ИЖС переживает эскроу
Проектное финансирование и счета эскроу пришли на рынок ИЖС. Ожидается, что к 2030 году половина всех индивидуальных домов в стране будет возводиться индустриальным способом с использованием данных банковских продуктов. Однако пока сегмент переживает болезненный период адаптации. Варианты развития эксперты обсудили на площадке VI Всероссийского форума «Строить. Цивилизованный рынок ИЖС».
По итогам 2023 года в России был введен рекордный объем жилья на уровне 110 млн кв. м, из которых 59 млн «квадратов» пришлись на сегмент ИЖС. В этом году темпы не снижаются. По данным Дом.рф, если в прошлом году было сдано 430 000 домов, то за восемь месяцев этого года цифра уже приблизилась к 300 000. При этом первые несколько десятков объектов уже построены с применением банковских продуктов проектного финансирования.
«Как собственник строительной компании могу сказать, что в июле у нас была одна сделка, в августе — ноль, а в сентябре — пять. Из них четыре — с банком Дом.рф и одна — со Сбером», — отметил президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
Развитие через трансформацию
Рынок ИЖС переживает переход на счета эскроу ровно по тому же сценарию, которого власти придерживались в 2019 году при переводе сегмента многоквартирных домов на проектное финансирование. Как отметил заместитель главы Минстроя Никита Стасишин, тогда подход доказал свою эффективность, ведь с тех пор в стране не появилось ни одного нового обманутого дольщика, а объем ввода держится на высоком уровне.
Новые правила для рынка индивидуального домостроения также призваны защитить граждан и вывести с рынка недобросовестных строителей. «Мы распространили эскроу на сферу ИЖС для защиты средств граждан, создали реестр типовых проектов и ужесточили требования к подрядным и строительным организациям. Сейчас продолжаем работу над законопроектом, который урегулирует вопросы управления общим имуществом, инженерной и коммунальной инфраструктурами в коттеджных поселках. Идет она непросто, но в ближайшее время должны выйти на окончательные решения», — подчеркнул член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
По оценкам Минстроя России, переход на эскроу не должен привести к росту цен на ИЖС. «Дом.рф субсидирует подряд (на время переходного периода Дом.рф запустил программу субсидирования ставки по проектному финансированию до 1%. Ожидается, что мера позволит ввести в эксплуатацию жилье общей площадью порядка 1 млн кв. м. — Примеч. ред.), то есть цены не растут. Эскроу пополняется сразу — цена не растет, — говорит Никита Стасишин. — Будут ли застройщики конкурировать ценой квадратного метра? Посмотрим. Если будут, то цена не увеличится. Нужно время для создания баланса между спросом и предложением. Если обеспечить гарантированное предложение под будущий гарантированный спрос, то проблем не будет».
При этом в будущем доступность ИЖС станут определять инструменты улучшения жилищных условий, а именно: ипотека под 6%. В результате ежемесячный платеж для граждан станет кратно меньше по сравнению с ситуациями, когда люди были вынуждены брать потребительские кредиты с дополнительными обременениями и залогами для расчетов с подрядчиками.
Непростая адаптация
Новые правила для рынка загородного домостроения вступят в силу в полном объеме с 1 марта 2025 года, и к этому времени подрядчикам необходимо научиться работать с банками, а кредитным организациям — донастроить свои продукты. В частности, требуется развить предложения по проектному финансированию. Так, на данный момент только Сбер и Дом.рф могут открывать кредитные линии для подрядных организаций. При этом значительная доля застройщиков получают отказы.
По словам заместителя генерального директора Дом.рф Алексея Ниденса, это связано с тем, что банкам необходимо набрать определенную статистику, чтобы подстроить свои продукты под сегмент ИЖС. А пока спикер предложил компаниям запрашивать кредитные линии не на весь объем финансирования, а на минимально необходимый, который может взять на себя организация для того, чтобы сформировать кредитную историю. «И те, кто начнут это делать раньше, получат преимущество», — указал эксперт.
Дело в том, что, выдавая определенный кредит или ссуду, банк обязан формировать резерв, размер которого варьируется от 0% до 100% в зависимости от финансовой устойчивости и благоприятной истории обслуживания займов того или иного участника рынка. Соответственно, для того, чтобы резерв не ложился на повышенную кредитную ставку, строителям необходимо продемонстрировать финансовую устойчивость и аккуратно обслуживать кредитные обязательства, что отразится в кредитной истории.
«Сейчас происходит небольшая трансформация, и она во благо, потому что правила на рынке становятся более цивилизованными. Потенциал спроса и интерес людей к сегменту ИЖС — огромный. Даже если и случится заминка в ближайшие месяцы, то она не будет большой. Темпы роста будут только нарастать», — говорит начальник Центра анализа рынка недвижимости Банка России Александр Копылов.
К слову, ожидается, что до конца года еще шесть банков начнут предоставлять проектное финансирование и счета эскроу для участников рынка индивидуального жилищного домостроения.
К эскроу готовы не все
Тем не менее период адаптации проходит нелегко для девелоперов и подрядчиков. Есть и те, кто в моменте сократили половину сотрудников для того, чтобы приспособиться к новым условиям. По словам Рамиля Усманова, большинство его коллег-подрядчиков пока не работают по счетам эскроу и не пробовали. Об этом же говорит и статистика Сбера: из общего числа подрядчиков в 15 000 компаний готовы были работать с льготной ипотекой около 3700 компаний, а заявки на проектное финансирование направили только 900. При этом с апреля 2024 года, когда банк запустил работу со счетами эскроу на рынке ИЖС, были выданы 2000 кредитов, из которых всего 300 выданы с кредитной линией подрядчика.
«Это говорит о том, что подрядчики, которые остались работать, пока имеют запас денежных средств или прибегают к альтернативным источникам финансирования», — резюмирует исполнительный директор, руководитель управления ипотеки дивизиона «Домклик» Сбера Артем Герасимович.
Есть вопросы и к синхронизации работы банков. Например, сегодня участники рынка не имеют возможности открыть линию проектного финансирования в одном банке, а счета эскроу — в другом. В Минстрое и Центробанке ответили, что о проблеме знают (банки видят риски из-за того, что эскроу будут раскрываться не в их интересах) и постараются ее решить еще до марта 2025 года, когда будут прописаны правила раскрытия эскроу. Обсуждения этого вопроса продолжатся уже на площадке Банка России.
Помимо этого, Федерация ИЖС попросила дать возможность вводить жилые дома уведомительным способом, чтобы раскрывать эскроу-счета, не дожидаясь случаев потребительского экстремизма, а также снизить штрафы с 3% до 0,33% ставки рефинансирования.
Новые тренды
Все участники дискуссии согласились, что быстрое перестроение работы во время переходного периода в перспективе позволит получить больший объем будущего спроса на возведение частных домов.
При этом наиболее востребованными могут стать домокомплекты, так как для банков они являются понятным предметом залога. «На мой взгляд, есть крутая ниша в промышленном производстве домокомплектов и индустриальном способе производства для индивидуального жилищного строительства. Тот, кто сегодня сделает продукт с какой-то долей промышленного производства, оптимизирует сроки сборки и предоставит под ключ конечный продукт, займет рынок на следующие десять лет», — обратил внимание Никита Стасишин.
Еще один новый тренд будет касаться обеспечения участков под ИЖС всей необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой — вне зависимости от того, в чьей собственности находится земля.
9 ноября 2023 года состоялась XXVIII практическая конференция «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», организованная Союзом строительных объединений и организаций при поддержке ведущих строительных компаний с участием представителей органов власти и строительного сообщества двух регионов.
В строительстве наметились новые тренды. И это не замещение импорта
По мнению координатора ассоциации «Национальное объединение строителей» по Санкт-Петербургу Александра Вахмистрова, управлением строительным комплексом сегодня занимаются настоящие профессионалы, а руководители страны им доверяют и прислушиваются к мнению строителей. В прошедшем году одно из важнейших решений — продление льготной ипотеки — принималось при участии Минстроя, и рынок откликнулся на него стабильными темпами ввода жилья. «Не думаю, что льготная ипотека останется общедоступной, — сообщил тем не менее Александр Вахмистров, ссылаясь на рост ключевой ставки Цетробанка. — Скорее всего, она сохранится для льготных категорий граждан, перечень которых расширят, или будет действовать на определенных территориях, как дальневосточная или сельская сейчас».
Помимо изменений ипотечных программ, он обозначил несколько приоритетов на федеральном уровне, которые будут определять развитие стройкомплекса в «следующей шестилетке». Это мощное развитие транспортной системы, дальнейшее снижение административных барьеров, совершенствование процессов строительной экспертизы, преодоление кадрового дефицита, переход на ресурсный метод в ценообразовании вместо базисно-индексного, цифровизация всего строительного цикла, комплексное развитие территорий (в котором пока нет больших успехов) и ЖКХ.
В своем выступлении Александр Вахмистров подробно остановился на региональных задачах исходя из этих направлений. По его словам, в Санкт-Петербурге ситуацию на ближайшие годы определит Генплан, который планируется утвердить в 2024 году, а также изменения в Правилах землепользования и застройки, намеченные к принятию во втором квартале следующего года. «Важно, что Генплан создает новый транспортный каркас города, что перекликается с работой по созданию в России крупных транспортных магистралей», — подчеркнул спикер. Особое внимание Александр Вахмистров обратил на вопросы подключения инженерных сетей в жилищном строительстве, возможности упрощения градостроительного регламента, соблюдения санитарно-защитных зон, а также призвал строительные компании инвестировать в профориентацию, подготовку и привлечение кадров.
«В целом развитие города и области идет хорошо, активно, — подытожил выступающий. — Строительный комплекс в развитии экономики субъектов играет если не первую, то уж точно не последнюю роль».
«Год проходит под знаком Генплана»
Тему принятия нового Генплана Санкт-Петербурга как этапа стратегического планирования до 2040 года и прогнозного до 2050-го подхватил вице-губернатор Николай Линченко. В эти сроки в городе будет построено более 500 крупных объектов инфраструктуры, жилищное строительство развернется в Пушкинском и Приморском районах, в Лахте и Кронштадте, зоны смешанной общественно-деловой застройки появятся на намывной территории Васильевского острова (102 га) и в северной части острова Котлин (78 га). В целом Генплан закрепляет переход Северной столицы к полицентричной схеме развития. В нем предусмотрено развитие промышленного сектора, что поможет сохранить технологический суверенитет и снизить маятниковую миграцию за счет появления рабочих мест рядом с жильем. С этой целью площадь производственных зон увеличена на 630 га, а часть территорий «серого пояса» будет выделена не только под жилье, но и под размещение научно-производственных, образовательных объектов и технопарков, чтобы растить необходимые городу кадры.
Большие изменения намечены Генпланом в сфере транспортного и инженерного строительства. До 2050 года в городе появятся 5 переправ через Неву, более 120 объектов метрополитена, 3 диаметральных маршрута пригородного сообщения, ряд транспортно-пересадочных узлов, 2 автовокзала, несколько автобусных и трамвайных депо. Для покрытия нагрузок перспективного потребления предусмотрено размещение 37 новых электроподстанций, 400 км новых электросетей и ЛЭП, 22 источника тепла мощностью 5 Гкал в новых районах города, а также строительство второй очереди очистных сооружений и коллекторов на юге города.
Николай Линченко рассказал о том, как идет переход на ресурсно-индексный метод ценообразования, какие изменения происходят в градостроительном проектировании, и подвел предварительные итоги года. По его словам, дорожные строители добились беспрецедентных результатов по части ремонта дорожного полотна и мостов. Они реализовали первую сквозную вылетную магистраль по правому берегу Невы в соответствии с нацпроектом «Безопасные качественные дороги» и заложили первый за 40 лет разводной Большой Смоленский мост. По данным вице-губернатора, на 7 ноября введено 2,783 млн кв. м жилья — это 100,5% от показателя, согласованного с Минстроем. В 2024 году запланировано ввести еще 2,65 млн. Городу удалось добиться стабильного поквартального ввода 25% годового объема нового строительства, решить проблему дольщиков и практически ликвидировать дефицит социальных объектов — их до конца года будет построено не менее 70 за счет разных источников финансирования.
Ленобласть снова в лидерах по удельному показателю ввода жилья
По словам зампредседателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Евгения Барановского, Ленинградская область вновь планирует сдать почти 4 млн кв. м нового жилья, или рекордные 2 «квадрата» на каждого жителя региона, то есть вдвое перевыполнить показатель нацпроекта «Жилье и городская среда». Около 2,4 млн кв. м предварительно придется на ИЖС, 1,6 млн — на многоэтажные комплексы.
Такие темпы возведения жилья обязывают регион к строительству сопутствующей инфраструктуры: дорог, инженерных сооружений, социальных объектов. Как показывает областной опыт, гармоничному развитию территорий может помочь механизм КРТ. Программу комплексного развития территорий область успешно реализует в четырех районах, и первые объекты КРТ уже введены во Всеволожском районе.
«Механизм КРТ создавался, чтобы обеспечить переселение из аварийного и ветхого жилья, но его потенциал гораздо больше, а именно — сокращение бюрократических процедур», — уверен Евгений Барановский. Он призвал поддержать областную инициативу по упрощению передачи земельных участков застройщикам под комплексную застройку с соответствующими внесениями изменений в Генплан. Такая эффективная дебюрократизация поможет сократить сроки реализации проектов как минимум на два года. «А это до 15% стоимости конечного строительства!» — подчеркнул спикер, отметив, что на уровне РГП и МГП уже в следующем году область намерена изменить процессы принятия решений.
В области строится около 30 соцобъектов, в том числе 6 по договорам с застройщиками. Правительству почти удалось решить проблему обманутых дольщиков: из имеющихся два года назад 300 проблемных объектов осталось 69. Часть из них регион намерен достроить к лету 2024 года, а по другим выплатить компенсации, на которые уже запланированы средства в областном бюджете. Благодаря участию в федеральных программах регион привлек значительные средства на модернизацию инженерных сетей и ЖКХ: на строительство новых очистных сооружений пойдет около 5 млрд рублей в Выборге, порядка 6 млрд — в Волхове. Особая гордость региона — создание общественных пространств по программам благоустройства и создания комфортной городской среды. В этом году будет сдано 110 новых объектов за счет финансирования федерального, регионального и муниципального бюджетов, в том числе 5 проектов — победителей всероссийских конкурсов.
Глава строительного блока отметил, что основной упор сегодня сделан на развитие транспортной инфраструктуры преимущественно за счет привлечения инфраструктурных кредитов и иных бюджетных средств. «Суперзначимым», по словам Евгения Барановского, событием для региона стало открытие разводного автомобильного моста через Свирь, до конца года запланировано сдать новый мост в Киришах. На повестке дня областного правительства утверждение трассировки КАД-2, пятого и шестого этапов ШМСД, «расшивка» Мурино через строительство обхода, долгожданная транспортная развязка в Кудрово, расширение Колтушского шоссе.
«Скорость потока увеличивается не только по КАД, но и по вылетным магистралям, что позволит развивать территории значительно дальше, чем зоны агломерации», — отметил Евгений Барановский. Вместе с тем северные территории агломерации практически исчерпали ресурс для застройщиков. По оценке экспертов, максимальный потенциал объемом до 14 млн кв. м жилья сосредоточен на юге.
Мнение
Александр Вахмистров:
В рамках перехода на информационное моделирование следует отработать на бюджетном объекте все процессы не только на стадии проектирования, но и на стадиях рабочей и исполнительной документации для дальнейшей передачи цифровой модели пользователю в качестве инструкции по эксплуатации и ремонту.
Николай Линченко:
Финансирование из регионального и федерального бюджетов на ближайшие три года подтверждает, что правительство планирует направить крупные средства на развитие транспортного каркаса, на строительство социальных объектов и метрополитена, поэтому петербургский строительный рынок будет и дальше динамично развиваться.
Евгений Барановский:
Маятниковой миграции мы не ждем, потому что по наращиванию производственных мощностей, по открытию новых предприятий Ленинградская область не отстает от стройки и по этим показателям находится в топ-5.
В Санкт-Петербурге 16 ноября 2023 года состоялся XXII Международный конгресс «Энергоэффективность. XXI век. Архитектура. Инженерия. Цифровизация. Экология. Саморегулирование», в работе которого приняло участие более 500 специалистов.
Ежегодное мероприятие является одной из ведущих в России площадок для диалога профессионалов в области инженерного обеспечения зданий. Организаторами конгресса выступили Национальное объединение организаций в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, Национальное объединение строителей, Национальное объединение изыскателей и проектировщиков, АС «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД» и АО НПФ ЛОГИКА. Приветствия в адрес участников конгресса направили президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров и президента НОСТРОЙ Антон Глушков. Дата проведения конгресса совпала с Всероссийским днем проектировщика, и многие выступающие воспользовались возможностью поздравить с профессиональным праздником своих коллег.
«Для решения поднимаемых здесь вопросов нужно всего несколько компонентов: нормативы, стимулирование, эффективные решения, правильная эксплуатация и кадры, которые решают все», – заверил модератор пленарного заседания президент АС «АВОК СЕВЕРО-ЗАПАД», вице-президент НОПРИЗ и НОЭ Александр Гримитлин. Именно этим направлениям были посвящены сообщения докладчиков.
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз сообщил об инициативах, призванных помочь строителям в поисках качественных материалов и оборудования, замещающих импортные поставки. С этой целью в самом начале санкционных ограничений НОСТРОЙ организовал составление каталога импортозамещения, куда вошло свыше 3800 позиций, затем – Реестра добросовестных производителей и поставщиков стройматериалов, а также запустил первую в стране цифровую маркировку строительной продукции. Теперь на основе реестра НОСТРОЙ работает над системой планирования и прогнозирования «Госплан 2.0», которая будет накапливать информацию о материальных и трудовых ресурсах, необходимых для возведения объектов разного назначения.
Президент НОЭ Леонид Питерский остановился на содержании двух федеральных документов: госпрограмме «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности», принятой в сентябре, и новой Климатической доктрине, утвержденной в октябре этого года. По его словам, разработанная РАН и Минприроды при участии НОЭ доктрина содержит в том числе положения, выработанные в рамках дискуссий конгресса «Энергоэффективность. XXI век».
Генеральный директор АО НПФ ЛОГИКА Павел Никитин начал с убедительных примеров реализации в энергетике и ЖКХ технологий искусственного интеллекта, нейросетей и цифровых двойников. По его данным, более 30% телефонных вопросов, которые поступают столичным коммунальщикам от потребителей, уже берут на себя нейросети. Он сообщил, что идет разработка нормативной базы для внедрения этих технологий в ЖКХ, и призвал включить в рабочие группы специалистов в области приборного учета, чтобы с пользой применить их опыт и знания.
Тему внедрения цифровых технологий подхватил руководитель филиала в ПФО ООО «БДР Термия Рус» Сергей Шипов. «Удаленным управлением пользуются 120 тысяч пользователей нашего котельного оборудования, – сообщил он. – По опросам 95% из них полностью доверяют автоматике, 85% ежедневно мониторят оборудование, 55% еженедельно удаленно корректируют установки, и эта тенденция продолжает развиваться». Ссылаясь на данные маркетингового агентства «Литвинчук-Маркетинг», представитель «БДР Термия Рус» сообщил, что продажи бытовой техники увеличиваются из-за высокой доли ИЖС в новостройках и газификации регионов. Следовательно, в эксплуатации становится все больше современного оборудования, основанного на принципах энергоэффективности и экологичности.
Деловая программа охватила широкий круг тем, связанных с отраслевым законодательством, проектированием и эксплуатацией энергоэффективного оборудования в области вентиляции, кондиционирования, отопления, теплогазоснабжения, водоснабжения и электрообеспечения зданий, а также со строительной теплофизикой. На семи секционных заседаниях было представлено свыше 60 докладов. Учитывая, что строительная отрасль активно включилась в цифровую трансформацию, в рамках конгресса была впервые организована секция «Цифровизация и кадры» с участием девелоперов, проектировщиков, поставщиков российского ПО, преподавателей высших и средних учебных заведений Северо-Запада под председательством руководителя BIM-центра Новгородской области, члена комитета НОПРИЗ по цифровизации архитектурно-строительного проектирования Алексея Агафонова. По традиции состоялась 48-я научно-практическая конференция «Коммерческий учет теплоносителей», организованная НПФ ЛОГИКА.
Сопутствующая выставка дала возможность представить свои услуги и продукцию таким известным производителям, как «Арктос», «БДР Термия Рус», компания «Взлет», ЛОГИКА, «Фирма Изотерм», «Синто», «Термафлекс Изоляция +» и НПП «Экоюрус-Венто».