Царское Село: перекрестки эпох и дорог
В июне Царское Село – самый известный в мире пригород Санкт-Петербурга – отпразднует 300-летие. Во всем городе красятся фасады, высаживаются новые деревья, благоустраиваются проезды и дворы. На вложенные средства не только реставрируются памятники и украшается город, но и решаются его инфраструктурные и социально-бытовые проблемы. Но юбилей пройдет, а жизнь продолжится.
Возрожденное наследие четырех царствований
Превращение знаменательной даты в стимул развития стало в России традицией. Царское Село не стало исключением. Таких сенсаций, как 7 лет назад, когда к 300-летию Санкт-Петербурга была воссоздана Янтарная комната, не будет. На полную реставрацию сопоставимого по значению шедевра – Агатовых комнат – требуется 12 млн. долларов. Кризис не позволил спонсорам «размахнуться» на такие расходы.
Тем не менее, объем реставрационных работ впечатляет. В день рождения Царского Села – 23 июня – откроются для посетителей три зала Парадной анфилады Александровского дворца – Полукруглый и Портретный залы и Мраморная гостиная. Общие реставрационные работы в середине мая завершила ГК «Интарсия». Интерьеры еще предстоит привести в исторический вид: дворец передан ГМЗ Минобороны лишь в конце 2008 г. Церемония открытия состоится по окончании конференции «Царское Село в истории России» с участием потомков Дома Романовых.
Как известно, Александровский дворец, построенный Джакомо Кваренги к дню бракосочетания Александра I, был любимым местом пребывания и резиденцией Николая II. Именно отсюда 1 августа 1917 г. он и его семья были отправлена в сибирскую ссылку, которая завершилась их мученической кончиной.
Личные апартаменты Николая II в Александровском дворце – Парадный и Сиреневый кабинеты, Кленовую и Палисандровую гостиную – еще только предстоит реставрировать. На все работы по восстановлению дворца в историческом облике, по оценке специалистов ГМЗ, уйдет не менее 20 лет.
Павильоне «Вечерний зал» Дж.Кваренги, где реставрацию вело ООО «Инженерный замок», уже принимает гостей. Откроется его же павильон «Концертный зал» со статуей богини Цереры в портике и мифологическими барельефами-аллегориями на стенах ротонды. Самым уникальным элементом этого здания является мозаичный пол конца II – начала III вв., привезенный в Царское Село из Рима в 1784 г.
Вместе с «Концертным залом» ООО «Ресстрой» восстанавливает миниатюрную Кухню-руину – еще одну работу Дж.Кваренги. На ее стенах проступили античные капители и барельефы – элементы древних сооружений, доставленные из Турции. А в регулярной части парка, на придворцовой террасе, ООО «Випстрой» завершает реставрацию «Нижней ванны», которую в екатерининскую эпоху построил Илья Неелов.
24 июня впервые за 70 лет будет открыт памятник другой эпохи – павильон «Эрмитаж», построенный по повелению императрицы Елизаветы Петровны. Павильон, сооруженный Саввой Чевакинским и Бартоломео Растрелли на искусственном острове в юго-восточной части парка, служил для частных приемов императрицы. В отличие от большинства дворцовых зданий, подвергшихся в годы II Мировой сильнейшим разрушениям, здесь частично сохранились подлинные интерьеры.
Силами ООО «Ресстрой» на средства Минкультуры и Всемирного банка восстановлены фасады и интерьеры павильона. Правда, не полностью: золоченая лепнина сияет лишь в одном из четырех кабинетов, крестообразно расположенных вокруг центрального зала. Зато в самом зале воссозданы подъемные механизмы столов, с помощью которых гостям доставлялись яства – в том числе и с той целью, чтобы слуги не присутствовали при обсуждении государственных дел. Кушания готовились в отдельно стоящем здании у входа в парк – Эрмитажной кухне. Этот павильон также откроется летом, и будет использован для общедоступного кафе, как и было до реставрации.
Новые экскурсии будут организованы также в «Турецкую баню» - павильон работы Ипполита Монигетти эпохи Николая I, где после завершения II этапа реставрационных работ, которое вело ПСП «Рест-Арт», забьет золоченый фонтан. Откроется также Нижняя ванна, построенная в 1770-х гг. Ильей Нееловым. Помимо «Вечернего зала», для концертов задействован знаменитый «Зал на острову», куда в летнее время можно будет добраться не только на пароме, но и в индивидуальном порядке – на венецианской гондоле. Открытие отреставрированных павильонов создает дополнительные источники дохода для ГМЗ, но одновременно возрастают и расходы на их содержание.
«О, сколько нам открытий чудных...»
Каждый этап работ на объектах Царского Села - не только восстановленная красота, но и научные открытия. При реставрации фасадов Екатерининского дворца, которую ведет ООО «Краски города», были обнаружены слои штукатурки и фрагменты решеток 1730-х гг. Так развеялся миф о том, что Бартоломео Растрелли по приказу Елизаветы разбирал до основания прежний дворец, построенный Михаилом Земцовым и Алексеем Квасовым. Реставраторами был выполнен анализ мозаики на фасаде Федоровского собора, с целью определения изображенных святых.
Новые открытия ждут специалистов и мастеров в павильонах Александровского парка - «Арсенале» и «Башне-руине». Однако на реставрацию этих объектов юбилейных ассигнований не хватило. Всего в Царском Селе около 500 объектов культурного наследия федерального значения, однако к юбилею средства выделены лишь по 54 из них.
Серьезная научная реставрация требуется для полного воссоздания Скрипучей беседки работы Юрия Фельтена в Екатерининском парке. В ходе общих реставрационных работ, которые ведет ООО «Краски города», восстановлен первоначальный внешний вид здания. Однако многие элементы декора утрачены; роспись под потолками верхнего и среднего яруса оказалась послевоенной работой А.Трескина, а подлинный рисунок пока не найден.
Китайские мотивы в XVIII в. были в моде в европейской архитектуре. Но если в Санс-Суси, потсдамском поместье Фридриха Великого, только одно сооружение построено в такой манере, то в Царском Селе – целый комплекс, включая Китайскую деревню и Китайский театр в Александровскм парке, Большой и Малый Капризы и множество мостов.
Китайские мосты к юбилею отреставрированы силами ЗАО РПНЦ «Специалист». Однако здание Китайского театра (Каменной оперы) по-прежнему не восстановлено. Ждут полного воссоздания Ламский павильон и Нижние конюшни, необходимо продолжение работ в Белой Башне, Ратных палатах, в зданиях Федоровского городка – интереснейшего архитектурного комплекса начала XX в., в котором во время I Мировой войны был размещен госпиталь, где сестрами милосердия трудились императрица Александра Федоровна и ее дочери.
Реставрация – перманентный процесс. Так, Тронный зал Екатерининского дворца, убранство которого было восстановлено в 1970-х гг., уже нуждается в ремонте. Еще более срочного вмешательства требуют Агатовые комнаты. В этом году в Царское Село возвратилась из Италии картина, украшавшая Лионский зал дворца. В отличие от Арабескового зала, который откроется к юбилею, Лионский зал еще не возрожден в подлинном виде, как и многие другие помещения дворца. Каждый этап работ вносит вклад и в освоение и синтез технологий, и в историю архитектуры, и в развитие национального самосознания. Однако, по словам специалистов, государство сегодня вкладывает в реставрацию куда меньше, чем она требует.
Соблазны и уроки
С завершением юбилейных торжеств сократится до прежнего, очень скромного, уровня объем финансирования из бюджета Минкультуры, к ведению которого относится ГМЗ «Царское Село». В музее надеются на новую целевую программу министерства. Но в повседневной работе рассчитывать приходится прежде всего на свои силы. Руководство ГМЗ, власти района и бизнес сегодня вместе думают о том, как соединить сохранение культурного наследия с экономическим развитием пригорода.
В 2009 г. Царское Село посетили 1,6 млн. туристов. В концепции подготовки к юбилею, подготовленной до кризиса, главной отраслью района была назван именно туризм. Директор ГМЗ Ольга Таратынова согласна с этой оценкой: она даже называет Царское Село культурным моногородом, где градообразующим предприятием является музей-заповедник. С таким суждением можно поспорить: число работников музея не превышает 800 человек. Однако любой специалист по недвижимости знает, что притягательным местом для девелоперов в Царском Селе служат именно царскосельские дворцы и парки.
В 2008 г.у при обсуждении Генплана Петербурга наибольшее число предложений от бизнеса поступило именно по Пушкину: владельцы крупных земельных массивов к северу и юго-западу от города рассчитывали на максимальное извлечение прибыли от видов на дворцы. И за Египетскими, и за Орловскими воротами предполагалось возведение сотен объектов элитной недвижимости. Ожидалось, что за счет нового строительства население Царского Села возрастет в 1,5 раза.
Почему бы предпринимателям, использующим виды на дворцово-парковый комплекс, не пожертвовать на его содержание? Бывший руководитель ГМЗ Иван Саутов до конца жизни хлопотал о принятии закона «О меценатской деятельности». Закон не был принят, а проекты элитного развития предместий Царского Села приморозил кризис.
Крупные инвестиционные проекты теперь делятся на части, а их концепции пересматриваются. Амбициозный проект комплексной реконструкции 9 кварталов в самом центре города сокращен по площади в 3 раза, рассказывает глава района Игорь Пахоруков. Впрочем, с этой корректировкой разрешается и напряженность вокруг проекта: часть населения с самого начала выступала против, поскольку большинство зданий здесь не относятся к аварийным.
Предместья Царского Села не стали аналогом подмосковной Рублевки. Нет худа без добра: «город муз» не стал «городом контрастов». Кризис стал поводом для переосмысления не только отдельных проектов, но и всего развития Пушкинского района, в неразрывном комплексе культуры, экономики, транспорта и быта.
Пласты нераскрытого потенциала
Житель Царского Села, вице-президент Российского союза туриндустрии Сергей Корнеев считает, что доходы от этой отрасли станут больше, в том числе и для ГМЗ, если туристический поток не будет, как сегодня, сосредоточен на Екатерининском дворце. Он напоминает о том, что большинство посетителей – круизные туристы, пребывающие здесь не более чем несколько часов. Пополнение бюджета ГМЗ скромно, ибо гости живут в Петербурге, в то же время во дворец толпятся очереди, а менее известные музеи, в том числе Дача Китаевой, где творил Пушкин, остаются в стороне от потока – и людского, и денежного. В Царском Селе проектируется 15 новых отелей, в то время как существующие не всегда заполнены, как свидетельствует распорядитель парк-отеля «Потемкин» Михаил Дорофеев.
По мнению С.Корнеева, муниципальным властям, ГМЗ, Всероссийскому музею им. Пушкина и другим организациям следует подумать о том, как привлечь в Царское Село посетителей не на несколько часов, а на несколько дней.
Еще в 2008 г. тогдашний вице-губернатор Санкт-Петербурга Виктор Лобко высказал идею организации свадебных туров. Ведь к 300-летию в Пушкине открывается Дворец бракосочетаний в памятники культурного наследия - Запасном дворце, а одновременно завершается воссоздание другого памятника – собора Св. Екатерины работы Константина Тона. Заключить брак, обвенчаться в соборе и провести здесь медовый месяц захотят многие молодожены из разных городов России. Но для их пребывания потребуется гостиничная инфраструктура коттеджного типа, которой здесь пока нет.
Другими центрами притяжения, как считают в РТИ, могли быть места, связанные с промышленной и военной историей Царского Села. Действительно, исторический пригород в начале XX в. был центром передовых технологий: здесь была построена первая в стране мощная радиотелеграфная станция. Поводом для ее создания была I Мировая война, с которой связаны многие сюжеты истории города. Идея создания музея I войны в Ратных палатах уже звучала. В новый музей может быть включено и Братское кладбище, где планируется строительство храма по нереализованному дореволюционному проекту. Участие Церкви и русской эмиграции в этом начинании позволило бы совместными усилиями привести в исторический вид Федоровский городок.
Виктория Желтова, руководитель проектного направления ЦСР «Северо-Запад», напоминает, что в ГМЗ «Петергоф» уже начали подготовку к еще одному юбилею – 200-летию Отечественной войны 1812 г. К Царскому Селу эта веха истории имеет самое прямое отношение. Война с Наполеоном формировала мышление выпускников царскосельского лицея. А в 2014 г. еще одна годовщина – 100-летие начала I Мировой. Обе даты – стимул и для научных конференций, и для событийного туризма. И соответственно – для восстановления памятников, связанных с обоими периодами, и для приумножения объектов туристического сервиса.
Уместно вспомнить об еще одном музейном проекте начала XX в.: в 1910-х гг. члены Общества возрождения художественной Руси Николай Рерих, Илья Репин и Виктор Васнецов намеревались создать в Федоровском городке музей древнерусского зодчества. История архитектуры – предмет мирового интереса. Искусствовед Эрих Голлербах называл Царское Село «средоточием художественных сокровищ и урочищем великих теней». Исторических имен, связанных с Царским Селом и заслуживающих именных музеев, великое множество - в политике, в поэзии, в военном деле. И разумеется, в архитектуре – от Иоганна Браунштейна, который строил самый первый дворец, до Александра Кедринского, руководившего послевоенным восстановлением вплоть до начала XXI в.
Инфраструктура разрешает противоречия
Новым локомотивом развития Царского Села обещает стать новый конгрессно-выставочный центр на Петербургском шоссе. ЗАО «Экспо-Форум», дочерняя структура ЗАО «Газэнергопромбанк-Девелопмент», уже приступило к изыскательским работам. По расчетам инвестора, проводить здесь крупнейшие форумы будет удобно во всех отношениях: рядом аэропорт, к открытию нового терминала которого приурочено создание комплекса; рядом КАД; в то же время в непосредственной близости – культурный и рекреационный «магнит» Царского Села.
Строительство выставочного центра площадью 56 га, где предусмотрено 10 тысяч машиномест, потребует совершенствования транспортной инфраструктуры. Заказчик уже подготовил схему развития дорог и готов участвовать в финансировании расширения Петербургского шоссе со строительством эстакады через железнодорожную ветку. Эти работы входили в предъюбилейные планы Смольного, но в связи с кризисом были ограничены продлением трассы Витебского пр. и строительства туннеля для левого поворота с Киевского шоссе в Пушкин. «ЭкспоФорум» задумывает усовершенствование развязок и также прокладку новой улицы параллельно Кузьминскому шоссе.
Невдалеке от этой будущей трассы ГК «Стройсвет», соучредитель фонда восстановления собора Св. Екатерины, задумала таунхаусный проект «Кузьминское плато». Сейчас он подвергается реконцепции. Между тем, по оценке специалистов туристической отрасли, в долине Кузьминки и имеет смысл создать отельный коттеджный городок для кратковременного семейного пребывания. В том числе и для гостей выставочного центра, которые прибудут с членами семьи.
Реализация проекта конгрессно-выставочного центра, несомненно, увеличит поток посетителей ГМЗ. В составе музея давно задумано создание детского отдела. С этим связаны и планы создания интерактивного музея пушкинской сказки в Буферном парке у северной окраины города, где к 300-летию Царского Села ОАО «РЖД» откроет конечную станцию новой Детской железной дороги.
Гендиректор ЗАО «ЭкспоФорум» Анатолий Еркулов считает, что для полноценного развития выставочного центра необходима также прокладка линии метро со станциями в аэропорту, у центра и в самом Царском Селе. По его мнению, такой проект может быть включен в совместную программу «Газпрома» и Санкт-Петербурга в 2015 г.
В администрации Пушкинского района предвидят значительный прирост туристического потока. И.Пахоруков рассчитывает в связи с этим и на развитие ныне запущенного Баболовского парка. Часть его передана ирландской TreasuryHoldings, под оборудование гольф-клуба. По словам главы района, инвестор готов рассмотреть предложения о восстановлении разрушенного в войну Баболовского дворца. А на остальной части территории, которая давно ожидает мелиоративных работ и комплексного благоустройства, предполагается развить парк отдыха с базами проката спортивного инвентаря. Этот резерв общедоступной рекреации разрешить уже назревшие противоречия между эксклюзивным туризмом и массовым отдыхом, между бюджетными интересами ГМЗ и запросами населения.
Можно спорить о том, целесообразно ли развивать бренд Царского Села как самостоятельного туристического центра или как составной части Санкт-Петербурга. Но так или иначе, будущее исторического пригорода неразрывно связано с развитием инфраструктуры. Строительство скоростной трассы Москва – Петербург разгрузит существующую сеть магистральных дорог, что даст дополнительный стимул промышленному развитию: в Пушкине в дополнение к автокластеру задуман и фармацевтический кластер.
Высокие технологии, в свою очередь, должны стимулировать систему образования. В начале XX в. на 30 тысяч населения Царского Села приходилось 19 учебных заведений. И сейчас исторический пригород имеет шанс стать крупным центром науки, технологий и творчества. Ведь он – не только «средоточие сокровищ», но и «сень наук», и «город муз». Перспективы, обсуждаемые сегодня – не просто «планов громадье», а объективная закономерность развития, выходящего город на новый уровень.
Константин Черемных
Планы развития дорожной инфраструктуры Санкт-Петербурга в последние месяцы упоминались исключительно в минорных тонах. Кризис ударил как по всем частным партнерствам, созданным для строительства крупных инфраструктурных объектов, так и по расходным статьям Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству. Однако первые же признаки улучшения экономической ситуации в России, ознаменовавшиеся восстановлением мировых цен на энергоресурсы и укреплением рубля, принесли добрую весть именно дорожной отрасли. Оказалось, в Москве не забыли о наших мегапроектах. И уже само решение премьер-министра Владимира Путина провести всероссийское совещание по транспортному комплексу именно в Петербурге внушало новые надежды. Вряд ли случайно именно в день визита премьера петербургское правительство утвердило откорректированную Схему развития улично-дорожной сети.
Приоритеты, пришедшие из столицы
Карты петербургского Генплана, где наряду с существующей улично-дорожной сетью отображены будущие транспортные артерии, рассекающие городское пространство и преодолевающие водные преграды, с наступлением кризиса стали уже казаться фантастикой. Но первые нотки оптимизма, зазвучавшие в голосе городских чиновников в первых числах апреля, вылились на заседании городского правительства 14 апреля в гимн дорожному строительству.
Повод для вдохновения в самом деле присутствовал. Валентина Матвиенко уже была осведомлена о том, что федеральное правительство согласилось продолжить финансирование Западного скоростного диаметра из средств Инвестиционного фонда. Отправляясь из Смольного на встречу с прибывшим в город премьер-министром В.Путиным, губернатор не огласила конкретных цифр. Но уже через несколько часов стало известно, что премьер, лично посетив строящуюся трассу вместе с министром транспорта Игорем Левитиным, подтвердил, что федеральное финансирование ЗСД в 2009-2010 гг. составит 20,6 млрд. рублей. При этом оговоренный объем софинансирования из бюджета города в 3,5 раза меньше - 6,7 млрд.
Мало того, впервые после того, как инвестор-концессионер заморозил финансирование, была подтверждена воля федерального центра в любом случае в течение 5 лет завершить строительство трассы, непосредственно связывающей международные автомагистрали с терминалами Большого порта.
Это не случайно: на всероссийском совещании обсуждался не только автодорожный, но и морской транспорт в масштабе всего Петербургского транспортного узла. Автодороги и морские пути в Петербурге в последние годы прочно связало развитие автомобильного кластера. Как и следовало ожидать, приоритеты развития городской улично-дорожной сети (УДС), обозначенные председателем Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Олегом Виролайненом, опирались на три вершины этого треугольника.
Первым из основных направлений развития улично-дорожной сети в Основных положениях отраслевой схемы развития УДС названа система магистралей скоростного и непрерывного движения, создающих осевой каркас дорожных артерий города и обеспечивающих международные, межрегиональные и межрайонные связи. Эти трассы предназначены для отвода грузопотоков от районов жилой застройки и особенно от центра города. В перечне приоритетных объектов особо выделены: комплекс проектируемых проездов, обеспечивающих доступ к КАД; система автомагистралей и дорожных сооружений, развивающих УДС в районе Большого порта; подъезды к аванпортам в Кронштадте и Бронке; наконец, подъезды к промзонам автомобильного кластера (Каменка, Шушары).
В числе новых трасс, предусмотренных Генпланом, в первую очередь упоминается Центральная широтная магистраль, которой предстоит протянуться от Большого порта и ЗСД вдоль Окружной железной дороги с выходом на новый мост через Неву в створе Фаянсовой и Зольной ул. и далее к Ладожскому вокзалу. Но это не конец пути: О.Виролайнен упомянул о соединении магистрали с Бокситогорской ул. со строительством нового моста через Охту. Таким образом, она фактически станет дуговой и пройдет вдоль всей Окружной дороги, несколькими ветвями выходя на КАД.
Не менее важен и дублер Центральной широтной магистрали, формирующий вторую дугу, пересекающуюся с первой. Непосредственным ее продолжением станет пр. Энергетиков, по трассе которого будет построен мост через пути станции Охта-Товарная.
Спокойствие не грозит
Сам факт сохранения Охты-Товарной, равно как и планов – на каких условиях, пока не сообщается – сооружения Орловского тоннеля, а также реконструкции моста по Свердловской наб. через Охту, вполне убедительно говорят о том, что «Газпром» не откладывает на неопределенное время строительство «Охта-центра». Не случайно в составе федеральной делегации в город прибыл Алексей Миллер. Похоже, перспектива «Северного потока» неотделима от сооружения офиса «Газпромнефти». Эта чувствительная тема на заседании не обсуждалась, но новые дебаты вокруг нее, похоже, неминуемы.
Вниз по течению Невы от Орловского тоннеля в 2012 г. планируется предпринять проектирование и строительство Арсенального моста. Отсюда начнется 7-я магистраль, пересекающая территорию ЛОМО, огибающая станцию метро «Лесная» и затем по диагонали дважды пересекающая пути Финляндской железной дороги, чтобы затем продолжиться вдоль западной стороны ее Выборгского направления с выходом на КАД и Выборгское шоссе. Проект этой магистрали непрерывного движения, еще недавно казавшийся призрачным, помещен в перечне мероприятий по проектированию УДС третьим пунктом. Что вызвало явную растерянность главы администрации Центрального района Светланы Штуковой, благо Таврическая ул., на которую выйдет новый мост с южной стороны, не очень приспособлена для роли осевой трассы. Владельцы дорогих квартир, выходящих на Таврический парк, вряд ли ожидали подобного сюрприза.
Создание 7-й магистрали предполагает вырубку непосредственно прилегающей к железной дороге части Удельного парка, недавно признанного вновь выявленным объектом культурного наследия. Но тут одно из двух: либо скорость, либо объезд по и без того перегруженным улицам Приморского района. Здешние транспортные проблемы существенно облегчатся с вводом в эксплуатацию ЗСД, а также с выводом на КАД Парашютной ул. и Комендантского пр.
На следующем этапе, севернее Поклонногорской развязки (также включенной в перечень и крайне востребованной), строительство 7-й магистрали неминуемо столкнется с протестами жителей коттеджной застройки Шувалова, которой придется всерьез потесниться, уступая ее 8 полосам. Проблема частной собственности, стоящей на пути новых трасс, прозвучала на заседании правительства, хотя несколько по иному поводу.
Прямо по курсу – земля
Как выяснилось на заседании, премьер-министру мы обязаны не только гарантиями финансирования достройки ЗСД, но и решением вопроса об освобождении Новоадмиралтейского острова от мощностей ФГУП «Адмиралтейские верфи». Это связано не столько с намерениями города более выгодно использовать приморские набережные, сколько с проектом нового моста через Неву на Васильевский остров.
Судя по картам отраслевой схемы, давно рассматриваемый проект все-таки вернулся к своему первоначальному варианту, предусматривающему выход на 22-23-ю линии В.О, а не 24-25-ю. Как выяснилось, окончательный вариант еще согласовывается, но по словам О.Виролайнена, уже «на выходе».
Проект самого западного моста через Неву станет элементом реализации еще одной базовой задачи, сформулированной в Положении – завершения формирования набережных Невы. Английская наб. здесь пересечет Ново-Адмиралтейский канал и выйдет на мост, и с этих пор этот ее участок уже никогда не будет тихим тупичком. Но выхода нет: О.Виролайнен напомнил, что, как только обновленный Благовещенский мост будет разгружен, настанет пора ремонтировать Дворцовый.
Доступ к новому мосту через Неву с юга, от пл. Репина, все же окажется отнюдь не скоростным, изгибаясь по наб. Пряжки. Похоже, проектировщики нашли способ предотвратить резкое замедление дивижения, запроектировав достаточно плавный поворот по Матисову пер., продолжение которого через мост, находящийся пока на территории верфи, выведет непосредственно на переправу.
Именно тема отчуждения территорий у ФГУП «Адмиралтейские верфи» заставила вмешаться в дискуссию председателя КУГИ Игоря Метельского. Он обратился к правительству, и в особенности к градостроительному ведомству, с просьбой «об одной простой вещи» - а именно, о подготовке поручения о резервировании земельных участков, включенных в схему. Глава КГА Юлия Киселева сообщила, что соответствующий проект в масштабе всего города уже готовится.
Похоже, кризис сыграл городскому правительству на пользу: градостроительное, дорожное и имущественное ведомство услышали друг друга. В это им постарался помочь директор НИПИ ТРТИ Александр Солодкий, высказавший весьма ценную, с точки зрения исполнимости задуманных проектов, мысль.
Глава ведущего проектного института городского транспорта предложил не мудрить с планированием развязок со множеством въездов и объездов в тех случаях, где в этом нет явной необходимости. Он оговорился, что речь идет не о магистралях высокоскоростного и непрерывного движения, а о той категории городских дорог, которая впервые получила в положении КБДХ новое определение – автодороги городского значения с улучшенными условиями движения транспорта.
В самом деле, число транспортных развязок, включенных в перечень схемы, достигает 75. Между тем целый ряд проектов, запланированных на 2004-2008 гг., затормозился в связи с решением вопросов собственности. И проблема эта решается тем дольше, чем более масштабно задуманное сооружение. Некоторые дорожные объекты городского значения, включенные в Генплан, из-за практической неразрешимости вопросов собственности «выпадут» из него при его актуализации. О.Виролайнен уже признал, в частности, что пробивка ул. Черняховского с сооружением моста над путями Московского вокзала снята с повестки дня.
А.Солодкий напомнил еще о 2 важных обстоятельствах: о предстоящей замене действующих СНиП техническими регламентами и о разработке региональных нормативов градостроительсного проектирования (РНГП). Регламенты, подчеркнул он, будут использоваться при проектировании трасс и сооружений федерального значения. Зато проектирование наиболее важных городских автодорог должно исходить из нормативов городского уровня.
На основании тех же РНГП с начала 2010 г. будут строиться и все проекты планировки и межевания. Тогда, наконец, и можно будет планировать развитие инфраструктуры без риска столкновения с частными интересами. А до тех пор придется платить ущемленным собственникам.
Размежевание прибавит скорости
А.Солодкий от имени НИПИ ТРТИ взялся помочь городу с решением еще одной проблемы, постоянно становящейся предметом недовольства граждан. Речь шла о координации одновременно реализуемых проектов дорожного строительства. Директор проектного института выразил готовность разрабатывать для подобных случаев комплексные схемы транспортного объезда.
Проблема согласования реконструкции и ремонта магистралей приняла столь серьезный масштаб, что городские депутаты недавно выступили с инициативой создания специального правительственного органа с единственной функцией координации объездного движения. Похоже, что «центр принятия решений» все же будет сосредоточен в КБДХ, но теперь – с проектным обеспечением.
Вереница проектов, которые при наличие финансирования готов до 2015 г. осуществить КБДХ, рассчитана на сокращение средневзвешенных затрат времени на передвижение по городским магистралям на 20-22%. Естественно, при этом приняты во внимание соображения безопасности пешеходов. Чтобы «развести» их с транспортным потоком, планируется построить 48 новых надземных и подземных переходов. В частности, подземные переходы предполагается построить под пл. Мужества, под пл. Фаберже у станции метро «Ладожская» и под Ленинским пр. у одноименной железнодорожной станции. Над землей, в свою очередь, пешеходы смогут пересечь Выборгское шоссе у «Озерков» и Дунайский пр. у «Звездной» и на пересечении с Бухарестской ул.
А вот о подземных улицах под центром города, как и о бегущих по эстакадам скоростных трамваях, придется на некоторое время забыть, даже если они отображены в Генплане. Кризис, отрезвивший и федеральную, и городскую исполнительную власть, сосредоточивает внимание на менее затратных проектах. Если вместо одного туннеля можно построить 5 путепроводов, то выбор будет сделан в их пользу.
По расчетам КБДХ, строительство 480 км новых дорог, включая 138 км трасс непрерывного движения, окупится полностью уже через 14 лет. Развитие инфраструктуры, ликвидировав транспортные пробки, вернется горожанам не только сэкономленным временем, но и снижением выбросов в атмосферу вредных веществ.
Константин Черемных
С осени и до конца 2008 г. штатные аналитики и главы риэлторских компаний без устали твердили, что на рынке пробил час покупателя, и советовали этому покупателю быть реалистом и не дожидаться, когда настанет мифическое «дно». Молчаливый поединок нервов покупателя и продавца, воспринимался поначалу с интересом, позже с сомнением, и, наконец, с раздражением и нетерпеньем. Но, судя по тому, что поведали журналистам в рамках круглого стола «Экономический спад: риски для всех участников рынка» представители Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРС), затянувшаяся выжидательная пауза заканчивается. Не желая сдаваться, некоторые игроки на рынке устремляется в тень и далее в криминал. Страдают же не только продавцы и покупатели, но и посредники.
Каждая пятая сделка – под угрозой
В феврале 2009 г. УФРС по Санкт-Петербургу сообщило, что количество санкций, наложенных на сделки с недвижимостью (арестов, запретов и случаев взятия под контроль) увеличилось вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. Сомнительной или противозаконной, с точки зрения сотрудников УФРС, сегодня является каждая пятая (22%) сделка.
Если квартира продается на 20-30% ниже существующей рыночной цены, предложение, скорее всего, исходит от мошенников, - считает вице-президент АРС Александр Гиновкер. По его словам, чаще всего на удочку злоумышленников, попадают приезжие. Но и петербуржцы, хорошо ориентирующиеся на местном рынке, не застрахованы от соблазна.
Традиционные схемы мошенничества с использованием фальшивых правоустанавливающих документов, завещаний никуда не исчезали с рынка, а в кризис, их стало только больше. Как ни странно, жилье, имеющее какое-либо обременение, предлагаются сегодня по обычной цене. Видимо, в этом и состоит уловка, - предупреждает менеджер ООО «Невский Альянс» Вера Закревская. Однако правами на продающуюся квартиру в нынешних условиях могут обладать не только несовершеннолетние или родственники, наследники, но и подрядные организации и кредиторы.
В кризис на рынке появилось некоторое количество квартир, обремененных ипотекой. Понятно, что стоимость их существенно ниже. Человек, потерявший возможность делать выплаты из-за увольнения или сокращения зарплаты, не всегда может договориться с банком об отсрочке. В такой ситуации он вынужден продавать свое жилье быстро. Но покупатель должен знать, что он будет обязан погасить ипотечный кредит. Хорошо, если кредит выдан ВТБ или Сбербанком, тогда он может рассчитывать на рассрочку. Но во всех остальных случаях банки требуют погасить кредит досрочно, резервируя эти деньги на 50 дней до передачи их продавцу.
Получается, что ипотечная квартира – риск не только для покупателя, но для продавца, не имеющего иного жилья. Ожидания в части ценообразования, несмотря на то, что резких ценовых скачков пока не произошло, также не добавляют уверенности. Кроме того, цены пока снижаются, хотя и медленно.
Залоги и авансы не возвращаются
Самые большие опасения в риэлторских кругах вызывает сегодня появление новых, нестандартных схем расчетов. Допустим, потенциальный покупатель объекта стоимостью в 6 млн. рублей, имеет на руках 4 млн. и еще 2,5 млн. рассчитывает выручить от продажи собственной квартиры. Если агент или покупатель согласиться поверить ему на слово, взяв большую часть платы, то гарантий, что остальную часть денег он получит вовремя и в полном объеме при сегодняшней ситуации на рынке в целом – крайне мало.
По словам В.Закревской, даже если факт авансового платежа отражен в договоре купли-продажи, риск, что сделка не реализуется, достаточно высок. На квартиру может быть наложен арест. И инициатором приостановки сделки может выступить продавец, получивший часть платы, Для того, чтобы приостановить сделку, ему всего лишь необходимо обратиться заявлением в регистрационную службу.
«Сегодня в городе достаточно много случаев, когда часть денежных средств, в объеме от 1 до 2 млн. рублей наличными передается до регистрации сделки», - говорит В.Закревская. Даже если продавец и посредник (агент или риэлторская компания) не имеют злого умысла, чтобы продать квартиру с гарантией, они стремятся набрать под нее по 5-10 авансов. Столкнувшись с финансовыми неожиданностями, они могут потратить их даже против собственной воли.
На рынке аренды жилья – аналогичная проблема с залогами. С наступлением кризиса, арендодатели пытаются вытребовать их под любым предлогом, к примеру, предъявляя счета на старую, но якобы испорченную жильцами, мебель. Небольшие агентства расходуют залоги на собственные нужды, поскольку не разделяют денежных потоков. Арендаторы, в свою очередь, стремятся минимизировать расходы и избежать уплаты залога. В то же время, залог необходим, поскольку не существует другого способа компенсировать убытки, в случае если арендатор окажется недобросовестным, - считает генеральный директор ООО «Городское Жилищное Агентство» Алексей Башкин.
В сфере аренды случаев мошенничества еще больше, - уверен он, - поскольку она изначально обойдена законодателем. К тому же люди, которые сдают свое жилье, редко соглашаются на регистрацию сделки. И дело, как правило, не в 13% налога на доход, а в менталитете и трудностях с заполнением налоговых деклараций. Поэтому призвать к ответу недобросовестных арендодателей, зачастую невозможно. Но и они также рискуют в тех случаях, когда арендаторы попросту отказываются платить. Выселить неплательщика на основе российского жилищного законодательства по-прежнему крайне сложно.
Между тем, кризис реанимировал старые «фокусы». Улицы пестрят объявлениями от агентств, которые оказывают, как выясняется постфактум, только «консультационные» услуги. А незадачливые съемщики соглашаются платить «вдвое меньше, но за полгода вперед», после чего не могут попасть в квартиру, в которую за время его отсутствия вселился новый хозяин, сменивший замок.
Разумная экономия
Еще до риска столкнуться с подложными правоустанавливающими документами, арендаторы чаще всего страдают оттого, что не смогли должным образом удостовериться в их наличии. Есть две причины, по которым эту часть работы и в случае аренды, и в случае продажи лучше всего доверить риэлторской компании с незапятнанной репутацией, - считает А.Гиновкер. Несмотря на то, что на сегодняшний день существуют все условия, для того, чтобы человек мог сделку по продаже жилья зарегистрировать без посредников, делать этого не стоит. «Искать и смотреть квартиру можно и самому, но вот когда речь идет о подписании документов и передаче денег, лучше не рисковать», - говорит он.
Многие риэлторские компании, по словам А.Гиновкера, могут предоставлять клиентам неполный комплекс услуг. Комиссионные, которые рекомендует АРС, составляют сегодня 8% от суммы сделки. Если речь идет о покупке недвижимости, то риэлторы традиционно получают по 4% с продавца и с покупателя. Эти 4% могут сократиться до 1-2%. «Максимально снизить расходы можно, в случае если человек самостоятельно определился с покупкой или арендой, когда проверка документов и прочие сопроводительные услуги коснутся только одного объекта», - пояснил А.Гиновкер.
Компании, входящие в АРС, не только сертифицированы и обязаны следовать профессиональным стандартам качества, но и застрахованы от профессиональных ошибок и рисков. Так что в случае, если сделка будет иметь погрешность – по вине или без вины этой компании, страховой выплаты (600 тысяч долларов), будет достаточно для покрытия ущерба. Выплаты признанного по суду ущерба от незастрахованной компании, сегодня можно и не дождаться.
Два года назад Комиссия по конфликтам и спорам АРС начала принимала жалобы не только от клиентов своих членов, но и от клиентов других компаний. «Мы это делали без особой надежды на успех, по большей части для того, чтобы составить своего рода мониторинг нарушений», - подчеркнул А.Гиновкер. 10 обращений «чужих» клиентов было подробно рассмотрено на комиссии. Но в 8 из 10 случаев представителям Ассоциации не удалось пообщаться с нарушителями: их телефон не отвечал, а на дверях висел замок. Так что лучший способ подстраховаться – обращаться в компанию, имеющую солидную репутацию, - считает он
Наталья Стандровская