Три месяца на исправление
25 июля в Бразилии откроется 34-я сессия Центра всемирного наследия ЮНЕСКО. К этому времени Петербург должен «продемонстрировать прогресс» в области охраны памятников, иначе петербургское архитектурное наследие будет признано «находящимся под угрозой».
Разговор на разных языках
Призрак бродит по Санкт-Петербургу – призрак ЮНЕСКО. Чиновники и культурные деятели, архитекторы и журналисты обмениваются слухами о пристрастных судьях из Европы, которые вот-вот обнародуют свой вердикт по материалам, которые им предоставил Смольный. Содержание самих материалов на публику не выносится по причине их предварительного характера. Несмотря на то, что ЮНЕСКО они были предъявлены во вполне завершенном виде.
Материалы, состоящие из текстового перечня и карт, были представлены «миссии реактивного мониторинга» организации 27 марта. В них суммированы предложения по корректировке границ объекта всемирного наследия, подготовленные ООО «Архитектурно-проектная мастерская Н.Ф.Никитина». Изучив документы, ЮНЕСКО направит свое заключение не в Петербург, а в Москву, в МИД.
Дело в том, что заявку на включение исторического центра вместе с пригородами в реестр объектов всемирного наследия готовил в 1989 г. Ленгорисполком, но направлял СССР, правопреемником которого является РФ. Соответственно, если возникает необходимость в корректировке границ и элементов охраняемого на международном уровне объекта, то диалог на эту тему ЮНЕСКО может вести только с Москвой.
Официальное объяснение необходимости изменить границы состоит в том, что номинация в годы перестройки готовилась в спешке, и в нее было включено несколько утраченных зданий или сооружений. Однако, мастерская Никитина «выбросила за борт» не отдельные элементы, а целые объекты, притом существующие. Так, площадь объекта «Исторический центр» сократилась почти в 2 раза, а из состава пригородных объектов исключена историческая застройка и планировка городов Петродворец, Пушкин и Павловск (кроме музеев-заповедников), не говоря о прилегающих природных ландшафтах. «Выпал» и такой объект, как «Берега Невы и ее притоков», в том числе устье Охты.
Заинтересованной стороной в такой хирургической операции, как нетрудно догадаться, считают инвесторов. Всемирное наследие по определению не подлежит никаким изменениям. Это означает, что, либо надо отказываться от некоторых инвестпроектов, либо, как предупредили представители ЮНЕСКО, Петербург может быть исключен из числа объектов мирового наследия, как уже случилось с Дрезденом.
Столь жесткая постановка вопроса, однако, смущает далеко не только застройщиков, и так связанных ограничениями ПЗЗ и закона «О границах зон охраны». Помимо этого, «ультиматум» касается зданий, находящихся в частной собственности – в том числе и тех, чьи владельцы исправно выполняют охранные обязательства. По критериям ЮНЕСКО всемирное наследие формируется из объектов, принадлежащих государству.
Более того, только что рассмотренные Госдумой в I чтении поправки к закону №73-ФЗ «Об охране культурного наследия» облегчают передачу памятников государством в распоряжение частных лиц и некоммерческих организаций. Таким образом, наше законодательство в области охраны памятников все больше удаляется от принципов ЮНЕСКО и Европейской конвенции по культурному наследию.
ЮНЕСКО требует от государства, намеренного включить свои объекты в список мирового достояния, создать единую структуру управления реликвиями, и за оставшиеся 3 месяца до сессии она должна быть выстроена в Петербурге. Но принципы управления разрозненным конгломератом объектов по-прежнему не ясны.
Ландшафт или место?
Российские проблемы в ЮНЕСКО никого не интересуют: международное право для всех одно, а критерием эффективности национального права в сфере наследия является не абстракция, а сохранность. Неудивительно, что ООН чаще хвалит Туркменистан, чем Россию, за заботу о памятниках.
РФ гонится за «двумя зайцами» – гарантиями частных свобод и эффективностью госуправления. Но в сфере охране памятников эти две цели не могут существовать в равном статусе: государство обязано выстроить свою систему приоритетов, а бизнес – подчиниться. И если нам не хочется отставать от Туркменистана, придется внедрить именно такую модель, в которой интерес подчинен закону.
Так можно ли в Петербурге добиться компромисса, приближающего мировые консервационные нормы с отечественной практикой? Для начала нужно решить, каким будет статус петербургского наследия в уточненной номинации. Пока Петербург числится под переходным термином «универсальная выдающаяся ценность». Но управление наследием требует точного определения объекта. ЮНЕСКО различает «исторические города» и «достопримечательные места». Может быть, второй вариант предпочтительнее?
По словам зампреда КГИОП Алексея Комлева, в ЮНЕСКО достопримечательными местами обычно признается либо отдельный природный объект, связанный с исторической или культурной памяти (дуб Петра I), либо территория события (Бородинское поле). В то же время ЮНЕСКО оперирует термином «историко-культурный ландшафт». Его применение могло бы разрешить и казус с формами собственности, и более эффективно ограничить застройку включенных в ОВН естественных ландшафтов (наряду с антропогенными). Однако в российском законе 73-ФЗ «Об охране культурного наследия» такого термина нет.
По этому вопросу и возникло первое противоречие между КГИОП и вновь созданного петербургской организацией ICOMOS – основного экспертного института ЮНЕСКО, наблюдающего за состоянием объектов наследия. Бывший коллега Комлева по КГИОП Сергей Горбатенко, возглавивший петербургский филиал структуры, настаивает именно на статусе достопримечательного места.
Он напоминает, что вместе с городской застройкой пригородов в откорректированный перечень не вошла Александровская дача, построенная Екатериной для своего внука Александра I. Не вошел также Таицкий водовод, Петергофский водовод и прилегающие к Петергофу и Пушкину поля и дороги.
Между тем планировка пригородов была столь же не случайной, как и развитие самого Петербурга. Так, между Пушкином и Павловском не предполагалось застройки; специальным искусственным препятствием служил Отдельный парк. Однако этот массив «выброшен» из номинации вместе с самим Царским Селом. И следовательно, сохранить планировочный замысел царских резиденций будет труднее: местный закон не помешает заполнить «под завязку» все пространство между двумя пригородами застройкой.
То же касается южной стороны Петергофской дороги, которая до 1990-х гг. также не застраивалась. Строгая геометрическая планировка этой местности имела свою логику, как и устроенные в окрестностях Петергофа «показательные» деревни. В перспективе прямой дороги от Сергиевки к Финскому заливу открывался монастырский комплекс. Когда в нем разместили школу милиции, исторический ландшафт остался нетронутым. Потом пришло время возвращения монастырей – но оно совпало с триумфом потребительского утилитаризма частной торговли, и ныне Троице-Сергиева пустынь скрывается за кубом универсама «Лента».
Если границы единого объекта всемирного наследия будут проведены «по обрезу» памятников, все пространство между ними может оказаться предметом столь же неразборчивой торговли. А поскольку земля вблизи памятников особенно дорога, из нее выжмут максимальный доход, и гонка за видовыми качествами новой недвижимости скроет от глаз сам предмет престижного восприятия.
«В историческом городе важно не только то, что построено, сколько что откуда это видно», - подчеркивает директор филиала НИИТАГ Борис Кириков. Даже в тех кварталах города, которые ООО «Мастерская Н.Ф.Никитина» рекомендовала оставить в пределах объекта «Исторический центр», такие классические доминанты, как Смольный собор и Александро-Невская Лавра, уже не просматриваются в перспективе улиц.
Подлинная забота о наследии означает не только уход за отдельными памятниками, но и сбережение открытых пространств, обеспечивающих визуальный доступ к историческим ансамблям, напоминает член-корреспондент РААСН Галина Боренко. Более того, традиция ансамблевой архитектуры подчиняет себе и целеполагаение новых градостроителей, перенимающих у классиков композиционное мастерство.
В советский период город утратил, по данным С.Семенцова, не менее 370 культовых зданий, многие из которых выполняли роль архитектурных доминант, ибо для них Строительный устав делал преднамеренное исключение. Однако планировка 1950-1970-х гг. сохраняла непрерывность визуальных коридоров от Средней Рогатки до Адмиралтейства, от Каменки до Петропавловского собора, от Новой Деревни до Исаакия. Только в эпоху «бума 2000-х годов» многие из этих коридоров стали короткими отрезками. Это и послужило поводом к разработке самостоятельного местного закона «О границах зон охраны», который ввел термины «визуальная ось» и «панорама», широко применяемые в документах ЮНЕСКО, в региональную нормативную базу. Впрочем, пока соответствующих терминов нет в федеральном законе, а система управления мировым наследием не создана, эта нормативная база существует на «птичьих правах».
Спор на два фронта
В практике ЮНЕСКО корректировка границ в размере более 5% предполагает полный пересмотр номинации, которую заявитель вынужден переоформлять «с нуля». Это не устраивает городское правительство, поскольку требует дополнительных расходов. Это еще больше тревожит консервационистов-градозащитников: если прежняя номинация утратит силу, а новая не будет утверждена, возникнет вакуум, которым, по их мнению, неизбежно воспользуются претенденты на новое строительство в центре.
На конференции петербургского ICOMOS в Мариинском дворце руководителям КГИОП пришлось услышать немало претензий в свой адрес. На практике, как напомнил руководитель отдела архитектурной археологии Эрмитажа Олег Иоаннисян, предписания КГИОП зачастую игнорируются. Самыми вопиющими примерами было уничтожение найденных археологами фундаментов первого Гостиного двора Доменико Трезини. Такая же судьба ожидает основания крепости Ниеншанц, на месте которых планируется построить подземный паркинг «Охта-центра».
Председатель КГИОП Вера Дементьева признает, что главный спор с экспертами ICOMOS еще впереди. Однако ее ведомство в дискуссии о будущем исторической части города оказывается «между двух огней». В то время, когда КГИОП пытается найти компромисс с требованиями ЮНЕСКО по границам объекта всемирного наследия, КГА анонсирует в этом году три новых международных архитектурных конкурса по объектам в исторической части Петербурга.
Как и ранее, конкурсы будут закрытыми. Это с весьма большой вероятностью означает, что в борьбе за право проектирования реконструкции Сенной пл. и Ново-Адмиралтейского острова выиграют те же мэтры мировой архитектуры, что уже переделали на свой вкус исторические центры Лондона и Берлина. По словам заведующего кафедрой ГАСУ Сергея Гришина, в Берлине уже стонут от их произвола. Его коллега Леонид Лавров напоминает, что новые лондонские офисные гиганты в форме кубов, линз и эллипсоидов не только заслонили собой Тауэр, но и создали неразрешимую транспортную проблему.
В трех центральных районах города к 2011 г. предполагалось построить около 2 млн. кв. м недвижимости. Экс глава КГА Александр Викторов считал вполне возможным сооружение 90-метровой остекленной «башни из кубиков», запирающей перспективу Измайловского пр. и разрывающей визуальную ось с юга в сторону центра. В планы вмешался кризис. Кредитный коллапс, как известно, заставил офисных девелоперов многое переосмыслить. Изменятся ли планы КГА?
Генплан, составленный в период «бума», предполагал полную трансформацию депрессивных производственных территорий. Как напоминает сопредседатель отделения ВООПИК Маргарита Штиглиц, промышленная архитектура является особым объектом внимания ЮНЕСКО. Между тем в петербургской номинации, этот «жанр» вовсе не представлен.
Закон – не панацея
СПб ГАСУ учредил ежегодный форум «Архитектурные сезоны», посвятив первое мероприятие проблемам сохранения и развития исторических городов. Хотя точки зрения участников существенно расходились, общим знаменателем было признание того факта, что в Санкт-Петербурге сохранение и развитие – скорее надуманная, чем реальная антитеза. Прежде всего, по той причине, что у нас несравнимо более значительный запас неосвоенных территорий, чем в Москве. По подсчетам директора НИПЦ Генплана Сергея Митягина, на одного городского жителя, по европейским стандартам должно приходиться около 100 кв. м площади. Столица, по его оценке, с трудом укладывается в 70-80 кв. м, зато Петербург располагает потенциалом в 300 кв. м на человека.
В историческом центре, впрочем, обеспечить стандарты затруднительно. Это уже поняли главные архитекторы европейских городов, отказавшись от разуплотнения кварталов в пользу сохранности среды. В Москве и Петербурге, как отметил С.Гришин, проблема противоположная – застройка, наоборот, заново уплотняется. В итоге историческая среда сужается и фрагментируется вместе с качеством жизни. А между прочим, ЮНЕСКО согласилось включить Петербург в свой реестр в качестве совокупного объекта именно с учетом сохранности исторической среды, которым не могут похвалиться мегаполисы Германии, Франции, Швеции.
Одно лишь соблюдение нормативов, заложенных в ПЗЗ и законе «О границе зон охраны», не является панацеей от разрушения индивидуальности: эстетика не сводится лишь к высоте и отступам от границы участка. С разрушением архитектурной среды сохранность планировки утрачивает смысл. Стеклянные грани офисных параллелепипедов уместятся между домами Лиговки и Литейного, втиснется кое-как требуемая зелень и пешеходные дорожки, в итоге норма будет соблюдена, только это будет уже не Петербург. «Никакие законы не спасут нас от плохой архитектуры», - констатирует А.Комлев.
Как напомнил председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, архитектура периферийных районов вообще редко становится предметом обсуждения. В результате и в наши дни дизайн торговой и социальной инфраструктуры на окраинах предельно убог. У губернатора Валентины Матвиенко на одном из недавних заседаний правительства тоже вырвалось раздраженное замечание: «Не подсовывайте мне больше эти стекляшки!».
В удалении от центра более чем достаточно места для архитектурного самовыражения. Другое дело, что периферия страдает не только от серой однородности, но и от полного отсутствия специфики, обозначающей принадлежность к Северной столице. Между тем, петербургская традиция содержит множество идей, ожидающих творческого развития. И уже есть примеры таких решений – например, оживляющий железобетонную серость кварталов Наличной ул. нео-неоклассический треугольник жилого комплекса Горного института; необычный силуэт и цвет нового дома на ул. Гашека; гигантские арки жилого комплекса на Комендантской пл.
Но чтобы традиция продолжалась, развивалась и воплощалась, она должна передаваться во времени. В рамках «Архитектурных сезонов» состоялся конкурс дипломных работ студентов ГАСУ, итог которой определялся путем голосования участников. Однако жюри трудно было позавидовать: представленные проекты можно было реализовать в любом крупном городе мира; не было ни одной петербургской темы; геометрические построения перепевали давно воплощенные и вышедшие из моды европейские изыски 1990-х.
Может быть, горожанам для понимания друг друга не хватает некоей объединяющей терминологии. В английском языке, кроме слова interest - интерес, есть еще и слово self-interest, обозначающее не индивидуальное сиюминутное желание, а общую объективную заинтересованность. Self-interest петербуржца – остаться жителем уникального мегаполиса, созданного по единому замыслу и запечатлевшего результат творческой мысли и профессионального труда, исканий и талантов, самоотдачи и подвига. Если Петербург в процессе трансформаций утратит то очарование, которое выделяет его из всех городов мира, от этого не выиграет ни бизнесмен, ни архитектор, ни чиновник. Опасность состоит именно в этом, а не в вердикте сессии ЮНЕСКО.
Константин Черемных
Строительный рынок России находится сегодня в ожидании больших федеральных денег, которые должны быть направлены на формирование рынка доступного жилья. Однако мнения строителей на этот счет разделились.
Одни считают, что рынок к освоению бюджетных миллиардов готов. Другие уверяют, что потратить деньги будет довольно сложно и непосредственно до строителей они могут не дойти. Ну а третьи и вовсе сомневаются в реализации национального проекта по доступному жилью.
В федеральном бюджете 2006 года на создание рынка доступного жилья закладывается порядка 22 млрд рублей, а в целом на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» планируется направить около 213 млрд бюджетных рублей. На эти средства, напомним, предполагается увеличить объемы жилищного строительства в два раза, с 40 млн кв. м в 2004 году до 80 миллионов к 2010 году. За это же время объем выдачи ипотечных кредитов, по расчетам чиновников, должен возрасти в 20 раз, с 46 тыс. единиц до 1 миллиона.
Деньги всегда кстати
Президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров считает, что рынок к освоению бюджетных миллиардов вполне готов: строительная индустрия недогружена, подрядные мощности не задействованы. У застройщиков набрано пятен с избытком, что подтверждает большой объем предложения на рынке готовых участков. «Денег много не бывает, - замечает г-н Макаров. - Посему вопрос - в размере, графике, регулярности их поступлений на рынок. Рынок быстро перестроится так, чтобы их принять. Думаю, эти деньги были бы сейчас кстати: сняли бы излишнюю напряженность, оживили и активизировали строительный рынок».
Федеральные средства, как уверяют эксперты, пойдут в двух направлениях: на стимулирование спроса и стимулирование предложения. Стимулирование спроса - это ипотечное кредитование и дотации малоимущим слоям населения. Стимулирование предложения - это механизмы, регламентирующие продажу земли и ее инженерную подготовку. По мнению генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского, тормозом развития спроса, кроме несовершенного законодательства, является нехватка дешевых и длинных денег. «Вторая проблема, - поясняет он, - недостаточное количество заемщиков, способных подтвердить легальные доходы и тем самым предоставить гарантии, что они могут вернуть сумму кредита и проценты в срок. Речь идет о сотнях миллиардов рублей, и потратить эти деньги за один год будет довольно сложно».
Что касается стимулирования предложения, то, по словам Виталия Вотолевского, «пока в нашей стране не так много регионов, которые готовы организовать весь этот процесс и знают механизм не только инженерной подготовки и организации торгов, но и способны обеспечить гарантированный возврат вложенных в них средств».
Замена петербуржцам
Cегодня, по оценкам экспертов, на строительном рынке наблюдается тенденция резкого падения спроса на пятна под застройку. Во II квартале 2005 года вывод на рынок новых объектов снизился (наименьшие показатели за 3 последних года). Уже сейчас объемы продаж превышают объемы нового предложения. Тенденция к сокращению объемов планового ввода жилья имеет долгосрочную перспективу: обращает на себя внимание незначительный объем предложения домов со сроками ввода позже I квартала 2007 года. Таким образом, существует большая вероятность того, что объемы строительства снизятся, несмотря на заверения городских чиновников. Любопытно, что при этом власти не собираются снижать стоимость платы за инфраструктуру.
Однако есть другой вопрос. Миллиарды бюджета - это «строгие» средства, требующие подготовки и проработки представляемых документов для получения этих денег. «Будут тщательно проверяться участники и проекты, - заявляет Александр Макаров. - Нет и организованной структуры, этим вопросом занимающейся. В остальном рынок готов. Если деньги придут, мы их освоим. Строители в состоянии на городских и областных проектах переработать то, что согласуют заказчики».
А вот заместитель директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонид Сандалов говорит, что, если объемы не потянут строители из Санкт-Петербурга, им всегда найдется замена, например, московские строительные компании примутся за выполнение заказа в Петербурге. Тому есть масса примеров. «Если же не смогут москвичи, найдутся другие, скажем, китайские строительные компании, - продолжает г-н Сандалов. - Свято место пусто не бывает, тем более что на строительном рынке сейчас наблюдается серьезный недостаток финансовых средств, недостаточный спрос и практически все объекты строятся на деньги дольщиков. Банки не спешат с выдачей кредитов, а посему государственные заказы в условиях переизбытка предложения жилья будут как нельзя кстати».
Города-пылесосы
Примерно также насчет иногородних компаний думает и другой наш собеседник: «Москва и Питер являются своего рода пылесосами, которые в состоянии всосать кадровый и технический потенциал соседних регионов». И, кстати, если верить тому же собеседнику, в январе 2006 года петербургские компании намерены сократить свой кадровый состав примерно на 20-30 процентов.
Но главное - на что пойдут средства федерального бюджета, опасаются эксперты. По их мнению, напрямую на жилищное строительство они вряд ли будут направлены. Как правило, большая часть бюджетных денег оседает у консультантов, разработчиков каких-либо программ и т.д. При этом непосредственно до строительных компаний деньги могут и не доходить, а эффект подобных программ, будь то ипотечных или иных, равен нулю.
«Если предположить, что деньги в чистом виде достигнут своих адресатов на строительном рынке, это иначе как каплей в море нельзя назвать, - сетует Леонид Сандалов. - Если посчитать, что в год в Петербурге строителями будет вводиться порядка 2 млн кв. м жилья по усредненной цене $1000 за квадратный метр, то только годовой объем рынка в рублевом эквиваленте составит порядка 60 млрд рублей, что в три раза больше, чем выделенные на всю Россию государственные деньги в 2006 году. Даже если до Петербурга дойдет часть этих денег, то это будет не более 10 процентов годового объема рынка, а посему таких вливаний никто просто не заметит».
Еще на одну сторону законопроекта обратил внимание Павел Созинов, директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН). Он задается вопросом, каким образом депрессивные регионы будут возвращать кредиты на развитие инфраструктуры, ведь продажа инженерно подготовленных участков там невозможна по определению. «В этом отношении интересен принцип выбора тех регионов, куда отправятся озвученные миллиарды. Видимо, скоро в Первопрестольную потянутся вереницы ходоков. В принципе, Петербург здесь вне конкуренции: у нас имеется удачно реализованный проект Всемирного банка и проекты стратегических инвесторов. А у регионов есть повод побеспокоиться», - заметил Павел Созинов.
Между тем никто из чиновников любого уровня не привел в качестве примера какую-либо федеральную или региональную программу, которая бы была реализована за последние 15 лет.
Андрей Теплоухов
После введения новой методики плата за помещения, арендованные у КУГИ, возрастет в среднем на 75 процентов.Покончить с прошлым
Напомним, что старая методика создавалась в 1997 году. Тогда она воспринималась как более передовой опыт оценки недвижимости и в том числе арендных ставок, поскольку такой подход позволял сравнительно дешево и в короткие сроки пускать в гражданский оборот большое количество объектов, принадлежащих государству. Предлагаемая новая методика осталась массовой, но была изменена структурно. Как заверяет Дмитрий Куракин, начальник ГУИОН, она стала точнее, рыночнее и эффективнее.
«Мы устали от упреков, что город демпингует на рынке недвижимости и что предприниматели, которые арендуют площади у частных владельцев, оказываются в менее выгодном положении, чем арендаторы КУГИ, – отметил начальник ГУИОН. – Подтверждением того, что КУГИ сильно занижает ставки, является распространенная сегодня практика субаренды. Создавая новую методику, мы хотели обеспечить равный доступ к объектам городской недвижимости для всех участников рынка».
Лучше – значит, дороже!
Однако сама формула расчета арендной ставки по-прежнему проста. Размер ставки определяется путем умножения базовой арендной ставки на ряд корректирующих коэффициентов, которые отражают актуальные рыночные факторы, влияющие на величину арендной ставки. Речь идет о таких ценообразующих факторах, как местоположение объекта, площадь, этаж, состояние, тип входа, тип здания, коэффициент благоустройства.
Вся возможная деятельность арендаторов в новой методике расчета арендной ставки сводится к трем основным видам: торговля, офис, склад. В рамках определения стоимости аренды выбирается тот вид деятельности, который дает наивысшую арендную ставку. Кроме этого, на повышение арендной ставки влияет близость объекта к крупным городским магистралям и локальным центрам. Существенно повлияют на размер арендной ставки геодезические координаты здания. И если в прежней методике местоположение объекта определялось по координатам центроида, то в новой методике учитываются координаты входа здания. Другими словами, если фактический центр здания находится где-то в глубине двора дома, то есть в отдалении от магистрали, но его вход расположен со стороны дороги, то местоположение здания будет определяться по последнему параметру, и, соответственно, арендная плата будет выше.
Самое ощутимое повышение арендной ставки, по оценкам специалистов КУГИ и ГУИОН, ожидает один из крупнейших объектов розничной торговли города – Апраксин двор. Торговцы с «Апрашки», видимо, даже не подозревают о том, как им повезло с объектом аренды, и явно недооценивают его преимущества. Решив исправить эту несправедливость, КУГИ собирается повысить арендную плату на этой торговой точке в 20 раз. Но, спешат упокоить разработчики новой методики оценки, такое значительное увеличение грозит только Апраксину двору. Ставка на других объектах городского нежилого фонда увеличится в среднем в 1,8 раза, на объектах в центральной части города – в 1,5 раза, что тоже немало, учитывая состояние большинства объектов городской собственности, сдаваемых в аренду.
Дороже не значит лучше
«Мы не стремились создать такую методику, которая обязательно увеличит денежные поступления в городскую казну, мы хотели сделать эту методику адекватной», – утверждает Дмитрий Куракин. Но сами же чиновники признаются, что введение новой методики уже в 2006 году позволит увеличить поступления от аренды более чем на 40 процентов.
При этом никто не скрывает, что состояние городской недвижимости, сдаваемой сегодня в аренду, оставляет желать лучшего. Помещения, предлагаемые на частном рынке, как правило, сдаются в аренду со сделанным ремонтом, с действующими инженерными сетями и с определенным набором сервисных услуг: охраной, парковкой, телефонией, технической эксплуатацией и т.д. КУГИ не имеет собственных средств на приведение сдаваемых площадей в порядок, а потому передает их в руки арендаторов в том виде, в котором они существуют.
Не обижайте маленьких – им трудно
Но пока все споры, вызванные действием новой методики, – только вопрос будущего, участники рынка пользуются правом открыто высказываться по поводу грядущего изменения арендных ставок. «Стратегическим документом, сопоставимым с Генеральным планом развития Санкт-Петербурга и заслуживающим уважения компаний, работающих на рынке недвижимости», назвал данную методику директор компании «Коммерческая недвижимость «Бекар» Игорь Горский. По мнению специалистов этой компании, методика, требующая все же некоторых корректировок, не вызовет резкого скачка цен на рынке коммерческой недвижимости.
Зато с 1 января резко увеличится количество отказников и неплательщиков арендной платы, считает Елена Церетели, председатель Купеческого клуба Санкт-Петербурга: «Я делаю этот вывод на том основании, что на сегодняшний день в составе неналоговых отчислений малого бизнеса арендная плата составляет до 70 процентов. Можно себе представить, каких размеров достигнет этот показатель, когда ставки повысятся. Совершенно очевидно, что сверхзадача КУГИ – наполнять городской бюджет и максимально эффективно использовать городскую недвижимость. Но при всей правильности новой методики расчета арендной ставки не хотелось бы, чтобы главным пострадавшим снова оказался малый бизнес».
По мнению Елены Церетели, подготовленный документ не повредит предприятиям малого и среднего бизнеса, если будет действительно упрощена процедура затрат. Если она будет только продекларирована, то это не решит насущных проблем малого бизнеса, поскольку уже сегодня преимуществом зачета затрат на ремонт арендуемых помещений пользуются только 30 процентов арендаторов КУГИ. Процедура затрат настолько бюрократическая и трудновыполнимая, что предприниматели предпочитают от нее отказываться. А не придется ли им отказываться от своего маленького, но очень гордого бизнеса после введения новой методики, сегодня сказать трудно.
В настоящий момент известно только то, что для нынешних арендаторов КУГИ повышение арендной ставки будет вводиться постепенно, в течение практически всего следующего года. Изменения не коснутся арендаторов, получивших площади в результате торгов или псевдоторгов по повышенным ставкам. Льготные категории арендаторов будут переходить на новые ставки в течение полутора лет. А в полную силу новая методика заработает в IV квартале 2006 года.
Александра Тен