Вторая жизнь малых городов
Федеральные и региональные власти оттачивают детали нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Ожидается, что с 2025 года массовое строительство жилья, соцобъектов и дорог сконцентрируется там, где наблюдается рост населения: в малых городах, исторических поселениях и сельских агломерациях.
Последние годы чиновники активно благоустраивали населенные пункты в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» и госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий». С 2025 года работа продолжится, но вектор скорректируют новые национальные цели. В частности, строительная отрасль станет стимулировать рост населения в стране. Показатель заложен в основу как нового национального проекта «Инфраструктура для жизни», так и эффективности работы каждого губернатора.
По данным статистики, в малых населенных пунктах проживает каждый девятый гражданин, а в их окрестностях — каждый третий. Более того, на указанных территориях зарегистрировано в пять раз больше многодетных родителей, чем в мегаполисах. «Важно, чтобы граждане жили в достойных условиях, в благоустроенных местах с современной, хорошо работающей инженерной и коммунальной сетью, нужной и удобно расположенной социальной инфраструктурой. Как раз это определяет качество жизни и зачастую становится решающим в вопросе ”Создавать ли новую семью?”, — отметил председатель правительства России Михаил Мишустин во время выступления на Всероссийском форуме “Развитие малых городов и исторических поселений” в Калуге. — Комплексный взгляд на развитие городской среды позволяет создавать территории, которые удобны для жизни, комфортны для рождения и воспитания детей, конкурентоспособны для работы, привлекательны для отдыха и туризма».
Большая работа предстоит и в части обновления коммунальной инфраструктуры. Задача крайне сложная, поскольку сейчас в среднем около трети сетей тепло- и водоснабжения, а также водоотведения нуждаются в замене. Сейчас чиновники работают над программой модернизации ЖКХ до 2030 года с общим объемом запланированных средств из всех источников в размере 4,5 трлн рублей, благодаря которой удастся обновить около 150 тысяч километров сетей и не менее двух тысяч объектов водоснабжения. На решение всех указанных задач будут направлены средства инфраструктурных бюджетных и специальных казначейских кредитов, а также инфраструктурных облигаций.
Благоприятная среда — залог рождаемости
Если говорить о показателях, то суммарный коэффициент рождаемости в 1,4 по стране предстоит поднять до 1,6 к 2030 году и до 1,8 — к 2036 году. По мнению первого заместителя министра труда и социального развития России Ольги Баталиной, это возможно, если на достижение цели будут работать не только нацпроекты «Семья» или «Продолжительная и активная жизнь», но и все планы по развитию экономики, жилищной и сельской инфраструктур, благоустройства городов и поселков.
Чтобы отследить взаимосвязь между строительной отраслью и показателями рождаемости, в начале 2024 года специалисты Минтруда запустили эксперимент в Новгородской, Пензенской и Тамбовской областях. Так, в последней строительство глубинной водозаборной скважины Терновского водозаборного узла, благоустройство дворовых территорий, разработка проектно-сметной документации для возведения нового корпуса Тамбовского учреждения здравоохранения, ремонт местных дорог и увеличение размера материнского капитала привели к росту количества беременных на 10%, а числа родов — на 12%, были и те, кто отказались от аборта. Схожие результаты показало исследование в Курильске (Сахалинская область), где с 2016 года появились новая школа, детский сад, хоккейный корт, девять многоквартирных домов, пешеходная набережная вдоль морского побережья, были благоустроены дворовые территории и проведен ремонт дорог. «Мы видим, как синхронно с ростом индекса качества города растет рождаемость, — подчеркивает Ольга Баталина. — Такой четкий контроль нам нужен по каждому опорному населенному пункту».
Напомним, в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни» предстоит обеспечить развитие почти двух тысяч опорных населенных пунктов. В перечень вошли крупные агломерации, малые города и села всех российских регионов. Специалисты Минтруда проверили каждый. По результатам исследования, 36% из отобранных населенных пунктов в качестве опорных являются территориями «демографической зимы» и проживают наиболее тяжелую демографическую ситуацию. Ожидается, что развитие инфраструктуры в их границах станет ключом к повышению рождаемости. Отметим, что во всех субъектах сейчас начинается работа по разработке программ развития опорных населенных пунктов. В рамках этих документов отдельное внимание будет уделено вопросам территориальной связности и снижения инфраструктурных ограничений, благоустройству и повышению качества жизни.
Впрочем, создание качественной среды — лишь часть работы. Специалисты Минтруда подсчитали, что 72% женщин и почти 70% мужчин хотели бы иметь двух и более детей, а обеспечение их комфортным и доступным жильем поможет решиться на очередного ребенка. По словам первого замглавы Минтруда, важно в каждом регионе заложить демографические стимулы в виде снижения процентной ставки по кредиту при рождении очередного ребенка, содействия в погашении ипотеки и внедрении внеипотечных инструментов, в том числе с привлечением средств работодателей. До конца года каждый субъект должен представить на утверждение в Минтруд детальные программы по поддержке рождаемости, где будут прописаны конкретные меры по развитию инфраструктуры, поддержке семей с детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также созданию качественной городской среды.
При этом дополнительное финансирование от федерального бюджета на развитие инфраструктуры в размере 75 млрд рублей получат регионы с низким уровнем рождаемости. В перечне их 41, а самый низкий коэффициент (ниже единицы при общероссийском 1,4) зафиксирован в Севастополе и Ленинградской области.
Мастер-план будущего
Стратегия преобразования российских городов и поселков найдет отражение в мастер-планах. По поручению президента Минстрой должен разработать 200 таких документов, также свет увидят планы комплексного социально-экономического развития и все необходимые инструменты для реализации задуманного.
«Очень важно и дальше направлять наши усилия на сокращение различий по уровню экономики и социальной сферы среди российских субъектов, создание центров роста в каждом регионе с учетом его потенциала: сельскохозяйственного, промышленного, логистического, чтобы обеспечить приток инвестиций и рост числа рабочих мест. Это поможет продолжить строительство современного жилья, детских садов, поликлиник, больниц, модернизировать инженерные сети, чтобы у граждан были равные условия для самореализации и высоких стандартов жизни», — подчеркнул Михаил Мишустин.
Как отметил министр строительства России Ирек Файзуллин, новый нацпроект «Инфраструктура для жизни» будет включать в себя эффективный механизм из сегодняшней программы «Формирование комфортной городской среды», а сейчас (в том числе на площадке Всероссийского форума «Развитие малых городов и исторических поселений») отрабатываются модели стандарта. Это эталонные образцы, к которым можно будет стремиться при разработке и реализации проектов жилой и многофункциональной застройки на свободных участках и преобразования застроенной территории.
«Сегодня — уникальный момент для малых и средних городов, потому что в мегаполисах создавать крупные семьи (и даже с одним ребенком) гораздо сложнее. Это то устойчивое конкурентное преимущество, тот базис, который нужно использовать, — соглашается директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов. — Когда люди принимают решение о месте для жизни, очень серьезное внимание уделяют экологической обстановке, вредным производствам рядом, автотранспортной ситуации. Это базовые конкурентные преимущества, которые необходимо использовать и при мастер-планировании, и в момент постановки задач планировщикам».
Спрос на обновленные села
Ожидается, что строительство жилья, социальной инфраструктуры и предприятий сделает территории малых населенных пунктов привлекательными не только для рождения и воспитания детей, но и для приезжих. По оценкам экспертов, в таких местах уровень рождаемости на 15% выше, и туда стремятся граждане из других регионов и даже стран.
«Городская среда — важный фактор народосбережения. Демография — это не только рождаемость, но и смертность, и миграция. В местах, где сделаны проекты правильно, мы видим и миграционные эффекты: сокращается скорость оттока населения, где-то наблюдается прирост, растут репродуктивные установки поведения, — говорит директор Центра геодемографии и пространственного развития Московского государственного университета имени М. В. Ломоносова Александр Панин. — И сегодня, когда мощно звучит тема опорных населенных пунктов, важно переосмыслить малые города, потому что без них решить вопросы устойчивой системы опорной сети просто не получится».
Если в прошлом году еще были дискуссии о том, какие территории следует развивать (мегаполисы, агломерации или небольшие населенные пункты), то сейчас вопросов нет. Врачи и учителя малых городов получили финансовую поддержку, жители этих территорий имеют право на льготные условия по семейной ипотеке, продлен конкурс на преображение исторических поселений, запущена программа по сооружению спортивных площадок в малых городах. «Недавно вышел важный указ президента о поддержке людей, которые в других странах, разделяя наши ценности, притесняются. И речь идет не только о наших бывших соотечественниках, — обращает внимание губернатор Ивановской области Станислав Воскресенский. — Таким людям теперь будет оказываться поддержка по переселению в Россию. Как вы думаете, они поедут в крупные мегаполисы? Очень сомневаюсь. Как правило, это консервативные жители прежде всего малых городов Европы, и поедут они (я в этом убежден) именно в малые города России».
В целом в 2025 году начнут действовать новые национальные проекты «Семья», «Инфраструктура для жизни», «Продолжительная и активная жизнь», «Молодежь и дети». Их выполнение позволит в общей сложности построить тысячи новых школ, садиков, спортивных сооружений, провести большую реновацию объектов культуры и высшего образования, продолжить модернизацию жилищно-коммунального хозяйства и общественного транспорта, улучшение состояния автомобильных дорог и благоустройство территорий.
В ходе строительства, реконструкции или эксплуатации стеклопакеты и другие светопрозрачные конструкции могут получить небольшие, но заметные повреждения в виде царапин, потертостей, окалин от сварочных работ и др. Нередко они становятся объектами для творчества граффити-художников и других любителей попробовать на стекле несмываемые маркеры и краски.
Иногда стеклопакет можно заменить, но чаще всего, особенно когда дорогостоящая конструкция выполнялась на заказ или по индивидуальному проекту, когда она слишком массивна или труднодоступна для замены, заказчику выгоднее обратиться к услугам по шлифовке стекол. Такие специалисты с помощью шлифования умеют снять тончайший (поврежденный) слой стекла и методом полировки вернуть прозрачность в исходное состояние. Это узкоспециализированная сфера подрядных работ, в которой трудится всего несколько компаний: каждая из них имеет свои секреты мастерства и ноу-хау, наработанные годами.
Одна из самых опытных компаний на этом рынке — «Гласслайт». Она с 2008 года занимается шлифовкой и полировкой различных конструкций из стекла: стеклопакетов, стеклянных перегородок и столешниц, автостекол и т. д. За это время специалистами «Гласслайт» накоплен большой опыт в обработке самых разных видов стекол — закаленных, термоупрочненных, многослойных, противопожарных, бронированных.
Основной объем работ компании приходится на обработку стекол на строительных объектах: ЖК бизнес- и комфорт-классов, бизнес-центры, высотные здания со стеклянными фасадами, загородные частные дома с панорамными стеклопакетами. Чаще всего за услугами полировки и шлифовки стеклопакетов обращаются застройщики ЖК, когда подходят сроки сдачи объекта. Но среди заказчиков «Гласслайта» есть и Московский метрополитен, где с интерьерных стекол пришлось удалять царапины и следы маркера, и «Москвариум-океанариум», в котором специалисты компании боролись с солевыми отложениями на акриловом стекле, и Дарвиновский музей, где был обновлен потертый стеклянный пол, и еще много других объектов в столице и за ее пределами.
Одних только стеклянных фасадов за время работы было отполировано десятки тысяч квадратных метров. Несколько тысяч м2 фасадного остекления из них было обработано в ходе реконструкции ГЭС-2 и превращения этого промышленного объекта с более чем столетней историей в современное арт-пространство.
Работа на «ГЭС-2» продолжалась почти полгода, с начала лета до конца ноября 2021 года, и потребовала занятости всего коллектива компании. Шлифовка стекол — чрезвычайно трудоемкая работа: мастер за смену может обработать в среднем 3–4 м2 стекла, бригада — 40–50 м2 стекольных поверхностей, если позволяет погода и температура воздуха.
Проект «ГЭС-2» упрочил навыки мастеров и привнес новый опыт с точки зрения организации работы на таком крупном и сложном многофункциональном объекте. Прежде всего обрабатывать пришлось разные виды стекол, включая закаленные и противопожарные. Каждое из них требовало своего подхода по времени шлифовки и применяемым материалам. Много стеклянных конструкций было установлено в труднодоступных местах. Чтобы обработать их, компания применяла весь арсенал стремянок, использовала подкатные туры высотой до 8 м, сооружала подходящие строительные леса.
Весь объем работы был выполнен с высоким качеством и в срок. Этому в немалой степени способствовали технологии и применяемые материалы. К их подбору в компании пришли методом проб и ошибок, испытывали различные абразивные круги и пасты, искали подходящие компоненты для полировки и шлифовки, пока не остановились на пасте из оксида церия — максимально универсальном и результативном составе, в эффективности которого можно быть уверенным на всех этапах работы. Немаловажно, что оксид этого редкоземельного металла производится в России и успешно конкурирует с зарубежными аналогами.
В последние годы строительные компании постепенно стали вкладываться в диджитализацию бизнеса. Пандемия выступила катализатором процесса — застройщики увеличили долю дистанционных продаж. Однако затем каждая компания пошла своим путем: одни наращивают объем уделенных продаж, другие считают онлайн-продажи временной вынужденной мерой.
С началом локдауна у большинства застройщиков встали продажи. Перевод сделок в онлайн стал спасением для рынка. Но целый ряд застройщиков и до начала пандемии практиковали онлайн-продажи. Так, ГК КВС открыла специальный магазин еще в 2018 году. Правда, доля продаж в нем была невелика. Сделки в интернете проводят компании «Инград», ФСК, ГК «Основа, ГК ПИК, Группа «Самолет», ГК «Гранель», «Донстрой», «Полис групп», «Балтийская жемчужина», Л1, «Красная стрела», ГК ЦДМ и другие. Причем не первый год.
«Мы уже около пяти лет используем различные онлайн-инструменты при продаже жилья. В цифровом формате проходит бронирование, оказание ипотечных услуг, регистрация сделок и многое другое. Впервые дистанционная сделка по продаже квартиры в компании была проведена в 2018 году. Тогда доля онлайн-сделок составляла около 5%. Пик дистанционных продаж, как и у всех, пришелся на карантин 2020 года — весной их доля доходила до 80%. Уже через год подобные покупки заняли долю 25–30% в зависимости от объекта. Этот уровень сохраняется и сегодня», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
В компании «Брусника» 95% сделок оформляются онлайн. При этом доля онлайн-ипотеки составляет 98%, регистраций — 93%, открытых онлайн эскроу-счетов — 99%.
«Система онлайн-продаж была введена в Компании Л1 в апреле 2020 года. Хотя офисы компании вновь открылись уже в конце мая 2020-го, схема успешно продолжает использоваться и сейчас. Онлайн-продажи востребованы в первую очередь у иногородних покупателей. Но пользуются ими и те, кто в силу занятости не может приехать в офис, а также маломобильные люди. Доля онлайн-сделок сейчас невелика, около 5% от общего объема», — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.
По некоторым данным, доля электронных продаж на отдельных объектах достигает 100%.
Товары из интернета
Недвижимость — при всей ее дороговизне — тоже можно считать товаром. Тогда почему не приобретать этот товар в интернете?
Можно предположить, что неким препятствием выступает менталитет, особенно среди немолодых людей, — для молодежи покупать товары в интернет-магазинах уже стало обыденностью.
В то же время доля онлайн-продаж после пандемии сократилась. Согласно прошлогоднему опросу сервиса «Яндекс», только 30% жителей городов с населением свыше 100 тыс. человек готовы покупать квартиры через интернет — большинству респондентов хочется изучить все на месте, «потрогать руками». Зато онлайн-продажи подходят для инвесторов и региональных покупателей.
ГК ПИК первой в России перевела все операции, связанные с покупкой жилья, полностью в онлайн, тем самым подняв планку по внедрению e-commerce для всей отрасли.
В 2020 году компания запустила полноценные онлайн-сделки, в том числе в ипотеку, без присутствия клиента в офисе продаж. В этом же году ПИК закрыла все офисы продаж. С того момента компания зарегистрировала более 140 тысяч онлайн-сделок, поясняют в компании.
Выступая на конференции портала ЕРЗ.РФ и Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Роман Бальсевичус, заместитель директора департамента продаж ПИК, сообщил: компания не планирует открывать офисы продаж.
Но другие застройщики поступают менее радикально. Так, в Компании Л1 действуют три офиса продаж, на стройплощадках и недавно сданных объектах есть консультационные пункты. «Открывать новые офисы мы не планируем, но после вывода на рынок нового объекта там будет организован консультационный пункт», — подчеркнула Надежда Калашникова.
ГК «Гранель» во время локдауна перешла в онлайн-режим, закрыла офисы продаж. «Но это была временная мера. Сегодня, помимо центрального офиса продаж, у нас открыты отдельные офисы на объектах. Каждое помещение имеет свой дизайн и атмосферу, которые перекликаются с представляемым им проектом — это тоже важный момент. Покупатель получает подробные ответы на вопросы, изучает макет жилого комплекса. Мы стараемся сделать так, чтобы из окон офиса продаж была видна стройплощадка — можно наглядно увидеть, как идут работы», — пояснил Сергей Нюхалов.
При этом важно, какими именно сервисами пользуется покупатель. По словам Сергея Нюхалова, почти все покупатели выбирают электронную регистрацию договора, никто не хочет заниматься этим в бумажном формате. Есть опции, отметил он, от которых покупатели уже не откажутся.
Экономия времени
Участники конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья» отметили: создание цифровой экосистемы управления продажами сокращает время обработки заявок и число ошибок при взаимодействии с клиентами. Электронные сделки сокращают весь процесс. По данным компании «Брусника», время проведения сделки сократилось втрое — до десяти дней, но при необходимости сделку можно оформить за сутки.
«Любой сервис внедряется в компании только тогда, когда он экономически эффективен, — это касается и онлайн-сделок. Электронные инструменты позволяют сэкономить время, упрощают систему взаимодействия и с покупателями, и с банками, снижают трудоемкость и бюрократизацию операций, — рассуждает Сергей Нюхалов. — При этом у нас выстроен полный цикл продаж, ориентированный на индивидуальный подход к каждому клиенту, живое человеческое общение. Это очень важная часть цикла продаж, и в ближайшее время мы не планируем отказываться от этой модели».
По мнению Надежды Калашниковой, к очевидным плюсам онлайн-продаж следует отнести возможность избежать посещения офиса застройщика, что удобно для иногородних покупателей или для тех, кто не располагает временем. «Для застройщика это возможность расширить сферу присутствия на рынке. С точки зрения сроков и расходов отличий между офлайн- и онлайн-сделками практически нет», — заключила она.
Цифровизация с продолжением
Между тем диджитализация рынка недвижимости будет продолжена. Возможно, Центробанк поменял планы в последние месяцы, но ранее предполагался полный отказ от бумажных документов в конце 2022 — начале 2023 года.
Пока с банками работать сложновато. Дистанционные операции возможны, если покупатель — клиент банка. В противном случае личная явка в банк для подписания договора и идентификации обязательна. Впрочем, Ростелеком и Центробанк уже разрабатывают систему идентификации, что позволит упростить процедуру.
На электронное взаимодействие с застройщиками намерен перейти Росреестр. Выступая на конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Елена Макарова, руководитель цифровой трансформации Росреестра, заявила: онлайн-сервисы, которые экстренно запускались в период пандемии, показали свою эффективность и перспективность, поэтому работа по их развитию продолжается.
По прогнозам GloraX, к концу текущего года доля онлайн-сделок может дорасти до 60%.
Однако не все застройщики к этому стремятся. «Не стоит забывать, что цифровые сервисы не способны в полной мере заменить живое общение с менеджером, осмотр площадки. Хотя онлайн-технологии серьезно облегчили жизнь и покупателям и девелоперам, полностью перейти на онлайн-формат пока никто не спешит», — уверен Сергей Нюхалов.
«Полностью переход на онлайн-сделки мы не планируем. Все-таки при покупке квартиры важна эмоциональная составляющая. Когда покупатель может своими глазами увидеть будущую квартиру, оценить локацию, окружение дома — он быстрее принимает решение», — добавила Надежда Калашникова.