Национальные приоритеты
С 2025 года в России начнет работу новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», в рамках которого сконцентрируются задачи всего строительного комплекса, начиная от возведения жилья, объектов социальной инфраструктуры, восстановления дорог и системы ЖКХ. Предварительный объем финансирования уже оценивается в 107 млрд рублей, однако эксперты не исключают, что он может существенно увеличиться.
В мае этого года список поручений президента пополнился новыми национальными целями на период до 2030 года с перспективой до 2036 года. Согласно Указу № 309, в ближайшее время чиновникам предстоит актуализировать стратегию пространственного развития таким образом, чтобы в течение пяти лет можно было бы улучшить качество среды в опорных населенных пунктах на 30%. Для этого потребуется благоустроить не менее 30 тысяч общественных территорий, привести в нормативное состояние 85% дорог крупных агломераций, а также 60% региональных и межмуниципальных трасс, обновить парк общественного транспорта.
Вместе с тем к 2030 году в России необходимо возводить не менее одного миллиарда квадратных метров жилья в год. «Это очень амбициозная задача. Вся страна должна обновиться в жилом фонде на 20%, — подчеркнул вице-премьер Марат Хуснуллин, добавляя, что достичь этого невозможно без возведения комплексного развития населенных пунктов. — Нужно будет построить почти 350 млн кв. м сопутствующей инфраструктуры (детские сады, социальные объекты, места отдыха и дополнительные рабочие места), а также перестроить ЖКХ». По подсчетам чиновников, все это потребует втянуть в оборот почти 250 тыс. га земли по всей стране. При этом отдельное внимание будет уделено ремонту и строительству дорог, так как от интеграции трасс в программу развития региона будет зависеть расположение точек роста».
Следующие пять лет указанные работы будут проходить в рамках нового национального проекта «Инфраструктура для жизни».
Эпицентры развития
Ускоренное развитие и приоритетное финансирование в рамках нового нацпроекта получат 1839 опорных пунктов с прилегающими территориями в 81 субъекте. В 2025 году начнутся работы на пилотных участках, где планы развития получили утверждение.
Напомним: последние два года формированием опорных пунктов как будущих точек роста и их обследованием занимались специалисты Министерства сельского хозяйства РФ. Согласно Распоряжению Правительства РФ № 4132-р от 23.12.2022 года, таковым становится поселение с населением от трех до 50 тысяч человек, на территории которого располагается предприятие агропромышленного комплекса, промышленное производство или ведется добыча полезных ископаемых. Для примера: в Подмосковье опорными стали Луховицы, Волоколамск, Шатура, Талдом, Можайск, Истра, Зарайск, Руза и рабочие поселки Серебряные Пруды, Лотошино и Шаховская. Сейчас сотрудники ведомства завершают паспортизацию.
«В основу паспортов принимаются долгосрочные планы развития опорных населенных пунктов, которые предполагают увязку наличия рабочих мест с развитой средой и дальнейшим становлением территорий, а также обеспечением максимально эффективного использования объектов и предоставления качественных услуг для населения. Объединенные в одном документе мероприятия позволят решить межотраслевые проблемы, а синхронизированные между собой по срокам, видам и финансированию дадут возможность закрыть потребность в инфраструктуре», — рассказывает руководитель направления управления реализации инфраструктурных проектов федерального государственного бюджетного учреждения «Агентство развития сельских территорий» Артем Оксанчук, добавляя, что по отдельным агломерациям документы находятся в высокой степени готовности.
Средства на «Инфраструктуру для жизни»
Ради ускоренного развития выбранных точек роста все министерства и ведомства синхронизируют собственные программы. В частности, реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» уже предусматривает работу по четырнадцати направлениям с общим бюджетом порядка 107 млрд рублей. Каждую неделю на стратегических сессиях у председателя правительства РФ проходят детальные обсуждения и формируются ключевые элементы новых национальных проектов.
«Инфраструктура для жизни» объединяет разные направления. В указах президента определена задача обеспечить развитие порядка двух тысяч опорных населенных пунктов, и нам предстоит отработать мастер-планы на не менее чем 200 территориях. Все процедуры прописаны. Каждый федеральный орган исполнительной власти отрабатывает свое направление, идут согласительные совещания, — говорит министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Ирек Файзуллин, указывая, что предложений в части уточнения деталей нацпроектов ждут и от участников отрасли: — Давайте мы вместе сформируем национальные проекты, которые позволят выполнить основную задачу: улучшить качество жизни наших людей».
Одной из составляющих нового нацпроекта станет госпрограмма «Стимул», по которой возводят объекты социальной инфраструктуры. По мнению генерального директора ГК «Кортрос» Станислава Киселева, раскрытие ее потенциала позволит существенно повысить уровень жилищного строительства в регионах. «За пять лет программа выросла в объемах ассигнований с 22 до 30 млрд рублей — около 40%. При этом себестоимость одного метра в садике или в школе выросла практически в два раза. И понятно, что в регионах застройщики не могут обеспечить собственным финансированием строительство социальной инфраструктуры. Снижение потенциала “Стимула” — достаточно болезненная проблема, и в этом смысле я бы предложил посмотреть на возможность увеличения финансирования. Это здо́рово поддержало бы региональное строительство».
Большой блок нацпроекта коснется восстановления транспортного сообщения. По словам генерального директора Национальной ассоциации инфраструктурных компаний (НАИК) Марии Ярмальчук, в состав «Инфраструктуры для жизни» войдут сразу шесть федеральных проектов, нацеленных на развитие дорожной сети. Необходимость реконструкции и строительства крупных транспортных объектов в российских регионах продиктована значительным увеличением потока и быстрыми темпами возведения жилых микрорайонов. Новые участки и искусственные сооружения будут способствовать выстраиванию более удобной логистики и решению задач в социальной сфере, а также откроют новые возможности для развития бизнеса.
Параллельно с этим идет работа и по привлечению дополнительных ресурсов. Для создания развитой инфраструктуры необходимы совместные усилия государства и частных инвесторов, особенно в транспортно-логистических проектах и ЖКХ. «Нужны новые инструменты для привлечения внебюджетных средств, поскольку без этого очень трудно решить задачу не только по увеличению объемов строительства, но и по сохранению темпов, на которые в последние годы вышли, — говорит президент РСПП Александр Шохин. — Проекты развития инфраструктуры обладают очень серьезным мультипликативным эффектом. По оценке, на один вложенный рубль инвестиций в транспортную инфраструктуру экономика получает до пяти рублей прироста ВВП за счет не только прямых, но и косвенных эффектов».
Ритмы ускорения
В то же время основными инвесторами в сфере жилищного строительства являются жители России. По оценкам Марата Хуснуллина, ежегодно граждане вкладывают в улучшение жилищных условий до 40 млрд рублей, поэтому создания инфраструктуры без развития сферы ипотечного кредитования может быть недостаточно для достижения целевых результатов. Не менее важным является и исключение избыточных процедур для повышения скорости работы.
«Поручения президента об увеличении обеспеченности жильем с текущих 28 до 33 кв. м на человека потребует ввести 700 млн кв. м жилья до 2030 года — то есть увеличить на 40% ежегодный ввод от текущих объемов, которые и так являются рекордными, — отмечает генеральный директор ”Самолет Москва” Айман Эль-Хашем. — Чтобы быстрее вводить, необходимо сильно сократить инвестиционно-строительный цикл — особенно для тех проектов, где государству важен быстрый выход на стройку. Для проектов КРТ целесообразно ввести ускоренный трек по получению разрешения на строительство. Кроме того, будет полезно, если государство сделает единое окно по получению всех разрешений и всей исходно-разрешительной документации для строительства».
В целом реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» призвана повысить уровень жизни сразу в трех категориях: в миллионниках приоритет отдадут развитию транспортной сети, в городах и городских агломерациях — благоустройству общественных центров, а в сельских агломерациях — восстановлению и новому строительству различных объектов социальной инфраструктуры.
На фоне повсеместного роста цен в 2022 году девелоперы активизировали экспансию в другие регионы. Одним из драйверов также стал уход ряда застройщиков с российского рынка — их проекты подхватили крупные девелоперы.
Региональной экспансии способствовало несколько факторов. Так, в столичных регионах спрос сократился на 30–40% — именно из крупных городов уезжали платежеспособные граждане. В прочих регионах спрос серьезно не пострадал. Кроме того, по всей стране наблюдался рост цен. В ряде регионов цены теперь сопоставимы если не с московскими, то подмосковными. При этом себестоимость строительства в регионах ниже на 15–35% в зависимости от локации, даже в крупных экономически сильных городах.
Консалтинговое агентство GMK называет самыми подходящими городами для развития девелопмента Екатеринбург, Казань, Новосибирск, Уфу, Тюмень, Красноярск, Краснодар, Пермь, Хабаровск и Иркутск.
Кроме того, в обеих столицах не хватает участков под застройку, особенно для масштабных проектов, на которые нацелены крупные компании. Во многих регионах проще реализовать такие проекты.
Москва и Петербург также становятся объектами экспансии застройщиков из других регионов. Цель — расширить бизнес, иногда получить большую маржу, а также удовлетворить амбиции.
При выборе региона девелоперы оценивают целый ряд параметров, проводя маркетинговые исследования: численность населения, цены, структура спроса и предложения, платежеспособный спрос и т. д.
Например, прежде чем запустить проект в новом субъекте, ГК ПИК смотрит не только на рентабельность, которую может получить, но и на перспективы самого региона. Главным аргументом становится потребность местного рынка в качественном и доступном жилье. Во многих регионах показатель обеспеченности населения жильем все еще невысок, поэтому выход на новые территории перспективен.
За пределами своего региона
Безусловно, при выходе из домашнего региона в незнакомый всегда есть риски. Зачастую местное законодательство преподносит сюрпризы, иногда стандарты качества, принятые в одном регионе, не привлекают покупателей в другом. Кроме того, местное население далеко не всегда знает хоть что-то о крутой столичной компании, зашедшей в регион.
Сложно решаются вопросы с земельными участками. Нередко большая проблема найти подрядные и субподрядные организации. Иногда сотрудникам компании приходится работать в регионе вахтовым методом. Например, Группа компаний «Стройтрансгаз» на проекте культурного кластера в Калининграде, в составе которого есть в том числе жилые дома, привозила своих сотрудников. Но часть персонала все равно набирается на местах
«Как правило, при старте работы в новом федеральном округе мы открываем региональное подразделение, которое берет на себя все задачи по надзору за строительством. К реализации проектов в регионах привлекаются и местные организации — по результатам детального анализа рынка выбираются подрядчики, которые отвечают стандартам, принятым в компании. Такой подход позволяет сохранить высокое качество продукта, снизить себестоимость жилья за счет участия локальных компаний и сделать вклад в экономику региона», — рассказали в ГК ПИК.
Кроме того, ПИК использует сервисы и корпоративные системы, которые предоставляют возможности для эффективной удаленной работы: отслеживание хода работ на всех объектах в online-режиме, контроль всех этапов девелоперского цикла от начала проектирования до передачи ключей покупателям.
Москва не резиновая
Сегодня на российском рынке не менее двух десятков крупных компаний работают сразу в нескольких регионах. Больше всего регионов охватила ГК ПИК — 16, включая Петербург и Ленобласть. Общая площадь всех строящихся жилых кварталов за пределами столичного региона — более 1 млн кв. м. Только за последние несколько лет ПИК вышел в два приволжских региона и четыре дальневосточных, став первым федеральным застройщиком на Дальнем Востоке.
В нескольких регионах работает Группа «Самолет». В зоне внимания — Дальний Восток и Екатеринбург. В Петербург девелопер пришел, приобретя компанию «СПб Реновация».
Аналогичным способом — через покупку игроков рынка — расширяет географию присутствия Группа «Эталон». Например, она приобрела компанию «ЮИТ Россия», которая продала свои активы с уходом из России. Земельный банк «Эталона» пополнили проекты в Свердловской области, Казани, Тюмени, Московской области. Сейчас Группа «Эталон» работает также в Омске.
Группа ЛСР не первый год имеет целое подразделение в Екатеринбурге. GloraX реализует масштабный проект в Нижнем Новгороде. Компания «Талан» из Ижевска добралась до Владивостока, Набережных Челнов, Перми, Сочи, Твери, Тюмени, Уфы, Хабаровска, Ярославля. Большая география у компании «Страна девелопмент»: Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск, Москва, Московская область, Петербург; у екатеринбургского застройщика «Брусника»: Тюмень, Сургут, Омск, Москва, Курган, Новосибирск. Пять регионов охватила архангельская Группа «Аквилон», включая Московскую область и Петербург.
На петербургском рынке закрепляются компании из Москвы, с Урала, из Сибири. На подмосковный рынок — с прицелом на столицу — приходят компании из соседних регионов, начиная с небольших проектов.
Время действий
Бизнесмены полагают, что лучшее время для экспансии — когда рынок находится в нижней точке роста: риски велики, но и прибыль выше обычной, и долю можно взять большую. Но сегодняшняя ситуация не характерна для обычного рынка — выход за рубежи закрыт, есть и другие сложности, связанные с санкциями против России. Поэтому лучшим способом развивать бизнес становится его масштабирование по территории страны.
Чиновники корректируют систему финансирования инфраструктурных проектов.
Последний год показал, что вопреки санкиционному давлению подрядчики могут сдавать в эксплуатацию рекордные объемы дорожно-строительных работ (и даже досрочно) при соответствующем, а иногда и опережающем финансировании. Необходимые условия будущего развития отрасли чиновники прописали в дорожной карте, которая предполагает, что в прошлом году бюджет дополнительно выделил 240 млрд рублей, а в этом году отрасль должна получить еще 100 млрд рублей сверх плана. Средства пойдут на компенсацию роста цен на строительные материалы. «И важную роль здесь играет скорость доведения средств до подрядных организаций. Это нужно делать как можно скорее», — акцентировал внимание на проблеме директор Департамента строительства Правительства Российской Федерации Максим Степанов в рамках выступления на Национальном форуме инфраструктурных компаний, который собрал в Москве топ-менеджеров ведущих дорожно-строительных компаний страны.
Датчики роста цен
Параллельно с этим Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России пытается взять в свои руки контроль над ростом цен на строительные материалы. Как рассказал заместитель главы Минстроя Сергей Музыченко, сейчас ведомство работает над созданием новой системы оценки рисков роста цен на строительные материалы. Подход предполагает, что ежеквартально будут фиксироваться показания по двум критериям: в желтой зоне окажутся позиции, удорожание которых произошло в пределах инфляционных ожиданий, а в красной — те, что вышли за пределы расходов, отведенных на реализацию проектов. Последнюю и будут компенсировать. Ожидается, что такой подход для отслеживания тенденций специалисты начнут применять уже в этом году, а сейчас инициатива проходит обсуждения в Правительстве РФ.
Меняет подход к определению сметной стоимости и Главгосэкспертиза России. Так, в конце февраля первые регионы начали переходить на новый ресурсно-индексный метод. На данный момент он уже внедрен в 79 регионах, а до конца второго квартала к ним присоединятся еще 15 субъектов. Напомним, новый ресурсно-индексный метод отрасль ждала давно, так как с его помощью можно приблизить реальную стоимость строительства к той, что рассчитывается при составлении проектно-сметной документации. Для того, чтобы этого добиться, разработчики провели комплексный пересмотр существующих сметных норм: исключили неточности в расчетах, связанных с применением укрупненных индексов и различной структурой затрат по видам объектов капитального строительства, сформировали сборник сметных цен на материалы и машины по новому уровню, исключили дублирующие и устаревшие позиции, подобрали аналоги. В целом специалисты Главгосэкспертизы России проанализировали порядка 52 тысяч сметных норм, из которых изменению в той или иной степени подверглись более 34 тысяч. В итоге основные строительные ресурсы, оказывающие непосредственное и существенное влияние на сметную стоимость, теперь напрямую привязаны к текущим ценам по данным живого мониторинга. Кроме того, в соответствии с новой методологией рассчитаны сметные цены на эксплуатацию машин и механизмов, уточнен годовой режим работы, порядок определения амортизационных отчислений на полное восстановление и нормы годовых затрат на все виды ремонтов и техническое обслуживание, затраты на энергоносители. Важно и то, что у однородных строительных ресурсов величина индекса больше не привязана к виду объекта строительства. Если раньше пересчет сметной стоимости осуществлялся с его учетом, то сейчас на конечную стоимость ресурса влияет общий тренд изменения цены на группу. Например, если подорожала арматура, значит, вся арматура по базе подорожает вне зависимости от того, какой объект строится. Это влияние будет работать и в обратную сторону: при снижении цены на бетон его стоимость скорректируется везде. Все это позволяет избегать ситуаций, когда одни и те же ресурсы или виды работ на разных объектах имеют различную стоимость. Как отмечают в Главгосэкспертизе России, теперь индекс адекватно и справедливо формирует цену только в привязке к объекту целиком, а отдельные позиции и конкретные ресурсы нельзя пересчитывать ни при каких обстоятельствах. Как подчеркнул Сергей Музыченко, на следующем этапе планируется перейти к еще более справедливой оценке сметной стоимости строительства — ресурсному методу.
Экономия за счет сокращения инвестцикла
Большая работа продолжается и в части сокращения процедур в дорожном строительстве. Если в 2019 году их было 1200, то теперь цифру удалось довести до 989, а, согласно Стратегии развития отрасли, к 2030-му она должна снизиться еще на 30% — до 560. Ожидается, что вместе с этим сократятся и сроки реализации проектов, следствием чего станет привлечение дополнительных инвестиций на уровне 1–2 трлн рублей.
Со своей стороны, подрядчики работают над раскрытием кадрового потенциала и увеличением производительности труда. При этом проблемы и дополнительные расходы у компаний возникают из ошибок в проектной документации, которые приходится исправлять за свой счет. В ответ на это Сергей Музыченко отметил, что Минстрой готовит изменения в этой части, которые позволят подрядчикам снизить затраты.
Внебюджетное финансирование
Чуть позже к дискуссии подрядчиков и чиновников присоединились банкиры, чтобы обсудить перспективы развития в части внебюджетного финансирования строительства дорог, мостов и путепроводов. Напомним, что некоторое время назад соответствующее поручение дал Президент Владимир Путин.
Потенциал для роста в данном направлении есть, так как Россия далека от насыщения автомобильными дорогами, в том числе работающими на платной основе (по окончании концессии и выплаты процентов по кредитам они могут стать бесплатными, как происходит в Испании и Латинской Америке). Согласно экспертным оценкам, нашей стране требуется не менее 10 тысяч километров таковых. Есть и готовые проекты. По данным госкомпании «Российские автомобильные дороги», сегодня созданы и готовы к реализации в рамках концессий и ГЧП объекты на общую сумму порядка 5,6 трлн рублей. Среди них Юго-Западная хорда и магистраль «Золотое кольцо», которую ранее презентовал ГК «Автодор».
Однако сдерживающие факторы не позволяют запустить проекты в стройку. По словам первого заместителя председателя правления госкомпании Игоря Коваля, главные из них — непомерно высокая ставка заемных средств, отсутствие качественно проработанной документации и увеличенные сроки возведения объектов при концессии. По мнению участников дискуссии, первую поможет решить субсидирование процентной ставки, как это уже сделано в сфере сельского хозяйства или промышленного строительства.
Старший управляющий директор Управления структурных кредитов ПАО «Сбербанк» Константин Песоцкий предложил с помощью софинансирования сделать ставку фиксированной для заемщиков на уровне 4% на весь срок действия кредита. Такие условия дадут возможность ПАО «Сбербанк» предоставить порядка 1,5 трлн рублей для строительства дорожных объектов, а Газпромбанку нарастить портфель инвестиций в инфраструктурное строительство до 750 млрд рублей. Еще по 300 млрд рублей, в соответствии с поручением Президента Владимира Путина, готовы предоставить ДОМ.РФ в формате инфраструктурных облигаций и ВЭБ.РФ.
«Суммы в 1 трлн рублей хватит на реализацию целого ряда проектов, — отметил заместитель генерального директора АО "ДСК "Автобан" Денис Анисимов. — Мы готовы работать и по 44-ФЗ, и в рамках концессии». При этом эксперт добавил, что дополнительные финансовые инструменты дают возможность приступить к строительству сейчас, а не через несколько лет, когда каждый из проектов станет ощутимо дороже.
Кроме того, банкиры предложили дорожникам создать новый финансовый инструмент — возмездную рассрочку в рамках 44-ФЗ, позволяющий вернуть справедливость, когда в моменты «кассовых разрывов» у заказчиков подрядчики вынуждены брать кредиты для продолжения деятельности за свой счет.