Развитие инфраструктуры: тренд на укрупнение
В выступлениях делегатов ПМЭФ-2024 на тему развития инфраструктуры отчетливо проявился тренд на укрупнение. Увеличиваются масштабы проектов, растет численность персонала строительных компаний и даже расширяется само понятие инфраструктуры.
«Не просто стройка. Развитие инфраструктуры как драйвер экономического роста» — так называлась конференция, посвященная инфраструктурным проектам. Мероприятие было весьма статусным — с участием представителей федеральной и региональных властей, а также ведущих экспертов в области реализации строительных проектов и их финансирования.
Что такое инфраструктура и кто главный инвестор
Тон мероприятию задал заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин:
— По поручению президента России сейчас собирается новый национальный проект «Инфраструктура для жизни». И хотел бы сразу уточнить, что туда входит. Жилье — это инфраструктура или нет? Инфраструктура. У нас больше половины всей недвижимости в стране — жилая. От того, какую мы создадим инфраструктуру по жилью, будет зависеть, как будет построен транспорт, как будет работать коммунальная инфраструктура.
Вице-премьер отметил важность вложений в инфраструктуру, поскольку на одно рабочее место строителя приходится до девяти в смежных отраслях. Он назвал главным инвестором население, которое вкладывает в жилье ежегодно 7–8 трлн рублей, и обозначил основные направления развития инфраструктуры.
— Из транспортных объектов у нас, конечно, серьезные вызовы — это изменение транспортно-логистических маршрутов «Запад-Восток», железная дорога «Восточный полигон». Это стратегическое движение в Азию. Очень важный элемент — вложение в коммунальную инфраструктуру. И мы по поручению президента России готовим сейчас большую программу в объеме порядка 4,5 трлн на ближайшие пять-шесть лет.
«Золотой гвоздь» М-11
Одним из важнейших направлений развития инфраструктуры стало строительство высокоскоростных автомобильных дорог. По словам председателя комитета Госдумы РФ по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергея Гаврилова, инвестиции в дорожное строительство растут на 5,5% в год.
На сегодняшний день построены автострады М1 «Беларусь», М3 «Украина», М4 «Дон», М11 «Нева», М12 «Восток», ЦКАД. Все они находятся в доверительном управлении ГК «Автодор». Говоря про эти дороги и регионы, через которые они проходят, председатель правления компании Вячеслав Петушенко заметил:
— Дорог-то немного, всего пять тысяч километров, а это 49% населения и 60% промышленного потенциала страны.
Глава «Автодора» анонсировал завершение реализации проекта М11 «Нева» 17 июля, когда будет закончено строительство транспортного обхода Твери.
— Это будет «золотой гвоздь» в реализованные проекты М11, М12 и ЦКАД общей протяженностью 1520 км, — произнес он и рассказал о старинной традиции мостостроителей вбивать на счастье золотой, серебряный гвоздь либо заклепку.
Крупнейший инфраструктурный проект СССР — снова в деле
XXVII ПМЭФ пришелся на год 50-летия самого крупного инфраструктурного проекта Советского Союза — Байкало-Амурской магистрали (БАМ). Эта железная дорога общей длиной 4300 км протянулась от станции Тайшет (Красноярский край) до ст. Советская Гавань-Сортировочная (Хабаровский край). Старшее поколение помнит XVII Всесоюзный съезд комсомола в 1974 году, на котором БАМ была объявлена ударной комсомольской стройкой, и на нее тут же отправились первые строительные бригады, сформированные прямо на съезде.
Не все, правда, знают, что эту «магистраль века» начали прокладывать еще в 30-е годы прошлого века во исполнение секретного постановления Совета народных комиссаров СССР № 1020/с от 10.11.1932 г. По разным причинам строительство прерывали, а в 1974 году стартовал основной этап реализации проекта, который продлился до 1989 года, когда магистраль сдали в эксплуатацию в объеме первого пускового комплекса. Окончательную точку поставили лишь в 2003 году завершением прокладки самого длинного в России Северомуйского тоннеля (15 км 343 м). Сегодня эта одна из крупнейших в мире железных дорог стала частью более крупного инфраструктурного проекта под названием «Восточный полигон», который включает модернизацию всей Байкало-Амурской магистрали и части Транссибирской — от Тайшета (где она пересекается с БАМом) до Владивостока.
Проект осуществляется с 2013 года. На данный момент в результате мероприятий по строительству новых и реконструкции существующих объектов железнодорожной инфраструктуры провозная способность «Восточного полигона» возросла с 97,8 до 173 млн тонн. В нынешнем году эта цифра должна дойти до 180 млн тонн, а в 2033-м — до 270 млн тонн. Провозная способность БАМа с начала модернизации увеличилась с 14,4 млн тонн в 2012 году до 41,6 млн тонн в 2024-м.
За время модернизации «Восточного полигона» построено более трех тысяч и реконструировано более пяти тысяч километров железнодорожных линий, возведено и реконструировано более 150 искусственных сооружений, а также более 90 ж/д станций.
Проект разделен на три этапа. Объем инвестиций на первом составил, по данным РЖД, 520,5 млрд рублей, на втором (реализуется с 2018 года) — 1,1 трлн рублей. В этом году РЖД приступили к третьему этапу с предполагаемым объемом инвестиций 3,7 трлн рублей и завершением в 2032 году.
— Для нас БАМ сегодня — это та же стройка века, — подчеркнул заместитель генерального директора ОАО «РЖД» Андрей Макаров. — Если сложить стоимость всех трех этапов модернизации «Восточного полигона» с учетом проектов, которые уже прошли экспертизу, и прогнозов по третьему этапу, то общая сумма составит больше 5 трлн рублей капитальных вложений в железнодорожную инфраструктуру и энергетику. Фактически почти в два раза больше, чем историческая бамовская стройка, занявшая 15 лет: с 1974 по 1989 год.
Таким образом, легендарная Байкало-Амурская магистраль 50 лет спустя оставляет за собой статус крупнейшего в стране инфраструктурного проекта.
Большому проекту — большой исполнитель
Укрупняются не только масштабы инфраструктурных проектов, но и их исполнители. В ноябре прошлого года было завершено создание крупнейшего в стране инфраструктурного холдинга «Нацпроектстрой», в состав которого сейчас входят более 100 компаний, включая такие известные, как «Группа 1520», «Ленгипротранс», «Мостострой-11», «Мостоотряд-47».
— Крупные проекты должны реализовывать крупные компании, — полагает генеральный директор холдинга Алексей Крапивин. — Такова мировая практика. В Европе и во всем мире так. Мы очень хотим быть большими и надежными партнерами для нашего государства.
По его словам, холдинг включает три дивизиона: «Железные дороги», «Дороги и мосты», «Энергетика и порты». Численность персонала на сегодня уже превысила 90 тысяч человек. Это больше, чем, например, в «Газпром нефти». По количеству работников строительные компании выходят на уровень нефтегазовых гигантов, о которых, кстати, тоже шла речь на конференциях ПМЭФ-2024, посвященных строительным вопросам.
Нефтяники и газовики перекупают кадры у строителей
Обсуждение вопросов развития инфраструктуры не обошлось без разговора о кадровой проблеме — одной из важнейших в нашей экономике на сегодняшний день. В сфере строительства она сегодня «обогатилась» еще одним фактором, влияющим на общую ситуацию.
По словам Андрея Макарова, с учетом дефицита рабочих рук сейчас фактически происходит перекупка квалифицированных кадров, особенно водителей-механизаторов тяжелой техники.
— Ни для кого не секрет, что сегодня коллеги-энергетики, газовики, нефтяники с чуть меньшими ограничениями, с точки зрения ценообразования, имеют возможность за счет своих смет фактически перекупать у нас рабочих. Мы, безусловно, с этим сейчас боремся, — рассказывает он.
Рядом с кадровыми вопросами всегда ходят финансовые, о которых тоже было сказано немало.
Деньги во времени стоят денег
Марат Хуснуллин подчеркивал, что к финансированию инфраструктурных проектов нужно по максимуму привлекать внебюджетные средства. С ним согласен первый заместитель председателя правления ПАО «Сбербанк России» Александр Ведяхин.
— Мы видим, что доля расходов бюджетов на инфраструктурные проекты в ВВП сокращается. В 2019 году она была 1,9; в 2023-м — 1,7. Что делать? Инфраструктуру-то строить надо. Где взять деньги?
Разумным выходом из положения Александр Ведяхин считает государственно-частное партнерство (ГЧП), основная идея которого, по его словам, состоит в том, что частная сторона предоставляет компетенции, кредитные институты приносят деньги, а государство закрывает риски.
В качестве примера схемы, где государство не является главным финансирующим агентом, он привел первый этап строительства высокоскоростной магистрали (ВСМ) Москва — Санкт-Петербург.
— 330 миллиардов рублей акционерного капитала дает компания-концессионер, которую учредили шесть регионов, Негосударственный пенсионный фонд (НПФ) и другие участники. Еще 300 миллиардов дает Фонд национального благосостояния, 450 — пенсионные фонды и более триллиона рублей с учетом финансирования подвижного состава — банки.
Он также заострил внимание на своевременности выделения финансовых средств.
— Если мы ждем, пока появятся деньги, проекты дорожают. В итоге ожидание приводит к тому, что проект не реализуется либо реализуется в меньшем объеме. Экономически выгоднее финансировать проект своевременно, чем ждать. Потому что деньги во времени стоят денег.
Его поддержал Владимир Ефимов, заместитель мэра в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства.
— На сегодняшний момент у нас адресно-инвестиционная программа составляет чуть больше триллиона рублей. Если мы ее своевременно не реализуем, то в следующем году она подорожает на инфляцию стройки, то есть плюс 60–80 миллиардов. Поэтому чем быстрее мы строим, тем, соответственно, проект получается дешевле и, самое главное, быстрее поступает в экономические обороты и начинает создавать добавленную стоимость.
Столичная инфраструктура
Москва стала бесспорным лидером в области реализации инфраструктурных проектов, трудно не признать ее успехи в этой области, которые видны невооруженным глазом.
— Помню времена, когда в Москве строились в год одна-две станции метро, а может быть, и меньше. Сейчас я спускаюсь в метро, смотрю на карту и вижу много незнакомых станций. От чего зависит скорость реализации проектов по развитию инфраструктуры: от желания, денег или чего-то еще? — задал вопрос модератор конференции, посвященной развитию инфраструктуры, Илья Доронов, управляющий директор телеканала РБК.
— От организации процесса и, соответственно, грамотной расстановки приоритетов, — ответил Владимир Ефимов. — Мы для себя ставим приоритетом долгосрочное планирование — на пять или даже стратегически на десять лет вперед, чтобы инвесторы понимали, в каком году, где и какая инфраструктура появится, и запускали вместе с нами реализацию своих проектов.
По его словам, за время строительства станции метро инвесторы успевают реализовать свои проекты, и с вводом новой станции в эксплуатацию вокруг нее уже существует необходимая современная инфраструктура.
Наряду с метрополитеном Владимир Ефимов привел в пример Московское центральное кольцо (МЦК) — маршрутную линию пассажирских электропоездов, частично интегрированную с метрополитеном по системе оплаты проезда и пересадкам.
— В свое время это была исключительно грузовая железная дорога, вокруг которой располагались грузовые дворы и старые промышленные предприятия, — рассказывает он. — После запуска МЦК на этой территории появилась совершенно новая комфортная городская среда. Причем производство не исчезло — было построено более 10 млн кв. метров новой промышленной и офисной недвижимости, создано более 560 тысяч рабочих мест.
Конечно, представителю столичной администрации не могли не задать вопрос о том, что Москве, наверное, проще — ведь у нее больше денег. Владимир Ефимов ответил, что Москве тяжелее, потому что у нее задач больше, а площадь строительства выше.
Субсидирование ипотечных ставок государством без дополнительных доплат стройкомпаний уже не работает. «Сегодня мы 70% всех ипотечных сделок субсидируем дополнительно», — отмечают строители. Иначе квартиры будет некому покупать. Приходится надеяться, что эта проблема станет понятна не только жителям города, но и представителям власти.
Детальный подход
Пережившие 2008 и 2014 годы профессионалы девелоперского рынка текущую ситуацию воспринимают как неизбежную данность. Всем нелегко, но проблемы решаются пошагово.
Например, общеизвестна болевая точка с уходом из страны производителя лифтов «Отис». Но начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова (ЖК «Огни Залива» и «Новая Скандинавия») поясняет, что российское подразделение компании Otis Elevator Company было приобретено холдингом S8 Capital в конце июля и новые собственники берут на себя прежние обязательства по поставкам.
«По сути, был "Отис", "Отис" и остался с другими собственниками», — говорит специалист.
Кроме того, отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, сегментом заинтересовался один из белорусских металлургических заводов. Плюс к этому на освободившуюся нишу тут же попробовала претендовать одна из китайских компаний.
Впрочем, ситуация со стройматериалами и комплектующими остается острой и предопределяет дальнейший рост себестоимости строительства.
«По многим стройматериалам мы пребываем в зоне неопределенности. Зачастую у строителей нет возможности закупать часть ресурсов на перспективу и складировать. Поскольку издержки при таких решениях не снижаются, складирование тоже обходится недешево, — признает Светлана Денисова. — Кроме того, есть еще естественная порча ресурсов со временем. Поэтому многие материалы и комплектующие неизбежно приобретаются только "с колес"».
«Нам удается решать логистические проблемы, — подчеркивает коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. — Но цена проектов растет, в том числе и с ростом строительной готовности, а строим мы достаточно быстро».
Напомним, портфель компании включает апартаменты, жилье комфорт- и элит-класса. И «ПСК» движется в тренде статистики Росреестра по Петербургу. Это увеличение продаж относительно июня в июле на 30%, в августе еще плюс 11%.
Ипотечный ракурс
«Конечно, драйвером является жилье с субсидированной самим застройщиком ипотечной ставкой, но клиенты смотрят не на стоимость объекта, а на комфортный ежемесячный платеж», — продолжает коммерческий директор «ПСК».
Такие сделки не предполагают интереса со стороны инвесторов, изменяется сама структура спроса. Например, фиксируется меньше приобретений студий. «Когда покупаешь с наценкой 30% к телу кредита, после ввода в эксплуатацию продать с выгодой объект будет нереально. Поэтом мы видим смещение спроса в сторону двух- и трехкомнатных квартир», — констатирует он.
В общем, в отдельных ЖК по Петербургу доля сделок в кредит подходит к 90%, а 75% — уже почти норма.
«Средняя стоимость сделки и чек по ипотеке растут. В первом квартале банк вышел на среднюю сумму сделки по городу в 4 млн рублей, во втором квартале это уже было 4,6 млн рублей, в третьем — порядка 5 млн рублей. В четвертом квартале также ожидаем прирост, но меньшими темпами — плюс 5%», — комментирует управляющий директор группы ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова.
Если важны подробности, здесь работает несколько факторов. Безусловно, субсидирование, а еще IT-ипотека, расширившая коридор возможной сделки и приведшая в банк хороших клиентов с понятным трудоустройством и достойными перспективами по возврату кредита.
При этом эксперт фиксирует отличия в структуре сделок второго и третьего кварталов. Здесь влияние оказало колоссальное падение вторичного рынка из-за заградительных ставок в диапазоне до 20% в марте-апреле. Так, во втором квартале в структуре сделок вторичный рынок у банка занимал не более 30%. «Все упирается в платежеспособный спрос. С учетом корректировки уровня процентных ставок клиентам надо подтвердить размер дохода, позволяющий оплачивать эту кредитную нагрузку», — признает Ирина Петрова.
Управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова рассказала, что ипотека на вторичном рынке составляет около 30% от объема портфеля банка. «Сейчас такое изобилие программ с субсидированием, что люди чаще хотят купить новое жилье, тем более что на рынке есть предложения, где можно будет въехать почти сразу, — пояснила она. — На вторичном рынке при этом вырос спрос на загородные дома».
По первичному рынку в Абсолют Банке также отмечают рост спроса в течение лета, несмотря на нестабильную ставку.
«Банки и застройщики стали искать для себя пути решения проблемы, и главным из них стало субсидирование ставки: банк выдает кредит под минимальный процент, а застройщик платит комиссионное вознаграждение, — объяснила Мария Батталова. — Такие ставки достигают от 0,1 до 1%, что позволило нам нарастить обороты и выдать более 1 млрд рублей ипотеки за этот квартал».
Цена в вопросе
Неизбежность дальнейшего роста себестоимости и последующего скачка отпускных цен — основная тема разговоров в профессиональной среде.
«Цены на недвижимость выросли не из-за условной жадности застройщиков, а потому что объективно выросла себестоимость строительства. И на сегодняшний день мы не получим наших покупателей и просто не станет этих сделок, если прекратим субсидирование ипотечных ставок, — рассуждает Светлана Денисова. — Только маленькая толика клиентов может себе позволить ипотеку без субсидирования и в перспективе досрочное погашение кредита. Остальные готовы жить с кредитом десятилетиями в ожидании, что со временем инфляция ослабит долговое бремя».
Но смиряться с таким аномальным положением вещей было бы неправильно. Поэтому в профессиональном сообществе выдвигают решения, которые бы позволили смягчить нагрузку на потребителей.
«Напомню, в 2014 году Правительство пошло на временное кардинальное снижение налогового бремени для отрасли, а также снижение взносов на развитие городской инфраструктуры. Похожие планы рассматриваются и сегодня, — рассказывает Алексей Белоусов. — Но самый простой вариант сейчас — пересмотреть обязательства по срокам ввода объектов социальной инфраструктуры».
Ведь сегодня типовые требования города выглядят приблизительно так. Возвели первую очередь ЖК — постройте детский сад. Возвели вторую — постройте школу. Хотя сданные очереди только-только заселяются. При этом все понимают, что при такой организации школа в лучшем случае будет заполнена на 10–12%. В то же время сразу потребуются полноценные расходы на содержание объекта, охрану, персонал… «Социальная нагрузка обходится застройщику примерно в 20 тыс. рублей на квадратный метр. И это налог на покупателя независимо от того, есть у него дети или нет», — уточняет глава объединения.
Таким образом, самым реальным решением по поддержке стройки было бы разрешение передвигать момент запуска соцобъектов: возможно, на год или на два. При этом, конечно, не выходя за границы сроков строительства всего жилого комплекса.
И очень многие субъекты РФ, даже Москва, уже пошли по такому пути.
По материалам круглого стола «Итоги "жаркого" лета 2022-го. Рынок недвижимости набирает обороты».
МГТС, входящая в Группу МТС, окажет крупнейшему московскому девелоперу «Донстрой» услуги технического консалтинга при разработке и развертывании цифровой инфраструктуры в ЖК «Остров». Это позволит застройщику установить для жителей большее количество полезных сервисов при равных в сравнении с традиционными решениями затратах.
При строительстве ЖК «Остров» применяется набирающая популярность на российском рынке жилой недвижимости концепция «цифрового комплекса». Цифровые сервисы в каждом доме будут объединены в интеллектуальную сеть для коммуникации и обмена данными в режиме реального времени, что улучшит управление таким масштабным жилым комплексом в целом и сделает среду «Острова» более комфортной для людей.
Общая площадь комплекса – 40,4 га, на которых расположатся жилые дома разной этажности и три крупных социальных кластера со школами и детскими садами, коворкингами, торговыми центрами, клиникой и спортивными объектами, включая глубоководный бассейн, открытые теннисные корты и крупнейший в Москве серфинг-парк. Жителям проекта будет доступен высокоскоростной интернет 5G со скоростью до 10 Гбит/с не только в квартирах, но и в любой точке «Острова». Через мобильное приложение жители смогут просматривать камеры видеонаблюдения, получат открытый проход по всей территории, будут взаимодействовать с управляющей компанией. Мониторинг состояния всей инфраструктуры жизнеобеспечения будет осуществляться в цифровом формате. Сбор показаний счетчиков, а также формирование счетов за коммунальные услуги будет происходить автоматически.
Для построения такой цифровой среды требуется интеграция всех систем комплекса, обширный сбор данных и их оценка. Это позволит на стадии проектирования исключить ошибки в наложении коммуникаций при дальнейшей эксплуатации, избежать завышения сметы. Весь цикл работ по созданию проекта цифровой инфраструктуры – от оценки текущей проектной документации до сопровождения застройщика по техническим вопросам при защите проекта в государственной экспертизе – будет проходить в сопровождении МГТС, входящей в Группу МТС, в качестве технического консультанта.
«Наши клиенты сегодня хорошо понимают, за что они платят, и хотят инвестировать не просто в квадратные метры, но в комфорт, экологию, безопасность. Помочь в этом могут цифровые сервисы. Но чтобы они работали действительно эффективно, нужна высокотехнологичная инфраструктура, которая закладывается в проект на самой ранней стадии. Мы доверили ее оператору с богатым опытом и уверены, что благодаря экспертизе партнеров сможем в полном объеме заложить на «Острове» все возможности «цифрового жилого комплекса», — рассказывает Илья Кушнеренко, руководитель функционального направления "Корпоративный центр" «Донстрой».
«МГТС более десяти лет развивает новые технологии в Московском регионе. Мы рады использовать свой опыт в проекте «Остров». Здесь запланировано большое количество полезных сервисов для комфортного, безопасного и экологичного проживания, в т. ч. за счет непрерывного контроля за состоянием объекта и всех систем жизнеобеспечения. Реализация сверхскоростной инфраструктуры запланирована как на проверенной временем волоконно-оптической сетью GPON, так и с применением технологии связи нового поколения 5G. Такой проект интересен нашей компании масштабностью задачи и тем, что это — новый подход в жилом строительстве», — говорит директор по продуктам МГТС Валентин Достовалов.
Справка
Сервис «Инфраструктура цифрового здания» МГТС
МГТС создает инфраструктуру цифрового здания для новых жилых домов в Московском регионе. Продукт реализуется с 2021 года в партнерстве с лидерами российского рынка девелопмента, Комплексное решение включает в себя выдачу технических условий, проектирование, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, поставку оборудования, технический консалтинг, сопровождение на государственной комиссии и ввод в эксплуатацию. Услуги могут быть предоставлены в комплексе или по отдельности. В «Инфраструктуре цифрового здания», применяются интеллектуальные решения компании с соблюдением принципов единой мультисервисной сети на базе технологии GPON. Это позволяет застройщикам сэкономить при реализации инновационных технических решений для внедрения цифровых сервисов в жилых комплексах.