Город из стекла
Архитекторы все чаще обращаются к стеклу как к материалу, который позволяет реализовывать самые смелые и инновационные идеи, придавая фасадам зданий современный и стильный вид.
В последние годы в архитектуре наблюдается явная тенденция к увеличению объемов остекления зданий. «Большое стекло» преобразует архитектурный облик городов, подчеркивает индивидуальность каждого проекта. Также современные светопрозрачные конструкции могут играть ключевую роль в повышении энергоэффективности зданий и сооружений. Более подробно обо всех нюансах и трендах архитектурного остекления (АО) рассказывают эксперты «Строительного Еженедельника».
Формируя облик
По словам руководителя архитектурной мастерской № 1 компании «Метрополис» Ирины Кривцовой, архитектурное остекление является важным элементом в создании эстетики, функциональности и общего восприятия здания. Современные тренды в остеклении продолжают эволюционировать, открывая новые увлекательные возможности для архитекторов и дизайнеров. Можно выделить несколько ключевых тенденций, которые изменяют наше восприятие и взаимодействие с современной архитектурой через призму стекла.
Во-первых, это энергоэффективность и экологичность. С помощью применения энергосберегающего стекла можно значительно уменьшить потребление энергии на отопление и кондиционирование помещений, что помогает сократить негативное воздействие на окружающую среду. Гостиница в Владивостоке — достойный пример энергоэффективного и экологичного подхода в архитектуре. Здание расположено вблизи бухты Золотой Рог и благодаря полностью остекленному фасаду органично сочетается с окружением, растворяясь в нем.
Во-вторых, масштабное остекление — это архитектурная эстетика. Применение таких материалов и технологий, как цветное стекло, фотохромное остекление, в сочетании с интерактивными элементами позволяют архитекторам создавать уникальные и запоминающиеся фасады. Ярким примером таких объектов является пятизвездная гостиница в Кемерове. Также тренд — стеклянные кирпичи. Фасады из них создают уникальный пиксельный эффект. Умеренная светопрозрачность конструкции позволяет пропускать достаточное количество света, сохраняя приватность помещения за счет естественных визуальных искажений.
«Можно считать трендом и сочетание прозрачного и матового стекол. При создании проекта фасадов здания архитектор должен учесть множество факторов, в том числе и комфорт людей, которые будут пребывать в нем. Витражное светопрозрачное остекление на всю высоту здания стало самым стандартным и эффективным решением для бизнес-центров, однако это не всегда хорошо сказывается на ментальном здоровье офисных сотрудников. Мы в одном из своих проектов решили посмотреть на остекление фасадов по-новому, повысить уровень комфорта и рентабельность объекта», — рассказала Ирина Кривцова.
Сегодня в АО фасадов, говорит директор архитектурных проектов Larta Glass Роман Милюков, мы видим растущий интерес к крупным светопрозрачным конструкциям, которые делают здания визуально легкими и позволяют пропускать максимум естественного света. Отличным примером служит штаб-квартира Сбера на улице Кульнева в Москве, где используется решение с применением уникального сверхгабаритного стекла с архитектурным покрытием высотой почти девять метров.
«Помимо этого, наблюдается тенденция использования стекла с нейтральными оттенками, которые можно достичь через применение просветленного базового стекла и адаптированного магнетронного напыления. Такой подход позволяет не только подчеркнуть эстетику здания, но и значительно повысить его энергоэффективность. Важно отметить, что для зданий с большой площадью остекления такие решения становятся не просто желаемыми, но необходимым для соблюдения теплотехнических характеристик», — подчеркивает он.
Руководитель архитектурных концепций Development Systems Павел Малмалаев считает, что АО — это не просто способ создания светопрозрачных конструкций, но и мощный инструмент формирования облика современных зданий. Оно позволяет создавать уникальные фасады с высокими эстетическими и функциональными характеристиками: «На сегодняшний день концентратом решений по светопрозрачным ограждающим конструкциям остается комплекс зданий “Лахта Центр”. Здесь собраны все самые передовые и сложные технологические решения. Во-первых, площадь остекления комплекса свыше 85% фасадной поверхности, что само по себе уже рекорд. Второе — уникальная форма башни. Третье — навесная система крепления и двойные фасады».
В выборе типа архитектурного остекления, добавляет эксперт, важно учитывать функции объекта и его месторасположение. Специализация Development Systems — проектирование крупных гостиничных комплексов на черноморском побережье. В работе сейчас — более десяти проектов, и каждый из них уникален с точки зрения концепции, ландшафтного, исторического контекста, видения заказчика — гостиничной компании. С учетом сейсмики, ветровых нагрузок, пожарной безопасности на наших проектах применяется система полуструктурного фасада. Отличительная особенность этой системы — отсутствие декоративных крышек. Вместо них используются практически незаметные снаружи плоские прижимные профили. Плотно прилегая к стеклу, они создают эффект полностью прозрачного структурного остекления, обеспечивают визуальную легкость фасадной конструкции отеля.
По словам архитектора и креативного директора «Генпро» Дмитрия Сухова, среди архитектурного остекления в тренде сразу несколько направлений — это и самонесущее структурное остекление с высотой до 18 м, и использование стеклянных несущих пилонов, гнутого триплекса больших размеров, и гнутое или моллированное остекление, в том числе двоякой кривизны, и широкоформатное остекление с применением стальных и алюминиевых профилей. «Также можно отметить интеграцию медиадиодов в структуру стеклопакета, стеклопакеты с электронагревом, графическую печать на стекле и напыление. Могу выделить несколько объектов, в которых применялись интересные технологии остекления: павильон “Росатом” на ВДНХ, кампус Бауманского института, кластер “Ломоносов”, здание филармонии парка “Зарядье”, депозитарно-реставрационный выставочный центр ГМИИ им. А. С. Пушкина».
Главный архитектор проекта, партнер архитектурного бюро «Студия 44» Антон Яр-Скрябин отмечает и болезненные тренды в АО. «Во-первых, качество применяемого стекла в подавляющем большинстве случаев оставляет желать лучшего. Даже на легендарном небоскребе “Бурдж-Халифа” в Дубае, где используется большой толщины триплекс, стекла выгнутые и кривые. Что уж говорить про ситуацию у нас, когда застройщики экономят и ставят стекла, лишь бы пройти по нормативам. При этом неизбежно возникает эффект “линзы”. Это происходит при изгибе стекол в стеклопакете под воздействием температуры и давления. В результате отражения становятся кривыми, и визуальный облик фасадов искажается. Это еще допустимо, когда здание стоит в чистом поле или пустыне, но в городской среде подобное выглядит ужасно. Во-вторых, застройщики экономят на оптивайт-стеклах, когда стекло перестает быть зеленым. Такие осветленные стекла без изумрудного оттенка не создают на фасадах дополнительного зеленого цвета, который нужен далеко не всегда. Подобные решения дороже и используются крайне редко, что также сказывается на общем низком уровне архитектурного остекления. Хотелось бы верить, что рано или поздно количество (я имею в виду количество применяемого сейчас остекления) перейдет в качество. Приведу для примера торговые павильоны компании Apple, в которых используется толстое монолитное и крупногабаритное стекло. Передовые технологии обработки такого стекла позволяют добиться и максимально ровных отражений, и максимальной прозрачности. Понятно, что это очень дорогие решения. Другой способ избежать искажений и достичь желаемого визуального результата — ставить дополнительное стекло в холод, то есть не использовать его в составе стеклопакета. При этом не исключено возникновение определенных сложностей в эксплуатации. Короче говоря, рассуждать о процентах остекления, а также о связанных со стеклом тенденциях в архитектуре можно будет только тогда, когда предложения архитекторов окажутся поддержаны технологиями, а заказчики перестанут экономить на визуальном облике строящихся зданий».
Практичность и функционал
Эксперты также обращают внимание на практичность и функционал светопрозрачных конструкций, в том числе сочетание их с другими элементами. По словам главного архитектора Marks Group Елены Мызниковой, на сегодняшний день стекло является ведущим материалом, который не только представляет собой светопрозрачную конструкцию, но и является облицовочным материалом фасада: «Один из ярких проектов, в котором я принимала участие как главный архитектор в соавторстве с Сергеем Кузнецовым и ТПО "ПРАЙД", — новый кампус Бауманского университета, где основным материалом фасада является стекло. Это позволило создать современную, целостную архитектурную концепцию комплекса зданий, интегрированного в городскую историческую среду, умеренно контрастируя с ней. При этом стеклянный фасад отражает внешний вид исторического центра и является очень эффективным и технологичным материалом».
При работе со стеклом на проектах, добавляет Елена Мызникова, создаются новые продукты — например цветное напыление на стекле или особенная художественная печать. А в части конструкций применяются самые элегантные и минималистичные решения, в частности стеклянные стойки. В особом тренде находятся модульные фасады, они используются при построении параметрической архитектуры, с помощью которой можно создавать скульптурные выразительные решения для высотного строительства и ускорять сроки возведения зданий. В проекте должны учитываться внешние габариты, требования по энергоэффективности и визуальному облику стеклянных конструкций, а также высотность зданий, так как этот фактор накладывает особенности на монтаж фасадов.
Архитектор, основатель компании «АрхиТЕРКА» Анна Терских также обращает внимание, что в проектах с панорамным остеклением должны быть обязательно учтены аспекты, которые будут соответствовать потребностям пользователей. А именно –энергоэффективность: при выборе стеклянных систем нужно принимать во внимание высокие теплоизоляционные характеристики материала, использование энергосберегающих технологий для снижения теплопотерь и нагрузки на системы кондиционирования. Учитывать микроклимат — правильное расположение остекления для обеспечения естественного освещения и вентиляции, защиты от перегрева в летний период и потерь тепла зимой. Также предполагать эстетику и гармонию с окружающей средой, а именно: выбор цвета, текстуры и форм стеклянных фасадов, чтобы они соответствовали общему архитектурному стилю здания и окружающего пространства.
Принимать во внимание безопасность и защиту, устойчивость светопрозрачных конструкций к атмосферным воздействиям. Учитывать расположение окон и стеклянных фасадов для обеспечения оптимального распределения естественного света внутри помещений, предотвращения засветов и бликования. Кроме того, добавляет эксперт, проектом должны учитываться зеленые технологии — интеграция систем фотоэлектрических панелей и зеленых фасадов для улучшения экологичности и функциональности здания. Важны поддержка и уход — проектирование окон и стеклянных фасадов с учетом легкости их обслуживания, чистки и ремонта. А также соблюдение строительных норм и стандартов, включая требования к безопасности, энергосбережению и экологии.
По словам главного архитектора АО «Проектное бюро “ЛУЧ”» Глеба Сивчикова, особенностью проектирования архитектурного остекления является большое количество ограничений с точки зрения пожарной безопасности. Нормативные требования ужесточаются с каждой редакцией сводов правил на протяжении последних лет. Действующие на настоящий момент ограничения сильно сковывают проектировщика при разработке архитектурных решений. «В то же время номенклатура светопрозрачных систем за последние годы значительно расширилась. Все чаще находят применение прежде малодоступные решения, отличающиеся от классической стоечно-ригельной системы. Все чаще заказчики готовы платить деньги за системы со структурным фасадным остеклением, когда стеклопакеты соединяются между собой без устройства декоративной крышки со стороны улицы. Широкое применение находят противопожарные светопрозрачные конструкции, солнцезащитные конструкции, декоративные навесные элементы», — поясняет он.
Руководитель архитектурного отдела ГК «Глобал ЭМ» Татьяна Бровкина отмечает, что в современных жилых зданиях окно — это не только источник естественного света, а место, где граница между личным и общим наружным пространством визуально стирается. И при росте уровня безопасности появляется запрос на увеличение площади остекления. Также идет активное развитие эстетической функции окна и его видовых характеристик. И в коммерческих, и в жилых объектах также идет процесс увеличения площади остекления, при этом значительный рост объектов с применением крупноформатного стекла с минимальным количеством импостов либо вообще без них, такой формат остекления позволяет достигать оригинальных архитектурных решений.
Инженер-проектировщик, руководитель проектов компании «ВидналПрофиль» Александр Драпалюк подчеркивает, что современное архитектурное остекление — это не просто окна, а важный элемент дизайна и функциональности зданий. Исходя из анализа продаж нашей компании, добавляет он, в последние годы доля фасадных светопрозрачных конструкций показывает стабильный и уверенный рост, порядка 10–15% ежегодно. Данная тенденция подкрепляется рядом факторов. В первую очередь это тренд на повышение качества эксплуатационных характеристик возводимых объектов. Современные решения алюминиевых систем в полной мере удовлетворяют этим потребностям, обеспечивая надежность, энергоэффективность и экологичность возводимых конструкций. Также немалую роль играет активное вхождение алюминиевых систем на рынок жилья, где возрос спрос на качественные и экологичные системы. В 2023–2024 годах не редкость видеть алюминиевые системы в остеклении ЖК не только «бизнес», но уже и «комфорт»/«комфорт+» класса.
«Растет интерес к “большому стеклу” и у частного домостроения, однако в силу неразвитости розничных сетей и низкого предложения на рынке для этого сегмента ниша остается перспективной, но не освоенной в полной мере. Тенденции рынка 2024 года говорят о сохраняющемся спросе и интересе со стороны потребителя. Однако существуют и риски, связанные с общеэкономическими факторами, инфляцией, высокими ставками кредитования. Если данный экономический тренд сохранится на начало 2025 года, возможно, мы столкнемся с некоторым снижением роста», — констатирует он.
Частный выбор
Директор Департамента продвижения продукта, маркетинга и экспорта АО «РСК» Алена Красюкова также отмечает, что в последние годы наблюдается значительный рост количества и частных домов, собственники которых выбирают вариант с панорамным остеклением. Все больше стекла, все меньше перегородок и непрозрачных стен. Во многом это стало возможным благодаря тому, что качество широкоформатных стеклопакетов, производимых в России, вышло на уровень, при котором оно способно удовлетворить даже самого искушенного заказчика: «Если же выделять тренды, то тут стоит упомянуть о нескольких из них.
Во-первых, активное использование стекол с низкоэмиссионными покрытиями. Здесь причина кроется в потребности обеспечить энергоэффективность остекления, то есть защитить помещение от потерь тепла зимой и от перегрева от улицы летом. Второе — это использование закаленного стекла. Тут все понятно: большие размеры, большие нагрузки. А поскольку стеклопакет заменил собой деревянную или каменную стену, то теперь его прочностные характеристики также стали существенным фактором, влияющим на надежность дома, в частности защиту от взлома, механического воздействия, влияния погодных условий».
На наш взгляд, в сегменте ИЖС, говорит директор по маркетингу ГК «ДОКСАЛ» Владислав Никоненко, наметился однозначный тренд — панорамные витражные СПК для остекления целых стен коттеджей, веранд и любых других малоэтажных строений. «По поводу популярных решений АО мое мнение, да и моих коллег в том числе, такое: в коммерческом и частном домостроении наиболее популярное решение на ближайшие несколько лет — модульные СПК. То есть поставка и использование на объекте уже собранных витражных модулей. Наша компания предлагает полный спектр решений для данного направления, и мы постоянно развиваем и улучшаем процессы комплектации и сборки модульных фасадных светопрозрачных конструкций на собственной производственной базе. ГК ”ДОКСАЛ” с 2019 года является членом Фасадного союза, который объединяет ведущих производителей, проектировщиков и поставщиков фасадных систем. Наши специалисты входят в состав Технического комитета Фасадного союза, и мы ежегодно принимаем участие в Фасадном конгрессе», — добавил он.
С мнением коллег согласен и менеджер по архитектурному продвижению ООО «АЛЮТЕХ» Вадим Школьников. В высотном строительстве все чаще применяют модульные элементные фасады, позволяющие существенно сократить время монтажа на объекте и повысить качество работ. Что в итоге приводит к общей экономии затрат при строительстве. В ИЖС широко используют панорамное остекление и раздвижные системы, соединяющие внутреннее пространство с природой. Набирают популярность дерево-алюминиевые системы окон и дверей, когда внутри мы видим благородное дерево (дуб, ясень), а снаружи — алюминий.
Успешное импортозамещение
Заведующий отделом стандартизации и испытаний ООО «Институт стекла» Станислав Чесноков напоминает основные преимущества того или иного вида АО. Самое распространенное — стоечно-ригельное остекление, состоящее из вертикальных стоек и горизонтальных ригелей. Его плюсы — высокая надежность и гибкость дизайна. Также популярно структурное остекление. Оно создает эффект сплошного стеклянного фасада без видимых креплений, монтируется с помощью специального клея. Его преимуществами можно считать привлекательный внешний вид и высокие теплоизоляционные характеристики. При спайдерном (планарном) остеклении панели из стекла крепятся к конструкции с помощью специальных кронштейнов (спайдеров), что позволяет остеклять сложные формы. Тут также получаем стильный внешний вид и визуальную легкость. При безрамном остеклении используются стеклянные панели без рам, создавая панорамный вид. Оно подходит для террас и лоджий. Модульное остекление предполагает использование заранее собранных модулей, что обеспечивает быструю установку и минимизацию отходов.
«Современные технологии в производстве стекла позволяют отечественным производителям успешно импортозамещать материалы и детали. Выросли размеры стеклопакетов и стеклянных балок до 12 метров, улучшается качество крупногабаритных моллированных изделий», — подчеркивает Станислав Чесноков.
Управляющий директор «Модерн Гласс» Антон Войцехович отмечает, что в России вот уже более двадцати лет архитектурное остекление ограничивалось джамбо форматом стекла (6000 х 3210). Прошлый и этот год ознаменовались прорывом в развитии российских форматов стеклоизделий: «В 2023 году наша компания впервые выпустила девятиметровые архитектурные стеклоизделия, а уже в 2024-м — двенадцатиметровые стеклоизделия. Это стало существенным шагом в развитии отрасли в целом».
Большеформатное остекление, рассказывает Антон Войцехович, создает единение внешнего и внутреннего пространств, придает зданию современный привлекательный облик. А благодаря использованию стеклянных ребер жесткости любоваться видами из таких зданий будет еще приятнее. Помимо большеформатности, развитие архитектурного остекления компания ведет в сторону применения инновационных технологий — электрообогрев остекления, фотоэлектрические элементы, встроенные в стеклоизделия для выработки электроэнергии от энергии солнца.
При производстве наших стеклоизделий, продолжает тему технологий Алена Красюкова, используется стекло преимущественно российского производства. Все 14 заводов компании «РСК» расположены на территории страны. «В производстве светопрозрачных конструкций мы активно используем самые современные технологии, которые постоянно совершенствуются. Мы никогда не останавливаемся на достигнутом — наш R&D центр постоянно работает над разработкой новых решений и технологий. Среди наших разработок можно выделить сенсорные стеклопакеты, объединяющие в себе тончайшие прозрачные экраны, способные транслировать полноцветное изображение с высокой контрастностью, с сенсорными элементами, устойчивыми к температурным перепадам. Элементы остекления, созданные по уникальной технологии, позволяющей получить идеальный прозрачный угол с ровной гранью без потери в прочности. Также мы активно исследуем и внедряем другие инновационные решения, направленные на улучшение функциональности и энергоэффективности наших продуктов, среди которых солнечные батареи».
Заместитель генерального директора, главный архитектор ABD architects Екатерина Левянт отмечает, что на данный момент есть запрос на более инновационные решения, где возможно увеличение размеров стеклопакетов, облегчение конструкций, а также уменьшение сечений элементов подконструкции. Поэтому сейчас наблюдается повышенное внимание к инженерным и производственным разработкам, которые могли бы соответствовать сформировавшимся потребностям.
«Мы, ABD architects, все время отслеживаем новые технологии и материалы. Например, уже сейчас закладываем в наши проекты инновационный продукт — стеклопакеты повышенной прочности, где в составе есть стеклопластиковый армирующий профиль IGU+ и специальный клей. Благодаря повышенной прочности соединения стекол такой пакет получается более легким, но с увеличенной жесткостью. При этом он может достигать высоты шесть метров и крепиться без вертикальных стоек под разными углами и в разных системах за счет закладных в армирующем профиле. Что еще особенно важно для нас, архитекторов, — натяжение стекол в таком стеклопакете минимизирует оптическое искажение, что делает отражение в фасаде практически зеркальным. Такой эффект может придать наиболее впечатляющий облик зданию. Безусловно, будущее — за этой системой», — подчеркивает Екатерина Левянт.
Качественный монтаж
По мнению специалистов, при монтаже светопрозрачных конструкций также важны решения, облегчающие работу. Мы как производитель навесной фасадной системы все чаще заходим на объекты, где архитектурный облик здания состоит как из витражных фасадов, так и навесного вентилируемого фасада, рассказывает технический директор ООО «Ньютон Системс» Дмитрий Арташин. «При работе над подобными проектами возникает ряд вопросов по креплению одного вида фасада к другому. Сегодня мы сталкиваемся с тем, что при разработке проекта КМД нам не хватает проектов с решениями наших коллег, где бы учитывались особенности различных видов фасада. В большинстве случаев мы являемся инициаторами совместных решений по разработке удобных узлов крепления в местах примыкания вентфасада и витражей. Фактически навесная фасадная система примыкает к конструкции стеклянных фасадов, а не наоборот, но решать вопросы примыкания к оконным витражам и стеклянным панелям приходится разработчикам КМД. Чтобы исключить удорожание проекта по причине введения дополнительных конструкций в местах примыканий витражей и облицовки НВФ, мы выступаем за распределение очередности подготовки проектов и коллаборации проектных отделов», — добавляет он.
«Когда мы говорим о крупногабаритном стекле, — отмечает коммерческий директор ООО “Арлифт Интернешнл” Александр Соколов, — необходимо принимать во внимание не только его размеры и вес, но и множество других характеристик, условий монтажа и ограничений на объекте. Более 15 лет “Арлифт” занимается разработкой и производством вакуумного оборудования для монтажа стекла. Компания постоянно ведет опережающие разработки, благодаря которым создается оборудование, способное захватывать, удерживать, вращать и точно позиционировать выпускаемые производителями и переработчиками стекла стеклопакеты. Так, в списке побед есть монтаж стекла весом 2270 кг и размером 6,5 × 2,5 метра. Гарантом компетенций компании являются объекты, смонтированные с помощью нашего оборудования: “Лахта Центр” (многофункциональный комплекс со штаб-квартирой группы “Газпром”), курорт Манжерок, небоскребы делового центра “Москва-Сити” и многие другие».
«Если архитектурно-дизайнерское решение предполагает расположение стеклопакета “заваленным” относительно горизонта или под козырьком здания — не поможет никакой подъемный механизм, так как оголовок стрелы упрется в стеклопакет и не позволит обеспечить заданный наклон. А в случае необходимости завести стеклопакет под козырек трос крана не сможет нарушить законы физики. Для таких условий монтажа нами разработана траверса Arlifter с контргрузом, позволяющая завести стеклопакет под выступающий элемент конструкции здания или обеспечить заданный отрицательный наклон. Форма стекла также может быть неплоской (радиальные стеклопакеты), для такого конструктивного решения в арендном парке "Арлифт" есть вакуумное оборудование с регулируемым наклоном блоков присосок, позволяющее работать с любым поставляемым на объекты радиусом изгиба, причем как выпуклым, так и вогнутым. И, что называется, ”на десерт”, — условия монтажа: жара, мороз, осадки, повышенная влажность, перепады высот ландшафта, деревья и рядом стоящие объекты, которые нельзя перемещать или сносить. Со всеми этими вызовами справляется производимое нашей компанией оборудование», — подчеркнул Александр Соколов.
Инновации станут доступнее
По мнению Антона Войцеховича, перспективы развития АО, которые нас ожидают в самое ближайшее время, — это моллированные большеформатные изделия. «До июня 2025 года в компании “Модерн Гласс” планируется старт производства таких стеклоизделий, причем с возможностью переработки стекла длиной до 18 метров. Российский переработчик стекла закладывает наперед свои технические возможности, ожидая появления в 2026 году в нашей стране стекла форматом 3210 × 18 000. Напомню, что на данный момент максимальный размер производства архитектурного стекла в России — 3210 × 12 000. Какие же типы моллирования стоит ожидать? Это продольное, поперечное, J-образное, коническое, S-образное, гнутье в нескольких плоскостях (сферическое). Все это позволит отрасли не останавливаться на достигнутом, а дальше двигаться в своем развитии. А архитекторы смогут закладывать самые смелые решения, не опасаясь за сложность их реализации», — уверен эксперт.
По словам Алены Красюковой, пока сложно сказать, как именно будет выглядеть рынок новых технологий в области фасадного остекления на дальнюю перспективу, но что касается ближайших лет, то тут тренды более-менее понятны: рост количества и качества медиафасадов в архитектуре городских пространств. Такие решения будут все чаще использоваться как для рекламы, так и для преобразования городской среды в целом. К примеру, как это выглядит сейчас в Токио. Также будет наблюдаться уход от плоских в сторону изогнутых форм. Остекление с переменной прозрачностью будет активно использоваться как в частном, так и в коммерческом строительстве, дополняя медиатехнологии и создавая новое качество реальности.
По мнению Анны Терских, в тренде останутся панорамные окна — большие остекленные поверхности остаются популярными, предоставляя естественное освещение и визуальное единство с природой. Кроме того, современные технологии остекления улучшают энергоэффективность и теплоизоляцию, что делает такие решения еще более привлекательными для проектировщиков и заказчиков и в ближайшее время. Кроме того, будут востребованы тонкостенные стеклянные конструкции — легкие и эстетичные решения, которые создают визуальную воздушность. А также прозрачные алюминиевые системы — сочетание стекла и алюминия для долговечности и минимализма.
С развитием науки и технологий, полагает Ирина Кривцова, в сфере фасадов зданий и остекления можно ожидать все более разнообразные и впечатляющие инновационные решения. Современные материалы, передовые технологии и смелые дизайнерские идеи будут способствовать созданию архитектурных шедевров, отличающихся не только экологичностью и функциональностью, но и эстетической привлекательностью. Инновационные фасады и остекление становятся основой современной архитектуры, объединяя в себе красоту, практичность и энергоэффективность.
По словам Романа Милюкова, в будущем площадь светопрозрачных конструкций будет только расти вместе с запросом на индивидуальность архитектурных объектов. Особый интерес в архитектурной индустрии вызывают интегрированные медиафасады, демонстрирующие потенциал для трансляции изображений и информации непосредственно через стеклянные поверхности. «Пример такого фасада был представлен на выставке Glasstec в Дюссельдорфе. Такие решения поддерживают стремление архитекторов к созданию не только функциональных, но и интерактивных зданий. Медиафасады открывают новые горизонты для архитектурного творчества, позволяя реализовывать сложные визуальные идеи, что делает каждый проект уникальным», — отмечает представитель Larta Glass.
Схожие выводы делает и Елена Мызникова из Marks Group. По ее словам, в будущем могут стать популярными фасады с интегрированными панелями, медиафасады, интегрированные в стекло, а также инновационные стеклянные конструкции с возможностью гибкой формы и уникальными визуальными эффектами.
Все современные технологичные решения, отмечает Дмитрий Сухов, останутся актуальными на долгий срок, поскольку являются реакцией не только на дизайн-тренды, но и на климатические, природные условия, пожарные требования и нормы энергосбережения и защиты окружающей среды. Также, добавляет представитель «Генпро», появятся новые технологии по автоматизации и интеграции архитектурного остекления в системы СКУД и «умного дома». После выхода на рынок отечественных разработок по этим технологиям решения станут более дешевыми и доступными.
Рынок новостроек по итогам 2023 года многие эксперты оценили как успешный, несмотря на разные негативные явления и события. Точных прогнозов на 2024-й никто не может дать: мало ли какие вводные появятся еще?
По итогам 2023 года в России введены в эксплуатацию 110,4 млн кв. м жилья, сообщает Минстрой РФ со ссылкой на оперативные данные Росстата. Это на 7,5% больше, чем год назад. В том числе 51,76 млн кв. м пришлись на многоквартирные дома — на 13,7% больше, чем в 2022-м.
Новых проектов запущено на 49,4 млн кв м — на 21% больше, чем в прошлом году. Выданы 7 432 разрешения на строительство, которые позволят построить 50,08 млн кв. м. На разных стадиях строительства находятся 157,94 млн кв. м жилья.
В Москве в 2023 году введены 7,3 млн кв. м, в Московской области — 12,5 млн.
В Петербурге сданы в эксплуатацию 3,48 млн кв. м при плане 2,77 млн кв. м: план превышен на 25%. Введены 382 дома на 78 тысяч квартир, а также 999 домов ИЖС.
В Ленобласти объем ввода составил 3,96 млн кв. м, в том числе 1,6 млн кв. м в многоквартирных домах и 2,4 млн – в индивидуальных.
«Одна из тенденций не только наступившего года, но и ближайших нескольких лет в перспективе — в Ленинградской области будет вводиться жилья больше, чем в Петербурге. Так, по данным комитета по строительству Петербурга, в 2023 году область опередила город на 10% по объемам введенного жилья. Обусловлено это интенсивным ростом Петербургской агломерации, при котором сокращение площади застройки в административных границах города компенсируется нарастанием объемов застройки ближайших пригородов», — отметил Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Сопоставимые рекорды
По данным исследования, проведенного экспертами портала ЕРЗ.РФ, к концу 2023 года на российский рынок недвижимости вышли 5532 новых многоквартирных дома от 1710 застройщиков. Объем предложения — 999 тысяч квартир общей площадью 48,2 млн кв. м.
По данным компании «Метриум», на столичном рынке новостроек массового сегмента по итогам 2023 года находились 102 проекта с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец года составил 19,65 тыс. лотов. В течение года на рынок вышли 14 новых проектов (в 2022 году — 16) и 250 корпусов в 88 строящихся проектах (в 2022 году — 298 корпусов в 105 проектах).
В связи с повышенным спросом, снижением активности застройщиков и изменениями в структуре экспозиции к концу 2023 года количество продаваемых лотов сократилось на 25%.
На рынке Новой Москвы экспонировалась 21 тысяча лотов, на 15,9% больше, чем в 2022 году. Стартовали продажи в девяти новых проектах.
В сегменте бизнес-класса Москвы по итогам 2023 года в реализации находились 130 проектов. Объем предложения на конец декабря — около 19,8 тыс. лотов, их количество за год увеличилось на 5,8%. Продажи стартовали в 17 проектах ЖК и апартаментов.
Хотя средний бюджет предложения в бизнес-классе за год вырос на 4%, площадь лотов сократилась в среднем на 2,2%. Такая динамика наблюдается, в первую очередь, за счет увеличения числа компактных студий и однокомнатных квартир, поясняют аналитики «Метриум».
По подсчетам Urbanus.ru, в предложении выросло число студий во всех сегментах: в комфорт-классе — на 7,1%, в премиум-классе — на 1,5%. Однако в бизнес-классе она снизилась на 0,6%. Причина – растущий спрос на такой формат жилья.
Аналитики NF Group отмечают «довольно высокий уровень девелоперской активности» в дорогом сегменте. В течение года на рынок вышли 17 новых элитных проектов. К концу года экспонировались более 2,2 тыс. элитных квартир и апартаментов, что на 22% превышает показатель 2022 года.
По данным «Метриум», по итогам 2023 года на рынке недвижимости премиум-класса находились 56 проектов. Объем предложения к концу года составил 5,4 тыс. лотов, сократившись за год на 1,4%, что объясняется повышенным спросом.
За год рынок премиальных новостроек пополнили десять проектов. Средняя площадь лотов за год сократилась на 1% и составила 79,2 кв. м, что обусловлено снижением средней площади квартир и апартаментов многокомнатного формата (– 5 п. п.).
В классах элитном и делюкс в продаже находились 67 проектов: 39 элитных и 28 — делюкс-класса. За год на рынок вышло 9 проектов элитного класса и 11 проектов делюкс-класса. Количество выведенных на рынок проектов высокобюджетного сегмента превышает показатель 2022 года вдвое. Суммарный объем предложения на конец декабря 2023 года составил 1,26 тыс. лотов (+ 4,1% за год).
В Петербурге, по данным аналитического центра Группы RBI, за год на рынок выведены 15 новых проектов и 37 домов в новых очередях — 476 тыс. кв. м и 918,5 тыс. кв. м соответственно. По словам Елены Петропавловской, руководителя аналитического центра, хотя по объему площадь вышедших на городской рынок проектов сопоставима с результатами 2022 года, проекты стали крупнее: 26 817 кв. м против 22 891 кв. м.
Прирост новых проектов за пределами КАД в 2023 году составил около 30% относительно прошлого года. Однако средняя продаваемая площадь жилья осталась на аналогичном уровне: 24,2–24,5 тыс. кв. м. В 2023 году вышли 24 новых проекта площадью более 05, млн кв. м. еще около 1 млн кв. м вышло в 38 новых очередях.
Аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость» также отметили большой объем нового предложения в областных локациях, близких к границе Петербурга. Именно там есть потенциал для крупных проектов комплексного развития территорий, а также для малоэтажных проектов. К тому же объекты в пригороде более доступны по цене, уточняют аналитики.
По данным NF Group, в элитном сегменте объем предложения составил 770 квартир и апартаментов (105 тыс. кв. м), что на 23% меньше по количеству лотов на конец 2022 года. Суммарно объем нового предложения составил 169 лотов. При этом доля квартир и апартаментов в введенных в эксплуатацию домах за год выросла на 9 п. п. и составила 63% от общей площади предложения.
Итоги 2023 года на первичном рынке Московской агломерации
|
Параметры |
Москва в старых границах |
Новая Москва |
Московская область |
Московская агломерация |
||||||||
|
2022 год |
2023 год |
Динамика |
2022 год |
2023 год |
Динамика |
2022 год |
2023 год |
Динамика |
2022 год |
2023 год |
Динамика |
|
|
Количество ДДУ |
60 176 |
80 936 |
+ 34% |
20 095 |
29 353 |
+ 46% |
55 065 |
62 527 |
+14% |
135 336 |
172 816 |
+28% |
|
Площадь по ДДУ, млн кв. м |
3,003 |
3,938 |
+ 31% |
0,918 |
1,341 |
+ 46% |
2,464 |
2,770 |
+12% |
6,386 |
8,051 |
+26% |
|
Средняя площадь, кв. м |
49,9 |
48,7 |
– 2% |
45,7 |
45,7 |
– |
44,8 |
44,3 |
-1% |
47,2 |
46,6 |
-1% |
|
Средняя цена лота, млн руб. |
17,425 |
20,278 |
+ 16% |
10,233 |
10,858 |
+ 6% |
7,208 |
8,107 |
+12% |
12,213 |
14,293 |
+17% |
|
Средняя цена кв. м, руб. |
329 951 |
395 603 |
+ 20% |
232 028 |
246 458 |
+ 6% |
165 242 |
187 238 |
+13% |
248 395 |
294 881 |
+19% |
|
Доля ипотечных сделок, % |
65 |
73 |
+ 8% |
74 |
86 |
+ 12% |
75 |
85 |
+10% |
70 |
80 |
+10% |
Источник: Dataflat.Ru
Итоги 2023 года на первичном рынке Петербургской агломерации
|
Параметры |
Петербург |
Ленинградская область |
Петербургская агломерация |
||||||
|
2022 год |
2023 год |
Динамика |
2022 год |
2023 год |
Динамика |
2022 год |
2023 год |
Динамика |
|
|
Количество ДДУ |
48 266 |
55 477 |
+ 15% |
20 129 |
22 557 |
+ 12% |
68 395 |
78 034 |
+14% |
|
Площадь по ДДУ, млн кв. м |
1,914 |
2,276 |
+ 19% |
0,803 |
0,920 |
+ 14% |
2,717 |
3,195 |
+18% |
|
Средняя площадь, кв. м |
39,7 |
41,0 |
+ 3% |
39,9 |
40,8 |
+ 2% |
39,7 |
40,9 |
+3% |
|
Средняя цена лота, млн руб. |
8,420 |
9,521 |
+ 13% |
5,637 |
6,077 |
+ 8% |
7,601 |
8,526 |
+12% |
|
Средняя цена кв. м, руб. |
212 325 |
231 923 |
+ 9% |
141 165 |
148 843 |
+ 5% |
191 291 |
208 013 |
+9% |
|
Доля ипотечных сделок, % |
74 |
83 |
+ 9% |
77 |
86 |
+ 9% |
75 |
84 |
+9% |
Источник: Dataflat.Ru
Объем предложения на первичном рынке Петербурга в 2022–2023 гг., кв. м
|
Категория |
2022 год |
2023 год |
||
|
Старты продаж |
Объем в продаже |
Старты продаж |
Объем в продаже |
|
|
Город |
1 396 334 |
1 476 979 |
1 394 503 |
1 230 194 |
|
За пределами КАД |
1 174 066 |
1 024 492 |
1 505 769 |
1 418 008 |
|
Элитный сегмент |
183 378 |
320 805 |
209 809 |
297 527 |
|
Апартаменты |
192 894 |
130 615 |
117 280 |
194 873 |
Рекорды продаж
Количество сделок в новостройках Москвы за истекший год побило рекорд за всю историю ведения статистики: граждане заключили 115,6 тыс. ДДУ, сообщает городской Росстат. Продажи квартир на первичном рынке в пределах старой Москвы за 2023 год выросли на 42% относительно 2022-го, подтвердили аналитики Urbanus.ru. При этом спрос на студии увеличился на 71,2% во всех категориях жилья: в комфорт-классе — на 64,1%, в бизнес-классе — на 99,6%, и в элитном сегменте — на 255,6%.
По данным компании «Метриум», спрос в массовом сегменте вырос на 9,3%, в сегменте «бизнес» — на 84%, в премиум-классе — на 72%. Но в высокобюджетном сегменте зарегистрировано на 1,4% меньше ДДУ, а средние площади за год выросли на 9,2%.
По подсчетам NF Group, суммарное количество реализованных квартир и апартаментов в элитном сегменте выросло на 58% по сравнению с результатом прошлого года. Кроме того, зафиксирован абсолютный рекорд суммарного объема проданных лотов в стоимостном выражении. Результат 2023 года — около 178 млрд рублей.
По итогам года сократился инвестиционный спрос на недвижимость в Москве и Московской области — на 26,25% относительно 2022-го, сообщили эксперты инвестиционной компании Garnet.
В Петербургской агломерации за год проданы 3,6 млн кв. м в новостройках, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», — на 29% больше, чем год назад. По количеству сделок лидирует жилье массового спроса — 91% («комфорт» — 44% и «комфорт +» — 31%). Вырос спрос на премиальное жилье: его доля в этом году увеличилась с 6% до 9%.
Как и в столичном регионе, чаще всего приобретались студии и однокомнатные квартиры — 70% сделок.
«Самой стабильной по спросу остается категория объектов комфорт-класса. Это связано с количеством программ покупки и более низкой ценой входа для клиента. Если говорить об элитных проектах, то здесь видны точечные покупки, которые нельзя назвать тенденцией к увеличению спроса. Чаще клиенты обращают внимание на бизнес-класс, но и здесь заметно снижение спроса за счет уменьшения программ покупки и вымывания товарного остатка на рынке», — прокомментировал Александр Антонов, директор по продажам бюро недвижимости PLEADA.
Ценовые рекорды
По подсчетам аналитиков «Метриум», в Москве средневзвешенная цена квадратного метра за год выросла на 23%.
«2023 год запомнится интересными тенденциями на рынке новостроек Москвы. В 2022 году мы видели резкий рост предложения и почти нулевой рост цен, а в 2023 году все произошло наоборот: число объектов в продаже стабилизировалось, а цены ускорились. При этом, если в 2022 году застройщики неактивно повышали цены, но компенсировали это радикальным уменьшением площади предлагаемых помещений, то в 2023 году ситуация была противоположной: цены начали расти, но площадь квартир и апартаментов не уменьшалась. Также мы видим, что спрос и предложение самых доступных новостроек все больше сосредотачиваются в Новой Москве. Учитывая рост цен и недоступность вторичного жилья, я полагаю, что эта тенденция будет усиливаться. При этом ужесточение правил выдачи ипотеки в целом пока не повлияло на покупателей: в 2023 году они еще активнее, чем прежде, пользовались кредитом», — отметил Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум».
Эксперты NF Group сообщили: «Со второго квартала 2022 года средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках оставалась стабильной и не демонстрировала значительных колебаний. Тем не менее, учитывая значительное оживление спроса, во втором полугодии 2023 года некоторые девелоперы пересмотрели свою ценовую политику в отношении многих объектов в сторону удорожания лотов. Более того, на видимое изменение показателя повлияли структурные изменения рынка: сокращение ликвидного предложения и выход новых проектов, большая часть которых относится к классу “делюкс”».
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в массовом сегменте на рынке Петербурга за год выросла на 5%, в классе «бизнес» не изменилась, в классе «элита» увеличилась на 8%. Кроме того, разрыв цен между подклассами «делюкс» и «люкс» достиг 82%.
Рост средневзвешенной цены предложения в элитных новостройках, по мнению аналитиков NF Group, связан с высоким уровнем спроса и выбытием с рынка наиболее привлекательных по цене лотов, а также с пересмотром ценовой политики девелоперов. Кроме того, на увеличение средневзвешенной цены оказал влияние выход на рынок нового объекта.
Перспектива без рекордов
Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, обозначила общее мнение по перспективам 2024 года: «Ожидания на 2024 год сдержанные».
Георгий Новиков, руководитель департамента развития и перспективных проектов Sezar Group, полагает, что наступивший год может стать годом структурных преобразований, смены парадигмы и поиска новых точек опоры. «Мы начинаем его с высокой ключевой ставки, ограничений в кредитовании и пока неочевидных перспектив. При этом, если подходить к оценке ситуации с точки зрения анализа данных, очевидно, что рынок выходит на новый цикл, при котором спад сменяется ростом», — говорит он.
По словам Георгия Новикова, прогнозировать тенденции сейчас, когда сохраняется неопределенность, довольно сложно, но некоторые суждения он привел: «Вообще, в нашей консервативной отрасли редко происходит что-то сверхновое. Такие события, как появление электромобиля в автомобильной промышленности, могут не случаться десятилетиями. Движение на рынке недвижимости обеспечивается за счет порой малозаметных импульсов, которые возникают точечно в отдельных компаниях и только с течением времени принимают форму выраженных трендов. По нашим наблюдениям, рынок движется к тому, что основной объем продаж будет смещаться на более поздние стадии строительства. Это произойдет не одномоментно. Покупателю сейчас привычна модель покупки на этапе стройки, но тренд покупки квартир на стадии, близкой к выдаче ключей, планомерно будет реализовываться. Одной из предпосылок является рост степени влияния банков, особенно в проектах, где банк выступает ключевым бенефициаром, и где условия фондирования имеют привязку не к темпам продаж, а к итоговому результату, то есть максимальной стоимости квадратного метра».
Очевидно, что участников рынка беспокоит вопрос: что будет со спросом? При этом Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, указывает: «В январе 2024 года спрос на первичном рынке все еще демонстрирует высокие показатели: по данным АН “Этажи” на 15 января 2024 года, спрос на новостройки вырос на 54%, несмотря на значительное повышение ключевой ставки, ухудшение условий кредитования и сокращение льготных программ».
Поскольку главным фактором на протяжении многих лет выступало ипотечное кредитование, изменения условий по ипотечным программам тревожат участников рынка больше всего. Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), полагает, что в начале 2024 года повышение первоначального взноса и снижение размера ипотечного кредита могут привести к существенному изменению спроса. «При умеренно оптимистическом прогнозе реальная емкость рынка может вернуться к показателям, сопоставимым с 2022 годом и составить 2,5–2,7 млн кв. м, но для этого важным условием становится сохранение суммы кредита для Петербурга и Ленобласти в 12 млн рублей», — уточнила она.
Виталий Коробов также увязывает спрос с ипотечными займами: «Абсолютно точно на спрос на рынке первичной недвижимости в 2024 году повлияет изменение льготных программ с господдержкой. Чтобы поддержать покупательскую активность, девелоперы будут вводить субсидированную ипотеку, рассрочки и другие спецпредложения. Однако изменения условий льготного кредитования отразятся на продажах премиум-недвижимости — сегменте, в котором мы работаем — в наименьшей степени. Мы прогнозируем активность спроса в нашей нише на уровне 2023 года — без катастрофичных падений. Также отлично себя будут чувствовать проекты, которые реализуются в сегменте масс-маркета на границе Петербурга и Ленинградской области».
«В начале 2024 года мы ожидаем замедление из-за снижения спроса до 80%. Однако меньшее падение спроса, полагаю, будет на квартиры в Ленобласти, где цены доступнее и чаще соответствуют максимальному размеру кредита до 6 млн рублей. В целом мы прогнозируем смещение интереса к локациям вблизи КАД», — отметил Дмитрий Видяев, PR-менеджер ГК NOVOSELIE DEVELOPMENT.
«Несмотря на рекордные результаты 2023 года, динамика сделок второго полугодия уже указывает на то, что в 2024 году нас ожидает замедление рынка. Основной драйвер развития рынка последних трех лет — льготная ипотека перестанет оказывать решающее влияние на отрасль. На этом фоне число сделок будет сокращаться, особенно в сегментах рынка с доступным жильем. Застройщики сосредоточат усилия на привлечении клиентов, которые не зависят от кредитов, то есть наиболее активными станут сегменты жилья бизнес- и премиум-класса. В целом конкуренция за покупателей обострится, и среди прочего она может выразиться в дисконтном ралли», — полагает Руслан Сырцов.
Ольга Трошева уверена, что ипотека останется ведущим инструментом продаж, однако ожидается некоторый рост доли рассрочки — вероятно, до 10%. Цены на рынке в первом полугодии по меньшей мере сохранятся на текущем уровне в силу роста себестоимости строительства, высокой ключевой ставки и дорогих кредитов для застройщиков.
«На фоне удорожания ипотеки возможно появление новых финансовых инструментов, в частности возрождение программ рассрочки или новых совместных программ застройщиков и банков. Также в ситуации, когда прямые скидки на квартиры практически невозможны, могут чаще встречаться скрытые скидки в виде подарков при покупке квартиры. Например, машиноместа в паркинге или кладовой», — рассуждает Наталья Кукушкина.
Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, выступая на круглом столе «Что ждет рынок новостроек в 2024 году», организованном порталом Всеостройке.рф, также полагает, что рассрочка станет одним из главных инструментов: «Инструменты, которые мы будем применять в следующем году, — это рассрочки. Они помогут нам дождаться возможности рефинансирования той или иной ипотеки и привлечь клиентов, которые не готовы приобретать квартиры в ипотеку без господдержки под высокий процент. Еще один вариант, который мы сейчас прорабатываем, — это субсидирование выкупных квартир».
Наталья Кукушкина ожидает снижение спроса на 25–30% в текущем году. Единственный сегмент, который не затронет эта тенденция, — премиальные проекты, верхние 5% рынка. В такой ситуации новые очереди и новые проекты массового жилья будут выводиться на рынок очень осторожно, полагает она.
Большого объема нового предложения в Петербурге не ждут. «В 2024 году многие девелоперы ограничатся завершением начатых проектов, будет затруднено введение новых. В условиях ухудшения финансовых условий некоторые застройщики могут снижать затраты на отделку, инженерное оборудование и ландшафтный дизайн», — говорит Дмитрий Видяев.
Но, по его мнению, даже при ожидаемом замедлении покупатели останутся требовательными к качеству продукта. В текущей ситуации лучше всего проявят себя участники рынка, предлагающие современный высококачественный продукт с умелым балансом между качеством и рентабельностью. Девелоперы, предоставляющие альтернативные финансовые решения — рассрочки и программы трейд-ин, могут дополнительно привлечь клиентов.
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ», опасается срыва графиков работ: «Нестабильность стоимости национальной валюты привела к оттоку рабочей силы из ближайшего зарубежья, стройки Петербурга столкнулись с дефицитом рабочих рук, что может привести к задержке сроков строительства».
В Москве, напротив, девелоперы ожидают, по словам Георгия Новикова, «выход довольно большого объема новых проектов» в первой половине года.
Даже при сокращении спроса цены, полагают участники рынка, вряд ли будут снижаться. «Что касается стоимости квадратного метра, то в новостройках она продолжит планово увеличиваться по мере роста строительной готовности проектов, а также за счет фактора инфляции. Кроме того, в некоторых проектах может играть роль развитие локации в целом, появление новых инфраструктурных объектов, по мере улучшения качества жизни стоимость квадратного метра может дополнительно расти», — предположила Татьяна Халилова.
«Мы не ожидаем снижения цен на новостройки в 2024 году, так как себестоимость строительства продолжает расти из-за удорожания строительных материалов и постоянного увеличения социальных обязательств застройщика. Если еще пять-шесть лет назад часть расходов застройщиков на социальную инфраструктуру частично компенсировалась из бюджета, то сейчас практически все затраты на строительство школ, детских садов и дорог переложены на плечи застройщиков. Все это увеличивает расходы на проект, которые учитываются в рамках проектного финансирования. В такой ситуации какие-либо прямые скидки можно ожидать только на квартиры в сданных домах, где остается достаточно большой товарный запас», —указала Наталья Кукушкина.
Дмитрий Ефремов, руководитель управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург», рассуждает: «Однозначный прогноз относительно изменения цен в 2024 году дать сложно. Ситуация на рынке будет зависеть от дальнейшей политики ЦБ РФ и Минстроя. С одной стороны, застройщики не могут существенно снизить цены ввиду удорожания себестоимости строительства и непростой экономической ситуации в целом. С другой стороны, новые условия по ипотечным программам и ожидающаяся полная или частичная отмена ипотеки с господдержкой снижают платежеспособность населения, что влечет за собой охлаждение спроса по сравнению с 2023 годом. Застройщики для поддержания спроса будут вводить акционные предложения и различные скидки».
По мнению Юрия Грудина, пока рост цен на недвижимость объективно ниже реальной инфляции, это сохраняет привлекательность инвестиций в этот сегмент. Впоследствии на фоне всех изменений продажи «первички» могут снизиться. Однако ни рост цен на строительные материалы и услуги, ни инфляция, ни растущая стоимость финансирования для застройщиков не дают надежду на уменьшение цены квадратного метра, заключил он.
По мнению Натальи Кукушкиной, банкротства застройщиков в 2024 году маловероятны. Все компании, занятые сегодня строительством жилья, — системные игроки, финансирующие свои стройки через банки. «Вероятно, мы увидим уход с рынка ряда небольших компаний, закончивших свои проекты и по тем или иным причинам не желающих выводить в продажу новые ЖК. Но это будет плановый уход с рынка с выполнением всех взятых на себя обязательств», — полагает она.
В то же время картина рынка может измениться. «В ситуации удорожания ипотеки главным фактором принятия решения для покупателей станет цена квартиры и лучшие условия кредитования. Другие характеристики проектов уйдут на второй план. В связи с этим можно ожидать упрощения проектов, возвращения к реалиям десятилетней давности. Это печальная тенденция. Продуктовая составляющая уступит место финансовой», — рассуждает Наталья Кукушкина.
Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО, как многие участники рынка, полагает, что время для прогнозов еще не пришло, поскольку ситуация с льготной ипотекой пока не завершена: «На данном этапе мы не пересматривали сценарии продаж, идем плановыми показателями и ожидаем корректировки от государства и банков в отношении субсидирования госпрограмм. Если ситуация останется неизменной, цена на первичном рынке может перестать расти, объемы продаж могут сократиться. Мы надеемся, что девелоперы и государство найдут новые пути поддержки отрасли и покупателей недвижимости. Необходимы взаимовыгодные программы, которые помогут всем решать свои задачи: государству — увеличивать объем строительства жилья, бизнесу — развиваться, потребителям — решать один из главных вопросов: вопрос покупки квартиры».
Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента Москвы по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
Динамика предложения на первичном рынке недвижимости бизнес-класса Москвы по кварталам, количество квартир
Источник: Метриум
Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента Москвы по кварталам, количество лотов
Элитный класс
Источник: Метриум
Делюкс-класс
Источник: Метриум
Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса Москвы по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
Представляем строительную отрасль Северной столицы 2023 года в цифрах и фактах по направлениям деятельности с комментариями вице-губернатора Санкт-Петербурга Николая Линченко и руководителей профильных комитетов администрации города.
ОСНОВНЫЕ ИТОГИ 2023 ГОДА
Николай Линченко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
— 2023 год был достаточно продуктивным. Мы установили ряд рекордов по объемам строительства, ремонта дорог, ввода социальных объектов, развития крупных инвестиционных проектов.
Игорь Креславский, председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга:
— Исполнение бюджета комитета составило 98,9%. В денежном выражении оно составило 68 млрд 282 млн 375, 5 тыс. рублей. Это рекорд за последние 23 года.
Юлия Киселева, председатель комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга:
— Мы подготовили и приняли генеральный план — документ, который определяет развитие Санкт-Петербурга на десятилетия вперед.
Александр Федотов, председатель комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга:
— Отремонтированы и приведены в нормативное состояние 83 объекта дорожного строительства. Это рекордный показатель за последние десять лет.
Денежные средства на развитие транспортной инфраструктуры, предусмотренные в 2023 году в размере 104 млрд рублей, были освоены на 99,6% (103,6 млрд рублей), из них 8,4 млрд составило федеральное софинансирование, около двух миллиардов которого были затрачены на реализацию проекта «Безопасные качественные дороги».
Иван Складчиков, председатель комитета по инвестициям Санкт-Петербурга:
— В 2023 году был поставлен рекорд: впервые объем инвестиций в экономику города превысил триллион рублей.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО
Утвержден и 9 января 2024 года вступил в силу новый генеральный план Санкт-Петербурга.
Юлия Киселева:
— В 2023 году нам удалось довести до логического завершения работу, начатую пять лет назад.
Новый генплан согласован с федеральным центром и Ленинградской областью, рассмотрены более 11 тысяч замечаний, поступивших в комиссию по подготовке изменений со стороны специалистов и широкой общественности, из них учтено больше половины.
Генплан Петербурга разбит на три периода:
- первая очередь — до 2030 года;
- расчетный срок — до 2040 года;
- прогнозный период — до 2050 года.
Функциональное зонирование Санкт-Петербурга
Основной объем нового строительства и развития города придется на Пушкинский и Приморский районы. Это размещение научных площадок СПбГУ и ИТМО в городе-спутнике Южный, строительство жилья в Юнтолово и Каменке. Будет развиваться район Большой Охты, а также рекреационные кластеры в Кронштадте (остров Фортов) и в Горской.
Согласно новому генплану, объем строительства жилья до 2030 года должен составить порядка 40 млн м2. Уделено большое внимание размещению социальных объектов. До 2040 года предусмотрено строительство или реконструкция более 580 соцобъектов регионального значения, в том числе 226 объектов образования и 110 — здравоохранения.
Поддержана инициатива жителей по снижению этажности объектов нового строительства в кварталах сложившейся застройки. В кварталах пятиэтажек этот параметр не превысит восьми этажей.
Большое внимание уделено развитию инженерных систем Санкт-Петербурга. Из множества мероприятий, предусмотренных генпланом, следует отметить повышение уровня подготовки питьевой воды, обеспечение полной очистки сточных вод, поэтапное освобождение территории города от воздушных линий электропередач с переводом их в кабельное исполнение, расширение зоны охвата системы газоснабжения Петербурга с подключением прилегающих территорий Ленобласти.
Утверждены новые нормативы градостроительного проектирования.
Возросло количество утвержденных проектов планировки территорий (ППТ) — в 2023 году утвержден 81 ППТ по сравнению с 70 — в 2022 году и 25 — в 2021 году. В прошлом году проведено 80 общественных обсуждений ППТ по сравнению с 52 в 2022 году.
В планах — приведение в соответствие с утвержденным генпланом «Правил землепользования и застройки», наращивание объемов утверждения проектов планировки территорий, мониторинг исполнения генплана.
ЖИЛЬЕ
Введены 3 млн 482 тыс. 663 м2 жилья, 1381 дом, 79 138 квартир. Было предусмотрено 2 млн 780 м2.
Николай Линченко:
— По объемам ввода жилья мы традиционно держим планку и превысили плановые показатели на 25% от того, что закладывалось на 2023 год.
В 2024 году по плану, согласованному с федеральным центром, должно быть введено 2 млн 650 тыс. м2 жилья.
Проблемные объекты
Введены шесть жилых домов долевого строительства общей жилой площадью 111 тыс. 253,4 м2, общим количеством квартир 3 386; а также один многофункциональный комплекс.
Евгений Креславский:
— Обманутых дольщиков просто нет.
Николай Линченко:
— Полное закрытие проблемы обманутых дольщиков стало важным социальным эффектом завершившегося года.
СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА
Введен 81 социальный объект: 50 — за счет внебюджетных средств, 31 — за счет адресно-инвестиционной программы (АИП), в том числе десять детских садов на 1860 мест, восемь общеобразовательных школ на 7050 мест, одна школа дополнительного образования на 300 мест, четыре объекта здравоохранения, один спортивный объект, семь объектов иного назначения (жилье, культура, транспортная система, пожарное депо). Это рекордное количество, вводимое в течение одного года.
В 2024 году планируется превысить этот рекорд: ввод 99 объектов социальной инфраструктуры, в том числе 39 — по линии АИП, 60 — за счет внебюджетного финансирования. Из этих 99 объектов 36 — это школы на 33 тыс. мест, 38 — детсады на 7600 мест, 10 — учреждения здравоохранения, 3 — спортивные объекты, 12 — иного назначения.
Здравоохранение
Введены четыре объекта — взрослые и детские поликлиники в Выборгском и Невском районах. В рамках ГЧП реализуется проект перинатального центра в Калининском районе, строительство которого намечено завершить до конца 2027 года. Возводится новый корпус по диагностике и лечению онкологических заболеваний Медицинского института им. Березина Сергея (МИБС) — проект реализован на 80%.
Наука и образование
Введены 24 школы и 36 детских садов, в том числе в рамках Адресной инвестиционной программы — 10 детсадов на 1860 мест, 8 школ — на 7050 мест и школа дополнительного образования на 300 мест.
Идет реализация пяти концессионных проектов строительства школ: в Гумолосарах, в ЖК «Северная долина», на Ленинском проспекте, на Октябрьской и Морской набережных.
Началось строительство научно-образовательного инновационного центра «ИТМО Хайпарк». Параллельно прорабатываются инвестиционные проекты строительства кампуса СПбГУ в Пушкине и Политехнического университета.
ДОРОГИ
При поддержке федерального центра приведены в нормативное состояние 85% дорог опорной сети.
Александр Федотов:
— В соглашении с федеральным центром по софинансированию было предусмотрено доведение до нормативного состояния 81% дорог опорной сети, но мы превысили эту цифру до уровня, который должны были достигнуть в 2024 году.
Открыто рабочее движение по Шуваловскому проспекту от Камышовой до Планерной улицы, по проспекту Крузенштерна от бульвара Головнина до Шкиперской развязки, по правому направлению Петрозаводского шоссе в сторону Кировска.
Началась реализация проектов М-32 и Южно-широтной магистрали (ЮШМ). Идет строительство 1-го этапа Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД), в 2024 году планируется подписать договор концессии на строительство 2-го этапа (от Витебского до Союзного проспекта), а к 2031 году построить всю магистраль. По 2–4-му этапам полным ходом идут процедуры согласования с федеральным центром.
Развернуты большие объемы работ по развитию улично-дорожной сети (УДС) на намывных территориях, а также в Кронштадте, где одновременно строятся семь объектов общей протяженностью 11,5 км.
Среди отремонтированных магистралей — такие важные, как Московский проспект от площади Победы до Кузнецовской улицы, Петроградская набережная, проспект Стачек от площади Стачек до Ленинского проспекта, Софийская улица, Ленинский и Литейный проспекты.
Александр Федотов:
— К ремонту улично-дорожной сети в 2023 году мы подошли достаточно творчески. Были синхронизированы работы с коллегами, эксплуатирующими инженерные коммуникации, в частности наладили эффективное взаимодействие с «Водоканалом Санкт-Петербурга» и предприятиями, ответственными за электрические сети.
Впервые применен подход маршрутного ремонта дорог: обновлено дорожное полотно по правому берегу Невы на Ушаковской, Выборгской, Пироговской, Арсенальной набережных.
Александр Федотов:
— Отремонтировано вылетное направление, что дало ощутимый эффект как с точки зрения безопасности дорожного движения, так и по скорости прохождения маршрута. Такой подход позволяет увеличить объем сезонных работ и снизить затраты времени на переброску техники и материалов между районами города. Будем продолжать эту практику при восстановлении как вылетных магистралей, так и УДС в целом.
Началось строительство трамвайной линии «Купчино — Шушары — Славянка».
Отремонтированы 23,6 км трамвайных путей — максимальный результат за последние пять лет.
Александр Федотов:
— Среди наиболее важных участков трамвайных путей следует отметить Заневский проспект от моста Александра Невского до Заневской площади, что позволило начать капремонт ст. метро «Ладожская», а также восстановление трамвайных путей на Старо-Петергофском проспекте.
Николай Линченко:
— На ремонт трамвайных путей в 2024 году заложено 4 млрд рублей.
В 2024 году будут введены в эксплуатацию пешеходный переход в районе «Лахта Центра», 2-й этап Петрозаводского шоссе, два участка реконструированного Колпинского шоссе суммарной длиной более 3 км, два участка Цитадельского шоссе — один реконструированный и один новый. Планируется открыть рабочее движение по комплексу УДС южного намыва (шесть улиц), по 3-му участку Цитадельского шоссе, по Кронштадтскому шоссе от КЗС до Цитадельской дороги.
На ближайшую перспективу намечено завершение формирования транспортного обхода центра города (ЗСД, набережные Обводного канала и правого берега Невы), строительство новых трамвайных линий, высокоскоростной ж.-д. магистрали Москва — Санкт-Петербург.
Николай Линченко:
— Будем наращивать объем финансирования по ремонту дорог, в 2024 году на эти цели предусмотрено порядка 12 млрд рублей.
МОСТЫ, ПУТЕПРОВОДЫ, ТРАНСПОРТНЫЕ РАЗВЯЗКИ
Был проведен ремонт на 40 объектах в ведении «Мостотреста»: мостах, путепроводах и набережных. Продолжается адаптация мостов для маломобильных групп населения.
Введены в эксплуатацию Кристальный и Прозрачный мосты в районе «Лахта Центра».
Открыто рабочее движение по новому путепроводу на пересечении Петрозаводского и Лагерного шоссе, по первым трем съездам Шкиперской развязки ЗСД, ввод которой планируется к 2025 году. Рабочее движение по Московско-Дунайской развязке открыто на одном новом путепроводе (через Московское шоссе), на остальных участках откроется в 2024 году.
Александр Федотов:
— По реализации проекта Московско-Дунайской развязки мы вышли на финишную прямую. Решили все имущественно-правовые вопросы с землей и приступили к реализации завершающего этапа.
В 2024 году намечен ввод в эксплуатацию Витебской развязки — первого этапа ШМСД.
Николай Линченко:
— Это — 114 опор, 4 км только шумозащитных экранов, 218 тысяч м2 асфальта и более 20 тысяч тонн металлоконструкций.
В 2024 году также планируется строительство моста через Черную речку, открытие рабочего движения по пешеходному переходу под Биржевым мостом.
МЕТРО, ПОРТЫ, ВОКЗАЛЫ, ТЕРМИНАЛЫ, АЗС
Строятся станции метро «Путиловская», «Театральная», «Юго-Западная», «Горный институт». Намечено строительство более 120 объектов метрополитена. Ведутся проектные работы по Красносельско-Калининской линии и продолжению Невско-Василеостровской.
Александр Федотов:
— В 2023 году удалось переломить ситуацию в метростроении. В тестовом режиме запущены два тоннелепроходческих щита, начался перенос инженерных сетей на территории строительной площадки станции «Богатырская». Кратно увеличено количество рабочей силы на стройплощадках. Все это говорит о том, что кризис метростроения в городе находится на стадии преодоления.
Николай Линченко:
— В начале 2024 года планируется запуск еще одного тоннелепроходческого щита, в августе метростроители должны получить еще два от Обуховского завода, на котором был размещен заказ.
В 2024 году намечен ввод в эксплуатацию ст. метро «Горный институт», будет завершено строительство «Юго-Западной» и «Путиловской». В первом полугодии должна закончиться реконструкция «Чернышевской», которая позволит увеличить пропускную способность на 6,5 тыс. человек в сутки за счет дополнительного эскалатора.
Юлия Киселева:
— В генеральном плане Санкт-Петербурга безусловно и безоговорочно отдан приоритет общественному транспорту. Это не только развитие метрополитена, но еще и два автовокзала на севере и юге города у ст. метро «Парнас» и «Купчино». Это 59 транспортно-пересадочных узлов, которые разгрузят основные магистрали от личного транспорта и позволят горожанам более комфортно добираться до мест работы или жительства. Это семь трамвайных депо и новые трамвайные линии.
Для новой высокоскоростной ж.-д. магистрали Москва — Санкт-Петербург будет построен новый современный вокзал на Лиговском проспекте и новый вокзальный комплекс для электричек у ст. метро «Волковская».
Аэропорт «Пулково»
Подписано дополнительное соглашение по строительству второй очереди на основе механизма ГЧП, заключен контракт на проектирование фазы «А», которое планируется завершить в середине 2025 года. Намечено строительство на территории аэропорта топливозаправочного комплекса для воздушных судов (ТЗК «Пулково»).
Терминал «Петролеспорт»
Получено положительное заключение экспертизы на проектную документацию по строительству склада подъемно-транспортной техники, накопителя контейнеров с площадкой для взвешивания, такелажного склада.
Нефтяной терминал в Большом порту Санкт-Петербурга
Ведутся работы по реконструкции существующих и строительству новых объектов по перевалке и хранению нефтепродуктов. Завершение строительного проекта планируется на 2029 год.
Транспортно-логистический комплекс «Адмирал»
Завершен последний этап строительства на Волхонском шоссе, получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Сеть автомобильных газонаполнительных компрессорных станций (ГНКС) для заправки газомоторным топливом
До 2025 года планируется построить 25 объектов, возведены 15, проектируются и строятся четыре.
ПРОМЫШЛЕННОСТЬ
Юлия Киселева:
— В генеральный план губернатором Санкт-Петербурга заложен важный принцип развития промышленности. Площадь производственных территорий увеличилась на 630 гектаров. Был принят ряд решений по сохранению существующих промышленных площадок для дальнейшего развития производств.
Завод жидких лекарственных препаратов ООО «Гротекс»: получено разрешение на строительство 3-й очереди.
Производственный комплекс по изготовлению фасовочно-упаковочного оборудования «Таурус Феникс»: ведется проектирование объекта, завершение строительства намечено на 2027 год.
Завод лекарственных препаратов «Самсон Мед»: строительный проект реализован на 76%, завершение работ намечено на 2026 год.
СПОРТ, ТУРИЗМ, КУЛЬТУРА
Введена в эксплуатацию «СКА-Арена», планируется строительство парка культуры и отдыха на прилегающем участке.
Реализуются инвестиционные проекты в сфере туризма.
Городской кластер «Остров фортов» (Кронштадт) — открыты три очереди парка, Музей военно-морской славы (в том числе внутренняя экспозиция подводной лодки К-3) и также конгрессно-выставочный центр, завершение проекта планируется в 2030 году.
Новая Голландия — реализованы три очереди, окончание намечено на 2025 год.
Оранжереи Таврического сада — реализованы три очереди.
Круглогодичный морской курорт «Горская» — реализуется в рамках федеральной программы развития туризма «Пять морей и озеро Байкал».
Осуществляется ряд проектов приспособления объектов культурного наследия под гостинично-туристические комплексы: Дача Кинга, особняк В. И. Турчаниновой на Среднем проспекте, 40, здание на Каменноостровском проспекте, 58–60.