Механические соединения арматуры в ЖБИ-строительстве
Современные решения для ускорения работ по возведению монолитных железобетонных строений крайне востребованы в наше время. Опыт восстановления городов на западной границе России показал важность устойчивых к сильным толчкам жилых комплексов даже вне формальной сейсмоопасной территории. С нами делится опытом ГК «ПСК», участвовавшая в восстановлении жилого фонда в сложных условиях. Традиционно компания предлагала своим клиентам технологии монолитного строительства и механического соединения арматуры. Однако для максимально быстрого строительства, по мнению Минстроя РФ и других заказчиков, актуальны решения на основе ЖБИ. К счастью, и в этой области специалисты АО «ПромСтройКонтракт» получили большой опыт.
Еще в 2010-е годы в особой экономической зоне «Липецк» и на других территориях РФ опережающего развития практиковалась сборка готовых колонн с помощью обжимных муфт. Такой опыт был получен при строительстве нового корпуса завода пенополиуретана EGIDA. Данная технология показала себя как хорошо отлаженная и подходящая к ситуациям, когда у строителя есть крупные выпуски арматуры. Именно поэтому данная технология часто используется для поэтапного перехода на резьбовые муфты для быстрого соединения арматуры. Свежий пример — строительство ЖК FIVE в Москве, где после завершения крупной фундаментной плиты использовались арматурные стержни: с одной стороны — обжатые, а с другой — с предварительно нарезанной конической резьбой.
Но еще более эффективно внедрение инноваций сразу на производстве ЖБИ-изделий. Так, в прошлом десятилетии АО «ПромСтройКонтракт» с помощью европейских технологий магнитной опалубки перевооружило крупный завод «Мортон» в Подмосковье. В 2023 году одновременно в обеих столицах два крупных завода по собственной инициативе воспользовались технологической системой с конической резьбой ConCon. В Москве ООО «ЭкоДок» (фабрика «Мажино»), часть концерна КРОСТ, начало выпуск ЖБИ-колонн с предварительно установленными муфтами. Кроме скорости сборки (что уже подтверждает практика новой очереди жилого комплекса Wellton Park), технология помогает избежать нагрева арматуры при сварке и намного более удобна, чем традиционные соединения. Компания «Бетонекс-Санкт-Петербург» — крупнейший производитель ЖБИ на рынке СЗФО РФ — использовало ту же технологию в своем регионе, но в формате концевых анкеров для возможности простого монтажа изделий на строительных площадках. Консультантом выступило подразделение арматурных технологий компании «ПромСтройСевер».
Разумеется, технология еще будет дорабатываться путем экспериментов и рационализации, которая не раз помогала нашей стране вырабатывать эффективные решения для действительного массового строительства безопасного жилья.
Суды различных инстанций принимают взаимоисключающие решения по пролонгации договоров между ООО «СПб Реновация» и Комитетом имущественных отношений Смольного (КИО) о реновации петербургских кварталов «хрущевок». Со вторым оператором программы – компанией «Воин-В» – ситуация еще менее понятная.
10 декабря 2018 года Тринадцатый апелляционный арбитражный суд Санкт-Петербурга утвердил мировое соглашение между КИО и «СПб Реновацией» о продлении на 10 лет трех соглашений о развитии застроенных территорий. Речь идет о договорах № 05/РЗТ-05096 от 25.01.2010, № 06/Р-03235 от 28.01.2010 и № 04-РЗТ02940 от 29.01.2010. Поскольку в августе был пролонгирован договор № 21/Р000001 от 25.01.2010, было объявлено, что все четыре соглашения по программе реновации, заключенные сторонами, будут действовать до 2029 года.
Интересно то, что и в КИО, и в компании привлечение Фемиды называют, по сути, формальностью. «Такие договоры, согласно действующему законодательству, не подлежат продлению без торгов, поэтому было принято решение решить данный вопрос в судебном порядке», – говорят в ведомстве. «Обращение в суд было единственным способом продления договора о развитии застроенных территорий в рамках правового поля, – соглашаются в «СПб Реновации». – И город, и мы солидарны в том, что программа реновации необходима Петербургу».
В итоге в ходе рассмотрения судебного спора с между КИО и компанией были достигнуты договоренности о заключении мирового соглашения. Суд апелляционной инстанции данное мировое соглашение утвердил. Казалось бы, вопрос закрыт.
Впрочем, очевидно, что «закрыт» он вполне условно. Дело в том, что из-за непрерывно меняющегося законодательства в сфере градостроительства, с 2008 года, когда была утверждена программа сноса «хрущевок», требования настолько ужесточились, что на большинстве из выбранных под реновацию территорий начать ее просто юридически неневозможно. «Мы намерены уложиться в указанные сроки (до 2029 года). Но все участники программы понимают, что для ее успешного завершения нужны шаги законодательного характера. Надеемся, что в этом направлении будет вестись более активная деятельность», – отметили в «СПб Реновации».
Однако уже 13 декабря стало известно, что Арбитражный суд Петербурга отменил принятое в конце августа решение по пролонгации договора № 21/Р000001 от 25.01.2010. Суд, таким образом, удовлетворил кассационную жалобу Федеральной антимонопольной службы, которая считает, что продление соглашений по реновации без проведения новых торгов нарушает законодательство. По другим договорам ведомство занимает ту же позицию, а это означает, что судебные споры продолжатся.
«Во-первых, необходимо дождаться мотивировочной части решения суда. Во-вторых, у компании есть право на обжалование его в Верховном суде. В-третьих, в случае окончательного проигрыша решение о дальнейшей реализации программы будет приниматься Правительством Петербурга», – так прокомментировали новости в КИО. В «СПб Реновации» подчеркнули: «Рассматривалось исключительно участие ФАС в качестве стороны в процессе. Дело направлено на рассмотрение в первую инстанцию с участием ФАС, что позволит подтвердить отсутствие нарушений антимонопольного законодательства».
Впрочем, есть еще и второй оператор программы реновации – ООО «Воин-В». Недавно Арбитражный суд СЗФО отказал девелоперу в пересмотре определения кассационной инстанции, которая не согласилась утвердить мировое соглашение между ним и КИО. Причины разных вердиктов в отношении двух компаний не ясны. В КИО говорят о единой позиции ведомства при переговорах с обоими операторами. «С «Воин-В» были достигнуты аналогичные договоренности, но суд не утвердил мировое соглашение. В настоящее время компанией подана жалоба в Верховный суд», – сообщили в комитете.
Таким образом, судьба программы реновации в Петербурге остается пока в руках Фемиды.
О трендах, определявших развитие рынка недвижимости в этом году, говорили на Рождественском саммите. В жарких дискуссиях относительно того, кто виноват в текущем положении дел и что делать в сложившейся ситуации, не обошлось без перехода на личности.
Впрочем, начиналась центральная сессия саммита «Подведение итогов года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга» вполне миролюбиво. Пытались выяснить, сколько квадратных метров жилья в городе будет сдано в этом году. Традиционно в декабре Петербург ставит рекорды по вводимым объемам, но в этом году цифра должна стать особенно впечатляющей, чтобы выйти на запланированные показатели.
Напомним, согласно планам Смольного, в 2018 году в Петербурге должно быть введено 3,2 млн кв. м жилья. Председатель городского Комитета по строительству Леонид Кулаков заверил участников саммита, что «у комитета еще достаточно времени, чтобы совершить необходимый объем административных действий». «Реальная статистика появится только после новогодних каникул», – заявил он.
Затем перешли к вопросу отмены долевого строительства. По мнению генерального директора корпорации «Мегалит» Александра Бреги, законодатели несколько перестарались, выполняя поручение Президента об устранении проблемы обманутых дольщиков, ликвидировав схему долевого финансирования строительства в целом: «Вполне достаточно было бы заставить банки контролировать счета застройщиков, куда попадают деньги дольщиков, и на этом остановиться. Изменения, вступившие в силу с 1 июля 2018 года, это в принципе и реализовали, и сегодня мы уже видим результат».
Эскроу-счета, как считает Александр Брега, интересны банкам, но не выгодны ни гражданам, ни застройщикам. Дольщики не готовы покупать жилье на этапе котлована по цене готового жилья, а девелоперы не имеют никаких гарантий, что банк им выдаст проектное финансирование и ставка при этом будет разумной. «В эскроу-счетах нет ни логики, ни экономики. Я считаю, что побороться за их отмену шанс еще есть, и надо его всем миром использовать», – призвал он к сопротивлению.
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева допустила вероятность того, что девелоперы будут вынуждены упрощать свои проекты, чтобы иметь возможность привлечь банковское финансирование: «Банк скорее одобрит проект в городской локации у метро с типовыми планировками, чем что-то нестандартное и оригинальное. Может статься, что и архитектурный облик будущих проектов будут определять специалисты отделов кредитования».
Михаил Возиянов, вице-президент по инвестициям «ЮИТ», сегмент «Жилищное строительство, Россия», перечислил основные затратные статьи для застройщиков с будущего года: повышение ставки НДС, общая строительная инфляция, затраты по счетам эскроу. «А если говорить о региональных обязательствах – отчисления в Фонд социальных обязательств, который должен заработать в Петербурге в будущем году», – добавил он.
Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов считает, что с юридической точки зрения Фонд социальных обязательств не имеет ясной правовой основы, поскольку в Законе № 214-ФЗ нет такого вида расходов. «Изначально создается «серая» схема. Может быть, стоит сначала предпринять усилия по внесению соответствующих поправок в 214-ФЗ?» – задался вопросом эксперт.
Общий прогноз застройщиков на ближайшую перспективу был неутешительным: цены на новостройки неизбежно вырастут, жилье окончательно перестанет быть доступным. И только президент СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» и советник президента Банка «Санкт-Петербург» Александр Вахмистров был, как всегда, оптимистичен. Призывы к сопротивлению оставили его безучастным: «Никаких усилий предпринимать не надо. Принято политическое решение – отменить долевую схему финансирования строительства. Бороться с этим бессмысленно, как и настаивать на возврате старых схем. Не надо и драматизировать ситуацию в целом – 2019–2020 годы пройдут для рынка достаточно спокойно, не будем забывать, что стройка – процесс инерционный».
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев в оценке ситуации был более радикален: «Вы мне напоминаете собрание чартистов или луддитов, которые боролись против внедрения машин во время промышленной революции в Англии, – обратился он к участникам саммита. – Как правильно уже было сказано – все решения приняты. Это не государство наплодило обманутых дольщиков и настроило 25-этажных коробок. Пора перестать множить ошибки и ущемлять права граждан. В ПЗЗ написано, что строить жилье можно там, где будет социальная инфраструктура. А если так, есть две возможности – подождать, когда АИП подойдет, или принимать какое-то решение».
По мнению Владимира Григорьева, застройщикам надо рассуждать не о повышении цены, а о снижении себестоимости, в том числе и путем повышения качества проектирования: «То, что вы часто «рисуете», неоправданно дорого. Поэтому главная наша задача – это повышение качества проектирования в целом и внедрение BIM-проектирования в частности».
Справка
Чарти́зм (англ. Chartism) – социальное и политическое движение в Англии в 1836–1848 годах, считается предтечей социал-демократов. Непосредственной причиной, создавшей чартистское движение, были промышленные кризисы и безработица.
Лудди́ты (англ. luddites) – участники стихийных протестов первой четверти XIX века против внедрения машин в ходе промышленной революции в Англии.
Кстати
Организаторы Рождественского саммита по итогам развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге – PROEstate Events и Academy of Real Estate (ARE) при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД).