Код будущей стройки: ИЖС, КРТ, ИИ, ТИМ, кредиты и ипотека
XXVII Петербургский международный экономический форум открыл новую площадку для обсуждений — «Росконгресс Урбан Хаб», на секциях которой участники обсуждали, в том числе, будущее строительного рынка. Речь шла о технологиях, схемах финансирования, искусственном интеллекте, а также о перспективах малоэтажного строительства и комплексного освоения территорий.
Аспект финансирования строительства позволяет сегодня прогнозировать только ближайшее будущее. Участники секции «Сколько стоит строить будущее. Ставка решает все» оценили ситуацию на рынке, где сегодня важнейшую роль играет льготное ипотечное кредитование. По мнению экспертов, пока рынок финансирования жилой недвижимости находится в состоянии условного равновесия. Но ожидается замедление рынка и сокращение числа его участников.
Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ указал на снижение доли продаж в ипотеку. По его словам, замедление темпов продаж фиксируется, но «серьезных отклонений нет».
Роман Антощенков прогнозирует замедление темпов продаж, замедление вывода на рынок новых очередей в текущих проектах, сокращение числа новых проектов. Все это — на фоне роста стоимости входа в проект и роста процентных ставок.
Кирилл Филиппенков, директор департамента девелопмента и инфраструктуры МКБ, отметил: рынок адаптируется к смене правил. Появляются альтернативные продукты — например паевые фонды. Из-за сворачивания льготных программ ожидается расширение вторичного рынка. «Сейчас до 80% построенного распродается до конца проекта, но потом остатки будут расти», — полагает Кирилл Филиппенков.
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, полагает объем распроданного жилья в строящихся домах вполне приемлемым: в домах со сроком сдачи в 2024 году он составляет 70–80%, со сроком сдачи в 2025-м — 45–50%, в 2026-м — 25–30%.
В стране выдано действующих разрешений на строительство примерно 160 млн кв. м жилья, потенциал составляет более 400 млн кв. м. «Главное — сделать так, чтобы проекты, бриджи, площадки, по которым застройщики купили земли, вовлекались в оборот быстрее», — подчеркнул Никита Стасишин.
Он согласен с мнением других экспертов по поводу сокращения спроса: «Будет ли сокращение спроса? Конечно. Будет ли оно фатальным, чтобы обрушить темпы строительства? Я думаю, нет. Очень много сегодня инструментов, которые мы разрабатываем вместе с ДОМ.РФ, это позволяет оптимизировать затраты застройщика, правильно формировать модели развития».
По его мнению, многочисленные высказывания о том, что льготная ипотека была ошибкой, неверны. Сегодня сложился баланс спроса и предложения, и если у кого-то не покупают — надо было делать хороший проект.
«Все, что заработали застройщики, они переложили в технологии, покупку новых проектов. Банки заработали столько же», — заключил Никита Стасишин.
По мнению Кирилла Филиппенкова, «с высокой долей вероятности будут предложены некие комбинированные формы ипотечного кредитования — льготы в наборе». Поддержка государства, полагает он, необходима, поскольку строительная отрасль дает работу десятку смежников.
Кирилл Филиппенков ожидает стагнации девелоперского рынка вслед за резким ростом продаж в конце прошлого года, когда появилась информация о грядущей отмене льготной ипотеки.
Но сокращение объема продаж может привести к сокращению количества игроков на рынке. Сейчас, говорит Кирилл Филиппенков, девелоперов на рынке примерно 2100. Если брать в качестве аналога «чистку» в банковском секторе, ничего страшного из-за сокращения количества участников рынка не происходит.
«Девелоперы сталкиваются с трудностями все больше, затруднено получение разрешений, конкуренция высока, в том числе за привлечение финансирования. Это все дает предпосылки для консолидации», — отметил Роман Антощенков.
По его словам, девелоперов, которые возводят более 1 млн кв. м, процентов десять на рынке.
Александр Аксаков, директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ, напоминает: подобная ситуация была в банковском секторе. По его словам, в «жирные годы» на рынок выходили разные компании. «Сейчас высокая ставка, битва за земельные участки, проекты КРТ. Финансирование привлекают за счет масштаба. Вертикальная интеграция побеждает — маржа позволяет экономить на строительных материалах. Синдицирование позволит запускать крупные проекты», — уверен Александр Аксаков.
«Сейчас крупным быть выгодно — статус публичности, публичные заимствования, то есть можно рассчитывать на более дешевые деньги. В массовом порядке проекты КРТ появляются. Среднему игроку такие проекты запустить невозможно. Но мы видим примеры, когда выстраивается коллаборация для проектов КРТ», — подтвердил Кирилл Филиппенков.
С другой стороны, по его словам, крупная компания не может себе позволить вывести на рынок много индивидуальных продуктов. Успех в экономике — стандартизация, но если нужна разнообразная городская среда, выгодно иметь много разных компаний. «Меры поддержки сокращаются — выигрывает продукт в условиях конкуренции. Эффективный продукт — новые технологии, решения, отсутствие поставок после начала СВО. Продукт уже стал более конкурентным. В будущем это станет определяющим в борьбе за покупателя», — подчеркнул Кирилл Филиппенков.
По мнению Александра Аксакова, проекты КРТ нужны. Но механизмы для их реализации несовершенны. «Механизмы нужно дорабатывать с точки зрения структуры финансирования», — утверждает он.
КРТ начинается с мастер-плана
Именно о проектах КРТ — комплексного развития территорий — говорили участники секции «КРТ — залог процветания города».
Сейчас в России запущены 600 проектов КРТ. Но механизм, видимо, действительно нуждается в доработке: в разных регионах компаниям приходится работать по-разному, эксперты также оценивают возможности механизма по-разному. В то же время развитие крупных мегаполисов без КРТ невозможно, утверждает Антон Глушков, президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ).
По его словам, «инструмент гибкий», предполагающий гибкость подходов в регионах.
Но сегодня по результатам мониторинга уже можно судить, как он прижился в регионах, которые на первых порах копировали друг друга. Антон Глушков назвал первой проблемой слабую заинтересованность власти в некоторых регионах. В результате «в погоне за цифрами регион откусывает КРТ», но потом всю работу перекладывает на плечи девелоперов. «Создаются односторонние контракты — обязанности только со стороны застройщика», — отметил Антон Глушков.
Он также указал на нехватку «качественного персонала»; на неиспользование инфраструктурного меню в проектах КРТ; на настороженность, с которой региональные власти относятся к инициативам правообладателей, решивших реализовать проекты КРТ.
Антон Глушков полагает необходимым доработать механизм: «Первое — на каких территориях возможно вовлекать территории в КРТ. В основном это зона жилой застройки, некоторые добавляют офисы, кто-то вовлекает всю городскую среду. Надо докрутить этот момент — когда можно и когда нельзя начинать КРТ по инициативе правообладателя».
Кроме того, следует сократить административные процедуры. Особенно много процедур касается социальной нагрузки.
Сейчас, по мнению Антона Глушкова, проектов гринфилд не осталось, девелоперам придется выкупать промышленные земли. Для них остается реновация городской среды, неудобиц.
«Все регламенты запускаются, когда есть права на землю, а в КРТ это очень не сразу. Хочу заступиться за застройщиков и закрепить в договорах их права. Нужна защита интересов застройщиков по исполнению договора. Сейчас если дело доходит до разрешения на строительство, им новые требования выдвигают», — добавил Антон Глушков.
Механизм правильный, но везде применяется по-разному, отметил Алексей Алмазов, управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК ФСК. Например, в Бурятии сделано все правильно: мастер-план, градостроительная концепция, вместе с девелопером фазы проекта и т. д. Поэтому у проекта — все шансы быть успешным. Но во многих регионах механизм работает не так. «Поставлена задача: должно быть много КРТ. Нарезаются в городе площадки, быстро делается экономический расчет и выносится на конкурс. Получают участок те, кто больше денег дали за землю, мастер-планы и прочее упускаются. Мы участвуем периодически в таких конкурсах. До конца они обычно не доводятся», — перечислил недостатки механизма Алексей Алмазов.
Он предлагает сделать подготовку мастер-планов территорий обязательным условием: «Вопрос экономики важен, но при комплексном развитии речь идет о центрах городов, важна архитектура, класс жилья, класс среды, возможности девелопера. Это надо учитывать».
Ренессанс ИЖС
Наряду с масштабными проектами КРТ будущее строительного рынка – в индивидуальном жилом строительстве (ИЖС). По итогам 2023 года ввод ИЖС составил 60% в общем объеме построенного жилья.
Сбер зафиксировал интенсивный рост спроса на ИЖС с января по май 2024 года. Это подтверждено выдачами ипотечных кредитов. В начале текущего года выдавалось по семь-десять тысяч кредитов, а в мае было выдано уже более 13 тысяч.
Интерес граждан к ИЖС подтвердили участники секции «Ренессанс индивидуального строительства. ИЖС-мания».
Компания Strategy Partners Group (входит в группу компаний ОАО «Сбербанк России») провела исследование, сравнив запрос покупателей жилья в многоквартирных домах и индивидуальных. Например, в МКД очень важны локация, транспортная доступность, а для ИЖС — архитектура, надежность застройщика, соотношение цены и качества.
«Спрос на ИЖС сегодня превышает предложение. Но большая часть рынка — непрозрачная зона», — отметила Валерия Плотникова, управляющий партнер Strategy Partners Group.
По ее словам, на благо рынка сыграет распространение механизма эскроу в ИЖС. Ипотечное кредитование в сегменте уже состоялось. Пока есть вопросы по инфраструктуре. Кроме того, Валерия Плотникова ожидает нового всплеска: «Рынок должен трансформироваться — тогда будет новый рост».
О большом интересе граждан к ИЖС заявил и Юрий Муценек, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. По его словам, более 67% населения хотят иметь собственный дом. Объемы ввода ИЖС растут каждый год. Но потенциальная возможность роста остается.
Сейчас начал действовать новый закон, в ИЖС пришли эскроу-счета. В чем-то схема похожа на эскроу-схему для МКД. Например, счета раскрываются только после постройки дома. Но есть своя специфика, поэтому закон не станет обязательным для ИЖС, отметил Юрий Муценек.
Механизм эскроу будет помогать, уверен Андрей Бахмутов, вице-президент, директор по корпоративным продуктам и государственным программам АО «ДОМ.РФ». Но для удовлетворения спроса нужны типовые решения, которые будут масштабированы за счет стандартизации, производственного цикла. По его словам, стандартные дома станут дешевле. Кроме того, следует учитывать эксплуатационные расходы и позицию банков, для которых типовые решения более внятны и надежны.
«Покупатель должен хотеть и мочь купить. Наша цель — создать финансовую возможность», — поясняет Андрей Бахмутов.
Не дожидаясь решений власти, банк внедряет комплексную схему. Это возобновляемая кредитная линия для подрядчиков, по которой уже одобрено 3 млрд рублей, ипотечная программа с коммерческими счетами и скидкой в 1% для покупателей. В программе кредитов подрядчикам может участвовать любой кредитор, подчеркнул Андрей Бахмутов. Крупнейшие банки собираются в ней участвовать. Плюс есть кластерная программа, это про «зеленые стандарты», и по «зеленым» проектам тоже предусмотрена специальная скидка. «То есть мы в этом смысле действуем как система: ипотека для граждан, подрядчиков, обеспечивая кредитным плечом», — констатировал Андрей Бахмутов.
«Без комплексного подхода массового строительства не будет», — убеждена Светлана Разворотнева, депутат Госдумы. По ее словам, ипотечные программы и эскроу-механизм по аналогии с МКД приведут к повышению стоимости.
Тем временем в Госдуме рассматриваются законопроекты, связанные с ИЖС. Например, накопление средств на первый взнос по ипотеке на отдельном счете. Внесен законопроект про управление комплексами ИЖС. Но пока он, по словам Светланы Разворотневой, «завяз» во втором чтении — депутатам сложно определить, на чьем балансе будут находиться инженерные сети, и кто за что будет отвечать.
По мнению Светланы Разворотневой, для массового ИЖС нужны госструктуры — например региональные корпорации по аналогии с Жилищной корпорацией Белгородской области, где земля оставалась в собственности региона, власти готовили участки под строительство, и действовал накопительный кооператив.
Крупнейший девелопер, Группа «Самолет», вышел на рынок ИЖС. Как пояснил Иван Виноградов, управляющий директор компании «Самолет Дом», это «осознанный шаг», поскольку компания рассчитывает на рост сегмента ИЖС. «Если начать решать проблемы, формировать аналогичные МКД правила игры, увидим бурное развитие рынка», — убежден Иван Виноградов.
Кто и как будет строить
Участники секции «Будущие технологии в строительстве» уверены: будущее — за ТИМ, нейросетями и префаб-технологиями.
Демид Костерев, управляющий партнер компании Modulbau, констатировал: в строительстве производительность труда меняется на 1%, хотя в других отраслях происходят изменения в разы. «То есть перспективы у стройки большие», — подчеркнул он.
При этом на современном этапе сама стройка для девелопера — один из десятка процессов. И внедрение инноваций — «это не про девелопера», полагает Демид Костерев, это больше относится к подрядчикам. По его мнению, осталось мало обособленных подрядчиков, для которых стройка — базовая деятельность. Зато много внимания сегодня уделяется НИОКР.
Петр Гельтищев, директор департамента ГК «Нацпроектстрой», уверен: самое главное — ТИМ. В компании, которая работает по всей стране на крупных инфраструктурных стройках, создается 3D-модель для каждого объекта, отметил он.
Среди новых технологий — собственная разработка, которая позволила сокращать временные интервалы между поездами в столичном метро. «Это первый шаг к ”беспилотности”», — подчеркнул Петр Гельтищев.
В разработке использовались нейросети, в которые загружаются «все возможные для человека маршруты». Теперь аналогичная технология внедряется на трамвайных маршрутах.
Префаб-технологии позволяют часть строительных процессов перевести на завод. «Это технологичнее, повышает производительность, заводское качество», — пояснил Демид Костерев.
По его словам, на заводах изготавливаются сантехнические модули, инженерные модули, фасадные панели… Это напоминает старые технологии панельного домостроения, однако их возрождение происходит на новых принципах. «Индустриальное строительство — ответ на запрос государства увеличить объемы строительства и площади», — полагает Демид Костерев.
Он также отметил, что 24% компаний в Московском регионе применяют префаб-технологии. Это важно, поскольку любая стройка требует много рабочих рук, а их не хватает. Заводское производство и роботизированный завод — выход в такой ситуации.
Много внимания сегодня уделяется предиктивным технологиям. «Искусственный интеллект позволяет заглянуть в будущее. Мы получаем инсайды, о которых даже не догадывались. Класс жилья, квартирография, оптимизация аналитики… Человеку невозможно обработать такой массив данных, это задача для искусственного интеллекта», — утверждает Любовь Пшеничникова, директор по развитию стратегических партнерств компании VK.
При этом, по ее словам, сервис для девелоперов «двигается в сторону упрощения»: пока с инструментами могут работать только аналитики, но разработчики добиваются такого упрощения, чтобы работать смогли собственники и бизнесмены. Это, подчеркивает Любовь Пшеничникова, новый этап — автоматизация искусственного интеллекта.
Однако, поясняет Дмитрий Самоходкин, генеральный директор «Самолет 10D», пока топ-менеджеры и ИТ-директора «говорят на разных языках». Одна из причин — нехватка рабочей силы, чтобы «решить вопрос объемов».
По его мнению, нужно искать баланс между высокими технологиями и модными веяниями. Например, использование дронов для сбора информации — дорогое удовольствие. Но можно «научить» собирать информацию камеры, установленные на объектах. Это дешевле, а задача решается одна и та же.
Идеальная картина, полагает Дмитрий Самоходкин, — «сопровождающий тебя искусственный интеллект на каждом этапе стройки. Он предсказывает на три года вперед, рассчитывает, сколько бетона залить. И жильца не надо вовлекать в этап эксплуатации: что чинить надо — тоже скажет искусственный интеллект».
В кулуарах
Тем временем разрабатывается очередной национальный проект «Инфраструктура для жизни», где ставится цель обеспечить граждан доступным жильем, для чего придется сосредоточиться на оптимизации затрат застройщиков. Нацпроект будет касаться, в том числе, малых городов и ИЖС.
«В новом национальном проекте, чтобы выйти на показатель обеспеченности жильем в 2030 году в 33 квадратных метра на человека, мы предусматриваем такие меры поддержки, как инфраструктурное меню и программу ”Стимул”, а также дополнительные меры поддержки по комплексному развитию территорий в малых городах. Все это вместе с работой ДОМ.РФ как института развития и работой ВЭБ.РФ в части инфраструктурных облигаций, финансирования замены сетей, а также комплексной программой модернизации инфраструктуры и строительства социальных объектов и так далее плюс всем, что будет связано, даст возможность даже в нынешней ситуации при измененных условиях льготной ипотеки сохранить объемы жилищного строительства», — пояснил в кулуарах ПМЭФ Никита Стасишин.
Несмотря на последовавшее за ростом ключевой ставки некоторое повышение процентных ставок по ипотечным кредитам, рынок в этом сегменте демонстрирует активное развитие. Потенциал его по-прежнему высок, хотя тренды и несколько изменились, считает начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленобласти Сергей Кульпин.
На пресс-конференции, посвященной подведению итогов I квартале, он рассказал, что за первые три месяца 2019 года в Петербурге и области ВТБ выдал более 4,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 14,1 млрд рублей. В денежном выражении это на 43% больше, чем за аналогичный период 2018 года, когда было выдано ипотеки на 9,8 млрд рублей. Ипотечный портфель ВТБ в двух регионах с начала года увеличился на 6% и превысил 125,3 млрд рублей. Средний размер кредита вырос с 2,7 млн до 2,9 млн рублей.
«Ипотека остается одним из драйверов развития розничного кредитования. В этом смысле сохраняется тренд, который доминировал в течение всего прошлого года. Поэтому мы планируем и впредь уделять ей особое внимание», – рассказал Сергей Кульпин, уточнив, что по итогам 2019 года в банке надеются на четверть увеличить объем выдачи ипотеки в сравнении с прошлогодними показателями.
Эксперт отметил, что качество ипотечного портфеля не страдает от увеличения объемов выдачи кредитов: «Доля просрочки невелика. На уровне 90 и более дней она составляет менее 1%».
При этом, по словам Сергея Кульпина, доля сделок на вторичном рынке недвижимости за I квартал 2019 года выросла более чем на 10%. «В настоящее время доли первичного и вторичного рынков находятся в пропорции 50/50%. До этого длительный период времени жилье в новостройках по спросу существенно обгоняло вторичные квартиры», – отметил эксперт, добавив, что тренд характерен не только для Петербурга и Ленобласти, но и для других регионов.
«Этот тренд сформировался еще во второй половине 2018 года. В I квартале этого года он заметно усилился. В связи с этим мы стараемся больше внимания уделять работе с нашими партнерами – агентствами недвижимости», – сообщил Сергей Кульпин.
Еще один заметный тренд – рост интереса к так называемой «детской» ипотеке. Одной из ключевых причин этого стало то, что недавно премьер-министр России Дмитрий Медведев подписал Постановление Правительства РФ, согласно которому льготная ставка по ипотеке для семей с детьми продлевается на весь срок кредита.
Этот тренд простимулировал банк ВТБ в рамках программы «Ипотека с господдержкой» сделать ставку по кредиту на жилье для таких заемщиков ниже рекомендуемых 6% годовых. «В рамках предлагаемых нами особых условий по этому продукту мы уменьшаем процентную ставку на 1 п. п. и устанавливаем ее на уровне 5% годовых», – говорит Сергей Кульпин.
По его словам, популярность «детской» ипотеки будет расти. «Это связано и с чисто временным фактором: чем дальше, тем больше граждан получают право на льготную ипотеку в связи с рождением детей. Свою роль, безусловно, играет и решение продлить государственное субсидирование процентной ставки на весь период кредита», – отмечает специалист, добавляя, что банк намерен выбрать в 2019 году весь лимит госфинансирования программы, составляющий для ВТБ 1 млрд рублей.
Сергей Кульпин сообщил также, что ВТБ полностью подготовился к работе в рамках новой системы привлечения средств в жилищное строительство с проектным кредитованием и использованием эскроу-счетов, а российские власти сделали все необходимое для того, чтобы обеспечить максимально плавный переход на новую схему.
В перспективе ВТБ планирует дисконтирование процентной ставки по ипотечным кредитам для тех проектов, которые получат проектное кредитование в этом банке. Но конкретные условия будут определяться для каждого проекта индивидуально.
Федеральные власти предпринимают решительные шаги для решения ключевых проблем строительной отрасли. Вслед за реформированием системы привлечения средств в жилищное домостроение и созданием новой схемы достройки проблемных объектов Минстрой взялся за вопрос жилых самостроев.
Точное число самостроев в России (как, впрочем, и долгостроев) не известно, наверное, никому. Очевидно, что речь идет как минимум о тысячах объектов. Самой распространенной причиной признания зданий незаконными постройками является возведение объектов, не соответствующих функциональному назначению земли (прежде всего, многоквартирных домов на территориях, предназначенных под ИЖС), а также при отсутствии необходимой разрешительной документации.
Не против, при условии…
Вопрос о необходимости легализации самостроев был поднят в ходе совместного заседания правлений Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» и Ассоциации «НП «Опора». Член президиума и председатель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский отметил, что таких объектов много как в Краснодарском крае, так и в других регионах. «В них проживают люди, получены свидетельства о собственности. Если все порушить, это может вызвать социальную напряженность», – подчеркнул он.
Отметим, что ранее с аналогичным предложением к Правительству РФ обратился руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. «Причины появления домов, признанных впоследствии самостроями, неоднозначны, а обвинения исключительно одной стороны (застройщиков) в незаконном строительстве часто несправедливы, особенно учитывая противоречивую судебную практику в сфере узаконивания или сноса таких домов. В результате ни в чем неповинные граждане лишаются своих квартир», – отмечает он в обращении на имя вице-премьера РФ Виталия Мутко.
По мнению Александра Моора, единственным действенным правовым инструментом могла бы стать «строительная амнистия» объектов, в отношении которых дано положительное заключение строительно-технической экспертизы (такая «амнистия», разумеется, возможна лишь для тех объектов, которые построены до принятия решения об «амнистии» и в которых в настоящее время проживают люди).
Глава Минстроя Владимир Якушев, присутствовавший на мероприятии «Опоры России», поддержал эту инициативу, уточнив, что это и позиция Правительства РФ в целом. «Если обследование показывает, что помещение безопасно, то конечно, надо найти варианты, как нам его узаконить. Главное – безопасность для граждан, – заявил он. – Но это должна быть совместная работа региональных властей и федерального министерства, нужно вместе искать пути». При этом, по словам министра, важно сделать так, чтобы «амнистия самостроев не послужила стимулирующим фактором для появления новых незаконных построек».
Не слишком забытое старое
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты в целом позитивно оценивают позицию федеральных властей. «Такой подход можно только приветствовать, причем по обоим пунктам – и относительно легализации таких зданий, и в смысле того, что необходимо произвести их тщательную техническую проверку на предмет соответствия объектов строительным нормам и требованиям», – говорит Михаил Голубев, инвестор и девелопер проекта «Никитинская усадьба» – одного из самых известных в Петербурге самостроев.
По его словам, отнюдь не все девелоперы, объекты которых попали в категорию самостроев, являются какими-то злоумышленниками или мошенниками. «Нередки случаи, когда проекты стали заложниками постоянно меняющихся на строительном рынке «правил игры». Принимаются новые законы, вносятся бесконечные поправки. И вот проект, который еще вчера соответствовал всем юридическим нормам, сегодня оказывается за рамками правового поля», – отмечает предприниматель.
При этом юристы считают, что, в сущности, в позиции властей нет ничего радикально нового. Однако политическая воля властей, видимо, скажется на судебной практике.
«Глава Минстроя, по сути, предлагает вернуться к старым нормам о самовольных постройках, действовавшим до 2006 года, – по крайней мере, в том, что касается жилой недвижимости. Первоначальная редакция ст. 222 Гражданского кодекса РФ допускала признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, осуществившим строительство, при условии, что ему предоставлен земельный участок, а также если постройка безопасна и не нарушает прав третьих лиц. В такой редакции норма действовала более 10 лет. Была наработана определенная судебная практика по различным аспектам рассмотрения подобных исков. Безопасность объектов определялась на основании судебных экспертиз», – отмечает руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев Групп» в Петербурге Елена Крестьянцева.
Михаил Голубев подчеркивает, что по-настоящему важно именно проверить, соответствует ли возведенный объект строительным нормам и требованиям, смогут ли люди жить безопасно. «Если речь идет именно о мошенниках, они вполне могли сэкономить и на качестве строительства. Такие объекты, безусловно, легализовывать нельзя. Совершенно очевидно, что несоответствие юридическим нюансам и опасность для жизни человека – это разные вопросы», – говорит он.
По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Людмилы Степановой, при наличии необходимых механизмов в законодательстве встречается в правоприменительной практике целый ряд позиций, усложняющих возможность признания права на самовольную постройку. «Например, судами выработан подход, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если принимались меры для получения необходимых разрешений. Соответственно, в настоящее время для достижения обозначенных Минстроем целей в корректировке нуждается именно правоприменительная практика, а не законодательство», – отмечает эксперт.
Юристы полагают также, что позиция Минстроя России не должна стать стимулом для появления новых самостроев. «С одной стороны, перспектива возведения самовольной постройки может стать менее пугающей при учете возможных последствий, но с другой, суд – это всегда риск, и большинству застройщиков такая схема не покажется привлекательной. Кроме того, норму всегда можно сформулировать таким образом, чтобы оставить власти возможность для маневра. Например, указать, что суд (или другой уполномоченный орган) обязан учитывать добросовестность застройщика или какие-либо иные оценочные категории», – отмечает Елена Крестьянцева.
Кстати
Между тем в начале апреля вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов подписал принятый ЗакСом закон, наделяющий правительство города полномочиями по принятию решений о сносе самовольной постройки. Ранее снести самострои можно было только по решению суда. Как отмечают в Смольном, нововведение позволит Петербургу эффективно защищать свои права. Принятые изменения будут способствовать эффективному использованию земельных участков и позволят создать благоприятные условия для улучшения инвестклимата.