Царское Село: перекрестки эпох и дорог
В июне Царское Село – самый известный в мире пригород Санкт-Петербурга – отпразднует 300-летие. Во всем городе красятся фасады, высаживаются новые деревья, благоустраиваются проезды и дворы. На вложенные средства не только реставрируются памятники и украшается город, но и решаются его инфраструктурные и социально-бытовые проблемы. Но юбилей пройдет, а жизнь продолжится.
Возрожденное наследие четырех царствований
Превращение знаменательной даты в стимул развития стало в России традицией. Царское Село не стало исключением. Таких сенсаций, как 7 лет назад, когда к 300-летию Санкт-Петербурга была воссоздана Янтарная комната, не будет. На полную реставрацию сопоставимого по значению шедевра – Агатовых комнат – требуется 12 млн. долларов. Кризис не позволил спонсорам «размахнуться» на такие расходы.
Тем не менее, объем реставрационных работ впечатляет. В день рождения Царского Села – 23 июня – откроются для посетителей три зала Парадной анфилады Александровского дворца – Полукруглый и Портретный залы и Мраморная гостиная. Общие реставрационные работы в середине мая завершила ГК «Интарсия». Интерьеры еще предстоит привести в исторический вид: дворец передан ГМЗ Минобороны лишь в конце 2008 г. Церемония открытия состоится по окончании конференции «Царское Село в истории России» с участием потомков Дома Романовых.
Как известно, Александровский дворец, построенный Джакомо Кваренги к дню бракосочетания Александра I, был любимым местом пребывания и резиденцией Николая II. Именно отсюда 1 августа 1917 г. он и его семья были отправлена в сибирскую ссылку, которая завершилась их мученической кончиной.
Личные апартаменты Николая II в Александровском дворце – Парадный и Сиреневый кабинеты, Кленовую и Палисандровую гостиную – еще только предстоит реставрировать. На все работы по восстановлению дворца в историческом облике, по оценке специалистов ГМЗ, уйдет не менее 20 лет.
Павильоне «Вечерний зал» Дж.Кваренги, где реставрацию вело ООО «Инженерный замок», уже принимает гостей. Откроется его же павильон «Концертный зал» со статуей богини Цереры в портике и мифологическими барельефами-аллегориями на стенах ротонды. Самым уникальным элементом этого здания является мозаичный пол конца II – начала III вв., привезенный в Царское Село из Рима в 1784 г.
Вместе с «Концертным залом» ООО «Ресстрой» восстанавливает миниатюрную Кухню-руину – еще одну работу Дж.Кваренги. На ее стенах проступили античные капители и барельефы – элементы древних сооружений, доставленные из Турции. А в регулярной части парка, на придворцовой террасе, ООО «Випстрой» завершает реставрацию «Нижней ванны», которую в екатерининскую эпоху построил Илья Неелов.
24 июня впервые за 70 лет будет открыт памятник другой эпохи – павильон «Эрмитаж», построенный по повелению императрицы Елизаветы Петровны. Павильон, сооруженный Саввой Чевакинским и Бартоломео Растрелли на искусственном острове в юго-восточной части парка, служил для частных приемов императрицы. В отличие от большинства дворцовых зданий, подвергшихся в годы II Мировой сильнейшим разрушениям, здесь частично сохранились подлинные интерьеры.
Силами ООО «Ресстрой» на средства Минкультуры и Всемирного банка восстановлены фасады и интерьеры павильона. Правда, не полностью: золоченая лепнина сияет лишь в одном из четырех кабинетов, крестообразно расположенных вокруг центрального зала. Зато в самом зале воссозданы подъемные механизмы столов, с помощью которых гостям доставлялись яства – в том числе и с той целью, чтобы слуги не присутствовали при обсуждении государственных дел. Кушания готовились в отдельно стоящем здании у входа в парк – Эрмитажной кухне. Этот павильон также откроется летом, и будет использован для общедоступного кафе, как и было до реставрации.
Новые экскурсии будут организованы также в «Турецкую баню» - павильон работы Ипполита Монигетти эпохи Николая I, где после завершения II этапа реставрационных работ, которое вело ПСП «Рест-Арт», забьет золоченый фонтан. Откроется также Нижняя ванна, построенная в 1770-х гг. Ильей Нееловым. Помимо «Вечернего зала», для концертов задействован знаменитый «Зал на острову», куда в летнее время можно будет добраться не только на пароме, но и в индивидуальном порядке – на венецианской гондоле. Открытие отреставрированных павильонов создает дополнительные источники дохода для ГМЗ, но одновременно возрастают и расходы на их содержание.
«О, сколько нам открытий чудных...»
Каждый этап работ на объектах Царского Села - не только восстановленная красота, но и научные открытия. При реставрации фасадов Екатерининского дворца, которую ведет ООО «Краски города», были обнаружены слои штукатурки и фрагменты решеток 1730-х гг. Так развеялся миф о том, что Бартоломео Растрелли по приказу Елизаветы разбирал до основания прежний дворец, построенный Михаилом Земцовым и Алексеем Квасовым. Реставраторами был выполнен анализ мозаики на фасаде Федоровского собора, с целью определения изображенных святых.
Новые открытия ждут специалистов и мастеров в павильонах Александровского парка - «Арсенале» и «Башне-руине». Однако на реставрацию этих объектов юбилейных ассигнований не хватило. Всего в Царском Селе около 500 объектов культурного наследия федерального значения, однако к юбилею средства выделены лишь по 54 из них.
Серьезная научная реставрация требуется для полного воссоздания Скрипучей беседки работы Юрия Фельтена в Екатерининском парке. В ходе общих реставрационных работ, которые ведет ООО «Краски города», восстановлен первоначальный внешний вид здания. Однако многие элементы декора утрачены; роспись под потолками верхнего и среднего яруса оказалась послевоенной работой А.Трескина, а подлинный рисунок пока не найден.
Китайские мотивы в XVIII в. были в моде в европейской архитектуре. Но если в Санс-Суси, потсдамском поместье Фридриха Великого, только одно сооружение построено в такой манере, то в Царском Селе – целый комплекс, включая Китайскую деревню и Китайский театр в Александровскм парке, Большой и Малый Капризы и множество мостов.
Китайские мосты к юбилею отреставрированы силами ЗАО РПНЦ «Специалист». Однако здание Китайского театра (Каменной оперы) по-прежнему не восстановлено. Ждут полного воссоздания Ламский павильон и Нижние конюшни, необходимо продолжение работ в Белой Башне, Ратных палатах, в зданиях Федоровского городка – интереснейшего архитектурного комплекса начала XX в., в котором во время I Мировой войны был размещен госпиталь, где сестрами милосердия трудились императрица Александра Федоровна и ее дочери.
Реставрация – перманентный процесс. Так, Тронный зал Екатерининского дворца, убранство которого было восстановлено в 1970-х гг., уже нуждается в ремонте. Еще более срочного вмешательства требуют Агатовые комнаты. В этом году в Царское Село возвратилась из Италии картина, украшавшая Лионский зал дворца. В отличие от Арабескового зала, который откроется к юбилею, Лионский зал еще не возрожден в подлинном виде, как и многие другие помещения дворца. Каждый этап работ вносит вклад и в освоение и синтез технологий, и в историю архитектуры, и в развитие национального самосознания. Однако, по словам специалистов, государство сегодня вкладывает в реставрацию куда меньше, чем она требует.
Соблазны и уроки
С завершением юбилейных торжеств сократится до прежнего, очень скромного, уровня объем финансирования из бюджета Минкультуры, к ведению которого относится ГМЗ «Царское Село». В музее надеются на новую целевую программу министерства. Но в повседневной работе рассчитывать приходится прежде всего на свои силы. Руководство ГМЗ, власти района и бизнес сегодня вместе думают о том, как соединить сохранение культурного наследия с экономическим развитием пригорода.
В 2009 г. Царское Село посетили 1,6 млн. туристов. В концепции подготовки к юбилею, подготовленной до кризиса, главной отраслью района была назван именно туризм. Директор ГМЗ Ольга Таратынова согласна с этой оценкой: она даже называет Царское Село культурным моногородом, где градообразующим предприятием является музей-заповедник. С таким суждением можно поспорить: число работников музея не превышает 800 человек. Однако любой специалист по недвижимости знает, что притягательным местом для девелоперов в Царском Селе служат именно царскосельские дворцы и парки.
В 2008 г.у при обсуждении Генплана Петербурга наибольшее число предложений от бизнеса поступило именно по Пушкину: владельцы крупных земельных массивов к северу и юго-западу от города рассчитывали на максимальное извлечение прибыли от видов на дворцы. И за Египетскими, и за Орловскими воротами предполагалось возведение сотен объектов элитной недвижимости. Ожидалось, что за счет нового строительства население Царского Села возрастет в 1,5 раза.
Почему бы предпринимателям, использующим виды на дворцово-парковый комплекс, не пожертвовать на его содержание? Бывший руководитель ГМЗ Иван Саутов до конца жизни хлопотал о принятии закона «О меценатской деятельности». Закон не был принят, а проекты элитного развития предместий Царского Села приморозил кризис.
Крупные инвестиционные проекты теперь делятся на части, а их концепции пересматриваются. Амбициозный проект комплексной реконструкции 9 кварталов в самом центре города сокращен по площади в 3 раза, рассказывает глава района Игорь Пахоруков. Впрочем, с этой корректировкой разрешается и напряженность вокруг проекта: часть населения с самого начала выступала против, поскольку большинство зданий здесь не относятся к аварийным.
Предместья Царского Села не стали аналогом подмосковной Рублевки. Нет худа без добра: «город муз» не стал «городом контрастов». Кризис стал поводом для переосмысления не только отдельных проектов, но и всего развития Пушкинского района, в неразрывном комплексе культуры, экономики, транспорта и быта.
Пласты нераскрытого потенциала
Житель Царского Села, вице-президент Российского союза туриндустрии Сергей Корнеев считает, что доходы от этой отрасли станут больше, в том числе и для ГМЗ, если туристический поток не будет, как сегодня, сосредоточен на Екатерининском дворце. Он напоминает о том, что большинство посетителей – круизные туристы, пребывающие здесь не более чем несколько часов. Пополнение бюджета ГМЗ скромно, ибо гости живут в Петербурге, в то же время во дворец толпятся очереди, а менее известные музеи, в том числе Дача Китаевой, где творил Пушкин, остаются в стороне от потока – и людского, и денежного. В Царском Селе проектируется 15 новых отелей, в то время как существующие не всегда заполнены, как свидетельствует распорядитель парк-отеля «Потемкин» Михаил Дорофеев.
По мнению С.Корнеева, муниципальным властям, ГМЗ, Всероссийскому музею им. Пушкина и другим организациям следует подумать о том, как привлечь в Царское Село посетителей не на несколько часов, а на несколько дней.
Еще в 2008 г. тогдашний вице-губернатор Санкт-Петербурга Виктор Лобко высказал идею организации свадебных туров. Ведь к 300-летию в Пушкине открывается Дворец бракосочетаний в памятники культурного наследия - Запасном дворце, а одновременно завершается воссоздание другого памятника – собора Св. Екатерины работы Константина Тона. Заключить брак, обвенчаться в соборе и провести здесь медовый месяц захотят многие молодожены из разных городов России. Но для их пребывания потребуется гостиничная инфраструктура коттеджного типа, которой здесь пока нет.
Другими центрами притяжения, как считают в РТИ, могли быть места, связанные с промышленной и военной историей Царского Села. Действительно, исторический пригород в начале XX в. был центром передовых технологий: здесь была построена первая в стране мощная радиотелеграфная станция. Поводом для ее создания была I Мировая война, с которой связаны многие сюжеты истории города. Идея создания музея I войны в Ратных палатах уже звучала. В новый музей может быть включено и Братское кладбище, где планируется строительство храма по нереализованному дореволюционному проекту. Участие Церкви и русской эмиграции в этом начинании позволило бы совместными усилиями привести в исторический вид Федоровский городок.
Виктория Желтова, руководитель проектного направления ЦСР «Северо-Запад», напоминает, что в ГМЗ «Петергоф» уже начали подготовку к еще одному юбилею – 200-летию Отечественной войны 1812 г. К Царскому Селу эта веха истории имеет самое прямое отношение. Война с Наполеоном формировала мышление выпускников царскосельского лицея. А в 2014 г. еще одна годовщина – 100-летие начала I Мировой. Обе даты – стимул и для научных конференций, и для событийного туризма. И соответственно – для восстановления памятников, связанных с обоими периодами, и для приумножения объектов туристического сервиса.
Уместно вспомнить об еще одном музейном проекте начала XX в.: в 1910-х гг. члены Общества возрождения художественной Руси Николай Рерих, Илья Репин и Виктор Васнецов намеревались создать в Федоровском городке музей древнерусского зодчества. История архитектуры – предмет мирового интереса. Искусствовед Эрих Голлербах называл Царское Село «средоточием художественных сокровищ и урочищем великих теней». Исторических имен, связанных с Царским Селом и заслуживающих именных музеев, великое множество - в политике, в поэзии, в военном деле. И разумеется, в архитектуре – от Иоганна Браунштейна, который строил самый первый дворец, до Александра Кедринского, руководившего послевоенным восстановлением вплоть до начала XXI в.
Инфраструктура разрешает противоречия
Новым локомотивом развития Царского Села обещает стать новый конгрессно-выставочный центр на Петербургском шоссе. ЗАО «Экспо-Форум», дочерняя структура ЗАО «Газэнергопромбанк-Девелопмент», уже приступило к изыскательским работам. По расчетам инвестора, проводить здесь крупнейшие форумы будет удобно во всех отношениях: рядом аэропорт, к открытию нового терминала которого приурочено создание комплекса; рядом КАД; в то же время в непосредственной близости – культурный и рекреационный «магнит» Царского Села.
Строительство выставочного центра площадью 56 га, где предусмотрено 10 тысяч машиномест, потребует совершенствования транспортной инфраструктуры. Заказчик уже подготовил схему развития дорог и готов участвовать в финансировании расширения Петербургского шоссе со строительством эстакады через железнодорожную ветку. Эти работы входили в предъюбилейные планы Смольного, но в связи с кризисом были ограничены продлением трассы Витебского пр. и строительства туннеля для левого поворота с Киевского шоссе в Пушкин. «ЭкспоФорум» задумывает усовершенствование развязок и также прокладку новой улицы параллельно Кузьминскому шоссе.
Невдалеке от этой будущей трассы ГК «Стройсвет», соучредитель фонда восстановления собора Св. Екатерины, задумала таунхаусный проект «Кузьминское плато». Сейчас он подвергается реконцепции. Между тем, по оценке специалистов туристической отрасли, в долине Кузьминки и имеет смысл создать отельный коттеджный городок для кратковременного семейного пребывания. В том числе и для гостей выставочного центра, которые прибудут с членами семьи.
Реализация проекта конгрессно-выставочного центра, несомненно, увеличит поток посетителей ГМЗ. В составе музея давно задумано создание детского отдела. С этим связаны и планы создания интерактивного музея пушкинской сказки в Буферном парке у северной окраины города, где к 300-летию Царского Села ОАО «РЖД» откроет конечную станцию новой Детской железной дороги.
Гендиректор ЗАО «ЭкспоФорум» Анатолий Еркулов считает, что для полноценного развития выставочного центра необходима также прокладка линии метро со станциями в аэропорту, у центра и в самом Царском Селе. По его мнению, такой проект может быть включен в совместную программу «Газпрома» и Санкт-Петербурга в 2015 г.
В администрации Пушкинского района предвидят значительный прирост туристического потока. И.Пахоруков рассчитывает в связи с этим и на развитие ныне запущенного Баболовского парка. Часть его передана ирландской TreasuryHoldings, под оборудование гольф-клуба. По словам главы района, инвестор готов рассмотреть предложения о восстановлении разрушенного в войну Баболовского дворца. А на остальной части территории, которая давно ожидает мелиоративных работ и комплексного благоустройства, предполагается развить парк отдыха с базами проката спортивного инвентаря. Этот резерв общедоступной рекреации разрешить уже назревшие противоречия между эксклюзивным туризмом и массовым отдыхом, между бюджетными интересами ГМЗ и запросами населения.
Можно спорить о том, целесообразно ли развивать бренд Царского Села как самостоятельного туристического центра или как составной части Санкт-Петербурга. Но так или иначе, будущее исторического пригорода неразрывно связано с развитием инфраструктуры. Строительство скоростной трассы Москва – Петербург разгрузит существующую сеть магистральных дорог, что даст дополнительный стимул промышленному развитию: в Пушкине в дополнение к автокластеру задуман и фармацевтический кластер.
Высокие технологии, в свою очередь, должны стимулировать систему образования. В начале XX в. на 30 тысяч населения Царского Села приходилось 19 учебных заведений. И сейчас исторический пригород имеет шанс стать крупным центром науки, технологий и творчества. Ведь он – не только «средоточие сокровищ», но и «сень наук», и «город муз». Перспективы, обсуждаемые сегодня – не просто «планов громадье», а объективная закономерность развития, выходящего город на новый уровень.
Константин Черемных
В последние годы в Петербурге было заявлено о планах реализации нескольких десятков крупных жилищных проектов комплексной застройки. Однако кризис пережили немногие. Тем не менее, выход на рынок оставшихся миллионников, по мнению экспертов, может значительно повлиять на рынок.
Кризис сказался на судьбе большинства проектов комплексного освоения территорий под жилищное строительство. По подсчетам экспертов, из заявленных до 2009 года 40 проектов комплексного освоения «в живых» осталось лишь десять. Причем сроки реализации многих из них постоянно сдвигаются.
Десять из сорока
«В докризисные времена эксперты прогнозировали близкое насыщение рынка жилья Петербурга, – говорит директор департамента консалтинга компании GVA Sawyer в Петербурге Ирина Солонова. – Застройщики планировали освоить около 7,5 тысяч гектаров и построить на них 60 миллионов квадратных метров. Реализация этих планов могла вызвать основательное «затоваривание». Даже те проекты-миллионники, что успешно переживают кризис, могут оказать серьезное влияние на первичный рынок жилья Петербурга».
При этом сроки реализации большинства проектов постоянно переносятся – так что насыщение спроса будет происходить постепенно. Эксперты считают, что такого рода проекты в принципе не могут быть реализованы быстро.
«На волне общего энтузиазма, когда проекты-миллионники росли поражающими воображение темпами, сформировался ряд расхожих штампов, – рассуждает директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. – Например, что крупный комплексный проект можно реализовать быстро. Отсутствие «длинных» денег, высокие ставки по кредитам, стремление к быстрой окупаемости приводило к тому, что зачастую бизнес-планы по освоению нескольких сотен гектаров земли рассчитывались на перспективу 5-7 лет. Темпы потенциального поглощения рынком всего построенного чаще всего и вовсе не учитывались. Для сравнения: проекты такого рода за рубежом длятся, как правило, 20-30 лет».
Риэлторам прибавится работы
По мнению генерального директора АН «Динас» Юрия Сергеева, реализация подобных проектов затронет и вторичный рынок недвижимости: «Если такие объемы нового жилья выйдут в продажу и застройщики смогут обеспечить довольно низкие цены, «хрущевки» вторичного рынка, которые сегодня стоят около 80 тысяч рублей за квадратный метр, вынуждены будут конкурировать с более качественным и современным жильем по цене около 50 тысяч рублей за метр».
В такой ситуации роста цен на вторичном рынке, скорее всего, не произойдет, а это значит, что риэлторам придется работать в довольно тяжелых условиях. «Продавцы недвижимости почти всегда выставляют объекты по завышенной цене. В условиях растущего рынка заявленная стоимость быстро приближается к реальной и объект уходит. Когда вокруг цены стоят или снижаются, завышенные ожидания приводят к тому, что недвижимость долго не может найти своего покупателя», – объясняет Юрий Сергеев. По его мнению, риэлторы должны эффективнее работать с продавцами, то есть устанавливать цену на объект в соответствии со сложившейся на рынке ситуацией.
Готовятся к выходу
Сегодня продолжается реализация всего нескольких проектов комплексного освоения с возведением жилья.
Крупный проект такого рода – квартал «Балтийская жемчужина» на юго-западном побережье Финского залива – планируется завершить в 2013 году. Проект предусматривает более 1 млн кв. м жилой недвижимости и порядка 600 тыс. кв. м коммерческой. Кроме того, запланировано строительство объектов социальной инфраструктуры: образовательных, медицинских и спортивных учреждений.
Первая очередь «Балтийской жемчужины» (квартал «Жемчужная премьера», общей площадью около 80 тыс. кв. м) возведена, по оценкам экспертов, на 70-80%. Заселение квартала начнется летом 2010 года. В 2010 году инициаторы проекты обещают ввести еще около 100 тыс. кв. м. Продажи начались достаточно давно. Средняя стоимость квадратного метра жилья в «Балтийской жемчужине» около 64 тыс. рублей.
«Основные недостатки проекта – значительная удаленность от метро, а также окружение «Балтийской жемчужины», вокруг которой много пятен выкуплено под застройку. Фактически «жить на стройке» покупателям этих квартир придется еще лет десять», – считает Ирина Солонова.
Еще один проект – «Семь столиц» (недалеко от Мурманского шоссе) – будет возведен «Петербуржской недвижимостью» в течение 12-15 лет. По словам заместителя директора компании «Петербургская недвижимость» Олега Пашина, в продаже квартиры проекта «Семь столиц» появятся уже в этом году. «Для запуска проекта «Семь столиц» оформлены все необходимые документы, – говорит Олег Пашин. – В настоящее время они проходят экспертизу».
Сложный намыв
Официально за Петербургом числится около 29 тыс. га, пригодных для строительства земель, тем не менее город решительно наступает и на морские владения. Проект «Морской фасад» предполагает расширить Васильевский остров на 400 га.
Намывные работы на Васильевском острове ведутся с 2006 года. Кроме морского пассажирского терминала здесь планируется построить около 4 млн кв. м недвижимости: около 3 млн кв. м жилья, а также торговые и офисные центры, объекты социальной инфраструктуры.
К январю 2010 года «намыто» 180 га искусственной территории. В июне 2008 года московская группа компаний «ПИК» приобрела 63,4 га намывных территорий и объявила о строительстве 1,3 млн кв. м жилья бизнес-класса и соответствующей социальной инфраструктуры. В январе стало известно о том, что «ПИК» продала «Морской фасад». По данным некоторых источников, покупателем участка стал «Промсвязьбанк».
По мнению экспертов, отличительная черта намывных проектов – их высокая стоимость, которая отражается на цене как земельных участков, так и построенных на них объектов недвижимости. Перспективы развития жилого строительства на намывных территориях пока туманны – сегодня найти покупателей на достаточно дорогое жилье с небезупречной инфраструктурой очень сложно.
Освоение севера
Компания «Главстрой-СПб» в декабре прошлого года получила от Сбербанка кредит в 3 млрд рублей на строительство района «Северная долина», который будет возведен в Выборгском районе (недалеко от метро «Парнас») на участке 270 га. До 2014 года застройщик намерен возвести около 2,7 млн кв. м жилья эконом-класса (но не панельные, а монолитно-кирпичные дома) и около 500 тыс. кв. м других объектов.
В настоящий момент идет реализация первой очереди объекта, завершение которой планируется в 2010 году, вторая очередь проходит экспертизу.
Открытие продаж квартир в «Северной долине» планируется в I квартале текущего года. Агентство недвижимости «Бекар» стало одной из двух риэлторских компаний, получивших эксклюзивное право реализации квартир жилого района «Северная долина».
««Главстрой-СПб» – один из немногих на сегодняшнем рынке застройщиков, начавших реализацию проектов-миллионников, – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бекар» Сергей Козлов. – Объекты «Северной долины» планируется реализовывать по ценам порядка 50-55 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодняшний день около 95% спроса на рынке жилья приходится на квартиры эконом-класса, дефицит которых уже начинается и с активизацией рынка будет нарастать. Учитывая приостановку большинства жилых строек, я думаю, что с реализацией большого объема востребованных объектов по выгодным ценам проблем не будет».
Мини-города
Продолжается реализация двух крупных проектов малоэтажного строительства. Компания «Балтрос» в Пушкинском районе строит малоэтажный жилой комплекс «Славянка». На 220 га планируется создать четырех-шестиэтажные дома, общественно-деловые постройки, рекреационные зоны. Около 183 га остается за жилой застройкой, в рамках которой планируется 1,4 млн кв. м жилья. В июле прошлого года Балтрос выиграл городской аукцион и стал первой коммерческой компанией, у которой город выкупил землю под строительство жилья для льготных категорий граждан. На территории «Славянки» планируют разместить порядка 45 тыс. человек. Срок реализации проекта – 2015 год.
Другой масштабный проект Балтроса под Пушкином – «Новая Ижора». Это проект комплексного освоения территории, предполагающий работы на участке площадью 285 га. На этой территории застройщик рассчитывает построить 6 тыс. объектов. В рамках проекта реализуются односемейные дома по различным проектам: одноквартирные дома площадью 128 кв. м с земельным участком 3,2-4 сотки, дуплексы площадью 63,5 или 89 кв. м и земельными участками 2,5 и 3,3 сотки, дома площадью 113 и 141 кв. м с гаражами и сблокированные дома площадью 114, 3 и 142,4 кв. м. Кроме готовых домов компания предлагает оформление подряда на строительство домов в базовой комплектации. Цена квадратного метра в «Новой Ижоре» начинается от 45 тыс. рублей. Сдана уже вторая очередь проекта, построено около 900 домов. Срок реализации всего проекта – 2015 год.
Ленобласть не отстает
Правительством Ленобласти заключены соглашения с инвесторами о сотрудничестве по реализации нескольких крупных жилищных проектов. Например, проект «Новый Оккервиль» в поселке Кудрово Всеволожского района предполагает возведение жилого квартала около 1 млн кв. м жилья и строительство четырех детских дошкольных учреждений по 230 мест, а также двух школ на 1600 учащихся. В настоящее время возводится первая очередь квартала площадью 50 тыс. кв. м.
Компания «Гарантъ Девелопмент» будет реализовывать ряд проектов – возведение жилого комплекса «Токкари Лэнд» на 45 тыс. кв. м жилья в деревне Хирвости, строительство жилого комплекса «Южная долина» на 50 тыс. кв. м и детского сада на 270 мест на территории микрорайона Южный во Всеволожске, а также комплексное освоение территории в деревне Ильино Оржицкого сельского поселения Ломоносовского района (возведение 133,2 тыс. кв. м жилой застройки и объектов социальной инфраструктуры).
В число экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий вошел проект строительства нового населенного пункта на 34,5 тыс. человек в районе поселка Усть-Луга – в деревне Краколье Усть-Лужского сельского поселения Кингисеппского района. В настоящее время ОАО «ПортЖилСтрой» разрабатывает схему инженерного обеспечения объектов капитального строительства. В 2010 году компания планирует приступить к проектированию объектов инженерной, транспортной, социально-бытовой инфраструктуры нового населенного пункта. «Пожалуй, проект корпоративного города Усть-Луга можно назвать одним из самых сбалансированных проектов, – считает Николай Пашков. – Он создается параллельно с развитием крупного морского порта и сопутствующей ему логистической и производственной инфраструктурой. Можно рассуждать на тему привлекательности жилья в данном месте, однако это практически единственный крупный проект, в котором развитие жилой функции увязано с созданием мест приложения труда. С нашей точки зрения, такое сочетание является одним из ключевых факторов успешности любого крупного проекта развития территории».
Мария Иванова
В 2009 г. на контроле у Рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства в Петербурге стоял 21 объект. Решением проблем дольщиков профильные чиновники занимались «в ручном режиме»: принимали граждан, выезжали на объекты, совещались с застройщиками... В результате из проблемного списка удалось исключить 13 адресов.
Комитет по строительству выявил три основных проблемы, затрагивающие сегодня интересы дольщиков: затягивание сроков строительства, неподключение построенных объектов к инженерным сетям на постоянной основе, возведение и ввод в эксплуатацию домов без разрешительной документации.
Определены и основные пути, по которым будут решаться вопросам защиты прав участников долевого строительства в рамках действующего законодательства. Это тотальный контроль за деятельностью застройщиков и всеми этапами возведения его объектов (если есть что контролировать, как в случае с группой компаний «Маяк»), передача незавершенных жилых домов на достройку самим дольщикам (вернее, образованным ими ЖСК, ТСЖ или НП) и выставление проблемных объектов на торги (вместе с обременением в виде кипы заключенных договоров долевого участия).
Ручной контроль
Первые два из выше обозначенных вариантов уже опробованы. В 2009 году сданы в эксплуатацию три жилых дома, еще на трех оформление разрешений на ввод находится в завершающей стадии. Общая площадь данных объектов составляет почти 55 тыс. кв. м – 932 квартиры. Это два корпуса жилого комплекса «Новая София» в Пушкине и один корпус жилого комплекса «Бастион» в Павловске. Строительство этих домов в 2003-2004 годах начинало ЗАО «Фирма «Р.К.Г.» и созданное им же ЗАО «Фирма «Невский меридиан», а заканчивали сами дольщики – в 2009-ом. Также в списке завершенных значится объект по проспекту Непокоренных, 66, лит. А, который в течение последних семи лет возводило ООО «Комета». Оформляются документы, разрешающие ввод в эксплуатацию жилых домов на Ленинском проспекте, 93 (застройщик – ЗАО «РМК-строй») и в квартале 7-б бывшего Комендантского аэродрома (ОАО «Светлана»).
Комитет по строительству подготовил изменения в инвестдоговоры с группой компаний «Маяк». На одно из ближайших заседаний городского правительства будут вынесены постановления по продлению застройщику сроков окончания строительства жилых комплексов в Приморском районе. Речь идет о пяти жилых домах, возводящихся ООО «ЛенСпецСтрой» и ООО «Маяк» на пересечении Мебельной и Туристской улиц. Это более 3,7 тыс. квартир, а следовательно – потенциальных обманутых дольщиков. Для того чтобы избежать будущих проблем, город поставил застройщику жесткие условия. Во-первых, он должен внести изменения в проектные декларации строящихся объектов в соответствии с 214-ФЗ и условиями дополнительного соглашения с городом. Во-вторых, обеспечить привлечение денежных средств в отношении уже заключенных договоров долевого участия и предоставить банковские гарантии по обеспечению продолжения строительства. Наконец, совместно с Комитетом по управлению городским имуществом утвердить график погашения задолженности по всем объектам – до декабря текущего года. Кроме того, будет составлен специальный график производства работ на объектах, при нарушении которого хотя бы на 4 месяца, договор с застройщиков будет расторгнут.
За другим объектом компании – «Приморский маяк» на Богатырском проспекте – вообще ведется наблюдение в режиме он-лайн (см. «Строительный Еженедельник» №3 (395) от 1 февраля 2010 года). Чиновники не сомневаются, что достроить этот дом удастся уже этим летом. Ориентировочные сроки ввода других объектов «Маяка» – с июня 2011 года по январь 2012-го.
Сделай сам
К ближайшему заседанию в Смольном подготовлены пакеты документов еще по трем проблемным адресам – жилому комплексу «Кассиопея» и дому на Белградской улице, 28 во Фрунзенском районе, а также дому на Ленской улице, 19 в Красногвардейском районе. Все эти объекты дольщики будут достраивать самостоятельно. Правда, при всесторонней поддержке и под контролем Комитета по строительству.
Постановление о строительстве жилого комплекса «Кассиопея», который с 2003 года возводило ЗАО «Источник-Строй», было отменено городскими властями в позапрошлом году. Теперь многоквартирный дом на пересечении улиц Димитрова и Малой Балканской будет передан на достройку вновь образованному ЖСК «Кассиопея», сформированному из участников долевого строительства скандально известного дома. Дольщики ООО «Трансстрой» по Белградской улице также сформировали ЖСК «Четвертая очередь», члены которого готовы продолжить строительство самостоятельно. А дом на Ленской улице, возведение которого так и не смогло завершить ООО «Трансстрой», будет достраивать вновь образованное ТСЖ «Новая Ржевка». Также для завершения строительства небезызвестного дома на улице Архитектора Данини (восточнее дома 11/16, лит. А) в Пушкине объект будет передан созданному дольщиками ЖСК «Архитектора Данини корпус 1». Сейчас готовятся соответствующие документы.
«Выйти» на строительные площадки дольщики выше перечисленных объектов смогут после того, как предоставят в Комитет по строительству документы, подтверждающие, что все члены кооперативов и товариществ являются участниками долевого строительства, которые уже осуществили капвложения. После этого Комитет по управлению городским имуществом заключит с ЖСК или ТСЖ договоры аренды земельных участков под недостроями в целях подготовки документов, необходимых для оформления прав на объект, а служба Госстройнадзора выдаст разрешения на строительство. В свою очередь стройкомитет готов оказать содействия дольщикам в выборе подрядчика на достройку объектов.
Непопулярный метод
В рамках существующего законодательства есть еще один способ решения проблемы дольщиков – выставление недостроенных объектов на торги. Насколько он окажется популярным среди петербургских застройщиков можно будет судить уже 3 марта. Именно на эту дату назначены первые подобные торги.
На аукцион единым лотом будут выставлены три участка, расположенные в Калининском, Выборгском и Фрунзенском районах. Строительство домов на этих пятнах ранее осуществляли различные юрлица – ООО «Пари-Гранд», ЗАО «Развитие недвижимости. Центр» и ООО «Чесма-Инвест». Но фактически все три адреса связаны с деятельностью последней компании.
Самый крупный и самый проблемный объект: земельный участок площадью
Также с 2001 года возводится жилой трехсекционный комплекс на участке в
Самый привлекательный участок, сформировавший лот, находится на северо-западнее пересечения Костромской и Забайкальской улиц, неподалеку от станции метрополитена «Удельная» и железнодорожной платформы с одноименным названием. Получив в 2004 году этот участок площадью
По мнению экспертов, участки для пробных аукционов город подобрал весьма удачно: небольшая площадь, хорошее расположение в местах с развитой социальной и инженерной инфраструктурой, отличная транспортная доступность. Условия будущих торгов также весьма привлекательные: начальная цена за три участка – всего 65 млн рублей (таким образом, «нагрузка» на квадратный метр будущих продаваемых улучшений составляет менее 100 USD). Поэтому, несмотря на существующие обременения мартовского лота, участники рынка не сомневаются в успешном исходе этих торгов.
Жилые объекты, введенные в эксплуатацию в 2009 году:
|
Адрес |
Застройщик |
Общая площадь, кв. м |
Количество квартир |
|
Г. Пушкин, Кедринская ул., 6, лит. А |
ТСЖ «Десятый корпус» (ранее – ЗАО «Фирма «Р.К.Г.») |
15 847 |
279 |
|
Калининский район, пр. Непокоренных, 66, лит. А |
ООО «Комета» |
1515 |
30 |
|
Приморский район, квартал 7Б бывшего Комендантского аэродрома, корп. 23б |
ОАО «Светлана» |
9138 |
159 |
Жилые объекты, по которым оформляется разрешение на ввод в эксплуатацию:
|
Адрес |
Застройщик |
Общая площадь, кв. м |
Количество квартир |
|
Красносельский район, Юго-Запад, квартал 7, корп. 12а (Ленинский пр., 93) |
ЗАО «РМК-Строй» |
14 800 |
233 |
|
Г. Пушкин, квартал 9, корп. 12 (ул. Малиновского, 11, корп. 2, лит. А) |
ТСЖ «г. Пушкин, ул. Малиновская, корп. 12» (ранее – ЗАО «Фирма «Невский Меридиан» |
9396 |
167 |
|
Г. Павловск, квартал 16227 (ул. Марата, 20) |
ТСЖ «Бастион» (ранее – ЗАО «Фирма «Р.К.Г.») |
4185 |
64 |
Жилые объекты, которые будут переданы для завершения строительства ТСЖ (ЖСК) в 2010 году:
|
Адрес |
Застройщик |
Общая площадь, кв. м |
Количество квартир |
|
Г. Пушкин, уч. 2, восточнее дома 11/16, лит. А, по ул. Архитектора Данини |
ЖСК «Архитектора Данини корпус 1» |
31 198 |
564 |
|
Фрунзенский район, ЮРВ, квартал 21 (ул. Димитрова, между корп. 3-2, 3-3, 3-4) |
ЖСК «Кассиопея» (ранее – ЗАО «Источник-строй» |
27 700 |
500 |
|
Красногвардейский район, Ржевка-Пороховые, квартал 6, корп. 37-41 (Ленская ул., 19) |
ТСЖ «Новая Ржевка» (ранее – ООО «Трансстрой») |
37 384 |
495 |
|
Фрунзенский район, ВВЖД, квартал 10, корп. 2-2а (Белградская ул., 28) |
ЖСК «Четвертая очередь» (ранее – Инженерно-экономическая академия) |
10 653 |
159 |
Галина Герцева, начальник отдела защиты прав потребителей Управления федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Санкт-Петербургу:
– За прошедший год количество жалоб от граждан на строительные компании города увеличилось почти в четыре раза. Нашим управлением было проведено 23 проверки (в том числе семь плановых), нарушения установлены в 13 случаях. Подписано 15 постановлений на применение штрафных санкций к застройщикам на общую сумму 145 тысяч рублей. Основными нарушениями являются предоставление неполной информации потребителям, ненадлежащее качество выполненных работ, изменение условий договора по части сроков сдачи и другим пунктам в одностороннем порядке. Среди оштрафованных строительных организаций: ООО «Петротрест», ООО «Маяк», ООО «Ленстройтрест», ЗАО «Северный город», ЗАО «Инвестиционно-строительная корпорация «Стройкомплект», ЗАО «Строймонтаж», ООО «Желдорипотека», ЗАО «ЛенСпецСМУ». При этом сегодня максимальные штрафные санкции по части заключения договоров, ущемляющие права потребителя, составляют 20 тысяч рублей, а штраф за ненадлежащее качество выполненных работ – всего 3 тысячи рублей.
Владимир Павлов, заместитель начальника Управления государственного строительного надзора Санкт-Петербурга:
– В минувшем году наше управление выписало 1797 предписаний об устранении нарушений и наложило на застройщиков 35 миллионов рублей штрафов. Из них 11,4 миллиона – за ведение строительных работ без разрешения. Без оного возводилось около ста объектов, а это напрямую касается дольщиков. Однако стоит отметить, что после увеличения максимально возможной суммы штрафа за строительство без разрешения в сто раз – до 1 миллиона рублей – динамика нарушений в строительном комплексе начинает меняться. Так, в 2006 году без разрешения возводилось 390 домов, в 2007-м – 354, в 2008-м – 275, а в прошлом году – 100 объектов.
Дмитрий Кирман