Настроиться на ускорение
Без внедрения в регионы уже действующих эффективных практик обращения с мусором решить задачу повышения объемов переработки строительных отходов сложно, считают представители ГК «Арасар». Также необходимы меры экономической поддержки участников рынка утилизации и переработки строительных отходов.
По данным Российского экологического оператора (РЭО), объем утилизации и обработки строительных отходов в стране вырос за последние три года в четыре раза. Тем не менее вопрос эффективного обращения с данными ресурсами и вторичное вовлечение их в строительство остается актуальным. Объемы строительного мусора на лицензированных полигонах остаются высокими, также растет количество нелегальных свалок.
В 2021 году на обработку, утилизацию и обезвреживание, отмечают в РЭО, было направлено 15,191 млн тонн строительных отходов, из которых было произведено 8,414 млн тонн продукции. В 2022 году показатели увеличились до 35,783 млн тонн отходов, из которых произвели 35,674 млн тонн продукции. В 2023 году — 63,349 млн тонн отходов, из которых было произведено 817,9 тыс. тонн продукции, в том числе на размещение и захоронение было направлено 4,01 млн тонн. В рамках отраслевой программы, подчеркивает оператор, важно обеспечить к 2030 году инфраструктуру, которая позволит увеличить долю вторичных ресурсов, используемых в строительстве, до 40%.
В последние годы на законодательном уровне для решения задачи по переработке строительного мусора сделано очень многое, комментирует последние данные от РЭО Александр Штарёв, основатель ГК «Арасар» — одной из крупнейших компаний на рынке промышленного демонтажа. «В первую очередь приняты нормы по переходу предприятий на принципы наилучших доступных технологий и технологическое нормирование. Стоит отметить, что основными текущими задачами в сфере обращения с отходами являются переработка отходов различных отраслей и переход на экономику замкнутого цикла. Активно развивается институт расширенной ответственности производителей (РОП) и экологического сбора в отношении тары и упаковки, однако в отношении утилизации отходов, образуемых от разборки и сноса строений, подобные нормативные акты пока не приняты», — отмечает Александр Штарёв.
Стоит добавить, что по оценке РЭО, наибольший объем утилизированных отходов демонстрируют (на основе инвентаризации) на начало 2024 года Московская и Волгоградская области, ДНР. Наиболее полная информация об учете полученной продукции при утилизации отходов представлена Волгоградской, Воронежской, Калужской, Ленинградской и Липецкой областями. В ряде других субъектов федерации ситуация несколько хуже.
О неоднородности проблемы со строительным мусором в зависимости от региона говорит и Александр Штарёв. К сожалению, отмечает он, существует четкое разделение между Москвой, Московской областью и всей остальной Россией. И если в Московском регионе ситуация стремится к лучшим мировым стандартам, то в большинстве остальных регионов дела обстоят куда плачевнее. Также наблюдается четкое разделение между специализированными демонтажными компаниями, большинство которых стремится максимально перерабатывать строительный мусор, и всеми остальными, которые в лучшем случае просто утилизируют отходы демонтажа, в худшем — скидывают их в ближайшем овраге.
По мнению основателя ГК «Арасар», необходимо заставить бизнес более ответственно подходить к вопросу организации вывоза и переработки строительного мусора. Должна существовать система наказаний и поощрений, «кнут» и «пряник». Кроме того, хотелось бы упрощения порядка лицензирования утилизации отходов сноса и разборки строений IV класса опасности; внедрения особого порядка прохождения государственной экологической экспертизы проектов технической документации на технологии (технологические процессы, оборудование, технические способы, методы) утилизации отходов. Также важны меры экономического стимулирования в виде субсидий, например, льготных кредитов на приобретение специализированного оборудования для переработки, которые должным образом не закреплены текущим нормативным регулированием.
«Государственная поддержка, естественно, необходима. Мы частично об этом упоминали выше. Также необходимо стимулирование производства дробильно-сортировочного оборудования в России. Это стало бы отличным стимулом для инвестиций в развитие собственных технологий и оборудования, что непосредственно повлияло бы на текущий уровень импортозамещения», — резюмировал Александр Штарёв.
Разработанная Центробанком концепция развития ипотечного страхования чрезвычайно взволновала участников рынка. По расчетам ЦБ, заложенные в концепции идеи позволят снизить стоимость ипотечного кредита для заемщиков, однако, по мнению разных групп участников рынка, процентная ставка по кредитам вырастет.
Ранее Президент РФ Владимир Путин поставил задачу: удешевить ипотечный кредит. Весной 2020 года Центробанк создал концепцию. Основная идея — переложить затраты на страхование заемщиков и залогов при ипотеке на банки. Причем страхование залога, а также жизни и здоровья заемщика при розничном ипотечном кредитовании ЦБ называет обязательным условием.
По расчетам аналитиков Банка России, если бы предложенный подход к страхованию ипотеки применялся в 2019 году, полная стоимость кредита для заемщиков была бы ниже на 0,15−0,67 процентного пункта.
Союз страховщиков, Ассоциация банков, антимонопольная служба и эксперты рынка сразу выступили против.
Илья Бойченко, заместитель генерального директора — руководитель центра партнерских продаж СОАО «ВСК», удивляется: Центробанк решает проблему удешевления ипотеки через страхование, хотя в структуре расходов оно занимает небольшую долю.
Александр Тутинас, президент Национального союза страховых агентов, указывает: исходя из концепции, ЦБ разрешил банкам работать с аффилированными страховыми компаниями — то есть у заемщика не останется выбора. Хотя Центробанк полагает, что предложенная им концепция, напротив, сделает рынок ипотечного страхования более прозрачным и предоставит заемщику право выбора. Видимо, право выбора банка.
Банки, отмечают эксперты, становятся страхователями. Расходы по страхованию будет нести банк-кредитор, который получает право страховать любые другие риски, но за свой счет.
«Да, стоимость страхования снизится, но ипотека для заемщика дешевле не будет», — утверждает Бойченко. По его мнению, концепция нарушает права потребителя, заемщика.
Логика подсказывает: затраты по страхованию банк заложит в процентную ставку. Эксперты подсчитали: стоимость ипотечной ставки увеличится на 0,8−1,3 процентных пункта.
Ассоциация банков России и Всероссийский союз страховщиков (ВСС) выступают за изменение концепции. Финансисты предлагают отказаться от обложения НДС агентских вознаграждений банков при продаже страховых полисов; сделать банковские тарифы более гибкими; стандартизировать страховые продукты, имеющие отношение к ипотечному кредитованию; расширить число страховщиков, работающих со страхованием ипотеки и т. д.
По расчетам экспертов, предложенные меры позволят снизить стоимость ипотечного кредита для конечного заемщика на 0,2−0,3 процентного пункта.
Свое негативное отношение к замыслу ЦБ выразили и участники Петербургского ипотечного форума, прошедшего в рамках Международного жилищного конгресса: подготовлена соответствующая резолюция.
Как поясняют эксперты, концепция делает необходимыми изменения в Гражданский кодекс, федеральные законы об ипотеке и проч. На законодательные процедуры понадобится 6−9 месяцев.
Активизировались работы на строительной площадке элитного ЖК Meltzer Håll на набережной Карповки в Петроградском районе Петербурга, на месте мебельно-столярной фабрики Мельцера, несмотря на претензии депутатов Законодательного собрания Санкт-Петербурга.
Весной 2013 года территорию фабрики купило ООО «Петроцентр», аффилированное с шведской компанией Bonava, под элитный проект. Фабрика занимала территорию на набережной Карповки, 27, 29, улице Профессора Попова, 18, 20, Каменноостровском проспекте, 49−51. Площадь участка — 0, 75 га. В 2001 году некоторые здания фабрики внесены в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия.
Проект будущего жилого комплекса разработала мастерская «Студия-44» Никиты Явейна. Первое разрешение на строительство застройщик получил в конце 2014 года, затем неоднократно его продлевал. Последнее разрешение действительно до второго квартала 2022 года.
Однако затем Bonava решила отказаться от строительства элитного жилья. Во-первых, компания никогда не работала в этом сегменте, во-вторых, успела столкнуться с претензиями властей. В частности, ради проекта застройщик собирался снести некоторые исторические постройки, которые, к слову, пребывали в ужасном состоянии. Снос корпусов, не имеющих охранного статуса, обернулся штрафом от Госстройнадзора в 600 тыс. рублей.
Попытки продать участок с готовой документацией предпринимались не раз. В отсутствие покупателя компания «Петроцентр» летом прошлого года даже начинала работы на площадке, однако столкнулась с претензиями районной прокуратуры, которая вдруг решила проверить исполнение 214-ФЗ, хотя продажи еще не начинались. Прокуратура Петроградского района попеняла на отсутствие проектного финансирования, хотя на тот момент это не было обязательным условием для строительства.
Компания обратилась в банк «Дом.РФ», который в мае текущего года выделил проектное финансирование — 3,13 млрд рублей.
Примерно в это же время Bonava продала упакованный участок вместе с застройщиком компании «Альфа Фаберже». По оценкам консультантов, сумма сделки составила 650−700 млн рублей.
Собака лает — караван идет
ЖК Meltzer Håll предполагает строительство 16 тыс. кв. м жилья, 3,4 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, двух детских садов, двухуровневого паркинга на 204 автомобиля, благоустройство дворов. Планировались также реставрация и приспособление объектов культурного наследия: корпуса мебельно-столярной фабрики Мельцера, здания кинематографа «Гранд-Палас» и «Дома Корлякова».
Срок сдачи — второй квартал 2022 года.
Новый застройщик уже приступил к работам. В августе компания провела демонтаж аварийной фабричной трубы — объекта культурного наследия. Процедуру согласовал КГИОП с условием последующего воссоздания в исторических габаритах и на том же месте.
Тут встрепенулся смотрящий за застройкой Петроградского района спикер ЗакСа Вячеслав Макаров. Он инициировал депутатский запрос губернатору города Александру Беглову по поводу проекта вообще и сноса трубы в частности. Беглов сообщил, что оснований для приостановки строительства нет, что состояние снесенной трубы было аварийным и грозило обрушением, а все разрешения выданы по закону.
Но на прошлой неделе Макаров повторно инициировал запрос губернатору, не удовлетворившись ответами Беглова. Депутатов не убедили доводы губернатора — они сочли, что эти доводы противоречат закону о границах Объединенных зон охраны и нормам положения о Градсовете. Парламентарии настаивают на необходимости выяснить точку зрения Беглова на методику, в соответствии с которой продлеваются разрешения на строительство, и почему выданное ранее разрешение при продлении не учло изменений в законодательстве за прошедшее время. Кроме того, народные избранники запросили копии документов, на основании которых велось проектирование.
Отвечая на претензии депутатов и местных жителей, застройщик ведет непрерывный технический мониторинг соседних объектов. «Малейшее отклонение от нормы или негативное воздействие автоматически фиксируется и с помощью специального программного обеспечения оповещает об этом руководителей стройки. Технология позволяет исключить вероятность любого негативного влияния на соседние здания в ходе строительных работ», — сообщает застройщик.
…осадок остался
Макаров и ранее активно выступал против девелоперских проектов, предлагая взамен организовывать зеленые зоны. Так, по его инициативе в перечень ЗНОП попал проект компании «ЭкоХолдинг» на Петровской косе, предполагавший развитие территории с сохранением яхт-клуба. С аналогичной проблемой столкнулась британская GHP Group Real Estate в проекте One Trinity Place на набережной Адмирала Лазарева; Компания Л1 при реализации проекта «Классика. Дом для души», также на набережной Адмирала Лазарева, на участке бывшего Механического завода; завод аккумуляторов «Ригель» на набережной Карповки, пожелавший изменить категорию своих земель.
Эти проекта запущены в работу после решения Верховного суда, который подтвердил решение городского суда: частные территории неправомерно были включены в перечень ЗНОП.
Аналогичные истории пережили компания «Орион» («Бронка Групп») при строительстве клубного дома Family Loft и «Статус Эр» (холдинг «Аквилон-Инвест») на проекте KingDOM. Решения депутатов застройщики также оспорили. Но «Аквилон-Инвест» понес такие убытки, что пришлось отказаться от проекта.
А LEGENDA Intelligent Development и вовсе раздумала строить элитный ЖК на улице Чапыгина, чтобы не попасть в затяжную судебную тяжбу.
СПРАВКА
Дом на набережной Карповки, 27, построен в 1857 году по проекту архитектора Аникина и перестроен в 1884 году по проекту Василия Шауба для нового владельца Фридриха Мельцера. Фабрика Мельцера выпускала мебель для разных слоев населения, в том числе для царской семьи. Во время Первой мировой войны также начала изготавливать пропеллеры для первых самолетов и футляры для переноски телефонных и телеграфных аппаратов. В 1918 году фабрика закрылась.
В советское время на Карповке работал Художественно-деревообделочный завод имени Халтурина, комбинат «Интурист», но производство прекращено еще в 1998 году.