Ипотека: замыслы и реальность
По оценке петербургских экспертов, предпринимаемые правительством РФ меры по развитию ипотеки не расширяют клиентскую базу рынка недвижимости: ипотека остается доступной для тех же 6-7% граждан, которые могут решить жилищную проблему и другими способами.
Замысел «двойной поддержки»
С 1 июня российские кредитные институты, получившие целевую поддержку от Внешэкономбанка на стимулирование ипотеки, приступают к предоставлению ипотечных кредитов на льготных условиях. 40 млрд. рублей, мобилизованных из пенсионных активов ВЭБ, предназначены для развития деятельности АИЖК. Благодаря принятому закону, сокращающему ставку субординированного кредита для АИЖК с 9,5 до 6,5%, Агентство сможет предоставлять займы банкам-партнерам на 2 года уже не под 11%, а под 8% годовых, что позволит им, в свою очередь, сократить ставку ипотечного кредитования до 11%. Сегодня средняя ставка по выдаваемым кредитам составляет 13,6%.
Еще 150 млрд. рублей ВЭБ потратит на выкуп у банков с госучастием ипотечных ценных бумаг, таким образом предоставив партнерам возможность рефинансировать ипотеку. За счет этой меры партнеры ВЭБ смогут снизить ипотечную ставку по своим кредитам до тех же 11%. Более того, как было объявлено на заседании правления ВЭБ в феврале 2010 г., в среднесрочной перспективе ставка может снизиться и до 6%.
При помощи такой двойной поддержки правительство рассчитывает одновременно поддержать банковскую систему (для чего уже в 4-й раз в 2010 г. была снижена ставка рефинансирования ЦБ), и вывести из застоя строительную отрасль.
По оценкам международных аналитиков, банковская система еще не излечилась от кризиса. В апреле 2010 г. кредитный портфель банков вырос только на 1%, а бремя общей кредиторской задолженности остается тяжелым: по данным агентства S&P, обнародованным 26 мая, общий объем «плохих» активов составляет около 2 трлн. рублей.
Банкиров убеждают, что в период общего кризиса экономики ипотечное кредитование для банков – надежный способ вложения средств. «Квартирный вопрос» в России, по-прежнему сохраняет актуальность.
Однако разные виды кредитования предполагают разные риски для банка. Если дом уже построен и кредит выдается под квартиру, ипотечный заемщик больше мотивирован к выполнению обязательств, чем любой другой должник: страх потерять жилье заставляет принять все меры, чтобы выплачивать проценты в срок. При предоставлении кредита под строящееся жилье в период кризиса рисков значительно больше.
Неизмеримый фактор неуверенности
Ипотека считается незаменимым инструментом поддержки всей строительной отрасли за счет повышения платежеспособного спроса. С первыми признаками выхода национальной экономики из рецессии зазвучали оптимистичные прогнозы ответственных лиц. Еще летом 2009 г. глава АИЖК Александр Семеняка рассчитывал, что в 2010 г. объем рынка ипотеки вернется к показателю 2007 г. (630 млрд. рублей), а средняя ставка сократится до 13%.
После сокращения ставки рефинансирования Банка России ипотечные ставки действительно пошли вниз и уже достигли ожидаемой цифры. Однако для оживления рынка первичной недвижимости требовались и другие условия. Во всяком случае, баланс на рынке недвижимости должен был сдвинуться в пользу спроса.
Число ипотечных сделок возросло, как и число банков, предоставляющих кредиты. Однако прирост в последние полгода происходил в основном за счет вторичного рынка. Как отмечает главный аналитик «БН» Сергей Бобашев, число сделок на вторичном рынке Петербурга по итогам 2009 г. составило те же 55 тысяч, что и в 2008 г., хотя в Москве этот показатель сократился более чем в 1,5 раза. Существенную лепту в это число внесла ипотека, к которой петербуржцы прибегали в подавляющем большинстве случаев для увеличения площади своего жилья. Объем ипотечных договоров с целью приобретения объекта недвижимости без продажи другого, стал расти только весной 2010 г.
С апреля кредиторы отмечают и повышение средней величины займа. По данным гендиректора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, в I квартале 2010 г. эта цифра составляла в Петербурге 1,5 млн. рублей (минимальной величиной было 1,1 млн.). В других регионах Северо-Запада, где платежеспособность покупателей ниже, средний размер ипотечного кредита был и того ниже – 750-800 тысяч рублей, свидетельствует гендиректор «Уником» Павел Штепан. К началу осени эксперты ожидают повышения среднего объема запрашиваемого кредита в Петербурге до 2 млн. рублей – что все же ниже стоимости средней 1-комнатной квартиры.
Помимо платежеспособности, существенную роль в поведении покупателей играл чисто психологический фактор. Сказывался пример людей, переоценивших свои возможности в период докризисного ипотечного бума. «Клиенты прилагают все усилия, лишь бы взять кредит меньшего размера», - отмечает начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала «ВТБ 24» Татьяна Хоботова.
На первичном рынке объем ипотеки сократился существенно заметнее. Неуверенность потенциальных покупателей в собственном будущем дополнялась неуверенностью в застройщике. По данным RBI, доля объектов, на которых отмечалась строительная активность, составляла в зимний период от 51 до 63%. Как сообщал председатель правления НП «Северо-Западная палата недвижимости» Павел Созинов, на первичном рынке в I квартале 2010 г. было продано на 15% меньше квартир, чем в IV квартале 2009 г. При этом число выставляемых объектов сократилось. Но некоторое сужение предложения не привело, как прогнозировали аналитики, к повышению цен.
По оценке С.Бобашева, сегодня в Петербурге спрос и предложение достаточно сбалансированы: на рынке недвижимости нет «затоваривания», и в то же время у покупателя остается выбор. А условия предоставления ипотеки, как утверждает замначальника отдела розничного кредитования филиала Абсолют-банка Дмитрий Алексеев, вполне позволяют семье с 50-тысячным доходом оплачивать кредит. Но потенциальные заемщики недостаточно уверены в стабильности своего дохода.
М.Ельцов допускает, что к концу 2010 г. ввиду исчерпания предложения цены на жилье в Петербурге повысятся на 5%. Другие специалисты высказывают сомнения. Как полагает гендиректор ЗАО «Мир кредитов» Владимир Глинер, в течение года цены на недвижимость в городе существенно не изменятся, хотя и государственные, и частные банки будут снижать ставки ипотечного кредитования.
В АИЖК также сегодня оценивают ситуацию более осторожно. На VIII всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» зам главы Агентства Андрей Семенюк сообщил, что в I квартале 2010 г. в России объем ипотечного кредитования составил 48,9 млрд. рублей. По его ожиданиям, во II квартале цифра возрастет до 65-75 млрд., а за весь год составит лишь 280-320 млрд. рублей. Причем эти расчеты приводятся уже после предоставления АИЖК средств ВЭБ. Такие же прогнозные цифры приводят аналитики частных банков. По расчетам ООО «Петербургское ипотечное агентство», в Петербурге в 2010 г. будет выдано и кредитов на сумму 17 млрд. рублей (в 2007 г. – 48,6 млрд.).
Не успели «надуться»
Высказывалось мнение, что сокращение ипотечной ставки, введенное «административным порядком», создаст ажиотажный спрос на жилье и «вздернет» цены вдвое, после чего волна продаж резко схлынет, и настанет длительный застой. Такую перспективу рисовал, в частности, независимый московский аналитик Юрий Коротков.
Петербургские эксперты не разделяют этот прогноз. Повторение феномена предкризисного бума, как считает П.Штепан, невозможно без спекулятивной составляющей. Между тем, новая недвижимость, в том числе ввиду низкой инфляции, не представляет собой сегодня высоколиквидный товар. «С рынка практически ушли инвестиционные заемщики», - отмечает Т.Хоботова.
До кризиса доля спекулятивного капитала на подъеме рынка была больше, чем могло показаться. Как напоминает начальник управления ценных бумаг СЗРЦ банка «Возрождение» Ольга Матусова, в 2007 г. ряд банков сократил первоначальный взнос до минимума, и тогда покупателям удавалось компенсировать свои расходы за счет сдачи полученной в кредит недвижимости в аренду.
Такой рынок с «легким входом» не успел стать массовым. Поэтому нас миновала судьба Латвии, считает С.Бобашев. В Риге ипотеку под минимальный процент брало почти все население. «Рижский опыт показал, как делать не надо. Я недавно беседовал с главой Ассоциации риэлторов Латвии Эдгарсом Шинсом, который в свое время тщетно предупреждал об опасности «пузыря» на рынке ипотеки. Он рассказал, что уже 9 его бывших клиентов покончили с собой», - рассказывает эксперт.
«Нам очень повезло, что кризис ударил в 2008 г. Если бы мы еще года 2-3 покредитовали с нулевым первоначальным взносом, кризис вызвал бы страшные проблемы», - солидарен с ним М.Ельцов.
Общий объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет сегодня около 33 млрд. рублей. Эта цифра сокращается. Как рассказывает руководитель управления «Балтийской ипотечной корпорации» Марианна Белькова, летом 2009 г. сигналы SOS поступали от заемщиков по нескольку раз в день, а сейчас сократились до 1-2 в неделю. «Теперь люди стали более обдуманно относиться к получению кредитов: они не рассчитывают «отбить» расходы в короткий срок», - отмечает ведущий аналитик GVA Sawyer Анастасия Негребецкая. По ее мнению, негативный опыт кризиса не допустит повторения эйфории периода бума.
С приближением лета петербургские эксперты, как и московские, отмечают сокращение числа сделок. И без того сонный рынок «уходит в отпуск». В период бума 2006-2007 гг., как напоминает Бобашев, наступление каникул не снижало ажиотаж.
«Первичка» остается позади
Предполагалось, что в ипотечные облигации банков России будет вложено 250 млрд. рублей – 20% средств пенсионных накоплений, находящихся под управлением ВЭБ. Однако объем средств, которые 5 банков с госучастием решили позаимствовать напрямую у ВЭБ составил на конец мая только 87 млрд. рублей. В их числе – ВТБ 24, приступивший с 1 июня к предоставлению ипотечных кредитов под 11% годовых в рублях по программе «Ипотека с государственной поддержкой».
Программа распространяется только на новостройки 2008-2010 гг., находящиеся в собственности юридических лиц (застройщиков или инвесторов) – то есть на ту часть рынка, которую именуют «новой вторичкой».
Сам этот термин появился летом 2009 г., когда разница в спросе на строящееся и готовое жилье привела к расхождению цен в мегаполисах более чем на 10 тысяч рублей за 1 кв. м. Застройщикам стало выгоднее оформлять построенное жилье с полной отделкой в свою собственность и после этого выставлять на продажу. После приемки дома госкомиссией открывают продажи «Темп» и «Строительный трест». Сейчас доля «новой вторички» в объеме рыночного предложения в Петербурге оценивается в 20%. В Москве аналогичный подход в ЖК «Высоцкий» предлагает «Трамп Реал Эстейт». По данным компании, около 80% покупателей сомневаются в том, что та или иная новостройка будет сдана в срок.
Предоставлять ипотечные кредиты под строящиеся объекты банк ВТБ 24 не готов, о чем публично заявил его президент Михаил Задорнов. Из средств, предложенных ВЭБ банкам, ВТБ 24 выбрал только 5 млрд. рублей.
Из 21 банка, предлагающего ипотечные программы, только 6 готовы предоставлять кредиты на приобретение недвижимости на первичном рынке. Московские аналитики отмечают, что даже в недостроенных домах, оказавшихся в период кризиса в собственности банков, ипотека открывается выборочно – лишь в тех объектах, которые «вынужденные владельцы» сегодня считают наиболее перспективными.
В середине мая «ноу-хау» внедрил Райффайзенбанк: его петербургский филиал «Северная столица» предоставляет ипотеку в 5 объектах компании «ЮИТ-Лентек» на период между приемкой дома госкомиссией и оформлением квартир в собственность. Как поясняет руководитель группы ипотечного кредитования филиала Константин Мурашкин, сделка по продаже квартиры в таких случаях не требует процедуры заключения договоров по закону 214-ФЗ. В этом субсегменте «зрелой первички» кредиты предоставляются под 14,5% годовых.
Преодолеть недоверие кредитных организаций к первичному рынку не удается даже интервенцией пенсионных активов ВЭБ, и в результате предлагаемая программа слабо помогает решению задачи по размораживанию недостроя.
По мнению С.Бобашева, при развитии ипотеки в России, по сути, решается не задача повышения доступности жилья, а задача роста объемов ипотеки как таковой. Аналитик не исключает, что федеральные власти предложат новые меры сокращения ставки. Однако, по его мнению, даже если спрос в итоге повысится, последующее повышение цен не позволит расширить клиентскую базу: ипотека остается доступной не более чем для 6-7% населения.
Банкиры полагают, что возможна и ипотечная ставка в 6% годовых. Для этого нужно «всего лишь» сократить стоимость финансовых ресурсов для банков до 3-4%. Это возможно, говорит вице-президент «Росевробанка» Сергей Гордейко, - но только для этого необходимо создать внутренний российский рынок долгосрочного фондирования. Директор департамента розничного кредитования БИН-банка Олег Соколов тоже считает, что ставка 6% осуществима в перспективе 2-3 лет – при условии поддержки (субсидировании части ставки) заемщиков региональными властями. Аналогичное мнение высказывает С.Бобашев: чтобы ипотека не только выводила деньги на рынок, но и расширяла возможности граждан, необходима поддержка конечного потребителя.
Константин Черемных
.jpg)
В 2006-2008 гг. офисная недвижимость в Санкт-Петербурге строилась ускоренными темпами. Рост спроса на офисы и связанное с ним повышение арендных ставок привлекали к этому сектору все больше игроков, в значительной части ориентированных на перепродажу недвижимости. Ажиотаж подогрело городское градостроительное ведомство, сформировав на картах Генплана обширные участки, предназначенные для офисных центров. Сегодня девелоперы и эксперты по недвижимости признают, что спекулятивный пузырь в этом секторе лопнул бы даже в случае, если бы мирового кризиса не случилось. Этот не означает, что рынок рухнул: он стал другим, как считают девелоперы и эксперты в области недвижимости.
Конец романтического периода
О замораживании многих проектов офисного строительства эксперты стало известно еще 3 месяца назад. В первую очередь рынок вынуждены были покинуть компании, привлекшие слишком значительные внешние заимствования и столкнувшиеся со значительным падением как спроса, так и арендных ставок. По оценке главы филиала Jones Lang LaSalle Андрея Розова, до второй половины 2011 г. петербургскому рынку офисной недвижимости не удастся «переварить» более 500 тысяч кв. м нового предложения. Более того, по его оценке, массового строительства бизнес-центров и в перспективе ожидать не следует.
Как считает глава Knight Frank St Petersburg Олег Барков, в 2006-2008 гг. рынок офисной недвижимости переживал романтический период. Ажиотажный спрос, по его словам, фактически был нездоровым, не соответствуя реальным потребностям. Подобная ситуация наблюдалась в банковском секторе до финансового кризиса 1998 г., а после него банковское дело, по словам эксперта, стало «рутинным бизнесом». По оценке О.Баркова, начинать новые проекты офисной недвижимости в Петербурге пока не имеет экономического смысла.
Многие из задуманных бизнес-центров, по оценке директора по консалтингу ООО «Практис Консалтинг» Алексея Чижова, уйдут в виртуальную реальность. Он напоминает, что многие арендаторы офисов, столкнувшись с финансовыми проблемами, используют имеющий потенциал так называемого «рынка класса Г» – здания построенных в советский период НИИ и НПО.
Разобраться в своем хозяйстве
Девелоперы за время кризиса в полной мере оценили серьезность ситуации. По мнению гендиректора ООО «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгия Рыкова, на офисном рынке «останется небольшое количество людей, которым очень интересен этот бизнес».
Коррекция рынка, как считает гендиректор УК «Сенатор» (холдинг «Империя») Андрей Пушкарский, была неизбежна. Даже если бы кризиса не было, избыток предложения все равно «охладил» бы конъюнктуру офисного сектора, как это уже происходило на других рынках. По его выражению, кризис сделал ситуацию «жестче и интереснее».
Представители девелоперских компаний признают, что им пришлось умерить свои амбиции. В то же время они всерьез задумались о технологиях управления и качестве услуг. Как считает советник гендиректора ЗАО «ВМБ-Траст» Евгений Рязанцев, компаниям, давно работающим на рынке, имеет смысл развивать новые офисные проекты, но лишь в том случае, если уже на стадии проектирования закладывается эксклюзивность создаваемой среды. По его словам, из трех объектов компания не заморозила именно тот, который находился на ранней стадии реализации, с расчетом именно на исключительность спектра услуг. «Имеет значение не только стадия строительства, но и концепция объекта», - считает менеджер. По его словам, сейчас наступило время реконцепции и грамотности управления.
Другие холдинги, работающие на офисном рынке, рассматривают возможность перепрофилирования части проектов. Так, «Империя» настроена на изменение функционального назначения своих объектов, реализованных в 1990-х гг. и успевших морально устареть. Такие же планы рассматривает Megapolis Properties. По словам главы департамента недвижимости компании Бориса Селиверстова, сегодня главное для девелопера – не горевать, а разобраться в собственном хозяйстве, а также повысить качество объекта и услуг до такого уровня, чтобы оно удовлетворяло возможным запросам.
Ограничения, накладываемые вступившими в силу Правилами землепользования и застройки, позволяют перепрофилировать офисный объект только в торговую недвижимость. Впрочем, такая смена может быть вполне перспективной, считает Г.Рыков, ссылаясь на опыт Екатеринбурга. Он не исключает, что в ближайшее время в Петербурге в зонах, предназначенных для офисов, появятся крупные вещевые рынки, благо потребность в них объективно существует.
«Письма счастья»
Положение на рынке офисной недвижимости усугубляется слухами о «второй волне» кризиса. Как замечает заместитель гендиректора ИСГ «Сплав» Евгения Морозова, если она действительно придет, ситуация будет развиваться по закону джунглей, и выживает сильнейший. Гендиректор Maris Properties Борис Мошенский говорит, что в 1999 г. ситуация на офисном рынке была сложнее, чем годом ранее, когда начался кризис.
Впрочем, экономика может принести самые разные сюрпризы, отмечает Г.Рыков. По оценке гендиректора УК «Сенатор» Андрея Пушкарского, офисный рынок в Петербурге перестал быть столь высокоприбыльным, как год назад, но нормально работает. Приток финансов в сектор сократился, по его оценкам, не более чем на 20%.
Тем не менее, как рассказывает Б.Селиверстов, арендаторы пытаются диктовать условия управляющим компаниям. Гендиректор Praktis Анна Деркач подтверждает, что хотя вторая волна кризиса еще явно не наступила, налицо вторая волна коллективных обращений арендаторов к управляющим. Г.Рыков считает это явление закономерным: арендаторы, по его мнению, не забыли своих обид в период бума, когда условия сделок диктовал арендодатель.
По мнению Б.Мошенского, выход состоит в том, чтобы внимательнее относиться к арендаторам. О.Барков говорит, что управляющий бизнес-центром, где его компания снимает помещения, не стал дожидаться «писем счастья» от арендаторов, предварив их собственным письмом: «Уважаемые господа, наш бизнес-центр заполнен на 100%. Просим не обращаться по поводу изменения арендных ставок».
Впрочем, позволить себе такую дипломатию может только управляющий уже давно и успешно освоенного бизнес-центра. На тех объектах, которые еще не введены или заполнены менее чем наполовину, с арендаторами разговор ведется в других интонациях. По данным руководителя проектного отдела Astera St.Petersburg Ольги Земцовой, заполняемость новых офисных объектов не превышает 50%, а 70% арендаторов рассчитывают на площадь не более 300 кв. м и на арендную ставку не выше 1300 рублей за 1 кв. м, независимо от класса офиса.
Надежда на Европу
Как подчеркивает О.Барков, на рынке офисной недвижимости следует принципиально различать две ситуации – когда проект бизнес-центра развивается компанией, устоявшейся на рынке и имеющей другие прибыльные объекты, и когда выход на рынок предполагается «с чистого листа».
Руководитель проектов компании Becar Development Денис Лола рекомендует девелоперам, задумавшим масштабные проекты, вводить их по очередям, отдельными корпусами, но не отказываться от задуманного. Так и намерена поступить EKE Group, строящая бизнес-центр «Пулково Скай». По словам координатора по работе с арендаторами компании Лилия Еременко, в Iочереди бизнес-центра, которая проходит госприемку, сдана половина площадей. Два других корпуса БЦ инвесторы, завершив строительство, намерены временно законсервировать.
Преимуществами проекта EKE являются тесные связи с финским деловым сообществом, а также эксклюзивная локализация в зоне аэропорта. Примечательно, что сосед – австрийская Avielen – продолжает развивать свой проект, ввод I очереди которого был рассчитан на 2010 г. По сведениям О.Баркова, строительство обеспечено стабильным финансированием.
На иностранных арендаторов рассчитывают и компании с эксклюзивной локализацией в центре города. Так, Megapolis Properties планирует ввести в эксплуатацию бизнес-центр QuattroCorti класса luxury на Почтамтской ул., 3-5 в апреле-мае 2010 г. Впрочем, проект финансируется банком с государственным участием и поддерживается городом. Кроме того, компания подписала договор с ресторанным холдингом GinzaProject, который согласился взять в управление бутик-отель, входящий в состав объекта. Megapolis Properties рассчитывает на востребованность бизнес- центра, в особенности для зарубежных клиентов, а также в связи с его эксклюзивным расположением и наличием парковки на 122 машиноместа, что является редким преимуществом для исторического центра, подчеркивает Б.Селиверстов.
Столь же оптимистично оценивает свои перспективы ООО «БТК-Девелопмент», управляющее бывшими объектами недвижимости ОАО «ФОСП» на наб. Мойки. Ориентируясь на европейских арендаторов, компания отказалась от экономии на стройматериалах при строительстве и реконструкции. Сочетание классического петербургского архитектурного стиля с современной «начинкой», по расчетам руководителя службы управления и эксплуатации компании Андрея Степанова, позволяет рассчитывать на самую высокую арендную ставку в «золотом треугольнике».
Государство как фактор синергии
Как отметил на круглом столе гендиректор Maris Properties Борис Мошенский, на рынке офисной недвижимости все более активную роль играет государство. В отличие от прежних времен, в числе арендаторов возрастает доля отечественных компаний с госучастием.
Как рассказывает управляющий партнер УК «Лидер» (входит в петербургскую ГК «Лидер Групп») Денис Кириллов, новый офисный центр, открытый компанией на пл. Конституции, в качестве якорного арендатора имеет ОАО «Санкт-Петербургские электросети». «За ними подтянулись и другие энергетики. По существу, в бизнес-центре сформировался энергетический кластер», - сообщил он. По словам Б.Мошенского, одной из самых удачных арендных сделок последнего полугодия стал переезд в новый офис Ленинградской областной торгово-промышленной палаты, которая заключила договор на 10 лет по ставке 1100 рублей за 1 кв. м.
Участники рынка по этой причине не сомневаются в успехе проекта «Невская ратуша», где роль «якоря» выполняет непосредственно городское правительство в партнерстве с банком с государственным участием.
Впрочем, как свидетельствует А.Розов, повышение доли госструктур в составе арендаторов офисной недвижимости не является специфической особенностью России. По его данным, в европейских странах и США государство также сегодня формирует 15-20% спроса на этом рынке.
Еще одна тенденция госполитики, позаимствованная у Запада, состоит в целенаправленной поддержке малого предпринимательства. На это петербургские девелоперы также делают ставку. А.Деркач рассказала, что ее компания намерена надстроить 2 этажа в офисном корпусе у Кировского завода, который практически полностью предоставляется в аренду малому бизнесу.
Взаимодействие девелоперов с малым предпринимательством станет более перспективным в случае формирования однородной бизнес-среды в области инновационных технологий, рассчитывает А.Чижов. В случае успешного развития этих секторов экономики, по его мнению, после выхода из кризиса будут наиболее востребованы будут офисные объекты площадью около 5000 кв. м, где состав арендаторов будет формироваться по принципу научно-производственной синергии. Впрочем, как признает эксперт, эта перспектива полностью определяется стратегией государства.
От глобального к локальному
Таким образом, на фоне кризисной неопределенности участники рынка офисной недвижимости рассматривают самые разные перспективы приспособления к ситуации – от партнерства с госструктурами до ухода в розничную торговлю. Однако при всей широте диапазона мнений и намерений на первый план выступают общие проблемы, которые касаются не только перспектив выхода из кризиса.
Так, О.Барков справедливо считает, что Санкт-Петербургу, как европейскому городу, не к лицу вещевые рынки, даже если этот бизнес дает быстрый оборот. По его мнению, в городе должна быть первоклассная деловая недвижимость с соответствующим соотношением цены и качества.
Однако для того, чтобы удержаться на уровне, достойном великого города, сам Петербург должен правильно сориентироваться в своем развитии. По выражению А.Чижова, полемика о том, строить бизнес-центры или не строить, - лишь часть вопроса о том, верим ли мы в Россию и как определяем ее экономические приоритеты. По мнению эксперта, интеллектуальный потенциал Санкт-Петербурга предполагает его ориентацию не на конечный продукт, как это делается при развитии автомобильной сборки, а на инженерную и конструкторскую мысль.
Развитие города в целом и деловой недвижимости в частности, по мнению экспертов, определяется и качеством градостроительного законодательства. Сегодня оно не дает возможности перепрофилировать деловую недвижимость в жилую, даже если у девелоперов возникают такие планы. По словам Е.Рязанцева, при нынешней сложности градостроительных согласований рассчитывать на выживание проекта может лишь тот девелопер, который строит объект на принадлежащем его компании земельном участке.
До сих пор ни одна из крупных компаний, много лет развивавших деловую недвижимость в Петербурге, не ушла с рынка. Все рассчитывают на лучшее, и эти надежды ориентированы не только на мировых лидеров, ищущих выхода из финансовых катаклизмов, но и на здравый смысл своей законодательной и исполнительной власти. Как свидетельствует отечественная история, достойный выход из смутного времени может быть результатом только собственных решений.
Константин Черемных
.jpg)
Экономический кризис в России, спровоцированный острым дефицитом банковской ликвидности, обрушил рынок ипотечного кредитования. Самая острая и трудноразрешимая из возникших в связи с этим социальных проблем состоит в том, что значительное число заемщиков оказались не в состоянии в срок выплачивать кредиты по ипотечным займам. Пока государство пыталось спасти фондовый рынок, проблема приобрела опасный характер и для банков-кредиторов. На прошлой неделе в городе стало известно о новой инициативе, призванной помочь как кредиторам и заемщикам, так и малонаселенным регионам, где не хватает кадровых ресурсов.
Новая ипостась брокеров
Когда пришел кризис, оказалось, что для специалистов, накопивших солидный опыт в содействии ипотечным сделкам, открывается столь же перспективная, хотя и ровно противоположная миссия. «Кто может быть лучшим коллектором, чем брокер?» - задал риторический вопрос президент ипотечной компании «Уником» Павел Штепан. У банкиров и чиновников, приглашенных на круглый стол в ИТАР-ТАСС, не оказалось возражений.
Как выяснилось, «Уником» наряду с ООО «Юринфо», в руководство которого также входит П.Штепан, выиграл конкурс на право создания на своей базе регионального консультационного центра в рамках программы МАССИЗ. Об этой программе мало осведомлена не только общественность, но и чиновники. Тем не менее, с 9 июня она будет активно внедряться в практику в Петербурге в рамках известного форума «Жилищный проект».
По словам руководителя программы, президента Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров (НЛСИБ) Владимира Лопатина, программа МАССИЗ (Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заимствований), учрежденная всего месяц назад, будет выполнять универсальную функцию. В одних случаях ее исполнители ограничатся обычным консультированием по проблемным ипотечным кредитам. В другом случае, если услуги исполнителя востребованы не потребителем, а банком, будет выполняться коллекторская функция. То есть не представители банка, а исполнители программы от их имени займутся вопросами возвращения кредитов, либо возможностью реструктуризации задолженности.
Впрочем, иногда, как пояснил В.Лопатин, исполнители программы могут выступить и в роли антиколлектора. В одном из сибирских городов его коллеги выступали в суде от лица потребителей против банка, одномоментно вздувшего ипотечную ставку с 15 до 38%. «Таким образом, мы будем действовать как универсальный арбитр, или посредник», - пояснил В.Лопатин.
Этим перечень функций МАССИЗ, однако, не исчерпывается. В том случае, если неплатежеспособный заемщик соглашается реализовать ипотечную квартиру или объект залога, он может напрямую обратиться за содействием к тому же исполнителю МАССИЗ. Более того, по словам В.Лопатина, региональные консультационные центры будут вместе с региональными чиновниками формировать для подобных случаев маневренный фонд.
Таким образом, неплатежеспособный заемщик при помощи программы будет окружен самыми разнообразными услугами со всех сторон, а опытный и разумеется, сертифицированный брокер опять заработает на его проблемах.
Банкирам нужен посредник
Самой заинтересованной стороной в возникновении «универсального арбитра» являются банки. Им крайне не выгодно появление балансе труднореализуемых залогов и ипотечных квартир, в связи с чем вводят собственные программы реструктуризации ипотечных кредитов.
Как напомнил глава офиса Городского ипотечного банка Андрей Пименов, любая просрочка кредита переводит его в другую категорию риска, и банк вынужден создавать резерв по каждому просроченному кредиту. При этом, в соответствии с недавно принятым законом «О банкротстве физических лиц», банк не имеет права без решения суда реализовывать заложенное имущество. Но даже при наличии такой возможности продажа этого имущества в условиях сегодняшнего рынка крайне затруднительна.
Отечественная ипотечная практика, несмотря на ссылки на западный опыт, изначально развивалась по упрощенному варианту – без создания ступенчатой и гибкой системы залога (участок земли, затем участок земли с фундаментом и так далее в процессе строительства дома). В связи с этим, по словам вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада Виктора Титова, реализация залога – это в большинстве случаев реализация готового объекта.
Коллекторская деятельность до кризиса не была востребована банками в таком масштабе, как сегодня – по причине и меньшего объема проблемных кредитов, и возможности реализации залога или квартиры. Согласно данным главы Комитета по законодательству ЗакС Виктор Евтухов, в Петербурге сейчас не менее 40 тысяч проблемных ипотечных кредитов, и это число может в ближайшие месяцы удвоиться. По словам В.Лопатина, организаторы МАССИЗ уже получили от одного из крупных федеральных банков «огромный пакет» с именами должников.
Помимо дополнительных расходов, которые потребовались бы банкам для развития своих коллекторских служб и рисков, возникающих при аутсорсинге этой функции, взыскание долгов может неблагоприятно сказаться на имидже банка. Как признала руководитель Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ-24» Татьяна Хоботова, любому банку удобнее, чтобы коллекторскую работу – и репутационные риски вместе с ней – взяла бы на себя квалифицированная сторонняя структура.
В расчете на охват
Формально расшивкой ипотечных задолженностей может заниматься любая брокерская структура. Однако, по наблюдению В.Лопатина, не всякий брокер имеет навыки квалифицированного коллектора. С другой стороны, банки также очень осторожно относятся к предложению им подобных услуг.
В рамках программы брокеры из региональных центров в течение 4 дней прослушивают курс обучения работе с проблемными заемщиками, получая соответствующий сертификат. В дальнейшем они организуют обучение на месте. Как поясняет В.Лопатин, инициаторы программы стремятся к максимальному охвату регионов, а там более длительный курс не всякому брокеру или риэлтору по карману.
В Москве и Санкт-Петербурге региональные центры образуются из опытных специалистов. В Северной столице, по данным В. Лопатина, 180 сертифицированных брокеров. В провинции ситуация несколько иная: на фоне кризиса в некоторых регионах распадаются или существенно снижают активность и профессиональные риэлторские структуры. По свидетельству вице-президента АРСПб Павла Созинова, в некоторых областных центрах ситуация стала совсем нецивилизованной. Таким образом, организаторам программы явно не обойтись без помощи региональных властей.
Профессия – консультант
Для разрешения проблемы задолженности по ипотечным кредитам АИЖК в конце 2008 г. уже было создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Однако жесткие критерии, установленные госагентством, позволяют воспользоваться его услугами, по оценке В.Лопатина, лишь 20% проблемных заемщиков.
Впрочем, АРИЖК числится первым в списке структур, давших старт программе МАССИЗ. Второй структурой-инициатором является Федеральная служба по труду и занятости (Роструд). Вслед за ним названы три общественных организации – Ассоциация российских банков, Российская гильдия риэлторов и НЛСИБ.
Однако инициатором программы, взявшим на себя роль оператора и создателя всероссийской сети партнеров, выступает частная структура – ООО» «Центр управления ипотечными заимствованиями» («ЦУИЗ). Кроме В.Лопатина, его учредителями являются совладельцы ГК «Аврора» Леонид Масалов и Андрей Демченко, которые ранее работали на высоких должностях в Федеральной службе по финансовым рынкам (бывшая ФКЦБ), где миссией было, в частности, содействие выходу российских компаний на IPO и консультированием российских эмитентов ценных бумаг. Ту же деятельность они продолжили и в частном бизнесе. Компания осуществляла помощь участникам рынка ценных бумаг и управляющим компаниям ПИФ и НПФ при их создании, осуществлении деятельности и привлечении финансовых ресурсов.
После того, как перегретый фондовый рынок схлопнулся, компаньоны в конце 2008 г. учредили ООО «Центр корпоративного коллекторства». В федеральных СМИ отмечалось, что неплательщиками по облигациям занялись те же лица, которые консультировали эмитентов. Оплату услуг они тогда рассчитывали в размере 20% от взысканной суммы.
По словам В.Лопатина, «зеленый свет» инициативе МАССИЗ дал президент АРБ Гарегин Тосунян, к которому учредители прежде всего обратились. И именно на базе Института банковского дела при АРБ было развернуто обучение брокеров по коллекторской квалификации уже в сфере ипотечного кредитования.
Привлечение Роструда в первых публикациях о программе МАССИЗ было интерпретировано заботой инициаторов программы о трудоустройстве брокеров. Впрочем, как следует из разъяснений на сайте «Уникома», чиновники будут заняты несколько иной миссией, а именно – содействовать трудоустройству граждан, обратившихся за помощью в региональные консультационные центры, в т.ч. переселению этих граждан в другие регионы, испытывающие недостаток в трудовых ресурсах.
Инициатива предприимчивых брокеров высоко востребована. Как полагает главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев, банки и чиновники обрадованы ей, поскольку «все равно деваться некуда». Ситуация с проблемными кредитами слишком серьезна: их объем оценивается не менее чем в 10-15%, а механизм взыскания долга через суд долог и обременителен. От подачи искового заявления банком до вынесения решения о взыскании проходит не менее 4-6 месяцев. За этот период размер долга возрастает, что вынуждает банки подавать новый иск.
Российская Федерация, с одной стороны...
По мнению С.Бобашева, структура, которая берется за решение столь масштабной задачи во всероссийском масштабе, берет на себя не самую благодарную миссию, хотя она и компенсируется прибылью от сделок по продаже ипотечной и залоговой недвижимости.
Действительно, инициатива МАССИЗ не пользуется единодушным одобрением у экспертов и участников рынка. Так, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианна Белькова, называет инициативу «не совсем понятной». В своих комментариях в «НиС» Дмитрий Синочкин отмечает, что инициаторы новой услуги не могут внятно объяснить ее суть.
Высказываемые сомнения вполне объяснимы. Как отмечают сами инициаторы МАССИЗ, миссия брокеров, переквалифицировавшихся в коллекторы, сталкивается не только с техническими проблемами, но также с юридическими и моральными. Не понятно, например, как интерпретировать создание «универсального арбитра», работающего на коммерческих началах, с точки зрения антимонопольного законодательства?
В СМИ уже высказывались сомнения в правомерности наделения частной компании полномочиями по разрешению государственной проблемы, притом за счет самих заемщиков. Хотя индивидуальная ипотечная сделка является, несомненно, частным делом гражданина, а риски принимает на себя банк, трудно не вспомнить о том, что в докризисный период ипотека продвигалась федеральными чиновниками в качестве самого эффективного инструмента выполнения нацпроекта «Доступное жилье». По мнению главы экспертного совета фонда «Русский предприниматель» Андрея Кобякова, государство, взяв на себя обязательства по разрешению жилищной проблемы, должно нести за их исполнение прямую ответственность.
Моральный аспект проблемы вряд ли возможно свести исключительно к репутационным проблемам банков. Ничуть не оспаривая «техническую» компетентность соучредителей ООО «ЦУИЗ», трудно обойти вопрос о об их непосредственной причастности к созданию тех самых «пузырей» на фондовом и строительном рынках, схлопывание которых создало тяжелые проблемы. Как считает профессор ИНЖЭКОН Сергей Максимов, объяснять нынешнюю болезненную коррекцию рынка мировыми проблемами некорректно: отечественный ипотечный рынок перегревался самостоятельно и в любом случае был обречен на кризис.
Вряд ли инициаторы программы не задумываются об этих обстоятельствах. По крайней мере, иначе трудно объяснить их решение заручиться поддержкой еще и со стороны партии «Единая Россия». Так, в Санкт-Петербурге функцию политического координатора программы будет выполнять Рабочая группа регионального отделения партии по защите прав вкладчиков, заемщиков и дольщиков.
Можно понять желание финансового блока российского правительства делегировать непопулярные функции частному исполнителю. Труднее осмыслить решение возложить репутационные риски на самую крупную в стране партию, к тому же включающую в себя большинство региональных руководителей. Если проблемы юридического характера преодолеваются государственной волей, то более уместной формой ее изъявления представляется официальный договор: Российская Федерация, с одной стороны, и ООО «СУИЗ», с другой стороны, договариваемся о том, что одна сторона избавляется от правовой, организационной и репутационной головной боли, а другая берет ее на себя.
Константин Черемных