ТПУ раскрывают потенциал
Каждый рубль, вложенный в развитие столичного МЦД, уже принес до 19 рублей частных инвестиций в сферу строительства объектов недвижимости и до 23 рублей дополнительных поступлений в бюджет Москвы. Опыт признан удачным, и теперь власти намерены распространить его на регионы Центрального федерального округа, формируя новые точки роста вокруг региональных ж/д станций.
Сегодня перед правительством стоят масштабные задачи по строительству жилья и коммерческой недвижимости. Планируется, что к 2030 году в стране каждый пятый квадратный метр будет новым, и это требует новых подходов к созданию транспортной сети. «От того, как мы будем развивать дороги, зависит, где люди будут жить, а от интеграции дорог в программу развития региона будет зависеть расположение точек роста», — подчеркивает вице-премьер Марат Хуснуллин, обращая внимание на то, как бурно стало развиваться жилищное строительство во Владимире после запуска новой магистрали М-12 «Восток».
Критически важными становятся доступность, скорость и ценовая политика. «Мы приходим к тому, что общественный транспорт будет ходить по расписанию, — говорит советник президента, специальный представитель президента по международному транспортному сотрудничеству в сфере транспорта Игорь Левитин. — Это уже можно увидеть в Москве на МЦД, где электрички, по сути, выполняют функцию метрополитена. Я думаю, что в других регионах это также будет развиваться». При этом все электропоезда будут увязаны в единую сеть, чтобы человек, который сел на электричку в Курске, бесшовно сможет попасть на линию высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург».
Наземное метро столицы
Трансформация МЦД в Москве и Московской области началась в 2016-м, и в 2023 году были запущены МЦД-3 и МЦД-4. В результате пригородные электрички, которые исторически казались ненужными и отстающими от столичной транспортной системы, превратились в наземное метро. Буквально в течение пяти-семи месяцев после запуска объем перевозок железнодорожным транспортом вырос на 40%. Правительство столицы ожидает, что к 2030 году этот показатель увеличится еще в два раза.
«Сложно было представить, что пассажиры начнут передвигаться на пригородных поездах внутри Москвы. Мы ожидали, что, доехав до первой станции, все станут пересаживаться с электрички на метро, но видим другую картину: люди проезжают через всю Москву, а многие москвичи пользуются электричками для поездок внутри столицы, — говорит заместитель мэра Москвы, руководитель Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры Максим Ликсутов. — Это говорит о том, что пригородное сообщение может стать полноценным городским транспортом, а при выходе в регионы — наземным метрополитеном, который не только связывает города (Тула — Москва или Владимир — Москва), но и может стать важным элементом для перевозок внутри региона».
На сегодняшний день первый этап реализации программы развития Центрального транспортного узла в Москве и Московской области подходит к завершению: обновлен подвижной состав, существенно сокращен интервал движения поездов, строятся транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). На следующей стадии наземное метро дойдет до восьми крупных городов Центральной России, расположенных по соседству со столичной агломерацией. Среди них — Рязань, Владимир, Ярославль и Кострома, Калязин, Тверь, Ржев, Смоленск, Калуга и Тула.
«Мы четко понимаем, что без развития общественного транспорта невозможно развитие населенных пунктов, поэтому предлагаем связать скоростным общественным транспортом регионы ЦФО и дальше тиражировать эту практику на всю страну. Везде, где есть железнодорожные пригородные перевозки, необходимо задействовать их инфраструктуру в системе общественного транспорта — это мировой опыт. По восьми регионам у нас уже есть отработанная программа, и мы будем на ней настаивать», — заявил Марат Хуснуллин, добавляя, что перед чиновниками поставлена задача довести пассажиропоток ЦТУ до 1 млрд пассажиров в год.
Эпицентры будущего строительства
Власти ожидают, что станции по маршруту следования поездов станут универсальными хабами — точками развития регионов. Здесь можно будет не только сделать пересадку на другой вид транспорта, но и сконцентрировать новые площади коммерческого или общегородского значения. «Это совершенно уникальные привлекательные территории для развития с гарантированным пассажиропотоком», — подчеркивает Максим Ликсутов. В Москве несколько подобных ТПУ уже реализованы, и по косвенным признакам власти фиксируют рост инвестиционной привлекательности новых территорий — в течение первых трех месяцев работы количество кассовых аппаратов в радиусе 500 метров от станции увеличивается в шесть раз, открываются сервисные компании и небольшие производства.
При этом каждый рубль, вложенный в развитие МЦД, уже принес дополнительно до 19 рублей частных инвестиций в объекты недвижимости и до 23 рублей дополнительно в виде поступлений в бюджет. Ожидается, что к 2035 году прямые налоговые поступления от деятельности МЦД составят 1,5 трлн рублей.
Напомним, идея создать в Москве транспортно-пересадочные узлы родилась в середине 80-х годов прошлого века. Теоретик градостроительства Алексей Гутнов обратил внимание, что территории так называемого срединного пояса могут стать резервом и ресурсом для развития, поэтому в этих местах следует располагать общегородские узловые центры, которые будут связывать центральную часть с периферией, другими словами — место проживания людей с точками приложения труда (уже существующими и только планирующимися). Концепция постепенно совершенствовалась, и выявленные закономерности сегодня диктуют властям, на каких землях необходимо строить жилье, а на каких — коммерческие объекты. В соответствии с ней происходит и трансформация транспортной системы.
«Я реализовывал мечты Гутнова в Москве — программа МЦК как раз проходит по той самой срединной зоне, — рассказывает архитектор Тимур Башкаев, основатель бюро ”АБТБ”. — До реконструкции МЦК — бывшей железной кольцевой дороги — срединная зона, которую Гутнов планировал под общественные центры второго порядка, представляла собой ржавую промзону в жутком состоянии. И только с приходом в нее общественного транспорта, когда МКЖД переделали в городскую электричку, территория обрела смысл и значение, которые гениально закладывал Гутнов в своих абсолютно фантастических прозрениях».
Коммерция или общественные центры?
О раскрытии потенциала прилегающих территорий говорят и цифры. По расчетам чиновников, реализация проекта наземного метро до Иванова даст стимул для строительства до 515 тыс. кв. метров недвижимости рядом с железнодорожными объектами. Для Владимира эффект будет в два раза значительнее — здесь ожидают возведения объектов общей площадью до 949 тыс. кв. м также вблизи станций. Однако вопрос о том, какие объекты стоит возводить на столь привлекательных территориях, пока остается открытым.
Мировая практика показывает, что особой ценностью обладают места, где сходятся три, четыре и даже пять линий различных видов транспорта, и при правильном использовании за их счет можно существенно повысить уровень жизни населения. Например, в Бостоне есть ТПУ с общественной функцией, когда на первом ярусе располагается сам пересадочный узел, на втором — стадион, а выше возведены офисные башни. По словам Тимура Башкаева, точно так же в составе новых точек роста могут создаваться театры, кинотеатры, музеи или студии развития для людей всех возрастов, которые станут основой устойчивости развития агломерации. Это особенно важно сегодня, когда каждый город включается в борьбу за людей и кадры, и когда для победы недостаточно лишь построенного жилья или офисов — людям нужны современные общественные центры в сфере здравоохранения, детского развития, инфраструктуры для пожилых и многое другое. «Почему это важно? В Москве видно, что самые лучшие места в ТПУ занимает коммерция, и потом, когда городу нужно будет поставить большой общественный центр, места для него не будет, — обращает внимание архитектор. — Территорий, которые отвечают требованиям срединной агломерационной зоны, очень мало, и они являются огромной ценностью, поэтому сейчас их надо обязательно резервировать с пониманием, что, кроме коммерции, здесь должны стоять важные для города и всей агломерации объекты».
Чтобы сохранить деньги, сегодня есть несколько вариантов. Но чтобы увеличить доход, разумнее всего инвестировать в «дом для машины» - место в паркинге крупного жилого комплекса.
Автомобиль, в отличие от квартиры, - имущество движимое, которое стареет под воздействием климатических условий; за неправильную парковку автомобиль может быть доставлен на штрафстоянку, а может быть просто поврежден и даже угнан. Следовательно, машине в XXI веке, как и человеку, нужен надежный дом.
Правильные инвестиции
Готовность автовладельцев платить за свой автомобиль – не главная причина, по которой покупка места в паркинге стала сегодня одной из самых перспективных инвестиций. В новой реальности привычные средства хранения средств и доходность давно проверенных вложений утратили привлекательность: сбережение средств в валюте и на бирже – под большим вопросом, а наиболее надежное вложение – в недвижимость, сегодня имеет высокий порог входа. Именно поэтому покупка паркинга становится самым простым и выгодным инструментом и для начинающего инвестора, и для опытных игроков: стоимость паркинга меньше, чем стоимость квартиры, а цены на него растут не так стремительно, как на рынке жилья.
Но перспектива получить хорошую прибыль зависит в первую очередь от количества автомобилистов, которым этот паркинг может понадобиться. И именно там, где его приобрел инвестор. Выбор локации становится определяющим фактором. Но всегда надо помнить одно из главных правил инвестора в недвижимость: покупать паркинги в инвестиционных целях стоит лишь там, где есть их нехватка.
Правильный пример – ЖК «Новое Горелово»
В качестве примера рассмотрим процесс покупки машиноместа в ЖК «Новое Горелово», на южной границе Петербурга и Ленобласти.
В ЖК «Новое Горелово» проживают примерно 12 тыс. граждан, здесь более 6 тыс. квартир и около 2 тыс. автомобилей. Большинство машин паркуется возле домов и на свободных пространствах рядом. В ЖК «Новое Горелово» и окрестностях до последнего времени функционировал один подземный паркинг на 166 машиномест, арендованных жильцами комплекса.
Но теперь в самом центре ЖК, между двумя кварталами с доступными подъездами, возводится отдельно стоящий паркинг на 499 мест. Спроектированы места для разных габаритов машин: S, M и L. На первом этаже разместятся продуктовые и автомагазины: все необходимое для дома, а также химчистка и мойка.
Окончание строительства и передача машиномест запланированы на ноябрь 2022 года.
Точные аргументы
Преимущества нового объекта очевидны. Во-первых, это будет единственный в округе паркинг. Во-вторых, он располагается рядом с жилыми домами. В-третьих, безопасность автомобилей здесь обеспечена лучше, чем на тротуаре возле дома. Кроме того, в конце 2022 года закончится возведение инженерной и дорожной инфраструктуры – ожидается рост спроса на места хранения для автомобилей.
Стоимость машиноместа сегодня – от 590 тыс. рублей. Но купить место в ЖК «Новое Горелово» можно в ипотеку на выгодных условиях. Действует акция «НАКОПИ НА ИПОТЕКУ. ПАРКИНГ». Ее условия:
- первоначальный минимальный взнос от 30% стоимости;
- обязательные минимальные ежемесячные платежи от 15 тыс. рублей.
Цена явно будет расти. Во-первых, стоимость обычно растет по мере готовности объекта. Во-вторых, в условиях инфляции может начаться стремительный рост.
Если приобрести машиноместо в паркинге сегодня, то после завершения строительства можно его продать – по более высокой цене.
Но можно сдавать парковочное место в аренду и получать от этого доход. Содержание машиноместа не требует ремонта или покупки мебели, налог на него и стоимость коммунальных услуг невелики.
И еще. Вложения в паркинг экономят время инвестора – его эксплуатация проще других объектов недвижимости, используемых в качестве финансовых инструментов.
Застройщики Москвы и Московской области заморозили все новые проекты на неопределенный срок. По словам бизнеса, сейчас важнее понять, как достроить реализовать существующие и кому продать построенные квартиры. А этого понимания пока нет. Также, как нет понимания о том, какие конкретные меры поддержки от государства действительно помогут отрасли. Именно для того, чтобы выработать единое предложение по антикризисным изменениям для правительства РФ, столичные девелоперы собрались за круглым столом вместе с профильными депутатами. Все инициативы по итогам встречи лягут на стол профильного вице-премьера Марата Хуснуллина.
Уникальное время
"Настоящий бизнесмен проходит любой кризис с холодной головой и очень быстрыми мероприятиями, повышая свою эфективность, - уверена Елена Николаева, депутат Московской городской Думы. - Поэтому я бы на вашем месте рассматривала сегодняшнюю ситауцию как новые возможности".
По словам Елены Николаевой, сейчас как раз то время, когда есть возможность внести изменения в законодательство, которые повысят эффективность как самого строительного бизнеса, так и эффективность государственного управления. И в первую очередь, речь идет о принятии законодательных инициатив, которые ранее были отвергнуты или не приняты к рассмотрению. "Законодательные инициативы, которые еще вчера казались немыслимыми, я уверена, сейчас будут приниматься в очень короткие сроки", - подчеркнула Елена Николаева.
Проблема: Ставки по ипотеке и покупательская способсность
По мнению девелоперов - участников круглого стола, - сначала нужно восстановить спрос и покупательскую способность, а уже потом думать о том, как исправить законодательные ошибки прошлого.
"Что для застройщика сейчас важнее всего? Это поддержать ипотеку, поддержать темпы продаж. Все остальное вторично", - уверен Сергей Болдырев, председатель совета директоров компании BMS Development Group.
Все участники круглого стола сошлись во мнении, что взлетевшие ставки по ипотеке практически полностью остановили продажи в московских обьектах. Аналитики рынка уточняют, что снижение покупательской способности населения действительно напрямую связано с новыми ставками по ипотеке. По оценкам bnMap, в столице с ипотекой продается 62% новостройек. А остальная часть реализуется зачастую также с ипотекой, но косвенно - чтобы купить новостройку, люди продают свое предыдущее жилье (а покупатели этого обьекта также берут ипотеку), поэтому сейчас цепочка прервалась практически в самом начале.
При этом в период пандемии программа льготной ипотеки действительно смогла поддержать рынок. "Если бы у нас не было льготной ипотеки, собираться за этим круглым столом было бы уже не кому. Но сейчас мы переживаем самое трудное время со времен Великой Отечественной войны", - говорит Андрей Ковалев, основатель и генеральный директор компании "Экоофис".
Решение: восстановление льготной ипотеки и снижение базовой ставки
Собственно, подобное предложение уже вынесено на рассмотрение Правительства. Чиновники сейчас решают: какие запустить программы по субсидированию ипотеки и какие обьемы финансирования на это направить.
По словам депутатов, в Правительстве обсуждают не только возрождение ставок по уже привычным госпрограммам (5-6%), но и варианты снижения базовой ставки с 20 до 12%.
Застройщики соглашаются, что это могло бы помочь отрасли. "Мы проводили опрос среди своих клиентов о том, какая ставка на покупку индивиуального дома для них будет приемлимой. Люди сказали о ставке в 14-15%", - поделился Дмитрий Гордов, генеральный директор ЖК "Пионер".
Также на рассмотрении сейчас увеличение суммы ипотеки в рамках госпрограмм: для Москвы - с 3 до 12 млн рублей, для регионов - до 20 млн рублей.
Проблема: отсутствие помощи
Елена Николаева подчеркивает, что экономический блок с начала марта каждый день заседает до часу ночи, чтобы вырабатотать верное решение по выходу из кризисной ситуации. Но проблема в том, что строительную отрасль в экономическом блоке представляют всего 2 человека - представители от Деловой России и РСПП. "Вы вообще собираетесь себя защищать? Где у вас сильное профессиональное сообщество, которое доводит ваше мнение до законодателей?", - задает участникам круглого стола риторический вопрос Сергей Лисовский, депутат Государственной Думы.
Этим в том числе должны заниматься и СРО - защищать и отстаивать права своих членов. Но депутаты констатируют, что этого не происходит.
Решение: перестройка системы СРО
Ввиду этого и прочих причин сейчас, возможно, пройзодет трансформация системы саморегулирования, которая, по словам депутатов, не доказала своей эффективности. "Возможно, стоит вернуться к прошлой разрешительной системе, - предлагает г-жа Николаева. - Почему до сих пор существуют СРО, если они вас не защищают?".
Проблема: Эскроу-счета и ставки по проектному финансованию
По мнению законодателей, сейчас как раз то время, когда можно исправить ошибки, которые произошли и при введении эскроу-счетов. "По факту получилось, что просто обобрали людей: забрали деньги у застройщиков, у дольщиков - отдали деньги банкам. Убили этим мелких-средних застройщиков в регионах и восхваляются тем, что ввели большие обьемы квадратных метров в мегагородах", - подвел неутешительный итог депутат Госдумы Сергей Лисовский.
Профессионалы рынка соглашаются, что сегодня оставить деньги на эскроу-счетах - почти преступление. "На момент раскрытия они будут стоить в 3 раза меньше", - указала Любовь Цветкова, председатель Правления Ассоциации инвесторов Москвы, добавляя, что эти деньги бизнесу нужны уже сейчас на достройку своих обьектов.
Задумывались эскроу-счета совсем для других целей. "Наверно, сейчас посыплю голову пеплом, но я была одним из авторов инииативы по введению эскроу-счетов. Но так получилось, что вторая часть предложения оказалась нереализованной: размещая средства на эскроу-счетах, застройщики должны были получать финансирование от банков по фиксированной низкой ставке под 1%", - рассказывает Елена Николаева.
Застройщики сошлись во мнении, что реализация второй части была бы существенной помощью. Особенно если учесть сегодняшние реалии, когда банки резко увеличили ставки по проектному финансированию псле изменения ключевой ставки Центробанка. "Причем не только по новым договорам, но и по старым! Несколько дней назад я получил пересчет по действующему договору под ставку 23%", - недоумевает Антон Детушев, генеральный директор компании IKON DEVELOPMENT.
Решение: Поэтапное раскрытие эскроу-счетов
Депутаты пообещали включить в список предложений к правительству России предложение о том, чтобы взять под контроль ставки по проектному финансированию. Но в каком виде это будет, пока говорить сложно.
Вторая же часть помощи касается поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Это решение практически принято на уровне правительства РФ. Собственно, уже несколько недель назад об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Однако ни в одном из озвученных пакетов мер помощи этой инициативы не фигурирует.
Как поясняется Елена Николаева, в сегодняшней редакции инициатива предполагает 3-этапное раскрытие эскроу-счетов: первое на этапе возведения коробки, второе - на этапе монтажа внутренних инжинерных коммуникаций, третье - уже при сдаче дома. "В моем понимании это будет принято в очередном пакете мер", - уточнила депутат.
Проблема: Рост цен на стройматериалы
"Рост себестоимости строительства - это проблема номер 1 сегодня в стране. Вы вообще понимаете, что у вас скоро строительство будет стоить столько, что ни одна ваша диаграмма не поможет. У вас не будет людей, которые смогут это купить. И никто об этом не говорит: ни антимонольная служба, ни Минстрой, правительство не считает это главной проблемой. Когда в прошлом году стоимость пиломатериалов выросла на 45-50%, кто-то об этом говорил? Когда металл вырос в цене на 100%, только через полгода вспомнили об этом - и то только потому, что стройки государственные встали, частные стройки вообще мало кто замечает, - считает Сергей Лисовский, депутат Государственной Думы. - Этот рост вообще остановится?".
Девелоперы в свою защиту заявили, что прекрасно замечают рост себестоимости строительства, вот только сделать с этим ничего не могут - ничего, кроме констатации факта.
Решение: Госрегулирование цен по основным позициям
Один из вариантов решения этой проблемы, как отметила Елена Николаева, введение регулирования цен на ряд материалов со стороны государства. И этот вариант также обсуждается в правительстве РФ.
Проблема: Уход с рынка иностранных производителей оборудования и материалов
Если рост цен на материалы, производимые в России, еще можно как-то регулировать, то что делать с импотрными? "За 10 дней цены на импортные материалы для отделки и инженерные коммуникации для наших проектов подорожали от 20 до 100%", - делится Дмитрий Гордов, генеральный директор ЖК "Пионер".
Возросшие цены - это еще полбеды, считают частники рынка. Вторая беда, когда их остатки в России закончатся и нужно будет чем-то заменить эти материалы и оборудование.
Решение: Импортозамещение
Эксперты склоняются к мнению, что поможет в этом вопросе только эффективное импортозамещение. По словам Елены Николаевой, правительство планирует поддерживать строительство новых производств, нацеленных на это. В частности, предполагается выделение земли под строительство по упрощенной схеме, обсуждаются вопросы и по эксклюзивной арендной ставке.
Но насколько быстро удастся запустить эти производства - остается большим вопросом.
Проблема: Возросшая стоимость земли под застройку
Еще одна проблема, которую следует решить в пакете антикризисных мер - это растущая себестоимость строительства. За последние годы в Москве значительно возросла стоимость приобретения и подготовки земельного участка под строительство. "Если раньше мы понимали, что в проекте происходит соотношение 30 на 70, когда 30% уходит на покупку земли, смену вида разрешенного использования и все остальные платежи государству, то сейчас мы видим, что 30% - это только земельный участок", - говорит Марина Любительская, первый заместитель генерального директор концерна "КРОСТ".
Обеспокоенность участников рынка вызывает и значительно возросшая плата за смену вида разрешенного использования земельного участка. "Так ни один новый проект не выйдет", - считает Любовь Цветкова.
Решение: Отмена (сокращение) платы за смену вида разрешенного использования
По словам Елены Николаевой, предложение о пересмотре платы за смену вида разрешенного использования уже внесено на рассмотрение.
Проблема: Сроки ввода
В сегодняшней ситуации девелоперы не решаются выводить новые проекты и не знают, смогут ли завершить уже начатые стройки к строкам, указанным в выденных разрешениях на строительство. Профессионалы рынка предлагают правительству подумать о том, чтобы перенести сроки сдачи и продлиться уже выданные разрешения на строительство в качестве одной из мер поддержки.
Решение: Перенос сроков ввода по обьективной причине
Депутаты соглашаются, что такая мера возможна, но в этом случае нужно провести четкую грань о том, когда сроки сдачи домов смещаются по обьективным причинам, а когда нет. И какие причины в принципе могут считаться обьективными. Вопросов в этом направлении много, тем не менее это предложение также попадет в список, который направится на рассмотрение в правительство РФ.
Проблема: Налоги для бизнеса
У бизнеса есть вопросы к власти в части налогооблажение. Андрей Ковалев и вовсе предлагает освободиться малый и средний бизнес от налогов на весь следующий год, чтобы компании могли выстоять в сложившихся условиях и восстановиться.
Решение: переход на УСНО
Елена Николаева сразу ответила Андрею Ковалеву, что мораторий на налоги для бизнеса невозможен, но есть предложение, когда девелоперы смогут применять упрощенную систему налогообложения. Это, по словам депутата, позволит снизить налоговую нагрузку на бизнес, а высвободившиеся средства девелоперы смогут направить на достройку обьектов и ведение бизнеса.