоквартирных домов в составе жилых комплексов — не самая простая задача для проектной организации. С одной стороны, планировки квартир должны быть функциональными, удобными и выгодно отличаться от конкурентов, с другой — соответствовать бюджету покупателей и требованиям застройщика.
Быть успешным на рынке
В современных реалиях жилые комплексы и кварталы обязаны выделяться из общей массы предложений — архитектурой, планировками, благоустройством, запоминающимся названием и другими особенностями, которые так или иначе могут влиять на стоимость недвижимости и темпы продаж. Соответственно, специалисты, которые занимаются проектированием жилых комплексов, должны очень хорошо представлять себе потребности будущих жителей, владеть современными технологиями проектирования и разбираться в новейших стройматериалах и оборудовании.
«Сегодня заказчик хочет от проектной компании хороших планировок, высокой скорости и качества работы при подготовке и утверждении ПД и РД, обязательного владения 3D-технологиями, — уверяет основатель и директор по развитию архитектурно-проектного бюро rumpu Евгений Богданов. — Все это необходимо, чтобы строить быстро и без ошибок, а также эффективно управлять бюджетом своих инвестиционных проектов, ведь правильно называть девелоперский бизнес именно так».
«Тренд и необходимость последнего времени — это BIM-проектирование, — соглашается руководитель отдела развития и планирования Компании WE-ON Андрей Абраменков. — Мы проводим 99% работ в BIM. Застройщику она дает возможность сформировать достаточно точную стоимость с минимальной погрешностью всех затрат и возможность оптимизации».
Проектные организации не только используют возможности различных вендорских программ (REVIT, AutoCAD и другие), но и разрабатывают собственные актуальные продукты для рынка проектирования. Например, в WE-ON запатентованы программные решения NIKA DR для проектирования жилых зданий и моделирования их жизненного цикла. С помощью собственного ПО WE-ON GROUP осуществляет комплексы услуг: WE-SWAP по адаптации проектов под альтернативное оборудование, WE-PROJECT по сопровождению архитектурной концепции в части конструктива и инженерных сетей.
Тандем застройщика и проектировщика
Рынок проектных организаций можно условно разделить на независимые компании, выполняющие заказы нескольких застройщиков, и на проектные подразделения крупного девелопера.
«Проектных организаций, которые сочетают работу на головную компанию с внешними заказами, очень немного, — рассказывает главный архитектор Проектного института "ПИ-2" Виталий Волохин. — Чаще всего встречаются либо организации, которые работают исключительно со сторонними заказчиками, либо проектировщики, работающие в составе группы компаний и выполняющие проекты своего внутреннего заказчика. В случае когда внутри одного проектного учреждения удается совмещать два этих направления, работа выполняется разными группами проектировщиков. Поэтому, несмотря на различия в подходах и требованиях к процессу проектирования и результату, конфликта интересов не возникает. Есть организации, которые успешно работают по такой схеме. При этом они могут себе позволить заниматься отдельными интересными, имиджевыми объектами, которые не приносят прибыли, зарабатывая на массовом проектировании для якорного заказчика».
И независимые, и корпоративные проектные компании зависят от требований застройщика, для которого проект — это один из этапов воплощения своего замысла. По мнению Евгения Богданова, в работе с застройщиком проявляется талант проектировщика, способного найти правильный баланс между маркетинговыми идеями заказчика и при этом сохранить архитектуру здания. Руководящая роль застройщика начинается уже на стадии выдачи задания на проектирование и проявляется в дальнейшем: обычно он имеет свои предпочтения, в том числе в техническом оснащении жилья. Зная приоритеты покупателя, застройщик может настоять на включении в проект того или иного оборудования, которое, по его мнению, лучше подойдет для жилых комплексов элитного или бизнес-класса, для последующей передачи объекта эксплуатирующей компании, для его эффективного обслуживания.
С точки зрения взаимодействия «заказчик-проектировщик» наличие собственного проектного подразделения имеет свои преимущества для обеих сторон, так как именно в проектировании заложен потенциал будущей прибыли, полагает Виталий Волохин.
«В этом случае все участники процесса работают по одним правилам, с унифицированными требованиями и одинаковым пониманием результата, — поясняет он. — Накапливаемый опыт аккумулируется внутри компании, создавая информационную базу данных. На основании этих данных производится анализ, осуществляется прогнозирование, формируются требования к новым объектам. Благодаря ежедневной совместной работе сокращаются сроки согласования и принятия решений, а также оперативно и своевременно вносятся необходимые изменения».
Как достигается индивидуальность
Любой жилой комплекс уникален, и в то же время детища одного проектного бюро могут иметь общие черты в фасадных решениях, планировках, организации придомового пространства. Например, в rumpu фасады, ландшафты, интерьеры разрабатываются иностранными партнерами, что дает возможность при соблюдении российских строительных норм создавать узнаваемые ЖК в европейском стиле.
Сам застройщик зачастую предлагает относительно одинаковый набор требований для разных проектов ЖК, основанный на анализе приоритетных потребностей покупателей недвижимости, создавая схожие по наполнению и внешним параметрам жилые комплексы. Тем не менее знаковые ЖК — не редкость на рынке жилья.
Грань между так называемыми уникальными имиджевыми комплексами, которые обычно строятся в центре города и становятся визитной карточкой девелопера, и другими многоквартирными ЖК определяется для проектировщика степенью влияния застройщика. В первом случае застройщик привлекает на разработку концепции российского или зарубежного именитого архитектора, и задача проектировщика — претворить в жизнь архитектурные решения и поддержать разработчика концепции со стороны технических нюансов и решений, говорит Андрей Абраменков.
Во втором случае, по словам Евгения Богданова, на первый план выходят эффективные планировочные решения — удобные, компактные и функциональные квартиры, в наибольшей степени отвечающие маркетинговой стратегии застройщика. Отсюда различный подход к проектированию ЖК: для знаковых объектов упор сделан на архитектурные решения и проработку фасадов. Для массового жилья — на совмещение экономической эффективности жилого комплекса и комфортности планировок. И эта задача может стать намного сложнее и интереснее для проектировщиков.
Иностранные разработчики программного обеспечения (ПО) для использования информационного моделирования на объектах капитального строительство на фоне санкций покидают Россию. Введение обязательного 3D-моделирования государственных строек отложено – пока на год.
По задумке Минстрой РФ, до 1 марта 2023 года в процесс цифровизации активно включатся российские разработчики ПО, и строители успеют встать на новые рельсы.
С 1 марта следующего года внедрение информационных моделей станет обязательным для застройщиков или технических заказчиков, возводящих многоквартирные дома, если договор на подготовку документации и инженерные изыскания заключен после 1 января 2023 года, а разрешение на строительство выдано после 1 июля 2023 года.
Когда отсрочка закончится, все жилое строительство планируется перевести на информационное моделирование, включая малоэтажные комплексы – после 1 января 2024 года и 1 июля 2024 года соответственно.
Пока применение 3D предполагает обязательность для объектов, возводимых за счет бюджетов. Однако позже норма распространится на все объекты долевого строительства.
Отслеживать ситуацию будет очередной технический комитет, организованный на базе госкорпорации Дом.РФ. Свеженазначенный председатель комитета по стандартизации ТК 505 «Информационное моделирование», замглавы Минстрой РФ Константин Михайлик, сразу заявил: «Две главные задачи, которые сейчас стоят перед Минстроем России – это определение экономической ценности BIM-моделирования и его способности увеличить строительную эффективность. Уже существуют конкретные модели, запущенные в эксплуатацию. Разработав для них стандартный план применения, мы сможем внедрять их практически в любые проекты».
«Минстрой России ясно дало понять, что отмены по применению ТИМ не будет, но теперь у региональных структур появилось время рационально использовать год, чтобы разобраться в процессе, подготовиться к применению ТИМ. Самое главное – научиться формулировать задания на проектирование, не избыточные, а понятные и осознанные, направленные в первую очередь на уменьшение коллизий и повышение достоверности данных. Этот год должны использовать проектировщики и заказчики, чтобы разобраться с технологиями, со средой общих данных и выполнить хотя бы один пилотный проект», - отметил Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора компании Renga Software.
Доля малая
По информации Минстрой РФ, с BIM-технологиями работают крупные застройщики: 90% - при проектировании, 40-45% - в период строительства, меньше 20% - на этапе эксплуатации.
НОСТРОЙ 1 февраля 2022 года представил данные на основе мониторинга контрактов в ЕИС в сфере закупок, заключенных после 1 января 2022 года и подпадающих под требования обязательного применения BIM. Из 120 госконтрактов только в 9% случаях стороны намеревались использовать информационную модель при проектировании. Еще в 12% заключенных контрактах нет четких требований к применению BIM.
По данным НОСТРОЙ, только 7% регионов разработали дорожную карту, чтобы перейти на BIM: Москва, Московская область, Калининградская, Белгородская, Тюменская, Новосибирская, Нижегородская, Иркутская области и Красноярский край.
В 2022 году департамент строительства Москвы запланировал заключить 213 госконтрактов с применением BIM на сумму 110 млрд рублей.
В Петербурге разработана форма задания на проектирование с использованием ТИМ, сформирован примерный список будущих объектов. Но доля госконтрактов с использованием BIM составляет 7%.
Евгений Волчков, руководитель направления «Водоснабжение» компании «Элита», указывает: «Большинство проектных организаций России не готовы к переходу на BIM: сегодня более 80% проектов по-прежнему выпускается в формате CAD. И да, далеко не все проектные организации готовы выдавать проекты в BIM даже на первом уровне. Тогда стоит задать вопрос: а когда эти организации будут готовы? Продукты по BIM компании Autodesk присутствуют на нашем рынке уже более десяти лет, а с 2015 года появился и отечественный аналог – Renga. Так что времени для внедрения BIM, хотя бы на начальном этапе, было достаточно, а, значит, дело в желании».
Максим Нечипоренко приводит аналогичные цифры: всего 20% предприятий в России используют BIM-инструменты в своей работе. Это означает, что на практике приходится сталкиваться с повсеместным применением 2D. «Получается, что регионы не провели достаточную работу по переходу на технологии информационного моделирования, как предполагало постановление Правительство», - рассуждает он.
Год отсрочки
Разработчики ПО по-разному относятся к решению отложить внедрение BIM. Для всех очевидно: 3D-моделирование в любом случае станет обязательным. Строители должны были к этому подготовиться раньше.
«Если честно, я не понимаю смысл такого переноса. Понятно, что уходит западное программное обеспечение, а наше еще не совсем готово. К сожалению, каждая программа имеют свою идеологию, свою архитектуру и встроенные инструменты. И смена ПО потребует изменения в организации работы с ним. Да, к этому надо привыкнуть. У нас же всё, что является необязательным, не будет выполняться. Все будут жить с мыслью, что сейчас перенесли, а потом и вовсе отменят. И очень жаль, что те усилия, которые были затрачены, могут кануть в Лету, при том, что как таковое трехмерное проектирование уже не исчезнет», - прокомментировала Ирина Чиковская, советник директора ООО «Бюро ЕСГ».
Эксперты рынка считают ранее принятое решение о внедрении 3D-моделирования для бюджетных объектов поспешным и не просчитанным. Поэтому у них есть сомнения в пользе отсрочки внедрения информационного моделирования.
«Перенос требований к проектированию в 3D – ни тормоз, ни акселератор. Само по себе требование к трехмерному проектированию для госбюджетных проектов – искусственное построение, предполагающее, что проектировщики станут значительно активнее, чем в прошлом году делать то, что они до сих пор делали иначе», - полагает Павел Храпкин, BIM-эксперт ООО «НИП-Информатика».
«Компании, которые уже перешли на BIM, не будут рассматривать вариант перехода обратно на CAD. Для пользователей, которые только планировали перейти на BIM, по сути, ничего не изменилось, только выбор стал меньше. Поэтому перенос на март 2023 года обязательное введение BIM на объектах с государственным финансированием – мера не слишком разумная», - рассуждает Евгений Волчков.
«Ускоренный переход на российское ПО и одновременный переход в обязательном порядке на ТИМ усложнил для многих компаний привычные бизнес-процессы. Для них перенос на год требования об обязательном использовании 3D-модели – это дополнительное время на поиск оптимальных решений. А для компаний, которые уже начали внедрять технологии 3D-моделирования – только отсрочка, позволяющая работать в более спокойном ритме, уделяя внимание качеству. Надо помнить, что исключение 3D-модели из BIM-процессов вернет нас обратно к большому числу коллизий, ошибок, превышению бюджетов и срыву сроков по сдаче объектов», - предостерегает Виктория Школина, исполнительный директор BIMDATA.
Программное импортозамещение
Российский рынок покинули компании-разработчики программ для BIM – Autodesk и Nemetschek, занимавших большую, если не основную долю.
Эксперты утверждают: строительные компании, которые купили системы, могут ими пользоваться без опасений: тем более, что власти, по сути, одобрили использование даже пиратского ПО.
Но российские разработчики ПО и ранее разрабатывали собственные аналоги. Минстрой РФ еженедельно публикует одобренные списки ПО для строительной отрасли, хотя эксперты отмечают: полнофункциональных российских аналогов в этих списках нет.
«Пока мало понятно, каким именно аналогом заменить Civil 3D от Autodesk, поскольку среди представленных на российских рынках программных продуктов нет полностью подходящих для линейных объектов и моделирования Генерального плана. Программный комплекс Naviswork также почти не имеет пока аналогов. Либо имеющиеся не отвечают всем требованиям», - уточнила Виктория Школина.
По мнению Ирины Чиковской сложно будет заместить профессиональное программное обеспечение для 3D-моделирования, анимации и визуализации. Например, Autodesk 3dsMax и Cinema 4D, также Rhinoceros (Rhino) – коммерческое программное обеспечение для трехмерного NURBS-моделирования. Для проектных организаций, работающих над промышленными объектами, пока равноценного замещения таких программ как Hexagon PPM (Smart->3d), Aveva (E3D) и Trimble (Tekla Structures) не существует. «Наша компания, также как и наши конкуренты, будет стараться изо всех сил. Но существенные препоны – финансы, которые мы сможем инвестировать в такие работы; ограниченность в человеческих ресурсах; отсутствие навыка управлять разработками серьезных программных продуктов, которые требуют привлечения специалистов из науки. Сложные САПР (система автоматизированного проектирования – ред.) – это не ИТ. Специалисты ИТ являются лишь частью команды разработчиков. Разработку мощных САПР должны предварять НИР, с вовлечением в них ведущих специалистов отраслевых НИИ и профилированных вузов. Это задача государственного масштаба и государство должно выступать в качестве инициатора, инвестора и регулятора. Мы можем только обозначить наиболее болезненные области по импортозамещению», - пояснила Ирина Чиковская.
Проблемы маячат впереди
Некоторые российские девелоперы, возводящие объекты разного функционала, уже по нескольку лет используют BIM и задумываются и о BIM 4D, и о BIM 5D.
Но разные типы объектов требуют разного программного обеспечения. Например, сложнее всего придется проектировщикам производственных объектов, где происходят сложные технологические процессы.
По мнению Ирины Чиковской, сложности возникнут и у архитекторов, в том числе из-за нехватки инструментов. «Для воплощения в жизнь задумок зодчих с применением вычислительной техники нужны усилия не только программистов, а в первую очередь постановщиков задач. Пока отечественное программное обеспечение не дотягивает в своей реализации до уровня архитектурной творческой мысли», - уточнила Ирина Чиковская.
Разработчики говорят о сложностях не столько в разработке аналогов зарубежного ПО, сколько о его внедрении. По словам Ирины Чиковской, от разработки до внедрения иногда проходят годы.
Виктория Школина видит проблему в переходе с иностранного на отечественное ПО – разумеется, для тех компаний, которые уже применяли информационное моделирование. «Сложность в том, что любое тестирование и внедрение российских аналогов требует обучения, перестройка бизнеса процессов ну и практически начало с нуля по автоматизации проектирования и разработки новых плагинов под цели компании – всё упирается во временные и финансовые ресурсы», - уточнила она.
Павел Храпкин вообще не считает внедрение отечественного ПО важным моментом: «Гораздо важнее переломить тенденцию к разделению проектировщиков на тех, что «строят на бумаге» и тех, кто задумывается о реализации их проектов на практике. Для этого «трехмерка» – всего лишь один из инструментов, причем не самый важный. Гораздо важнее предусмотреть значительно более приближенный к строительной практике, чем сейчас, этап подготовки рабочей документации с учетом доступных ресурсов, серьезным планированием и подготовкой сопоставления план-факт».
По его словам, ресурсный подход к проектированию и строительству провозглашенный Правительством уже несколько лет назад, все ещё далек от успешного решения. Сейчас эта работа возложена на подразделения ПТО и техзаказчика, но выполняется она формально. Отсюда и потери, и дорогостоящие переделки.
«Проблема не в ПО, а в организации связи между проектировщиками и строителями. Сейчас в процессе утверждения Национальная платформа – основа для перехода от экспортного ПО к отечественному. Принципиальных проблем я на этом пути не вижу, есть лишь много работы впереди», - добавил Павел Храпкин.
«В современном мире твоя успешность напрямую зависит от твоей скорости, а как показывает практика компаний, уже перешедших на BIM, этот шаг позволяет сократить время проектирования не на проценты, а в разы! Полный переход на BIM – не такая уж и «горькая таблетка», выпить которую просто необходимо и как можно быстрее», - заключил Евгений Волчков.