ИЖС переживает эскроу
Проектное финансирование и счета эскроу пришли на рынок ИЖС. Ожидается, что к 2030 году половина всех индивидуальных домов в стране будет возводиться индустриальным способом с использованием данных банковских продуктов. Однако пока сегмент переживает болезненный период адаптации. Варианты развития эксперты обсудили на площадке VI Всероссийского форума «Строить. Цивилизованный рынок ИЖС».
По итогам 2023 года в России был введен рекордный объем жилья на уровне 110 млн кв. м, из которых 59 млн «квадратов» пришлись на сегмент ИЖС. В этом году темпы не снижаются. По данным Дом.рф, если в прошлом году было сдано 430 000 домов, то за восемь месяцев этого года цифра уже приблизилась к 300 000. При этом первые несколько десятков объектов уже построены с применением банковских продуктов проектного финансирования.
«Как собственник строительной компании могу сказать, что в июле у нас была одна сделка, в августе — ноль, а в сентябре — пять. Из них четыре — с банком Дом.рф и одна — со Сбером», — отметил президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов.
Развитие через трансформацию
Рынок ИЖС переживает переход на счета эскроу ровно по тому же сценарию, которого власти придерживались в 2019 году при переводе сегмента многоквартирных домов на проектное финансирование. Как отметил заместитель главы Минстроя Никита Стасишин, тогда подход доказал свою эффективность, ведь с тех пор в стране не появилось ни одного нового обманутого дольщика, а объем ввода держится на высоком уровне.
Новые правила для рынка индивидуального домостроения также призваны защитить граждан и вывести с рынка недобросовестных строителей. «Мы распространили эскроу на сферу ИЖС для защиты средств граждан, создали реестр типовых проектов и ужесточили требования к подрядным и строительным организациям. Сейчас продолжаем работу над законопроектом, который урегулирует вопросы управления общим имуществом, инженерной и коммунальной инфраструктурами в коттеджных поселках. Идет она непросто, но в ближайшее время должны выйти на окончательные решения», — подчеркнул член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
По оценкам Минстроя России, переход на эскроу не должен привести к росту цен на ИЖС. «Дом.рф субсидирует подряд (на время переходного периода Дом.рф запустил программу субсидирования ставки по проектному финансированию до 1%. Ожидается, что мера позволит ввести в эксплуатацию жилье общей площадью порядка 1 млн кв. м. — Примеч. ред.), то есть цены не растут. Эскроу пополняется сразу — цена не растет, — говорит Никита Стасишин. — Будут ли застройщики конкурировать ценой квадратного метра? Посмотрим. Если будут, то цена не увеличится. Нужно время для создания баланса между спросом и предложением. Если обеспечить гарантированное предложение под будущий гарантированный спрос, то проблем не будет».
При этом в будущем доступность ИЖС станут определять инструменты улучшения жилищных условий, а именно: ипотека под 6%. В результате ежемесячный платеж для граждан станет кратно меньше по сравнению с ситуациями, когда люди были вынуждены брать потребительские кредиты с дополнительными обременениями и залогами для расчетов с подрядчиками.
Непростая адаптация
Новые правила для рынка загородного домостроения вступят в силу в полном объеме с 1 марта 2025 года, и к этому времени подрядчикам необходимо научиться работать с банками, а кредитным организациям — донастроить свои продукты. В частности, требуется развить предложения по проектному финансированию. Так, на данный момент только Сбер и Дом.рф могут открывать кредитные линии для подрядных организаций. При этом значительная доля застройщиков получают отказы.
По словам заместителя генерального директора Дом.рф Алексея Ниденса, это связано с тем, что банкам необходимо набрать определенную статистику, чтобы подстроить свои продукты под сегмент ИЖС. А пока спикер предложил компаниям запрашивать кредитные линии не на весь объем финансирования, а на минимально необходимый, который может взять на себя организация для того, чтобы сформировать кредитную историю. «И те, кто начнут это делать раньше, получат преимущество», — указал эксперт.
Дело в том, что, выдавая определенный кредит или ссуду, банк обязан формировать резерв, размер которого варьируется от 0% до 100% в зависимости от финансовой устойчивости и благоприятной истории обслуживания займов того или иного участника рынка. Соответственно, для того, чтобы резерв не ложился на повышенную кредитную ставку, строителям необходимо продемонстрировать финансовую устойчивость и аккуратно обслуживать кредитные обязательства, что отразится в кредитной истории.
«Сейчас происходит небольшая трансформация, и она во благо, потому что правила на рынке становятся более цивилизованными. Потенциал спроса и интерес людей к сегменту ИЖС — огромный. Даже если и случится заминка в ближайшие месяцы, то она не будет большой. Темпы роста будут только нарастать», — говорит начальник Центра анализа рынка недвижимости Банка России Александр Копылов.
К слову, ожидается, что до конца года еще шесть банков начнут предоставлять проектное финансирование и счета эскроу для участников рынка индивидуального жилищного домостроения.
К эскроу готовы не все
Тем не менее период адаптации проходит нелегко для девелоперов и подрядчиков. Есть и те, кто в моменте сократили половину сотрудников для того, чтобы приспособиться к новым условиям. По словам Рамиля Усманова, большинство его коллег-подрядчиков пока не работают по счетам эскроу и не пробовали. Об этом же говорит и статистика Сбера: из общего числа подрядчиков в 15 000 компаний готовы были работать с льготной ипотекой около 3700 компаний, а заявки на проектное финансирование направили только 900. При этом с апреля 2024 года, когда банк запустил работу со счетами эскроу на рынке ИЖС, были выданы 2000 кредитов, из которых всего 300 выданы с кредитной линией подрядчика.
«Это говорит о том, что подрядчики, которые остались работать, пока имеют запас денежных средств или прибегают к альтернативным источникам финансирования», — резюмирует исполнительный директор, руководитель управления ипотеки дивизиона «Домклик» Сбера Артем Герасимович.
Есть вопросы и к синхронизации работы банков. Например, сегодня участники рынка не имеют возможности открыть линию проектного финансирования в одном банке, а счета эскроу — в другом. В Минстрое и Центробанке ответили, что о проблеме знают (банки видят риски из-за того, что эскроу будут раскрываться не в их интересах) и постараются ее решить еще до марта 2025 года, когда будут прописаны правила раскрытия эскроу. Обсуждения этого вопроса продолжатся уже на площадке Банка России.
Помимо этого, Федерация ИЖС попросила дать возможность вводить жилые дома уведомительным способом, чтобы раскрывать эскроу-счета, не дожидаясь случаев потребительского экстремизма, а также снизить штрафы с 3% до 0,33% ставки рефинансирования.
Новые тренды
Все участники дискуссии согласились, что быстрое перестроение работы во время переходного периода в перспективе позволит получить больший объем будущего спроса на возведение частных домов.
При этом наиболее востребованными могут стать домокомплекты, так как для банков они являются понятным предметом залога. «На мой взгляд, есть крутая ниша в промышленном производстве домокомплектов и индустриальном способе производства для индивидуального жилищного строительства. Тот, кто сегодня сделает продукт с какой-то долей промышленного производства, оптимизирует сроки сборки и предоставит под ключ конечный продукт, займет рынок на следующие десять лет», — обратил внимание Никита Стасишин.
Еще один новый тренд будет касаться обеспечения участков под ИЖС всей необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой — вне зависимости от того, в чьей собственности находится земля.
Столичные власти намерены ускорить строительство новых домов по программе реновации в два раза. Таким образом, в год предстоит возводить по сотне объектов общей площадью 1,5 млн кв. м. Для достижения заданной цели в ход идет усовершенствованный механизм поиска земельных участков, модульное строительство и цифровизация.
Впервые программу реновации представили в 2017 году. Тогда мэр Москвы Сергей Собянин заявил о решении снести 5176 советских пятиэтажек, а миллион жителей столичных «хрущевок» переселить в новое комфортное жилье. Год ушел на разработку градостроительной документации, и за следующие шесть лет в столице возвели 311 жилых домов, суммарная площадь которых оценивается в 4,4 млн кв. м. По словам Рафика Загрутдинова, главы Департамента строительства Москвы, этого объема достаточно для того, чтобы расселить порядка тысячи старых пятиэтажек. Тем не менее глава города поставил задачу ускориться и до конца 2024 года сдать порядка 100 домов общей площадью 1,5 млн кв. м, чтобы к концу периода объем жилья, построенного по программе, превысил 6 млн «квадратов».
За первое полугодие строители ввели в эксплуатацию семь новых домов по программе реновации. При этом в работе находятся еще около 9 млн кв. м, из которых 4,2 млн кв. м — в стадии строительства. Речь идет о 230 высотках.
«Одно дело — строительство жилых домов в чистом поле и совсем другое — работа в условиях плотно застроенной территории, когда приходится сталкиваться с переустройством инженерных сетей, когда нужно переселить каждого участника программы, чтобы освободить жилой дом, — говорит Рафик Загрутдинов. — Все жилые дома вплетены в городскую инженерную инфраструктуру. Как правило, по подвалам каждого проходит огромное количество транзитных инженерных сетей, которые, в том числе, питают соседние дома, а также и те, что не задействованы в программе реновации. Поэтому глубину задач, которые мы ежедневно решаем на уровне города и мэра, знают только те, кто непосредственно занимаются реализацией».
Значительно ускориться не позволяет и нехватка специалистов в части внутренней отделки помещений. В начале года чиновники говорили о дефиците строителей на уровне 15–20 тысяч человек. Отметим, что, в отличие от коммерческих проектов, дома по реновации не сдаются в черновых вариантах.
LEGO на службе реновации
Новые скорости может предоставить унификация процессов. Каждый дом реновации собирается из тысячи элементов, а единый подход в проектировании и строительстве дает возможность создавать типовые узлы решений — и речь не про одноликие панельки или пятиэтажки, популярные в советское время. Подрядчики программы реновации жилого фонда закладывают типовые узлы решений в цифровом виде в процессе информационного моделирования. А сегодня идут переговоры с производителями, чтобы укрупненные модули в виде собранных сантехузлов, кабин, стояков со смонтированной инфраструктурой или навесные панели поступали на строительную площадку уже в готовом виде.
По словам Рафика Загрутдинова, возможности укрупненной сборки уже начали тестировать. Так, в столице возвели здание детского сада из готовых модулей, а сейчас идет работа над школой. До конца этого года подрядчики соберут из модулей первый жилой дом. На данный момент чиновники определили «пилотную» площадку в микрорайоне Северный и приступили к подготовительным работам. После сдачи в эксплуатацию собранный дом будет передан Департаменту городского имущества Москвы.
«Я думаю, это сократит сроки строительства», — подчеркнул руководитель Департамента строительства столицы, добавляя, что данная технология позволяет заключить в одном модуле целую квартиру площадью порядка 100 «квадратов», которая будет учитывать и квартирографию, и стандарты, необходимые для программы реновации.
Напомним, стандарты реновации сформировались в первые годы реализации программы. Как вспомнил экс-руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин во время своей последней пресс-конференции весной 2024 года, в процессе проектирования новых домов представители различных департаментов детально изучали архитектурно-планировочное решение каждого дома на заседаниях рабочей группы. «Были видны каждый этаж и каждая квартира: площадь, туалет раздельный или совмещенный, кухня в виде пенала шесть на три метра или три на три, комната не могла иметь длинную и вытянутую форму. В процессе сформировался пул проектировщиков, которые начали понимать и жить в новой парадигме», — указал чиновник.
Первый ЖК из крупногабаритных модулей появился на территории Новой Москвы (в деревне Яковлево поселения Десеновское) недалеко от завода по производству готовых квартир. На площадке выпускают крупные блоки с чистовой отделкой и коммуникациями, из которых можно собирать как жилые дома, так и нежилые объекты общественного назначения. Каждый модуль имеет размеры 15 х 6 метров, что сопоставимо размеру трехкомнатной квартиры. Речь идет о полностью отделанном помещении свободной планировки площадью около 100 кв. м со всеми инженерными коммуникациями. При желании блок можно оснастить системой «умный дом» в заводских условиях с применением современных материалов и соблюдением всех технологических процессов.
«Я проповедовал, что это кирпичная кладка. Дом собирается из кирпичей, и мы в кирпич попробуем закинуть квартиру, — указал Сергей Амбарцумян, генеральный директор “Концерн Монарх”, во время выступления на площадке выставки-форума “Россия” на ВДНХ. — Сегодня у нас есть заказ на школу, детский сад и жилой дом высотой в 23 этажа и площадью 90 тысяч кв. м». Параллельно с этим компания работает над разработкой компьютерной программы, которая станет самостоятельно готовить проектно-сметную документацию для будущих жилых комплексов и даст возможность собирать модули в беспилотном варианте.
Чиновники не исключают, что долгосрочность программы и ясность будущих планов сподвигнут инвесторов на вложения в развитие производств. Согласно документам, реновация продлится в течение 15 лет, при этом в открытом доступе публикуется план работ на следующую пятилетку со стабильным финансированием. Таким образом, все участники понимают объемы работы и загрузки. Например, производители лифтов точно знают, сколько тысяч единиц оборудования необходимо произвести для программы реновации.
Ускоренный подбор площадок для строительства
Сдерживающим фактором становится нехватка земельных участков под строительство новых домов по реновации. В целом для реализации программы власти уже подобрали места, на которых можно возвести порядка 12 млн кв. м жилья. Однако этого недостаточно. Как пояснил Сергей Левкин, в конце первого квартала для ускорения процесса было принято решение, что 44 площадки, отведенные ранее под комплексное развитие территорий, отданы под реновацию. Не исключено, что список дополнят еще 24 земельных участка, дискуссия о предназначении которых идет с комплексом экономической политики. По словам Сергея Ивановича, такой подход позволит 80 тысячам москвичей переехать в новые дома намного раньше — уже на втором этапе реализации с 2025 по 2028 год.
Без бумаги и личного присутствия
Помогает ускоряться и цифровизация. Уже внедрен сервис, позволяющий наладить прямую связь между жителями дома, которым предстоит переселяться, и государственными структурами. И теперь можно в электронном виде получить уведомление о переселении, подать заявление с просьбой оказать помощь при переезде (что заложено в программу) и направить все необходимые документы, заверенные электронной цифровой подписью. В дальнейшем все, что связано с взаимодействием между чиновниками, городом, жителями и домом, планируется перевести в электронный формат — вживую москвичи будут только получать ключи от квартиры и принимать отделочные работы во внутренних помещениях.
«Но самое главное, что в Департаменте строительства продолжается большая работа по описанию и оцифровке бизнес-процессов. В стройке очень важна скорость принятия решения, поэтому важно сократить, свести до минимума бюрократию, — говорит Рафик Равилович. — Как вы знаете, в любых отраслях очень много бумажной работы. Надо правильно запроектировать и согласно проекту построить объект, а для доказательства того, что продукт соответствует проекту, нужно подготовить огромное количество исполнительной документации и чертежей. Теперь мы принимаем ее только в цифровом виде. Следующим шагом станет использование элементов искусственного интеллекта. Нам поставлена задача подойти к универсальным процессам с сокращением бумажной волокиты до минимума, к стандартным типовым решениям и унификации всех проектных решений. Благодаря этому нам удается сокращать сроки строительства при увеличении объемов ввода».
