ТПУ раскрывают потенциал
Каждый рубль, вложенный в развитие столичного МЦД, уже принес до 19 рублей частных инвестиций в сферу строительства объектов недвижимости и до 23 рублей дополнительных поступлений в бюджет Москвы. Опыт признан удачным, и теперь власти намерены распространить его на регионы Центрального федерального округа, формируя новые точки роста вокруг региональных ж/д станций.
Сегодня перед правительством стоят масштабные задачи по строительству жилья и коммерческой недвижимости. Планируется, что к 2030 году в стране каждый пятый квадратный метр будет новым, и это требует новых подходов к созданию транспортной сети. «От того, как мы будем развивать дороги, зависит, где люди будут жить, а от интеграции дорог в программу развития региона будет зависеть расположение точек роста», — подчеркивает вице-премьер Марат Хуснуллин, обращая внимание на то, как бурно стало развиваться жилищное строительство во Владимире после запуска новой магистрали М-12 «Восток».
Критически важными становятся доступность, скорость и ценовая политика. «Мы приходим к тому, что общественный транспорт будет ходить по расписанию, — говорит советник президента, специальный представитель президента по международному транспортному сотрудничеству в сфере транспорта Игорь Левитин. — Это уже можно увидеть в Москве на МЦД, где электрички, по сути, выполняют функцию метрополитена. Я думаю, что в других регионах это также будет развиваться». При этом все электропоезда будут увязаны в единую сеть, чтобы человек, который сел на электричку в Курске, бесшовно сможет попасть на линию высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург».
Наземное метро столицы
Трансформация МЦД в Москве и Московской области началась в 2016-м, и в 2023 году были запущены МЦД-3 и МЦД-4. В результате пригородные электрички, которые исторически казались ненужными и отстающими от столичной транспортной системы, превратились в наземное метро. Буквально в течение пяти-семи месяцев после запуска объем перевозок железнодорожным транспортом вырос на 40%. Правительство столицы ожидает, что к 2030 году этот показатель увеличится еще в два раза.
«Сложно было представить, что пассажиры начнут передвигаться на пригородных поездах внутри Москвы. Мы ожидали, что, доехав до первой станции, все станут пересаживаться с электрички на метро, но видим другую картину: люди проезжают через всю Москву, а многие москвичи пользуются электричками для поездок внутри столицы, — говорит заместитель мэра Москвы, руководитель Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры Максим Ликсутов. — Это говорит о том, что пригородное сообщение может стать полноценным городским транспортом, а при выходе в регионы — наземным метрополитеном, который не только связывает города (Тула — Москва или Владимир — Москва), но и может стать важным элементом для перевозок внутри региона».
На сегодняшний день первый этап реализации программы развития Центрального транспортного узла в Москве и Московской области подходит к завершению: обновлен подвижной состав, существенно сокращен интервал движения поездов, строятся транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). На следующей стадии наземное метро дойдет до восьми крупных городов Центральной России, расположенных по соседству со столичной агломерацией. Среди них — Рязань, Владимир, Ярославль и Кострома, Калязин, Тверь, Ржев, Смоленск, Калуга и Тула.
«Мы четко понимаем, что без развития общественного транспорта невозможно развитие населенных пунктов, поэтому предлагаем связать скоростным общественным транспортом регионы ЦФО и дальше тиражировать эту практику на всю страну. Везде, где есть железнодорожные пригородные перевозки, необходимо задействовать их инфраструктуру в системе общественного транспорта — это мировой опыт. По восьми регионам у нас уже есть отработанная программа, и мы будем на ней настаивать», — заявил Марат Хуснуллин, добавляя, что перед чиновниками поставлена задача довести пассажиропоток ЦТУ до 1 млрд пассажиров в год.
Эпицентры будущего строительства
Власти ожидают, что станции по маршруту следования поездов станут универсальными хабами — точками развития регионов. Здесь можно будет не только сделать пересадку на другой вид транспорта, но и сконцентрировать новые площади коммерческого или общегородского значения. «Это совершенно уникальные привлекательные территории для развития с гарантированным пассажиропотоком», — подчеркивает Максим Ликсутов. В Москве несколько подобных ТПУ уже реализованы, и по косвенным признакам власти фиксируют рост инвестиционной привлекательности новых территорий — в течение первых трех месяцев работы количество кассовых аппаратов в радиусе 500 метров от станции увеличивается в шесть раз, открываются сервисные компании и небольшие производства.
При этом каждый рубль, вложенный в развитие МЦД, уже принес дополнительно до 19 рублей частных инвестиций в объекты недвижимости и до 23 рублей дополнительно в виде поступлений в бюджет. Ожидается, что к 2035 году прямые налоговые поступления от деятельности МЦД составят 1,5 трлн рублей.
Напомним, идея создать в Москве транспортно-пересадочные узлы родилась в середине 80-х годов прошлого века. Теоретик градостроительства Алексей Гутнов обратил внимание, что территории так называемого срединного пояса могут стать резервом и ресурсом для развития, поэтому в этих местах следует располагать общегородские узловые центры, которые будут связывать центральную часть с периферией, другими словами — место проживания людей с точками приложения труда (уже существующими и только планирующимися). Концепция постепенно совершенствовалась, и выявленные закономерности сегодня диктуют властям, на каких землях необходимо строить жилье, а на каких — коммерческие объекты. В соответствии с ней происходит и трансформация транспортной системы.
«Я реализовывал мечты Гутнова в Москве — программа МЦК как раз проходит по той самой срединной зоне, — рассказывает архитектор Тимур Башкаев, основатель бюро ”АБТБ”. — До реконструкции МЦК — бывшей железной кольцевой дороги — срединная зона, которую Гутнов планировал под общественные центры второго порядка, представляла собой ржавую промзону в жутком состоянии. И только с приходом в нее общественного транспорта, когда МКЖД переделали в городскую электричку, территория обрела смысл и значение, которые гениально закладывал Гутнов в своих абсолютно фантастических прозрениях».
Коммерция или общественные центры?
О раскрытии потенциала прилегающих территорий говорят и цифры. По расчетам чиновников, реализация проекта наземного метро до Иванова даст стимул для строительства до 515 тыс. кв. метров недвижимости рядом с железнодорожными объектами. Для Владимира эффект будет в два раза значительнее — здесь ожидают возведения объектов общей площадью до 949 тыс. кв. м также вблизи станций. Однако вопрос о том, какие объекты стоит возводить на столь привлекательных территориях, пока остается открытым.
Мировая практика показывает, что особой ценностью обладают места, где сходятся три, четыре и даже пять линий различных видов транспорта, и при правильном использовании за их счет можно существенно повысить уровень жизни населения. Например, в Бостоне есть ТПУ с общественной функцией, когда на первом ярусе располагается сам пересадочный узел, на втором — стадион, а выше возведены офисные башни. По словам Тимура Башкаева, точно так же в составе новых точек роста могут создаваться театры, кинотеатры, музеи или студии развития для людей всех возрастов, которые станут основой устойчивости развития агломерации. Это особенно важно сегодня, когда каждый город включается в борьбу за людей и кадры, и когда для победы недостаточно лишь построенного жилья или офисов — людям нужны современные общественные центры в сфере здравоохранения, детского развития, инфраструктуры для пожилых и многое другое. «Почему это важно? В Москве видно, что самые лучшие места в ТПУ занимает коммерция, и потом, когда городу нужно будет поставить большой общественный центр, места для него не будет, — обращает внимание архитектор. — Территорий, которые отвечают требованиям срединной агломерационной зоны, очень мало, и они являются огромной ценностью, поэтому сейчас их надо обязательно резервировать с пониманием, что, кроме коммерции, здесь должны стоять важные для города и всей агломерации объекты».
Увлекательная тема реструктуризации задолженности и рефинансирования ипотечных кредитов интересует всё большее количество россиян. Статистика неумолима: объём этого рынка неуклонно растёт. Эксперт по жилищному кредитованию — исполнительный директор компании «Ипотека века» Андрей Колпаков — в прямом эфире на канале «Диалоги о недвижимости» рассказал о нюансах рефинансирования и реструктуризации ипотеки.
В стране, где чуть ли не половина жителей увязла в ипотечных долгах, вопросы рефинансирования и реструктуризации кредитов вызывают живой интерес. В то же время периодические колебания процентных ставок дают простор для эффективного взаимодействия с банками и экономии собственных средств. Главное — хорошо представлять, о чём идёт речь.
Что такое рефинансирование и реструктуризация? Реструктуризация задолженности есть не что иное, как использование новых заёмных средств с погашением предыдущих кредитов. Чем реструктуризация отличается от рефинансирования? Программа рефинансирования — это целевой кредит, направленный на погашение одного или нескольких действующих кредитов под официальные справки об остатках этих кредитов.
— Проще говоря, можно взять обычный потребительский кредит на ремонт квартиры — и потратить на погашение другого кредита, — говорит Колпаков. — И это — реструктуризация. Значит, реструктуризация — это некое действие, а рефинансирование — целевой банковский продукт.
Для чего нужно — или не нужно — проводить реструктуризацию/рефинансирование? Чтобы погасить долг, чтобы платить меньше, наконец, чтобы быстрее погасить кредит? Колпаков соглашается, что основная, «большая» цель — оптимизация расходов. Но при этом сразу уточняет:
— Главная задача заёмщиков, которые обращаются в нашу компанию по вопросам рефинансирования — сократить ежемесячный платёж, «платёж в моменте». Сегодня это самый распространённый запрос, поскольку всеобщий кризис привёл к снижению доходов.
Что интересно: несмотря на экономическую встряску, есть большая группа клиентов, готовых платить банку несколько больше, чтобы вывести из-под ипотеки один из своих объектов. К примеру, чтобы сдавать недвижимость внаём.
— Это может быть одной из целей, но подавляющее большинство хочет сократить платёж в моменте, — настаивает Андрей Колпаков. — Конечно, пожелания бывают разные. Кому-то не нравится платить 10 кредитов, он готов платить больше, но в одно место. Тем более что наличие большого количества кредитов — один из стоп-факторов для многих банков. Кому-то именно сейчас нужна сумма, чтобы перекрутиться, тогда он рефинансирует свою ипотеку. И так далее.
Почему обращаются к ипотечным брокерам? По словам Андрея, 20% клиентов компании «Ипотека века» — те, у которых нет времени самостоятельно разбираться во всех нюансах кредитования. Остальные приходят тогда, когда уже столкнулись с отказами в 3-4 банках. Цена такой нерешительности — повышенные ставки. Так что не стоит откладывать обращение к профессионалам. Рефинансировать ипотеку довольно сложно, ведь идёт серьёзная аналитика платежеспособности. Никто не даст деньги, если увидит, что заёмщик неисправно платил раньше, под закрытие этого же кредита.
Кто может рассчитывать на реструктуризацию и рефинансирование? Совершеннолетний гражданин (либо резидент с видом на жительство), возраст которого на момент погашения ипотеки не будет превышать 75 лет (в некоторых банках — 65), имеющий чистую кредитную историю и официально подтверждённый доход. Есть регламенты, по которым мы не имеем права тратить на кредиты 50-60% от него. Если он низкий — обращаться за рефинансированием смысла нет.
Говорить о рефинансировании можно только после 6 своевременно внесённых платежей. Даже наличие так называемой «технической просрочки» (к примеру, задержка межбанковских переводов) автоматически отправит вашу заявку в отказ — она просто не дойдёт до менеджера.
Но не всё так безнадёжно. Колпаков делится лайфхаком: брокеры могут помочь подтвердить реальный доход на основании выписки по дебетовой карте, где оборот выше официального дохода.
Сколько можно сэкономить на переплате? Один из кейсов, которым поделился со слушателями «Диалогов о недвижимости» Андрей Колпаков, наглядно показывает, как человек сэкономил на переплате по ипотечному кредиту более миллиона рублей и при этом существенно снизил сумму ежемесячного платежа. В другом случае удалось добиться снижения процентной ставки с 19% до 9% — и «убрать» почти 50% переплаты.
Как часто можно делать рефинансирование? Каждые полгода, если на это есть желание, деньги и время. Одно «но»: перепродать такую квартиру будет нелегко. Потому что новая ипотека — это так или иначе сделка с недвижимостью. Не все риелторы имеют достаточную квалификацию, чтобы с этим работать. Сложные схемы — профиль ипотечных брокеров.
Как отличить мошенника от профессионала? Это очень сложно, рассказывает гость эфира, потому что часто на обман идут бывшие сотрудники банка. Если у вас просят деньги до получения кредита — за кредитную историю, за консультацию, за подтверждение платежеспособности — это плохой знак. Порядочные брокеры:
- не берут предоплаты;
- лично встречаются с клиентом;
- всегда делают тщательный анализ конкретной ситуации, прежде чем дать ответ.
… «Реструктуризация» и «рефинансирование» — это только звучит страшно. А на деле даёт очень хорошую экономию. При грамотном подходе.
Если бы кто-то сказал мне десять лет назад, что я приму участие в спасении Петропавловской крепости, я бы не поверил.
В 2011 году мы с братом организовали небольшую компанию по продаже гидроизоляционных материалов. Вскоре поняли, что интереснее и выгоднее заниматься работами, переключились на осушение небольших погребов и подвалов. Росли компетенции, пухла папка портфолио, и нас стали приглашать на все более ответственные объекты.
На каком-то этапе наша фирма «Оптимум Прайс» вместе с операциями по гидроизоляции уже что-то укрепляла, усиливала. Новый вид работ органично влился в пул осуществляемых услуг. В немалой степени благодаря применению нами материала «ФОРС», обезвоживающего и упрочняющего конструкцию.
Однажды раздался звонок, и некий прораб попросил нас помочь разобраться с проектом. Каково же было удивление, когда в штампе документации мы прочитали «Петропавловская Крепость Монетный Дворъ». Рассмотрев чертежи и спецификации, мы выдали альтернативное решение задачи одновременного усиления и гидроизоляции стен углубляемого подвала старинного помещения, отослав обратным письмом. Прошло два дня. И вдруг на третий наша телефонная трубка стала красной! Мобильный разрывался от десятков звонков. Нас просили обосновать, доказать, дать пояснения. Мы несколько обескураженно рассказывали вещи, ставшие для нас рутинными за последние годы, и не понимали, что вызвало столь бурную реакцию.
«Монетный Дворъ» мы выполнили, сдали. Помню, как сидел в кабинете инженера крепости, и туда ворвался прораб сторонней организации с круглыми глазами, рассказывая, что они «попытались выбурить состав Оптимум Прайс, а от него искры летят, буры ломаются, такой крепкий!». Это был замечательный комплимент нашей технологии.
После этого нас приглашали на крепость еще трижды на протяжении нескольких лет. Одной из решенных нами задач было усиление оснований корпуса 14Б. Свежо воспоминание о совещании, посвященном началу работ. Длинный стол, администрация, проектировщики, технадзор, КГИОП, все твердо стоят на том, что делать нужно по проекту и никак иначе. Мне передают утвержденную документацию, а я смотрю и не понимаю. Так посмотрел и эдак, а между тем дискуссия продолжается и уже переходят к другим вопросам.
— Простите, но тут забивка свай прописана, верно? — я неуверенно прерываю общий диалог, все еще сомневаясь, так ли я понял.
— Да, верно.
— Внутри здания бить сваи? Но это невозможно. А если и было бы реально, то такие вибрации разрушат корпус и еще пару зданий рядом.
На минуту воцарилась тишина. А потом все тот же шквал вопросов, что и при первом знакомстве с объектом.
Усиление фундамента Петропавловской крепости мы выполнили успешно, применив метод манжетного инъектирования составом ФОРС Фундамент. Наше решение спасло комплекс от вероятного разрушения. Все фото и видеоотчеты в открытом доступе размещены на нашем сайте.
Петропавловская крепость — это не единственный памятник архитектуры, спасенный нашей организацией, где мы поменяли проект, доказали его у проектировщиков и сделали все от нас зависящее, чтобы культурное наследие увидели потомки. В нашей копилке — здание «Грандъ Отеля» на Малой Морской, 18–20, особняк Бейера 1820 года постройки на набережной реки Фонтанки в Санкт-Петербург, усадьба Баташевых (ныне Яузская больница) и Трехгорная мануфактура в Москве, парковый комплекс «Монрепо» (наследие ЮНЕСКО) в Выборге, Меншиковский дворец в Ораниенбауме и другие. Также мы работали на ТЭЦ № 5 в Санкт-Петербурге, вытаскивали проваливающуюся под землю мегаваттную котельную в Ярославле, обследовали и выдавали технические решения по ТЭС на Кавказе, а сейчас, когда вы читаете эту статью, наши сотрудники работают на острове Сахалин.
Петропавловская крепость — не единственный и даже, возможно, не самый интересный объект. Нам, как специалистам, было гораздо занятнее останавливать подземную реку под проваливающимся шестиметровым колодцем в районе Лахта Центра, который после остановки потока нужно было еще и заглубить. Вот там была борьба!
Петропавловская крепость поразила меня отсутствием непробиваемого бюрократического аппарата. Я ожидал натолкнуться на сопротивление, длительные согласования, крючкотворство… Вместо этого были живые дискуссии, правильные вопросы и быстрые решения.
К сожалению, отсутствие бюрократии — это скорее исключение, чем правило. Например, проектировщики с одной электростанции обратились к нам еще в 2017 году. Проблема достаточно яркая. Важной конструкции грозит обрушение. Решение нами выдано сразу же, в рамках диалога. Но вот прошло четыре года, мы успели съездить и провести обследования, выдать пачки листов расчётов и подтверждений, а воз и ныне там. Представители заказчика решают вопрос «кто виноват?» вместо «что делать?».
Еще страшнее лобби производителей материалов. Например, сейчас очень распространена технология, согласно которой для гидроизоляции старинного здания его стены практически подсекаются под корень перфораторами, прошивающие почти насквозь шпуры заполняют материалом, который затем просто выбуривают и выбрасывают. Издевательство над стеной повторяется трижды. В результате и без того ослабленное веками основание здания становится будто изъеденным термитами, которые забили свои ходы хлебным мякишем. Кому это выгодно? Производителю материалов. Тройной перерасход материалов! Да еще каких дорогих материалов!
Сейчас мы боремся за то, чтобы спасти от такого вандализма памятник архитектуры, входящий в пятерку самых значимых в Санкт-Петербурге.
Но вот беда: технология и материалы Оптимум Прайс, обладая многократно превосходящими характеристиками, проверенные многолетним опытом использования на самых ответственных объектах, стоят в несколько раз дешевле. А это, увы, не всем выгодно.