Ленобласть, инвестиции и губернатор
Ленинградская область занимает третье место в стране по инвестиционной активности частного капитала, уступая лишь Москве и Краснодарскому краю. Целый ряд отраслей демонстрирует рост, в рейтингах регионов по качеству жизни, социально-экономическому состоянию и состоянию инвестиционного климата область находится в первой десятке. Таких показателей невозможно достичь без сильной управленческой команды, которую возглавляет Александр Дрозденко.
Как сообщает Петростат, по итогам третьего квартала 2024 года индекс промышленного производства в Ленобласти составил 108,6%, в обрабатывающем производстве — 108,3%. Наибольший рост показала химическая отрасль — прирост 17,6%, производство компьютеров, электронных и оптических изделий увеличилось на 45,4%, резиновых и пластмассовых изделий — на 25,7%, электрического оборудования — на 34,1%.
В сентябре в регионе прошел Балтийский региональный инвестиционный форум (BRIEF’24). В рамках пленарной дискуссии «Переход экономики от адаптации к росту» прозвучали цифры по инвестиционной активности в экономику региона: объем инвестиций оценивается в 6,7 трлн рублей, в регионе реализуются 810 инвестиционных проектов, свыше 80% инвестиций в проекты — частные. За последний год поступление инвестиций выросло на 72% — до 3,4 трлн рублей.
По данным строительного блока областного правительства, в 2023 году региональный стройкомплекс обеспечил ввод в эксплуатацию 4,1 млн кв. м жилья. На каждого жителя Ленобласти пришлось более 2 кв. м вводимого жилья, и это лучший результат в России. Сегодня в регионе строится более 4 млн кв. м жилья.
Свой вклад в экономику региона вносят портовые мощности, которые постоянно развиваются, а также туристические программы.
Региональная специфика
На открытом заседании совета по улучшению инвестиционного климата в регионе, прошедшего в ходе BRIEF’24, губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко отметил: «Мы второй год работаем в условиях санкций. Но, несмотря на это, видим рост и доходной, и расходной частей бюджета, выполняем все социальные обязательства, а по некоторым направлениям даже перевыполняем».
По мнению губернатора, промышленность региона адаптировалась к вызовам и продолжает расти. Хотя в ряде отраслей объем инвестиций сократился (энергетика, металлообработка, переработка отходов и некоторые другие), а вложения поступают для расширения инвестиционных проектов, ситуация в экономике остается устойчивой.
Причины сбоя в притоке инвестиций понятны: начиная от исхода иностранных инвесторов со старта СВО до перманентного подъема ключевой ставки.
Дмитрий Ялов, заместитель председателя правительства Ленобласти по экономике, отмечает: «Ситуация в экономике Ленинградской области остается устойчивой — это та самая база, которая позволяет строить планы на будущее, планировать увеличение социальных расходов, повышать качество жизни ленинградцев. Стабильный рост промышленного производства и положительная динамика инвестиций свидетельствуют о правильно выбранном стратегическом подходе».
По его словам, экономика Ленобласти диверсифицирована, что позволяет даже при проседании отдельных направлений увеличивать объемы производства в других отраслях.
Несмотря на все геополитические изменения, регион остается инвестиционно привлекательным. «Это достижение всей команды губернатора: в области создан комфортный для развития бизнеса климат, и он продолжает улучшаться. Система ”Зеленый коридор для инвестора” год за годом снижает административные барьеры, ускоряет процессы взаимодействия предпринимателей и органов власти, позволяет сокращать срок ответов на обращения с тридцати до семи дней. За три года Ленобласть втрое увеличила число инвестпроектов — сегодня их у нас более 330, на общую сумму 6,5 трлн рублей — и в этом году вошла в топ-10 Национального рейтинга лучших регионов по состоянию инвестиционного климата. Для развития малого и среднего бизнеса также созданы самые благоприятные условия. Региональные меры поддержки помогают начинать свое дело, льготные займы позволяют приобретать оборудование, а бизнес-миссии и ежегодные образовательные программы способствуют развитию экспорта», — добавил Дмитрий Ялов.
По подсчетам областного Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности, по итогам 2024 года ожидаемый объем инвестиций составит 803,4 млрд рублей. Согласно прогнозу в 2025–2027 годах объем инвестиций в основной капитал региона составит более 3,2 трлн рублей — 48,9% от валового регионального продукта (ВРП), а объем промышленного производства вырастет на 7,2%.
Инвестиции
Соглашения по целому ряду инвестиционных проектов, реализуемых в регионе, подписаны на различных крупных экономических форумах. Например, в 2024 году в рамках Петербургского международного экономического форума Ленинградская область подписала 35 соглашений на общую сумму 100 млрд рублей. Проекты относятся к разным сферам: логистика, пищевая промышленность, сельское хозяйство, машиностроение и проч., но почти в каждом случае подразумевается строительство новых мощностей.
«За любым инвестиционным договором идет его реализация. Это не только создание рабочих мест, это налоги в бюджет, которые должны быть направлены, как сказал наш президент, на улучшение качества жизни, на улучшение демократической ситуации. То есть мы должны инвестировать в человека», — заявил по результатам подписаний Александр Дрозденко.
Крупное соглашение с объемом инвестиций в 50 млрд рублей регион подписал с УК АО «УЛКТ» на строительство второй и третьей очередей терминала по перевалке контейнерных и навалочных грузов в морском порту Усть-Луга.
Год назад состоялся ввод в эксплуатацию Балтийского вагоноремонтного завода АО ХК «Новотранс». Теперь подписано новое соглашение — о расширении уже действующего производства с объемом инвестиций 4,9 млрд рублей.
Несколько соглашений подписаны недавно — в ходе BRIEF’24. ООО «Ориентир ЛО» к 2026 году построит логистический хаб для компании Ozon. Объем инвестиций — 9 млрд рублей. ООО «Северо-Западный битумный комбинат» построит в Тосненском районе до конца 2027 года завод по производству инновационного дорожного покрытия из полимерно-битумных материалов. Инвестиции в проект оцениваются в 2 млрд рублей.
ООО «Экорусметалл» построит в Сланцах завод по производству аккумуляторных батарей. Реализация продлится до 2030 года и потребует 1,4 млрд рублей.
Среди крупнейших инвестпроектов региона — строительство комплекса по переработке этансодержащего газа, который возводят ООО «Русхимальянс» и ООО «БХК», а также портовые проекты.
Роль личности в экономике
И власти Ленинградской области, и бизнес, работающий на ее территории, признают важность участия губернатора в жизни региона.
«Александр Юрьевич — отличный лидер и руководитель, который заряжает своей энергией всех, кто находятся с ним рядом. И в начале нашей общей работы, и сегодня поражает, насколько глубоко и детально он разбирается в каждом вопросе. Видно, что Александру Юрьевичу чисто по-человечески не все равно, что ему интересно и важно то, чем он занимается, — и это подкупает в первую очередь, это собирает людей вокруг него и обеспечивает необходимый результат», — отмечает Евгений Барановский, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
В регионе собрана работоспособная команда чиновников. Она формировалась постепенно, и теперь с подачи губернатора налажен диалог власти и бизнеса. «Мы высоко ценим прозрачный, конструктивный диалог, который вот уже много лет складывается между строительным сообществом и руководством Ленинградской области. Александр Юрьевич — человек, который всегда держит слово. Но и расслабляться бизнесменам не дает. Такой подход — залог эффективного, честного сотрудничества властей и бизнеса, результаты которого все мы видим. Это и динамичный рост показателей экономики региона, развитие социальной и дорожной инфраструктуры, повышение уровня жизни граждан. Со своей стороны, стараемся не подвести губернатора в этом», — говорит Илья Еременко, член Совета директоров холдинга Setl Group.
Всем участникам строительного комплекса известны прошлые проблемы в Ленобласти, которые решаются.
«Александр Юрьевич занял должность, когда в строительном комплексе области был беспорядок из-за хаотичной жилой застройки — без дорог и социальной инфраструктуры. Есть еще такие места в Ленинградской области, где подобная застройка осталась как атавизм того периода, но с большинством локаций разобрались. Где-то это было "больно" для застройщиков, но губернатор постарался нивелировать это разными способами, в том числе с помощью программы выкупа соцобъектов, участия в федеральных программах, таких как "Стимул", и т. д. Понятно, что без содействия со стороны чиновников всех уровней, без соответствующего настроя со стороны руководителя региона этого вообще могло не произойти. Какой посыл идет от руководителя — так и работает его аппарат. Наводя порядок в жилой застройке, разбираясь с обманутыми дольщиками, с социальными объектами, губернатор принимает решения, предварительно "посидев" по одну и по другую сторону стола, поняв позиции сторон и оценив последствия», — констатирует Алексей Булдин, директор по строительству ГК «ЕДИНО» (ранее СК «ЛенРусСтрой»).
По данным Комитета по строительству, в регионе налажена работа по синхронизации строительства жилья и социальной инфраструктуры. Сегодня инвесторы строят одновременно 11 школ и 13 детских садов — это рекордные темпы строительства объектов образования за счет внебюджетных источников.
Знаковыми для региона объектами социального назначения считаются бассейн для тренировки спортсменов олимпийского разряда в Кингисеппе, спортивный кластер в Рощине, клиника высоких технологий «Белоостров» в деревне Юкки.
Планомерно решается проблема с расселением аварийного жилья. Суммарно с 2012 года более 23 тыс. человек переехали из ветхих бараков в комфортное жилье. В рамках текущей программы 2019–2025 годов построены и введены в эксплуатацию 26 многоквартирных домов, переселены 11,5 тыс. граждан.
К началу октября Ленинградская область практически полностью решила проблему обманутых дольщиков. С 2019 года были восстановлены права более 40 тыс. пострадавших граждан, 422 проблемных объекта перестали быть таковыми.
«Заслуги Александра Юрьевича перед Российской Федерацией и перед Ленинградской областью переоценить сложно. Это человек слова и дела, принимающий решения и старающийся их выполнять в том контексте, который уместен и актуален на момент их реализации», — заключил Алексей Булдин.
Возросшая ключевая ставка не заставит инвесторов отказаться от реализации таких масштабных проектов, как ШМСД И КАД-2. По расчетам участников будущих концессий, выгоднее начинать строительство сейчас, чем ждать два года.
В ноябре прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин задал тренд на активное привлечение частных инвестиций в сферу возведения инфраструктуры. Однако возросшая ставка рефинансирования заставила участников рынка государственно-частного партнерства задуматься: стоит ли начинать реализацию крупных проектов сейчас или выгоднее дождаться снижения «ключа»? Ответом на эти вопросы стала дискуссия на полях форума «Инфраструктурные инициативы бизнеса», который собрал ведущих концессионеров и топ-менеджеров крупнейших банков страны.
В поисках внебюджетных источников
«Сегодня наш главный капитал — это человек. И с точки зрения целеполагания, для строительного комплекса Российской Федерации есть стратегическая задача обеспечить комплексное развитие территорий, в рамках которого нам нужно создавать инфраструктуру нового качества для жизнедеятельности наших граждан, — заявил Максим Степанов, директор департамента строительства правительства Российской Федерации. — Строительная отрасль набрала очень хороший темп развития. При этом мы находимся в ситуации, когда у государства есть ряд задач, которые на данный момент являются ограничением для выделения прямого бюджетного финансирования в реализацию инфраструктурных проектов. Но, как показывает мировой опыт, далеко не всегда строить за счет бюджета — это правильно».
В ближайшем будущем одним из самых масштабных направлений развития должен стать сектор транспортного строительства. Так, пятилетний план дорожной деятельности предполагает работы на общую сумму порядка 13,6 трлн рублей, еще 2,5 трлн рублей сверх этой суммы планируется привлечь для реализации перспективных автодорожных проектов. А если добавить к этому одобренные опции высокоскоростных магистралей, инвестиционную программу «РЖД» и планы по реконструкции портовой и аэропортовой инфраструктуры, то можно говорить о сумме, превышающей 30 трлн рублей. В целом Транспортная стратегия предполагает рост инвестиций к 2035 году на уровне 40%.
По данным Ассоциации инфраструктурных инвесторов и кредиторов (АИИК), последние девять лет в России уже наблюдается значительный рост инвестиций в транспортной сфере. Однако организации и госкомпании все чаще вкладывают в развитие собственные средства, сокращая объем банковских кредитов в общей структуре инвестиций, тогда как новые тренды требуют увеличения доли внебюджетных источников финансирования транспортных проектов до 62% к 2035 году.
«С самых высоких трибун озвучены масштабнейшие планы инфраструктурного развития, которые красной линией идут через все программные документы правительства. В то же время есть объективные факторы, связанные с вызовами, которые сегодня стоят перед концессионным и ГЧП-рынком: это и высокая ключевая ставка, и необходимость выработать конкретные механизмы привлечения внебюджетных средств в инфраструктуру, — отмечает Игорь Коваль, первый заместитель председателя правления по инвестиционной политике ГК «Автодор». — Кое-что нам уже удалось сделать — это программа субсидирования процентных ставок. Проект постановления правительства на текущем этапе находится на этапе согласований, и для него даже предусмотрено финансирование. Оно пока, может быть, не очень большое, но сейчас важно этот механизм создать и запустить, а дальше масштабировать как в финансовом отношении, так и внутриотраслевом развитии».
Правила работы ГЧП
Решение второго вопроса о совершенствовании практики применения ГЧП ищут при решении конкретных задач. Например, при работе над проектом Широтной магистрали скоростного движения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
«Мы понимаем, что нам очень нужен и КАД-2, и ШМСД, — говорит Дмитрий Ялов, заместитель председателя правительства Ленинградской области — председатель комитета экономического развития и инвестиционной деятельности. — И естественно, все упирается в общие объемы финансирования федерального и регионального бюджетов. Сейчас идет достаточно сложная дискуссия, связанная с оптимизацией стоимости проекта, и я бы предложил сформулировать некие стандарты, чтобы в будущем мы не приходили к тому, что формальные требования соблюдаем, а стоимость не соответствует той, что согласована на федеральному уровне. Мне кажется, что и нам, и другим заказчикам, концессионерам будет проще с точки зрения того, что мы делаем при оптимизации технических решений, расчета транспортных потоков, потому что пока это некий “черный ящик”: есть проектные институты со своими интересами, есть подрядчики и затянутое принятие решений».
Напомним, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области планируется строительство новых участков ШМСД по концессии при участии банков ВТБ и «Россия». В конце 2023 года проект в общей сложности включал в себя 12 транспортных развязок, 12 путепроводов на пересечении с улицами, 8 путепроводов над железнодорожными путями и мостовой переход через реку Неву протяженностью 777 метров. На данный момент в стадии реализации находится только первый из шести этапов строительства ШМСД, еще два по плану должны начаться до конца 2024 года, а общий срок сдачи объекта намечен на первый квартал 2031 года. В целом новая магистраль призвана обеспечить связь территорий новой застройки Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также морских портов с Мурманским шоссе, что будет способствовать снижению нагрузки на федеральную сеть путем перераспределения транспортных потоков на стыке города и области.
Еще один масштабный проект в Северной столице будет реализовывать главный концессионер страны ГК «Автодор». На данный момент трасса КАД-2 находится на стадии проектирования и числится в ближайших планах работы госкомпании.
Стоит ли ждать?
Участники дискуссии выразили общее мнение, что смещение сроков реализации инфраструктурных проектов невыгодно как для развития государства, так и для конкретных компаний.
«Не надо бояться текущей, казалось бы, страшной ситуации, — говорит Андрей Аверин, генеральный директор ООО “ВТБ Инфраструктурный холдинг”. — Если мы собираемся буквально через неделю подписать концессионное соглашение и будем работать на плавающей ставке, то при первой выборке, которая произойдет через год или еще позже, ключевая ставка будет уже не 16%, а, возможно, 10–12%. То есть “текущий ужас” вообще не окажет никакого влияния на финансовую модель проекта». Эксперт добавил, что отложенная реализация неизменно приведет к удорожанию проекта, а те, кто решатся на старт, сегодня сэкономят порядка 10%.
С мнением согласился директор по работе с ключевыми клиентами бизнес-блока ВЭБ.РФ Андрей Датченко: «Если мы посмотрим на последние бюджетные планы, то все инвестиции по крупнейшим проектам отодвинуты на конец пятилетки. По факту имеет место “развилка”: или начать строить за бюджет через четыре-пять лет, или сейчас — за концессию. Сравнивая, мы видим, что выгоднее приступать сейчас». Согласно расчетам финансиста, отсрочка приведет к инфляционному удорожанию проекта и упущенному эффекту ВВП, тогда как мультипликатор при развитии дорожной сети и дает рост экономики в целом.
Профильная комиссия Госсовета РФ и комитет Госдумы по строительству и ЖКХ поручили Минстрою РФ до 1 июня 2024 года разработать альтернативную схему привлечения средств дольщиков под гарантии региональных бюджетов. Задача — направить часть средств дольщиков на строительство социальной инфраструктуры.
То есть строить социальные объекты девелоперы будут на деньги дольщиков, но под гарантии региональных бюджетов. По замыслу властей, такие займы должны стать альтернативой, но не заменой банковских кредитов.
По мнению Марии Славич, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», буквально из текста решения Госсовета не следует, что речь должна идти о закреплении возможности использовать для строительства соцобъектов денежные средства дольщиков до исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками.
«Вместе с тем на сегодняшний день анонсируются два возможных варианта: привлечение средств от дольщиков без использования счетов эскроу под контролем региональных властей; снижение для застройщиков, создающих одновременно с объектами жилищного строительства соответствующую социальную инфраструктуру, процентных ставок по кредиту», — указала она.
Сейчас долевое законодательство запрещает использовать деньги дольщиков для строительства чего-либо, кроме жилья. Власти требуют, чтобы социальные объекты появлялись, но возводить их девелоперы должны за собственные или кредитные средства.
Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис», обозначил действующую схему: «Жилищное строительство в настоящее время идет только за счет кредитных средств, а с высокой ключевой ставкой ЦБ доля процентной нагрузки по кредиту на проектное финансирование увеличивается. Привлеченные средства дольщиков размещены на счетах эскроу, доступ к которым застройщики получают только после ввода объекта в эксплуатацию. Девелоперы вынуждены переносить срок строительства социальной инфраструктуры на более поздние периоды в целях сокращения расходов на обслуживание кредитов на проектное финансирование».
На благо социалки
Инициаторы законопроекта делают упор на обеспечение регионов объектами соцкультбыта: там, где их не хватает, все построят девелоперы. Но если бы в бюджете хватало средств на строительство социальных объектов, вряд ли застройщиков бы обязали возводить их за свой счет.
В России есть регионы с дотационными бюджетами. Смогут ли они выступать гарантами для дольщиков — вопрос, если они не всегда способны выступить гарантами по инфраструктурным облигациям.
«Отказ от счетов эскроу (механизма, который зарекомендовал себя как наиболее эффективный из всех ранее использованных способов обеспечения прав участников строительства) — опасный путь. Именно поэтому даже инициатива о поэтапном раскрытии счетов эскроу по итогу не была поддержана и реализована. Вызывает сомнение и то, что региональные органы власти будут охотно брать на себя ответственность за потенциальное появление новых обманутых дольщиков», — рассуждает Мария Славич.
«При грамотном распределении ответственности не должно быть рисков при выдаче поручительства по кредитам застройщиков ни для региональных властей, ни для банков», — полагает Дмитрий Макаров.
Участников рынка, конечно, интересует процентная ставка, по которой можно получить средства на строительство социалки. Сегодня ключевая ставка составляет 16% годовых. Проектное финансирование на первом этапе застройщики получают по схеме «ключевая ставка плюс 3%».
Кредиты под гарантии бюджета, возможно, будут чуть дешевле. Но не факт. По словам Дмитрия Макарова, любые предлагаемые правительством решения по снижению процентной ставки только положительно отразятся на бюджете проекта и позволят осуществлять строительство социальных объектов одновременно со строительством жилых домов.
У Марии Славич — иной взгляд на идеи властей: «Еще менее реалистичной представляется идея о снижении процентной ставки по кредиту. Сторонники данного подхода отмечают, что в этом случае сэкономленные на процентах средства могут быть направлены застройщиком на строительство социальных объектов. При этом в условиях, когда банки фактически отказываются выдавать ипотечные кредиты в отсутствие субсидирования процентной ставки со стороны застройщиков, сложно представить, что они готовы снизить свои доходы в обмен на возможность застройщика представить на рынке более востребованный продукт».
Газета «Ведомости» привела мнение Ильи Вольфсона, члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Он полагает, что для девелоперов в плане финансовой нагрузки ничего не изменится, поскольку они все равно оплачивают проценты по кредитам, зато удастся снять острую социальную напряженность без нагрузки на бюджеты всех уровней.
Нагрузка, скорее всего, получится на бюджеты покупателей. Не секрет, что дополнительные расходы девелоперов ложатся в цену квадратного метра. Однако в случае принятия альтернативной схемы, по мнению Марии Славич, цены на новостройки не должны вырасти, поскольку для застройщиков не возникнет дополнительных расходов.
«С учетом стоящей перед Минстроем задачи более перспективной представляется возможность расширения программы предоставления застройщикам кредитов по льготной, субсидируемой государством ставке для строительства объектов социальной инфраструктуры либо проработка механизма учета расходов на создание объектов социальной инфраструктуры в сумме арендной платы при предоставлении земельного участка для жилищного строительства на торгах с последующим исполнением обязательств по строительству таких объектов уполномоченными органами за счет средств бюджета (при этом последний из названных вариантов увеличит себестоимость строительства и, как следствие, стоимость квадратного метра для покупателя)», — резюмировала Мария Славич.
Добавки к альтернативе
Кроме новой схемы, Минстрой должен до 1 июня 2024 года предложить варианты увеличения финансирования программ, по которым жильем обеспечиваются льготные категории граждан; дать предложения о восстановлении института технического учета жилищного фонда; разработать стандарты деятельности по управлению многоквартирными домами, предложения для изменения ценообразования коммунальных услуг.
Помимо этого, совместно с Роспотребнадзором Минстрою поручено пересмотреть нормативы инсоляции жилых домов и социальных объектов. Также вместе с компанией СИБУР ведомство должно разработать новые требования по проектированию трубопроводов для водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения на основе энергоэффективных полимерных решений.