Национальные приоритеты
С 2025 года в России начнет работу новый национальный проект «Инфраструктура для жизни», в рамках которого сконцентрируются задачи всего строительного комплекса, начиная от возведения жилья, объектов социальной инфраструктуры, восстановления дорог и системы ЖКХ. Предварительный объем финансирования уже оценивается в 107 млрд рублей, однако эксперты не исключают, что он может существенно увеличиться.
В мае этого года список поручений президента пополнился новыми национальными целями на период до 2030 года с перспективой до 2036 года. Согласно Указу № 309, в ближайшее время чиновникам предстоит актуализировать стратегию пространственного развития таким образом, чтобы в течение пяти лет можно было бы улучшить качество среды в опорных населенных пунктах на 30%. Для этого потребуется благоустроить не менее 30 тысяч общественных территорий, привести в нормативное состояние 85% дорог крупных агломераций, а также 60% региональных и межмуниципальных трасс, обновить парк общественного транспорта.
Вместе с тем к 2030 году в России необходимо возводить не менее одного миллиарда квадратных метров жилья в год. «Это очень амбициозная задача. Вся страна должна обновиться в жилом фонде на 20%, — подчеркнул вице-премьер Марат Хуснуллин, добавляя, что достичь этого невозможно без возведения комплексного развития населенных пунктов. — Нужно будет построить почти 350 млн кв. м сопутствующей инфраструктуры (детские сады, социальные объекты, места отдыха и дополнительные рабочие места), а также перестроить ЖКХ». По подсчетам чиновников, все это потребует втянуть в оборот почти 250 тыс. га земли по всей стране. При этом отдельное внимание будет уделено ремонту и строительству дорог, так как от интеграции трасс в программу развития региона будет зависеть расположение точек роста».
Следующие пять лет указанные работы будут проходить в рамках нового национального проекта «Инфраструктура для жизни».
Эпицентры развития
Ускоренное развитие и приоритетное финансирование в рамках нового нацпроекта получат 1839 опорных пунктов с прилегающими территориями в 81 субъекте. В 2025 году начнутся работы на пилотных участках, где планы развития получили утверждение.
Напомним: последние два года формированием опорных пунктов как будущих точек роста и их обследованием занимались специалисты Министерства сельского хозяйства РФ. Согласно Распоряжению Правительства РФ № 4132-р от 23.12.2022 года, таковым становится поселение с населением от трех до 50 тысяч человек, на территории которого располагается предприятие агропромышленного комплекса, промышленное производство или ведется добыча полезных ископаемых. Для примера: в Подмосковье опорными стали Луховицы, Волоколамск, Шатура, Талдом, Можайск, Истра, Зарайск, Руза и рабочие поселки Серебряные Пруды, Лотошино и Шаховская. Сейчас сотрудники ведомства завершают паспортизацию.
«В основу паспортов принимаются долгосрочные планы развития опорных населенных пунктов, которые предполагают увязку наличия рабочих мест с развитой средой и дальнейшим становлением территорий, а также обеспечением максимально эффективного использования объектов и предоставления качественных услуг для населения. Объединенные в одном документе мероприятия позволят решить межотраслевые проблемы, а синхронизированные между собой по срокам, видам и финансированию дадут возможность закрыть потребность в инфраструктуре», — рассказывает руководитель направления управления реализации инфраструктурных проектов федерального государственного бюджетного учреждения «Агентство развития сельских территорий» Артем Оксанчук, добавляя, что по отдельным агломерациям документы находятся в высокой степени готовности.
Средства на «Инфраструктуру для жизни»
Ради ускоренного развития выбранных точек роста все министерства и ведомства синхронизируют собственные программы. В частности, реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» уже предусматривает работу по четырнадцати направлениям с общим бюджетом порядка 107 млрд рублей. Каждую неделю на стратегических сессиях у председателя правительства РФ проходят детальные обсуждения и формируются ключевые элементы новых национальных проектов.
«Инфраструктура для жизни» объединяет разные направления. В указах президента определена задача обеспечить развитие порядка двух тысяч опорных населенных пунктов, и нам предстоит отработать мастер-планы на не менее чем 200 территориях. Все процедуры прописаны. Каждый федеральный орган исполнительной власти отрабатывает свое направление, идут согласительные совещания, — говорит министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Ирек Файзуллин, указывая, что предложений в части уточнения деталей нацпроектов ждут и от участников отрасли: — Давайте мы вместе сформируем национальные проекты, которые позволят выполнить основную задачу: улучшить качество жизни наших людей».
Одной из составляющих нового нацпроекта станет госпрограмма «Стимул», по которой возводят объекты социальной инфраструктуры. По мнению генерального директора ГК «Кортрос» Станислава Киселева, раскрытие ее потенциала позволит существенно повысить уровень жилищного строительства в регионах. «За пять лет программа выросла в объемах ассигнований с 22 до 30 млрд рублей — около 40%. При этом себестоимость одного метра в садике или в школе выросла практически в два раза. И понятно, что в регионах застройщики не могут обеспечить собственным финансированием строительство социальной инфраструктуры. Снижение потенциала “Стимула” — достаточно болезненная проблема, и в этом смысле я бы предложил посмотреть на возможность увеличения финансирования. Это здо́рово поддержало бы региональное строительство».
Большой блок нацпроекта коснется восстановления транспортного сообщения. По словам генерального директора Национальной ассоциации инфраструктурных компаний (НАИК) Марии Ярмальчук, в состав «Инфраструктуры для жизни» войдут сразу шесть федеральных проектов, нацеленных на развитие дорожной сети. Необходимость реконструкции и строительства крупных транспортных объектов в российских регионах продиктована значительным увеличением потока и быстрыми темпами возведения жилых микрорайонов. Новые участки и искусственные сооружения будут способствовать выстраиванию более удобной логистики и решению задач в социальной сфере, а также откроют новые возможности для развития бизнеса.
Параллельно с этим идет работа и по привлечению дополнительных ресурсов. Для создания развитой инфраструктуры необходимы совместные усилия государства и частных инвесторов, особенно в транспортно-логистических проектах и ЖКХ. «Нужны новые инструменты для привлечения внебюджетных средств, поскольку без этого очень трудно решить задачу не только по увеличению объемов строительства, но и по сохранению темпов, на которые в последние годы вышли, — говорит президент РСПП Александр Шохин. — Проекты развития инфраструктуры обладают очень серьезным мультипликативным эффектом. По оценке, на один вложенный рубль инвестиций в транспортную инфраструктуру экономика получает до пяти рублей прироста ВВП за счет не только прямых, но и косвенных эффектов».
Ритмы ускорения
В то же время основными инвесторами в сфере жилищного строительства являются жители России. По оценкам Марата Хуснуллина, ежегодно граждане вкладывают в улучшение жилищных условий до 40 млрд рублей, поэтому создания инфраструктуры без развития сферы ипотечного кредитования может быть недостаточно для достижения целевых результатов. Не менее важным является и исключение избыточных процедур для повышения скорости работы.
«Поручения президента об увеличении обеспеченности жильем с текущих 28 до 33 кв. м на человека потребует ввести 700 млн кв. м жилья до 2030 года — то есть увеличить на 40% ежегодный ввод от текущих объемов, которые и так являются рекордными, — отмечает генеральный директор ”Самолет Москва” Айман Эль-Хашем. — Чтобы быстрее вводить, необходимо сильно сократить инвестиционно-строительный цикл — особенно для тех проектов, где государству важен быстрый выход на стройку. Для проектов КРТ целесообразно ввести ускоренный трек по получению разрешения на строительство. Кроме того, будет полезно, если государство сделает единое окно по получению всех разрешений и всей исходно-разрешительной документации для строительства».
В целом реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» призвана повысить уровень жизни сразу в трех категориях: в миллионниках приоритет отдадут развитию транспортной сети, в городах и городских агломерациях — благоустройству общественных центров, а в сельских агломерациях — восстановлению и новому строительству различных объектов социальной инфраструктуры.
Тренд на панорамное остекление: что необходимо учесть
Архитектура с использованием большого количества стекла – тренд, который сопровождает нас долгое время и который не собирается сдавать позиции. Доля применения конструкций из стекла растет: за последние годы площадь остекления в коммерческих проектах приближена к максимальной и увеличивается в жилищном строительстве, в особенности в частном загородном. Люди стремятся быть ближе к природе, расширять горизонты и создавать метапространство, в котором уют и приватность сочетаются с готовностью открываться внешнему миру. В связи с этим в частных домах заметна тенденция к увеличению площади стеклопакетов – к панорамному остеклению. У такого остекления есть определенный ряд преимуществ: современный дизайн, большое количество естественного света и визуальное расширение пространства. Однако при таком остеклении необходимо принимать во внимание многие факторы, которые могут повлиять на качество и комфорт пребывания внутри помещения. Отсутствие фокуса на тепло- и светотехнике довольно часто приводит к большим счетам за электричество, «отапливание» улицы и переосвещению, поэтому в погоне за трендом на панорамное остекление советуем обращаться за экспертной помощью в нашу расчетно-консультационную группу в RGC для расчетов светотехники, сопротивления теплопередачи, прогибов и напряжений на стекле, звукоизоляции, оценки риска термошока, оценки энергоэффективности и многого другого.
Стеклопакет решает
Поскольку мы всегда внимательно следим за новыми строительными тенденциями, нам удается своевременно предложить клиенту то, что ему нужно с учетом всех пожеланий и потребностей. Линейка стеклопакетов X-ONE удовлетворит любой запрос:
X-ONE Климат – стеклопакеты, если ваша цель – энергоэффективность, рациональное использование ресурсов, sustainable architecture.
X-ONE Защита – стеклопакеты для дополнительной защиты и безопасности: триплекс, звукоизоляция, закаленные решения.
X-ONE Техно – стеклопакеты моллированные в различных плоскостях, с цифровой печатью, мультимедийные, смарт – для проектов, где нужны самые профессиональные решения.
X-ONE Климат, X-ONE Защита и X-ONE Техно – три линейки, которые можно сочетать между собой.
От энергоэффективности до смарт-конструкций
Линейка стеклопакетов X-ONE КЛИМАТ создает комфорт внутри помещения, снижает затраты на отопление и кондиционирование за счет контроля над пропусканием солнечной энергии и потерей тепла – то, что особенно необходимо при панорамном остеклении. Стеклопакеты X-ONE ЗАЩИТА созданы для защиты помещения от внешних угроз и шума, создают комфортную и безопасную среду.
Еще один тренд мы видим в применении изделий из стекла с дополнительными свойствами: смарт-конструкции с регулируемой прозрачностью, электрообогреваемые стеклопакеты, которые выступают в качестве основного или дополнительного источника тепла, стеклопакеты со встроенными жалюзи и мультимедийные решения. Такие и даже более инновационные решения в составе линейки X-ONE Техно разрабатываются собственным R&D-центром.
Теперь 14
В 2023 году мы в RGC смогли не только запустить новый портфель продуктов для удовлетворения самых разных запросов, создать расчетно-консультационную группу и R&D-центр, но и расширить сеть производственных объектов RGC. Новая площадка для производства стеклопакетов, расположенная в Зернограде, Ростовская область, стала уже 14-й по счету в ряду заводов компании. Новая локация позволит эффективнее удовлетворять спрос на высококачественные изделия из стекла. Это стратегическое развитие подчеркивает постоянное стремление RGC к инновациям и улучшению качества продукции.
Вся информация по новым решениям, маркетинговые материалы и полезные статьи доступны на наших сайтах rgc.ru и x-one.glass. До встречи!
Недвижимость в очередной раз показала себя одним из самых надёжных и доходных направлений для инвестиций, благодаря чему её популярность в 2023 году резко выросла. Это обсудили эксперты строительного рынка и рынка недвижимости.
Классическая сдача квартир в долгосрочную аренду уже несколько лет приносит доходность не выше 4% годовых, а иногда и в районе 3%, посетовал Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Краткосрочная сдача в аренду может приносить существенный доход, уточнил он, однако это требует от собственника вложений времени. Или передачи функции оперативного управления какому-либо посреднику, и тогда это тоже снижает доходность. Так что основной доход инвесторы в недвижимость получают от прироста стоимости недвижимости.
Как сообщила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», в проекте «Огни залива», который находится в приморской части Красносельского района, на большом расстоянии от метро, стоимость квадратного метра за 2,5 года реализации выросла на 56%. «Понятно, что такую динамику не только наши достоинства обосновали, а и то, что происходило на рынке недвижимости в целом, — уточнила она. — Конечно, для подавляющего большинства инвесторов недвижимость остаётся самым понятным инструментом».
Яна Васильева, руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management, надеется, что в будущем недвижимость если и не сможет дорожать прежними темпами, то точно не станет заметно дешеветь. «Я не считаю, что рынок недвижимости можно сломать, — сказала она. — Или что-то с ним может случиться в глобальном негативном смысле. Возможно, будет некий период стагнации, потому что человеку ко всему нужно привыкать. Человек — такое существо. Буквально в том же 2014-, 15-м или 16-м году доля ипотечных сделок была ниже, чем в 18-м, 19-м или 20-м, когда появилась льготная ипотека. К нам приходили инвесторы, и мы считали приблизительную доходность, анализировали объект, и там было 60% годовых, а люди говорили: «Фу, это мало, что такое 60% годовых? Я хочу за 7 месяцев 100%!». То есть люди привыкли к быстрым спекулятивным сделкам, быстрому заработку высокому. Сейчас им нужно отвыкнуть от этого. Нужно перестроиться, понять, что рынок меняется. Я вижу, что сейчас, клиенты, которые приходят к нам приобретать номера в гостиничном комплексе Digital Village Vertical выстраивают собственную инвестиционную стратегию на ближайшие три где-то года, чтобы можно было сохранить накопленный капитал и получать доход от аренды».
По словам Сергея Софронова, для инвесторов, предпочитающих пассивный доход, в Петербурге есть альтернативный и прекрасно работающий формат инвестиций — сервисные апартаменты. «Вот здесь доход от аренды может перекрывать даже ипотечные платежи, поскольку апарт-отели ставят цель максимально загрузки номерного фонда наиболее прибыльным форматом в соответствии с сезоном, — считает он. — В этом году наша сеть апарт-отелей Avenir вышла на рынок гостеприимства сразу с тремя новыми апарт-отелями. И с первого же высокого сезона наша управляющая компания обеспечила среднюю загрузку более чем в 90%, а в некоторых объектах — 99%. Мы обеспечили показатели доходности собственникам даже большие, чем сами прогнозировали. И кроме того, у нас, как и у некоторых других апарт-отелей, есть гарантированная доходность. Это сумма, которую инвестор будет получать вне зависимости от ситуации с загрузкой апартамента». Среднюю доходность сервисных апартаментов в Петербурге сейчас Софронов оценил в 6-9% годовых».
За гарантией — к управляющему
Другие участники дискуссии подтвердили эти цифры. «У нас есть два понятных вида доходности, — объяснил Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — Это котловой метод, когда в управляющей компании есть, условно говоря, тысяча юнитов, 800 из них в настоящий момент находятся в управлении. И доход от этих 800 пропорционально квадратным метрам дольщиков, которые владеют тысячью апартаментов, распределяется между всеми инвесторами. Здесь мы точно знаем, что доход будет, но точно прогнозировать доходность в 2024 году мы не берёмся. При этом тем, кто хочет получить от нас конкретные цифры, мы предлагаем программу гарантированного дохода. Она распространяется на определённый пул апартаментов, ограниченный на текущий момент. Если изначально у нас было всего 100 таких апартаментов, то на текущий момент осталось всего 14. При входе на текущий момент в 9,4 млн рублей инвестор в течение трёх лет гарантировано будет зарабатывать 60 тысяч рублей в месяц. Чистыми на карту. Инвестору останется только заплатить налоги. Если принять во внимание капитализацию, то можно выйти на цифры порядка 15% годовых. Недвижимость в среднем каждую пятилетку удваивается в цене».
«У нас тоже есть программа гарантированной доходности, 80 тыс. рублей в месяц чистыми мы гарантируем на определённый пул апартаментов, — добавил Александр Кравцов, управляющий партнер ГК Fizika Development. — Окупаемость получается 6-8 лет при стопроцентной оплате. Для частных инвесторов, у кого есть средства в пределах 10 млн рублей, вариант оптимальный. На самом деле чек входа гораздо ниже. Можно взять ипотеку, у нас 20%, как у коллег, ипотечных сделок. Можно пользоваться рассрочкой, после ввода мы будем предлагать ещё рассрочку некоторое время. Так что минимальный порог входа может быть 1,5-2 млн при средней стоимости лота в 9 млн».
По словам Яны Васильевой, Becar также предлагает программы гарантированной доходности в гостиничном комплексе Digital Village Vertical. «Они разные, в зависимости от площади апартамента, — уточнила она. — Если взять, например, апартамент площадью 26 квадратных метров, он стоит сейчас в готовом уже отеле 8,9 млн рублей. Доходность составляет 65 тыс. рублей в месяц на два года. Это порядка 8,9% годовых. В дальнейшем, исходя из нашего опыта, будет 10-11% годовых спустя три года работы отеля. Это без капитализации».
Елена Дементьева, сооснователь агентства недвижимости «Надо брать», рассказала, что гарантированный доход очень хорошо способствует продажам апартаментов. «Это потрясающая история, особенно апарт-отель Well, — заявила она. — Мы очень круто его продаём. Я считаю, что одна из самых классных историй для клиента — это то, что вы дали гарантированный доход. Мы на этом очень много апартаментов продали. Из всего пула проданных апартаментов мы, наверное, только один продали без гарантированного дохода, и то только потому, что у женщины, которая его купила, у самой управляющая компания, и она сказала: «Я разберусь»».
Отсутствие приемлемого и понятного дохода, напротив, охлаждает интерес инвесторов. По словам Елены Дементьевой, в апарт-отеле YE'S Marata инвесторы стали массово избавляться от апартаментов, поскольку управляющая компания выплачивала владельцам апартаментов фиксированный доход в пределах 35-40 тысяч рублей в месяц. При этом сама компания получала с этих объектов гораздо больший доход, сдавая их посуточно. «Только с этого года компания стала показывать свои доходы от ”посутки” и давать клиентам процент от доходов, — продолжила Елена Дементьева. — И они стали зарабатывать. Чтоб вы понимали, в июне наша компания продала на вторичном рынке порядка 10 таких апартаментов. И мы бы продали больше, просто 10 человек сняли объекты с продажи, когда вот этот договор наконец-то управляющая компания им предложила».
Невероятный подъём
В течение 2023 года спрос на недвижимость, как жилую, так и нежилую, рос лавинообразно, отметили участники дискуссии.
«Начало года было достаточно сложным, продажи были на невысоком уровне, — вспомнила Светлана Денисова. — Но уже с начала второго квартала, с апреля, ситуация начала меняться. А конец лета и начало осени вообще принесли рекордные продажи. Ипотека взмыла вверх. Это связано, конечно, отчасти с адаптацией, с тем, что люди привыкли к существующему положению дел. Поверили в то, что, неизбежно, так или иначе произойдёт нормализация. Ну и, конечно, ожидания по ужесточению условий ипотеки играют роль стимула. Пришло ясное понимание, что на фоне ужесточения условий по ипотеке ждать снижения стоимости квадратного метра было бы совсем наивным. И граждане, что называется, побежали. То есть мы увидели буквально ажиотажный спрос».
«Если проследить тенденции с начала года, на текущий момент мы имеем где-то четырёхкратный рост продаж, — подтверждает тенденцию Денис Розанов, руководитель отдела продаж апарт-отеля Well. — С каждым месяцем мы росли относительно января, и пришли к тому, что, как и у коллег из «БФА-Девелопмент», сентябрь для нас стал рекордным. И октябрь, скорее всего, закроем с обновлением рекорда».
Как отметил Александр Кравцов, у ГК Fizika Development 2023 год тоже стал рекордным по продажам апартаментов. «Мы за три квартала реализовали в два раза больше по деньгам апартаментов, чем во всём 2022 году. Мы стартовали с продажами в феврале 2022 года, чуть больше полутора лет назад. Чек у нас вырос на 60%, если не больше. Стартовали со средним чеком 230, сейчас уже 390. И это не предел. У нас в сентябре средний чек 410 за метр квадратный. Поэтому я могу констатировать невероятный подъём в этом году. По крайней мере, в нашем проекте. Он находится в центре города. На мой взгляд, аналогов в этой локации нет. Поэтому у нас такой успех».
По мнению Кравцова, на руку девелоперам сыграло и ослабление рубля по отношению к иностранным валютам.