ИИ — всему голова?
Искусственный интеллект в руках профессионала вполне может превратиться в действенный инструмент, но вряд ли заменит человека — машина не умеет ни мечтать, ни фантазировать, зато прекрасно просчитывает варианты. На дискуссионной площадке международной выставки архитектуры и дизайна «АРХ МОСКВА 2024» эксперты отрасли обсудили спорный вопрос и поделились опытом применения новых технологий.
Через проекты умных городов цифровые технологии постепенно входят в сферу градостроительства и ускоряют процессы. Например, запрос данных из Росреестра сейчас занимает не 7–10 дней, а секунды. Застройщики и девелоперы начинают получать информацию об участке в автоматическом режиме. С помощью новых технологий власти осуществляют контроль за освещенностью улиц, качеством дорожного покрытия, уборкой снега и даже заполняемостью мусорных урн на остановках. Кроме того, цифровые технологии помогают налаживать связь между обществом и государством. Так, в ходе недавнего голосования за объекты благоустройства стали понятны потребности горожан.
«Но в архитектуре, к сожалению, мы не видим большого продвижения. Да, многие скажут, что используют ТИМ, но еще ни разу в российской действительности мы не видели применения этих систем от этапа проектирования до эксплуатации, а в этой плоскости есть большой потенциал, — говорит заместитель руководителя ИКМО города Казань Радик Шафигуллин. — Да, возможно, отрасль строительства консервативна, не очень хочет, чтобы все процессы были видимыми и оптимизировались, но это лишь вопрос времени — максимум два-три года. Мы видим, что на основе данных предыдущих проектов искусственный интеллект способен собрать новый и привязать его к местности».
По мнению участников дискуссии, новым технологиям вполне под силу создать надбавленную стоимость к таланту архитектора.
В ожидании умного проекта
«Множество из описанных вещей искусственным интеллектом не является. ”Если мусорка наполнилась, то пора сделать то-то” — это алгоритм. Да, цифровые технологии нужны, но искусственный интеллект — это другое. Он накапливает опыт, обучается. Мы от него находимся довольно далеко, но обязаны к нему прийти», — уверена главный архитектор Генпро Елена Пучкова.
Часть архитектурных бюро уже использует в работе новые технологии, и это не только привычный ТИМ. Например, с помощью генеративных систем создается квартирография и проектируются паркинги, в виртуальных вселенных возводятся объекты для портфолио, здесь же происходят встречи с заказчиками, нейросети помогают быстро сгенерировать облик будущих объектов, которые после утверждения клиентом концепции дорабатываются проектировщиками. «Нормана Фостера технологии, естественно, не сделают, а Заху Хадид сделают. Параметрическая архитектура производится из алгоритмов, то есть архитектор пишет алгоритм, задает код, по которому машина и рисует форму. Вы никогда не знаете, что получится в конце», — говорит г-жа Пучкова.
Однако основным остается вопрос: какое место в этом процессе занимает творческий человек? Сотрудники архитектурного бюро «Т+Т Architects» не понаслышке знакомы с искусственным интеллектом и даже участвуют в обучении системы Kandinsky, однако не уверены, что на данном этапе развития технология способна ускорить процесс проектирования. «Если проводить аналогию от умного города до умного проекта, то раздирают противоречия между надеждой и скепсисом применяемости. С одной стороны, есть визионерские ощущения, что применение нейронных сетей, искусственного интеллекта и любых генеративных алгоритмов сильно упростят нашу проектную жизнь, выведут продукт на новый уровень качества, сожмут сроки реализации до минимальных значений и уберут человеческий фактор в плане ошибки. С другой стороны, есть определенный спектр сомнений в применении прикладных инструментов, которые мы можем использовать в проектировании. Сколько раз мы ни пытались работать с нейронной сетью для получения практически применяемого результата (особенно на этапах концепции), то по времени и трудозатратам получается либо столько же, либо дольше», — говорит руководитель бюро «Т+Т Architects» Сергей Труханов.
Сущность ИИ
При этом профессиональное сообщество архитекторов уверено: машина не в состоянии работать без человека. Хорошим примером развенчивания мифа стал проект здания исследовательского центра в Торонто (Канада). Изначально заявлялось, что объект был спроектирован с применением искусственного интеллекта, но позже оказалось, что все ограничения и параметры, необходимые для проектирования, закладывались человеком, а машина, по сути, выносила только шорт-лист решений, самый эффективный из которых выбирал опять же профессиональный архитектор.
«Это не генеративный инструмент, — поясняет Радик Шафигуллин. — Он не может сказать: “Давайте здесь линию нарисуем”. Он смотрит и говорит: “Если здесь стоит эта панель, то в большинстве случаев к ней ставится этот элемент”. Пока мы не видели вариантов ИИ, который мог бы сам что-то ”допиливать”».
Другими словами, архитектор становится оператором, который может изучить сценарии, предложенные машиной, оттолкнуться от них, внести корректировки и дальше работать в привычном режиме. По словам Сергея Труханова, в технологии нет ничего удивительного: «Это не искусственный интеллект, а заранее предустановленные решения, которые могут существовать в зависимости от параметров, выбранных для проекта. Машина никогда не создаст новый контент, потому что не умеет мечтать, а может лишь брать накопленный опыт и интерпретировать его».
Компьютер предлагает среднестатистический образ объекта на основе загруженных в него данных, то есть это усредненное представление людей, которые участвовали в обучении машины. Не исключено, что технология существенно поможет тем, кто строят дома без участия архитектора, а создатели в это время продолжат претворять в жизнь уникальные здания и сооружения.
«Если мы будем разбирать исходный термин, то увидим, что имеется в виду машинное обучение алгоритмов и программ. И только русская душа наделяет его понятием “интеллект” и дает определение “искусственный”, что одушевляет предмет и побуждает вступить с ним в ментальное взаимодействие, — рассуждает сооснователь архитектурного бюро Osetskaya.Salov Александр Салов. — Можем ли мы освободить мозг творца, применяя цифровые технологии, передать им всю механическую работу, чтобы автор мог сосредоточиться только на главный мысли?» В будущем — вполне возможно. Нейросети обучаемы, и сейчас архитектор может приступить к ее тренировке, задавая параметры собственного творчества, ценности, определенные ориентиры, визуальную статистику, чтобы в конечном итоге генерации выдавались в рамках фирменного стиля компании.
Кто останется без работы?
Подобно тому, как однажды стали не нужны телефонистки, может трансформироваться отрасль проектирования. Рутинная, монотонная и повторяющаяся работа перейдет к машине. Однако одновременно с этим вырастет спрос на вовлеченных в работу архитекторов, обладающих высоким уровнем профессионализма и экспертизы.
Пару им составят специалисты по кибербезопасности. Сегодня это направление представляет собой самую большую опасность, ведь творческая разработка архитектора легко может стать доступной неограниченному кругу лиц. И этот вызов пока остается без ответа.
Сегодняшняя тема полезна для застройщиков, которые являются налогоплательщиками налога на прибыль организаций при долевом строительстве.
Полезные нюансы, которые стоит учитывать при исчислении налоговой базы в случае долевого строительства, осветила Малика Король, руководитель судебного управления Адвокатского бюро «ЭЛКО профи» (г.Москва).
Долевое строительство — это практически вся жилая недвижимость, которая в настоящее время представлена на первичном рынке.
Это как раз история с дольщиками — участниками долевого строительства. Такие отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.
Итак, налоговая база налога на прибыль при долевом строительстве.
Для организаций-застройщиков установлены специальные правила налогообложения, предполагающие отражение в регистрах налогового учёта не доходов и расходов от реализации помещений (квартир), а определение налоговой базы исходя из итоговой величины финансового результата (прибыли или убытка). При этом критерием определения финансового результата является использование полученных от дольщиков средств по целевому назначению.
Закон N 214-ФЗ определяет объект долевого строительства как жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства и входящее в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства (пункт 2 статьи 2), и устанавливает право застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства (пункт 1 статьи 3).
Сложно?
Конечно сложно, да так, что суды не могут в этом разобраться.
Например, в марте текущего года Верховному Суду РФ пришлось исправлять ошибки налогового органа и судов трёх инстанций.
Проблема заключается в том, что, по мнению налогового органа, застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту договора долевого участия в строительстве – то есть по каждой квартире.
При этом средства, полученные по договорам долевого участия, являются источником целевого финансирования, следовательно, сумма экономии по результатам строительства является платой за услуги, ВКЛЮЧАЕМОЙ в налоговую базу, а убытки в связи с превышением затрат над суммой целевого финансирования, НЕ ВКЛЮЧАЮТСЯ в состав расходов.
При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю, так как недостаточность целевых средств застройщик восполнил своими средствами, отнести которые к расходам, уменьшающим доходы, нет оснований.
На этом основании налоговые органы очень часто привлекают застройщиков к ответственности и просят уплатить недоимку и штрафы.
На деле приведённая позиция налогового органа НЕ ВЕРНА!
При таком подходе сумма экономии застройщика является его доходом, а вот сумма убытка по отдельным квартирам в состав расходов не включается.
А вот верная позиция, на которую указал ВС РФ, изменив давно сложившуюся судебную практику.
По правилам статей 247, 250, 251, 270 НК РФ застройщик, привлекающий денежные средства в соответствии с положениями Закона N 214-ФЗ, ВПРАВЕ в целях исчисления налога на прибыль по завершении строительства спорного дома определять налоговую базу по объекту строительства в целом как совокупную разницу доходов и расходов, связанных со строительством жилого комплекса за налоговый период.
Иными словами, финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется В ЦЕЛОМ по объекту строительства (многоквартирному дому).
Такой расчёт позволяет существенно снизить налоговую нагрузку застройщиков.
В качестве примера, дело N А60-43572/19.
Берите на заметку!
В Санкт-Петербурге побывал с двухдневным визитом замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин. Он посетил ряд крупных строящихся объектов — как жилых, так и возводящихся по госзаказу. Кроме того, замминистра провел совещание с представителями крупнейших застройщиков Северной столицы, в ходе которого тезисно изложил основные подходы Минстроя РФ по ключевым проблемам отрасли, а также озвучил ожидания ведомства от работы девелоперов.
СНиПы-хрипы
«Большинство сводов правил и техрегламентов становятся скорее рекомендательными, чем обязательными к применению документами. При этом мы прекрасно понимаем, что для региональных властей и экспертиз это достаточно сложный в реализации подход. И силовые ведомства регулярно продолжают настаивать на полном соблюдении требований. Поэтом мы с коллегами из Генпрокуратуры не раз уже проводили консультации с представителями местных властей, на которых озвучивали позицию Минстроя РФ, и будем и далее продолжать эту практику. Мы понимаем, что это необходимо для того, чтобы облегчить и ускорить работу девелоперов», — подчеркнул Никита Стасишин.
Факторы себестоимости
Минстрой видит проблему роста цен на стройматериалы. «Самая сложная ситуация с металлом. Для улучшения положения можно подготовить консолидированную заявку региона в Минстрой РФ, и мы поможем заключить прямой договор на поставку продукции с Металлинвестом и еще рядом организаций. Это даст достаточно неплохую экономию за счет исключения посредников. Но понятно, что это будет достаточно серьезная партия, которую нужно единовременно доставить и складировать. Так что это должна быть групповая заявка», — сообщил замглавы ведомства.
Готово оно оказать поддержку и с доставкой трудовых мигрантов. «Пик остроты эта тема, наверное, уже прошла. Тем не менее мы продолжаем по ней работать. Во-первых, мы смягчаем условия всем известного алгоритма ввоза мигрантов. А во-вторых, появилась возможность задействовать в этих целях РЖД, сформировав специальный чартер, способный за раз привезти порядка тысячи человек. Для этого опять же лучше всего подготовить консолидированную заявку и через Минстрой договариваться с железной дорогой. Такой вариант, безусловно, дешевле, чем ввозить рабсилу самолетами, хотя тут и есть некоторые нюансы, связанные с оформлением», — отметил он.
Госзаказ
Никита Стасишин признал также существование серьезной проблемы с выполнением подрядчиками работ по госзаказу из-за резкого повышения цен на стройматериалы, вследствие чего стоимость контракта не обеспечивает рентабельности работы строительных компаний. Для ее решения Минстроем РФ выпущены методические рекомендации о том, как можно повысить потолок увеличения цены договоров подряда.
«Изначально мы предлагали откорректировать ФЗ-44 о госзакупках. Но Минфин РФ убедил нас пока ограничиться рекомендациями хотя бы в силу того, что внесение поправок в закон — дело небыстрое. Если от методичек толку не будет, мы вернемся к идее законодательных корректировок, но они возможны теперь уже только в осеннюю сессию. Впрочем, здесь есть еще один сложный вопрос: где взять деньги на покрытие роста стоимости договоров с подрядчиками», — сообщил он.
Замминистра добавил также, что в настоящее время, пожалуй, даже большую проблему представляет заключение госконтрактов на будущий год: «Многие подрядчики, опасаясь дальнейшего роста цен, воздерживаются от участия в тендерах. Так что, конечно, проблему надо решать принципиально. И здесь будет полезна консолидированная позиция строительного сообщества».
Проектное финансирование
Никита Стасишин подчеркнул, что уже два года власти не меняют правил игры в долевом строительстве, за исключением некоторых мер по снижению стоимости проектного финансирования для застройщиков.
«Учитывая объемы спроса, простимулированного льготной ипотекой, скорость наполнения эскроу-счетов была такая, что эффективная ставка по проектному финансированию не превышала 2% годовых на период строительства. Сейчас Минстрой прорабатывает с Центральным банком интересную схему (кстати, если у застройщиков есть идеи в этой сфере, мы готовы их рассмотреть). Суть ее в том, чтобы дать девелоперу возможность использования денег на эскроу-счетах, превышающих объем покрытия проектного кредита, на развитие: на приобретение земельных участков, в качестве собственных инвестиций в другой проект, чтобы обеспечить получение у банка более привлекательных условий кредитования и др. Тем самым мы стремимся помочь оптимизации затрат застройщиков и повлиять на конечную стоимость квадратного метра для потребителя», — отметил он.
Доступность жилья
Замминистра призвал девелоперов задуматься над доступностью жилья для покупателей и не допускать чрезмерного роста цен. «Мы принципиально против принудительного регулирования стоимости жилья — это вопрос рыночных механизмов. Также мы понимаем, что качественное дешевым быть не может. Но за счет оптимизации расходов, за счет увеличения объемов строительства и других мер необходимо обеспечить уровень цен, приемлемый для покупателя. Также нужно посмотреть на квартирографию, чтобы молодым семьям было комфортно жить, чтобы они не боялись заводить детей», — подчеркнул он, добавив, что речь идет о стандартном жилье, а в более высоких ценовых сегментах действуют свои правила игры.
При этом Никита Стасишин предложил не ждать очередных мер стимулирования отрасли: «Отстаивать программы поддержки перед финансовым блоком Правительства становится очень сложно, когда нам демонстрируют графики роста цен на жилье».
Комплексный подход
Замглавы Минстроя призвал застройщиков максимальное внимание уделить проектам комплексного развития территорий (КРТ), получившим недавно законодательную базу на федеральном уровне. Теперь необходимо региональные законы привести в соответствие с общероссийскими и включаться в практическую реализацию таких проектов.
«Мы уделяем очень большое внимание вопросам реновации, редевелопмента территорий, где есть ветхое жилье, еще не признанное аварийным, имеется инвестиционный потенциал, и сохраняются хорошие перспективы для реализации проектов КРТ. То же касается и бывших промышленных площадок, которые нужно вовлекать в оборот. Мы надеемся на активную работу девелоперов в этом направлении», — отметил он.
Комфортная среда
Никита Стасишин в очередной раз озвучил требования федерального центра по повышению уровня комфортности вновь возводимых объектов. «Необходимо стремиться к созданию нового качества проектов. Нужно снижать этажность и плотность проживания граждан. Даже цветовое решение строящегося жилья и социальных объектов имеет важное значение. Это фактически не влияет на себестоимость возведения зданий, так что вполне можно обеспечить им облик, который радовал бы глаз», — заявил замглавы Минстроя.
По его словам, инвестиционные схемы застройщиков сегодня прекрасно позволяют делать затраты, необходимые для реализации качественных проектов со всей необходимой инженерной и социальной инфраструктурой. Задача города — расшивка транспортных проблем, магистральные сети и энергоисточники, чтобы обеспечить возможность введения в оборот новых территорий, в том числе под жилищное строительство.
Регионы ждут!
Замминистра поинтересовался у присутствующих девелоперов, нет ли желающих прийти поработать в регионы. «Нет? Очень зря. Все равно придется», — заметил он, не услышав ответа.
Никита Стасишин подчеркнул, что приход крупных застройщиков в регионы — это важная задача. Со своей стороны Минстрой готов предложить помощь, в частности, в создании социальной и инженерной инфраструктуры.
«Многие регионы Северо-Запада нуждаются в вашем приходе. А экономика девелоперов сегодня вполне позволяет это сделать», — добавил он.
Льготная ипотека
«Льготная ипотека сейчас реализуется в новых условиях. Причем основной упор сделан на семейный формат, для тех, у кого после 1 января 2018 года родился хотя бы один ребенок. Задача состоит в том, чтобы привлечь те семьи, которые на рыночных условиях не могут позволить себе взять кредит. Но есть ощущение, что многие люди в регионах не поняли изменения и не оценили возможность взять ипотечный кредит под те же 6% на те же 12 млн рублей по этой программе», — отметил Никита Стасишин.
При этом он подчеркнул, что Минстрою нужны реальные данные с мест, насколько эффективно работает новая схема. «С финансовым блоком Правительства есть договоренность вернуться к вопросу о формате льготной ипотеки осенью, когда будет понимание результативности семейной программы. Если она будет недостаточной — возможно рассмотрение других вариантов», — добавил замминистра.
Индустриализация ИЖС
Замглавы Минстроя пригласил крупных девелоперов принять участие в еще одной важной государственной инициативе — развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС). «Стоит задача внедрить индустриальное строительство в ИЖС. Это даст возможность распространить на этот сегмент проектное финансирование, все льготные программы, включая ипотеку», — заявил он.
Сейчас банки не понимают предмет залога и остаточную стоимость таких объектов, и, как следствие, они строятся в основном хозспособом, а это весьма дорогостоящие потребительские кредиты. «До конца года мы планируем урегулировать все эти вопросы и тем самым привести в ИЖС индустриальные технологии и дешевые ипотечные деньги», — сказал Никита Стасишин.