Профессиональный консьерж: услуга, повышающая ценность девелоперского проекта
Важной составляющей комфортной среды проживания является предоставление широкого набора дополнительных сервисов потребителю. В связи с этим возрастает роль консьержа, которого собственники жилья хотят видеть многозадачным. Особенно это актуально для ЖК классов «бизнес» и «премиальный».
Бабушка в окошке — не вариант
Успешный девелопмент будущего предполагает создание высокотехнологичной экосистемы жилья, включающей в себя три ключевых компонента: цифровизацию всех процессов — от проектирования и строительства до продаж, разработку принципиально нового продукта и создание комфортной среды проживания, постобслуживание с широким набором дополнительных сервисов и услуг. Казалось бы, сегодня каждый застройщик ориентирован на реализацию всех этих направлений. Но, к сожалению, зачастую услуги, предоставляемые от управляющей компании (УК) собственникам жилья, могут существенно отличаться от заявленных при продаже, а то и вовсе не соответствовать им по качеству и ассортименту. Возьмем, к примеру, консьерж-службу, весьма востребованную покупателями недвижимости и активно анонсируемую застройщиком.
Сегодня многие признают, что бабушка в окошке — уходящая натура. Прибегает к ее услугам УК чаще всего из желания сэкономить средства. Но для ЖК повышенной категории это точно не тот вариант, который виделся девелоперу в процессе реализации проекта. Ну что, к примеру, сможет сделать пожилая женщина, если ворвутся грабители? Другое дело — сотрудник ЧОПа (частное охранное предприятие). В такой ситуации он не растеряется. Однако у охранника за стойкой ресепшн тоже есть существенный минус: как правило, он не справляется с расширенным функционалом консьержа, поскольку не получает методических уроков. Одним словом, нет обучающей платформы для такого уровня персонала, плана работы, оценки его деятельности. Когда консьерж числится в штате УК, это, безусловно, более подходящая история. Но в большинстве случаев управляющая компания не располагает человеческим ресурсом, чтобы оперативно перекрыть пост, если сотрудник ушел в отпуск или заболел, поэтому вынуждена постоянно находиться в поиске новых кадров, которых к тому же надо обучать необходимым навыкам.
Доверяя лучшим
Компания YarSecurity, много лет профессионально оказывающая на различных объектах недвижимости услугу «консьерж-сервис», предлагает принципиально новый подход к решению этой проблемы.
Во-первых, это совмещение функционала консьержа и охранника, некоторая коллаборация. Жильцы хотят жить в безопасности и видеть в зоне ресепшен клиентоориентированного сотрудника, готового всегда прийти на помощь: открыть дверь, помочь с коляской, ответить на любой вопрос, связанный с ЖК. Есть жилищные комплексы, где консьержи компании выступают и в роли бариста, контролируют фитнес-зоны, следят за общественными пространствами, то есть выполняют роль администраторов.
Во-вторых, высокое качество подготовки персонала, обеспеченное за счет собственной обучающей платформы, наличия методиста и методического кабинета.
В-третьих, строгое соответствие собственным жестким стандартам контроля качества услуг.
И наконец, огромным полюсом является своя профессиональная служба по подбору персонала, наработанная за 15 лет деятельности обширная база данных, благодаря чему более 60% консьержей — постоянные сотрудники компании.
— Совокупность этих основополагающих элементов позволяет нам предоставлять услугу консьержа в ЖК различных категорий — от класса «комфорт-плюс» до «делюкс» — в зависимости от требований заказчика и цены контракта, — рассказывает Елена МУРАВСКАЯ, директор по развитию в сфере жилой и коммерческой недвижимости компании YarSecurity. — Нельзя сбрасывать со счетов и финансовую выгоду. Например, содержание одного консьерж-поста УК обходится примерно до 290 тыс. рублей в месяц, в то время как оказанная специализированной компанией аналогичная услуга — в 140 тыс. рублей При этом профессионально подготовленные сотрудники еще и обеспечат стабильно высокое качество работы, дополнительные опции, оперативное реагирование на возникающие запросы потребителей.
Информационное моделирование в строительстве пока слабо развито на российском рынке. Однако при проектировании и строительстве промышленных предприятий BIM использует или вот-вот начнет использовать не менее половины компаний, хотя подготовленных кадров для работы с информационными моделями в стране не хватает.
Весной 2021 года СМИ публиковали данные опроса, проведенного «Деловой Россией»: всего для 12% девелоперов BIM стал стандартом проектирования, 4% применяют предиктивное обслуживание инфраструктуры, а 8% мониторят работы на стройплощадке.
Как заявляет Артем Евланов, генеральный директор ООО «ИНТЭК-Строй», только 5-7% российских девелоперов, архитекторов и проектировщиков используют BIM.
Однако в ходе онлайн-конференции «Инновационный инжиниринг: технологии для реконструкции и строительства металлургических предприятий» (организована Autodesk и CSD) проводился опрос, и 63% его участников заявили, что их компании применяют BIM-технологии. При этом 40% опрошенных имеют самостоятельные отделы, 15% формируют таковые.
По некоторым оценкам, до 85% крупных промышленных предприятий уже строят новые мощности, применяя BIM.
Аналогичные процессы происходят в сегменте строительства складов. «Последние годы даже спекулятивные склады строятся с использованием технологии информационного моделирования, т.к. она позволяет сократить время реализации любого проекта в два раза и оптимизировать бюджет почти на треть. Сейчас, когда строительные материалы растут в цене практически каждый день, это особенно актуально», - отмечает Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group.
Производственная необходимость
Участники конференции отметили ряд причин, которые заставляют предприятия внедрять информационное моделирование: потребность повысить производительность труда инженеров, конструкторов и геодезистов; потребность в улучшении качества бюджетного и календарного планирования; потребность в улучшении качества выпускаемой документации; необходимость снизить коллизии в проектной документации; получить возможности автоматического предоставления спецификаций.
Проектирование промышленных предприятий имеет специфику, которую приходится учитывать. Это и конструктивные особенности, и большой объем инженерных сетей, и шумы, вибрация, электромагнитные излучения и т.д.
«Специфика в промышленном проектировании, конечно же, есть. Ведущая специализация технологии и все остальное подчиняется функциональности и назначению производства. Архитектура в промышленном проектировании весьма утилитарна. Это, конечно, сказывается и на применяемых конструкциях и объемно-планировочных решениях», - отмечает Максим Нечипоренко, заместитель директора Renga Software.
«Все завязано на технологии. Химия, газ, нефть – все обустраивается вокруг печей, бункеров. Технологическая цепочка задает тон объекту», - вторит Елена Францева, руководитель проектного отдела компании STEP.
По ее словам, еще одна специфическая особенность – большая насыщенность инженерией. «Поэтому BIM в промышленном строительстве важнее, чем в строительстве жилья. Особенно в химической отрасли, где по трубам поступают разные газы, которые потом смешиваются», - подчеркивает Францева.
Информационное моделирование используется для визуализации, упрощения монтажа на стройплощадке. Поэтому очень важно, чтобы проектировщик представлял весь технологический цикл конкретного предприятия, добавила Францева.
Т.е., проектировщики, скорее всего, имеют узкую специализацию.
Поспешай медленно
Несмотря на востребованность, темпы внедрения информационного моделирования не впечатляют. Татьяна Ларина, руководитель направления «технологическое проектирование» CSD, отметила отсутствие комплексного подхода к внедрению BIM, очень медленное внедрение платформенных технологий. «Решения внедряются фрагментарно, могут быть не связаны, не используются возможности на все сто процентов. Но при частичном внедрении вся цепочка не заработает, отдельные звенья будут проседать», - уточнила она.
Аналогичного мнения придерживается Антон Тимошенко, заместитель начальника управления по развитию АО «Уралэлектромедь»: «Внедрение происходит фрагментарно, в разных системах, которые надо связать, чтобы организовать производство. Нужна интеграция».
Он также отметил: нередко упускается факт, что BIM - база для остальных систем. Если нет интеграции, системы не могут взаимодействовать.
Новые технологии продвигаются медленно по нескольким причинам. В частности, в стране не хватает специалистов. Только для проектирования и изыскательских работ на объектах госзаказа, по данным Минстрой РФ, не хватает 30 тыс. специалистов. По данным «Аскон», еще почти 20 тыс. специалистов нужны организациям, выступающих заказчиками по госконтрактам.
Заказчики строительства предприятий сегодня иной раз даже требуют, чтобы проектировщики владели BIM - запрашивают компетенции, перечень программ, рассказывает Андрей Дементьев, зам. главного инженера по автоматизации ОАО «УРАЛМЕХАНОБР». В то же время сложно найти подрядную компанию, которая строит в соответствии с BIM. Такие компании, по словам Дементьева, очень востребованы.
Время и деньги
Еще одним «тормозом» выступает стоимость информационного моделирования, которая проистекает в том числе из-за нехватки специалистов. Как отметил Андрей Дементьев, проектировщики BIM продают свой труд минимум на 30% дороже, иногда – в два раза. «За BIM надо платить», - говорит он.
По данным компании STEP, затраты проектировщика по себестоимости выше на 30-50%. Плюс зарплата соответствующих специалистов, поскольку их мало, также на 30-50% больше.
«Краснодаркрайгосэкспертиза» в своем отзыве на проект постановления об обязательном использовании BIM в бюджетных проектах утверждает: затраты на оборудование, специализированное программное обеспечение и обучение одного сотрудника обходятся примерно в 2 млн рублей. И это при условии использования отечественного софта, полный перевод на который планируется завершить к 2023 году.
Еще один фактор, который влияет на стоимость – время. «Цифровые решения позволяют оптимизировать сроки реализации проекта. Но многое зависит от объемов работы. В частности, на полную реализацию небольшого проекта на 7-10 тыс. кв. м обычно уходит не менее двух лет, один из которых – только на проектирование и согласование. Сложные проекты могут длиться по пять лет и более», - говорит Наталья Моисеева, руководитель проектов в международной консалтинговой и инжиниринговой компании Bilfinger Tebodin.
Алексей Балышев, технический эксперт Autodesk по промышленному проектированию, также отмечает потери времени и, соответственно, денег, если долго идет монтаж оборудования (иногда монтаж сопоставим по срокам со строительством), если плохо налажены связи между подрядчиками и заказчиками. По его мнению, потери времени и денег можно избежать, используя «правильные» программные продукты.
После проектирования необходимо пройти экспертизу. В зависимости от вредности будущего производства и объема выпуска продукции требуется государственная экспертиза, иногда ее разрешено выполнить только в Главгосэкспертизе. Экспертиза в частных компаниях проводится иногда. «Предприятия целлюлозно-бумажной промышленности, химической – только через Главгосэкспертизу. В пищевой промышленности – в зависимости от объема производства. Такие правила есть для каждой отрасли», - уточнила Елена Францева.
По словам Моисеевой, проблемы со сроками возникают обычно на этапе согласований, и связано это с законодательными сложностями. «К нам часто приходят клиенты, которые сталкиваются с неправильно определенными классами экологической и промышленной опасности. В результате приходится заново готовить и подавать документы на согласование в совершенно другой государственный орган. В процессе могут возникнуть дополнительные сложности. Если повышается класс ответственности предприятия, необходимо менять инженерные решения, а при дополнительной экологической ответственности – снова проходить публичные слушания», - рассказала она.
Елена Францева также говорит о длительной процедуре. «Иногда проектирование идет дольше, потому что сложнее. Впрочем, есть и коммерческие объекты, напичканные множеством функций, с большим количеством инженерных сетей. Это не менее сложные проекты», - рассуждает она.
BIM-потенциал
Перспективы перехода на BIM-стандарты в проектировании промышленных объектов все же видны. Например, Алексей Балышев рассказал о создании Клуба BIM-лидеров, которые уже подготовили BIM-стандарт по промышленным объектам. Компания STEP пробует проектирование в 4D, привязывая модель к графику работ. Но пока, отметила Елена Францева, это больше относится к маркетингу. При этом, по ее словам, есть уже много литературы, работают курсы по 4D-моделированию. Мало того, всем уже известно о моделировании в 5D, но рынок, полагает Францева, пока не готов привязать проект к бюджету: приложенные усилия не дадут нужного эффекта. Однако, полагает она, 5D проектировщики будут использовать уже через год-два.
«Перспективы развития достаточно интересные. С одной стороны, коммерческие заказчики (девелоперы) осознают ценность технологии и осваивают ее не только в части проектирования, но и в части управления стройкой», - оценивает ситуацию Максим Нечипоренко.
С другой стороны, по его словам, государство занимается стандартизацией этой технологии для введения ее в обязательное применение. Для начала это будут объекты капитального строительства, выполняющиеся за счет федерального бюджета, но декларируются намерения о более массовом обязательном применении.
«Пока процент применения можно назвать небольшим, но за лидерами тянутся и остальные. Предположительно в ближайшие три года будет бурный рост спроса на подобные решения. Тем более, что в России есть отечественные разработки, которые могут решать задачи и 3D, и 4D, и 5D и даже 6D», - резюмировал Нечипоренко.
Максим Нечипоренко, заместитель директора Renga Software: - Преимущества работы с BIM, промышленные проектировщики оценили и стали применять намного раньше гражданских. Но маркетинг победил, и все считают, что BIM есть только в гражданском строительстве. В промышленном проектировании раньше никто и называл «бимом» то, чем они занимаются. А именно там очевидно, что модель создает больше возможностей для сокращения ошибок проектирования и ускорения монтажа.
Ну и цена ошибки проектирования в случае работы со сложным технологическим оборудованием намного выше, чем в строительстве жилья.
Наталья Моисеева, руководитель проектов в международной консалтинговой и инжиниринговой компании Bilfinger Tebodin:
- Сегодня все больше цифровых технологий внедряется в промышленном строительстве, что, безусловно, позитивно влияет на эффективность выполнения проектов. Улучшается коммуникация между участниками, совершенствуется контроль отслеживания и устранения дефектов. Многие программы помогают в расчетах, постановке задач и их реализации. Дистанционное управление проектом во многом стало возможным, в частности, благодаря мобильным технологиям и облачным решениям.
В Санкт-Петербурге 14-17 сентября 2021 года состоится одно из самых крупных, значимых и интересных событий года в жизни отрасли – Невский строительной форум. Это мероприятие нового формата, ставящее перед собой весьма амбициозные цели.
В спорах рождается истина
Ключевыми отличиям Невского строительного форума станут поставленные целевые задачи и предложенный новый формат профессиональных дискуссий для обсуждения исключительно острых, самых актуальных и наболевших проблем отрасли с поиском путей их преодоления и формированием соответствующих инициатив. На первом дне Форума состоится интерактивная панельная дискуссия и стрим- трансляция так называемой «Битвы тяжеловесов. Эксперты против чиновников» в захватывающем жанре телевизионных дебатов!
«Ставится цель ни в коем случае не усугублять противостояние, а нащупывая главные болевые места и точки, зоны нестыковок интересов и взглядов, услышать друг друга и отыскать компромиссные решения, выйти в итоге на конструктивный диалог с преодолением недопонимания и нейтрализации проблем проведения модернизации отрасли в интересах страны и ее граждан», - подчеркивает сопредседатель оргкомитета Невского строительного форума Михаил Губанов.
Такой формат предопределяет и состав ключевых спикеров мероприятия. Среди них – ведущие эксперты различных сегментов отрасли, признанные авторитеты по своим направлениям, чьи взгляды и мнения, безусловно, интересны профессионалам. В их числе: президент ГК «Н.Э.П.С.» Виктор Зозуля, советник председателя Комитета по строительству Петербурга Елена Чеготова, профессор Российского экономического университета им. Г.В.Плеханова, советник Президента НОПРИЗ, Ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству VI-VII созывов Светлана Бачурина, профессор Санкт-Петербургского Политехнического университета Петра Великого Николай Ватин, президент Ассоциации «Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве» Шота Гордезиани и другие.
Признанные эксперты отрасли примут участие в богатой программе форума, в ходе мероприятий которой будут рассмотрены такие ключевые темы, как:
- Реализация «регуляторной гильотины» министерствами и ведомствами в проектировании и стройке;
- Экспертное сопровождение;
- Цифровизация отрасли и цифровое сопровождение: от создания цифровых компетенций до управления требованиями в строительной отрасли;
- Информационное моделирование: от использования BIM-модели к сквозному информационному сопровождению строительного процесса и градостроительной деятельности.
- Острые проблемы кадрового обеспечения BIM-индустрии.
Необходимо найти новый ритм
«Наибольший резонанс с обсуждением в профессиональных кругах вызвали объявленная в начале 2021 года Правительством России Стратегия «Агрессивное развитие инфраструктуры», ее целевые задачи и более всего 5-й раздел «Новый ритм строительства», - отмечает Светлана Бачурина.
Данный документ стал основой для проводимой законодательной реформы в градостроительной сфере, конечной целью которой является обеспечение правовой и нормативной базы устойчивого экономического роста регионов, комплексного развития территорий городских и сельских поселений, инновационных технологических преобразований в строительной отрасли.
«Казалось бы, все просто – надо выстроить сквозной оптимально организованный процесс «планирование – строительство – ввод в эксплуатацию», гарантировать по результатам бизнес-процессов безопасную комфортную среду и эффективность вложений. При этом обеспечить согласованность сфер регулирования Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами при условии исполнения норм смежного законодательства. Однако без построения эффективной модели процесса управления проектами в строительстве, определения блоков процедур принятия ответственных решений, по результатам выполнения которых определяется успех проекта на разных стадиях его реализации, поставленная задача достижения национальных целей и включения строительной отрасли в экосистему цифровой экономики России не может быть решена», - подчеркивает Светлана Бачурина.
В связи с этим, строительный комплекс выступил с рядом инициатив, которые, в частности, предлагают завершить к 2024 году административно-цифровую трансформацию отрасли с внедрением технологий информационного моделирования и цифрового документооборота; создать систему профессионального строительства, соблюдая обязательные требования к процессам и конечной продукции; обеспечить эффективное управление инвестициями на всем жизненном цикле создаваемых объектов.
Именно эта проблематика, по словам эксперта, будет раскрыта в ходе Невского строительного форума, что и предопределяет высокую актуальность заявленного мероприятия.
Плюс цифровизация и регуляторная гильотина
Об особой актуальности вопросов цифровой трансформации отрасли говорит Елена Чеготова.
«Цифровизация плотно вошла в нашу жизнь. Мы используем электронные блага, от смартфонов до систем безопасности автомобилей. Однако в части стройки часто бизнес нередко пытается работать «по старинке». Часто слышу: «Давайте потом донесем документы», «закроем глаза на отсутствие чего-то» и т.д. Эти «потом» часто заканчиваются уголовными делами, волна которых сейчас накрыла строительные блоки Петербурга и Ленобласти. От таких вещей страдают все. Электроника делает процессы в конечном итоге прозрачнее, хотя в начале, безусловно, вызывает затруднения при внедрении», - подчеркивает она.
По словам эксперта, примеры, когда бизнес сам переходил на электронику, не дожидаясь «большого свистка», есть, и они рентабельны. Но стройка обладает очень большой инерцией и постановление Правительства РФ № 331 это «последнее китайское предупреждение», - не хотите работать прозрачно, работать не будете.
На недостатки современного подхода обращает внимание Николай Ватин: «Одним из следствий незнакомства законодателей и многих специалистов с ведущими публикациями мирового уровня является концептуальная ошибка в подходе к созданию и использованию BIM. BIM рассматривается предельно узко в рамках только части полного инвестиционно-строительного цикла «проектирование-строительство-эксплуатация-ликвидация/реконструкция». В соответствии с современным подходом на этапе эксплуатации создается цифровой двойник (Digital Twin) объекта. Создание двойника начинается уже на стадии BIM, а заказчик объекта строительства вместе с проектной рабочей и исполнительной документацией получает компоненты создаваемого цифрового двойника, а не просто BIM-модель, отражающую этап проектирования».
«Сегодня в должной мере не увязывается информационное моделирование зданий и сооружений с технологией Big Data, с киберфизическим системами, – продолжает Николай Ватин, - одна из задач Невского строительного форума как минимум обратить внимание строительного сообщества на эту проблему. В идеале – подсказать пути ее решения».
Елена Чеготова уверена: «ТИМ (BIM) – неотвратимое будущее проектирования и строительства, и то, что на данный момент его применение становится обязательным для госсектора, не значит, что завтра оно не станет «условно-добровольным» для коммерческих структур, и хотя лично мне встречались пару лет назад (до введения электронного документооборота при проектировании) «электронные скептики», а сейчас я часто сталкиваюсь с «BIM- скептиками», я прекрасно понимаю, что другого пути у нас нет».
Регуляторная гильотина начинает набирать скорость: если за все время существования актуального Градкодекса РФ принято примерно полторы сотни поправок, то за год с небольшим действия «гильотины» уже заменено-отменено порядка 400 документов, и в данном случае важно не просто ставить на контроль тот или иной документ, а понимать логику законодателя.
«Что касается «регуляторной гильотины», то только ленивый не жаловался, что чиновники хотят неизвестно чего, требования избыточные, противоречивые, устаревшие. Государство пошло на встречу, создав принципиально новый механизм регулирования. Возможно, механизм несовершенный, требующий настройки, но давайте с чего-то начнем, а не будем «ныть» и заниматься ручным управлением. Для чиновников ситуация правовой неопределенности тоже плоха тем, что невозможно доказать правомерность своих требований, если сами требования непонятны, риски уйти в уголовную плоскость становятся более чем ощутимы», - отмечает Елена Чеготова.
Она подчеркивает, что в обоих случаях важно не просто знать о существовании некоего массива документов и следить за их изменениями, но и понимать логику и перспективы происходящего. «Мне кажется, что состав спикеров мероприятия как нельзя лучше дает понимание логики и перспектив происходящего, помимо, простого набора нормативных документов, поэтому Невский строительный форум, безусловно, представляет интерес как для руководства организаций проектировщиков, строителей и девелоперов, которые смогут принимать стратегически важные решения в бизнесе, так для рядовых сотрудников, которые еще одновременно имеют возможность и получить документ о повышении квалификации, необходимый в условиях нынешнего законодательства», - заключает эксперт.
Профессиональное сообщество ждет не только интереснейшее событие под вывеской «Невский строительный форум», но и открытие кардинально новых подходов к разработке и корректировке путей неизбежного развития системообразующей строительной отрасли, весьма непросто переживающей реформы перехода на методы управления и цифровые технологии 21 века.
«В эпоху прогресса настоящим профессионалам, экспертам особенно важно научиться слышать и понимать друг друга в интересах развития отрасли, страны и, прежде всего, ее граждан», – уверена Светлана Бачурина, – надеюсь, что эту важную задачу поможет решить открывающийся 14 сентября «Невский строительный форум».
