В Кузбассе обосновался спорт
Всероссийская премия Sports Facilities по итогам 2022–2023 годов назвала Кемеровскую область самым спортивным регионом России. Неудивительно: в 2022 году в Кемерове завершилось строительство крупнейшего в Сибири спортивного комплекса «Кузбасс-Арена», который в апреле 2024 года получил первое место в номинации «Лучший проект общественных зданий и сооружений» Международного профессионального конкурса НОПРИЗ на лучший проект-2023.
В 2022 году в Кемерове на Притомском проспекте, 10, начал работу многофункциональный спортивный комплекс, который первоначально возводился, чтобы принять чемпионат мира по волейболу. Чемпионат состоялся в другой стране, но комплекс «Кузбасс-Арена» стал спортивным и культурным центром не только для Кемерова, но регионов Сибири и всей России.
«Кузбасс-Арена» построена по соседству с Ледовым дворцом. По словам Олега Ражева, главного архитектора холдинговой компании «Сибирский деловой союз» (СДС) и главного архитектора проекта, эти два спортивных объекта объединили основные виды спорта, развиваемые в Кузбассе: Ледовый дворец ориентирован практически на все зимние виды спорта, но он настолько универсален, что там можно проводить соревнования и по летним олимпийским видам. Настелив покрытие, ледовую арену можно преобразовать в легкоатлетический комплекс, арену для соревнований по спортивной, художественной гимнастике и другим видам.
«Кузбасс-Арена» — не менее универсальный комплекс, здесь есть все условия для занятий 24 видами спорта: олимпийскими, игровыми, единоборствами. Здесь есть бассейн олимпийского формата, бассейн с обратной волной для тренировок по сёрфингу, вторая в мире по параметрам аэротруба с базой для круглогодичной подготовки сборной России по парашютным видам спорта, 18-метровый олимпийский скалолазный комплекс с различными видами сложности и многое другое.
Как отметил Олег Ражев, чтобы спортсмены и зрители не испытывали каких-либо неудобств, добавлено несколько разнообразных залов и помещений — дополнительно к техническим решениям под ЧМ по волейболу. Например, есть специальные сауны для контроля веса борцов, сделан зрительский променад, с которого в блоке спортивных залов можно пройти и увидеть тренировку. Посмотреть есть на что: одновременно в спорткомплексе могут заниматься до 2,5 тысячи спортсменов.
Центральное ядро спорткомплекса — главная волейбольная арена, где уже проходят матчи чемпионата России по волейболу, российские соревнования по вольной борьбе, тхэквандо, проведены международные спортивные игры «Дети Азии-2023». Также на главной арене проводятся мероприятия зрелищно-развлекательного характера.
Зрительская трибуна — это трансформер: при вместимости шесть тысяч человек с помощью выдвижных телескопических трибун ее можно увеличить до 7,5 тысячи мест.
Кроме того, в «Кузбасс-Арене» есть медицинский центр для восстановления спортсменов и жилые помещения, где можно пребывать во время подготовки к соревнованиям.
Уникальные технологии
Специалисты ГАУ КО «Управление госэкспертизы» отмечают: основой архитектурного образа комплекса «Кузбасс-Арена» послужила ладья. Юго-западный и юго-восточный фасады стадиона имеют выступающие железобетонные устои, которые несут в себе стилистический смысл, визуально формируя стилизованные борта ладьи, и являются конструктивным элементом, служащим опорой для большепролетных деревянных арок.
При разработке проекта обоснования инвестиций за основу приняты проект стадиона «Енисей» в Красноярске, проект стадиона «Байкал» в Иркутске и проект Ледового дворца «Кузбасс» в Кемерове, разработанные ООО ПИ «Кузбассгорпроект» — компанией, которая проектировала также «Кузбасс-Арену» в 2017–2019 годах.
Олег Ражев поясняет: «Известны слова Ломоносова ”Российское могущество прирастать будет Сибирью…” Так и случилось. Все, что связано с развитием страны, сегодня существует за Уралом. И Россия прирастала благодаря Ермаку, который по Енисею пришел на ладье. Символ освоения Сибири — ладья. Мы почитаем образ ладьи и продолжаем традиции архитекторов 1960-х».
Цветовое решение фасадов выполнено в бело-серебристо-голубой гамме. По словам Олега Ражева, цветовое решение формировалось для всесезонного восприятия комплекса: «Мы не хотели фасадов активного цвета вроде красного, синего — выбрали универсальные охристые тона и бронзовое стекло. Фасад основного здания выполнен в теплых охристых “деревянных” оттенках», — рассказывает архитектор.
Фасады второго блока отсылают к теме воды: разные оттенки воды, ее динамика. Это тем более актуально: река Томь протекает неподалеку. Спорткомплекс создает ощущение ладьи, преодолевающей реку.
У расположенного рядом Ледового дворца выполнен интерактивный фасад. У «Кузбасс-Арены» — интерактивная кровля. По словам Олега Ражева, такое решение — альтернатива декоративной подсветке, «чтобы в ночное время архитектура превращалась в НЛО».
При проектировании «Кузбасс-Арены» применялись системы информационного моделирования (3D, BIM), что позволило и ускорить процесс, и сделать его более точным и экономичным.
В «Кузбасс-Арене» установлены уникальные конструкции — клееные деревянные арки постоянного сечения с пролетом до 78 метров, армированные металлом. Это изобретение кемеровских проектировщиков. Олег Ражев вспоминает, что первые подобные арки перекрытий арены проектировщики собирались сделать в спорткомплексе в Комсомольском парке. Но в то время деревянные производства в Сибири закрылись, и пришлось изготавливать металлические арки. Технологию позже удалось применить в Иркутске и Красноярске с помощью предприятия из Новгорода. «Это уникальное решение команды архитекторов. В России аналогов нет», — комментирует он.
Кроме того, отмечает Олег Ражев, деревянные детали со специальным покрытием более пожаростойки, чем металлические.
Как отмечают эксперты, для светопрозрачных ограждающих конструкций наружных стен разработана уникальная опорно-стержневая структурная конструкция с отрицательным уклоном в двоякоизогнутой плоскости с индивидуальными элементами. В спортивных залах вместо типовых металлических большепролетных ферм также применялись разработки команды архитекторов — металлические балки большого сечения с отверстиями для облегчения их веса, прохода коммуникаций и уменьшения общей высоты помещения.
Для устройства витражной системы, в том числе в двоякоизогнутой плоскости, был разработан подъемный механизм с вакуумными присосками для подъема и монтажа системы.
Расходы взял на себя регион
Стоимость проекта на старте оценивалась в 7,99 млрд рублей: 7,4 млрд рублей предназначались на расходы на проектирование и строительство, 500 млн рублей — на подключение спорткомплекса к инженерным сетям, остальная сумма — на осуществление строительного контроля.
Финансирование шло из областного бюджета, соответственно, объем средств с разбивкой по годам определило своим распоряжением областное правительство: 2 млрд рублей в 2019 году, 5,2 млрд рублей — в 2020-м, 2,1 млрд — в 2021-м.
Холдинг «СДС-Строй» получил контракт на строительство «Кузбасс-Арены» в феврале 2020 года. Предполагалось завершить объект в 2021 году — к 300-летию Кузбасса, однако в процесс вмешалась пандемия COVID-19, и уже в июне 2020-го власти решили приостановить возведение комплекса, чтобы за счет средств, предназначавшихся на строительство, пополнить региональный резервный фонд для борьбы с пандемией. Но уже в конце июля 2020 года строительство возобновилось.
В 2022 году слаженной работе помешали санкции: часть заказанного в Европе оборудования пришлось заменить отечественными аналогами.
Окончательная стоимость «Кузбасс-Арены» оценивается сегодня в 9 млрд рублей.
Ударные темпы
По данным экспертизы, для подготовки участка под строительство в пойме реки Томь была выполнена срезка техногенных грунтов мощностью 2,4 метра. При планировке территории выполнена отсыпка бутовым камнем. На стройке задействовались до десяти единиц строительной крупногабаритной техники, два 100-тонных крана для монтажа большепролетных элементов каркаса. Для ускорения строительства наружные и внутренние работы велись параллельно. Иногда на стройплощадке действовали до трех тысяч человек.
92,5% использованных на объекте материалов — отечественные. Так, на строительстве применялись материалы из премиальной линейки компании ТЕХНОНИКОЛЬ. Юрий Гасанов, руководитель технической службы Общего центра обслуживания корпоративных продаж ТЕХНОНИКОЛЬ, рассказал: «”Кузбасс-Арена” — не типовой объект. Это касается и архитектурной формы, которая внешне напоминает ладью, и функционального назначения, поскольку комплекс получился действительно многогранным. Каждую зону важно было грамотно интегрировать в общий комплекс здания. С такими проектами всегда интересно работать.
Учитывая многофункциональность объекта, важно было предложить под каждую задачу индивидуальное решение. Для этих целей мы задействовали сразу несколько служб и направлений компании. Например, в зоне трибун было использовано наше системное решение с защитным слоем из материалов “Тайкор”. Учитывая архитектурную сложность объекта, наши специалисты подключились к процессу проработки нестандартных узлов и элементов. Еще одна особенность — сжатые сроки строительства. В этом вопросе тоже приходилось четко следовать плану работ, выстраивать под него график поставок».
По словам Никиты Федорова, коммерческого директора компании «Сибтехвент», проблем с поставками не возникло, поскольку основные вентиляционные агрегаты, используемые на объекте, были произведены в Кемерове. Возникли трудности с холодильными машинами. Их привезли из Турции. Прочее оборудование — производства России или Китая.
Как отметил Никита Федоров, здание многофункционально: здесь одновременно могут проводиться соревнования по нескольким видам спорта. И зрителей, и спортсменов необходимо обеспечить свежим воздухом. Основная задача, по его словам, — поддерживать требуемые нормы воздухообмена в каждом спортзале, в каждом помещении.
Инженерное решение и монтаж для поддержания комфортного климата внутри спорткомплекса были разработаны компанией «Сибтехвент» в партнерстве с вентиляционным заводом «Аргес» из Кемерова. Смонтировано почти 13 км воздуховодов и установлено более 200 единиц вентиляционных агрегатов разной степени сложности для воздухообмена.
«В бассейне установлены два промышленных осушителя воздуха ”Аргес” производительностью 50 тыс. куб. м, которые обеспечивают комфортный микроклимат. Для зрителей арены созданы приточно-вытяжные агрегаты с роторным рекуператором, установлены восемь таких машин, каждая производительностью 25 тыс. куб. м.
Роторные рекуператоры используются для экономии затрат. С помощью автоматики отслеживается температура, и при необходимости включается система подогрева приточного воздуха. Теплоносителем здесь служит пропиленгликоль, который предотвращает аварийные ситуации в сильные морозы. Он превращается в гель, не портит оборудование», — пояснил Никита Федоров.
Помимо этого, специально для «Кузбасс-Арены» компания разработала, изготовила и смонтировала системы дымоудаления и компенсации воздуха.
Продолжение следует…
Проект продолжает развиваться. Как заявил Олег Ражев, начато проектирование гостиницы на 150 номеров. Отель задумывался изначально, однако бюджет не смог выделить на эту часть проекта средства. Гостиница, подчеркнул Олег Ражев, предназначается для спортсменов всего региона — они смогут в ней жить не только в период проведения соревнований, но и приезжая на тренировки.
Планируется 15-этажное здание, которое будет соединено переходом со спорткомплексом. Основа здания — металлический каркас в форме эллипса, который визуально может служить парусом для здания-ладьи.
Инвестором готов выступить Промсвязьбанк, управлять объектом будет Cosmos Hotel Group.
При проектировании «Кузбасс-Арены» под застройку попала территория, на которой росли 120-летние кедр и пихта. Было разработано конструктивное решение, которое позволило при помощи специализированной техники грузоподъемностью 200 тонн перенести эти реликтовые деревья на расстояние 300 метров. Теперь они стали частью первого в России Парка олимпийской славы.
Перевод большинства технических требований в разряд добровольных в сфере строительства законодательно не продуман и вызывает множество вопросов. Такие выводы делает генеральный директор компании «Эксперт Проект» Максим Яковлев. В авторской статье эксперт вспоминает новейшую историю отраслевого технического регламента и рассуждает о том, как его выполнять после последних принятых законодательных изменений.
В ходе совещания на тему дорожного строительства 2 июня 2022 года вице-премьер Марат Хуснуллин доложил Президенту РФ об исполнении поручения по сокращению количества обязательных требований в строительстве. Соответствующее Постановление от 20 мая 2022 года № 914 вступит в силу 1 сентября 2022 года. При этом, как сообщил вице-премьер, сами нормы не перестанут действовать, а перевод обязательных требований в разряд добровольных создаст для проектировщиков и строителей возможность выбирать, какие нормативные документы они будут использовать для подтверждения соответствия проекта требованиям Технического регламента по безопасности зданий и сооружений.
Неужели теперь застройщики вздохнут свободно, так как не будет двойных толкований нормативных документов? Давайте разберемся. Новейшая история сокращения обязательных документов в строительстве началась в августе 2020 года, когда Правительство РФ в соответствии с частью 5 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ утвердило новый перечень (№ 985) национальных стандартов и сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Технического регламента. Данный документ вступил в действие с 1 августа 2020 года и должен иметь силу в течение как минимум пяти лет. Его подготовила команда под руководством вновь назначенного руководителя Министерства строительства РФ. Однако, несмотря на то, что чернила на подписи премьера под перечнем № 985 еще не успели высохнуть, Правительство РФ уже в ноябре 2020 года в нарушение Федерального закона № 384-ФЗ утверждает новый перечень — № 815, который вступил в действие с 1 сентября 2021 года.
Что же заставило чиновников это сделать? Как указывается в обосновании Минстроя, четырехмесячная практика применения перечня № 985 показала наличие в нем технических ошибок и дублирований, исключение которых в новой редакции документа разрешит возникающие вопросы и обеспечит единообразное толкование и применение требований субъектами права.
Сколько же этих ошибок? Одна, две, больше? Оказалось, что обнаружено семь листов технических ошибок. Таким образом, измененный перечень должен быть сокращен на 153 пункта (включающий в себя 254 требования безопасности). Однако Министерство строительства РФ на этом не успокоилось и инициировало принятие Постановления Правительства РФ от 20 мая 2022 года № 914 «О внесении изменений в перечень № 815», которое и вступит в действие с 1 сентября 2022 года.
В проекте данного постановления, в его первоначальном варианте, из перечня № 815 исключались все обязательные своды правил и национальные стандарты. Однако в недрах согласующих министерств нашелся один компетентный специалист, который, по всей видимости, сообщил «специалистам» Минстроя, что для принятия этого постановления в таком виде необходимо менять Федеральный закон № 384-ФЗ. Его изменение потребовало бы много времени, а руководству Минстроя необходимо было доложить о выполнении поручения Президента. В связи с этим принято «гениальное» решение — оставить в перечне № 815 всего один национальный стандарт и четыре свода правил (СП), самым важным из которых оказался СП 28.13330.2017 — защита от коррозии.
Так что же получается? Застройщик теперь обязан выполнить только эти пять документов, а остальные добровольные может не выполнять? Нет, это не совсем так. Добровольность не означает, что данные нормы не нужно соблюдать!
Добровольность применения предоставляет возможность использования проектировщиками либо добровольных требований, либо на альтернативной основе других правил при дополнительном обосновании того, что они обеспечивают соблюдение требований Технического регламента. В этом случае допускается применение предварительных национальных стандартов Российской Федерации, стандартов организаций и (или) иных документов для оценки соответствия требованиям технических регламентов при условии, что содержащиеся в них проектные значения параметров и другие проектные характеристики здания или сооружения обосновываются одним или несколькими из следующих способов: 1. Результатами исследований. 2. Расчетами и (или) испытаниями, выполненными по сертифицированным или апробированным иным способом методикам. 3. Моделированием сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при неблагоприятном сочетании опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий. 4. Оценкой риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.
Однако что означают эти четыре волшебных пункта? Несмотря на то, что они существуют в федеральном законе уже в течение девяти лет, «специалисты» Минстроя РФ не соизволили разработать подзаконные акты по методологии соответствия каждого из этих четырех положений, а значения этих пунктов не понимает никто из чиновников ведомства.
Что же остаётся в сухом остатке: 1. Исключив из технического регламента практически все обязательные требования, Минстрой полностью изменил принципы технического регулирования в строительстве. 2. Ввиду фактического отсутствия возможности проектировщикам обосновать не применение добровольных сводов правил одним или несколькими из этих четырех способов 667 документов в области стандартизации, применяемых на добровольной основе, стали обязательными к применению.
Застройщики все чаще объявляют бронирование квартир на ранней стадии строительства, до официального старта продаж. Это законно, но риски будущих дольщиков возрастают.
Застройщик может открывать продажи на основании разрешения на строительство и проектной декларации. Во многих случаях компания объявляет бронирование, имея на руках такие документы. В этом случае эксперты оценивают этот факт как маркетинговый ход, который позволяет изучить конъюнктуру рынка. «Так делают почти все застройщики, чтобы понять, каков будет финансовый поток в первые три месяца после старта продаж. Застройщики должны понимать, сколько покупателей к ним придет. Т. е. цель бронирования — сформировать пул на старт продаж», — поясняет Павел Штепан, учредитель ГК «ЮРИНФО».
По формальному признаку
Хотя застройщик имеет право привлекать деньги только на основании договора долевого участия, Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», указывает: «Действующее гражданское законодательство основывается на принципах свободы договора: между застройщиком и гражданами могут заключаться иные виды договоров, в том числе договор бронирования, предметом которого может являться предоставление преимущественного права на приобретение квартиры. Такая потребность может возникнуть исходя из желания покупателя подготовиться к будущей сделке, при этом быть уверенным в том, что интересующая его квартира не будет продана иному покупателю».
Бронирование — не бесплатная услуга, она обойдется потенциальному дольщику минимум в 200–300 тыс. рублей. Но и цены до открытия продаж на 5–15% ниже, хотя на старте обычно они и без того невысоки. Покупатель, как правило, платит «живые» деньги. Уплаченная сумма, подчеркивает Максим Алексеев, не может учитываться в оплате ДДУ — это будет прямое нарушение 214-ФЗ, поскольку «застройщик не вправе оставлять у себя денежные средства, причитающиеся по ДДУ, вся сумма должна идти на эскроу-счета».
Однако, получая деньги от будущих покупателей за услугу бронирования квартиры, застройщики формально не нарушают действующее законодательство, добавил эксперт.
Без формализма
В то же время договор бронирования — не тот документ, который позволит стать впоследствии собственником жилья, он лишь резервирует конкретную квартиру за потенциальным дольщиком до заключения ДДУ. Поэтому для покупателя возникают риски.
Максим Алексеев перечисляет:
- риски, связанные с заблуждением покупателя относительно сути сделки, заключаемой на основании договора бронирования, поскольку бронь — это выражение лишь неких условий будущей сделки, бронирование не является предварительным договором, а также не влечет правовых последствий, направленных на приобретение самого объекта, в отличие от ДДУ;
- риск двойной продажи, поскольку договор бронирования не регистрируется;
- договор бронирования не дает гарантий приобретателю в отличие от прав дольщика, предусмотренных Законом № 214-ФЗ;
- риск потери внесенных денежных средств, в случае если сделка не состоится по любым причинам, — приобретателям необходимо внимательно ознакомиться с условиями бронирования, особенно в части порядка возврата внесенных денежных средств.
К тому же не факт, что застройщик, объявивший бронирование, вообще получит разрешение на строительство и выйдет на площадку.
Павел Штепан полагает, что практику бронирования пресекать не надо. Обе стороны сделки получают выгоду: застройщик — понимание спроса, цен и первых финансовых потоков, покупатель — льготную цену на квартиру. «Деньги он платит небольшие, а опасности двойных продаж нет», — убежден эксперт.
«Мне кажется, практику бронирования сложно пресечь, поскольку никуда не исчезнет спрос со стороны потенциальных покупателей "придержать" за собой право на покупку квартиры, пока покупатели разрешают некоторые формальности с подготовкой к будущей сделке. Да и добросовестные застройщики, ориентируясь на спрос на такую услугу со стороны покупателей, будут находить механизмы предварительно закрепить намерения сторон относительно будущей сделки. Самое главное, чтобы приобретатели понимали и осознавали правовые последствия предлагаемой им схемы с бронирования», — резюмирует Максим Алексеев.
ОТ РЕДАКЦИИ
Каждый месяц «Строительный Еженедельник» публикует информацию о выведенных на рынок новых проектах в двух столичных регионах. И каждый месяц несколько проектов из этого списка приходится удалять перед публикацией — застройщики, как оказывается, не объявляли о старте продаж, речь идет только о бронировании. Если это законная процедура, чего они опасаются?