Битва за качество
Текущий, 2024-й стал Годом заказчика в строительстве не номинально. Все это время Минстрой с подведомственными организациями, НОПРИЗ, региональными и федеральными экспертами проводили мощную чистку в части работы с ошибками и некачественным проектированием.
Начальник Главгосэкспертизы Игорь Манылов отметил в рамках выступления на VIII Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы», что пока вся отрасль боролась с некачественным проектированием, пришло понимание: если хозяин, непосредственно заказчик строительства, не управляет параметрами, то добиться качества тяжело.
По оценкам ведомства, в 33% случаев заказчики не вовлечены в процесс управления проектом. Часть из них предпочитают делегировать полномочия проектировщикам или подрядчикам, так как строительство не является их основным видом деятельности. Остальные упускают важные моменты на стадии предпроекта, проектирования или возведения объекта, не контролируют ход работ, не управляют рисками и стоимостью.
«В результате мы видим системную потерю времени и денег из-за некачественного проектирования, фактически сорванные программы развития на уровне регионов и бизнеса, а также негативные кадровые и иные решения», — говорит руководитель Учебного центра Главгосэкспертизы Александр Шалаев.
Чаще всего у заказчиков не выстроена система проектного управления, то есть все внимание сконцентрировано на сроках, стоимости и качестве, упуская работу с заинтересованными сторонами (стейкхолдерами), выгодами, содержанием, командой, коммуникациями, рисками, закупками и поставками, которые остаются в «серой» зоне. Если говорить в цифрах, то в 53% случаев руководители не рассматривают управление рисками как ключевой инструмент бизнес-стратегии, в 35% считают направление слишком затратным или ненужным на этапе проектирования, а в 69% регулирование происходит с использованием устаревших инструментов, что затрудняет качественную оценку и мониторинг рисков. Как следствие — заказчик не представляет, с какими ограничениями земельного участка столкнется в процессе, что будет с качеством проектной документации и контрактацией.
Работа требует корректировки
Такой подход не устраивает Министерство строительства и ЖКХ России, так как без качественного проектирования и экспертизы реализовать задачи новых нацпроектов невозможно.
«Чем быстрее проходит стадия проектирования, экспертизы и строительства, тем проще нам управлять стоимостью объекта», — акцентировал внимание собравшихся заместитель главы Минстроя Константин Михайлик.
Напомним, по данным Федеральной службы государственной статистики, количество зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве, в 2022 году составило 88 007 (выросло на 5,6 тыс. по сравнению с 2021 годом), из них приостановленных или законсервированных — 7008 (сократилось на одну тысячу). Основными причинами появления подобных объектов являются в том числе низкий уровень подготовки градостроительной документации, некачественное выполнение проектно-изыскательских работ и составление проектно-сметной документации, недостаточность финансирования, административные препятствия (проблемы с получением разрешительной документации и необходимых согласований), банкротство застройщика (подрядчика), невыполнение обязательств по договорам, выполнение работ ненадлежащего качества, несвоевременная поставка строительных материалов и оборудования и другие.
Как «Формула-1»
Усилить роль и компетенции заказчиков предлагается через обучение и знакомство с лучшими практиками. Так, на базе Главгосэкспертизы создан отдельный обучающий курс для заказчиков, где сейчас проходят обучение региональные команды.
Помимо этого, эксперты совместно с ППК «Единый заказчик» и Ассоциацией «НОТЕХ» завершают разработку профессионального стандарта технического заказчика, который можно будет применять на добровольной основе.
«В матрице “стоимость — качество — сроки” очень часто источником проблем считается строитель, но в реальности все риски, которые проявляются при реализации, возникают не на этапе стройки, а на стадии предпроектных или проектно-изыскательских работ», — уверен президент Ассоциации «Национальное объединение технических заказчиков и иных организаций в сфере инжиниринга и управления строительством» (Ассоциация «НОТЕХ») Алексей Никитин, добавляя, что разрешить проблемные вопросы можно на ранних стадиях, однако в 60% случаев технический заказчик привлекается уже во время строительно-монтажных работ. При этом перспектива успешной реализации проекта увеличивается, когда вся проектная команда работает в режиме механиков «Формулы-1», которые в количестве 20 человек за 2,5 секунды, не сталкиваясь друг с другом и с точностью до миллиметра, обслуживают болид во время пит-стопа.
Пример для подражания
«Заказчику очень важно не уходить из крайности в крайность, когда одни совсем ничего не смотрят, а другие пытаются заменить собой и проектировщика, и подрядчика, — говорит заместитель генерального директора по проектированию ППК ”Единый заказчик” Денис Белюк. — В системе ограниченных ресурсов мы приняли для себя решение о контроле ключевых точек».
На стадии предпроекта — это анализ земельного участка с изучением всех градостроительных ограничений в виде зон с особыми условиями использования территорий, рассмотрения архивных результатов изысканий и оценкой подключения к инженерным сетям, чтобы на завершающей стадии не узнать, что их стоимость сопоставима с затратами на строительство. Помимо этого, специалисты перепроверяют технические задания на проектирование, составленные Минздравом, Минспортом и другими профильными ФОИВами, для которых возводится тот или иной объект, а также определяют предельные показатели по стоимости.
На этапе проектирования ППК «Единый заказчик» контролирует сроки в соответствии с детальным графиком из 65 пунктов, еженедельно сверяя список запланированных и фактически выполненных работ. Кроме того, исключает нерациональное использование площадей и опять же следит за стоимостью, сравнивая позиции в сметах аналогичных объектов.
Не делегируется контроль и на этапе прохождения экспертизы. «Заказчик должен быть заявителем при подаче документов всегда. Это даже не обсуждается. Нельзя передоверять или разрешать проектировщикам делать это самим. Ничего хорошего из этого никогда не получится», — уверен Денис Белюк.
Новый подход к организации процессов
При этом сама экспертиза перестает выполнять роль лишь рутинного проверяльщика проектных решений и переходит к работе с данными, управлению жизненным циклом объекта, чтобы в конечном итоге стать интеллектуальным ядром стройки.
«Мы сконцентрированы на управлении процессами и переходе к комплексному управлению строительством, — говорит Игорь Манылов. — Никакой застройщик ни в какой стране не может обеспечить себя всем технологическим аппаратом, необходимым для качественного управления стройкой. Поэтому наша задача как интеллектуального ядра создать эту сервисную среду».
С развитием института экспертизы участники строительной отрасли получают и новые инструменты. Так, с апреля 2024 года в режиме опытно-промышленной эксплуатации Главгосэкспертизой России введен в работу сервис «Личный кабинет заказчика», который может быть использован застройщиками для мониторинга и оценки основных показателей и изменений, которые вносятся в проектную документацию. С 1 сентября он начал работу со всем необходимым набором инструментов. Помимо этого, ведомство начинает использовать в работе зачатки искусственного интеллекта для предиктивной аналитики.
Иллюстрации предоставлены организатором мероприятия ФАУ «Главгосэкспертиза России»
Законодательное собрание Ленинградской области обсуждает законопроект, который поможет улучшить жизнь почти 500 семьям, члены которых являются инвалидами. Общественная палата региона инициативу поддерживает, однако предлагает добавить в документ еще одну категорию маломобильных граждан.
Речь идет о законопроекте «Об обеспечении жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, принятых на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, после 1 января 2005 года», инициатором которого стал лично губернатор Александр Дрозденко. Документ предполагает, что нуждающиеся и малоимущие инвалиды, а также семьи с детьми-инвалидами, вставшие на учет после 1 января 2005 года, смогут получить единовременную денежную выплату на приобретение или строительство жилья. Размеры выплаты будут определяться исходя из норматива жилищной обеспеченности, применяемой для расчета стоимости 1 кв. м. жилого помещения в Ленобласти, суммарной общей площади жилых помещений, находящихся в собственности граждан и членов их семей.
Если документ будет одобрен в таком виде, то на единовременную выплату смогут рассчитывать 453 семьи. Область готова выделить им 953 млн рублей.
ЗакC Ленобласти 30 января текущего года одобрил законопроект в первом чтении, второе состоится в конце февраля.
Областная Общественная палата (ОП ЛО) законопроект поддерживает, однако призывает добавить туда еще одну категорию инвалидов. «В Ленобласти есть инвалиды-колясочники, которые в категорию малоимущих не входят, т.к. работают и уже проживают в жилье по социальному найму. Однако часто такие дома не предназначены для проживания колясочников и никакое оборудование это не исправит. В итоге люди по нескольку лет не могут выйти из квартиры», – сообщил председатель Комиссии по здравоохранению социальной политике и делам ветеранов ОП ЛО Александр Никифоров и продемонстрировал обращения реальных людей, которые не покидали свое жилище от двух до пяти лет.
«Государство ежегодно тратит большие деньги на приспособление городской среды для людей с ограниченными физическими возможностями. Но зачем все это, если инвалиды банально не могут выйти из квартиры?» – недоумевает Александр Никифоров.
Решить проблему могут квартиры либо на первом этаже, либо в домах, адаптированных для колясочников. В связи с чем общественники предлагают прописать в законопроекте возможность поменять квартиру, в которой проживает инвалид, на аналогичную по площади, но в доме, приспособленном для проживания маломобильных групп населения. По данным ОП ЛО, таковых в регионе не более 50-60. «На это не нужно выделять дополнительные средства из бюджета, квартиры будут просто меняться одна на другую», – уверяет Александр Никифоров. Однако просто все это только на словах.
Как пояснила начальник отдела жилищной политики Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству Ленобласти Ирина Чепенко, для реализации такой инициативы необходимо узнать мнение Жилищного комитета, провести обследование домов, где проживают жалующиеся на условия инвалиды, доказать, что эти здания действительно непригодны для колясочников, внести необходимые поправки в законопроект. «Это займет очень много времени, поэтому есть вероятность, что до конца года никакой закон принят вообще не будет, жилищные условия вообще никто не улучшит. И почти 500 семьям с инвалидами придется ждать», – сообщила она, призывая ОП ЛО не затягивать принятие хотя бы уже существующего законопроекта.
Также Ирина Чепенко отметила, что могут быть проблемы и с поиском квартир для обмена: «Необходимо будет получать согласие на переезд не только самого инвалида, но и членов его семьи. На все это нужно время».
Александр Никифоров отметил, что обмен квартирами, конечно, возможен только при согласии всех членов семьи инвалида, и это необходимо прописать в законе. «Даже если на обмен согласятся только 10 семей, закон нужен. Он значительно улучшит жизнь людям без каких-либо финансовых вливаний из бюджета», – уверен он.
В итоге ОП ЛО решила подготовить поправки ко второму чтению законопроекта. У них есть время до 20 февраля.
Ленинградская область станет дольщиком проблемного жилого комплекса «Силы Природы». Ленинградское областное агентство ипотечного кредитования (ЛеноблАИЖК) до конца месяца выкупит 29 квартир за 31 млн рублей. Всего же власти намерены закупить жилье на 300 млн рублей.
«Силы Природы» – долгострой с весьма нерядовой историей. Реализация проекта началась в 2013 году. Тогда О2 Group на 32 га в Мурино планировала возвести девять домов общей жилой площадью 342 тыс. кв. м, три детских сада, школу и четыре автомобильных парковки. Однако в апреле 2016 года стройка встала. О2 потеряла право аренды на 24 га. К этому моменту было продано около 2,5 тыс. квартир в первой и второй очереди проекта, каждая из которых состоит из двух домов.
Несмотря на многочисленные проблемы О2 отказалась покидать проект и в суде отстояла право завершить хотя бы две очереди жилого комплекса. Стройплощадка ожила в мае 2018 года, когда у проекта появился новый инвестор, который до сих пор предпочитает оставаться неизвестным.
Новый инвестор провел ребрендинг второй очереди «Сил Природы», превратив 3-й и 4-й корпуса в самостоятельный проект – ЖК «Ромашки». Девелопер планирует к июлю 2020 года возвести два каскадных корпуса переменной этажности (15–18 этажей) на 2470 квартир, 966 из которых были проданы еще до ребрендинга.
Инвестор надеялся, что дольщики «Ромашек» не заходят ждать 2020 года и согласятся на квартиры в корпусах «Сил Природы», однако не вышло. «Не все согласились на обмен, из-за отсутствия аналогичных по площади квартир в первой очереди. Люди оказались не готовы оплачивать разницу в площади», – пояснили в О2.
Представители нового инвестора уверяют, что работы идут по графику, а 1-й корпус будет введен в эксплуатацию в мае этого года. «Комиссию от Госстройнадзора мы ожидаем в начале марта», – сообщили в компании.
2-й корпус «Сил Природы» должен быть завершен в ноябре-декабре этого года. Первый дом в ЖК «Ромашки» планируется сдать в марте 2020 года, а четвертый – в июле.
Правительство Ленобласти всегда активно участвовало в решении проблем ЖК. Как только чиновники удостоверились в серьезных намерениях инвестора, то сразу оказали всестороннюю поддержку компании. «Мы предлагали О2 свой вариант завершения проекта, но они решили достроить его сами. Ну и пусть строят, никто не мешает», – неоднократно заявлял губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко.
В частности, чиновники помогли решить вопрос с водоснабжением и водоотведением проекта (соответствующие договоры с «Ресурсоснабжающей организацией 47» уже подписаны), а также с благоустройством и искусственным освещением территории ЖК. Однако в феврале этого года был сделан наиболее важный вклад в завершение долгостроя – ЛеноблАИЖК выкупило 680 кв. м жилья в 3-м корпусе проекта за 31 млн рублей.
Напомним, в конце 2017 года правительство региона представило большую программу помощи «донорам» – девелоперам, которые достраивают проблемные ЖК. В определенных ситуациях область готова хотя бы частично решить вопросы со строительством социальной инфраструктуры (благодаря федеральной программе «Стимул») и благоустройством территории. Чиновники готовы предоставить «донору» земельный участок, разрешить увеличить высотность проекта и многое другое.
Но самое главное – Ленобласть готова стать одним из дольщиков проблемного ЖК, т. е. выкупать квартиры и коммерческие помещения для государственных нужд. Это и произошло с «Силами Природы».
Первый ДДУ о выкупе 29 квартир будет подписан до конца месяца. Однако для завершения всех четырех домов ЖК требуется 300 млн, поэтому область впоследствии планирует заключить еще девять договоров на оставшуюся сумму.
«Наши специалисты будут регулярно проверять, куда пошли средства. Следующий платеж будет поступать только после подтверждения, что деньги действительно направлены в стройку. Это достаточный механизм контроля», – сказал директор ЛеноблАИЖК Евгений Рафалёнок.
Кстати
Судьба купленных Ленобластью квартир пока неизвестна. «Для того, чтобы эти квартиры были реализованы через госпрограммы региона, требуются соответствующие заявки от социального блока правительства. Пока их нет, но они будут», – пояснили в пресс-службе областного правительства.