Петербург — город эволюций
Петербург — многогранный город, он развивается во множестве направлений. Идей для дальнейшей эволюции немало, но регулярно появляются новые. Их воплощение может значительно повлиять на будущую жизнь города и горожан.
Площадь Петербурга — 1439 кв. км, Москвы — 2511 кв. км. Средняя плотность населения в Петербурге тоже меньше, чем в Москве: 3,89 и 5,08 тыс. чел./кв. км соответственно при средней высотности застройки 14,7 этажа в Петербурге и 27,1 этажа в Москве. С февраля текущего года в Москве перестали действовать ограничения предельной высоты застройки. Исключения оставлены для участков, где расположены объекты культурного наследия или достопримечательности.
Уже не первый год инвесторы и девелоперы жалуются на отсутствие в Петербурге участков под новое строительство зданий самого разного назначения. Логично осваивать подземные пространства или растить город в высоту. Но Петербург построен, как известно, на болотах и островах, что далеко не всегда позволяет возводить высокие здания или углубляться под землю из-за слабых грунтов.
Тем не менее тема подземного Петербурга регулярно возникает.
Не только на земле
Еще в 1983 году Исполком Ленсовета опубликовал решение «Об использовании подземного пространства Ленинграда». Предполагалось убрать под землю несколько железнодорожных и автомобильных тоннелей, строить подземные автостоянки и комплексы под площадями Заневской, Восстания и площадью Мира (Сенной).
В 2007 году была разработана концепция подземного освоения площади Восстания, однако проект остался на бумаге — оказался слишком дорогим: подземное строительство втрое дороже обычного.
Конгрессно-выставочный центр «Экспофорум», открытый в 2014 году, Группа «Эталон» строила в режиме эксперимента. Была поставлена задача: все инженерные сети в любом наборе при необходимости должны дотянуться до любой точки объекта. Поэтому под выставочным центром располагается подземный уровень, в который спрятаны инженерные коммуникации. Как утверждают специалисты компании, заглубленные подстанции на территории комплекса построены впервые в России. Этот способ пригоден для плотной городской застройки.
ПАО «Россети» также стремится под землю, высвобождая городские территории. В центральной части Петербурга компания строит уникальную, крупнейшую в мире сверхпроводящую линию электропередач (ЛЭП). Линия прокладывается открытым способом в подземной траншее, что позволит оставить на открытой площадке и в отдельном строении лишь фрагменты системы охлаждения. Идет реконструкция воздушных ЛЭП с переводом их в кабельное исполнение в других районах. Специалисты прогнозируют новый тренд в энергетике: новые технологии позволяют передавать большие мощности без потерь и сокращают занимаемые городские территории.
Транспортная система Петербурга также отчасти нацелена на уход под землю. Действующая концепция развития городского железнодорожного узла предусматривает строительство двух подземных тоннелей. Тоннели между Финляндским и Балтийским вокзалами и между Финляндским и Московским вокзалами позволят организовать внутригородское движение поездов.
В начале мая по итогам заседания экологического совета при губернаторе Петербурга градоначальник Александр Беглов поручил приступить к разработке геологической 3D-модели города и ее интеграции в городские геоинформационные системы. Это трехмерная модель геологического строения подземного пространства Петербурга. На ее основе возможны предварительные заключения о геологических рисках. Также предполагается использовать модель в качестве информационной основы для подготовки заключений о геологических и гидрогеологических особенностях территорий планируемого строительства.
Не только метро
В апреле прошла конференция «Градостроительное зонирование как правовой инструмент формирования экоустойчивой комфортной городской среды» в рамках специального проекта «Городская среда: Экология. Комфорт. Трансформация» XXIII Международного форума «Экология большого города 2024», организованная РИА «Архитектурные сезоны». В рамках выступления на конференции Дмитрий Бойцов, главный архитектор, начальник архитектурно-строительного отдела НИПИИ «Ленметрогипротранс», рассказал о перспективах развития городского транспорта, в том числе о планах «убрать под землю», например, парковки, озеленив такие участки на поверхности.
Всего в Петербурге планируется развивать три вида: железные дороги, метро и транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). Сохраняются ранее заявленные перспективные направления. В первую очередь город будет развиваться на юге. В свежем Генплане, по словам Дмитрия Бойцова, все локации под транспортное строительство забронированы. В планах — продление Лахтинско-Правоборежной линии метрополитена, строительство Красносельско-Калининской, продление Кировско-Выборгской в сторону Технологической долины, аэропорта.
Пересадочный узел, где сойдутся две ветки метро и железная дорога, запланирован по дороге в город-спутник Южный. Туда проляжет отдельный маршрут — возможно, метро или трамвая. По словам Дмитрия Бойцова, для улучшения экологии города важно снижать негативное воздействие, в том числе транспорта. А транспортные потоки должны быть компактно структурированы.
Но не только метро или железнодорожный транспорт должны стать главными для горожан. По мнению Дмитрия Бойцова, нужен новый вид транспорта. Метро, которое считается наименее проблемным и быстрым, не улучшает транспортную ситуацию. «Чем больше станций строится, тем больше вокруг них строится жилья. Когда регулярно образуются пробки — строятся развязки, опять образуются пробки — строятся развязки над развязками и так далее», — отметил эксперт.
Сегодня в Петербургском метрополитене загрузка оценивается в 120%. Поэтому нужен новый вид транспорта — более скоростной, чем метро, позволяющий пересечь город из конца в конец за полчаса. Для организации скоростного движения, полагает Дмитрий Бойцов, можно использовать опыт других крупных городов. И это вновь означает уход под землю. Например, в Париже система скоростного транспорта проложена ниже линий метро. В Москве подобные решения уже интегрируются в транспортную систему — на МЦД-5 центральные потоки на некоторых участках проложены в тоннелях. Аналогично в Петербурге тоннели можно проложить в центральной части. «Развитие нового транспорта — перспективное направление», — заключил Дмитрий Бойцов.
Не только музей
О полицентричности Петербурга не высказался только ленивый. Эксперты уже отмечали появление новых точек развития города — в окружении «Экспоцентра» и «Лахта Центра». Но серый промышленный пояс, который мог бы стать драйвером дальнейшего развития города, в том числе как полицентрического, до сей поры затронут слабо. Хотя, по мнению экспертов, серого пояса хватит для освоения на ближайшие 200 лет.
Ряд экспертов и девелоперов уверены: развитие Петербурга сдерживает желание сохранить историческое наследие. «Сейчас образ города определяется историческим наследием. Сам город, его текущая идентичность обращены в прошлое», — отметил участник конференции Гасан Архулаев, председатель комитета по комплексному и устойчивому развитию территорий РГУД.
По его словам, в Петербурге больше, чем в любом другом городе, домов, построенных до 1914 года: «Это город-музей, город блокады, самый интеллигентный город, город трех революций. Важно найти баланс хранителя и новой реальности».
В то же время Гасан Архулаев отмечает: нет однозначного ответа, как должен развиваться Петербург, не может быть единственного вектора развития. По его мнению, образ будущего города должен носить синтетический характер. Петербург должен развиваться как центр производительной креативной экономики, как центр информационных технологий и логистики, как промышленный центр и точка притяжения международного туризма, как образовательный центр и центр экономики впечатлений.
Пока в Петербурге многого не хватает, чтобы получить не только звание культурной столицы. «Наверное, буду гореть в девелоперском аду, но надо взять под контроль застройку города целыми кварталами», — заявил Гасан Архулаев.
По его словам, сегодняшнее жилое строительство — замечательное решение жилищных проблем отдельно взятых людей, что у многих вызывает отторжение. В городе не хватает парковочных мест, парков, рекреаций; непомерно велика нагрузка на логистику и инженерную инфраструктуру; отсутствует популяризация уличного спорта; в городе много ТРЦ, но нужны некоммерциализированные пространства — такие, как Новая Голландия, например.
По мнению Гасана Архулаева, «Петербург — город с богатым уникальным наследием, но нацелен на прошлое». Сохраняя «ядро идентичности», необходимо сменить вектор.
Не только жилье
Петербург должен прирастать не только жилыми кварталами. В планах администрации — сосредоточить основной объем жилого строительства в Пушкинском и Приморском районах. Комплексно предполагается развиваться локации Каменка и Лахта, идет работа в Кронштадте и строительство города-спутника Южный.
В районе «Лахта Центра» сделано уже много для воплощения идеи города у моря: созданы общественные пространства, преображается и благоустраивается береговая линия. Разрабатывается расширение локации Большая Лахта. Здесь появятся стадион, пляжная зона, каток и прочее.
Это все заложено в новый Генплан. Елена Крамскова, врио заместителя председателя КГА, начальник управления ландшафтной архитектуры и монументального искусства, также отметила: по Генплану увеличиваются рекреационные зоны, они займут 29% городских площадей. Чтобы увеличить зеленые зоны, власти решили отказаться от прогнозируемого жилищного строительства на окраинах. Только в Колпинском районе это позволит сохранить 580 га леса. Еще 550 га леса планируется разместить на неиспользуемых сельскохозяйственных землях.
Елена Крамскова подчеркнула: в Генплан внесены только зоны рекреации, это локальные участки. Нужен целостный проект.
Ирина Садикова, начальник отдела стратегического развития СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга», убеждена: сделан большой шаг — в Генплан внесены будущие зеленые участки. Но, по ее словам, речь повсеместно идет об участках размером от 2 га. Участки меньшей площади остаются вне зоны внимания, как и зеленые участки, находящиеся в частной собственности.
По мнению Ирины Садиковой, следовало бы иметь городскую программу озеленения.
Кроме того, отметила она, законодательство предусматривает платное изъятие участков под транспортные нужды. Власти Казани сделали платное изъятие под зеленые насаждения. В Петербурге такого закона нет. «Я могу планировать что угодно, но ничего не будет сделано, пока на законодательном уровне не будет принудительного изъятия», — резюмировала Ирина Садикова.
В прошлом году в Петербурге принята Стратегия развития до 2035 года, которая определяет 18 стратегических целей социально-экономической политики. В числе приоритетов — позиция «Комфортный город», которая подразумевает развитие Петербурга «как гуманного и удобного для жизни города».
Жизнь сегодня ускоряется, крупные города преображаются, активно застраиваются. Растет и Петербург. Поэтому очень важно, полагает Гасан Архулаев, определить базовые векторы развития и барьеры на этом пути. И еще — заставить работать институты, которые будут отвечать за развитие.
В последние годы строительные компании постепенно стали вкладываться в диджитализацию бизнеса. Пандемия выступила катализатором процесса — застройщики увеличили долю дистанционных продаж. Однако затем каждая компания пошла своим путем: одни наращивают объем уделенных продаж, другие считают онлайн-продажи временной вынужденной мерой.
С началом локдауна у большинства застройщиков встали продажи. Перевод сделок в онлайн стал спасением для рынка. Но целый ряд застройщиков и до начала пандемии практиковали онлайн-продажи. Так, ГК КВС открыла специальный магазин еще в 2018 году. Правда, доля продаж в нем была невелика. Сделки в интернете проводят компании «Инград», ФСК, ГК «Основа, ГК ПИК, Группа «Самолет», ГК «Гранель», «Донстрой», «Полис групп», «Балтийская жемчужина», Л1, «Красная стрела», ГК ЦДМ и другие. Причем не первый год.
«Мы уже около пяти лет используем различные онлайн-инструменты при продаже жилья. В цифровом формате проходит бронирование, оказание ипотечных услуг, регистрация сделок и многое другое. Впервые дистанционная сделка по продаже квартиры в компании была проведена в 2018 году. Тогда доля онлайн-сделок составляла около 5%. Пик дистанционных продаж, как и у всех, пришелся на карантин 2020 года — весной их доля доходила до 80%. Уже через год подобные покупки заняли долю 25–30% в зависимости от объекта. Этот уровень сохраняется и сегодня», — рассказывает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
В компании «Брусника» 95% сделок оформляются онлайн. При этом доля онлайн-ипотеки составляет 98%, регистраций — 93%, открытых онлайн эскроу-счетов — 99%.
«Система онлайн-продаж была введена в Компании Л1 в апреле 2020 года. Хотя офисы компании вновь открылись уже в конце мая 2020-го, схема успешно продолжает использоваться и сейчас. Онлайн-продажи востребованы в первую очередь у иногородних покупателей. Но пользуются ими и те, кто в силу занятости не может приехать в офис, а также маломобильные люди. Доля онлайн-сделок сейчас невелика, около 5% от общего объема», — комментирует Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1.
По некоторым данным, доля электронных продаж на отдельных объектах достигает 100%.
Товары из интернета
Недвижимость — при всей ее дороговизне — тоже можно считать товаром. Тогда почему не приобретать этот товар в интернете?
Можно предположить, что неким препятствием выступает менталитет, особенно среди немолодых людей, — для молодежи покупать товары в интернет-магазинах уже стало обыденностью.
В то же время доля онлайн-продаж после пандемии сократилась. Согласно прошлогоднему опросу сервиса «Яндекс», только 30% жителей городов с населением свыше 100 тыс. человек готовы покупать квартиры через интернет — большинству респондентов хочется изучить все на месте, «потрогать руками». Зато онлайн-продажи подходят для инвесторов и региональных покупателей.
ГК ПИК первой в России перевела все операции, связанные с покупкой жилья, полностью в онлайн, тем самым подняв планку по внедрению e-commerce для всей отрасли.
В 2020 году компания запустила полноценные онлайн-сделки, в том числе в ипотеку, без присутствия клиента в офисе продаж. В этом же году ПИК закрыла все офисы продаж. С того момента компания зарегистрировала более 140 тысяч онлайн-сделок, поясняют в компании.
Выступая на конференции портала ЕРЗ.РФ и Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Роман Бальсевичус, заместитель директора департамента продаж ПИК, сообщил: компания не планирует открывать офисы продаж.
Но другие застройщики поступают менее радикально. Так, в Компании Л1 действуют три офиса продаж, на стройплощадках и недавно сданных объектах есть консультационные пункты. «Открывать новые офисы мы не планируем, но после вывода на рынок нового объекта там будет организован консультационный пункт», — подчеркнула Надежда Калашникова.
ГК «Гранель» во время локдауна перешла в онлайн-режим, закрыла офисы продаж. «Но это была временная мера. Сегодня, помимо центрального офиса продаж, у нас открыты отдельные офисы на объектах. Каждое помещение имеет свой дизайн и атмосферу, которые перекликаются с представляемым им проектом — это тоже важный момент. Покупатель получает подробные ответы на вопросы, изучает макет жилого комплекса. Мы стараемся сделать так, чтобы из окон офиса продаж была видна стройплощадка — можно наглядно увидеть, как идут работы», — пояснил Сергей Нюхалов.
При этом важно, какими именно сервисами пользуется покупатель. По словам Сергея Нюхалова, почти все покупатели выбирают электронную регистрацию договора, никто не хочет заниматься этим в бумажном формате. Есть опции, отметил он, от которых покупатели уже не откажутся.
Экономия времени
Участники конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья» отметили: создание цифровой экосистемы управления продажами сокращает время обработки заявок и число ошибок при взаимодействии с клиентами. Электронные сделки сокращают весь процесс. По данным компании «Брусника», время проведения сделки сократилось втрое — до десяти дней, но при необходимости сделку можно оформить за сутки.
«Любой сервис внедряется в компании только тогда, когда он экономически эффективен, — это касается и онлайн-сделок. Электронные инструменты позволяют сэкономить время, упрощают систему взаимодействия и с покупателями, и с банками, снижают трудоемкость и бюрократизацию операций, — рассуждает Сергей Нюхалов. — При этом у нас выстроен полный цикл продаж, ориентированный на индивидуальный подход к каждому клиенту, живое человеческое общение. Это очень важная часть цикла продаж, и в ближайшее время мы не планируем отказываться от этой модели».
По мнению Надежды Калашниковой, к очевидным плюсам онлайн-продаж следует отнести возможность избежать посещения офиса застройщика, что удобно для иногородних покупателей или для тех, кто не располагает временем. «Для застройщика это возможность расширить сферу присутствия на рынке. С точки зрения сроков и расходов отличий между офлайн- и онлайн-сделками практически нет», — заключила она.
Цифровизация с продолжением
Между тем диджитализация рынка недвижимости будет продолжена. Возможно, Центробанк поменял планы в последние месяцы, но ранее предполагался полный отказ от бумажных документов в конце 2022 — начале 2023 года.
Пока с банками работать сложновато. Дистанционные операции возможны, если покупатель — клиент банка. В противном случае личная явка в банк для подписания договора и идентификации обязательна. Впрочем, Ростелеком и Центробанк уже разрабатывают систему идентификации, что позволит упростить процедуру.
На электронное взаимодействие с застройщиками намерен перейти Росреестр. Выступая на конференции «Цифровизация продаж в девелопменте жилья», Елена Макарова, руководитель цифровой трансформации Росреестра, заявила: онлайн-сервисы, которые экстренно запускались в период пандемии, показали свою эффективность и перспективность, поэтому работа по их развитию продолжается.
По прогнозам GloraX, к концу текущего года доля онлайн-сделок может дорасти до 60%.
Однако не все застройщики к этому стремятся. «Не стоит забывать, что цифровые сервисы не способны в полной мере заменить живое общение с менеджером, осмотр площадки. Хотя онлайн-технологии серьезно облегчили жизнь и покупателям и девелоперам, полностью перейти на онлайн-формат пока никто не спешит», — уверен Сергей Нюхалов.
«Полностью переход на онлайн-сделки мы не планируем. Все-таки при покупке квартиры важна эмоциональная составляющая. Когда покупатель может своими глазами увидеть будущую квартиру, оценить локацию, окружение дома — он быстрее принимает решение», — добавила Надежда Калашникова.
За три дня работы Петербургского международного экономического форума было подписано почти 700 соглашений на сумму свыше 5,6 трлн рублей. Среди них — договоры с двумя ведущими банками, которые заключил один из лидеров строительного рынка холдинг «РСТИ» (Росстройинвест) для создания крупных инвестиционных проектов в Северной столице.
Инвестиционно-строительная деятельность холдинга «РСТИ» — это 1,5 млн кв. м жилой, коммерческой и социальной недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, созданной за двадцать лет работы. В 2019 году холдинг заявил о себе на московском рынке жилья, приступив к строительству дома премиум-класса ELEVEN. Большой опыт управления инвестиционными проектами обеспечил холдингу устойчивость, жизнеспособность и сохранение своих позиций даже в условиях, связанных с преодолением последствий пандемии.
С начала этого года холдинг «РСТИ» вывел на рынок квартиры в новых очередях жилых комплексов «БелАрт» в Калининском районе и Cube в Московском районе. Накануне 2022 года компания получила разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди расположенного на Петровском острове ЖК Familia, который был удостоен престижной награды — федеральной премии Urban Awards-2022 в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс элит-класса Санкт-Петербурга».
Планы холдинга тесно связаны с дальнейшим развитием жилого строительства и выполнением государственных контрактов. Соответствующие соглашения о сотрудничестве с двумя крупнейшими банками при реализации ряда проектов были заключены в рамках ПМЭФ-2022.
Так, давний партнер холдинга банк ВТБ готов предоставить «РСТИ» финансирование на строительство нового жилого комплекса «Академик» в Санкт-Петербурге. Документ подписали руководитель департамента регионального корпоративного бизнеса — старший вице-президент ВТБ Руслан Еременко и председатель совета директоров холдинга «РСТИ» Федор Туркин. По словам Руслана Еременко, в Санкт-Петербурге у банка один из самых крупных портфелей по поддержке строительных проектов, и подписанное соглашение позволит вместе с партнером реализовать еще один проект для жителей города. «Одна из стратегических задач банка — поддержать застройщиков из регионов России, чтобы, несмотря на изменения рыночной конъюнктуры, у них всегда была возможность сохранить темпы ввода жилья, завершить начатые объекты и обеспечить население рабочими местами», — сообщил представитель ВТБ.
Жилой комплекс появится на Пискаревском проспекте и будет включать в себя три многоквартирных дома общей жилой площадью 25,3 тыс. кв. м, начальную школу на 100 учеников и детский сад на 80 мест. Реализация проекта будет вестись с использованием счетов эскроу. Ввод жилого комплекса «Академик» в эксплуатацию запланирован на II квартал 2026 года. «В этом проекте сочетаются современная архитектура, продуманные планировочные решения и необходимая социальная и коммерческая инфраструктура для комфортной жизни», — сообщил Федор Туркин.
Еще одно соглашение о сотрудничестве было подписано с ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ): документ предусматривает финансирование строительства новых объектов компании в Санкт-Петербурге и получение банковских гарантий на исполнение холдингом государственных контрактов. «В Санкт-Петербурге активно развивается строительство объектов различного назначения, что требует финансовой поддержки застройщиков на этапе реализации их проектов. ПСБ готов поддерживать подобные проекты на привлекательных условиях», — отметил заместитель председателя ПСБ Константин Басманов, который скрепил своей подписью заключенное соглашение.
Со своей стороны, Федор Туркин выразил уверенность в том, что инструменты и решения для девелоперов, которые предоставляет ПСБ, позволят успешно реализовать проекты холдинга.
Руководители холдинга «РСТИ» на площадке форума также провели ряд деловых встреч с представителями государственных и финансовых структур. В рамках ПМЭФ представители руководства банка ДОМ.РФ, председатель правления банка Артем Федорко и заместитель председателя правления банка Кирилл Гришанов, посетили строительную площадку жилого комплекса «БелАрт», который холдинг «РСТИ» возводит в Калининском районе. Проект реализуется при финансовой поддержке ДОМ.РФ.
