Реновации придают ускорение
Столичные власти намерены ускорить строительство новых домов по программе реновации в два раза. Таким образом, в год предстоит возводить по сотне объектов общей площадью 1,5 млн кв. м. Для достижения заданной цели в ход идет усовершенствованный механизм поиска земельных участков, модульное строительство и цифровизация.
Впервые программу реновации представили в 2017 году. Тогда мэр Москвы Сергей Собянин заявил о решении снести 5176 советских пятиэтажек, а миллион жителей столичных «хрущевок» переселить в новое комфортное жилье. Год ушел на разработку градостроительной документации, и за следующие шесть лет в столице возвели 311 жилых домов, суммарная площадь которых оценивается в 4,4 млн кв. м. По словам Рафика Загрутдинова, главы Департамента строительства Москвы, этого объема достаточно для того, чтобы расселить порядка тысячи старых пятиэтажек. Тем не менее глава города поставил задачу ускориться и до конца 2024 года сдать порядка 100 домов общей площадью 1,5 млн кв. м, чтобы к концу периода объем жилья, построенного по программе, превысил 6 млн «квадратов».
За первое полугодие строители ввели в эксплуатацию семь новых домов по программе реновации. При этом в работе находятся еще около 9 млн кв. м, из которых 4,2 млн кв. м — в стадии строительства. Речь идет о 230 высотках.
«Одно дело — строительство жилых домов в чистом поле и совсем другое — работа в условиях плотно застроенной территории, когда приходится сталкиваться с переустройством инженерных сетей, когда нужно переселить каждого участника программы, чтобы освободить жилой дом, — говорит Рафик Загрутдинов. — Все жилые дома вплетены в городскую инженерную инфраструктуру. Как правило, по подвалам каждого проходит огромное количество транзитных инженерных сетей, которые, в том числе, питают соседние дома, а также и те, что не задействованы в программе реновации. Поэтому глубину задач, которые мы ежедневно решаем на уровне города и мэра, знают только те, кто непосредственно занимаются реализацией».
Значительно ускориться не позволяет и нехватка специалистов в части внутренней отделки помещений. В начале года чиновники говорили о дефиците строителей на уровне 15–20 тысяч человек. Отметим, что, в отличие от коммерческих проектов, дома по реновации не сдаются в черновых вариантах.
LEGO на службе реновации
Новые скорости может предоставить унификация процессов. Каждый дом реновации собирается из тысячи элементов, а единый подход в проектировании и строительстве дает возможность создавать типовые узлы решений — и речь не про одноликие панельки или пятиэтажки, популярные в советское время. Подрядчики программы реновации жилого фонда закладывают типовые узлы решений в цифровом виде в процессе информационного моделирования. А сегодня идут переговоры с производителями, чтобы укрупненные модули в виде собранных сантехузлов, кабин, стояков со смонтированной инфраструктурой или навесные панели поступали на строительную площадку уже в готовом виде.
По словам Рафика Загрутдинова, возможности укрупненной сборки уже начали тестировать. Так, в столице возвели здание детского сада из готовых модулей, а сейчас идет работа над школой. До конца этого года подрядчики соберут из модулей первый жилой дом. На данный момент чиновники определили «пилотную» площадку в микрорайоне Северный и приступили к подготовительным работам. После сдачи в эксплуатацию собранный дом будет передан Департаменту городского имущества Москвы.
«Я думаю, это сократит сроки строительства», — подчеркнул руководитель Департамента строительства столицы, добавляя, что данная технология позволяет заключить в одном модуле целую квартиру площадью порядка 100 «квадратов», которая будет учитывать и квартирографию, и стандарты, необходимые для программы реновации.
Напомним, стандарты реновации сформировались в первые годы реализации программы. Как вспомнил экс-руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин во время своей последней пресс-конференции весной 2024 года, в процессе проектирования новых домов представители различных департаментов детально изучали архитектурно-планировочное решение каждого дома на заседаниях рабочей группы. «Были видны каждый этаж и каждая квартира: площадь, туалет раздельный или совмещенный, кухня в виде пенала шесть на три метра или три на три, комната не могла иметь длинную и вытянутую форму. В процессе сформировался пул проектировщиков, которые начали понимать и жить в новой парадигме», — указал чиновник.
Первый ЖК из крупногабаритных модулей появился на территории Новой Москвы (в деревне Яковлево поселения Десеновское) недалеко от завода по производству готовых квартир. На площадке выпускают крупные блоки с чистовой отделкой и коммуникациями, из которых можно собирать как жилые дома, так и нежилые объекты общественного назначения. Каждый модуль имеет размеры 15 х 6 метров, что сопоставимо размеру трехкомнатной квартиры. Речь идет о полностью отделанном помещении свободной планировки площадью около 100 кв. м со всеми инженерными коммуникациями. При желании блок можно оснастить системой «умный дом» в заводских условиях с применением современных материалов и соблюдением всех технологических процессов.
«Я проповедовал, что это кирпичная кладка. Дом собирается из кирпичей, и мы в кирпич попробуем закинуть квартиру, — указал Сергей Амбарцумян, генеральный директор “Концерн Монарх”, во время выступления на площадке выставки-форума “Россия” на ВДНХ. — Сегодня у нас есть заказ на школу, детский сад и жилой дом высотой в 23 этажа и площадью 90 тысяч кв. м». Параллельно с этим компания работает над разработкой компьютерной программы, которая станет самостоятельно готовить проектно-сметную документацию для будущих жилых комплексов и даст возможность собирать модули в беспилотном варианте.
Чиновники не исключают, что долгосрочность программы и ясность будущих планов сподвигнут инвесторов на вложения в развитие производств. Согласно документам, реновация продлится в течение 15 лет, при этом в открытом доступе публикуется план работ на следующую пятилетку со стабильным финансированием. Таким образом, все участники понимают объемы работы и загрузки. Например, производители лифтов точно знают, сколько тысяч единиц оборудования необходимо произвести для программы реновации.
Ускоренный подбор площадок для строительства
Сдерживающим фактором становится нехватка земельных участков под строительство новых домов по реновации. В целом для реализации программы власти уже подобрали места, на которых можно возвести порядка 12 млн кв. м жилья. Однако этого недостаточно. Как пояснил Сергей Левкин, в конце первого квартала для ускорения процесса было принято решение, что 44 площадки, отведенные ранее под комплексное развитие территорий, отданы под реновацию. Не исключено, что список дополнят еще 24 земельных участка, дискуссия о предназначении которых идет с комплексом экономической политики. По словам Сергея Ивановича, такой подход позволит 80 тысячам москвичей переехать в новые дома намного раньше — уже на втором этапе реализации с 2025 по 2028 год.
Без бумаги и личного присутствия
Помогает ускоряться и цифровизация. Уже внедрен сервис, позволяющий наладить прямую связь между жителями дома, которым предстоит переселяться, и государственными структурами. И теперь можно в электронном виде получить уведомление о переселении, подать заявление с просьбой оказать помощь при переезде (что заложено в программу) и направить все необходимые документы, заверенные электронной цифровой подписью. В дальнейшем все, что связано с взаимодействием между чиновниками, городом, жителями и домом, планируется перевести в электронный формат — вживую москвичи будут только получать ключи от квартиры и принимать отделочные работы во внутренних помещениях.
«Но самое главное, что в Департаменте строительства продолжается большая работа по описанию и оцифровке бизнес-процессов. В стройке очень важна скорость принятия решения, поэтому важно сократить, свести до минимума бюрократию, — говорит Рафик Равилович. — Как вы знаете, в любых отраслях очень много бумажной работы. Надо правильно запроектировать и согласно проекту построить объект, а для доказательства того, что продукт соответствует проекту, нужно подготовить огромное количество исполнительной документации и чертежей. Теперь мы принимаем ее только в цифровом виде. Следующим шагом станет использование элементов искусственного интеллекта. Нам поставлена задача подойти к универсальным процессам с сокращением бумажной волокиты до минимума, к стандартным типовым решениям и унификации всех проектных решений. Благодаря этому нам удается сокращать сроки строительства при увеличении объемов ввода».
Историю завышенных тарифов для жителей комплекса «Новое Горелово» в Ломоносовском районе Ленобласти можно завершить – есть целых три варианта решения проблемы. Пока власти медлят с выбором пути, жители продолжают оплачивать дорогие жилищно-коммунальные услуги.
ЖК «Новое Горелово» строится и заселяется постепенно, сейчас готовы три дома. Пока был готов и заселялся первый корпус, услуги ЖКХ оплачивал застройщик – компания «ЛенРусСтрой». Когда началось заселение еще двух домов, жильцы всех трех получили квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг по немыслимо высоким тарифам: кубометр холодной воды стоит для них 71,24 рубля, горячей – 220,84 рубля, водоотведение – 76,19 рубля.
Областной Комитет по тарифам утвердил конечный тариф, он должен действовать до конца текущего года. Причины для высокой стоимости услуг есть. Например, ЖК находится на территории Ленобласти, а ресурсоснабжающая организация «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС) получает воду от ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». Тариф «Водоканала» для «чужих» потребителей выше, чем для жителей Петербурга.
Способы снизить тарифы есть, и даже в нескольких вариантах. Во-первых, это переход на прямые договоры жильцов с поставщиком. По расчетам ЛОКС, тарифы в этом случае сократятся на 10–15 рублей на воду и на 15–17 рублей на канализование. Этот вариант – самый очевидный и не вызывает вопросов.
Второй вариант потребует времени. В июле в Координационном совете Петербурга и Ленобласти губернатор региона Александр Дрозденко предложил унифицировать регулирование коммунальных тарифов для обоих регионов. «С тарифами на жилищно-коммунальные услуги есть сложности. Если петербургский «Водоканал» «подходит» близко к границе регионов и подключает потребителей Ленинградской области, то тариф для них вырастает. Водопровод на границе с областью обеспечивает другая компания, которая делает накрутку на эксплуатацию», – прокомментировал он.
Регионы пришли к соглашению, однако систему предстоит сначала выстроить. При этом не известно, каков окажется тариф для жителей Ленобласти. Директор по развитию АО «ЛОКС» Константин Костюченко пока может только предполагать, что тарифы на территории города и области будут одинаковы благодаря большим объемам деятельности ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», хотя в этом случае ЛОКС станут транзитером, стоимость услуг которого также попадет в состав тарифа.
Видимо, этот вариант наиболее внятен и надежен, однако перейти к нему скоро не получится.
Но, подчеркивает Константин Костюченко, прямые договоры возможны при любом варианте.
Неоднозначный вариант
Есть и третий вариант – субсидирование затрат ЛОКС из бюджета. По такой схеме работает целый ряд организаций в Ленобласти. Заявку на субсидию ЛОКС подали давно, Комитет по тарифам уже рассчитал примерный размер компенсации – не более 30 млн рублей в год. Решение должен принять губернатор, однако тут-то и встретились подводные камни.
В частности, в ситуацию вмешалось МУП «Управление жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования Виллозское сельское поселение», имеющее на территории этого поселения (к которому относятся пос. Новогорелово и ЖК «Новое Горелово») статус гарантирующей организации. Однако, как установили чиновники Комитета по тарифам, данное МУП не работает на территории ЖК. Причем, как подчеркивается в протоколе недавнего совещания в комитете с участием заинтересованных сторон, у предприятия нет правовых оснований заключать с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» договор на водоснабжение и водоотведение.
Константин Костюченко добавил: сети в Новогорелово выстроены и принадлежат ЛОКС, договор с ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» на покупку ресурса у ЛОКС также заключен, ЛОКС осуществляют подключение домов к сетям инженерно-технического обеспечения и обслуживают эти сети, а МУП, обращаясь за установлением тарифов как на 2018-й, так на 2019–2021 годы, территорию поселка в свою заявку не включало.
Между тем представители МУП с завидным упорством агитируют жителей комплекса заключить договор с предприятием, обещая снижение тарифов в два раза, но не объясняя механизма, который позволит это сделать.
В ходе битвы за право собирать с квартировладельцев ЖК «Новое Горелово» плату за коммунальные ресурсы МУП добралось до прокуратуры. И прокуратура (видимо, следуя букве закона) решила, что муниципальное предприятие имеет право на это, поскольку обладает статусом гарантирующей организации. Позиция ведомства вполне может помешать решению губернатора направить на снижение тарифов бюджетные деньги.
На действия муниципалов ЛОКС уже пожаловались в ФАС. Жалоба на организацию, которая призывает жителей ЖК к противоправным действиям и публикует документы, подписанные задним числом, антимонопольное ведомство рассмотрит 12 октября. Также ЛОКС направили обращение прокурору Ленинградской области, попросив провести соответствующую проверку.
К воде подключились все
В июле в попытке решить проблему тарифов застройщик организовал общее собрание жильцов с участием ЛОКС и МУП. Многократно повторенные объяснения застройщика и поставщика о способах снизить тарифы и о необходимости выступать единым фронтом тогда не привели к внятному результату. В том числе этому мешали представители МУП.
Но теперь жильцы вместе с «ЛенРусСтрой» и ЛОКС включились в процесс. На портале change.org Артём Александров от имени всех жителей опубликовал петицию с требованием к властям установить для жителей комплекса «Новое Горелово» справедливые тарифы на воду. «Мы знаем, что наши ресурсоснабжающая и управляющая компании обращались к Администрации Ленинградской области с просьбой компенсировать разницу в тарифах, но никакого ответа пока им не поступало. Мы знаем, что такая компенсация делается для некоторых районов Ленинградской области, например для пос. Мурино, где живут мои коллеги по работе! Но одно дело просьба компаний, а другое дело – несколько тысяч жителей, моих соседей, которые живут в новых домах в нашем районе. Некоторые из нас просто не в состоянии оплатить коммуналку вовремя», – указано в петиции.
Из петиции в адрес властей
«…тариф для наших домов на 2019 год составляет более 70 рублей за 1 куб. м! Это существенно – более чем в два раза – превышает тариф, установленный для города Санкт-Петербурга! Причем санкт-петербургские дома с тарифом 32 рубля расположены в 400 м от наших домов!!! Половина моих соседей, включая меня, приобрели квартиры в ипотеку и еще многие годы будут платить ежемесячно существенные суммы. Мы не можем себе позволить выделять дополнительно из семейного бюджета ежемесячно по 4–5 тыс. на воду!»
Национальные проекты, реализация которых началась в России, взаимоувязаны между собой и дополняют друг друга. В результате изменения должны происходить во всех сферах жизни. Об этом напомнили представители Правительства Ленобласти в ходе пресс-конференции в ТАСС.
Напомним, нацпроект «Жилье и городская среда», рассчитанный до 2024 года, включает четыре федеральных проекта: «Ипотека», «Жилье», «Формирование комфортной городской среды» и «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».
Жилье
«Перед Ленобластью, как и перед другими регионами России, поставлена задача нарастить объемы ввода жилья. Наша итоговая планка к 2024 году превышает 3 млн кв. м в год. Однако из-за того, что регион в последние годы демонстрировал хорошие темпы строительства, уже на 2019 год нам предлагалось обеспечить ввод почти 2,9 млн «квадратов». Недавно мы договорились с Минстроем о снижении показателя на этот и будущий годы примерно до 2,5 млн кв. м», – сообщил заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Он напомнил, что предыдущие пару лет регион вводил около 2,6 млн кв. м жилья. «Но сейчас проходит реформа привлечения средств в жилищное строительство. Застройщики переходят на проектное финансирование. Перестройка механизма работы строителей и связанные с этим сложности могут вызвать временное снижение объемов ввода. Поэтому в Минстрое с пониманием отнеслись к нашему предложению», – рассказал чиновник.
При этом Михаил Москвин подчеркнул, что переход рубежа в 3 млн кв. м. ежегодного ввода – задача хоть и непростая, но выполнимая. Одним из ресурсов для этого должно стать содействие как на региональном, так и на федеральном уровне созданию инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры: «Направление дополнительных госсредств на решение этих задач снизит нагрузку на застройщиков, положительно повлияет на ценообразование и простимулирует рост объемов строительства».
По его словам, только по программе «Стимул», дающей возможность привлекать федеральные деньги на создание социальной инфраструктуры, в этом году на эти цели направляется около 1,5 млрд рублей (в т.ч. более 1 млрд – из госказны). «А на будущий год мы формируем программу уже на 2,5 млрд рублей. Отмечу, что в Минстрое позитивно реагируют на нашу активность. Тем более что все установленные для получения денег требования мы выполняем. Детсады и школы строятся, причем именно в тех местах, где идет активное жилищное строительство», – отметил Михаил Москвин.
Как добавил глава Комитета по строительству Ленобласти Константин Панкратьев, реализация программы «Стимул» набирает обороты. «Начинали мы с одного объекта. Сейчас в стадии строительства уже шесть, еще шесть заявлено в программу на будущий год. Теперь начинается сдача. Детсад в Буграх на 190 мест уже получил заключение о соответствии и будет введен в ближайшее время. К концу года будут достроены две школы в Буграх на 950 мест каждая и школа на 1175 мест в Мурино. Продолжаются работы по строительству детсада на 295 мест в Кудрово и школы на 550 мест в Ломоносовском районе», – рассказал он.
Чиновник отметил также, что в деле повышения объемов ввода региональные власти намерены уделять повышенное внимание развитию ИЖС. «Уже в прошлом году его доля в общем объеме ввода превысила четверть – 700 тыс. кв. м из 2,6 млн. И работа в этом направлении продолжается. Осматриваются свободные участи, оценивается возможность обеспечения инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой», – сообщил Константин Панкратьев.
Аварийное жилье
Как напомнил Михаил Москвин, федеральный проект в этой сфере называется теперь «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». «Разница в сравнении с предыдущими программами не только в названии. Раньше ставилась задача к определенному сроку переселить некое число граждан из аварийного жилья. Сейчас же, как видно из самого названия проекта, необходимо добиться того, чтобы сокращение непригодного для проживания фонда шло темпами, опережающими признание новых объектов аварийными», – пояснил он.
Всего на эти цели до 2024 года намечено потратить 12,5 млрд рублей. Они пойдут как на закупку жилья, так и на новое строительство. «Пока мы только приобретаем жилье на вторичном рынке, а с будущего года приступим к строительству домов по этой программе», – рассказал Михаил Москвин.
Константин Панкратьев добавил, что в этом году будет расселено лишь 4 тыс. кв. м аварийного жилья, зато уже в будущем – даже больше, чем планировалось: около 20,5 тыс. кв. м. «А с 2021 года начнем предоставлять жилье в специально построенных для этого домах. Уже сейчас заключены контракты на проектирование 50 тыс. кв. м. В ближайшее время намечено подписать еще примерно на столько же. В Шумском поселении заключен договор на строительство первого дома. Оператором программы выступает ЛенОблАИЖК», – сообщил он.
Михаил Москвин также пояснил изменение технологии получения «квадратов» для расселения граждан. «Начинать работу надо прямо сейчас, а строительство – процесс не быстрый. Поэтому начали с выкупа. Но строить – дешевле. То есть на те же деньги можно обеспечить нормальным жильем большее число людей. При этом оба варианта сохранятся и впредь, поскольку квартиру нужно предоставлять на территории того же муниципального образования, где человек жил ранее. В некоторых местах просто нет свободного рынка, чтобы купить жилье, – придется строить. В других – наоборот: число переселяемых настолько невелико, что возводить дома нет смысла – будем покупать», – отметил он.
Федеральная программа ориентирована на расселение аварийного фонда, признанного таковым до 2017 года, напомнил Константин Панкратьев. «Но мы не забыли и о тех, чье жилье признано не пригодным для проживания и после этого. Для них сформирована региональная программа переселения. В 2020 году на ее реализацию планируется направить около 200 млн рублей», – рассказал он.
Комфортная среда
В рамках проекта «Формирование комфортной городской среды» в Ленобласти намечено до 2024 года благоустроить 534 общественных пространства. «Это наиболее заметная для граждан работа, поскольку результаты ее видны всем. Кроме того, сами люди инициируют и выбирают проекты, которые нужно реализовать в первую очередь. И сами же они контролируют результат», – отметил Михаил Москвин.
Как сообщил замглавы Комитета по ЖКХ Ленобласти Валерий Хабаров, объемы финансирования программы неуклонно растут. В 2018 году на эти цели было направлено чуть более 1 млрд рублей, в 2019-м – 1,3 млрд, на будущий запланировано 1,6 млрд. «В работе сейчас находятся 122 проекта – 49 дворов и 73 общественных пространства – парков, скверов, площадей, набережных и др. Все контракты заключены своевременно. Более того, 30 объектов уже завершено. Работы в дворовых территориях планируется закончить к 30 сентября, в общественных пространствах – к 30 октября. Проект-победитель Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды 2018 года, реализуемый в Выборге, будет завершен 14 ноября 2019 года», – рассказал он.
Чиновник напомнил также, что в январе 2019 года губернатор Ленобласти Александр Дрозденко принял решение о создании регионального центра компетенций. Его основной задачей будет привлечение молодежи, волонтеров и студентов к решению вопросов городской среды, вовлечение в процесс проектирования, отбора и реализации проектов жителей. «Подготовка к созданию этого центра подходит к концу. Он начнет работу в октябре этого года», – сообщил Валерий Хабаров.
Мнение
Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти:
– В каком-то смысле Санкт-Петербургу будет проще достигнуть плановых показателей по росту объемов ввода жилья, чем области. Дело в том, что в городе реализуется множество проектов редевелопмента бывших промышленных территорий «серого пояса».
А с точки зрения привлекательности для покупателей это достаточно интересные локации, находящиеся во внутренних районах города. Девелоперы осваивают их все активнее. Между тем есть очевидная разница в маржинальности строительного бизнеса в двух субъектах РФ.
При практически одинаковой себестоимости возведения объектов жилье в городе гораздо дороже. Конкуренция между рынками недвижимости регионов так или иначе существует, а значит, нам необходимо усиливать привлекательность жилья в Ленобласти за счет тех ресурсов, которые есть.
Необходимо строить комфортные, благоустроенные кварталы, формировать социнфраструктуру, сдерживать рост цен, обеспечивать транспортную доступность. Для последней задачи немалую роль играет еще один нацпроект – по развитию дорожной сети. В этом году Минтранс добавил более 800 млн рублей на эти цели.
И часть этих денег пойдет на развитие транспортной инфраструктуры в местах активного жилищного строительства. На 2020 год мы уже получили подтверждение на федеральное софинансирование таких важных с этой точки зрения объектов, как расширение трассы от КАД до Колтушей, продолжение Пискаревского проспекта, строительство дороги от КАД к транспортно-пересадочному узлу «Девяткино».