Битва за качество
Текущий, 2024-й стал Годом заказчика в строительстве не номинально. Все это время Минстрой с подведомственными организациями, НОПРИЗ, региональными и федеральными экспертами проводили мощную чистку в части работы с ошибками и некачественным проектированием.
Начальник Главгосэкспертизы Игорь Манылов отметил в рамках выступления на VIII Международной конференции «Развитие института строительной экспертизы», что пока вся отрасль боролась с некачественным проектированием, пришло понимание: если хозяин, непосредственно заказчик строительства, не управляет параметрами, то добиться качества тяжело.
По оценкам ведомства, в 33% случаев заказчики не вовлечены в процесс управления проектом. Часть из них предпочитают делегировать полномочия проектировщикам или подрядчикам, так как строительство не является их основным видом деятельности. Остальные упускают важные моменты на стадии предпроекта, проектирования или возведения объекта, не контролируют ход работ, не управляют рисками и стоимостью.
«В результате мы видим системную потерю времени и денег из-за некачественного проектирования, фактически сорванные программы развития на уровне регионов и бизнеса, а также негативные кадровые и иные решения», — говорит руководитель Учебного центра Главгосэкспертизы Александр Шалаев.
Чаще всего у заказчиков не выстроена система проектного управления, то есть все внимание сконцентрировано на сроках, стоимости и качестве, упуская работу с заинтересованными сторонами (стейкхолдерами), выгодами, содержанием, командой, коммуникациями, рисками, закупками и поставками, которые остаются в «серой» зоне. Если говорить в цифрах, то в 53% случаев руководители не рассматривают управление рисками как ключевой инструмент бизнес-стратегии, в 35% считают направление слишком затратным или ненужным на этапе проектирования, а в 69% регулирование происходит с использованием устаревших инструментов, что затрудняет качественную оценку и мониторинг рисков. Как следствие — заказчик не представляет, с какими ограничениями земельного участка столкнется в процессе, что будет с качеством проектной документации и контрактацией.
Работа требует корректировки
Такой подход не устраивает Министерство строительства и ЖКХ России, так как без качественного проектирования и экспертизы реализовать задачи новых нацпроектов невозможно.
«Чем быстрее проходит стадия проектирования, экспертизы и строительства, тем проще нам управлять стоимостью объекта», — акцентировал внимание собравшихся заместитель главы Минстроя Константин Михайлик.
Напомним, по данным Федеральной службы государственной статистики, количество зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве, в 2022 году составило 88 007 (выросло на 5,6 тыс. по сравнению с 2021 годом), из них приостановленных или законсервированных — 7008 (сократилось на одну тысячу). Основными причинами появления подобных объектов являются в том числе низкий уровень подготовки градостроительной документации, некачественное выполнение проектно-изыскательских работ и составление проектно-сметной документации, недостаточность финансирования, административные препятствия (проблемы с получением разрешительной документации и необходимых согласований), банкротство застройщика (подрядчика), невыполнение обязательств по договорам, выполнение работ ненадлежащего качества, несвоевременная поставка строительных материалов и оборудования и другие.
Как «Формула-1»
Усилить роль и компетенции заказчиков предлагается через обучение и знакомство с лучшими практиками. Так, на базе Главгосэкспертизы создан отдельный обучающий курс для заказчиков, где сейчас проходят обучение региональные команды.
Помимо этого, эксперты совместно с ППК «Единый заказчик» и Ассоциацией «НОТЕХ» завершают разработку профессионального стандарта технического заказчика, который можно будет применять на добровольной основе.
«В матрице “стоимость — качество — сроки” очень часто источником проблем считается строитель, но в реальности все риски, которые проявляются при реализации, возникают не на этапе стройки, а на стадии предпроектных или проектно-изыскательских работ», — уверен президент Ассоциации «Национальное объединение технических заказчиков и иных организаций в сфере инжиниринга и управления строительством» (Ассоциация «НОТЕХ») Алексей Никитин, добавляя, что разрешить проблемные вопросы можно на ранних стадиях, однако в 60% случаев технический заказчик привлекается уже во время строительно-монтажных работ. При этом перспектива успешной реализации проекта увеличивается, когда вся проектная команда работает в режиме механиков «Формулы-1», которые в количестве 20 человек за 2,5 секунды, не сталкиваясь друг с другом и с точностью до миллиметра, обслуживают болид во время пит-стопа.
Пример для подражания
«Заказчику очень важно не уходить из крайности в крайность, когда одни совсем ничего не смотрят, а другие пытаются заменить собой и проектировщика, и подрядчика, — говорит заместитель генерального директора по проектированию ППК ”Единый заказчик” Денис Белюк. — В системе ограниченных ресурсов мы приняли для себя решение о контроле ключевых точек».
На стадии предпроекта — это анализ земельного участка с изучением всех градостроительных ограничений в виде зон с особыми условиями использования территорий, рассмотрения архивных результатов изысканий и оценкой подключения к инженерным сетям, чтобы на завершающей стадии не узнать, что их стоимость сопоставима с затратами на строительство. Помимо этого, специалисты перепроверяют технические задания на проектирование, составленные Минздравом, Минспортом и другими профильными ФОИВами, для которых возводится тот или иной объект, а также определяют предельные показатели по стоимости.
На этапе проектирования ППК «Единый заказчик» контролирует сроки в соответствии с детальным графиком из 65 пунктов, еженедельно сверяя список запланированных и фактически выполненных работ. Кроме того, исключает нерациональное использование площадей и опять же следит за стоимостью, сравнивая позиции в сметах аналогичных объектов.
Не делегируется контроль и на этапе прохождения экспертизы. «Заказчик должен быть заявителем при подаче документов всегда. Это даже не обсуждается. Нельзя передоверять или разрешать проектировщикам делать это самим. Ничего хорошего из этого никогда не получится», — уверен Денис Белюк.
Новый подход к организации процессов
При этом сама экспертиза перестает выполнять роль лишь рутинного проверяльщика проектных решений и переходит к работе с данными, управлению жизненным циклом объекта, чтобы в конечном итоге стать интеллектуальным ядром стройки.
«Мы сконцентрированы на управлении процессами и переходе к комплексному управлению строительством, — говорит Игорь Манылов. — Никакой застройщик ни в какой стране не может обеспечить себя всем технологическим аппаратом, необходимым для качественного управления стройкой. Поэтому наша задача как интеллектуального ядра создать эту сервисную среду».
С развитием института экспертизы участники строительной отрасли получают и новые инструменты. Так, с апреля 2024 года в режиме опытно-промышленной эксплуатации Главгосэкспертизой России введен в работу сервис «Личный кабинет заказчика», который может быть использован застройщиками для мониторинга и оценки основных показателей и изменений, которые вносятся в проектную документацию. С 1 сентября он начал работу со всем необходимым набором инструментов. Помимо этого, ведомство начинает использовать в работе зачатки искусственного интеллекта для предиктивной аналитики.
Иллюстрации предоставлены организатором мероприятия ФАУ «Главгосэкспертиза России»
Федеральные власти предпринимают решительные шаги для решения ключевых проблем строительной отрасли. Вслед за реформированием системы привлечения средств в жилищное домостроение и созданием новой схемы достройки проблемных объектов Минстрой взялся за вопрос жилых самостроев.
Точное число самостроев в России (как, впрочем, и долгостроев) не известно, наверное, никому. Очевидно, что речь идет как минимум о тысячах объектов. Самой распространенной причиной признания зданий незаконными постройками является возведение объектов, не соответствующих функциональному назначению земли (прежде всего, многоквартирных домов на территориях, предназначенных под ИЖС), а также при отсутствии необходимой разрешительной документации.
Не против, при условии…
Вопрос о необходимости легализации самостроев был поднят в ходе совместного заседания правлений Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» и Ассоциации «НП «Опора». Член президиума и председатель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отметил, что таких объектов много как в Краснодарском крае, так и в других регионах. «В них проживают люди, получены свидетельства о собственности. Если все порушить, это может вызвать социальную напряженность», – подчеркнул он.
Отметим, что ранее с аналогичным предложением к Правительству РФ обратился руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем неповинные граждане лишаются своих квартир», – отмечает он в обращении на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По мнению Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы (такая «амнистия», разумеется, возможна лишь для тех объектов, которые построены до принятия решения об «амнистии» и в которых в настоящее время проживают люди).
Глава Минстроя Владимир Якушев, присутствовавший на мероприятии «Опоры России», поддержал эту инициативу, уточнив, что это и позиция Правительства РФ в целом. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан, – заявил он. – Но это должна быть совместная работа региональных властей и федерального министерства, нужно вместе искать пути». При этом, по словам министра, важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
Не слишком забытое старое
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты в целом позитивно оценивают позицию федеральных властей. «Такой подход можно только приветствовать, причем по обоим пунктам – и относительно легализации таких зданий, и в смысле того, что необходимо произвести их тщательную техническую проверку на предмет соответствия объектов строительным нормам и требованиям», – говорит Михаил Голубев, инвестор и девелопер проекта «Никитинская усадьба» – одного из самых известных в Петербурге самостроев.
По его словам, отнюдь не все девелоперы, объекты которых попали в категорию самостроев, являются какими-то злоумышленниками или мошенниками. «Нередки случаи, когда проекты стали заложниками постоянно меняющихся на строительном рынке «правил игры». Принимаются новые законы, вносятся бесконечные поправки. И вот проект, который еще вчера соответствовал всем юридическим нормам, сегодня оказывается за рамками правового поля», – отмечает предприниматель.
При этом юристы считают, что, в сущности, в позиции властей нет ничего радикально нового. Однако политическая воля властей, видимо, скажется на судебной практике.
«Глава Минстроя, по сути, предлагает вернуться к старым нормам о самовольных постройках, действовавшим до 2006 года, – по крайней мере, в том, что касается жилой недвижимости. Первоначальная редакция ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускала признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство, при условии, что ему предоставлен земельный участок, а также если постройка безопасна и не нарушает прав третьих лиц. В такой редакции норма действовала более 10 лет. Была наработана определенная судебная практика по различным аспектам рассмотрения подобных исков. Безопасность объектов определялась на основании судебных экспертиз», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Михаил Голубев подчеркивает, что по-настоящему важно именно проверить, соответствует ли возведенный объект строительным нормам и требованиям, смогут ли люди жить безопасно. «Если речь идет именно о мошенниках, они вполне могли сэкономить и на качестве строительства. Такие объекты, безусловно, легализовывать нельзя. Совершенно очевидно, что несоответствие юридическим нюансам и опасность для жизни человека – это разные вопросы», – говорит он.
По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмилы Степановой, при наличии необходимых механизмов в законодательстве встречается в правоприменительной практике целый ряд позиций, усложняющих возможность признания права на самовольную постройку. «Например, судами выработан подход, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если принимались меры для получения необходимых разрешений. Соответственно, в настоящее время для достижения обозначенных Минстроем целей в корректировке нуждается именно правоприменительная практика, а не законодательство», – отмечает эксперт.
Юристы полагают также, что позиция Минстроя России не должна стать стимулом для появления новых самостроев. «С одной стороны, перспектива возведения самовольной постройки может стать менее пугающей при учете возможных последствий, но с другой, суд – это всегда риск, и большинству застройщиков такая схема не покажется привлекательной. Кроме того, норму всегда можно сформулировать таким образом, чтобы оставить власти возможность для маневра. Например, указать, что суд (или другой уполномоченный орган) обязан учитывать добросовестность застройщика или какие-либо иные оценочные категории», – отмечает Елена Крестьянцева.
Кстати
Между тем в начале апреля вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов подписал принятый ЗакСом закон, наделяющий правительство города полномочиями по принятию решений о сносе самовольной постройки. Ранее снести самострои можно было только по решению суда. Как отмечают в Смольном, нововведение позволит Петербургу эффективно защищать свои права. Принятые изменения будут способствовать эффективному использованию земельных участков и позволят создать благоприятные условия для улучшения инвестклимата.
На публичных слушаниях жители Калининского района раскритиковали проект строительства второй очереди спортивного комплекса Nova Arena в зеленой зоне.
В администрации Калининского района прошли публичные слушания по вопросу расширения зоны строительства второй очереди спорткомплекса Nova Arena на территории Муринского парка.
Год назад проект нового спортивного объекта был презентован компаний «Анна Нова» на ПМЭФ 2018. Объект должен быть возведен на участке в 1,8 га рядом с действующим спорткомплексом инвестора в зеленой зоне между Северным проспектом и проспектом Луначарского. В начале апреля этого года компания получила разрешение на строительство нового здания.
Однако инвестору-застройщику предоставленной в июле прошлого года территории оказалась мало. Он предложил расширить зону строительства вширь на 9,6 метров. По словам начальника отдела инвестиционного развития компании «Анна Нова» Самвела Григоряна, отклонение от изначально заданных параметров необходимо для реализации всех запланированных объектов на участке. В частности, компания кроме пятиэтажного здания хочет построить футбольное поле. «Возведение спортивных объектов регламентируется определенными стандартами. Кроме того, нам нужен дополнительный отступ из-за особенности почв», - сообщил он.
Депутат ЗакСа Петербурга, лидер фракции «Яблоко» Борис Вишневский отметил, что проект изначально должен был делаться в заданных параметрах с соблюдением всех градостроительных ограничений зоны. Парламентарий добавил, что он, в целом, против любого строительства в данной зеленой зоне. «Осенью ко мне поступило несколько десятков обращений местных жителей, которые требовали вернуть участок, где планируется стройка, в состав парка. Нами были поданы поправки в закон о ЗНОП, но их не стали рассматривать, потому что участок не прошел инвентаризацию. Подали заявку на инвентаризацию, но, не дожидаясь ее рассмотрения, Смольный выдал разрешение на строительство, а теперь пытается дать еще и разрешение на отклонение», - добавил народный избранник.
Лидер движения «Красивый Петербург» Красимир Врански рассказал, что несколько тысяч подписей уже было собрано против строительства спортивного объекта в Муринском парке. «Регулярно местные жители хотят согласовать акции против застройки зеленой зоны. Но только за апрель месяц нам отказали в проведении четырех митингов. Муринский парк надо сохранить», - подчеркнул он.
В защиту зеленой зоны выступили многие местные жители, пришедшие на публичные слушания. По их словам, Муринский парк - это единственная зона отдыха, находящаяся в пределах шаговой доступности. Люди считают, что строительство нового спортивного комплекса не только уничтожит березовую рощу, но и сведет к минимуму благоустройство парка, которое началось два года назад.
Граждане высказали множество претензий к уже работающему спортивному комплексу Nova Arena. Услуги спорткомплекса нельзя отнести к бюджетным, их стоимость начинается от 5,5 тыс. рублей за час, а цена годового абонемента достигает 180 тыс. рублей. Петербуржцы считают, что и новый объект будет работать для вип-персон, а не для обычных граждан. Также жители ближайших домов пожаловались на громкую музыку, которая регулярно доносится из здания спорткомплекса и стадиона в летнее время. Наиболее радикально настроенные граждане предложили властям города снести работающий спортобъект в Муринском парке, а также две прилегающие к нему автостоянки, одна из которых, как выяснилось, является незаконной.
Все замечания и пожелания жителей Гражданки были зафиксированы в итоговом протоколе публичных слушаний. Предполагается, что их мнения будут учтены при рассмотрении вопроса о расширении участка, которое принимается на заседании правительства в Смольном.
В случае одобрения отклонений от действующих границ строительства «Анна Нова» направит архитектурный проект на рассмотрение Градсовета. Эскиз спорткомплекса был показан на публичных слушаниях. Граждане тут же окрестили его «крематорием» и «гробом с оранжевой лентой».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ: