Ипотека: замыслы и реальность
По оценке петербургских экспертов, предпринимаемые правительством РФ меры по развитию ипотеки не расширяют клиентскую базу рынка недвижимости: ипотека остается доступной для тех же 6-7% граждан, которые могут решить жилищную проблему и другими способами.
Замысел «двойной поддержки»
С 1 июня российские кредитные институты, получившие целевую поддержку от Внешэкономбанка на стимулирование ипотеки, приступают к предоставлению ипотечных кредитов на льготных условиях. 40 млрд. рублей, мобилизованных из пенсионных активов ВЭБ, предназначены для развития деятельности АИЖК. Благодаря принятому закону, сокращающему ставку субординированного кредита для АИЖК с 9,5 до 6,5%, Агентство сможет предоставлять займы банкам-партнерам на 2 года уже не под 11%, а под 8% годовых, что позволит им, в свою очередь, сократить ставку ипотечного кредитования до 11%. Сегодня средняя ставка по выдаваемым кредитам составляет 13,6%.
Еще 150 млрд. рублей ВЭБ потратит на выкуп у банков с госучастием ипотечных ценных бумаг, таким образом предоставив партнерам возможность рефинансировать ипотеку. За счет этой меры партнеры ВЭБ смогут снизить ипотечную ставку по своим кредитам до тех же 11%. Более того, как было объявлено на заседании правления ВЭБ в феврале 2010 г., в среднесрочной перспективе ставка может снизиться и до 6%.
При помощи такой двойной поддержки правительство рассчитывает одновременно поддержать банковскую систему (для чего уже в 4-й раз в 2010 г. была снижена ставка рефинансирования ЦБ), и вывести из застоя строительную отрасль.
По оценкам международных аналитиков, банковская система еще не излечилась от кризиса. В апреле 2010 г. кредитный портфель банков вырос только на 1%, а бремя общей кредиторской задолженности остается тяжелым: по данным агентства S&P, обнародованным 26 мая, общий объем «плохих» активов составляет около 2 трлн. рублей.
Банкиров убеждают, что в период общего кризиса экономики ипотечное кредитование для банков – надежный способ вложения средств. «Квартирный вопрос» в России, по-прежнему сохраняет актуальность.
Однако разные виды кредитования предполагают разные риски для банка. Если дом уже построен и кредит выдается под квартиру, ипотечный заемщик больше мотивирован к выполнению обязательств, чем любой другой должник: страх потерять жилье заставляет принять все меры, чтобы выплачивать проценты в срок. При предоставлении кредита под строящееся жилье в период кризиса рисков значительно больше.
Неизмеримый фактор неуверенности
Ипотека считается незаменимым инструментом поддержки всей строительной отрасли за счет повышения платежеспособного спроса. С первыми признаками выхода национальной экономики из рецессии зазвучали оптимистичные прогнозы ответственных лиц. Еще летом 2009 г. глава АИЖК Александр Семеняка рассчитывал, что в 2010 г. объем рынка ипотеки вернется к показателю 2007 г. (630 млрд. рублей), а средняя ставка сократится до 13%.
После сокращения ставки рефинансирования Банка России ипотечные ставки действительно пошли вниз и уже достигли ожидаемой цифры. Однако для оживления рынка первичной недвижимости требовались и другие условия. Во всяком случае, баланс на рынке недвижимости должен был сдвинуться в пользу спроса.
Число ипотечных сделок возросло, как и число банков, предоставляющих кредиты. Однако прирост в последние полгода происходил в основном за счет вторичного рынка. Как отмечает главный аналитик «БН» Сергей Бобашев, число сделок на вторичном рынке Петербурга по итогам 2009 г. составило те же 55 тысяч, что и в 2008 г., хотя в Москве этот показатель сократился более чем в 1,5 раза. Существенную лепту в это число внесла ипотека, к которой петербуржцы прибегали в подавляющем большинстве случаев для увеличения площади своего жилья. Объем ипотечных договоров с целью приобретения объекта недвижимости без продажи другого, стал расти только весной 2010 г.
С апреля кредиторы отмечают и повышение средней величины займа. По данным гендиректора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, в I квартале 2010 г. эта цифра составляла в Петербурге 1,5 млн. рублей (минимальной величиной было 1,1 млн.). В других регионах Северо-Запада, где платежеспособность покупателей ниже, средний размер ипотечного кредита был и того ниже – 750-800 тысяч рублей, свидетельствует гендиректор «Уником» Павел Штепан. К началу осени эксперты ожидают повышения среднего объема запрашиваемого кредита в Петербурге до 2 млн. рублей – что все же ниже стоимости средней 1-комнатной квартиры.
Помимо платежеспособности, существенную роль в поведении покупателей играл чисто психологический фактор. Сказывался пример людей, переоценивших свои возможности в период докризисного ипотечного бума. «Клиенты прилагают все усилия, лишь бы взять кредит меньшего размера», - отмечает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала «ВТБ 24» Татьяна Хоботова.
На первичном рынке объем ипотеки сократился существенно заметнее. Неуверенность потенциальных покупателей в собственном будущем дополнялась неуверенностью в застройщике. По данным RBI, доля объектов, на которых отмечалась строительная активность, составляла в зимний период от 51 до 63%. Как сообщал председатель правления НП «Северо-Западная палата недвижимости» Павел Созинов, на первичном рынке в I квартале 2010 г. было продано на 15% меньше квартир, чем в IV квартале 2009 г. При этом число выставляемых объектов сократилось. Но некоторое сужение предложения не привело, как прогнозировали аналитики, к повышению цен.
По оценке С.Бобашева, сегодня в Петербурге спрос и предложение достаточно сбалансированы: на рынке недвижимости нет «затоваривания», и в то же время у покупателя остается выбор. А условия предоставления ипотеки, как утверждает замначальника отдела розничного кредитования филиала Абсолют-банка Дмитрий Алексеев, вполне позволяют семье с 50-тысячным доходом оплачивать кредит. Но потенциальные заемщики недостаточно уверены в стабильности своего дохода.
М.Ельцов допускает, что к концу 2010 г. ввиду исчерпания предложения цены на жилье в Петербурге повысятся на 5%. Другие специалисты высказывают сомнения. Как полагает гендиректор ЗАО «Мир кредитов» Владимир Глинер, в течение года цены на недвижимость в городе существенно не изменятся, хотя и государственные, и частные банки будут снижать ставки ипотечного кредитования.
В АИЖК также сегодня оценивают ситуацию более осторожно. На VIII всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» зам главы Агентства Андрей Семенюк сообщил, что в I квартале 2010 г. в России объем ипотечного кредитования составил 48,9 млрд. рублей. По его ожиданиям, во II квартале цифра возрастет до 65-75 млрд., а за весь год составит лишь 280-320 млрд. рублей. Причем эти расчеты приводятся уже после предоставления АИЖК средств ВЭБ. Такие же прогнозные цифры приводят аналитики частных банков. По расчетам ООО «Петербургское ипотечное агентство», в Петербурге в 2010 г. будет выдано и кредитов на сумму 17 млрд. рублей (в 2007 г. – 48,6 млрд.).
Не успели «надуться»
Высказывалось мнение, что сокращение ипотечной ставки, введенное «административным порядком», создаст ажиотажный спрос на жилье и «вздернет» цены вдвое, после чего волна продаж резко схлынет, и настанет длительный застой. Такую перспективу рисовал, в частности, независимый московский аналитик Юрий Коротков.
Петербургские эксперты не разделяют этот прогноз. Повторение феномена предкризисного бума, как считает П.Штепан, невозможно без спекулятивной составляющей. Между тем, новая недвижимость, в том числе ввиду низкой инфляции, не представляет собой сегодня высоколиквидный товар. «С рынка практически ушли инвестиционные заемщики», - отмечает Т.Хоботова.
До кризиса доля спекулятивного капитала на подъеме рынка была больше, чем могло показаться. Как напоминает начальник управления ценных бумаг СЗРЦ банка «Возрождение» Ольга Матусова, в 2007 г. ряд банков сократил первоначальный взнос до минимума, и тогда покупателям удавалось компенсировать свои расходы за счет сдачи полученной в кредит недвижимости в аренду.
Такой рынок с «легким входом» не успел стать массовым. Поэтому нас миновала судьба Латвии, считает С.Бобашев. В Риге ипотеку под минимальный процент брало почти все население. «Рижский опыт показал, как делать не надо. Я недавно беседовал с главой Ассоциации риэлторов Латвии Эдгарсом Шинсом, который в свое время тщетно предупреждал об опасности «пузыря» на рынке ипотеки. Он рассказал, что уже 9 его бывших клиентов покончили с собой», - рассказывает эксперт.
«Нам очень повезло, что кризис ударил в 2008 г. Если бы мы еще года 2-3 покредитовали с нулевым первоначальным взносом, кризис вызвал бы страшные проблемы», - солидарен с ним М.Ельцов.
Общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет сегодня около 33 млрд. рублей. Эта цифра сокращается. Как рассказывает руководитель управления «Балтийской ипотечной корпорации» Марианна Белькова, летом 2009 г. сигналы SOS поступали от заемщиков по нескольку раз в день, а сейчас сократились до 1-2 в неделю. «Теперь люди стали более обдуманно относиться к получению кредитов: они не рассчитывают «отбить» расходы в короткий срок», - отмечает ведущий аналитик GVA Sawyer Анастасия Негребецкая. По ее мнению, негативный опыт кризиса не допустит повторения эйфории периода бума.
С приближением лета петербургские эксперты, как и московские, отмечают сокращение числа сделок. И без того сонный рынок «уходит в отпуск». В период бума 2006-2007 гг., как напоминает Бобашев, наступление каникул не снижало ажиотаж.
«Первичка» остается позади
Предполагалось, что в ипотечные облигации банков России будет вложено 250 млрд. рублей – 20% средств пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБ. Однако объем средств, которые 5 банков с госучастием решили позаимствовать напрямую у ВЭБ составил на конец мая только 87 млрд. рублей. В их числе – ВТБ 24, приступивший с 1 июня к предоставлению ипотечных кредитов под 11% годовых в рублях по программе «Ипотека с государственной поддержкой».
Программа распространяется только на новостройки 2008-2010 гг., находящиеся в собственности юридических лиц (застройщиков или инвесторов) – то есть на ту часть рынка, которую именуют «новой вторичкой».
Сам этот термин появился летом 2009 г., когда разница в спросе на строящееся и готовое жилье привела к расхождению цен в мегаполисах более чем на 10 тысяч рублей за 1 кв. м. Застройщикам стало выгоднее оформлять построенное жилье с полной отделкой в свою собственность и после этого выставлять на продажу. После приемки дома госкомиссией открывают продажи «Темп» и «Строительный трест». Сейчас доля «новой вторички» в объеме рыночного предложения в Петербурге оценивается в 20%. В Москве аналогичный подход в ЖК «Высоцкий» предлагает «Трамп Реал Эстейт». По данным компании, около 80% покупателей сомневаются в том, что та или иная новостройка будет сдана в срок.
Предоставлять ипотечные кредиты под строящиеся объекты банк ВТБ 24 не готов, о чем публично заявил его президент Михаил Задорнов. Из средств, предложенных ВЭБ банкам, ВТБ 24 выбрал только 5 млрд. рублей.
Из 21 банка, предлагающего ипотечные программы, только 6 готовы предоставлять кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Московские аналитики отмечают, что даже в недостроенных домах, оказавшихся в период кризиса в собственности банков, ипотека открывается выборочно – лишь в тех объектах, которые «вынужденные владельцы» сегодня считают наиболее перспективными.
В середине мая «ноу-хау» внедрил Райффайзенбанк: его петербургский филиал «Северная столица» предоставляет ипотеку в 5 объектах компании «ЮИТ-Лентек» на период между приемкой дома госкомиссией и оформлением квартир в собственность. Как поясняет руководитель группы ипотечного кредитования филиала Константин Мурашкин, сделка по продаже квартиры в таких случаях не требует процедуры заключения договоров по закону 214-ФЗ. В этом субсегменте «зрелой первички» кредиты предоставляются под 14,5% годовых.
Преодолеть недоверие кредитных организаций к первичному рынку не удается даже интервенцией пенсионных активов ВЭБ, и в результате предлагаемая программа слабо помогает решению задачи по размораживанию недостроя.
По мнению С.Бобашева, при развитии ипотеки в России, по сути, решается не задача повышения доступности жилья, а задача роста объемов ипотеки как таковой. Аналитик не исключает, что федеральные власти предложат новые меры сокращения ставки. Однако, по его мнению, даже если спрос в итоге повысится, последующее повышение цен не позволит расширить клиентскую базу: ипотека остается доступной не более чем для 6-7% населения.
Банкиры полагают, что возможна и ипотечная ставка в 6% годовых. Для этого нужно «всего лишь» сократить стоимость финансовых ресурсов для банков до 3-4%. Это возможно, говорит вице-президент «Росевробанка» Сергей Гордейко, - но только для этого необходимо создать внутренний российский рынок долгосрочного фондирования. Директор департамента розничного кредитования БИН-банка Олег Соколов тоже считает, что ставка 6% осуществима в перспективе 2-3 лет – при условии поддержки (субсидировании части ставки) заемщиков региональными властями. Аналогичное мнение высказывает С.Бобашев: чтобы ипотека не только выводила деньги на рынок, но и расширяла возможности граждан, необходима поддержка конечного потребителя.
Константин Черемных
С осени и до конца 2008 г. штатные аналитики и главы риэлторских компаний без устали твердили, что на рынке пробил час покупателя, и советовали этому покупателю быть реалистом и не дожидаться, когда настанет мифическое «дно». Молчаливый поединок нервов покупателя и продавца, воспринимался поначалу с интересом, позже с сомнением, и, наконец, с раздражением и нетерпеньем. Но, судя по тому, что поведали журналистам в рамках круглого стола «Экономический спад: риски для всех участников рынка» представители Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРС), затянувшаяся выжидательная пауза заканчивается. Не желая сдаваться, некоторые игроки на рынке устремляется в тень и далее в криминал. Страдают же не только продавцы и покупатели, но и посредники.
Каждая пятая сделка – под угрозой
В феврале 2009 г. УФРС по Санкт-Петербургу сообщило, что количество санкций, наложенных на сделки с недвижимостью (арестов, запретов и случаев взятия под контроль) увеличилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. Сомнительной или противозаконной, с точки зрения сотрудников УФРС, сегодня является каждая пятая (22%) сделка.
Если квартира продается на 20-30% ниже существующей рыночной цены, предложение, скорее всего, исходит от мошенников, - считает вице-президент АРС Александр Гиновкер. По его словам, чаще всего на удочку злоумышленников, попадают приезжие. Но и петербуржцы, хорошо ориентирующиеся на местном рынке, не застрахованы от соблазна.
Традиционные схемы мошенничества с использованием фальшивых правоустанавливающих документов, завещаний никуда не исчезали с рынка, а в кризис, их стало только больше. Как ни странно, жилье, имеющее какое-либо обременение, предлагаются сегодня по обычной цене. Видимо, в этом и состоит уловка, - предупреждает менеджер ООО «Невский Альянс» Вера Закревская. Однако правами на продающуюся квартиру в нынешних условиях могут обладать не только несовершеннолетние или родственники, наследники, но и подрядные организации и кредиторы.
В кризис на рынке появилось некоторое количество квартир, обремененных ипотекой. Понятно, что стоимость их существенно ниже. Человек, потерявший возможность делать выплаты из-за увольнения или сокращения зарплаты, не всегда может договориться с банком об отсрочке. В такой ситуации он вынужден продавать свое жилье быстро. Но покупатель должен знать, что он будет обязан погасить ипотечный кредит. Хорошо, если кредит выдан ВТБ или Сбербанком, тогда он может рассчитывать на рассрочку. Но во всех остальных случаях банки требуют погасить кредит досрочно, резервируя эти деньги на 50 дней до передачи их продавцу.
Получается, что ипотечная квартира – риск не только для покупателя, но для продавца, не имеющего иного жилья. Ожидания в части ценообразования, несмотря на то, что резких ценовых скачков пока не произошло, также не добавляют уверенности. Кроме того, цены пока снижаются, хотя и медленно.
Залоги и авансы не возвращаются
Самые большие опасения в риэлторских кругах вызывает сегодня появление новых, нестандартных схем расчетов. Допустим, потенциальный покупатель объекта стоимостью в 6 млн. рублей, имеет на руках 4 млн. и еще 2,5 млн. рассчитывает выручить от продажи собственной квартиры. Если агент или покупатель согласиться поверить ему на слово, взяв большую часть платы, то гарантий, что остальную часть денег он получит вовремя и в полном объеме при сегодняшней ситуации на рынке в целом – крайне мало.
По словам В.Закревской, даже если факт авансового платежа отражен в договоре купли-продажи, риск, что сделка не реализуется, достаточно высок. На квартиру может быть наложен арест. И инициатором приостановки сделки может выступить продавец, получивший часть платы, Для того, чтобы приостановить сделку, ему всего лишь необходимо обратиться заявлением в регистрационную службу.
«Сегодня в городе достаточно много случаев, когда часть денежных средств, в объеме от 1 до 2 млн. рублей наличными передается до регистрации сделки», - говорит В.Закревская. Даже если продавец и посредник (агент или риэлторская компания) не имеют злого умысла, чтобы продать квартиру с гарантией, они стремятся набрать под нее по 5-10 авансов. Столкнувшись с финансовыми неожиданностями, они могут потратить их даже против собственной воли.
На рынке аренды жилья – аналогичная проблема с залогами. С наступлением кризиса, арендодатели пытаются вытребовать их под любым предлогом, к примеру, предъявляя счета на старую, но якобы испорченную жильцами, мебель. Небольшие агентства расходуют залоги на собственные нужды, поскольку не разделяют денежных потоков. Арендаторы, в свою очередь, стремятся минимизировать расходы и избежать уплаты залога. В то же время, залог необходим, поскольку не существует другого способа компенсировать убытки, в случае если арендатор окажется недобросовестным, - считает генеральный директор ООО «Городское Жилищное Агентство» Алексей Башкин.
В сфере аренды случаев мошенничества еще больше, - уверен он, - поскольку она изначально обойдена законодателем. К тому же люди, которые сдают свое жилье, редко соглашаются на регистрацию сделки. И дело, как правило, не в 13% налога на доход, а в менталитете и трудностях с заполнением налоговых деклараций. Поэтому призвать к ответу недобросовестных арендодателей, зачастую невозможно. Но и они также рискуют в тех случаях, когда арендаторы попросту отказываются платить. Выселить неплательщика на основе российского жилищного законодательства по-прежнему крайне сложно.
Между тем, кризис реанимировал старые «фокусы». Улицы пестрят объявлениями от агентств, которые оказывают, как выясняется постфактум, только «консультационные» услуги. А незадачливые съемщики соглашаются платить «вдвое меньше, но за полгода вперед», после чего не могут попасть в квартиру, в которую за время его отсутствия вселился новый хозяин, сменивший замок.
Разумная экономия
Еще до риска столкнуться с подложными правоустанавливающими документами, арендаторы чаще всего страдают оттого, что не смогли должным образом удостовериться в их наличии. Есть две причины, по которым эту часть работы и в случае аренды, и в случае продажи лучше всего доверить риэлторской компании с незапятнанной репутацией, - считает А.Гиновкер. Несмотря на то, что на сегодняшний день существуют все условия, для того, чтобы человек мог сделку по продаже жилья зарегистрировать без посредников, делать этого не стоит. «Искать и смотреть квартиру можно и самому, но вот когда речь идет о подписании документов и передаче денег, лучше не рисковать», - говорит он.
Многие риэлторские компании, по словам А.Гиновкера, могут предоставлять клиентам неполный комплекс услуг. Комиссионные, которые рекомендует АРС, составляют сегодня 8% от суммы сделки. Если речь идет о покупке недвижимости, то риэлторы традиционно получают по 4% с продавца и с покупателя. Эти 4% могут сократиться до 1-2%. «Максимально снизить расходы можно, в случае если человек самостоятельно определился с покупкой или арендой, когда проверка документов и прочие сопроводительные услуги коснутся только одного объекта», - пояснил А.Гиновкер.
Компании, входящие в АРС, не только сертифицированы и обязаны следовать профессиональным стандартам качества, но и застрахованы от профессиональных ошибок и рисков. Так что в случае, если сделка будет иметь погрешность – по вине или без вины этой компании, страховой выплаты (600 тысяч долларов), будет достаточно для покрытия ущерба. Выплаты признанного по суду ущерба от незастрахованной компании, сегодня можно и не дождаться.
Два года назад Комиссия по конфликтам и спорам АРС начала принимала жалобы не только от клиентов своих членов, но и от клиентов других компаний. «Мы это делали без особой надежды на успех, по большей части для того, чтобы составить своего рода мониторинг нарушений», - подчеркнул А.Гиновкер. 10 обращений «чужих» клиентов было подробно рассмотрено на комиссии. Но в 8 из 10 случаев представителям Ассоциации не удалось пообщаться с нарушителями: их телефон не отвечал, а на дверях висел замок. Так что лучший способ подстраховаться – обращаться в компанию, имеющую солидную репутацию, - считает он
Наталья Стандровская
В то время как городские дорожные программы и проекты недосчитаются половины из запланированных до кризиса средств, бюджет дорожных работ в Ленинградской области на 2009 г., подрос по сравнению с прошлогодним примерно на 10,5%. При сохранении федерального финансирования на уровне 2008 г. – в 1,5 млрд. рублей, общий объем выделения средств на работы, заказчиком которых выступает Комитет по дорожному хозяйству Ленобласти, должен составить 6,3 млрд. рублей.
Выигрыш в 3,5 миллиарда
Первая попытка секвестрировать бюджет Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти на 2009 г. была предпринята еще в октябре 2008 г. Аргументом для сокращения его почти втрое против уровня 2008 г. могло стать хроническое недоосвоение Комитетом бюджетных средств на 30-40%. Петербургские компании, выигравшие на аукционах самые крупные лоты, отвлекаются на строительство ЗСД, подводят со сроками перегруженные работой проектировщики, - оправдывался тогда глава КДХ Михаил Козьминых. Но обещал к концу октября на 100% закрыть ремонтную программу и сдержал слово. А недоосвоенные по программе по строительству и реконструкции 400 млн. рублей удалось перевести на 2009 г.
Вторая проблема, стоявшая на пути реализации планов КДХ на 2009 г. – явное несогласие парламентского большинства Ленобласти с приоритетным финансированием дорожных работ в Выборгском и Всеволожском районах. При обсуждении «дорожных» поправок к областному бюджету 2008 г. губернатору Валерию Сердюкову пришлось пообещать, что в 2009 г. будет принята специальная программа по отдаленным МО. В итоге обещание вылилось в поправку, благодаря которой каждый из 17 районов получит в этом году из областного бюджета от 70 до 100 млн. рублей на ремонт автомобильных дорог.
Наконец, благодаря снижению стоимости материалов и услуг во II полугодии 2008 г., как рассказал М.Козьминых, КДХ, как заказчику, удалось сэкономить 15% бюджетных средств. В результате вместо того, чтобы сократить финансирование дорожных работ в 2009 г. до 1,3 млрд. рублей, губернатор и депутаты решили поддержать Комитет, выделив на реализацию дорожных программ 4,8 млрд. рублей. «Мы не планируем отказываться от каких-либо проектов в этом году», - с гордостью сообщил М.Козьминых, скромно умолчав об отвоеванных у кризиса 3,5 млрд.
Не до жиру
Общая протяженность областных дорог регионального подчинения составляет 9760 км. Из них почти 4860 км нуждается в ремонте. Состояние 1400 км региональных дорог признано неудовлетворительным.
Следует учесть, что в 2009 г. из областного бюджета на ремонт муниципальных дорог, будет выделено от 1,49 до 1,7 млрд. рублей. Общая протяженность этих дорог составляет около 9000 км. Едва ли не в каждом из 17 районов Ленобласти есть населенные пункты, добраться до которых в межсезонье практически невозможно. Понятно, что средства бюджетов МО справиться с этой проблемой не позволят. И в областном правительстве обещают, что объем денег на ремонт этих дорог будет увеличиваться, начиная с 2009 г. Однако это обещание в будущем может оттянуть часть финансирования с работ по ремонту и содержанию региональных трасс.
Можно поэтому понять, отчего в КДХ Ленобласти без особого энтузиазма относятся к масштабным планам по строительству и модернизации. С этим же связано стремление Ленобласти передать как можно больше трасс на федеральный баланс, избавляясь от будущих затрат на содержание и ремонт. «Федеральный центр по условиям выделения субсидий вынуждает нас ставить во главу угла проекты по строительству и реконструкции дорог, - говорит М.Козьминых. – Но мы считаем, что это неправильный подход. В 2008 г. доля областного софинансирования таких проектов составила 74%. Если регионы затрачивают больше, было бы логично, если бы они имели право сами расставлять приоритеты».
В самом деле, в 2008 г., благодаря увеличению финансирования по линии областного бюджета, удалось отремонтировать 327 км региональных дорог – в 1,8 раза больше, чем в 2007 г. Могло быть сделано и больше, ведь финансирования региональных дорог выросло в 2,5 раза. Но в структуре расходов на программу строительства и реконструкции было потрачено 43%, а на капитальные и текущие ремонты – 40%. Остальные 17% дорожного бюджета Ленобласти ушло на содержание региональных дорог. И все равно этих средств хватило лишь на то, чтобы обеспечить 12% необходимых по нормативам работ.
В 2009 г. принцип распределения средств между ремонтной и строительной программами примерно поровну сохранится, а доля финансирования содержания региональных дорог подтянется к 20% от общего объема. Но даже если выделение средств удастся сохранить на сегодняшнем уровне, закрыть проблему нормативного содержания региональных дорог возможно лишь к 2015 г.
Привлечь дополнительное финансирование можно было бы за счет приватизации ДРСУ. Но в областном правительстве, так и не решившемся на этот шаг до кризиса, не готовы к этому и сейчас, поясняет М.Козьминых, ссылаясь на позицию губернатора.
Вместо этого, в рамках антикризисного плана, утвержденного 23 марта, планируется несколько потеснить те же самые ДРСУ, сдав в аренду предприятиям малого бизнеса принадлежащие им, временно простаивающие помещения и оборудование. ДРСУ обяжут направлять большую часть прибыли на развитие. Кроме того, антикризисная комиссия наделила КДХ совместно с Комитетом финансов полномочиями по привлечению внебюджетного финансирования для увеличения объемов работ по ремонту и содержанию региональных автодорог в 2009 г. Предложения по привлечению займов и частных инвестиций на финансирование ремонта и содержания поступали со стороны руководства КДХ и раньше. Но до сих пор не получали принципиального одобрения в правительстве.
Третий по величине заказчик дорожных работ в Ленобласти, ФГУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Северо-Запад», также с 2008 г. уделяет больше внимания ремонтной программе. Всего в 2008 г. по заказу ФГУ было отремонтировано около 150 км федеральных дорог, главным образом на южном направлении. Как сообщил АСН-инфо глава управления Андрей Костюк, в 2009 г. планируется включить в программу ремонта и реконструкции 176 км федеральных дорог на всех направлениях.
Ближайшие перспективы и обходные маневры
В соответствие с неписанной установкой «начало строительства новых объектов отложить до 2010 г.», благодаря прошлогоднему заделу, 2009 г. будет отмечен завершением ряда знаковых проектов. В частности, в КДХ Ленобласти обещают в 2009 г. ввести в эксплуатацию Дорогу Жизни, полностью реконструированную до Всеволожска, развязку КАД и автодороги на Сортовалу, реконструированный подъезд к порту Приморск (трасса Зеленогорск – Приморск – Выборг), автодорогу Лодейное Поле – Вытегра и обновленный мост через реку Хабаловка в Кингесеппском районе, обеспечивающий подход к порту Усть-Луга. Завершится также модернизация автотрасс Санкт-Петербург – Кировск, Санкт-Петербург – Матокса, Волхов – Бабино – Иссад, работы по строительству подхода к пос. Красноозерное в Приозерском районе.
Не позднее 15 мая, как пообещал М.Козьминых, должны состояться конкурсы по двум крупным лотам, связанным с работами на КАД во Всеволожском районе. Это строительство подъезда к Колтушам с подключением к КАД и строительство путепровода на 26 км на трассе «Кола». Пока информация о дате аукционов не озвучивалась. А по путепроводу еще не доработана и проектно-сметная документация. Как, впрочем, и по аукциону на дорожные работы на участке Лодейное Поле – Вытегра (19-35 км). Кроме того, на конкурсной основе планируется определить подрядчика по реконструкции законсервированного моста через р. Сторожевую на 24 км трассы Выборг – Комсомольское – Светогорск.
В условиях кризиса интерес к конкурсам, по словам М.Козьминых, проявляют не только областные и петербургские организации, но и дорожники из Пскова и Новгорода. О своем желании получить подряд на ремонт дороги в Сланцах заявила эстонская компания, а подряд по дороге на Светогорск – финская. Об условиях участия иностранных компаний в конкурсах ведутся предварительные переговоры.
В планах КДХ Ленобласти на ближайшие годы значатся проекты по созданию по крайней мере 3 автодорожных обходов – Пикалево, Луги и Соснового Бора. Но если в последнем случае строительство технологической трассы включено в план строительства ЛАЭС-2 (как по финансам, так и по срокам), в отношении обходов Луги и Пикалево пока нет ясности.
В 2008 г. в рамках заказа федерального автодорожного управления «Северо-Запад» на участках близ Луги шли интенсивные работы. На строительство обхода, впрочем, поступило лишь 500 млн. рублей из федерального бюджета. Сейчас областные власти намерены обратиться с повторным ходатайством о финансировании на этом стратегическом направлении. По словам А.Костюка, обход Луги планируется завершить в 2010 г. Что же касается строительства обхода Пикалево, то этот проект область готова реализовать на условиях равного участия федерального и регионального бюджетов.
В 2009 г. объем финансирования федеральных дорог по сравнению с 2008 г. увеличится на 1 млрд., составив в общей сложности 4,2 млрд. рублей. Продолжатся работы на южном полукольце «бетонки» А-120, а также на автодороге «Нарва».
В 2008 г. на «Нарве» было отремонтировано 3 больших участка, общей протяженностью 60 км. В 2009 г. на конкурс будут выставлены работы по реконструкции участка дороги с 69 по 87 км. Ведется также разработка документации по реконструкции участков на трассах М-20 и «Нарва». «Думаю, что мы начнем работы на «Нарве» в июне и в 2009 г. дойдем до Эстонии», - говорит А.Костюк. Кроме того, продолжится строительство подъезда к ПГП Торфяновке. А к 2015 г. планируется завершить реконструкцию участка шоссе «Скандинавия» 41-147 км.
Как сообщил ген директор Дирекции строительства транспортного обхода Петербурга Борис Мурашов, все договора по работам на областной территории КАД на 2009 г. подписаны в 2008 г. «Из-за кризиса нам поменяли объемы финансирования на 2009 и 2010 годы», - признает он, уточняя, что в этом году на строительстве последнего 37-километрового участка кольцевой планируется освоить вместо запланированных ранее 21 всего 14 млрд. рублей. – Если бы нам добавили хотя бы 2,5 млрд., мы бы ввели хотя бы один пусковой комплекс». Ожидается, что этот вопрос может решиться в августе. В отсутствии дополнительного финансирования к концу 2009 г. кольцевая увеличится только на 5 км», - предупреждает Б.Мурашов. Тем не менее, он не сомневается в том, что реализация проекта будет полностью завершена в 2010 г.
«Посмотрите, что происходит сегодня с федеральным бюджетом: объем доходов и расходов сократился, и увеличился дефицит. Точно также увеличился и дефицит бюджета Ленобласти. Если нам придется срочно предпринимать меры в связи с углублением негативных тенденций кризиса, мы попытаемся еще немного сократить расходы, не сокращая объемов работ. В худшем случае мы откажемся только от двух заявленных в 2009 г. участков. Это автодорога Лодейное Поле – Вытегра и подъезд к Колтушам на КАД», - отметил М.Козьминых.
Наталья Стандровская