ТПУ раскрывают потенциал
Каждый рубль, вложенный в развитие столичного МЦД, уже принес до 19 рублей частных инвестиций в сферу строительства объектов недвижимости и до 23 рублей дополнительных поступлений в бюджет Москвы. Опыт признан удачным, и теперь власти намерены распространить его на регионы Центрального федерального округа, формируя новые точки роста вокруг региональных ж/д станций.
Сегодня перед правительством стоят масштабные задачи по строительству жилья и коммерческой недвижимости. Планируется, что к 2030 году в стране каждый пятый квадратный метр будет новым, и это требует новых подходов к созданию транспортной сети. «От того, как мы будем развивать дороги, зависит, где люди будут жить, а от интеграции дорог в программу развития региона будет зависеть расположение точек роста», — подчеркивает вице-премьер Марат Хуснуллин, обращая внимание на то, как бурно стало развиваться жилищное строительство во Владимире после запуска новой магистрали М-12 «Восток».
Критически важными становятся доступность, скорость и ценовая политика. «Мы приходим к тому, что общественный транспорт будет ходить по расписанию, — говорит советник президента, специальный представитель президента по международному транспортному сотрудничеству в сфере транспорта Игорь Левитин. — Это уже можно увидеть в Москве на МЦД, где электрички, по сути, выполняют функцию метрополитена. Я думаю, что в других регионах это также будет развиваться». При этом все электропоезда будут увязаны в единую сеть, чтобы человек, который сел на электричку в Курске, бесшовно сможет попасть на линию высокоскоростной магистрали Москва — Санкт-Петербург».
Наземное метро столицы
Трансформация МЦД в Москве и Московской области началась в 2016-м, и в 2023 году были запущены МЦД-3 и МЦД-4. В результате пригородные электрички, которые исторически казались ненужными и отстающими от столичной транспортной системы, превратились в наземное метро. Буквально в течение пяти-семи месяцев после запуска объем перевозок железнодорожным транспортом вырос на 40%. Правительство столицы ожидает, что к 2030 году этот показатель увеличится еще в два раза.
«Сложно было представить, что пассажиры начнут передвигаться на пригородных поездах внутри Москвы. Мы ожидали, что, доехав до первой станции, все станут пересаживаться с электрички на метро, но видим другую картину: люди проезжают через всю Москву, а многие москвичи пользуются электричками для поездок внутри столицы, — говорит заместитель мэра Москвы, руководитель Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры Максим Ликсутов. — Это говорит о том, что пригородное сообщение может стать полноценным городским транспортом, а при выходе в регионы — наземным метрополитеном, который не только связывает города (Тула — Москва или Владимир — Москва), но и может стать важным элементом для перевозок внутри региона».
На сегодняшний день первый этап реализации программы развития Центрального транспортного узла в Москве и Московской области подходит к завершению: обновлен подвижной состав, существенно сокращен интервал движения поездов, строятся транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). На следующей стадии наземное метро дойдет до восьми крупных городов Центральной России, расположенных по соседству со столичной агломерацией. Среди них — Рязань, Владимир, Ярославль и Кострома, Калязин, Тверь, Ржев, Смоленск, Калуга и Тула.
«Мы четко понимаем, что без развития общественного транспорта невозможно развитие населенных пунктов, поэтому предлагаем связать скоростным общественным транспортом регионы ЦФО и дальше тиражировать эту практику на всю страну. Везде, где есть железнодорожные пригородные перевозки, необходимо задействовать их инфраструктуру в системе общественного транспорта — это мировой опыт. По восьми регионам у нас уже есть отработанная программа, и мы будем на ней настаивать», — заявил Марат Хуснуллин, добавляя, что перед чиновниками поставлена задача довести пассажиропоток ЦТУ до 1 млрд пассажиров в год.
Эпицентры будущего строительства
Власти ожидают, что станции по маршруту следования поездов станут универсальными хабами — точками развития регионов. Здесь можно будет не только сделать пересадку на другой вид транспорта, но и сконцентрировать новые площади коммерческого или общегородского значения. «Это совершенно уникальные привлекательные территории для развития с гарантированным пассажиропотоком», — подчеркивает Максим Ликсутов. В Москве несколько подобных ТПУ уже реализованы, и по косвенным признакам власти фиксируют рост инвестиционной привлекательности новых территорий — в течение первых трех месяцев работы количество кассовых аппаратов в радиусе 500 метров от станции увеличивается в шесть раз, открываются сервисные компании и небольшие производства.
При этом каждый рубль, вложенный в развитие МЦД, уже принес дополнительно до 19 рублей частных инвестиций в объекты недвижимости и до 23 рублей дополнительно в виде поступлений в бюджет. Ожидается, что к 2035 году прямые налоговые поступления от деятельности МЦД составят 1,5 трлн рублей.
Напомним, идея создать в Москве транспортно-пересадочные узлы родилась в середине 80-х годов прошлого века. Теоретик градостроительства Алексей Гутнов обратил внимание, что территории так называемого срединного пояса могут стать резервом и ресурсом для развития, поэтому в этих местах следует располагать общегородские узловые центры, которые будут связывать центральную часть с периферией, другими словами — место проживания людей с точками приложения труда (уже существующими и только планирующимися). Концепция постепенно совершенствовалась, и выявленные закономерности сегодня диктуют властям, на каких землях необходимо строить жилье, а на каких — коммерческие объекты. В соответствии с ней происходит и трансформация транспортной системы.
«Я реализовывал мечты Гутнова в Москве — программа МЦК как раз проходит по той самой срединной зоне, — рассказывает архитектор Тимур Башкаев, основатель бюро ”АБТБ”. — До реконструкции МЦК — бывшей железной кольцевой дороги — срединная зона, которую Гутнов планировал под общественные центры второго порядка, представляла собой ржавую промзону в жутком состоянии. И только с приходом в нее общественного транспорта, когда МКЖД переделали в городскую электричку, территория обрела смысл и значение, которые гениально закладывал Гутнов в своих абсолютно фантастических прозрениях».
Коммерция или общественные центры?
О раскрытии потенциала прилегающих территорий говорят и цифры. По расчетам чиновников, реализация проекта наземного метро до Иванова даст стимул для строительства до 515 тыс. кв. метров недвижимости рядом с железнодорожными объектами. Для Владимира эффект будет в два раза значительнее — здесь ожидают возведения объектов общей площадью до 949 тыс. кв. м также вблизи станций. Однако вопрос о том, какие объекты стоит возводить на столь привлекательных территориях, пока остается открытым.
Мировая практика показывает, что особой ценностью обладают места, где сходятся три, четыре и даже пять линий различных видов транспорта, и при правильном использовании за их счет можно существенно повысить уровень жизни населения. Например, в Бостоне есть ТПУ с общественной функцией, когда на первом ярусе располагается сам пересадочный узел, на втором — стадион, а выше возведены офисные башни. По словам Тимура Башкаева, точно так же в составе новых точек роста могут создаваться театры, кинотеатры, музеи или студии развития для людей всех возрастов, которые станут основой устойчивости развития агломерации. Это особенно важно сегодня, когда каждый город включается в борьбу за людей и кадры, и когда для победы недостаточно лишь построенного жилья или офисов — людям нужны современные общественные центры в сфере здравоохранения, детского развития, инфраструктуры для пожилых и многое другое. «Почему это важно? В Москве видно, что самые лучшие места в ТПУ занимает коммерция, и потом, когда городу нужно будет поставить большой общественный центр, места для него не будет, — обращает внимание архитектор. — Территорий, которые отвечают требованиям срединной агломерационной зоны, очень мало, и они являются огромной ценностью, поэтому сейчас их надо обязательно резервировать с пониманием, что, кроме коммерции, здесь должны стоять важные для города и всей агломерации объекты».
На прошлой неделе в центре внимания участников рынка и властей вновь были проблемы со строительными материалами и проектным финансированием. Но многие проблемы связаны с логистикой.
Важным событием прошедшей недели стало утверждение на третий срок главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной. В ходе обсуждения ее кандидатуры в Госдуме обсуждались в том числе взаимоотношения банкой и строительного комплекса.
- Депутаты Госдумы попросили Центробанк принять экстренные административные меры, чтобы стабилизировать ситуацию с проектным финансированием. Как выяснилось, депутаты получают информацию о случаях приостановки финансирования по уже заключенным с застройщиками договорам и наполненными эскроу-счетами. Ранее вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что некоторые банки остановили финансирование застройщиков из-за санкций и недостатка ликвидности, а некоторые даже «стали баловаться с деньгами по счетам эскроу», хотя средства у них есть.
- По некоторым подсчетам, на счетах эскроу банки собрали почти 3,2 трлн рублей, а профинансировали стройкомплекс примерно на 2,6 трлн рублей. На разницу в 500 млрд рублей (под 0% годовых) можно построить 10 млн кв. м.
- Ранее Госдума предложила (пока на уровне идеи) разрешить застройщикам рефинансирование проектных кредитов в уполномоченных банках. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что признает зависимость застройщиков от банков, «которые могут диктовать некоторые условия», но не поддерживает перевод средств дольщиков при рефинансировании из одного банка в другой. Это ущемит интересы дольщиков, приведет к повышению ставок кредитования застройщиков, также банки закроют свои ипотечные программы.
Во главе угла – логистика
Санкции сильно ударили по российской экономике в первую очередь из-за нарушения логистических цепочек. Страны ЕС уже воткнули нож в нашу экономику и теперь его проворачивают. На этот вызов власти реагируют слабо.
- Потоки грузов из ЕС в Россию и обратно превратились в ручейки. Участники рынка разрабатывают новые схемы доставки грузов. Тем временем на рынке появился избыток транспорта и водителей. Тарифы на перевозки выросли, в некоторых случаях – на 300%. Причем не только в Россию, но и из России. Так, перевозка стройматериалов из России в Белоруссию подорожала в два раза. А число запросов на перевозку российских стройматериалов в целый ряд стран Европы увеличилось в десятки раз.
- Из-за удорожания кредитов и комплектующих, а также нарушения логистических цепочек к концу марта спрос на строительно-дорожную (ДСТ) и спецтехнику стал падать. За первый квартал продажи российской спецтехники на внутреннем рынке увеличились на 39%. Выпуск российских заводов вырос на 36%. Примерно такие же темпы роста показали продажи иностранных компаний. Но в марте количество запросов сократилось на 40-70%, в отдельных сегментах – на 90%. По мнению российских производителей, отечественные и белорусские компании могут нарастить производство, но нужна финансовая помощь государства в виде субсидий и государственного лизинга. По прогнозам экспертов, рынок спецтехники пока продолжит сокращаться.
- По данным Минпромторга РФ, удорожание логистики увеличивает стоимость стройматериалов почти в два раза. В первую очередь это касается инертных материалов, где доля транспортировки в цене достигает 90%. При этом поставщики не могут сегодня заключать долгосрочные контракты с перевозчиками – вынуждены работать на спотовом рынке.
Рынок сжимается и дорожает
На строительном рынке постоянно обнаруживаются новые проблемы – с корнями, уходящими и в поспешные решения последних месяцев, и в недоработки властей на протяжении многих лет.
- Объем вывода новых проектов на рынок падает. В Петербурге в марте на рынок поступили 43,3 тыс. кв. м жилья – в два раза меньше, чем в феврале и в 3,5 раза меньше, чем в январе.
- По утверждению Минстрой РФ, в апреле количество ипотечных сделок сократилось из-за высоких ставок. Если так пойдет и дальше, Минстрой РФ обещает скорректировать программы. Но только льготные.
- По прогнозам EY, к концу текущего года стройматериалы подорожают на 30%. В этом случае стоимость проектов также увеличится – на 15-20%.
- По данным EY, наиболее проблемные компоненты для нового строительства – лифты, эскалаторы, системы вентиляции, кондиционирования, электротехника, отделочно-лакокрасочные материалы.
- ФБУ «РосСтройКонтроль» по поручению Минстрой РФ провёло сбор и анализ потребностей в импортозамещении оборудования и строительных материалов для строительства объектов в рамках госупрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Вывод: необходимо заместить 907 позиций.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов
Власти перестали торопиться: на прошлой неделе срочных решений, с предложениями о которых обращается бизнес, не принималось. Зато принимались решения, нацеленные на долгосрочное действие или «на потом».
- Правительство придумало новую структуру обсуждения бюджетных инвестиций в строительство (постановление №655 от 14 апреля) и запускает пятилетнюю комплексную программу «Строительство» - в качестве контрсанкции. При этом федеральная АИП выступит результатам компиляции новой программы и системы «Электронный бюджет». По словам руководителя правительственной комиссии, курирующей программу, вице-премьера Марата Хуснуллина, цель программы – ускорить строительный цикл и увеличить горизонт планирования. Новая схема вступит в действие 1 января 2023 года, а пока пройдет проверка эффективности управления бюджетным строительством.
- Власти Ленинградской области готовят комплекс мер для поддержки предпринимателей, готовых развивать туристическую инфраструктуру. В частности, инвесторам предложат 61 объект – заброшенные турбазы и пионерские лагеря. Федеральное агентство по туризму собирается раздавать гранты, и на эти средства можно развивать инфраструктуру, создавать кемпинги и проч.
- Власти Москвы разрешили в 2022 году увеличить до 100% авансы на поставку товаров и оказание услуг на государственные нужды.
- Со 100 млн до 10 млн рублей снижена минимальная стоимость проекта модернизации коммунальной инфраструктуры для ресурсоснабжающих организаций: правительство РФ разрешило кредитовать такие проекты под 3% годовых.
- Правительство РФ готовит документы, которые позволят получать компаниям льготные кредиты и субсидии на покупку незаменимых импортных товаров. Пока есть только предположения, какие именно товары и для каких отраслей войдут в почетный список. В качестве возможных покупателей называются ТЭК, транспорт, IT.
Отнять и поделить
Общественные организации и министерские структуры озаботились проблемами национализации и приобретения имущества иностранцев.
- Генеральный совет Федерации независимых профсоюзов России обратился к президенту РФ Владимиру Путину с предложением национализировать имущество компаний из недружественных стран, которые бросают производства и людей. Госсовет Республики Крым внес в Госдуму поправки в ст. 235 ч. 1 Гражданского кодекса (ГК), которые позволяют принудительно изымать имущество граждан из недружественных стран. Правда, Президентский Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства не поддержал этот законопроект: по ст. 35 Конституции, «каждый вправе иметь имущество в собственности, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда».
- Представители крупного бизнеса обратились в правительство РФ с просьбой упростить согласования с ФАС сделок купли-продажи активов иностранных компаний, уходящих из России – ограничиться уведомлением в ФАС. Антимонопольная служба не протестует и уже предложила увеличить с 800 млн до 2 млрд рублей порог сделок, на которые распространяется уведомительный порядок. Но только до конца текущего года.
Россия деревянная
Стройматериалы – сегодня больная тема. Но у властей, кажется, появился план, и скоро появятся типовые проекты для деревянного домостроения. Причем противопожарные нормы раньше запрещали использовать дерево при многоэтажном строительстве – в отличие, например, от соседней Финляндии.
- После закрытия границ в России начался рост ИЖС, причем из деревянных домокомплектов, которые прежде отечественные компании поставляли на экспорт. В отдельных случаях – почти 100% продукции. Кроме готовых изделий, Россия ввела ограничения на вывоз строевого леса. По прогнозам Минстрой РФ, в стране активизируется производство деревянных домокомплектов. В начале 2022 года Минстрой РФ актуализировало свод правил о деревянных конструкциях в строительстве и разрешило использовать CLT-панели для жилых зданий. А доработать нормативную базу для деревянного домостроения власти планировали до конца текущего года.
Пока объем деревянного строительства в России в 17 раз меньше, чем в Финляндии, США и Канаде, при том, что наша страна обладает четвертью запасов мировых лесных ресурсов.
- Правительство РФ, чтобы ускорить вывод на рынок российских стройматериалов и конструкций, упростило процедуру подтверждения их пригодности. Срок сокращен с 90 до 10 рабочих дней с помощью схемы «одно окно» - вместо двухступенчатой процедуры согласований. А для импортных материалов будут учитывать результаты испытаний, проведенных в зарубежных лабораториях. Свидетельства, выданные по упрощенным правилам, будут действовать в течение двух лет. Также автоматически будет продлен на два года срок действия ранее выданных свидетельств о пригодности материалов.
- Минпромторг РФ предлагает ограничить наценки перекупщиков стройматериалов – аналогично ограничению на продукцию металлосервисных компаний, где наценка составляет 7-12% в зависимости от добавленной стоимости.
Не факт
Некоторые сообщения, разошедшиеся по СМИ, пока не нашли подтверждения или не получили продолжения – финал событий не известен.
- Замглавы Минпромторга РФ Виктор Евтухов заявил, что компании IKEA и Inditex хотят вернуться на российский рынок, возобновить поставки продукции. При этом шведская Ingka, владелец IKEA, не закрывала магазины и не прекращала строительство двух гипермаркетов «Мега». Некоторые СМИ засомневались и обратились в офис IKEA. Там заявили, что решение о приостановке работы в России остается в силе – пока до 31 мая.
- Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов в своем телеграмм-канале сообщил: на конкурс по разработке дизайна станций столичного метрополитена подали заявки архитекторы из Австралии, Индонезии, Таджикистана, Турции, Латвии и Шри-Ланки, которые ранее в таких конкурсах не участвовали.
- По пока не подтвержденной информации, новым владельцем гипермаркетов OBI могут стать структуры казахского холдинга Asadel, которые развивают бренд OBI в Казахстане по франшизе. Разрешить сделку должна ФАС, но туда заявок не поступало.
Использованы публикации СМИ, официальных сайтов