Царское Село: перекрестки эпох и дорог
В июне Царское Село – самый известный в мире пригород Санкт-Петербурга – отпразднует 300-летие. Во всем городе красятся фасады, высаживаются новые деревья, благоустраиваются проезды и дворы. На вложенные средства не только реставрируются памятники и украшается город, но и решаются его инфраструктурные и социально-бытовые проблемы. Но юбилей пройдет, а жизнь продолжится.
Возрожденное наследие четырех царствований
Превращение знаменательной даты в стимул развития стало в России традицией. Царское Село не стало исключением. Таких сенсаций, как 7 лет назад, когда к 300-летию Санкт-Петербурга была воссоздана Янтарная комната, не будет. На полную реставрацию сопоставимого по значению шедевра – Агатовых комнат – требуется 12 млн. долларов. Кризис не позволил спонсорам «размахнуться» на такие расходы.
Тем не менее, объем реставрационных работ впечатляет. В день рождения Царского Села – 23 июня – откроются для посетителей три зала Парадной анфилады Александровского дворца – Полукруглый и Портретный залы и Мраморная гостиная. Общие реставрационные работы в середине мая завершила ГК «Интарсия». Интерьеры еще предстоит привести в исторический вид: дворец передан ГМЗ Минобороны лишь в конце 2008 г. Церемония открытия состоится по окончании конференции «Царское Село в истории России» с участием потомков Дома Романовых.
Как известно, Александровский дворец, построенный Джакомо Кваренги к дню бракосочетания Александра I, был любимым местом пребывания и резиденцией Николая II. Именно отсюда 1 августа 1917 г. он и его семья были отправлена в сибирскую ссылку, которая завершилась их мученической кончиной.
Личные апартаменты Николая II в Александровском дворце – Парадный и Сиреневый кабинеты, Кленовую и Палисандровую гостиную – еще только предстоит реставрировать. На все работы по восстановлению дворца в историческом облике, по оценке специалистов ГМЗ, уйдет не менее 20 лет.
Павильоне «Вечерний зал» Дж.Кваренги, где реставрацию вело ООО «Инженерный замок», уже принимает гостей. Откроется его же павильон «Концертный зал» со статуей богини Цереры в портике и мифологическими барельефами-аллегориями на стенах ротонды. Самым уникальным элементом этого здания является мозаичный пол конца II – начала III вв., привезенный в Царское Село из Рима в 1784 г.
Вместе с «Концертным залом» ООО «Ресстрой» восстанавливает миниатюрную Кухню-руину – еще одну работу Дж.Кваренги. На ее стенах проступили античные капители и барельефы – элементы древних сооружений, доставленные из Турции. А в регулярной части парка, на придворцовой террасе, ООО «Випстрой» завершает реставрацию «Нижней ванны», которую в екатерининскую эпоху построил Илья Неелов.
24 июня впервые за 70 лет будет открыт памятник другой эпохи – павильон «Эрмитаж», построенный по повелению императрицы Елизаветы Петровны. Павильон, сооруженный Саввой Чевакинским и Бартоломео Растрелли на искусственном острове в юго-восточной части парка, служил для частных приемов императрицы. В отличие от большинства дворцовых зданий, подвергшихся в годы II Мировой сильнейшим разрушениям, здесь частично сохранились подлинные интерьеры.
Силами ООО «Ресстрой» на средства Минкультуры и Всемирного банка восстановлены фасады и интерьеры павильона. Правда, не полностью: золоченая лепнина сияет лишь в одном из четырех кабинетов, крестообразно расположенных вокруг центрального зала. Зато в самом зале воссозданы подъемные механизмы столов, с помощью которых гостям доставлялись яства – в том числе и с той целью, чтобы слуги не присутствовали при обсуждении государственных дел. Кушания готовились в отдельно стоящем здании у входа в парк – Эрмитажной кухне. Этот павильон также откроется летом, и будет использован для общедоступного кафе, как и было до реставрации.
Новые экскурсии будут организованы также в «Турецкую баню» - павильон работы Ипполита Монигетти эпохи Николая I, где после завершения II этапа реставрационных работ, которое вело ПСП «Рест-Арт», забьет золоченый фонтан. Откроется также Нижняя ванна, построенная в 1770-х гг. Ильей Нееловым. Помимо «Вечернего зала», для концертов задействован знаменитый «Зал на острову», куда в летнее время можно будет добраться не только на пароме, но и в индивидуальном порядке – на венецианской гондоле. Открытие отреставрированных павильонов создает дополнительные источники дохода для ГМЗ, но одновременно возрастают и расходы на их содержание.
«О, сколько нам открытий чудных...»
Каждый этап работ на объектах Царского Села - не только восстановленная красота, но и научные открытия. При реставрации фасадов Екатерининского дворца, которую ведет ООО «Краски города», были обнаружены слои штукатурки и фрагменты решеток 1730-х гг. Так развеялся миф о том, что Бартоломео Растрелли по приказу Елизаветы разбирал до основания прежний дворец, построенный Михаилом Земцовым и Алексеем Квасовым. Реставраторами был выполнен анализ мозаики на фасаде Федоровского собора, с целью определения изображенных святых.
Новые открытия ждут специалистов и мастеров в павильонах Александровского парка - «Арсенале» и «Башне-руине». Однако на реставрацию этих объектов юбилейных ассигнований не хватило. Всего в Царском Селе около 500 объектов культурного наследия федерального значения, однако к юбилею средства выделены лишь по 54 из них.
Серьезная научная реставрация требуется для полного воссоздания Скрипучей беседки работы Юрия Фельтена в Екатерининском парке. В ходе общих реставрационных работ, которые ведет ООО «Краски города», восстановлен первоначальный внешний вид здания. Однако многие элементы декора утрачены; роспись под потолками верхнего и среднего яруса оказалась послевоенной работой А.Трескина, а подлинный рисунок пока не найден.
Китайские мотивы в XVIII в. были в моде в европейской архитектуре. Но если в Санс-Суси, потсдамском поместье Фридриха Великого, только одно сооружение построено в такой манере, то в Царском Селе – целый комплекс, включая Китайскую деревню и Китайский театр в Александровскм парке, Большой и Малый Капризы и множество мостов.
Китайские мосты к юбилею отреставрированы силами ЗАО РПНЦ «Специалист». Однако здание Китайского театра (Каменной оперы) по-прежнему не восстановлено. Ждут полного воссоздания Ламский павильон и Нижние конюшни, необходимо продолжение работ в Белой Башне, Ратных палатах, в зданиях Федоровского городка – интереснейшего архитектурного комплекса начала XX в., в котором во время I Мировой войны был размещен госпиталь, где сестрами милосердия трудились императрица Александра Федоровна и ее дочери.
Реставрация – перманентный процесс. Так, Тронный зал Екатерининского дворца, убранство которого было восстановлено в 1970-х гг., уже нуждается в ремонте. Еще более срочного вмешательства требуют Агатовые комнаты. В этом году в Царское Село возвратилась из Италии картина, украшавшая Лионский зал дворца. В отличие от Арабескового зала, который откроется к юбилею, Лионский зал еще не возрожден в подлинном виде, как и многие другие помещения дворца. Каждый этап работ вносит вклад и в освоение и синтез технологий, и в историю архитектуры, и в развитие национального самосознания. Однако, по словам специалистов, государство сегодня вкладывает в реставрацию куда меньше, чем она требует.
Соблазны и уроки
С завершением юбилейных торжеств сократится до прежнего, очень скромного, уровня объем финансирования из бюджета Минкультуры, к ведению которого относится ГМЗ «Царское Село». В музее надеются на новую целевую программу министерства. Но в повседневной работе рассчитывать приходится прежде всего на свои силы. Руководство ГМЗ, власти района и бизнес сегодня вместе думают о том, как соединить сохранение культурного наследия с экономическим развитием пригорода.
В 2009 г. Царское Село посетили 1,6 млн. туристов. В концепции подготовки к юбилею, подготовленной до кризиса, главной отраслью района была назван именно туризм. Директор ГМЗ Ольга Таратынова согласна с этой оценкой: она даже называет Царское Село культурным моногородом, где градообразующим предприятием является музей-заповедник. С таким суждением можно поспорить: число работников музея не превышает 800 человек. Однако любой специалист по недвижимости знает, что притягательным местом для девелоперов в Царском Селе служат именно царскосельские дворцы и парки.
В 2008 г.у при обсуждении Генплана Петербурга наибольшее число предложений от бизнеса поступило именно по Пушкину: владельцы крупных земельных массивов к северу и юго-западу от города рассчитывали на максимальное извлечение прибыли от видов на дворцы. И за Египетскими, и за Орловскими воротами предполагалось возведение сотен объектов элитной недвижимости. Ожидалось, что за счет нового строительства население Царского Села возрастет в 1,5 раза.
Почему бы предпринимателям, использующим виды на дворцово-парковый комплекс, не пожертвовать на его содержание? Бывший руководитель ГМЗ Иван Саутов до конца жизни хлопотал о принятии закона «О меценатской деятельности». Закон не был принят, а проекты элитного развития предместий Царского Села приморозил кризис.
Крупные инвестиционные проекты теперь делятся на части, а их концепции пересматриваются. Амбициозный проект комплексной реконструкции 9 кварталов в самом центре города сокращен по площади в 3 раза, рассказывает глава района Игорь Пахоруков. Впрочем, с этой корректировкой разрешается и напряженность вокруг проекта: часть населения с самого начала выступала против, поскольку большинство зданий здесь не относятся к аварийным.
Предместья Царского Села не стали аналогом подмосковной Рублевки. Нет худа без добра: «город муз» не стал «городом контрастов». Кризис стал поводом для переосмысления не только отдельных проектов, но и всего развития Пушкинского района, в неразрывном комплексе культуры, экономики, транспорта и быта.
Пласты нераскрытого потенциала
Житель Царского Села, вице-президент Российского союза туриндустрии Сергей Корнеев считает, что доходы от этой отрасли станут больше, в том числе и для ГМЗ, если туристический поток не будет, как сегодня, сосредоточен на Екатерининском дворце. Он напоминает о том, что большинство посетителей – круизные туристы, пребывающие здесь не более чем несколько часов. Пополнение бюджета ГМЗ скромно, ибо гости живут в Петербурге, в то же время во дворец толпятся очереди, а менее известные музеи, в том числе Дача Китаевой, где творил Пушкин, остаются в стороне от потока – и людского, и денежного. В Царском Селе проектируется 15 новых отелей, в то время как существующие не всегда заполнены, как свидетельствует распорядитель парк-отеля «Потемкин» Михаил Дорофеев.
По мнению С.Корнеева, муниципальным властям, ГМЗ, Всероссийскому музею им. Пушкина и другим организациям следует подумать о том, как привлечь в Царское Село посетителей не на несколько часов, а на несколько дней.
Еще в 2008 г. тогдашний вице-губернатор Санкт-Петербурга Виктор Лобко высказал идею организации свадебных туров. Ведь к 300-летию в Пушкине открывается Дворец бракосочетаний в памятники культурного наследия - Запасном дворце, а одновременно завершается воссоздание другого памятника – собора Св. Екатерины работы Константина Тона. Заключить брак, обвенчаться в соборе и провести здесь медовый месяц захотят многие молодожены из разных городов России. Но для их пребывания потребуется гостиничная инфраструктура коттеджного типа, которой здесь пока нет.
Другими центрами притяжения, как считают в РТИ, могли быть места, связанные с промышленной и военной историей Царского Села. Действительно, исторический пригород в начале XX в. был центром передовых технологий: здесь была построена первая в стране мощная радиотелеграфная станция. Поводом для ее создания была I Мировая война, с которой связаны многие сюжеты истории города. Идея создания музея I войны в Ратных палатах уже звучала. В новый музей может быть включено и Братское кладбище, где планируется строительство храма по нереализованному дореволюционному проекту. Участие Церкви и русской эмиграции в этом начинании позволило бы совместными усилиями привести в исторический вид Федоровский городок.
Виктория Желтова, руководитель проектного направления ЦСР «Северо-Запад», напоминает, что в ГМЗ «Петергоф» уже начали подготовку к еще одному юбилею – 200-летию Отечественной войны 1812 г. К Царскому Селу эта веха истории имеет самое прямое отношение. Война с Наполеоном формировала мышление выпускников царскосельского лицея. А в 2014 г. еще одна годовщина – 100-летие начала I Мировой. Обе даты – стимул и для научных конференций, и для событийного туризма. И соответственно – для восстановления памятников, связанных с обоими периодами, и для приумножения объектов туристического сервиса.
Уместно вспомнить об еще одном музейном проекте начала XX в.: в 1910-х гг. члены Общества возрождения художественной Руси Николай Рерих, Илья Репин и Виктор Васнецов намеревались создать в Федоровском городке музей древнерусского зодчества. История архитектуры – предмет мирового интереса. Искусствовед Эрих Голлербах называл Царское Село «средоточием художественных сокровищ и урочищем великих теней». Исторических имен, связанных с Царским Селом и заслуживающих именных музеев, великое множество - в политике, в поэзии, в военном деле. И разумеется, в архитектуре – от Иоганна Браунштейна, который строил самый первый дворец, до Александра Кедринского, руководившего послевоенным восстановлением вплоть до начала XXI в.
Инфраструктура разрешает противоречия
Новым локомотивом развития Царского Села обещает стать новый конгрессно-выставочный центр на Петербургском шоссе. ЗАО «Экспо-Форум», дочерняя структура ЗАО «Газэнергопромбанк-Девелопмент», уже приступило к изыскательским работам. По расчетам инвестора, проводить здесь крупнейшие форумы будет удобно во всех отношениях: рядом аэропорт, к открытию нового терминала которого приурочено создание комплекса; рядом КАД; в то же время в непосредственной близости – культурный и рекреационный «магнит» Царского Села.
Строительство выставочного центра площадью 56 га, где предусмотрено 10 тысяч машиномест, потребует совершенствования транспортной инфраструктуры. Заказчик уже подготовил схему развития дорог и готов участвовать в финансировании расширения Петербургского шоссе со строительством эстакады через железнодорожную ветку. Эти работы входили в предъюбилейные планы Смольного, но в связи с кризисом были ограничены продлением трассы Витебского пр. и строительства туннеля для левого поворота с Киевского шоссе в Пушкин. «ЭкспоФорум» задумывает усовершенствование развязок и также прокладку новой улицы параллельно Кузьминскому шоссе.
Невдалеке от этой будущей трассы ГК «Стройсвет», соучредитель фонда восстановления собора Св. Екатерины, задумала таунхаусный проект «Кузьминское плато». Сейчас он подвергается реконцепции. Между тем, по оценке специалистов туристической отрасли, в долине Кузьминки и имеет смысл создать отельный коттеджный городок для кратковременного семейного пребывания. В том числе и для гостей выставочного центра, которые прибудут с членами семьи.
Реализация проекта конгрессно-выставочного центра, несомненно, увеличит поток посетителей ГМЗ. В составе музея давно задумано создание детского отдела. С этим связаны и планы создания интерактивного музея пушкинской сказки в Буферном парке у северной окраины города, где к 300-летию Царского Села ОАО «РЖД» откроет конечную станцию новой Детской железной дороги.
Гендиректор ЗАО «ЭкспоФорум» Анатолий Еркулов считает, что для полноценного развития выставочного центра необходима также прокладка линии метро со станциями в аэропорту, у центра и в самом Царском Селе. По его мнению, такой проект может быть включен в совместную программу «Газпрома» и Санкт-Петербурга в 2015 г.
В администрации Пушкинского района предвидят значительный прирост туристического потока. И.Пахоруков рассчитывает в связи с этим и на развитие ныне запущенного Баболовского парка. Часть его передана ирландской TreasuryHoldings, под оборудование гольф-клуба. По словам главы района, инвестор готов рассмотреть предложения о восстановлении разрушенного в войну Баболовского дворца. А на остальной части территории, которая давно ожидает мелиоративных работ и комплексного благоустройства, предполагается развить парк отдыха с базами проката спортивного инвентаря. Этот резерв общедоступной рекреации разрешить уже назревшие противоречия между эксклюзивным туризмом и массовым отдыхом, между бюджетными интересами ГМЗ и запросами населения.
Можно спорить о том, целесообразно ли развивать бренд Царского Села как самостоятельного туристического центра или как составной части Санкт-Петербурга. Но так или иначе, будущее исторического пригорода неразрывно связано с развитием инфраструктуры. Строительство скоростной трассы Москва – Петербург разгрузит существующую сеть магистральных дорог, что даст дополнительный стимул промышленному развитию: в Пушкине в дополнение к автокластеру задуман и фармацевтический кластер.
Высокие технологии, в свою очередь, должны стимулировать систему образования. В начале XX в. на 30 тысяч населения Царского Села приходилось 19 учебных заведений. И сейчас исторический пригород имеет шанс стать крупным центром науки, технологий и творчества. Ведь он – не только «средоточие сокровищ», но и «сень наук», и «город муз». Перспективы, обсуждаемые сегодня – не просто «планов громадье», а объективная закономерность развития, выходящего город на новый уровень.
Константин Черемных
Выполнение приоритетного национального проекта «Доступное жилье», без преувеличения, стал делом чести как федеральной власти, так и сильнейших российских регионов. Здоровые амбиции Санкт-Петербурга мотивируют его власти к изысканию новых способов наращивания строительства жилья как в коммерческом, так и в бюджетном секторах. За последние 3 года город привлек значительное число новых инвесторов на рынок жилья. Им поможет развернуться расширение площадей для жилищного строительства, чему способствуют как изменения, внесенные в Генплан, так и только что утвержденная Законодательным Собранием программа развития застроенных территорий. Еще большие возможности даст планируемая передача регионам неэффективно используемых федеральных земель. Однако для реализации инвестиционных проектов частным корпорациям требуется время, а вводить жилье нужно уже сегодня. В итоге город, не дожидаясь частных инвесторов, старается повысить предложение на рынке жилья за счет бюджетных средств.
Сделать недоступное доступным
Что такое «доступное жилье», объяснил в своем докладе на семинаре для профессионалов в сфере недвижимости, проходившем в рамках «Жилпроекта», зампред петербургского Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Доступное – значит приобретаемое по оптимальным рыночным ценам, определяемым сбалансированностью предложения и спроса на рынке жилья.
Между тем, эксперты по недвижимости признают, что на сегодняшний день говорить о сбалансированности спроса и предложения преждевременно. В начале 2008 г. на рынке наблюдалась такая нервозность, что некоторые аналитики предрекали рецидив лета 2006 г., когда резкий дефицит предложения взвинтил цены на квартиры в 2 раза.
К счастью, к началу апреля рынок несколько успокоился. Хотя в I квартале 2008 г. рост цен в различных сегментах рынка достиг 17-21%, в дальнейшем, по мнению главного аналитика группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, он замедлится, и составит за год не более 40-50% – разумеется, если не произойдет ничего экстраординарного. Подобные оценки высказывают президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Санкт-Петербурге Павел Созинов.
Впрочем, по словам В.Семененко, о снижении цен на жилье в абсолютном выражении в условиях общей инфляции говорить не приходится: снизится только темп роста цен в связи с сокращением спекулятивной составляющей спроса.
Между тем, для обеспечения доступности жилья для относительно широких категорий населения необходимо существенно повысить предложение на рынке. Инвесторов привлекают выводом на рынок новой земли под застройку. В 2008 г. город выставит на аукционы порядка 986 га территорий для комплексного освоения. Кроме того, в соответствии с последними решениями федерального правительства о переводе земель, планируется освоение под жилищное строительство неиспользуемых территорий военных городков на площади около 4000 га.
Однако от начала освоения до ввода жилья в строй проходит обычно не менее двух лет, а резерв жилья требуется сегодня. Значительное же увеличение предложения жилья на рынке привело бы к ценовой конкуренции и, как следствие, могло бы понизить цены.
Ждать ли милости от инвесторов?
Особенно остро недостаток предложения ощущается при реализации городской программы расселения коммунальных квартир. Согласно расчетам П.Созинова, для продвижения этой программы предложение на рынке недвижимости, в особенности малометражной, должно возрасти как минимум вдвое. Кроме того, инвесторы должны быть обеспечены более твердыми гарантиями осуществления сделок.
Столкнувшись с проблемой привлечения инвесторов в коммуналки, городские власти, возможно, наиболее отчетливо осознали, что без участия городского бюджета процесс улучшения жилищных условий для этой категории горожан не сдвинется с места.
«Мы публикуем списки ваших квартир, пропагандируем их, но если они не заинтересуют инвесторов, то это не вина Горжилобмена. Вы же понимаете, что самые привлекательные для инвесторов коммунальные квартиры давно расселены. Поэтому государство и начинает оказывать вам помощь», - разъясняла в своем выступлении для потребителей на семинаре «Жилищный проект» замдиректора Горжилобмена Любовь Рубцова.
Именно проблема коммуналок побудила город в конце 2007 г. инициировать региональную программу жилищных сертификатов. Это фактически признал вице-губернатор Александр Вахмистров, прибывший на пресс-конференцию Ассоциации риэлторов, чтобы сообщить о запуске программы в этом месяце.
Неожиданность сезона
На фоне внедрения городских программ – в частности, программы развития застроенных территорий – эксперты отмечают благоприятную тенденцию роста предложения на вторичном рынке. Если летом 2006 г. (в период упоминавшегося периода «взлета цен») предложение на вторичном рынке не превышало 6 тысяч квартир, то сейчас оно достигло 11-12 тысяч и не снижается, несмотря на приближение летнего сезона.
В то же время неожиданностью для экспертов стал одновременный рост спроса в низкоценовом секторе вторичного рынка. Если динамика роста этого сегмента (существенно влияющая на ценообразование на рынке жилья в целом) колебалась по итогам I квартала 2008 г. на уровне 15-20%, то рост цен на комнаты в коммунальных квартирах, по данным С.Бобашева, составил 22%. Цена на комнату в среднем достигла 1,7 млн. рублей. Не менее стремительно, по словам заместителя руководителя проекта «Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Анны Гармаш, росла и стоимость аренды комнат, составив в среднем 20 тысяч рублей в месяц.
Столь неожиданная смена предпочтений покупателей не может объясняться лишь программой расселения коммунальных квартир. Высказывалось предположение о том, что комнаты активно скупают мигранты. Однако, по словам А.Гармаш, признаков роста спроса на рынке аренды, который гораздо больше интересует мигрантов, не наблюдается. Спрос на аренду жилья остается на прежнем уровне. Особенно высокой (50%) популярностью пользуются однокомнатные квартиры.
По данным руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Consulting Brokerage Сергея Федорова, рынок гостиничной недвижимости, начавший развиваться с большим опозданием, едва-едва начал демонстрировать линейный рост объемов – и только благодаря активной политике, проводимой городским комитетом по инвестициям. Но рассчитывать на спад цены временного пристанища не приходится: в начале 2008 г. спрос на гостиничные номера втрое превышал предложение, а в 2009 г., по мнению С.Федорова, он будет еще больше.
Ипотека не поможет
Более 50% строящегося жилья, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяны Хоботовой, приобретается с участием ипотеки. В то же время, после ипотечного кризиса в США, и наши банки сильно призадумались над увеличением объемов этого вида кредитования. При том, что по данным руководителя отдела продаж ипотечных продуктов филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Андрея Янушонаса, доля просроченных кредитов не превышает 1%, банки повысили свои требования к заемщикам за счет введения первоначального взноса. По словам эксперта, в Петербурге рост объема ипотечных кредитов в I квартале 2008 г. (в то время как стоимость жилья выросла на 20%) составил всего лишь 17%.
Рост объемов ипотечного кредитования будет снижаться, считает С.Бобашев. Он уже снизился, подтверждает руководитель ипотечного центра банка Delta Credit Дмитрий Драгун. По его словам всего 19 банков «не в сильной степени отреагировали на кризис ликвидности и кризис американского рынка ипотечного кредитования и не снизили темпов выдачи ипотечных кредитов».
Глава Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования Владислав Назаров воздерживается от прогнозов. Он не может исключить новых неприятных неожиданностей в мировой финансовой системе, которые могут обострить кризис ликвидности. В.Назаров допускает, что банки-кредиторы уже к лету могут повысить процентную ставку с 12 до 16%. Единственное, что он может предсказать определенно, - это изменение состава игроков ипотечного рынка.
Рост ипотеки в 2007 г. считают одним из факторов роста цен на недвижимость в первом квартале нынешнего года. Намечающийся спад ипотечного кредитования, в свою очередь, вносит свой вклад в снижение спекулятивного ажиотажа и успокаивает рынок. Между тем, значительная доля граждан, рассчитывавших на улучшение жилищных условий за счет ипотеки, теперь больше надеются на новые программы субсидирования, разработанные городскими властями.
Миллиарды на тушение дефицита
Согласно данным, предоставленным Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, в период с 2007 по 2011 г. из городского бюджета будет выделено в общей сложности 6 млрд. рублей в качестве субсидий тем гражданам, которые смогут использовать для увеличения своей жилплощади ипотечные кредиты, собственные накопления и закладные на имеющееся жилье.
Одновременно в ближайшие два года планируется потратить 3 млрд. рублей по программе «Молодежи – доступное жилье». А на субсидии бюджетникам в 2006-2011 гг. решено направить около 8 млрд. рублей. На оплату жилищных сертификатов, номинал которых пропорционален недостающей до социальной нормы площади жилья, с апреля 2008 г. по 2011 г. будет выделено 9 млрд. рублей. В общей сложности объем бюджетных субсидий составит почти 26 млрд. рублей.
Политика субсидирования рассчитана на активизацию инвестиций населения в жилую недвижимость. Согласно расчетам Смольного, субсидии простимулируют 30 тысяч граждан, на которых они ориентированы, вложить в приобретение жилья еще около 47 млрд. рублей.
Если к этим цифрам добавить те 25 млрд. рублей, которые потребуются в 2008-2011 гг. для того, чтобы расселить 56,6 тысяч жителей коммуналок, получится, что горожане при более чем существенной поддержке властей за 4 ближайших года должны увеличить капитализацию рынка недвижимости едва ли не на 100 млрд. рублей.
Таким образом, город, привлекая также средства федерального бюджета, выводит на рынок недвижимости огромные средства. Озвученные чиновниками цифры финансирования жилищных программ до 2011 г. способны произвести на рынок как минимум политическое впечатление.
Реальность переходного периода
Уверенность властей в оживлении рынка основана на опыте последних 8 лет. Согласно данным А.Кайдалова, за этот период участие госпрограмм обеспечило улучшение жилищных условий каждой седьмой семьи. Прирост новой недвижимости, как недавно рассказал вице-губернатор А.Вахмистров, составил как раз одну седьмую. Учитывая, что субсидии коснулись меньшинства покупателей недвижимости, сопоставление эти двух цифр свидетельствуют о значительном сокращении перенаселенности жилой площади.
Однако, несмотря на диверсифицированные меры субсидирования, динамика продаж на рынке недвижимости тормозится недостаточной покупательной способностью населения. Рост доходов петербуржцев не поспевает за ростом цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. По мнению некоторых аналитиков, обещанного к 2011 г. ежегодного ввода не менее 3 млн. кв.м., недостаточно. Уничтожение почвы для ажиотажного спроса они связывают с ситуацией, когда на рынок поступало бы по 1 кв. м новой площади на каждого жителя в год, то есть порядка 5 млн.кв. м в год в целом.
Город готов пойти дальше и увеличить свое участие в построенном за 10 лет жилье до одной пятой. Впрочем, по официальным данным, городской Комитет по строительству и так является крупнейшим застройщиком: по объемам жилья, введенного в 2007 г., его доля близка к одной пятой. Считать такую ситуацию рыночной трудно. Чтобы планомерное увеличение доли бюджетного строительства не стало критическим фактором ценообразования, требуются и другие меры, помимо субсидий. К моменту, когда объем бюджетного жилья достигнет 1 млн. кв. м в год, необходимо, чтобы частный капитал «дышал в затылок» городской администрации. Для этого нужна конкуренция между крупными застройщиками – «миллионщиками».
Два самых крупных проекта комплексного освоения от ООО «Главстрой – Петербург» - «Северная Долина» и «Конная Лахта» - рассчитаны на ежегодный ввод порядка 600 тысяч кв. м. жилья. Эта цифра превышает план городского Комитета по строительству жилья на 2008 г., составляющий 588 тысяч кв. м.
Впрочем, «Главстрой» только приступает к реализации своих проектов. Первыми из числа «миллионщиков», по расчетам города, должны были стать проекты «Балтроса» и «Балтийской жемчужины». Между тем, ввод I очереди «Балтийской жемчужины» осуществится с опозданием на полгода от первоначально заявленных сроков. Таким образом, в 2008 г. по объему вводимого жилья ни один из частных застройщиков опять не сумеет догнать Комитет по строительству.
Пока что ни один из крупных игроков в обозримом будущем не будет готов выставить на рынок «миллион квадратов» в год, констатирует С.Бобашев. По мнению аналитика, ставки «миллионщиков» смогут сыграть на понижение цен на рынке лишь через 2-3 года. А если еще точнее – в тот период, когда квартиры из районов комплексной застройки поступят на рынок «вторички». До тех пор решающую роль в стимулировании роста предложения на рынке жилья, очевидно, будет играть городской бюджет.
Наталья Черемных, Константин Черемных
Примерно месяц назад на рассмотрение Законодательного собрания Ленинградской области был представлен проект Концепции социальной жилищной политики и социального жилья в РФ. Масштаб преобразований, который авторы этого документа выводят на уровень федерального законодательства, слишком серьезен, чтобы оставить эту инициативу без внимания. Хотя бы по той причине, что предлагаемый авторами проекта механизм «большого скачка» в строительстве доступного жилья основан на создании специальной монопольной структуры, которая возьмет на себя эту задачу во всероссийском масштабе вместе с распределением колоссального объема бюджетных средств, оставаясь притом в непонятных отношениях как с государством, так и с потребителями.
Как удесятерить рынок?
Аксиома о том, что новое есть хорошо забытое старое, сомнению не подлежит. Столь же устоялось и другое наблюдение – о том, что мировая цивилизация развивается по спирали, и выходя на новый виток, возвращается к прежним представлениям, но уже на более высоком уровне возможностей.
На резком повороте начала 90-х за бортом российского государственного корабля оказались государственные обязательства по социальным программам, в частности программа «Жилище-2000». Впрочем, даже если бы поворот задержался на несколько лет, масштабная госпрограмма не смогла бы воплотиться в реальность: при том масштабе внутренних и внешних обязательств, которые руководство страны раздавало направо и налево, «маниловский» проект был неизбежно обречен на провал.
Если авторы советской программы «Жилище-2000» преувеличивали возможности административно-распределительной системы, то утвержденная в отчетном
Пробуксовку программы отчасти объясняли ее недостаточной ориентированностью на рост объемов жилищного строительства. С целью его стимулирования и был задуман приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», которому федеральные власти уделяют, пожалуй, наибольшее внимание.
Результаты внедрения проекта сегодня реальны и бесспорны, однако детали статистики его исполнения обнаруживают, что те препятствия, которые возникли на пути программы «Жилище», преодолеть не удается. Сложившийся рынок жилья ориентирован только на высокодоходные группы населения, а ныне применяемые механизмы адресной поддержки (жилищные субсидии), как и ипотечное жилищное кредитование, лишь «разгоняют» спрос, что при дисбалансе спроса и предложение взвинчивает цены.
По данным Министерства регионального развития России, лишь 19% граждан нашей страны располагают достаточными финансовыми средствами для приобретения жилья. Ассоциация строителей России (АСР) называет более скромную цифру - 15%.
По мнению авторского коллектива Концепции социальной жилищной политики и социального жилья в РФ, возглавляемого президентом АСР Николаем Кошманом, достижение баланса между спросом и предложением, на котором прекратился бы неадекватный рост цен, возможно при десятикратном увеличении ввода жилья. Но чтобы обеспечить подобный скачок, требуются не только правовые механизмы и инициативы, но также квалифицированные кадры, качественные материалы и, разумеется, масштабные инвестиции.
Концепция, проект которой ныне распространяется для обсуждения в законодательных собраниях российских регионов, согласно авторской заявке, призвана активизировать преобразования в рамках проекта «Доступное жилье» посредством обеспечения устойчивого развития рыночных институтов и одновременно – «путем усиления социальных аспектов в жилищной сфере путем развития форм и механизмов государственной поддержки во всех сегментах рынка жилья». Ввиду масштаба и комплексности стоящих задач авторы считают необходимым создание министерства жилищной политики в составе Правительства РФ.
Расчет на государственный бюджет вполне естественно проистекает из оценки масштаба золотовалютных резервов. Есть своя логика и в расчете на мощь централизованного государственного управления, благо образцы масштабного и эффективного строительства в последние годы демонстрирует не увядающий Запад, а пробудившийся Восток с традиционным для него сильным государственным управлением. В стремительно развивающихся Китае и Арабских Эмиратах воля государства довлеет над рыночной стихией.
С думой о гармонии
Сегодня уровень обеспеченности населения жильем в России вдвое ниже европейского. По данным соцопросов, своими жилищными условиями не удовлетворены три из пяти российских семей. Это неудивительно: согласно по данным АСР, на начало прошлого года 36% жилищного фонда России имели износ от 31 до 65%, то есть требовали капитального ремонта или реконструкции. При этом возможности по осуществлению необходимых программ реновации ветхого и аварийного жилья есть далеко не у всех регионов.
Исходя из этих обстоятельств, авторы Концепции РФ утверждают, что стране необходима стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан. Эта стратегия, по их словам, должна основываться на потребностях гармоничного социально-экономического развития как субъектов Федерации, так и всей страны – что означает в том числе «рациональное размещение производственных мощностей и мобильность рабочей силы, в том числе иммиграционных потоков».
При этом авторы оговариваются, что успех сформулированной задачи зависит от доверия населения к предпринятой жилищной политике. Иначе говоря, трудовой ресурс, привлеченный перспективами работы на Крайнем Севере, должен поверить государству, что оно, например, при расчете пенсии не отнимет у него льготы по начислению стажа.
Фактически будь российское население столь же мобильным, как, к примеру, американское, по многим субъектам Федерации уже просто гулял бы ветер. Именно недостаточная мобильность создала предпосылки для сегодняшнего возрождения удаленных и экономически малоэффективных регионов, где снова строятся дома и возводятся производства.
Чтобы «развернуть» поток трудовых ресурсов с запада на восток, одного лишь строительства жилья в точках структурной гармонии недостаточно. В сегодняшних условиях уместно применять термин «мобильность» к вахтовому методу работы и соответственно, к временному жилью. А условия для получения жилья в собственность людям необходимы по месту их постоянного обитания, для которого этим местам – в первую очередь областным центрам – надо бы придумать адекватное применение во внутреннем разделении труда, ибо иначе случае местный инвестиционный ресурс реконструкции не успеет сформироваться до того, как местные «хрущевки» начнут массово обрушиваться. Однако в Концепции не прописаны роль и место региональных властей в масштабной реформе.
Один надзор на всех
«Реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации, сегодня отсутствуют», - считают авторы программы. В то же время они убеждены в том, что попытки административного регулирования цен на свободном рынке жилья нецелесообразны. Здесь вполне уместно было бы упомянуть об употребляемом во всем мире рычаге воздействия на монополистов, в частности, на рынке стройматериалов. Однако этот вопрос остается на заднем плане.
О монополиях авторы упоминают в другой связи, причем весьма эмоционально: «Следует прекратить практику оплаты естественным монополиям непрозрачных так называемых тарифов за подключение, а также практику, когда созданные на средства застройщиков энергетические мощности бесплатно передаются РАО ЕЭС». Это положение в предполагаемой Стратегии, надо полагать, разовьется в ценные инициативы. Вот только РАО ЕЭС к этому времени уже прекратит существование.
Авторы документа столь же сурово клеймят правовые и административные барьеры при предоставлении земельных участков и разрешений на строительство. Возникновение этих трудностей они объясняют «уходом государства из жилищно-коммунальной сферы», хотя барьеры создаются как раз государственными ведомствами.
Предложения по упрощению разрешительных процедур сочетаются у авторов с идеей создания универсального надзорного ведомства. Надзирать новый орган призван, однако, не за коррупционерами, а за всеми участниками строительного рынка, включая сферы производства стройматериалов, инженерных изысканий, архитектурного проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Авторы предлагают, опираясь на государство как источник финансирования, внедрить постепенную передачу всего государственного и муниципального фонда социального жилья некоммерческим жилищным фондам социального назначения.
Самим же государственным структурам авторы предлагают другую задачу, а именно – устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных организациях снижения себестоимости социального жилья. Таким образом, принцип ценообразования в коммерческом и социальном секторах станет принципиально различным.
В начале 90-х гг. сосуществование регулируемых и коммерческих цен приводило к массовому растаскиванию «социальных» фондов, что погубило не только программу «Жилище-2000». Хочется надеяться, что современными строители самых дорогих сегментов жилья не овладеет искушение теневого заимствования стройматериалов, распространяемых по регулируемым ценам, для собственных нужд. Можно даже определенно сказать, что такого не будет – по той простой причине, что две параллельно существующих сферы строительства, одна –с саморегулированием и полной рыночной свободой, другая – в жестких рамках государственно-общественного надзора, разделятся китайской стеной качества стройматериалов и услуг по принципу «возьми, боже, что мне негоже». В этом убеждает отмечаемый ныне приток некачественных стройматериалов в страну. Помогут ли здесь универсальные контролеры, равно компетентные в СНИПах и кадастрах, или мы вернемся назад не на 15 лет, а к тому времени, когда строились ныне отслужившие срок «хрущевки»?
Фонд по поглощению льгот
Весьма уместна постановка вопроса о стимулировании создания социального жилья предприятиями с целью привлечения трудовых ресурсов. Как следует из текста Концепции, государство создало бы в подобном случае преференции для такого бизнеса, признанного социально ответственным. Хорошо бы все же оговорить, о каких местностях идет речь – о Заполярье или о Санкт-Петербурге, и почему бы предприятиям, заинтересованным в кадрах, не предоставлять их работникам в собственность? Во всяком случае, именно так намерена поступить работающая в Ленобласти всего только год финская компания Nokian Tyres. Между прочим, развитие этого сектора недвижимости – в том числе и в кооперативной форме – могло бы оказать влияние на уровень цен на недвижимость в регионах.
Как в этом, так и в других параграфах Концепции авторы настаивают на расширении содержания термина «социальное жилье», равно как и понятия «нуждающийся» – ибо таковым, как аргументированно обосновывается, может считаться любой гражданин, который не в состоянии приобрести жилплощадь (то есть 81% населения). От этого расширительного толкования авторы муниципальным жилищным фондам социального использования, которые «должны формироваться из средств федерального и регионального бюджетов, предоставления государственных гарантий, бюджетных кредитов и налоговых льгот, прямого местного финансирования, предоставления бесплатных или по сниженными ценам земельных участков с коммунальной инфраструктурой, внебюджетных источников». Особенно загадочным в этом перечислении представляется сочетание слов «внебюджетный» и «должны».
«Гражданам, материальное положение которых не позволяет им оплачивать наем и коммунальные услуги, жилье должно предоставляться на условиях безвозмездного пользования», – указывают при этом авторы. Осталось лишь понять, каким образом сообщить это филантропическое пожелание частным жилищным фондам социального использования, равно как и вышеназванным внебюджетным инвесторам.
Своя рука - владыка
Нельзя не оценить внимания авторов Концепции к проблеме производства стройматериалов и состоянию производственных мощностей этой сферы. Упоминается о налоговых льготах, которые государство должно предоставить ученым, разрабатывающим новые строительные материалы. Столь же уместно упоминание о возрождении системы профессионального образования в строительстве – которым в Санкт-Петербурге, впрочем, первым решил заняться как раз коммерческий строительный сектор на переходе к саморегулированию.
Впрочем, главная кадровая задача, которую авторы Концепции ставят перед государством, состоит в другом. Ведь речь идет не только об установлении федеральных стандартов социального жилья (следует перечисление на полстраницы), но и о последующей проверке конкретных граждан на соответствие этим стандартам. Выяснение реального уровня доходов россиян потребует недюжинного кадрового ресурса.
В отделении зерен от плевел, разумеется, есть смысл. Так, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко убежден в том, что очереди на улучшении жилищных условий надо «инвентаризировать», благо многие претенденты уже давно улучшили свое положение иными способами. Но одно дело «прочесать» список из нескольких тысяч жителей одного субъекта Федерации, а совсем другое – 81% российского населения.
Парадокс, однако, состоит в том, что механизм реализации Концепции, предложенный авторами, вовсе не предполагает заинтересованности некоммерческих управленцев социального жилья в «очистке» рядов претендентов. Ведь если, в соответствии с Концепцией, участки под социальные дома будут предоставляться им безвозмездно, да еще с инфраструктурой, к чему им сокращать ряды претендентов?
Генеральный заказчик-инвестор социального жилья, согласно Концепции, - единая структура, именуемая Федеральной жилищной корпорацией и имеющее (желательно) подразделения во всех муниципалитетах. Это же новое ведомство занимается и распределением бюджетных средств, поступающих ему от Федерации и от ее субъектов напрямую, конкурсным подбором девелоперов и, наконец, управлением социальными домами – эту функцию владеющие этими домами муниципалитеты должны (опять должны!) передать местным подразделением ФЖК.
В итоге тем властям субъектов Федерации не достается вовсе никакой роли во внедрении программ строительства жилья, и даже регулированием цен будут заниматься не они, а вновь образованное министерство. Оно же, по мысли авторов, не обделит своим вниманием и частный сектор, ибо предполагается, что регулирование цен в социальном секторе «окажет влияние» и на коммерческие цены. Механизм этого влияния, призванного развернуть конъюнктуру цен с началом массового строительства не вверх, а вниз, авторами не описан.
Сам же единый заказчик социального жилья, сосредотачивающий в своих руках необъятную власть, судя по предложенному проекту, никакому надзору и контролю не подлежит – ни государственному, ни общественному.
Депутат Госдумы РФ Оксана Дмитриева, страстно отстаивающая методы повышения доступности жилья, считает Концепцию недоработанной. По ее мнению, для ее внедрения необходимо, по крайней мере, детально прописать функции и полномочия Федеральной жилищной корпорации. Более резко высказывается председатель петербургской Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова. В задуманной схеме создания искусственной монополии она усматривает «обычное желание москвичей создать очередную структуру, чтобы там получать хорошие деньги».
О двух видах творчества
Руководитель петербургской ассоциации собственников жилья не верит в добросовестность авторов Концепции вовсе не из предубеждения к москвичам. Прежде всего ее не убеждает цифра в 81% населения, которые призвана «окормлять» новая монополия. Практика создания ТСЖ из состава граждан, где состоятельные и бедные собственники жилья постоянно оказываются в конфликтных ситуациях, говорит о том, что многие из бедных фактически имеют вполне состоятельных родных, которым до них просто недосуг. Однако если завести речь о возможном переселении бедного собственника в социальный дом, как родня тут же «материализуется». Из этого наблюдения следует как минимум один вывод: для определения соответствия граждан федеральным социальным стандартам не обязательно нанимать армию проверяющих чиновников.
Предложения предоставлять земли строительным компаниям для возведения социального жилья (в особенности на территориях, не пользующихся высоким спросом), предлагалось не однажды. В Петербурге такого мнения придерживаются и некоторые топ-менеджеры – в частности, гендиректор ОАО «Концерн «Росстрой» Анатолий Дворецкий. Однако во главу угла они ставят снижение налогов в производстве стройматериалов, равно как и временное снижение пошлин на их импорт. Такие формы государственного воздействия на рынок стройматериалов петербургские строители наблюдали в Китае. Где, кстати, государственные и частные заказчики жилья, равно как и банки-кредиторы, не пользуются монопольными возможностями, а конкурируют на разумно регулируемом рынке с ясными и малозатратными формами контроля (который, в частности, состоит в персонификации ответственности за качество строительных работ).
Что касается административных способов воздействия на рынок в нашей стране, то подобный опыт интенсивно накапливается субъектами Федерации, имеющими возможности для внедрения и совершенствования целевых программ строительства жилья. В Санкт-Петербурге развитие ипотеки было дополнено программой «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», а программа расселения коммунальных квартир – внедрением жилищных сертификатов пропорционально разнице между занимаемым жильем и социальной нормой. Примечательно, что для практического применения программ субсидирования не понадобилось создания специальных ведомств: к разъяснительной работе подключились игроки рынка, а разумно составленные схемы предоставления субсидий исключили необходимость их «нецелевого» использования.
Как заметил на днях, посетив Петербург, член Совета Федерации адмирал Вячеслав Попов, на местах взгляды на управление хозяйством более разумны, чем в федеральном центре. Формулирование национального проекта «Доступное жилье» на федеральном уровне одновременно становится стимулом как для творчества на местах с последующим обменом опытом (об эффективности которого уже недавно говорили петербургские проектировщики), так и для изобретения заманчивых рецептов повсеместного улучшения в федеральных кабинетах. Однако именно к таким рецептам применимо другое известное всероссийское наблюдение: хочется, как лучше, а получается, как всегда.
Константин Черемных