Ипотека: замыслы и реальность
По оценке петербургских экспертов, предпринимаемые правительством РФ меры по развитию ипотеки не расширяют клиентскую базу рынка недвижимости: ипотека остается доступной для тех же 6-7% граждан, которые могут решить жилищную проблему и другими способами.
Замысел «двойной поддержки»
С 1 июня российские кредитные институты, получившие целевую поддержку от Внешэкономбанка на стимулирование ипотеки, приступают к предоставлению ипотечных кредитов на льготных условиях. 40 млрд. рублей, мобилизованных из пенсионных активов ВЭБ, предназначены для развития деятельности АИЖК. Благодаря принятому закону, сокращающему ставку субординированного кредита для АИЖК с 9,5 до 6,5%, Агентство сможет предоставлять займы банкам-партнерам на 2 года уже не под 11%, а под 8% годовых, что позволит им, в свою очередь, сократить ставку ипотечного кредитования до 11%. Сегодня средняя ставка по выдаваемым кредитам составляет 13,6%.
Еще 150 млрд. рублей ВЭБ потратит на выкуп у банков с госучастием ипотечных ценных бумаг, таким образом предоставив партнерам возможность рефинансировать ипотеку. За счет этой меры партнеры ВЭБ смогут снизить ипотечную ставку по своим кредитам до тех же 11%. Более того, как было объявлено на заседании правления ВЭБ в феврале 2010 г., в среднесрочной перспективе ставка может снизиться и до 6%.
При помощи такой двойной поддержки правительство рассчитывает одновременно поддержать банковскую систему (для чего уже в 4-й раз в 2010 г. была снижена ставка рефинансирования ЦБ), и вывести из застоя строительную отрасль.
По оценкам международных аналитиков, банковская система еще не излечилась от кризиса. В апреле 2010 г. кредитный портфель банков вырос только на 1%, а бремя общей кредиторской задолженности остается тяжелым: по данным агентства S&P, обнародованным 26 мая, общий объем «плохих» активов составляет около 2 трлн. рублей.
Банкиров убеждают, что в период общего кризиса экономики ипотечное кредитование для банков – надежный способ вложения средств. «Квартирный вопрос» в России, по-прежнему сохраняет актуальность.
Однако разные виды кредитования предполагают разные риски для банка. Если дом уже построен и кредит выдается под квартиру, ипотечный заемщик больше мотивирован к выполнению обязательств, чем любой другой должник: страх потерять жилье заставляет принять все меры, чтобы выплачивать проценты в срок. При предоставлении кредита под строящееся жилье в период кризиса рисков значительно больше.
Неизмеримый фактор неуверенности
Ипотека считается незаменимым инструментом поддержки всей строительной отрасли за счет повышения платежеспособного спроса. С первыми признаками выхода национальной экономики из рецессии зазвучали оптимистичные прогнозы ответственных лиц. Еще летом 2009 г. глава АИЖК Александр Семеняка рассчитывал, что в 2010 г. объем рынка ипотеки вернется к показателю 2007 г. (630 млрд. рублей), а средняя ставка сократится до 13%.
После сокращения ставки рефинансирования Банка России ипотечные ставки действительно пошли вниз и уже достигли ожидаемой цифры. Однако для оживления рынка первичной недвижимости требовались и другие условия. Во всяком случае, баланс на рынке недвижимости должен был сдвинуться в пользу спроса.
Число ипотечных сделок возросло, как и число банков, предоставляющих кредиты. Однако прирост в последние полгода происходил в основном за счет вторичного рынка. Как отмечает главный аналитик «БН» Сергей Бобашев, число сделок на вторичном рынке Петербурга по итогам 2009 г. составило те же 55 тысяч, что и в 2008 г., хотя в Москве этот показатель сократился более чем в 1,5 раза. Существенную лепту в это число внесла ипотека, к которой петербуржцы прибегали в подавляющем большинстве случаев для увеличения площади своего жилья. Объем ипотечных договоров с целью приобретения объекта недвижимости без продажи другого, стал расти только весной 2010 г.
С апреля кредиторы отмечают и повышение средней величины займа. По данным гендиректора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, в I квартале 2010 г. эта цифра составляла в Петербурге 1,5 млн. рублей (минимальной величиной было 1,1 млн.). В других регионах Северо-Запада, где платежеспособность покупателей ниже, средний размер ипотечного кредита был и того ниже – 750-800 тысяч рублей, свидетельствует гендиректор «Уником» Павел Штепан. К началу осени эксперты ожидают повышения среднего объема запрашиваемого кредита в Петербурге до 2 млн. рублей – что все же ниже стоимости средней 1-комнатной квартиры.
Помимо платежеспособности, существенную роль в поведении покупателей играл чисто психологический фактор. Сказывался пример людей, переоценивших свои возможности в период докризисного ипотечного бума. «Клиенты прилагают все усилия, лишь бы взять кредит меньшего размера», - отмечает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала «ВТБ 24» Татьяна Хоботова.
На первичном рынке объем ипотеки сократился существенно заметнее. Неуверенность потенциальных покупателей в собственном будущем дополнялась неуверенностью в застройщике. По данным RBI, доля объектов, на которых отмечалась строительная активность, составляла в зимний период от 51 до 63%. Как сообщал председатель правления НП «Северо-Западная палата недвижимости» Павел Созинов, на первичном рынке в I квартале 2010 г. было продано на 15% меньше квартир, чем в IV квартале 2009 г. При этом число выставляемых объектов сократилось. Но некоторое сужение предложения не привело, как прогнозировали аналитики, к повышению цен.
По оценке С.Бобашева, сегодня в Петербурге спрос и предложение достаточно сбалансированы: на рынке недвижимости нет «затоваривания», и в то же время у покупателя остается выбор. А условия предоставления ипотеки, как утверждает замначальника отдела розничного кредитования филиала Абсолют-банка Дмитрий Алексеев, вполне позволяют семье с 50-тысячным доходом оплачивать кредит. Но потенциальные заемщики недостаточно уверены в стабильности своего дохода.
М.Ельцов допускает, что к концу 2010 г. ввиду исчерпания предложения цены на жилье в Петербурге повысятся на 5%. Другие специалисты высказывают сомнения. Как полагает гендиректор ЗАО «Мир кредитов» Владимир Глинер, в течение года цены на недвижимость в городе существенно не изменятся, хотя и государственные, и частные банки будут снижать ставки ипотечного кредитования.
В АИЖК также сегодня оценивают ситуацию более осторожно. На VIII всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» зам главы Агентства Андрей Семенюк сообщил, что в I квартале 2010 г. в России объем ипотечного кредитования составил 48,9 млрд. рублей. По его ожиданиям, во II квартале цифра возрастет до 65-75 млрд., а за весь год составит лишь 280-320 млрд. рублей. Причем эти расчеты приводятся уже после предоставления АИЖК средств ВЭБ. Такие же прогнозные цифры приводят аналитики частных банков. По расчетам ООО «Петербургское ипотечное агентство», в Петербурге в 2010 г. будет выдано и кредитов на сумму 17 млрд. рублей (в 2007 г. – 48,6 млрд.).
Не успели «надуться»
Высказывалось мнение, что сокращение ипотечной ставки, введенное «административным порядком», создаст ажиотажный спрос на жилье и «вздернет» цены вдвое, после чего волна продаж резко схлынет, и настанет длительный застой. Такую перспективу рисовал, в частности, независимый московский аналитик Юрий Коротков.
Петербургские эксперты не разделяют этот прогноз. Повторение феномена предкризисного бума, как считает П.Штепан, невозможно без спекулятивной составляющей. Между тем, новая недвижимость, в том числе ввиду низкой инфляции, не представляет собой сегодня высоколиквидный товар. «С рынка практически ушли инвестиционные заемщики», - отмечает Т.Хоботова.
До кризиса доля спекулятивного капитала на подъеме рынка была больше, чем могло показаться. Как напоминает начальник управления ценных бумаг СЗРЦ банка «Возрождение» Ольга Матусова, в 2007 г. ряд банков сократил первоначальный взнос до минимума, и тогда покупателям удавалось компенсировать свои расходы за счет сдачи полученной в кредит недвижимости в аренду.
Такой рынок с «легким входом» не успел стать массовым. Поэтому нас миновала судьба Латвии, считает С.Бобашев. В Риге ипотеку под минимальный процент брало почти все население. «Рижский опыт показал, как делать не надо. Я недавно беседовал с главой Ассоциации риэлторов Латвии Эдгарсом Шинсом, который в свое время тщетно предупреждал об опасности «пузыря» на рынке ипотеки. Он рассказал, что уже 9 его бывших клиентов покончили с собой», - рассказывает эксперт.
«Нам очень повезло, что кризис ударил в 2008 г. Если бы мы еще года 2-3 покредитовали с нулевым первоначальным взносом, кризис вызвал бы страшные проблемы», - солидарен с ним М.Ельцов.
Общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет сегодня около 33 млрд. рублей. Эта цифра сокращается. Как рассказывает руководитель управления «Балтийской ипотечной корпорации» Марианна Белькова, летом 2009 г. сигналы SOS поступали от заемщиков по нескольку раз в день, а сейчас сократились до 1-2 в неделю. «Теперь люди стали более обдуманно относиться к получению кредитов: они не рассчитывают «отбить» расходы в короткий срок», - отмечает ведущий аналитик GVA Sawyer Анастасия Негребецкая. По ее мнению, негативный опыт кризиса не допустит повторения эйфории периода бума.
С приближением лета петербургские эксперты, как и московские, отмечают сокращение числа сделок. И без того сонный рынок «уходит в отпуск». В период бума 2006-2007 гг., как напоминает Бобашев, наступление каникул не снижало ажиотаж.
«Первичка» остается позади
Предполагалось, что в ипотечные облигации банков России будет вложено 250 млрд. рублей – 20% средств пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБ. Однако объем средств, которые 5 банков с госучастием решили позаимствовать напрямую у ВЭБ составил на конец мая только 87 млрд. рублей. В их числе – ВТБ 24, приступивший с 1 июня к предоставлению ипотечных кредитов под 11% годовых в рублях по программе «Ипотека с государственной поддержкой».
Программа распространяется только на новостройки 2008-2010 гг., находящиеся в собственности юридических лиц (застройщиков или инвесторов) – то есть на ту часть рынка, которую именуют «новой вторичкой».
Сам этот термин появился летом 2009 г., когда разница в спросе на строящееся и готовое жилье привела к расхождению цен в мегаполисах более чем на 10 тысяч рублей за 1 кв. м. Застройщикам стало выгоднее оформлять построенное жилье с полной отделкой в свою собственность и после этого выставлять на продажу. После приемки дома госкомиссией открывают продажи «Темп» и «Строительный трест». Сейчас доля «новой вторички» в объеме рыночного предложения в Петербурге оценивается в 20%. В Москве аналогичный подход в ЖК «Высоцкий» предлагает «Трамп Реал Эстейт». По данным компании, около 80% покупателей сомневаются в том, что та или иная новостройка будет сдана в срок.
Предоставлять ипотечные кредиты под строящиеся объекты банк ВТБ 24 не готов, о чем публично заявил его президент Михаил Задорнов. Из средств, предложенных ВЭБ банкам, ВТБ 24 выбрал только 5 млрд. рублей.
Из 21 банка, предлагающего ипотечные программы, только 6 готовы предоставлять кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Московские аналитики отмечают, что даже в недостроенных домах, оказавшихся в период кризиса в собственности банков, ипотека открывается выборочно – лишь в тех объектах, которые «вынужденные владельцы» сегодня считают наиболее перспективными.
В середине мая «ноу-хау» внедрил Райффайзенбанк: его петербургский филиал «Северная столица» предоставляет ипотеку в 5 объектах компании «ЮИТ-Лентек» на период между приемкой дома госкомиссией и оформлением квартир в собственность. Как поясняет руководитель группы ипотечного кредитования филиала Константин Мурашкин, сделка по продаже квартиры в таких случаях не требует процедуры заключения договоров по закону 214-ФЗ. В этом субсегменте «зрелой первички» кредиты предоставляются под 14,5% годовых.
Преодолеть недоверие кредитных организаций к первичному рынку не удается даже интервенцией пенсионных активов ВЭБ, и в результате предлагаемая программа слабо помогает решению задачи по размораживанию недостроя.
По мнению С.Бобашева, при развитии ипотеки в России, по сути, решается не задача повышения доступности жилья, а задача роста объемов ипотеки как таковой. Аналитик не исключает, что федеральные власти предложат новые меры сокращения ставки. Однако, по его мнению, даже если спрос в итоге повысится, последующее повышение цен не позволит расширить клиентскую базу: ипотека остается доступной не более чем для 6-7% населения.
Банкиры полагают, что возможна и ипотечная ставка в 6% годовых. Для этого нужно «всего лишь» сократить стоимость финансовых ресурсов для банков до 3-4%. Это возможно, говорит вице-президент «Росевробанка» Сергей Гордейко, - но только для этого необходимо создать внутренний российский рынок долгосрочного фондирования. Директор департамента розничного кредитования БИН-банка Олег Соколов тоже считает, что ставка 6% осуществима в перспективе 2-3 лет – при условии поддержки (субсидировании части ставки) заемщиков региональными властями. Аналогичное мнение высказывает С.Бобашев: чтобы ипотека не только выводила деньги на рынок, но и расширяла возможности граждан, необходима поддержка конечного потребителя.
Константин Черемных
Госдума РФ приняла во втором чтении поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В соответствии с документом допускается привлечение средств граждан путем выпуска эмитентом особого вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья. Законопроект устанавливает, что застройщиком может быть только юридическое лицо. Также предполагается, что исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Есть там и другие положения. Самого факта принятия поправок застройщики ждали долго. Вот только столь ли уж долгожданными они оказались по своей сути?Что же изменилось? Во-первых, произошло определенное выравнивание ответственности за несоблюдение своих обязательств как со стороны застройщика, так и со стороны дольщиков. Так, если раньше существовал явный перекос в этом плане в сторону дольщика, то теперь и он будет нести ответственность в случае «некорректного поведения». Это, прежде всего, касается несвоевременного взноса денег. Если задержка составит три месяца, то застройщик имеет право расторгнуть договор долевого участия с таким клиентом. Конкретизированы и случаи, при которых дольщик, в свою очередь, может «расстаться» со строительной компанией. Если раньше он фактически имел возможность забрать свои деньги в любой момент под незначительным предлогом, то теперь эти ситуации в законе специально оговариваются. Основным поводом для разрыва договора с застройщиком становится задержка сдачи дома в эксплуатацию на срок более двух месяцев.
Значительно снижены штрафы, которым подвергался застройщик в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию. Так, если раньше они составляли 60 процентов годовых на внесенную дольщиком сумму, то теперь - 15 процентов. До того же предела - 15 процентов - снижен размер штрафных санкций за задержку внесения взносов за квартиру дольщиком.
Также в законе зафиксировано, что банки теперь не будут отвечать за задержку ввода объекта в строй.
Еще одно важное изменение - привлечение средств дольщиков через выпуск застройщиком особого вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья в строящемся доме.
Также скорректирована скандальная, вызвавшая крайне негативную реакцию у строителей статья, согласно которой застройщик был обязан при заключении договора долевого участия предоставлять полную информацию о своем текущем финансовом положении. То есть информацию, составляющую коммерческую тайну и являющуюся конфиденциальной. Теперь все ограничится публикацией ежегодного финансового отчета и предоставлением ряда второстепенных финансовых данных.
Эти изменения, пожалуй, самые важные. Вкратце упомянем и об остальных.
Согласно принятым поправкам, застройщиком больше не может являться индивидуальный предприниматель, а исключительно юридическое лицо.
В случае расторжения договора застройщик обязан в течение 20 рабочих дней (с момента расторжения) возвратить дольщику все внесенные им средства, а также проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка России.
Значительно снижаются сроки регистрации договора долевого строительства - с одного месяца до десяти дней.
Кроме того, контроль за соблюдением закона о «долевке» теперь будут осуществлять не федеральные, а региональные власти. Так что проблемы тех же обманутых дольщиков придется решать местным чиновникам.
Что же касается чиновников столичных, то они положительно оценивают новые поправки.
«Я считаю, что эти поправки полностью выравнивают ответственность между участниками рынка и никоим образом не ущемляют интересов граждан», - говорит глава Росстроя Сергей Круглик. При этом он дал понять, что на дальнейшие поправки строителям в обозримом будущем рассчитывать не стоит. «Теперь все крики и жалобы со стороны застройщиков будут означать лишь то, что они не желают ответственно подходить к своей работе», - говорит г-н Круглик.
Ну, а как восприняли принятые поправки сами строители?
Легкая коррекция
«Закон по-прежнему остается трудным для строительных компаний, так как повышает ответственность строителей путем введения страхования и залогов», - считает глава Российского союза строителей Виктор Забелин. При этом не все ладно с нововведением в виде жилищных сертификатов. Во-первых, их владелец в любой момент может вернуть их по новой цене. Во-вторых, стройфирме придется резервировать весьма значительные суммы для выкупа сертификатов. И в третьих, в случае их массовой сдачи, строительная компания попросту обанкротится.
С этой оценкой солидарны и петербургские застройщики. «Принятые поправки в корне ничего не меняют», - считает заместитель генерального директора ООО строительной компании «Отделстрой» Лариса Окунь. Она считает, что для застройщика ничего не изменится. «Ну, снизили штрафы за затяжку ввода жилья до 15 процентов. Но ведь и это - огромные средства, выплата которых может разорить иные стройфирмы», - говорит она. Весьма скептически относится г-жа Окунь и к введению жилищных сертификатов. «Для застройщика это очень трудоемкая, долгая и затратная вещь. К тому же в случае форс-мажорных обстоятельств, за которыми может последовать сдача сертификатов, он оказывается в крайне тяжелом положении», - считает она.
«Да, поправки несколько смягчили определенные положения закона, но кардинально ничего не изменили. На ситуации, сложившейся сегодня в строительной сфере, они вряд ли как-то скажутся», - уверена г-жа Окунь.
Впрочем, ряд специалистов высказываются более позитивно.
«Я весьма положительно оцениваю факт принятия этих поправок», - говорит вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан. Он напомнил, что в свое время «Союзпетрострой» предложил депутатам пять поправок к закону о долевом строительстве. «Практически все они приняты», - говорит г-н Каплан. Он особо отмечает факт выравнивания ответственности между дольщиком и застройщиком. «Раньше застройщик был абсолютно беззащитен перед недобросовестным дольщиком. Теперь ситуация изменилась в лучшую сторону», - говорит г-н Каплан. Он также положительно воспринимает идею введения жилищных сертификатов. «На мой взгляд, это настоящая отдушина для застройщика. Теперь ему не надо собирать дольщиков, а можно привлекать средства через выпуск облигаций, что гораздо удобнее», - считает он.
Диалог окончен?
В целом же большинство застройщиков весьма скептически относятся к поправкам, принятым Госдумой. Да, они действительно несколько «выровняли» сферу взаимоответственности между дольщиком и строителем. Да, снизили штрафы и отменили нелепое положение об обязательном предоставлении застройщиком данных, представляющих коммерческую тайну. Но изменило ли это что-либо по сути? Приходится признать, что нет.
«Этим и всем остальным принятым поправкам можно только порадоваться. Но, к сожалению, многие из важнейших вопросов так и остаются нерешенными. И чем дольше сохраняется эта неопределенность, тем сложнее работать участникам рынка. А сегодня это особенно некстати. Рынок и так переживает жесткий дефицит предложения. Чтобы удовлетворить спрос, строить нужно намного больше. Но пока государство будет вести запретительную политику, строители этого сделать не смогут», - отмечает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев.
«Правила игры» на рынке долевого строительства по-прежнему содержат массу рисков для строителей. Фактически депутаты просто убрали из закона наиболее вопиющие и несостоятельные с юридической точки зрения положения. И теперь из нелепого казусного документа он превращается в более солидный и серьезный антистроительный закон. Проблем долевого строительства подобного рода поправками не решить. Главная его проблема - это сам закон о «долевке». Ведь именно его принятие привело к тому, что объемы нового строительства оказались свернуты, что вызвало острый дефицит предложения и привело к невероятному витку цен, заодно похоронив надежды сотен тысяч россиян на обретение пресловутого «доступного жилья». Пересматривать надо не отдельные положения, а весь закон. Пока же народные избранники ограничились «косметическим ремонтом» этого нелепого и вредного документа. Самое скверное, что на этом они, похоже, и остановятся. Это подтверждает и приведенное выше заявление главы Росстроя. Мол, хотели строители поправок, и мы их обеспечили. И теперь все ваши возражения и предложения будут восприниматься как неконструктивные «крики и жалобы». Таким образом, власть дает понять, что больше не желает обсуждать эту тему и прислушиваться к точке зрения застройщиков. И это, пожалуй, самое главное последствие принятых поправок.
Игорь ЧЕРЕВКО
В России на сегодняшний день насчитывается 4,5 млн граждан, ожидающих своей очереди на получение жилья. По оценке экспертов на 65 % эта очередь состоит из работников бюджетной сферы – врачей, учителей, военных. Есть ли у них надежда рано или поздно обрести собственный дом?
О бюджетниках забыли?
- Если вспомнить, что каждый год темпы роста строительства жилья по России падают (в 2005 году они снизились в два раза по сравнению с 2004 годом и составили всего 6 процентов), то надежда выглядит довольно призрачной, - говорит депутат Госдумы РФ Андрей Головатюк. - В России нет отдельной государственной программы обеспечения жильем бюджетников. Помощь с решением жилищной проблемы для этой категории граждан «размазана» по разным программам, подпрограммам и проектам. Есть, конечно, ипотечные схемы. По оценке Росстроя, только в этом году по ним планируют выдать кредиты на 100 млрд рублей, а к 2010 году увеличить их объем до 415 млрд рублей. Но какова в этой сумме доля денег для бюджетников? Я бы от оптимистичной оценки воздержался. Уверен, что большинство ипотечных программ для бюджетников не подходят.
«Судите сами: кредиты выдаются под очень большой процент, с большим первоначальным взносом и рассрочка – максимум 10 лет, - говорит эксперт. - Для учительницы или врача с зарплатой 5-6 тысяч рублей это невозможные условия. Надо как на Западе: ставки маленькие, а сроки большие – до 30 лет с правом передачи этой почетной обязанности по наследству».
С коллегой согласен заместитель председателя комитета по труду и социальной политике Госдумы РФ Олег Шеин.
- Сегодня средняя сумма ипотечного кредита в России составляет 450 тысяч рублей, - говорит эксперт. - Средний возраст заемщика ипотеки - 34 года. Как правило, это семьи из 3-4 человек. Но бюджетников среди них единицы. Поскольку очень уж высоки процентные ставки. Сейчас их размер в среднем 12-13 процентов годовых. Только к 2008 году их обещают снизить до 8 процентов.
По мнению Шеина, все попытки власти помочь бюджетникам с жильем носят символический характер. «Надо менять сам Жилищный кодекс. Пока туда не включены бюджетники, как категория граждан, имеющая право на получение жилья на льготных основаниях, ничего реально изменить не получится», - уверен эксперт.
- Есть еще один выход – вколачивать деньги на жилье для бюджетников через национальные проекты, - говорит депутат. - Но практика показывает, что если четкого понимания использования этих денег нет, то они быстро рассасываются по секретным направлениям, и невозможно ни понять, ни отследить, куда они уходят.
Семь тысяч «счастливчиков»
По мнению думских экспертов, программы ипотеки для бюджетников неплохо работают лишь в крупных городах с устойчивой банковской системой и большой концентрацией капитала. Лучше всего дела обстоят в Москве. Неплохие системы придумали также Новосибирск и Санкт-Петербург.
- Программа, задуманная в северной столице, пока находится в начальной стадии - еще не набрала обороты, - говорит Головатюк. - Но у нее неплохой потенциал. Люди скоро поймут, что это реальный выход из ситуации, и она раскрутится. Но поскольку у бюджетников в Петербурге зарплаты ниже, чем у их столичных коллег, процесс будет идти медленнее, чем в Москве.
Закон о целевой программе Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» был принят в ноябре и в январе этого года вступил в силу. Смысл этой программы достаточно прост: дать бюджетникам возможность приобретать жилье в рассрочку на доступных условиях. В программе могут участвовать все семьи, где хотя бы один из супругов является бюджетником, работает в этой сфере не меньше пяти лет и стоит в очереди на жилье. Им дается возможность купить жилье по себестоимости. Причем 30 процентов от стоимости квартиры оплатит город: он дает 10 процентов субсидию на компенсацию первого взноса (вообще, первый взнос - 30 процентов стоимости квартиры) и из бюджета оплачиваются последние 20 процентов стоимости жилья (если все годы рассрочки участник программы проработал в бюджетной сфере). А рассрочка – 10 лет.
После уплаты первого взноса в новое жилье можно сразу вселяться. Но пока кредит не погашен полностью, квартира не является собственностью семьи. До этого момента она - собственность специально созданного некоммерческого партнерства – городского центра "Доступное жилье", который уже действует. Именно он и будет, получая субсидии из городского бюджета, приобретать квартиры у застройщиков, а затем передавать их бюджетникам.
Если участник программы увольняется из школы, поликлиники или детского садика и переходит на работу в другую сферу, семья лишается права на рассрочку и будет вынуждена сразу заплатить весь свой «долг».
Уже в течение 2006 года планируется дать 333 бюджетникам возможность переехать в новое жилье. А до 2015 года новоселье должны отпраздновать около 7 тыс. семей бюджетников. За время реализации программы городской бюджет выделит на эти цели 12,8 млрд рублей. Сумма может быть увеличена, поскольку каждый год при подготовке проекта бюджета расходы будут уточняться с учетом изменения индекса цен на ранке.
Очередь длиною в жизнь…
- На самом деле социальная ипотека - это хорошая система, которая работает во всем мире, - говорит депутат петербургского Законодательного собрания Наталья Евдокимова. - Но в нашей стране, в нашем городе, где доходы граждан не столь велики, ни один банк без гарантии города кредит бюджетнику не даст, поскольку очень значительны риски неплатежей. Самое неприятное в этом вопросе, что у людей не остается выхода. А когда показывают хоть какой-то путь, появляется смысл работать и зарабатывать.
По мнению эксперта, «минусом» программы является ее скудность. «Всего 7 тысяч бюджетников – это капля в море, - говорит Евдокимова. - Надо программу развивать, продолжать вкладывать деньги, тем более при таком дополнительном доходе бюджета, как мы получаем ежегодно. Надежда на расширение программы есть. Как помните, «Молодежи – доступное жилье» у нас тоже начиналось с 20 млн рублей. Но уже в будущем году ожидаем финансирование в объеме 200 млн рублей. Это уже кое-что».
- К сожалению, просто давать квартиры бюджетникам у города возможности нет, - говорит эксперт. - Если помните, городская очередь на улучшение жилищных условий для обычных граждан без льгот не двигается с 1 октября 1979 года! В ней около 300 тысяч семей. Это около миллиона горожан. В таких условиях предлагать кому-то внеочередное жилье мы не имеем права. Да и Жилищный кодекс теперь это запрещает. Так что приходится придумывать новые схемы, которые закону не противоречат. И лучше уж участвовать в них, чем стоять в этой бесконечной очереди.
Наталья Евдокимова подчеркнула, что проблема с предоставлением жилья, возможно, решалась бы проще, если бы в декабре 2005 года не были приняты изменения в городское законодательство.
- Раньше в законе была поправка, согласно которой застройщик, получающий целевым назначением земельный участок для строительства жилого дома, был обязан передавать городу 10 процентов квартир, которые можно было бы использовать для очередников, - говорит депутат. - Мало того что эта норма не работала толком, так ее при очередном изменении закона вообще втихаря убрали.
- Не за всем успеваю следить, к сожалению. Прозевала! Закон уже принят в третьем чтении и больше, во всяком случае, в ближайшее время к этой поправке возвращаться не будут, - заключила Наталья Евдокимова.
Наталья Ковтун, Елена Петрова