Три месяца на исправление
25 июля в Бразилии откроется 34-я сессия Центра всемирного наследия ЮНЕСКО. К этому времени Петербург должен «продемонстрировать прогресс» в области охраны памятников, иначе петербургское архитектурное наследие будет признано «находящимся под угрозой».
Разговор на разных языках
Призрак бродит по Санкт-Петербургу – призрак ЮНЕСКО. Чиновники и культурные деятели, архитекторы и журналисты обмениваются слухами о пристрастных судьях из Европы, которые вот-вот обнародуют свой вердикт по материалам, которые им предоставил Смольный. Содержание самих материалов на публику не выносится по причине их предварительного характера. Несмотря на то, что ЮНЕСКО они были предъявлены во вполне завершенном виде.
Материалы, состоящие из текстового перечня и карт, были представлены «миссии реактивного мониторинга» организации 27 марта. В них суммированы предложения по корректировке границ объекта всемирного наследия, подготовленные ООО «Архитектурно-проектная мастерская Н.Ф.Никитина». Изучив документы, ЮНЕСКО направит свое заключение не в Петербург, а в Москву, в МИД.
Дело в том, что заявку на включение исторического центра вместе с пригородами в реестр объектов всемирного наследия готовил в 1989 г. Ленгорисполком, но направлял СССР, правопреемником которого является РФ. Соответственно, если возникает необходимость в корректировке границ и элементов охраняемого на международном уровне объекта, то диалог на эту тему ЮНЕСКО может вести только с Москвой.
Официальное объяснение необходимости изменить границы состоит в том, что номинация в годы перестройки готовилась в спешке, и в нее было включено несколько утраченных зданий или сооружений. Однако, мастерская Никитина «выбросила за борт» не отдельные элементы, а целые объекты, притом существующие. Так, площадь объекта «Исторический центр» сократилась почти в 2 раза, а из состава пригородных объектов исключена историческая застройка и планировка городов Петродворец, Пушкин и Павловск (кроме музеев-заповедников), не говоря о прилегающих природных ландшафтах. «Выпал» и такой объект, как «Берега Невы и ее притоков», в том числе устье Охты.
Заинтересованной стороной в такой хирургической операции, как нетрудно догадаться, считают инвесторов. Всемирное наследие по определению не подлежит никаким изменениям. Это означает, что, либо надо отказываться от некоторых инвестпроектов, либо, как предупредили представители ЮНЕСКО, Петербург может быть исключен из числа объектов мирового наследия, как уже случилось с Дрезденом.
Столь жесткая постановка вопроса, однако, смущает далеко не только застройщиков, и так связанных ограничениями ПЗЗ и закона «О границах зон охраны». Помимо этого, «ультиматум» касается зданий, находящихся в частной собственности – в том числе и тех, чьи владельцы исправно выполняют охранные обязательства. По критериям ЮНЕСКО всемирное наследие формируется из объектов, принадлежащих государству.
Более того, только что рассмотренные Госдумой в I чтении поправки к закону №73-ФЗ «Об охране культурного наследия» облегчают передачу памятников государством в распоряжение частных лиц и некоммерческих организаций. Таким образом, наше законодательство в области охраны памятников все больше удаляется от принципов ЮНЕСКО и Европейской конвенции по культурному наследию.
ЮНЕСКО требует от государства, намеренного включить свои объекты в список мирового достояния, создать единую структуру управления реликвиями, и за оставшиеся 3 месяца до сессии она должна быть выстроена в Петербурге. Но принципы управления разрозненным конгломератом объектов по-прежнему не ясны.
Ландшафт или место?
Российские проблемы в ЮНЕСКО никого не интересуют: международное право для всех одно, а критерием эффективности национального права в сфере наследия является не абстракция, а сохранность. Неудивительно, что ООН чаще хвалит Туркменистан, чем Россию, за заботу о памятниках.
РФ гонится за «двумя зайцами» – гарантиями частных свобод и эффективностью госуправления. Но в сфере охране памятников эти две цели не могут существовать в равном статусе: государство обязано выстроить свою систему приоритетов, а бизнес – подчиниться. И если нам не хочется отставать от Туркменистана, придется внедрить именно такую модель, в которой интерес подчинен закону.
Так можно ли в Петербурге добиться компромисса, приближающего мировые консервационные нормы с отечественной практикой? Для начала нужно решить, каким будет статус петербургского наследия в уточненной номинации. Пока Петербург числится под переходным термином «универсальная выдающаяся ценность». Но управление наследием требует точного определения объекта. ЮНЕСКО различает «исторические города» и «достопримечательные места». Может быть, второй вариант предпочтительнее?
По словам зампреда КГИОП Алексея Комлева, в ЮНЕСКО достопримечательными местами обычно признается либо отдельный природный объект, связанный с исторической или культурной памяти (дуб Петра I), либо территория события (Бородинское поле). В то же время ЮНЕСКО оперирует термином «историко-культурный ландшафт». Его применение могло бы разрешить и казус с формами собственности, и более эффективно ограничить застройку включенных в ОВН естественных ландшафтов (наряду с антропогенными). Однако в российском законе 73-ФЗ «Об охране культурного наследия» такого термина нет.
По этому вопросу и возникло первое противоречие между КГИОП и вновь созданного петербургской организацией ICOMOS – основного экспертного института ЮНЕСКО, наблюдающего за состоянием объектов наследия. Бывший коллега Комлева по КГИОП Сергей Горбатенко, возглавивший петербургский филиал структуры, настаивает именно на статусе достопримечательного места.
Он напоминает, что вместе с городской застройкой пригородов в откорректированный перечень не вошла Александровская дача, построенная Екатериной для своего внука Александра I. Не вошел также Таицкий водовод, Петергофский водовод и прилегающие к Петергофу и Пушкину поля и дороги.
Между тем планировка пригородов была столь же не случайной, как и развитие самого Петербурга. Так, между Пушкином и Павловском не предполагалось застройки; специальным искусственным препятствием служил Отдельный парк. Однако этот массив «выброшен» из номинации вместе с самим Царским Селом. И следовательно, сохранить планировочный замысел царских резиденций будет труднее: местный закон не помешает заполнить «под завязку» все пространство между двумя пригородами застройкой.
То же касается южной стороны Петергофской дороги, которая до 1990-х гг. также не застраивалась. Строгая геометрическая планировка этой местности имела свою логику, как и устроенные в окрестностях Петергофа «показательные» деревни. В перспективе прямой дороги от Сергиевки к Финскому заливу открывался монастырский комплекс. Когда в нем разместили школу милиции, исторический ландшафт остался нетронутым. Потом пришло время возвращения монастырей – но оно совпало с триумфом потребительского утилитаризма частной торговли, и ныне Троице-Сергиева пустынь скрывается за кубом универсама «Лента».
Если границы единого объекта всемирного наследия будут проведены «по обрезу» памятников, все пространство между ними может оказаться предметом столь же неразборчивой торговли. А поскольку земля вблизи памятников особенно дорога, из нее выжмут максимальный доход, и гонка за видовыми качествами новой недвижимости скроет от глаз сам предмет престижного восприятия.
«В историческом городе важно не только то, что построено, сколько что откуда это видно», - подчеркивает директор филиала НИИТАГ Борис Кириков. Даже в тех кварталах города, которые ООО «Мастерская Н.Ф.Никитина» рекомендовала оставить в пределах объекта «Исторический центр», такие классические доминанты, как Смольный собор и Александро-Невская Лавра, уже не просматриваются в перспективе улиц.
Подлинная забота о наследии означает не только уход за отдельными памятниками, но и сбережение открытых пространств, обеспечивающих визуальный доступ к историческим ансамблям, напоминает член-корреспондент РААСН Галина Боренко. Более того, традиция ансамблевой архитектуры подчиняет себе и целеполагаение новых градостроителей, перенимающих у классиков композиционное мастерство.
В советский период город утратил, по данным С.Семенцова, не менее 370 культовых зданий, многие из которых выполняли роль архитектурных доминант, ибо для них Строительный устав делал преднамеренное исключение. Однако планировка 1950-1970-х гг. сохраняла непрерывность визуальных коридоров от Средней Рогатки до Адмиралтейства, от Каменки до Петропавловского собора, от Новой Деревни до Исаакия. Только в эпоху «бума 2000-х годов» многие из этих коридоров стали короткими отрезками. Это и послужило поводом к разработке самостоятельного местного закона «О границах зон охраны», который ввел термины «визуальная ось» и «панорама», широко применяемые в документах ЮНЕСКО, в региональную нормативную базу. Впрочем, пока соответствующих терминов нет в федеральном законе, а система управления мировым наследием не создана, эта нормативная база существует на «птичьих правах».
Спор на два фронта
В практике ЮНЕСКО корректировка границ в размере более 5% предполагает полный пересмотр номинации, которую заявитель вынужден переоформлять «с нуля». Это не устраивает городское правительство, поскольку требует дополнительных расходов. Это еще больше тревожит консервационистов-градозащитников: если прежняя номинация утратит силу, а новая не будет утверждена, возникнет вакуум, которым, по их мнению, неизбежно воспользуются претенденты на новое строительство в центре.
На конференции петербургского ICOMOS в Мариинском дворце руководителям КГИОП пришлось услышать немало претензий в свой адрес. На практике, как напомнил руководитель отдела архитектурной археологии Эрмитажа Олег Иоаннисян, предписания КГИОП зачастую игнорируются. Самыми вопиющими примерами было уничтожение найденных археологами фундаментов первого Гостиного двора Доменико Трезини. Такая же судьба ожидает основания крепости Ниеншанц, на месте которых планируется построить подземный паркинг «Охта-центра».
Председатель КГИОП Вера Дементьева признает, что главный спор с экспертами ICOMOS еще впереди. Однако ее ведомство в дискуссии о будущем исторической части города оказывается «между двух огней». В то время, когда КГИОП пытается найти компромисс с требованиями ЮНЕСКО по границам объекта всемирного наследия, КГА анонсирует в этом году три новых международных архитектурных конкурса по объектам в исторической части Петербурга.
Как и ранее, конкурсы будут закрытыми. Это с весьма большой вероятностью означает, что в борьбе за право проектирования реконструкции Сенной пл. и Ново-Адмиралтейского острова выиграют те же мэтры мировой архитектуры, что уже переделали на свой вкус исторические центры Лондона и Берлина. По словам заведующего кафедрой ГАСУ Сергея Гришина, в Берлине уже стонут от их произвола. Его коллега Леонид Лавров напоминает, что новые лондонские офисные гиганты в форме кубов, линз и эллипсоидов не только заслонили собой Тауэр, но и создали неразрешимую транспортную проблему.
В трех центральных районах города к 2011 г. предполагалось построить около 2 млн. кв. м недвижимости. Экс глава КГА Александр Викторов считал вполне возможным сооружение 90-метровой остекленной «башни из кубиков», запирающей перспективу Измайловского пр. и разрывающей визуальную ось с юга в сторону центра. В планы вмешался кризис. Кредитный коллапс, как известно, заставил офисных девелоперов многое переосмыслить. Изменятся ли планы КГА?
Генплан, составленный в период «бума», предполагал полную трансформацию депрессивных производственных территорий. Как напоминает сопредседатель отделения ВООПИК Маргарита Штиглиц, промышленная архитектура является особым объектом внимания ЮНЕСКО. Между тем в петербургской номинации, этот «жанр» вовсе не представлен.
Закон – не панацея
СПб ГАСУ учредил ежегодный форум «Архитектурные сезоны», посвятив первое мероприятие проблемам сохранения и развития исторических городов. Хотя точки зрения участников существенно расходились, общим знаменателем было признание того факта, что в Санкт-Петербурге сохранение и развитие – скорее надуманная, чем реальная антитеза. Прежде всего, по той причине, что у нас несравнимо более значительный запас неосвоенных территорий, чем в Москве. По подсчетам директора НИПЦ Генплана Сергея Митягина, на одного городского жителя, по европейским стандартам должно приходиться около 100 кв. м площади. Столица, по его оценке, с трудом укладывается в 70-80 кв. м, зато Петербург располагает потенциалом в 300 кв. м на человека.
В историческом центре, впрочем, обеспечить стандарты затруднительно. Это уже поняли главные архитекторы европейских городов, отказавшись от разуплотнения кварталов в пользу сохранности среды. В Москве и Петербурге, как отметил С.Гришин, проблема противоположная – застройка, наоборот, заново уплотняется. В итоге историческая среда сужается и фрагментируется вместе с качеством жизни. А между прочим, ЮНЕСКО согласилось включить Петербург в свой реестр в качестве совокупного объекта именно с учетом сохранности исторической среды, которым не могут похвалиться мегаполисы Германии, Франции, Швеции.
Одно лишь соблюдение нормативов, заложенных в ПЗЗ и законе «О границе зон охраны», не является панацеей от разрушения индивидуальности: эстетика не сводится лишь к высоте и отступам от границы участка. С разрушением архитектурной среды сохранность планировки утрачивает смысл. Стеклянные грани офисных параллелепипедов уместятся между домами Лиговки и Литейного, втиснется кое-как требуемая зелень и пешеходные дорожки, в итоге норма будет соблюдена, только это будет уже не Петербург. «Никакие законы не спасут нас от плохой архитектуры», - констатирует А.Комлев.
Как напомнил председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко, архитектура периферийных районов вообще редко становится предметом обсуждения. В результате и в наши дни дизайн торговой и социальной инфраструктуры на окраинах предельно убог. У губернатора Валентины Матвиенко на одном из недавних заседаний правительства тоже вырвалось раздраженное замечание: «Не подсовывайте мне больше эти стекляшки!».
В удалении от центра более чем достаточно места для архитектурного самовыражения. Другое дело, что периферия страдает не только от серой однородности, но и от полного отсутствия специфики, обозначающей принадлежность к Северной столице. Между тем, петербургская традиция содержит множество идей, ожидающих творческого развития. И уже есть примеры таких решений – например, оживляющий железобетонную серость кварталов Наличной ул. нео-неоклассический треугольник жилого комплекса Горного института; необычный силуэт и цвет нового дома на ул. Гашека; гигантские арки жилого комплекса на Комендантской пл.
Но чтобы традиция продолжалась, развивалась и воплощалась, она должна передаваться во времени. В рамках «Архитектурных сезонов» состоялся конкурс дипломных работ студентов ГАСУ, итог которой определялся путем голосования участников. Однако жюри трудно было позавидовать: представленные проекты можно было реализовать в любом крупном городе мира; не было ни одной петербургской темы; геометрические построения перепевали давно воплощенные и вышедшие из моды европейские изыски 1990-х.
Может быть, горожанам для понимания друг друга не хватает некоей объединяющей терминологии. В английском языке, кроме слова interest - интерес, есть еще и слово self-interest, обозначающее не индивидуальное сиюминутное желание, а общую объективную заинтересованность. Self-interest петербуржца – остаться жителем уникального мегаполиса, созданного по единому замыслу и запечатлевшего результат творческой мысли и профессионального труда, исканий и талантов, самоотдачи и подвига. Если Петербург в процессе трансформаций утратит то очарование, которое выделяет его из всех городов мира, от этого не выиграет ни бизнесмен, ни архитектор, ни чиновник. Опасность состоит именно в этом, а не в вердикте сессии ЮНЕСКО.
Константин Черемных
Инвестировать или не инвестировать?
В конце сентября – начале октября покупатель жилья в Москве и Петербурге, убедившись в том, что слухи о «второй волне» кризиса не оправдались, заметно активизировался. Это воодушевило и застройщиков, и региональных чиновников. Так, утверждалось, что за 2009 г. объем ввода жилья составит 2,5 млн. кв. м, то есть практически столько же, как в докризисном 2007 г.
Некоторые петербургские застройщики в середине осени даже заявили, что у них возникли очереди за 1-комнатными квартирами и студиями, что подвигло их к отказу от дисконта. Ряд компаний на 5-10% повысили цены, рассчитывая на нарастание волны спроса. На мероприятиях звучал постоянный рефрен: объем ликвидных квартир эконом-класса истощается, и если сегодня не купить, то завтра будет поздно.
Но устойчивой тенденции роста не возникло. После серии колебаний на валютном рынке, толчком для которых послужило банкротство ведущих инвестиционных компаний Дубаи, ростки оптимизма словно приморозило. Неясность экономических перспектив сковала намерения на уровне, как крупного бизнеса, так и рядового потребителя. «Еще полгода назад любая домохозяйка в Санкт-Петербурге считала себя специалистом по трем рынкам сразу – по валюте, нефти, и недвижимости, - иронизирует главный аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев. – А сейчас никто не понимает, что делать со сбережениями и в чем их хранить – полный разброд и шатание».
В отечественном риэлторском лексиконе сложился термин «инвестиционная покупка», применяемый к недвижимости, которая приобретается с целью перепродажи. Но в принципе, как считает директор по развитию ГК «БН» Вячеслав Костров, любая недвижимость является инвестиционным товаром.
Человек, мечтавший о покупке жилья для того, чтобы в нем жить, точно так же нуждается в определенности, как и владелец крупного бизнес-центра, торгового или логистического комплекса. А что ждет в будущем – непонятно. Если ситуация кризиса делает экономический расчет невозможным, то на восстановление массового спроса рассчитывать не приходится, заключает В.Костров.
Анализируя динамику рынка жилья в течение 2009 г., гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Олег Самойлов предупреждает, что если воодушевленные оживлением спроса продавцы поднимут цены, то рынок застынет снова, натолкнувшись на низкую платежеспособность покупателя. Впрочем, с этой точкой зрения согласны не все. По оценке шеф-редактора «Недвижимости Петербурга» Дмитрия Синочкина, объем накоплений населения преуменьшать не следует. Более того, приводится статистика, по которой средние доходы россиян в 2009 г., не сократились, а выросли на 4% при сравнительно низком темпе инфляции. Но наличие сбережений не равнозначно готовности ими рисковать.
По ту сторону статистики
Условия для возникновения дефицита жилья на первичном рынке, действительно, формируются как в Москве, так и в Петербурге. В обоих мегаполисах строительная активность отсутствует примернона половине объектов. В III квартале 2009 г. аналитики «Мира недвижимости» зарегистрировали реальную динамику лишь на 43% строящихся домов в Санкт-Петербурге. Там, где стройка продолжается, ее темпы часто оставляют желать лучшего. На семинаре в рамках «Жилищного проекта» отмечалось, что ввод 53 жилых домов, планировавшийся в 2009 г., откладывается.
Вторым фактором потенциального дефицита является резкое сокращение числа закладываемых объектов жилищного строительства. По данным «Мира недвижимости», за I-III кварталы 2009 г. начали строиться только 9 жилых комплексов (не считая новых корпусов в уже начатых проектах).
Глава департамента консалтинга и аналитики ООО «Мир недвижимости» Илья Логинов считает, что вся новая недвижимость, выставленная на продажу в 2009 г., может быть реализована за полгода. По его данным, объем нераспроданных квартир в самом востребованном эконом-классе составляет 278 тысяч кв. м. Этого запаса, по его расчетам, хватит не более чем на 3 месяца.
По прогнозам главы ФСК «Лидер» Владимира Воронина, в Москве в 2010 г. будет введено не более 1 млн. кв. м жилья, и в результате дефицита цены к концу года поднимутся до докризисного уровня. Однако петербургские эксперты считают, что классические законы рынка в сегодняшней ситуации не действуют, и не видят оснований для смены тренда в обозримом будущем. Как считает С.Бобашев, в 2010 г. можно ожидать незначительного плавного снижения цен, но не скачков в какую-либо сторону.
Как отмечал полномочный представитель президента РГР в СЗФО Павел Созинов, до 25% недвижимости в новостройках фактически выставляется в листинги вторичного рынка. Не проданные в ходе строительства квартиры застройщики оформляют в свою собственность и реализуют затем на т.н. рынке «новой вторички». По мнению заместителя директора СК «Темп» Татьяны Гунько, така недаижжимость, хоть и стоит дороже, имеет свои преимущества. По ее словам, доля «новой вторички» в объемах продаж в III квартале 2009 г. существенно возросла.
Тот факт, что и относительно недорогие квартиры «под ключ», которые при сколько-нибудь активном спросе должны «улетать» с рынка, требуют усилий для продажи, говорит сам за себя. А недоверие клиентов к первичному рынку, которое служит поводом для отдельного позиционирования «новой вторички», отражает не афишируемое, но вполне очевидное для риэлторов явление, которое С.Бобашев называет стагнацией, а В.Костров без обиняков – депрессией.
Россиян, нуждающихся в жилье, безусловно, много. Однако, по данным опроса ВЦИОМ, которые приводит представитель московского агентства «Р-3» Никита Чулочников, даже в благополучной столице 24% из них, даже при сегодняшней конъюнктуре цен, не имеет никаких возможностей улучшить свои жилищные условия, а среди опрошенных жителей других городов эта доля превышает 50%.
Те же, кто в состоянии приобрести новую квартиру или комнату, предпочитают обращаться на вторичный рынок. По данным С.Бобашева, на «вторичке» число сделок сократилось незначительно – примерно на 5%. Здесь возможности граждан, при докризисных ценах не имевших возможности приобрести жилье, встречаются со стремлением другой категории продать недвижимость из-за финансовых проблем.
По данным Knight Frank, доля граждан, оказавшихся в ситуации «стрессовой продажи», в Петербурге значительно меньше, чем в Москве. Впрочем, оценить мотивацию сделок трудно и по той причине, что все больше продаж осуществляется без посредства риэлторов, и эта тенденция, несмотря на предостережения чиновников, не идет на спад.
Но все это касается сегмента дешевого жилья, объем которого в структуре продаж достиг уже 91%. Между тем бизнес- класс, как свидетельствует заместитель директора Консультационного центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева, остается самым невостребованным. По ее данным, в Петербурге только за ноябрь в сегментах бизнес- и комфорт-класса недвижимость потеряла в цене предложения 3,6%.
В ожидании определенности
По прогнозам аналитиков «БН», на рынке жилой недвижимости в 2010 г. существенных перемен не наступит. По крайней мере, никаких условий для этого сегодня нет – прежде всего ввиду отсутствия доступных кредитных ресурсов. «Может быть, это прозвучит еретически, но сегодня на недвижимость нет ни активного, ни отложенного спроса. Сегодня существует спрос на деньги», - считает С.Бобашев.
Если нет спроса – значит, нет на самом деле и того дефицита, который предсказывается как застройщиками, так и некоторыми экспертами рынка. По его мнению, позитивная конъюнктура возникнет немедленно в случае изменения макроэкономической ситуации. А она, по оценке В.Кострова, настолько привязана к положению на американском рынке, что эффект дубайского краха, который пришелся на День благодарения, сказался на российских финансах только после того, как за океаном завершился праздник.
Когда индекс промышленного производства падает на 13,5%, трудно ожидать позитивного тренда и на рынке недвижимости, считает Д.Синочкин. В.Воронин напоминает, что отсутствие инвестиций в строительную отрасль приводит к развалу подрядных организаций, за ними следуют производители стройматериалов и далее по цепочке.
Финансовый кризис возник в мире не только из-за «ипотечного пузыря». Условия для возникновения самых разнообразных «пузырей» в мировой экономике возникли еще с тех пор, как валюты ведущих держав отделились от золотого эквивалента. «В результате все мировые рынки зачарованно смотрят на главу Федеральной резервной системы США, и ждут, что он придумает», - отмечает В.Костров.
Докризисный бум, действительно, создал иллюзии роста и в других отраслях, в результате чего сегодня и не могут разрешить свои проблемы девелоперы офисного и особенно складского бизнеса. Старший консультант Knight Frank Леонид Захаров на круглом столе в «СЕ» отметил, что «затоваривание» петербургского рынка логистической недвижимости было связано с заведомо неправильными расчетами.
Сегодня аналитики компании не советуют ждать улучшения конъюнктуры рынка в течение ближайших 3-4 лет. Олег Барков, гендиректор Knight Frank St.Petersburg, больше солидарен с тревожными зявлениями министра финансов России, оптимизмом тех, кто уверяет что стабильность уже наступила.
По оценкам GVA Sawyer, из 570 тысяч кв. м офисной недвижимости, ввод которой был намечен на 2010 г., фактически будет введено не более 190 тысяч кв. м. Столь же пессимистично оценивается судьба офисных проектов, запланированных к реализации в 2011-2012 гг. Существующая ситуация в этом сегменте рынка красноречиво характеризуется данными ГУИОН: объем сделок по аренде офисов в конце ноября составляет 38,5% от уровня августа 2008 г., в то время как предложение аренды в 3,1 раза превышает прошлогодний уровень.
Еще не реализованные офисные проекты возможно и уместно перепрофилировать под жилье. Однако здесь проблемой для девелоперов становится местное градостроительное законодательство. Внесение корректив, по опыту клиентов Knight Frank, обходится в месяцы простоя, в то время как кредиторы девелоперов ждать не намерены.
Участники рынка как жилой, так и офисной недвижимости ждут действий как от государства, так и от региональных властей. Однако никакой ясности нет и здесь: одна инициатива противоречит другой. «С одной стороны, премьер обещал снижение ипотечной ставки до 6%. С другой стороны, АИЖК меняет схему расчета базовой ставки – она теперь не «привязана» напрямую к ставке рефинансирования ЦБ», - отмечает С.Бобашев.
Как считает В.Воронин, ключ решения большинства проблем состоит в поддержке государством не фиктивной стоимости, а реальной экономики, в том числе промышленности стройматериалов. На федеральном уровне, между тем, попеременно то обещают защитить внутренний рынок, то осуждают протекционизм, суть которого и состоит в защите внутреннего рынка. И на производителя, не получающего никаких преференций, возлагают задачу такого сокращения себестоимости, чтобы построенное жилье продавалось не дороже 30 тысяч рублей за 1 кв.м. По мнению В.Кострова, борьба с кризисом на первичном рынке недвижимости может оказаться страшнее, чем сам кризис.
Специалисты рынка недвижимости не призваны заниматься проблемами государственной стратегии. Но случилось так, что с провозглашением нацпроекта «Доступное жилье» государство само вовлекло экспертов рынка в исполнение своих социальных обязательств. И если даже риэлторы, а не только профессора-экономисты, доходят в своей профессиональной дискуссии до макроэкономических и геополитических тем, то этот сигнал неблагополучия заслуживает внимания.
Константин Черемных
Перед новой структурой правительства Санкт-Петербурга – Управлением по работе с отходами – поставлена задача выполнения Плана мероприятий по реализации Концепции обращения с отходами в Санкт-Петербурге на 2006-2014 гг. Правительственный орган приобретет самостоятельность с 1 января 2010 г.
На мусорном фронте – перемены
План, утвержденный постановлением Смольного №966 от 25.08.09., весьма масштабен: он предполагает формирование системы учета сбора, вывоза, утилизации и переработки отходов производства и потребления, создание логистической системы обращения с ними и разработка региональной целевой программы в этой сфере. В центре «мусорной модернизации» - создание качественно новых мощностей по переработке.
Экс-глава Фрунзенского района Всеволод Хмыров был назначен на должность начальника специально созданного Управления по работе с отходами. Как стало известно на круглом столе в АБН, в порученной ему отрасли предполагается создание строгой вертикали.
Организацией контроля и мониторинга сбора и вывоза отходов будет заниматься централизованная структура - «ТБО «Логистика». С нею будут подписывать договора об оплате услуг по вывозу отходов УК жилищного фонда, бюджетные организации и юридические лица. Она же будет также подписывать договора на утилизацию отходов с перерабатывающими предприятиями и на захоронение остатка на полигонах.
На уровне районов будут создаваться управляющие компании территориального принципа (УКТП). Они возьмут на себя в одном или двух смежных районах города сбор, сортировку и вывоз. И с ними «ТБО Логистика» будет заключать договора о комплексном обслуживании территорий. При этом предполагается постепенно ликвидировать существующие пункты перегруза, заменив их мусоросортировочными комплексами. В качестве эксперимента во Фрунзенском районе функция УКТП делегирована ООО «Квантум».
Организационные инициативы управления сталкиваются с возражениями со стороны Союза перевозчиков отходов при Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере. Как заявил зампредседателя Союза Андрей Королев, внедрение новой системы приведет к ограничению конкуренции на рынке услуг. Перевозчиков особенно беспокоит предполагаемое «прикрепление» услуг по вывозу к территориальным УТКП.
Наследие дерегуляции
Однажды дерегулированный рынок весьма трудно привести вновь привести в упорядоченное состояние. В.Хмыров считает, что городское правительство допустило в свое время серьезную ошибку, ликвидировав ГУП «Ленспецтранс», которое отвечало и за вывоз отходов, и за содержание полигонов. При этом инициаторы упразднения ГУП рассчитывали, что внедрение рынка в отрасли обеспечит ей неуклонный прогресс.
Действительно, в сферу ЖКХ в начала 2000-х гг. активно вошел бизнес. Однако, как отмечает гендиректор НПО «Центр благоустройства и обращения с отходами» Алексей Гурьнев, отечественные корпорации не вкладывали средств ни в модернизацию производства, ни в разработки отечественных НИИ. Многие научные коллективы распались. «Одна уважаемая организация ВПК, с которой был подписан контракт, даже не смогла нарисовать чертеж контейнерной площадки. В таком состоянии находится наше производство», - рассказал он.
В то же время система пунктов приема вторсырья была ликвидирована еще в 1990-х гг.: участки интересовали девелоперов для других, более прибыльных целей, а востребованность самого сырья упала в разы по причине экономической неэффективности вторичной переработки.
Сегодня ситуация принципиально не изменилось. Перевозчики не понимают, каким образом Управление намерено добиться создания прибыльной системы использования вторсырья, если в городе отсутствуют заводы по переработки пластмасс, а переработка стекла нерентабельна. «Переработка в нынешних условиях в любом случае будет дотационной», - считает А.Королев.
В 2008 г., встречаясь с тогдашним председателем КЭРППТ Алексеем Сергеевым, предприниматели, работающие в области рециклинга, доказывали, что эта сфера во всех европейских странах прямо или косвенно поддерживается правительствами. Однако налоговых льгот предприятия так и не получили, напоминает директор ООО «Муссон» Иван Бояков. Однако, если Петербург всерьез намерен воспроизвести опыт Европы, сделать это можно только обеспечив поддержку компаниям рециклинга: это трудоемкий и малодоходный бизнес в любой стране, подчеркнул он.
Индустрия требует порядка
Как рассказала начальник управления по обеспечению экологической безопасности при обращении с отходами КПООС Анастасия Марова, в настоящее время в городе работает всего один пункт по приему от населения опасных бытовых отходов. Только сейчас, когда доля опасных отходов увеличивается с распространением содержащих ртуть люминесцентных ламп, поставлен вопрос о создании дополнительных площадок. Резервирование участков для таких целей в принципе требует специальной программы с адресным перечнем территорий. Однако об этом задумались уже после разработки Генплана и ПЗЗ.
К счастью, задача создания сортировочных комплексов была учтена при градостроительном планировании. По словам В.Хмырова, таких предприятий в городе должно быть не менее 10. На первичном уровне обработки необходимо отделить пищевые отходы от непищевых. На своем пути в переработку мусор не должен подвергаться, как это происходит сегодня, стихийному растаскиванию всеми желающими – иначе сырья для рециклинга в нем не останется, а собранный объем не будет соответствовать объему доставки на завод. Для этой цели и предполагается ликвидировать пункты перегруза.
Качественная сортировка вместе с мониторингом сбора и вывоза необходима по экономическим соображениям. Как напоминает В.Хмыров, любое перерабатывающее предприятие должно знать, сколько сырья и в какие сроки оно получит. Надежность этой информации приобретает особое значение в связи с тем, что проект самого крупного завода по переработке отходов решено осуществлять по модели государственно-частного партнерства. Концессионер, победивший на конкурсе, не сможет рассчитать прибыль, за невыполнение соглашения придется расплачиваться населению.
А оно, по мнению А.Гурьнева, и так переплачивает за услуги по утилизации отходов. В коммунальный тариф в Санкт-Петербурге включена плата за захоронение, что в других регионах не предусмотрено. Между тем, захоронение по коду ОКВЭД относится к сфере благоустройства, а не к работам по сбору и удалению отходов, напоминает специалист.
Однако без повышения тарифов привлечь инвестиции в сферу переработки отходов невозможно. Об этом говорилось уже не раз. И кто бы ни возглавил отрасль, модель складывается одна и та же: централизация сбора и вывоза, привлечение крупных кредитов, а одновременно – повышение коммунального тарифа.
Бег с препятствиями
Конечно, 5-миллионному мегаполису следовало бы иметь не один, а несколько крупных предприятий по переработке отходов. Второе предприятие задумывалось в Кировском районе Ленобласти, где был выделен участок и произведены проектно-изыскательские работы. Однако реализации проекта помешал общественный протест: в болотах в окрестностях поселка Мга, по свидетельству поисковиков, множество незахороненных останков бойцов Советской Армии. От проекта пришлось отказаться; как подчеркивает В.Хмыров, потеряны при этом были не только бюджетные средства, но и 3 года времени. Сейчас, по словам Е.Маровой, изыскательские работы проводятся на другом участке в Тосненском районе.
Если с географией сортировки и переработки достигнута ясность, то вопрос об оптимальной технологии переработки отходов поныне остается открытым. Президент Санкт-Петербургской ассоциации рециклинга Леонид Вайсберг настаивал на применении технологии пиролиза. Однако, по словам В.Хмырова, в Смольном от этого метода отказались по целому ряду соображений. Во-первых, эта технология предусматривает применение больших объемов негашеной извести, доставка которой создает дополнительные экологические риски. Во-вторых, по его словам, объем остатка, подлежащего захоронению, при использовании этого метода слишком велик.
Оптимальная технология, как надеются власти, будет подобрана в результате международного конкурса по строительству первого современного завода в Янино. В качестве консультанта привлечена международная компания DLA Piper, в которой до возвращения в Смольный работал нынешний председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов.
Таким образом, ответственность за создание системы современной переработки отходов несут в итоге не только Управление, но еще и два правительственных комитета – КИСП и КПООС. Последние кадровые перестановки в Смольном, очевидно, не в последнюю очередь связаны именно с планами наведения порядка в мусорной отрасли.
Выражая скепсис по поводу появления в городе действительно современных технологий переработки, А.Гурьнев соглашается с В.Хмыровым в том, что «делать что-то надо», хотя без проб и ошибок не обойтись. Одновременно специалисты, давно работающие в отрасли, рекомендуют тщательно взвешивать каждый задуманный шаг. А сюрпризов может быть предостаточно. Централизация рынка не устраивает перевозчиков. А планы строительства завода, особенно если будет избрана термическая технология, могут вызвать протест владельцев коттеджей во Всеволожском районе: по мнению президент-электа Ассоциации риэлторов Дмитрия Щегельского, проект уже негативно сказывается на привлекательности местной недвижимости.
На пути реформы возникают и чисто юридические препятствия. Для учета интересов участников рынка предполагалось сформировать «ТБО-Логистику» как ОАО с участием города. Но УФАС не допустит господства на рынке отдельно взятой компании. Федеральные инициативы по совершенствованию законодательства о юрлицах предусматривает форму хозяйственного общества, аналогичную общественному предприятию в странах ЕС. Однако эта реформа, как и другие, в Москве еще не доведена до конца.
Главный враг – показуха
Тем не менее, порядок в сфере отходов наводить необходимо, и это очевидно не только экспертам отрасли. Петербург окружен несанкциониованными свалками: только во время последнего рейда КБДХ их было обнаружено около 50. Ленобласть собрала в 2009 г. порядка 100 тысяч тонн отходов, оставленных на обочинах дорог. Из 9 млн. куб. м ТБО, ежегодно образующихся в мегаполисе, перерабатываются только 2 млн., констатирует В.Хмыров.
В необходимости комплексного подхода также сомнений нет. Однако такой подход со стороны государства не может ограничиться только контрольными функциями и участием в ГЧП. Чтобы оптимизация сбора отходов не вылилась в показуху – как это было, по мнению В.Хмырова, с введением раздельного сбора отходов в разноцветные контейнеры, содержимое которых затем «сваливалось в общую кучу», - мобилизованный административный ресурс может оказаться недостаточным. Ведь реформа предполагает создание полноценной отрасли рециклинга, которая пока находится в зачаточном состоянии.
Во Фрунзенском районе рядом с комплексом «Квантума» строится шиноперерабатывающий завод ООО «Энергопромтехнология». Но эта промзона рециклинга, шефство над которой давно взял В.Хмыров, - пока единственная. Реальные рычаги экономичнской заинтересованности на сегодня так и не созданы. А бывшее общежитие ЛОМО на Полюстровском проспекте, где рассчитывали получить помещения переработчики вторсырья, решено передать фармацевтическому кластеру для производства медицинского оборудования.
Почти 2 года назад Санкт-Петербургская ассоциация рециклинга разработала проект концепции использования вторичных ресурсов, в котором одним из главных пунктов было включение в стоимость любого товара стоимости реализации его упаковки. Однако у федеральных депутатов по-прежнему не доходят руки до законопроекта – несмотря на то, что требование модернизации экономики поставлено на федеральном уровне. И вряд ли здесь что-нибудь изменится без неотступной государственной воли, не только сеющей, но и заботливо опекающей зерна частного производственного интереса.
Константин Черемных