Код будущей стройки: ИЖС, КРТ, ИИ, ТИМ, кредиты и ипотека
XXVII Петербургский международный экономический форум открыл новую площадку для обсуждений — «Росконгресс Урбан Хаб», на секциях которой участники обсуждали, в том числе, будущее строительного рынка. Речь шла о технологиях, схемах финансирования, искусственном интеллекте, а также о перспективах малоэтажного строительства и комплексного освоения территорий.
Аспект финансирования строительства позволяет сегодня прогнозировать только ближайшее будущее. Участники секции «Сколько стоит строить будущее. Ставка решает все» оценили ситуацию на рынке, где сегодня важнейшую роль играет льготное ипотечное кредитование. По мнению экспертов, пока рынок финансирования жилой недвижимости находится в состоянии условного равновесия. Но ожидается замедление рынка и сокращение числа его участников.
Роман Антощенков, руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» ВТБ указал на снижение доли продаж в ипотеку. По его словам, замедление темпов продаж фиксируется, но «серьезных отклонений нет».
Роман Антощенков прогнозирует замедление темпов продаж, замедление вывода на рынок новых очередей в текущих проектах, сокращение числа новых проектов. Все это — на фоне роста стоимости входа в проект и роста процентных ставок.
Кирилл Филиппенков, директор департамента девелопмента и инфраструктуры МКБ, отметил: рынок адаптируется к смене правил. Появляются альтернативные продукты — например паевые фонды. Из-за сворачивания льготных программ ожидается расширение вторичного рынка. «Сейчас до 80% построенного распродается до конца проекта, но потом остатки будут расти», — полагает Кирилл Филиппенков.
Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, полагает объем распроданного жилья в строящихся домах вполне приемлемым: в домах со сроком сдачи в 2024 году он составляет 70–80%, со сроком сдачи в 2025-м — 45–50%, в 2026-м — 25–30%.
В стране выдано действующих разрешений на строительство примерно 160 млн кв. м жилья, потенциал составляет более 400 млн кв. м. «Главное — сделать так, чтобы проекты, бриджи, площадки, по которым застройщики купили земли, вовлекались в оборот быстрее», — подчеркнул Никита Стасишин.
Он согласен с мнением других экспертов по поводу сокращения спроса: «Будет ли сокращение спроса? Конечно. Будет ли оно фатальным, чтобы обрушить темпы строительства? Я думаю, нет. Очень много сегодня инструментов, которые мы разрабатываем вместе с ДОМ.РФ, это позволяет оптимизировать затраты застройщика, правильно формировать модели развития».
По его мнению, многочисленные высказывания о том, что льготная ипотека была ошибкой, неверны. Сегодня сложился баланс спроса и предложения, и если у кого-то не покупают — надо было делать хороший проект.
«Все, что заработали застройщики, они переложили в технологии, покупку новых проектов. Банки заработали столько же», — заключил Никита Стасишин.
По мнению Кирилла Филиппенкова, «с высокой долей вероятности будут предложены некие комбинированные формы ипотечного кредитования — льготы в наборе». Поддержка государства, полагает он, необходима, поскольку строительная отрасль дает работу десятку смежников.
Кирилл Филиппенков ожидает стагнации девелоперского рынка вслед за резким ростом продаж в конце прошлого года, когда появилась информация о грядущей отмене льготной ипотеки.
Но сокращение объема продаж может привести к сокращению количества игроков на рынке. Сейчас, говорит Кирилл Филиппенков, девелоперов на рынке примерно 2100. Если брать в качестве аналога «чистку» в банковском секторе, ничего страшного из-за сокращения количества участников рынка не происходит.
«Девелоперы сталкиваются с трудностями все больше, затруднено получение разрешений, конкуренция высока, в том числе за привлечение финансирования. Это все дает предпосылки для консолидации», — отметил Роман Антощенков.
По его словам, девелоперов, которые возводят более 1 млн кв. м, процентов десять на рынке.
Александр Аксаков, директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ, напоминает: подобная ситуация была в банковском секторе. По его словам, в «жирные годы» на рынок выходили разные компании. «Сейчас высокая ставка, битва за земельные участки, проекты КРТ. Финансирование привлекают за счет масштаба. Вертикальная интеграция побеждает — маржа позволяет экономить на строительных материалах. Синдицирование позволит запускать крупные проекты», — уверен Александр Аксаков.
«Сейчас крупным быть выгодно — статус публичности, публичные заимствования, то есть можно рассчитывать на более дешевые деньги. В массовом порядке проекты КРТ появляются. Среднему игроку такие проекты запустить невозможно. Но мы видим примеры, когда выстраивается коллаборация для проектов КРТ», — подтвердил Кирилл Филиппенков.
С другой стороны, по его словам, крупная компания не может себе позволить вывести на рынок много индивидуальных продуктов. Успех в экономике — стандартизация, но если нужна разнообразная городская среда, выгодно иметь много разных компаний. «Меры поддержки сокращаются — выигрывает продукт в условиях конкуренции. Эффективный продукт — новые технологии, решения, отсутствие поставок после начала СВО. Продукт уже стал более конкурентным. В будущем это станет определяющим в борьбе за покупателя», — подчеркнул Кирилл Филиппенков.
По мнению Александра Аксакова, проекты КРТ нужны. Но механизмы для их реализации несовершенны. «Механизмы нужно дорабатывать с точки зрения структуры финансирования», — утверждает он.
КРТ начинается с мастер-плана
Именно о проектах КРТ — комплексного развития территорий — говорили участники секции «КРТ — залог процветания города».
Сейчас в России запущены 600 проектов КРТ. Но механизм, видимо, действительно нуждается в доработке: в разных регионах компаниям приходится работать по-разному, эксперты также оценивают возможности механизма по-разному. В то же время развитие крупных мегаполисов без КРТ невозможно, утверждает Антон Глушков, президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ).
По его словам, «инструмент гибкий», предполагающий гибкость подходов в регионах.
Но сегодня по результатам мониторинга уже можно судить, как он прижился в регионах, которые на первых порах копировали друг друга. Антон Глушков назвал первой проблемой слабую заинтересованность власти в некоторых регионах. В результате «в погоне за цифрами регион откусывает КРТ», но потом всю работу перекладывает на плечи девелоперов. «Создаются односторонние контракты — обязанности только со стороны застройщика», — отметил Антон Глушков.
Он также указал на нехватку «качественного персонала»; на неиспользование инфраструктурного меню в проектах КРТ; на настороженность, с которой региональные власти относятся к инициативам правообладателей, решивших реализовать проекты КРТ.
Антон Глушков полагает необходимым доработать механизм: «Первое — на каких территориях возможно вовлекать территории в КРТ. В основном это зона жилой застройки, некоторые добавляют офисы, кто-то вовлекает всю городскую среду. Надо докрутить этот момент — когда можно и когда нельзя начинать КРТ по инициативе правообладателя».
Кроме того, следует сократить административные процедуры. Особенно много процедур касается социальной нагрузки.
Сейчас, по мнению Антона Глушкова, проектов гринфилд не осталось, девелоперам придется выкупать промышленные земли. Для них остается реновация городской среды, неудобиц.
«Все регламенты запускаются, когда есть права на землю, а в КРТ это очень не сразу. Хочу заступиться за застройщиков и закрепить в договорах их права. Нужна защита интересов застройщиков по исполнению договора. Сейчас если дело доходит до разрешения на строительство, им новые требования выдвигают», — добавил Антон Глушков.
Механизм правильный, но везде применяется по-разному, отметил Алексей Алмазов, управляющий партнер по сегменту «Регионы» ГК ФСК. Например, в Бурятии сделано все правильно: мастер-план, градостроительная концепция, вместе с девелопером фазы проекта и т. д. Поэтому у проекта — все шансы быть успешным. Но во многих регионах механизм работает не так. «Поставлена задача: должно быть много КРТ. Нарезаются в городе площадки, быстро делается экономический расчет и выносится на конкурс. Получают участок те, кто больше денег дали за землю, мастер-планы и прочее упускаются. Мы участвуем периодически в таких конкурсах. До конца они обычно не доводятся», — перечислил недостатки механизма Алексей Алмазов.
Он предлагает сделать подготовку мастер-планов территорий обязательным условием: «Вопрос экономики важен, но при комплексном развитии речь идет о центрах городов, важна архитектура, класс жилья, класс среды, возможности девелопера. Это надо учитывать».
Ренессанс ИЖС
Наряду с масштабными проектами КРТ будущее строительного рынка – в индивидуальном жилом строительстве (ИЖС). По итогам 2023 года ввод ИЖС составил 60% в общем объеме построенного жилья.
Сбер зафиксировал интенсивный рост спроса на ИЖС с января по май 2024 года. Это подтверждено выдачами ипотечных кредитов. В начале текущего года выдавалось по семь-десять тысяч кредитов, а в мае было выдано уже более 13 тысяч.
Интерес граждан к ИЖС подтвердили участники секции «Ренессанс индивидуального строительства. ИЖС-мания».
Компания Strategy Partners Group (входит в группу компаний ОАО «Сбербанк России») провела исследование, сравнив запрос покупателей жилья в многоквартирных домах и индивидуальных. Например, в МКД очень важны локация, транспортная доступность, а для ИЖС — архитектура, надежность застройщика, соотношение цены и качества.
«Спрос на ИЖС сегодня превышает предложение. Но большая часть рынка — непрозрачная зона», — отметила Валерия Плотникова, управляющий партнер Strategy Partners Group.
По ее словам, на благо рынка сыграет распространение механизма эскроу в ИЖС. Ипотечное кредитование в сегменте уже состоялось. Пока есть вопросы по инфраструктуре. Кроме того, Валерия Плотникова ожидает нового всплеска: «Рынок должен трансформироваться — тогда будет новый рост».
О большом интересе граждан к ИЖС заявил и Юрий Муценек, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. По его словам, более 67% населения хотят иметь собственный дом. Объемы ввода ИЖС растут каждый год. Но потенциальная возможность роста остается.
Сейчас начал действовать новый закон, в ИЖС пришли эскроу-счета. В чем-то схема похожа на эскроу-схему для МКД. Например, счета раскрываются только после постройки дома. Но есть своя специфика, поэтому закон не станет обязательным для ИЖС, отметил Юрий Муценек.
Механизм эскроу будет помогать, уверен Андрей Бахмутов, вице-президент, директор по корпоративным продуктам и государственным программам АО «ДОМ.РФ». Но для удовлетворения спроса нужны типовые решения, которые будут масштабированы за счет стандартизации, производственного цикла. По его словам, стандартные дома станут дешевле. Кроме того, следует учитывать эксплуатационные расходы и позицию банков, для которых типовые решения более внятны и надежны.
«Покупатель должен хотеть и мочь купить. Наша цель — создать финансовую возможность», — поясняет Андрей Бахмутов.
Не дожидаясь решений власти, банк внедряет комплексную схему. Это возобновляемая кредитная линия для подрядчиков, по которой уже одобрено 3 млрд рублей, ипотечная программа с коммерческими счетами и скидкой в 1% для покупателей. В программе кредитов подрядчикам может участвовать любой кредитор, подчеркнул Андрей Бахмутов. Крупнейшие банки собираются в ней участвовать. Плюс есть кластерная программа, это про «зеленые стандарты», и по «зеленым» проектам тоже предусмотрена специальная скидка. «То есть мы в этом смысле действуем как система: ипотека для граждан, подрядчиков, обеспечивая кредитным плечом», — констатировал Андрей Бахмутов.
«Без комплексного подхода массового строительства не будет», — убеждена Светлана Разворотнева, депутат Госдумы. По ее словам, ипотечные программы и эскроу-механизм по аналогии с МКД приведут к повышению стоимости.
Тем временем в Госдуме рассматриваются законопроекты, связанные с ИЖС. Например, накопление средств на первый взнос по ипотеке на отдельном счете. Внесен законопроект про управление комплексами ИЖС. Но пока он, по словам Светланы Разворотневой, «завяз» во втором чтении — депутатам сложно определить, на чьем балансе будут находиться инженерные сети, и кто за что будет отвечать.
По мнению Светланы Разворотневой, для массового ИЖС нужны госструктуры — например региональные корпорации по аналогии с Жилищной корпорацией Белгородской области, где земля оставалась в собственности региона, власти готовили участки под строительство, и действовал накопительный кооператив.
Крупнейший девелопер, Группа «Самолет», вышел на рынок ИЖС. Как пояснил Иван Виноградов, управляющий директор компании «Самолет Дом», это «осознанный шаг», поскольку компания рассчитывает на рост сегмента ИЖС. «Если начать решать проблемы, формировать аналогичные МКД правила игры, увидим бурное развитие рынка», — убежден Иван Виноградов.
Кто и как будет строить
Участники секции «Будущие технологии в строительстве» уверены: будущее — за ТИМ, нейросетями и префаб-технологиями.
Демид Костерев, управляющий партнер компании Modulbau, констатировал: в строительстве производительность труда меняется на 1%, хотя в других отраслях происходят изменения в разы. «То есть перспективы у стройки большие», — подчеркнул он.
При этом на современном этапе сама стройка для девелопера — один из десятка процессов. И внедрение инноваций — «это не про девелопера», полагает Демид Костерев, это больше относится к подрядчикам. По его мнению, осталось мало обособленных подрядчиков, для которых стройка — базовая деятельность. Зато много внимания сегодня уделяется НИОКР.
Петр Гельтищев, директор департамента ГК «Нацпроектстрой», уверен: самое главное — ТИМ. В компании, которая работает по всей стране на крупных инфраструктурных стройках, создается 3D-модель для каждого объекта, отметил он.
Среди новых технологий — собственная разработка, которая позволила сокращать временные интервалы между поездами в столичном метро. «Это первый шаг к ”беспилотности”», — подчеркнул Петр Гельтищев.
В разработке использовались нейросети, в которые загружаются «все возможные для человека маршруты». Теперь аналогичная технология внедряется на трамвайных маршрутах.
Префаб-технологии позволяют часть строительных процессов перевести на завод. «Это технологичнее, повышает производительность, заводское качество», — пояснил Демид Костерев.
По его словам, на заводах изготавливаются сантехнические модули, инженерные модули, фасадные панели… Это напоминает старые технологии панельного домостроения, однако их возрождение происходит на новых принципах. «Индустриальное строительство — ответ на запрос государства увеличить объемы строительства и площади», — полагает Демид Костерев.
Он также отметил, что 24% компаний в Московском регионе применяют префаб-технологии. Это важно, поскольку любая стройка требует много рабочих рук, а их не хватает. Заводское производство и роботизированный завод — выход в такой ситуации.
Много внимания сегодня уделяется предиктивным технологиям. «Искусственный интеллект позволяет заглянуть в будущее. Мы получаем инсайды, о которых даже не догадывались. Класс жилья, квартирография, оптимизация аналитики… Человеку невозможно обработать такой массив данных, это задача для искусственного интеллекта», — утверждает Любовь Пшеничникова, директор по развитию стратегических партнерств компании VK.
При этом, по ее словам, сервис для девелоперов «двигается в сторону упрощения»: пока с инструментами могут работать только аналитики, но разработчики добиваются такого упрощения, чтобы работать смогли собственники и бизнесмены. Это, подчеркивает Любовь Пшеничникова, новый этап — автоматизация искусственного интеллекта.
Однако, поясняет Дмитрий Самоходкин, генеральный директор «Самолет 10D», пока топ-менеджеры и ИТ-директора «говорят на разных языках». Одна из причин — нехватка рабочей силы, чтобы «решить вопрос объемов».
По его мнению, нужно искать баланс между высокими технологиями и модными веяниями. Например, использование дронов для сбора информации — дорогое удовольствие. Но можно «научить» собирать информацию камеры, установленные на объектах. Это дешевле, а задача решается одна и та же.
Идеальная картина, полагает Дмитрий Самоходкин, — «сопровождающий тебя искусственный интеллект на каждом этапе стройки. Он предсказывает на три года вперед, рассчитывает, сколько бетона залить. И жильца не надо вовлекать в этап эксплуатации: что чинить надо — тоже скажет искусственный интеллект».
В кулуарах
Тем временем разрабатывается очередной национальный проект «Инфраструктура для жизни», где ставится цель обеспечить граждан доступным жильем, для чего придется сосредоточиться на оптимизации затрат застройщиков. Нацпроект будет касаться, в том числе, малых городов и ИЖС.
«В новом национальном проекте, чтобы выйти на показатель обеспеченности жильем в 2030 году в 33 квадратных метра на человека, мы предусматриваем такие меры поддержки, как инфраструктурное меню и программу ”Стимул”, а также дополнительные меры поддержки по комплексному развитию территорий в малых городах. Все это вместе с работой ДОМ.РФ как института развития и работой ВЭБ.РФ в части инфраструктурных облигаций, финансирования замены сетей, а также комплексной программой модернизации инфраструктуры и строительства социальных объектов и так далее плюс всем, что будет связано, даст возможность даже в нынешней ситуации при измененных условиях льготной ипотеки сохранить объемы жилищного строительства», — пояснил в кулуарах ПМЭФ Никита Стасишин.
В Санкт-Петербурге немало не только исторических дворцов и исторических храмов, но и исторических лифтов. Об этом «Строительному Еженедельнику» рассказала ведущий специалист отдела по связям с общественностью компании «МЛМ Нева трейд» Мария Аргучинская:
– В Петербурге сегодня насчитывается не менее полусотни исторических лифтов XIX–XX веков. И это только известные подъемники, которые могут увидеть петербуржцы и гости нашего города. Однако в Северной столице есть и скрытые лифты – спрятанные за фанерой и закрытыми дверями подъемники, которые когда-то было проще замуровать, чем заменить. Сейчас важная для общества задача – такие лифты сохранить и уберечь от разрушения.
В жилых домах Петербурга более 43 тыс. лифтов. Ежегодно меняют порядка 1 тыс. единиц! В программе участвуют не только многоквартирные дома, но и исторические здания. В одном из таких особняков рядом с Казанским собором специалисты «МЛМ Нева трейд» обнаружили лифт, спрятанный в стене. Догадаться о его местонахождении можно было только по выступу в центре парадной. Доступ к лифту был закрыт металлическим щитом, за которым скрывалась кабина из дорогих пород дерева с изящными узорами. Она сохранила свою красоту несмотря на сантиметры пыли, слои паутины и годы консервации. Подъемник может представлять культурную и историческую ценность. Дом, в котором он расположен, является памятником архитектуры. Находкой сразу заинтересовались краеведы, которые хотят сообщить об обнаруженном лифте в КГИОП.
Свою историю петербургские лифты ведут от «подъемного стула» императрицы Елизаветы Петровны. Он был установлен в 1762 году в Зимнем дворце и работал на ручной тяге. Через десятилетия начали появляться первые паровые и гидравлические лифты. Предполагается, что первый лифт в многоквартирном жилом доме был установлен в 1890 году в доме купца Елисеева на Фонтанке. Его можно увидеть и сегодня – это прекрасная композиция, состоящая из винтовой лестницы и изящной открытой шахты лифта.
Историки утверждают, что из-за появления лифтов пару веков назад изменилась даже стоимость недвижимости. Петербуржцев так увлекали поездки на подъемниках, что квартиры на верхних этажах стали пользоваться небывалой популярностью. Жилье, которое считалось непривлекательным еще за десять лет до этого, резко подорожало. Стало даже модным приглашать в гости «прокатиться на лифте». Сегодня стоимость жилья также может зависеть от состояния подъемника. В домах, где лифтов нет или они не работают, продать недвижимость сложнее.
Ближе к началу ХХ века в жилых домах появились более привычные нам электрические лифты. Их устанавливала компания «Сименс и Гальске», которая провела первые в мире испытания электроподъемников. Жители и владельцы домов, в которых был установлен лифт, гордились этим чудом техники, но в то же время несли дополнительные расходы. В лифте должен был работать управляющий подъемником лифтёр, зарплату которому платили жильцы.
Во времена СССР в городе массово утилизировали дореволюционные лифты. Восстанавливать их было затратно, а людям нужно было подниматься и поднимать грузы. Так что старые подъемники с чугунной ковкой, дорогой древесиной и отделкой из латуни разбирали на металлолом и ставили вместо них современные на тот момент лифты.
Сегодня на рынке существует тенденция к упрощению конструкции подъемников, что позволяет снизить их стоимость. Спрос на лифты с коваными шахтами и кабинами из красного дерева, увы, ушел в прошлое. Они стали артефактами, свидетелями своей эпохи. Тем важнее их сохранять как исторические раритеты.
Третья очередь строительства ЖК «Огни залива» будет реализовываться с привлечением проектного финансирования и эскроу-счетов. Банковский партнер проекта уже определен.
Компания «БФА-Девелопмент» в феврале 2020 года выведет на рынок третью очередь жилого комплекса «Огни залива». Строительство будет проходить с использованием проектного финансирования. Сделка с покупателем будет осуществляться с использованием эскроу-счетов.
Для девелопера это будет начало работы в рамках обновленного законодательства о жилищном строительстве. Банк-партнер проекта уже определен. В настоящее время стороны завершают согласование документов. Подробности сделки будут раскрыты в ближайшие недели.
Напомним, ЖК «Огни залива» расположен в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Комплекс относится к проектам комплексного освоения территорий и реализуется на площади 31,99 га. Первая его очередь была завершена и заселена в 2016 году. В настоящее время продолжается строительство двух корпусов второй очереди. Продажи в них идут по 214-ФЗ, так как на момент ввода новых правил готовность объектов составляла более 30%. Ключи от своих квартир дольщики получат во второй половине 2020 года. Всего в ЖК «Огни залива» запланировано пять очередей. Полностью комплекс предполагается завершить в 2026 году.
Представители «БФА-Девелопмент» признаются, что в связи с переходом на новую модель финансирования строительства им пришлось вносить определенные коррективы в проект. Это было продиктовано необходимостью соответствовать ряду требований кредитных учреждений. Кроме того, стоимость квартир будет выше, чем в том случае, если бы покупка проходила по старым правилам долевого строительства. В настоящее время начальная стоимость жилья в третьей очереди определяется.
Дмитрий Сухотин, генеральный директор ООО «Дудергофский проект» (застройщик ЖК «Огни залива»), рассказывает, что как для банка, так и девелопера очень важна рентабельность проекта. «К сожалению, ее сложно оценить, так как себестоимость работ, строительных материалов постоянно увеличивается, причем темпами выше, чем инфляция. Также на рентабельность могут повлиять и другие факторы, в том числе и форс-мажорные. Другой критерий для банков – это репутация застройщика. В этом плане у нас все хорошо. «БФА-Девелопмент» все знают как качественного и надежного девелопера», – добавил он.
Отметим, что со стартом третьей очереди ЖК «Огни залива» должно начаться и возведение в проекте объектов социальной инфраструктуры. Запланировано строительство детских садов, школы и поликлиники за счет средств застройщика. Уже уточняется способ их передачи городу.
По словам Дмитрия Сухотина, строительство соцобъектов – вполне понятные и логичные задачи для застройщиков при комплексном развитии территорий. «Но, конечно же, это повышенная финансовая нагрузка на девелопера. Особенно в новых реалиях, – считает он. – Поэтому важно разработать четкую и прозрачную модель финансирования строительства таких объектов кредитными организациями – это не должно быть излишней нагрузкой по процентам и платежам для застройщика».
Мнение
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Конечно, пока сложно и застройщикам, и банкам. Процедура проектного финансирования еще не отработана. Соответственно, возникает множество шероховатостей и притирок с обеих сторон. В частности, ранее застройщики инициировали ограничение списка необходимых документов, которые могут требовать банки. Однако сами кредитные организации это предложение не поддержали, так как хотят знать в подробностях все детали о компании, которая планирует получить проектное финансирование. Всем представителям строительного и банковского сектора предстоит еще длительная работа по оптимизации совместной работы.
Фотоорепортаж на сайте https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/278-zhit-u-morya-kompaniya-bfa-development-pokazala-stroitelnomu-yezhenedelniku-kak-stroitsya-vtoraya-ochered-zhk-ogni-zaliva