Код будущей стройки: ИЖС, КРТ, ИИ, ТИМ, кредиты и ипотека
XXVII Петербургский международный экономический форум открыл новую площадку для обсуждений — «Росконгресс Урбан Хаб», на секциях которой участники обсуждали, в том числе, будущее строительного рынка. Речь шла о технологиях, схемах финансирования, искусственном интеллекте, а также о перспективах малоэтажного строительства и комплексного освоения территорий.
Аспект финансирования строительства позволяет сегодня прогнозировать только ближайшее будущее. Участники секции «Сколько стоит строить будущее. Ставка решает все» оценили ситуацию на рынке, где сегодня важнейшую роль играет льготное ипотечное кредитование. По мнению экспертов, пока рынок финансирования жилой недвижимости находится в состоянии условного равновесия. Но ожидается замедление рынка и сокращение числа его участников.
Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ указал на снижение доли продаж в ипотеку. По его словам, замедление темпов продаж фиксируется, но «серьезных отклонений нет».
Роман Антощенков прогнозирует замедление темпов продаж, замедление вывода на рынок новых очередей в текущих проектах, сокращение числа новых проектов. Все это — на фоне роста стоимости входа в проект и роста процентных ставок.
Кирилл Филиппенков, директор департамента девелопмента и инфраструктуры МКБ, отметил: рынок адаптируется к смене правил. Появляются альтернативные продукты — например паевые фонды. Из-за сворачивания льготных программ ожидается расширение вторичного рынка. «Сейчас до 80% построенного распродается до конца проекта, но потом остатки будут расти», — полагает Кирилл Филиппенков.
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, полагает объем распроданного жилья в строящихся домах вполне приемлемым: в домах со сроком сдачи в 2024 году он составляет 70–80%, со сроком сдачи в 2025-м — 45–50%, в 2026-м — 25–30%.
В стране выдано действующих разрешений на строительство примерно 160 млн кв. м жилья, потенциал составляет более 400 млн кв. м. «Главное — сделать так, чтобы проекты, бриджи, площадки, по которым застройщики купили земли, вовлекались в оборот быстрее», — подчеркнул Никита Стасишин.
Он согласен с мнением других экспертов по поводу сокращения спроса: «Будет ли сокращение спроса? Конечно. Будет ли оно фатальным, чтобы обрушить темпы строительства? Я думаю, нет. Очень много сегодня инструментов, которые мы разрабатываем вместе с ДОМ.РФ, это позволяет оптимизировать затраты застройщика, правильно формировать модели развития».
По его мнению, многочисленные высказывания о том, что льготная ипотека была ошибкой, неверны. Сегодня сложился баланс спроса и предложения, и если у кого-то не покупают — надо было делать хороший проект.
«Все, что заработали застройщики, они переложили в технологии, покупку новых проектов. Банки заработали столько же», — заключил Никита Стасишин.
По мнению Кирилла Филиппенкова, «с высокой долей вероятности будут предложены некие комбинированные формы ипотечного кредитования — льготы в наборе». Поддержка государства, полагает он, необходима, поскольку строительная отрасль дает работу десятку смежников.
Кирилл Филиппенков ожидает стагнации девелоперского рынка вслед за резким ростом продаж в конце прошлого года, когда появилась информация о грядущей отмене льготной ипотеки.
Но сокращение объема продаж может привести к сокращению количества игроков на рынке. Сейчас, говорит Кирилл Филиппенков, девелоперов на рынке примерно 2100. Если брать в качестве аналога «чистку» в банковском секторе, ничего страшного из-за сокращения количества участников рынка не происходит.
«Девелоперы сталкиваются с трудностями все больше, затруднено получение разрешений, конкуренция высока, в том числе за привлечение финансирования. Это все дает предпосылки для консолидации», — отметил Роман Антощенков.
По его словам, девелоперов, которые возводят более 1 млн кв. м, процентов десять на рынке.
Александр Аксаков, директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ, напоминает: подобная ситуация была в банковском секторе. По его словам, в «жирные годы» на рынок выходили разные компании. «Сейчас высокая ставка, битва за земельные участки, проекты КРТ. Финансирование привлекают за счет масштаба. Вертикальная интеграция побеждает — маржа позволяет экономить на строительных материалах. Синдицирование позволит запускать крупные проекты», — уверен Александр Аксаков.
«Сейчас крупным быть выгодно — статус публичности, публичные заимствования, то есть можно рассчитывать на более дешевые деньги. В массовом порядке проекты КРТ появляются. Среднему игроку такие проекты запустить невозможно. Но мы видим примеры, когда выстраивается коллаборация для проектов КРТ», — подтвердил Кирилл Филиппенков.
С другой стороны, по его словам, крупная компания не может себе позволить вывести на рынок много индивидуальных продуктов. Успех в экономике — стандартизация, но если нужна разнообразная городская среда, выгодно иметь много разных компаний. «Меры поддержки сокращаются — выигрывает продукт в условиях конкуренции. Эффективный продукт — новые технологии, решения, отсутствие поставок после начала СВО. Продукт уже стал более конкурентным. В будущем это станет определяющим в борьбе за покупателя», — подчеркнул Кирилл Филиппенков.
По мнению Александра Аксакова, проекты КРТ нужны. Но механизмы для их реализации несовершенны. «Механизмы нужно дорабатывать с точки зрения структуры финансирования», — утверждает он.
КРТ начинается с мастер-плана
Именно о проектах КРТ — комплексного развития территорий — говорили участники секции «КРТ — залог процветания города».
Сейчас в России запущены 600 проектов КРТ. Но механизм, видимо, действительно нуждается в доработке: в разных регионах компаниям приходится работать по-разному, эксперты также оценивают возможности механизма по-разному. В то же время развитие крупных мегаполисов без КРТ невозможно, утверждает Антон Глушков, президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ).
По его словам, «инструмент гибкий», предполагающий гибкость подходов в регионах.
Но сегодня по результатам мониторинга уже можно судить, как он прижился в регионах, которые на первых порах копировали друг друга. Антон Глушков назвал первой проблемой слабую заинтересованность власти в некоторых регионах. В результате «в погоне за цифрами регион откусывает КРТ», но потом всю работу перекладывает на плечи девелоперов. «Создаются односторонние контракты — обязанности только со стороны застройщика», — отметил Антон Глушков.
Он также указал на нехватку «качественного персонала»; на неиспользование инфраструктурного меню в проектах КРТ; на настороженность, с которой региональные власти относятся к инициативам правообладателей, решивших реализовать проекты КРТ.
Антон Глушков полагает необходимым доработать механизм: «Первое — на каких территориях возможно вовлекать территории в КРТ. В основном это зона жилой застройки, некоторые добавляют офисы, кто-то вовлекает всю городскую среду. Надо докрутить этот момент — когда можно и когда нельзя начинать КРТ по инициативе правообладателя».
Кроме того, следует сократить административные процедуры. Особенно много процедур касается социальной нагрузки.
Сейчас, по мнению Антона Глушкова, проектов гринфилд не осталось, девелоперам придется выкупать промышленные земли. Для них остается реновация городской среды, неудобиц.
«Все регламенты запускаются, когда есть права на землю, а в КРТ это очень не сразу. Хочу заступиться за застройщиков и закрепить в договорах их права. Нужна защита интересов застройщиков по исполнению договора. Сейчас если дело доходит до разрешения на строительство, им новые требования выдвигают», — добавил Антон Глушков.
Механизм правильный, но везде применяется по-разному, отметил Алексей Алмазов, управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК ФСК. Например, в Бурятии сделано все правильно: мастер-план, градостроительная концепция, вместе с девелопером фазы проекта и т. д. Поэтому у проекта — все шансы быть успешным. Но во многих регионах механизм работает не так. «Поставлена задача: должно быть много КРТ. Нарезаются в городе площадки, быстро делается экономический расчет и выносится на конкурс. Получают участок те, кто больше денег дали за землю, мастер-планы и прочее упускаются. Мы участвуем периодически в таких конкурсах. До конца они обычно не доводятся», — перечислил недостатки механизма Алексей Алмазов.
Он предлагает сделать подготовку мастер-планов территорий обязательным условием: «Вопрос экономики важен, но при комплексном развитии речь идет о центрах городов, важна архитектура, класс жилья, класс среды, возможности девелопера. Это надо учитывать».
Ренессанс ИЖС
Наряду с масштабными проектами КРТ будущее строительного рынка – в индивидуальном жилом строительстве (ИЖС). По итогам 2023 года ввод ИЖС составил 60% в общем объеме построенного жилья.
Сбер зафиксировал интенсивный рост спроса на ИЖС с января по май 2024 года. Это подтверждено выдачами ипотечных кредитов. В начале текущего года выдавалось по семь-десять тысяч кредитов, а в мае было выдано уже более 13 тысяч.
Интерес граждан к ИЖС подтвердили участники секции «Ренессанс индивидуального строительства. ИЖС-мания».
Компания Strategy Partners Group (входит в группу компаний ОАО «Сбербанк России») провела исследование, сравнив запрос покупателей жилья в многоквартирных домах и индивидуальных. Например, в МКД очень важны локация, транспортная доступность, а для ИЖС — архитектура, надежность застройщика, соотношение цены и качества.
«Спрос на ИЖС сегодня превышает предложение. Но большая часть рынка — непрозрачная зона», — отметила Валерия Плотникова, управляющий партнер Strategy Partners Group.
По ее словам, на благо рынка сыграет распространение механизма эскроу в ИЖС. Ипотечное кредитование в сегменте уже состоялось. Пока есть вопросы по инфраструктуре. Кроме того, Валерия Плотникова ожидает нового всплеска: «Рынок должен трансформироваться — тогда будет новый рост».
О большом интересе граждан к ИЖС заявил и Юрий Муценек, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. По его словам, более 67% населения хотят иметь собственный дом. Объемы ввода ИЖС растут каждый год. Но потенциальная возможность роста остается.
Сейчас начал действовать новый закон, в ИЖС пришли эскроу-счета. В чем-то схема похожа на эскроу-схему для МКД. Например, счета раскрываются только после постройки дома. Но есть своя специфика, поэтому закон не станет обязательным для ИЖС, отметил Юрий Муценек.
Механизм эскроу будет помогать, уверен Андрей Бахмутов, вице-президент, директор по корпоративным продуктам и государственным программам АО «ДОМ.РФ». Но для удовлетворения спроса нужны типовые решения, которые будут масштабированы за счет стандартизации, производственного цикла. По его словам, стандартные дома станут дешевле. Кроме того, следует учитывать эксплуатационные расходы и позицию банков, для которых типовые решения более внятны и надежны.
«Покупатель должен хотеть и мочь купить. Наша цель — создать финансовую возможность», — поясняет Андрей Бахмутов.
Не дожидаясь решений власти, банк внедряет комплексную схему. Это возобновляемая кредитная линия для подрядчиков, по которой уже одобрено 3 млрд рублей, ипотечная программа с коммерческими счетами и скидкой в 1% для покупателей. В программе кредитов подрядчикам может участвовать любой кредитор, подчеркнул Андрей Бахмутов. Крупнейшие банки собираются в ней участвовать. Плюс есть кластерная программа, это про «зеленые стандарты», и по «зеленым» проектам тоже предусмотрена специальная скидка. «То есть мы в этом смысле действуем как система: ипотека для граждан, подрядчиков, обеспечивая кредитным плечом», — констатировал Андрей Бахмутов.
«Без комплексного подхода массового строительства не будет», — убеждена Светлана Разворотнева, депутат Госдумы. По ее словам, ипотечные программы и эскроу-механизм по аналогии с МКД приведут к повышению стоимости.
Тем временем в Госдуме рассматриваются законопроекты, связанные с ИЖС. Например, накопление средств на первый взнос по ипотеке на отдельном счете. Внесен законопроект про управление комплексами ИЖС. Но пока он, по словам Светланы Разворотневой, «завяз» во втором чтении — депутатам сложно определить, на чьем балансе будут находиться инженерные сети, и кто за что будет отвечать.
По мнению Светланы Разворотневой, для массового ИЖС нужны госструктуры — например региональные корпорации по аналогии с Жилищной корпорацией Белгородской области, где земля оставалась в собственности региона, власти готовили участки под строительство, и действовал накопительный кооператив.
Крупнейший девелопер, Группа «Самолет», вышел на рынок ИЖС. Как пояснил Иван Виноградов, управляющий директор компании «Самолет Дом», это «осознанный шаг», поскольку компания рассчитывает на рост сегмента ИЖС. «Если начать решать проблемы, формировать аналогичные МКД правила игры, увидим бурное развитие рынка», — убежден Иван Виноградов.
Кто и как будет строить
Участники секции «Будущие технологии в строительстве» уверены: будущее — за ТИМ, нейросетями и префаб-технологиями.
Демид Костерев, управляющий партнер компании Modulbau, констатировал: в строительстве производительность труда меняется на 1%, хотя в других отраслях происходят изменения в разы. «То есть перспективы у стройки большие», — подчеркнул он.
При этом на современном этапе сама стройка для девелопера — один из десятка процессов. И внедрение инноваций — «это не про девелопера», полагает Демид Костерев, это больше относится к подрядчикам. По его мнению, осталось мало обособленных подрядчиков, для которых стройка — базовая деятельность. Зато много внимания сегодня уделяется НИОКР.
Петр Гельтищев, директор департамента ГК «Нацпроектстрой», уверен: самое главное — ТИМ. В компании, которая работает по всей стране на крупных инфраструктурных стройках, создается 3D-модель для каждого объекта, отметил он.
Среди новых технологий — собственная разработка, которая позволила сокращать временные интервалы между поездами в столичном метро. «Это первый шаг к ”беспилотности”», — подчеркнул Петр Гельтищев.
В разработке использовались нейросети, в которые загружаются «все возможные для человека маршруты». Теперь аналогичная технология внедряется на трамвайных маршрутах.
Префаб-технологии позволяют часть строительных процессов перевести на завод. «Это технологичнее, повышает производительность, заводское качество», — пояснил Демид Костерев.
По его словам, на заводах изготавливаются сантехнические модули, инженерные модули, фасадные панели… Это напоминает старые технологии панельного домостроения, однако их возрождение происходит на новых принципах. «Индустриальное строительство — ответ на запрос государства увеличить объемы строительства и площади», — полагает Демид Костерев.
Он также отметил, что 24% компаний в Московском регионе применяют префаб-технологии. Это важно, поскольку любая стройка требует много рабочих рук, а их не хватает. Заводское производство и роботизированный завод — выход в такой ситуации.
Много внимания сегодня уделяется предиктивным технологиям. «Искусственный интеллект позволяет заглянуть в будущее. Мы получаем инсайды, о которых даже не догадывались. Класс жилья, квартирография, оптимизация аналитики… Человеку невозможно обработать такой массив данных, это задача для искусственного интеллекта», — утверждает Любовь Пшеничникова, директор по развитию стратегических партнерств компании VK.
При этом, по ее словам, сервис для девелоперов «двигается в сторону упрощения»: пока с инструментами могут работать только аналитики, но разработчики добиваются такого упрощения, чтобы работать смогли собственники и бизнесмены. Это, подчеркивает Любовь Пшеничникова, новый этап — автоматизация искусственного интеллекта.
Однако, поясняет Дмитрий Самоходкин, генеральный директор «Самолет 10D», пока топ-менеджеры и ИТ-директора «говорят на разных языках». Одна из причин — нехватка рабочей силы, чтобы «решить вопрос объемов».
По его мнению, нужно искать баланс между высокими технологиями и модными веяниями. Например, использование дронов для сбора информации — дорогое удовольствие. Но можно «научить» собирать информацию камеры, установленные на объектах. Это дешевле, а задача решается одна и та же.
Идеальная картина, полагает Дмитрий Самоходкин, — «сопровождающий тебя искусственный интеллект на каждом этапе стройки. Он предсказывает на три года вперед, рассчитывает, сколько бетона залить. И жильца не надо вовлекать в этап эксплуатации: что чинить надо — тоже скажет искусственный интеллект».
В кулуарах
Тем временем разрабатывается очередной национальный проект «Инфраструктура для жизни», где ставится цель обеспечить граждан доступным жильем, для чего придется сосредоточиться на оптимизации затрат застройщиков. Нацпроект будет касаться, в том числе, малых городов и ИЖС.
«В новом национальном проекте, чтобы выйти на показатель обеспеченности жильем в 2030 году в 33 квадратных метра на человека, мы предусматриваем такие меры поддержки, как инфраструктурное меню и программу ”Стимул”, а также дополнительные меры поддержки по комплексному развитию территорий в малых городах. Все это вместе с работой ДОМ.РФ как института развития и работой ВЭБ.РФ в части инфраструктурных облигаций, финансирования замены сетей, а также комплексной программой модернизации инфраструктуры и строительства социальных объектов и так далее плюс всем, что будет связано, даст возможность даже в нынешней ситуации при измененных условиях льготной ипотеки сохранить объемы жилищного строительства», — пояснил в кулуарах ПМЭФ Никита Стасишин.
Общественные пространства становятся мощным культурным и экономическим драйвером преобразования исторических районов Петербурга, стимулом для развития и благоустройства соседних кварталов, точками притяжения для жителей и гостей города. При этом основным мотивом для создания частных общественных пространств остается энтузиазм и желание созидать прекрасное – больших денег работа этих площадок не приносит.
«В Петербурге много исторических зданий и памятников архитектуры, которые находятся в плачевном состоянии и требуют реставрации. В то же время в городе не хватает качественных мест, где люди могли бы проводить время вне работы и дома. Практика показывает, что решение этих двух непростых задач возможно за счет создания проектов современных общественных пространств, и в этом у петербургского бизнеса уже есть хороший наработанный опыт», – рассказал президент Группы RBI Эдуард Тиктинский в ходе Public talk «Общественные пространства как эликсир роста для больших и малых городов».
Дискуссия, организованная Медиаклубом RBI и Ассоциацией развития общественных пространств «Место и Люди», состоялась в пространстве Творческой котельной открывшегося год назад Левашовского хлебозавода. Инвестором проекта реконструкции, идейным вдохновителем и создателем культурного пространства выступила Группа RBI.
По словам председателя совета директоров группы компаний «Севкабель» Александра Вознесенского, большая часть частных проектов общественных пространств сегодня все-таки далеки от сверхприбыли: «Я обсуждал этот вопрос со всеми, кто реализует подобные инициативы в Петербурге. Оказалось, что, вопреки обещаниям консалт-компаний, никто на площадках креативных пространств не зарабатывает. Мы у себя «прокачивали» событийный туризм, делали собственные мероприятия и концерты, организовали каток, пробовали разные форматы – только благодаря этому «Севкабель Порт» является, наверное, единственным неубыточным пространством в городе. Но если говорить в общем, то денег в таких проектах нет».
Татьяна Максютенко, директор по маркетингу Культурного квартала БРУСНИЦЫН, делится своим опытом и рассказывает о сложностях на пути креаторов, развивающих общественные и культурные пространства: «Пространствам с большой уличной территорией достаточно сложно оставаться в зоне окупаемости, слишком большое количество фондов требуется содержать – фотозоны, зоны прогулок, бесплатные активности для горожан. Мы сделали ставку на значимость места, знаменитого Кожевенного завода. У нашей площадки интересный исторический бекграунд, который повышает туристический потенциал локации, и в целом нам удается сохранять баланс финансовой модели».
Общественные пространства как шанс для ОКН
Одним из важных смыслов переустройства неэффективно используемых территорий и приспособление их под общественные культурные и рекреационные пространства является джентрификация «медвежьих углов» города, трансформация качества городской среды, изменение социального и экономического ландшафта развиваемых локаций, говорят эксперты.
«Мы все смотрим на западные примеры работы с запущенными территориями, видим, как в той же Англии и Голландии после реализации одного проекта «поднимается» весь район. После того как в этой части острова появились мы, а потом квартал БРУСНИЦЫН, весь район Кожевенной линии изменился к лучшему», – признается Александр Вознесенский.
По словам Татьяны Максютиной, у авторов Культурного квартала БРУСНИЦЫН есть понятная миссия: создание привлекательной общедоступной территории, которая «дарит атмосферу и эмоции». «Это место, куда люди приходят смотреть на Неву, общаться, любоваться подсветкой и архитектурой. Но ключевое – тут человек может чувствовать себя по-другому», – добавила топ-менеджер.
При этом в Петербурге оздоровление бывших промышленных территорий зачастую невозможно без реконструкции объектов культурного наследия (ОКН), а значит – невозможно их возвращение к жизни и наполнение новым, современным функционалом.
«Мы беремся за восстановление объектов культурного наследия прежде всего из любви к нашему городу. Миссия RBI – преобразование среды, чтобы мир стал гармоничнее и люди счастливее. Мы стремимся «пересоздавать» город, превращать «медвежьи углы» в новые точки притяжения, и в RBI собралась команда людей, которые делают это на очень высоком уровне, с огромной любовью к Петербургу», – признается Эдуард Тиктинский.
Задача девелопера при этом не ограничивается реконструкцией здания. Опыт RBI показывает, что не менее важно проработать сильную, экономически-выверенную концепцию общественного пространства. Оптимально – в партнерстве с опытной культурной институцией, обладающей необходимой компетенцией и видением. Только в этом случае есть шанс сохранить и приумножить эффект инвестиций, направленных на реконструкцию исторического здания.
«В пространстве Левашовского хлебозавода мы работаем уже год, кропотливо выстраивая программу выставок и концертов таким образом, чтобы формировать нового зрителя, задавая новые тренды в репрезентации искусства и темы для дискурса. И, конечно, для нас важно, что постепенно мы выходим на окупаемость», – говорит основатель школы Masters Полина Бондарева.
Значимую роль новые культурные пространства могут играть и для малых городов, исторический и событийный туризм для которых может стать первостепенным драйвером экономического роста. Так, одна из главных целей проекта «Остров фортов» – ревитализация Кронштадта, рассказал Константин Чамилович, генеральный директор АНО «Остров фортов».
«До 44% средств в бюджете проекта «Остров фортов» – это средства меценатов. Создание общественных пространств, объекты туризма, благоустройство идет за счет пожертвований. Разумеется, спонсоры видят, что их средства идут на преображение Кронштадта – вовлекаются в оборот пустующие земли, запускаются новые рекреационные зоны. Там организованы экспозиции, знакомящие посетителей с историей российского флота. Кроме того, растет туристический потенциал острова в принципе. С 2020 года, после старта проекта, турпоток вырос с 1,2 млн до 3,3 млн человек в год, а всего с 2020 года площадку посетили более 8 млн человек», – добавляет Константин Чамилович.
Нужна стратегия развития
В Петербурге пока нет общей стратегии работы с креативными площадками, считает сооснователь архитектурного бюро «Хвоя» Георгий Снежкин.
«Сейчас все занимаются своими наделами – такая немного средневековая история, в которой каждый делает что-то за своим забором. И никто не понимает, что будет из себя представлять, например, Гавань Васильевского острова через 10-20 лет. Возникают парадоксальные ситуации – собственник вкладывается в пространство, а прибыль при этом извлекают те, кто вокруг, потому что благодаря росту трафика и репутации площадки растет ликвидность соседних участков и недвижимости. И наоборот, собственник внезапно решает застроить или продать площадку. И тем самым рушит перспективу развития района в целом», – рассказал архитектор.
По словам Эдуарда Тиктинского, выходом из ситуации может стать создание многофункциональных кварталов, в которых общественная польза и доходная часть дадут синергетический эффект: наличие в проекте коммерческой недвижимости или жилья окупит вложения в создание культурного пространства, а после запуска точка притяжения позитивно повлияет на перспективы развития и благополучие всего района.
«Такие кварталы город мог бы выводить на аукцион пакетами, а девелопер с необходимой экспертизой создавал бы новые объекты, реконструировал исторические здания и брал бы на себя ответственность за их дальнейшее наполнение новой общественной и коммерческой функциями», – резюмировал Эдуард Тиктинский.
Петербург — многогранный город, он развивается во множестве направлений. Идей для дальнейшей эволюции немало, но регулярно появляются новые. Их воплощение может значительно повлиять на будущую жизнь города и горожан.
Площадь Петербурга — 1439 кв. км, Москвы — 2511 кв. км. Средняя плотность населения в Петербурге тоже меньше, чем в Москве: 3,89 и 5,08 тыс. чел./кв. км соответственно при средней высотности застройки 14,7 этажа в Петербурге и 27,1 этажа в Москве. С февраля текущего года в Москве перестали действовать ограничения предельной высоты застройки. Исключения оставлены для участков, где расположены объекты культурного наследия или достопримечательности.
Уже не первый год инвесторы и девелоперы жалуются на отсутствие в Петербурге участков под новое строительство зданий самого разного назначения. Логично осваивать подземные пространства или растить город в высоту. Но Петербург построен, как известно, на болотах и островах, что далеко не всегда позволяет возводить высокие здания или углубляться под землю из-за слабых грунтов.
Тем не менее тема подземного Петербурга регулярно возникает.
Не только на земле
Еще в 1983 году Исполком Ленсовета опубликовал решение «Об использовании подземного пространства Ленинграда». Предполагалось убрать под землю несколько железнодорожных и автомобильных тоннелей, строить подземные автостоянки и комплексы под площадями Заневской, Восстания и площадью Мира (Сенной).
В 2007 году была разработана концепция подземного освоения площади Восстания, однако проект остался на бумаге — оказался слишком дорогим: подземное строительство втрое дороже обычного.
Конгрессно-выставочный центр «Экспофорум», открытый в 2014 году, Группа «Эталон» строила в режиме эксперимента. Была поставлена задача: все инженерные сети в любом наборе при необходимости должны дотянуться до любой точки объекта. Поэтому под выставочным центром располагается подземный уровень, в который спрятаны инженерные коммуникации. Как утверждают специалисты компании, заглубленные подстанции на территории комплекса построены впервые в России. Этот способ пригоден для плотной городской застройки.
ПАО «Россети» также стремится под землю, высвобождая городские территории. В центральной части Петербурга компания строит уникальную, крупнейшую в мире сверхпроводящую линию электропередач (ЛЭП). Линия прокладывается открытым способом в подземной траншее, что позволит оставить на открытой площадке и в отдельном строении лишь фрагменты системы охлаждения. Идет реконструкция воздушных ЛЭП с переводом их в кабельное исполнение в других районах. Специалисты прогнозируют новый тренд в энергетике: новые технологии позволяют передавать большие мощности без потерь и сокращают занимаемые городские территории.
Транспортная система Петербурга также отчасти нацелена на уход под землю. Действующая концепция развития городского железнодорожного узла предусматривает строительство двух подземных тоннелей. Тоннели между Финляндским и Балтийским вокзалами и между Финляндским и Московским вокзалами позволят организовать внутригородское движение поездов.
В начале мая по итогам заседания экологического совета при губернаторе Петербурга градоначальник Александр Беглов поручил приступить к разработке геологической 3D-модели города и ее интеграции в городские геоинформационные системы. Это трехмерная модель геологического строения подземного пространства Петербурга. На ее основе возможны предварительные заключения о геологических рисках. Также предполагается использовать модель в качестве информационной основы для подготовки заключений о геологических и гидрогеологических особенностях территорий планируемого строительства.
Не только метро
В апреле прошла конференция «Градостроительное зонирование как правовой инструмент формирования экоустойчивой комфортной городской среды» в рамках специального проекта «Городская среда: Экология. Комфорт. Трансформация» XXIII Международного форума «Экология большого города 2024», организованная РИА «Архитектурные сезоны». В рамках выступления на конференции Дмитрий Бойцов, главный архитектор, начальник архитектурно-строительного отдела НИПИИ «Ленметрогипротранс», рассказал о перспективах развития городского транспорта, в том числе о планах «убрать под землю», например, парковки, озеленив такие участки на поверхности.
Всего в Петербурге планируется развивать три вида: железные дороги, метро и транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). Сохраняются ранее заявленные перспективные направления. В первую очередь город будет развиваться на юге. В свежем Генплане, по словам Дмитрия Бойцова, все локации под транспортное строительство забронированы. В планах — продление Лахтинско-Правоборежной линии метрополитена, строительство Красносельско-Калининской, продление Кировско-Выборгской в сторону Технологической долины, аэропорта.
Пересадочный узел, где сойдутся две ветки метро и железная дорога, запланирован по дороге в город-спутник Южный. Туда проляжет отдельный маршрут — возможно, метро или трамвая. По словам Дмитрия Бойцова, для улучшения экологии города важно снижать негативное воздействие, в том числе транспорта. А транспортные потоки должны быть компактно структурированы.
Но не только метро или железнодорожный транспорт должны стать главными для горожан. По мнению Дмитрия Бойцова, нужен новый вид транспорта. Метро, которое считается наименее проблемным и быстрым, не улучшает транспортную ситуацию. «Чем больше станций строится, тем больше вокруг них строится жилья. Когда регулярно образуются пробки — строятся развязки, опять образуются пробки — строятся развязки над развязками и так далее», — отметил эксперт.
Сегодня в Петербургском метрополитене загрузка оценивается в 120%. Поэтому нужен новый вид транспорта — более скоростной, чем метро, позволяющий пересечь город из конца в конец за полчаса. Для организации скоростного движения, полагает Дмитрий Бойцов, можно использовать опыт других крупных городов. И это вновь означает уход под землю. Например, в Париже система скоростного транспорта проложена ниже линий метро. В Москве подобные решения уже интегрируются в транспортную систему — на МЦД-5 центральные потоки на некоторых участках проложены в тоннелях. Аналогично в Петербурге тоннели можно проложить в центральной части. «Развитие нового транспорта — перспективное направление», — заключил Дмитрий Бойцов.
Не только музей
О полицентричности Петербурга не высказался только ленивый. Эксперты уже отмечали появление новых точек развития города — в окружении «Экспоцентра» и «Лахта Центра». Но серый промышленный пояс, который мог бы стать драйвером дальнейшего развития города, в том числе как полицентрического, до сей поры затронут слабо. Хотя, по мнению экспертов, серого пояса хватит для освоения на ближайшие 200 лет.
Ряд экспертов и девелоперов уверены: развитие Петербурга сдерживает желание сохранить историческое наследие. «Сейчас образ города определяется историческим наследием. Сам город, его текущая идентичность обращены в прошлое», — отметил участник конференции Гасан Архулаев, председатель комитета по комплексному и устойчивому развитию территорий РГУД.
По его словам, в Петербурге больше, чем в любом другом городе, домов, построенных до 1914 года: «Это город-музей, город блокады, самый интеллигентный город, город трех революций. Важно найти баланс хранителя и новой реальности».
В то же время Гасан Архулаев отмечает: нет однозначного ответа, как должен развиваться Петербург, не может быть единственного вектора развития. По его мнению, образ будущего города должен носить синтетический характер. Петербург должен развиваться как центр производительной креативной экономики, как центр информационных технологий и логистики, как промышленный центр и точка притяжения международного туризма, как образовательный центр и центр экономики впечатлений.
Пока в Петербурге многого не хватает, чтобы получить не только звание культурной столицы. «Наверное, буду гореть в девелоперском аду, но надо взять под контроль застройку города целыми кварталами», — заявил Гасан Архулаев.
По его словам, сегодняшнее жилое строительство — замечательное решение жилищных проблем отдельно взятых людей, что у многих вызывает отторжение. В городе не хватает парковочных мест, парков, рекреаций; непомерно велика нагрузка на логистику и инженерную инфраструктуру; отсутствует популяризация уличного спорта; в городе много ТРЦ, но нужны некоммерциализированные пространства — такие, как Новая Голландия, например.
По мнению Гасана Архулаева, «Петербург — город с богатым уникальным наследием, но нацелен на прошлое». Сохраняя «ядро идентичности», необходимо сменить вектор.
Не только жилье
Петербург должен прирастать не только жилыми кварталами. В планах администрации — сосредоточить основной объем жилого строительства в Пушкинском и Приморском районах. Комплексно предполагается развиваться локации Каменка и Лахта, идет работа в Кронштадте и строительство города-спутника Южный.
В районе «Лахта Центра» сделано уже много для воплощения идеи города у моря: созданы общественные пространства, преображается и благоустраивается береговая линия. Разрабатывается расширение локации Большая Лахта. Здесь появятся стадион, пляжная зона, каток и прочее.
Это все заложено в новый Генплан. Елена Крамскова, врио заместителя председателя КГА, начальник управления ландшафтной архитектуры и монументального искусства, также отметила: по Генплану увеличиваются рекреационные зоны, они займут 29% городских площадей. Чтобы увеличить зеленые зоны, власти решили отказаться от прогнозируемого жилищного строительства на окраинах. Только в Колпинском районе это позволит сохранить 580 га леса. Еще 550 га леса планируется разместить на неиспользуемых сельскохозяйственных землях.
Елена Крамскова подчеркнула: в Генплан внесены только зоны рекреации, это локальные участки. Нужен целостный проект.
Ирина Садикова, начальник отдела стратегического развития СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга», убеждена: сделан большой шаг — в Генплан внесены будущие зеленые участки. Но, по ее словам, речь повсеместно идет об участках размером от 2 га. Участки меньшей площади остаются вне зоны внимания, как и зеленые участки, находящиеся в частной собственности.
По мнению Ирины Садиковой, следовало бы иметь городскую программу озеленения.
Кроме того, отметила она, законодательство предусматривает платное изъятие участков под транспортные нужды. Власти Казани сделали платное изъятие под зеленые насаждения. В Петербурге такого закона нет. «Я могу планировать что угодно, но ничего не будет сделано, пока на законодательном уровне не будет принудительного изъятия», — резюмировала Ирина Садикова.
В прошлом году в Петербурге принята Стратегия развития до 2035 года, которая определяет 18 стратегических целей социально-экономической политики. В числе приоритетов — позиция «Комфортный город», которая подразумевает развитие Петербурга «как гуманного и удобного для жизни города».
Жизнь сегодня ускоряется, крупные города преображаются, активно застраиваются. Растет и Петербург. Поэтому очень важно, полагает Гасан Архулаев, определить базовые векторы развития и барьеры на этом пути. И еще — заставить работать институты, которые будут отвечать за развитие.
