Адмиралтейский район в коммерческом интерьере
Санкт-Петербург – мегаполис, и тренды развития коммерческой недвижимости в разных районах могут быть весьма различны. Адмиралтейский район – один из самых неоднородных, и рассмотреть перспективы его рынка представляет значительный интерес.
Офисная недвижимость: В общем тренде
Для бизнес-центров Адмиралтейского района, впрочем как и для офисных зданий в других частях Петербурга, сегодня характерна высокая конкуренция и борьба за арендатора. При этом уровень арендных ставок здесь на 10% выше, чем в среднем по городу.
Оценить офисный рынок всего Адмиралтейского района достаточно сложно в связи с его неоднородностью. «Несмотря на околоцентральное местоположение, большая часть района имеет ограниченную транспортную доступность и большое количество промышленных территорий, старых жилых кварталов и подобных зон. Эти факторы не являются привлекательными для размещения новых офисных комплексов», – рассуждает руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. «Здесь достаточно велико количество производственных зданий, которые были переоборудованы в бизнес-центры класса С», – добавляет руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. Между тем, по словам консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталии Киреевой, историческая часть района сегодня входит в тройку лидеров спроса на офисные площади, вслед за Центральным и Петроградским.
Такие разные
Сегодня на территории Адмиралтейского района, по данным Astera St. Petersburg, действуют 36 бизнес-центров классов А, В+ и В с общим объемом предложения около 250 тыс. кв. м. В петербургском подразделении GVA Sawyer к таким объектам относят 24 офисных здания, совокупная арендопригодная площадь которых составляет около 130 тыс. кв. м – около 10% всего качественного предложения в городе. В Knight Frank St. Petersburg и Maris Properties/CBRE называют существенно меньшие цифры – 17 объектов и 150-170 тыс. кв. м. В NAI Becar объем высококлассных офисных площадей Адмиралтейского оценивают в 165,5 тыс. кв. м. А в Praktis Consulting & Brokerage подсчитали абсолютно все районные бизнес-центры, включая здания категории С, – 62 объекта на 352,5 тыс. кв. м, из которых 219,7 тыс. – полезные. При этом к качественным арендопригодным площадям в компании относят только 114,4 тыс. «квадратов». В «Бест. Коммерческая недвижимость» весь объем арендопригодных офисных площадей оценивают в 300 тыс. кв. м.
По данным экспертов, на территории района в настоящее время расположено три офисных здания, которые можно отнести к классу А. Их общая площадь составляет почти 23,3 тыс. кв. м. Это «Дом белых ночей» (Малая Морская улица, 23), Bolloev Centre (переулок Гривцова, 4), а также бизнес-центр «Платинум» (Большая Морская улица, 30), полностью выкупленный в 2005 году Внешторгбанком под собственный офис. Кроме того, в стадии строительства, сообщают в Colliers International, сегодня находятся два бизнес-центра класса А совокупной площадью 20 тыс. кв. м – в составе многофункциональных комплексов на Мойке, 73-79 и Почтамтской улице, 3-5. «Данные бизнес-центры относятся к офисам прайм-класса. Это 50% от перспективного предложения офисов премиального сегмента, планируемых к выходу до 2013 года», – утверждает заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева.
По подсчетам старшего маркетолога компании Praktis CB Любавы Пряниковой, на классы В+ и В в районе приходится 15 бизнес-центров общей площадью 130,8 тыс. кв. м (арендопригодная – 93,8 тыс. «квадратов»).
Вне локации
На бизнес-центры Адмиралтейского района оказывает влияние общий тренд – высокая конкуренция и борьба за арендатора. По данным АРИН, уровень заполняемости в районных бизнес-центрах колеблется в границах 80-99%: средний показатель – 90%.
Полина Макаренко отмечает, что офисы всегда будут востребованы на границе с Центральным районом и рядом со станциями метрополитена. В предпортовой зоне уровень загрузки бизнес-центров также находится на очень высоком уровне.
Среди наиболее удачных объектов она отмечает Kellermann Center на 10-й Красноармейской улице, который привлек качественных арендаторов («якорь» – компания Sun Microsystems), несмотря на его относительно невыгодное местоположение, и Bolloev Сenter в переулке Гривцова, который открылся в разгар кризиса, но сумел привлечь арендаторов. «Нельзя не отметить также бизнес-центр «Нарвские ворота», в котором в 2008-2009 году было успешно продано большое количество площадей», – добавляет она.
По словам ведущего эксперта-аналитика компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, большинство бизнес-центров Адмиралтейского района можно отнести к достаточно успешным проектам, так как они имеют свою целевую аудиторию и успешно взаимодействуют с ней. «Соотношение цены и качества в первую очередь определяется теми конкурентными преимуществами, которые имеет тот или иной объект. Например, в бизнес-центрах «Мир» и «Трезубец» уровень арендных ставок достаточно высок, хотя качество самих зданий оставляет желать лучшего. Однако расположение рядом с Сенной площадью определяет высокий спрос на офисы в этих объектах», – комментирует он.
«Объекты класса А в районе характеризуются высокой заполняемостью даже в условиях кризиса, уровень вакантных площадей в них не превысил 7 процентов. В зданиях категории В и С доля свободных площадей выше – 12 и 9-10 процентов соответственно», – констатирует Любава Пряникова. Генеральный директор компании «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков оценивает уровень вакантных помещений в районных бизнес-центрах чуть выше – 10% для класса А, 13-15% – для зданий категории В и С.
Директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar Игорь Лучков рассказал, что ставки находятся в диапазоне 900-2000 рублей за квадратный метр в месяц и варьируются в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра. По данным Knight Frank St. Petersburg, средняя ставка аренды на офисы в районе – 1150 рублей за квадратный метр. По информации Colliers International, средняя запрашиваемая арендная ставка для бизнес-центров класса А составляет 1050 рублей, а в классе В – 880 рублей за квадратный метр в месяц (включая эксплуатацию, без НДС). В последние годы они подчинялись общим рыночным тенденциям, то есть снижались. Однако вблизи станций метро «Балтийская» и «Нарвская» ставки сохранились на относительно высоком уровне по сравнению с большинством аналогичных по типу и качеству застройки зон в других районах города. Это связано прежде всего с близостью Морского порта. «Уровень арендных ставок в Адмиралтейском районе для качественных бизнес-центров на 10 процентов выше, чем в среднем по городу», – утверждает Владислав Фадеев.
Цитата
В последние годы средние ставки по Адмиралтейскому району подчинялись общим рыночным тенденциям.
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg
Мнение
Филипп Леонов, коммерческий директор ИСГ «Сплав»:
– Хуже всего заполняемость у вновь введенных бизнес-центров. Это объясняется общим спадом спроса на офисные площади, вызванным кризисом. Ситуация по арендным ставкам в настоящее время стабилизировалась и колеблется только в зависимости от класса бизнес-центров, сроков их ввода в эксплуатацию и общей загрузки.
Торговая недвижимость: Точка, точка
Предложение площадей в современных торговых центрах Адмиралтейского района крайне ограничено, тем более что все они имеют практически стопроцентную загрузку.
На начало этого года здесь действовало восемь крупноформатных торговых комплексов (в том числе один гипермаркет) общей площадью почти 179,5 тыс. кв. м (арендопригодная – 99,1 тысячи). Это 4-5% всех современных торговых площадей в Петербурге. По словам старшего маркетолога компании Praktis Consulting & Brokerage Любавы Пряниковой, рынку торговой недвижимости Адмиралтейского района присуща неоднородность: «Качественные помещения под торговлю распределены здесь неравномерно. На территории района есть места, где магазинов явно не хватает».
Локальные зоны
По данным экспертов, в районе традиционно сложились несколько торговых зон. В первую очередь это территория вокруг Сенной площади, где помимо нескольких десятков небольших крытых павильонов и встроенных помещений на первых этажах жилых домов расположены два крупных современных торговых комплекса, построенных «с нуля» в 2003-2004 годах, – «Пик» и «Сенная». Арендопригодные площади этих объектов составляют 16,5 тыс. и 30 тыс. кв. м соответственно. «Пока это самая успешная торговая зона с крупными современными объектами в центре города, у метро», – комментирует руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. Уровень вакантных площадей в них, по данным Praktis CB, не превышал 5% даже в кризис. В торговых комплексах «Пик» и «Сенная» арендная ставка находится на уровне 100 USD за кв. м в месяц. «Но спрос на эти объекты повышенный, на них никак не отразились кризисные явления прошлого года», – утверждает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. «В «Сенной» и «Пике» существовали листы ожидания, хотя ротация арендаторов и была выше докризисной», – добавляет ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Другие крупные торговые центры расположены в районе улиц Марата и Звенигородской. В 2006 году на Звенигородской, 7 был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс «Планета-Нептун» общей площадью 28,8 тыс. кв. м (полезная – 11 тысяч) от ЗАО «Рубин». В данном объекте наблюдается очень диверсифицированный состав арендаторов с упором на развлекательную составляющую: океанариум, семейный парк развлечений и др. В мае этого года откроет свои двери для посетителей торговый центр над вестибюлем станции метро «Звенигородская». Его общая площадь составляет 5,5 тыс. кв. м, из которых порядка 2 тыс. «квадратов» – торговые. На данный момент сдано более половины торговых площадей. Девелопер проекта – холдинг «Адамант».
Еще одна торговая зона расположена в районе Балтийского вокала и одноименной станции метрополитена. Здесь находятся торгово-развлекательный комплекс «Варшавский экспресс» от того же «Адаманта», а также гипермаркет «Лента», выходящие фасадами на набережную Обводного канала. «Варшавский экспресс», по мнению экспертов, нельзя отнести к очень популярным объектам, но управляющая компания постоянно развивает этот комплекс за счет спортивно-развлекательной составляющей, организуя различные мероприятия, тем самым увеличивая его посещаемость и известность. Здесь арендные ставки, по данным АРИН, колеблются в пределах 1200-1500 рублей за квадратный метр в месяц.
Пожалуй, этим список наиболее успешных торговых комплексов в Адмиралтейском районе ограничивается.
«Бумажные» виды
Среди перспективных проектов в сегменте торговой недвижимости района эксперты отмечают реконструкцию универмага «Фрунзенский» на углу Московского проспекта и Обводного канала, а также предполагаемое строительство второй очереди ТРК «Пик» на Сенной площади. Первый объект приобрела в 2005 году группа JFC, владельцем которой является Владимир Кехман. Общая площадь здания составляет 14 тыс. кв. м. Сначала новый владелец намеревался организовать в нем концертный зал, сохранив фасады, но изменив внутреннее строение здания. Однако недавно стало известно, что девелопер отказался от этой идеи и Фрунзенский универмаг сохранит свое изначальное предназначение.
Строительство второй очереди «Пика» предусматривается в рамках проекта развития всей Сенной площади. По замыслу его инициаторов, новый ТРК объединит вестибюли станций метро «Сенная» и «Спасская» и гостиницы на месте дома 47 по Гороховой улице. С площади будут убраны все ларьки, и даже колонну Мира планируют демонтировать и установить в другом месте. Освободившиеся площади могут быть использованы для возведения подземного паркинга и организации кругового движения. Однако все это пока только планы «на бумаге».
Эксперты не прогнозируют серьезного увеличения рынка качественных торговых площадей в ближайшие несколько лет. «Адмиралтейский район уступает по коммерческой привлекательности своим ближайшим соседям – Центральному и Московскому», – констатирует руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин. По его словам, основной недостаток района – практически полное отсутствие проходных торговых коридоров. В основном он состоит из тихих жилых кварталов и заброшенных территорий старых промышленных предприятий. Во многом будущее ритейла, по мнению экспертов, зависит от развития других центров притяжения в районе: Новой Голландии, второй сцены Мариинского театра, Измайловской перспективы и т. д.
Цитата
– В Адмиралтейском районе на рынке стрит-ритейла предложение превышает спрос на 15 процентов.
Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла компании NAI Becar
Цифра
6-8 тыс. руб.
максимальная месячная арендная ставка для топовых мест под торговлю
Гостиничная недвижимость: Перебор?
До последнего времени в Адмиралтейском районе на различных стадиях реализации находилось более трех десятков гостиничных проектов. Эксперты убеждены, что большинству этих отелей открыть свои двери не суждено.
Адмиралтейский район сегодня находится на втором месте по количеству отелей и номерному фонду, уступая только Центральному.
Целевая группа
По мнению экспертов, район имеет два преимущества, которые позволяют ему успешно конкурировать с другими территориями в борьбе за гостиничных операторов: география и цены. «Адмиралтейский район – это исторический центр города, где в зоне пешеходной доступности находится большинство объектов, привлекательных для туристов. Это дает ему преимущество перед Василеостровским и Петроградским районами, также претендующим на целевую аудиторию иностранных и российских туристов, приезжающих в Петербург для отдыха и по бизнесу. Стоимость же проживания в аналогичных по классу гостиницах Адмиралтейского, как правило, ниже, чем в отелях соседнего Центрального района», – комментирует старший маркетолог компании Praktis Consulting & Brokerage Любава Пряникова.
В Адмиралтейском районе, по подсчетам аналитиков, сегодня расположено 10 качественных гостиниц (не считая мини-отели) с общим номерным фондом чуть более 2,9 тыс. номеров. Из них два отеля – уровня 5 звезд, пять гостиниц принадлежат классу 4 звезды и три гостиницы относятся к категории трехзвездочных. В районе представлены такие крупные гостиничные операторы с мировой известностью, как Marriott International и Best Western International (США), Rocco Forte (Англия). Разумеется, самый знаковый гостиничный объект района (и, пожалуй, всего города) – гостиница «Астория», принадлежащая последнему оператору.
В основном районные гостиницы размещены в его восточной части, ближе к центру. Здесь же широко представлен сегмент мини-отелей. Но при этом три гостиницы находятся в более депрессивных зонах района.
Номера навсегда
«Сегодня в районе существует огромное количество гостиничных проектов – порядка трех десятков. Их общий номерной фонд составляет более чем 5 тысяч номеров», – подсчитал руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. По его словам, такая ситуация сложилась в результате активного продвижения городской программы развития гостиничной инфраструктуры, реализуемой КИСПом: «Участки и здания выделяются целевым назначением, и многие инвесторы спешат воспользоваться моментом». «Большое количество муниципальных зданий, расположенных за Исаакиевской площадью, также могут получить постановления на реконструкцию под отели. В этом случае номерной фонд района серьезно возрастет», – добавляет руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин.
Однако, по мнению экспертов, после кризиса перечень реализуемых проектов начал сокращаться, и открыть свои двери для посетителей суждено далеко не всем заявленным проектам.
Среди уже строящихся в Адмиралтейском районе объектов участники рынка отмечают пятизвездочную гостиницу Four Seasons на Исаакиевской площади (девелопер – Tristar Investment, номерной фонд – 186), апарт-отель от Ginza Project на Почтамтской улице, 3-5, mixed-use-проект с гостиничной функцией напротив Новой Голландии и др. В ближайшее время в районе также будут введены в строй отель W от Starwood на Вознесенском проспекте, 6 (5 звезд, 120 номеров), очередная гостиница сети Marriott на набережной канала Грибоедова, 166 (4 звезды, 275 номеров), гостиница Crowne Plaza от оператора Intercontinental на Садовой улице, 62 (4 звезды, 340 номеров).
Цитата
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg:
– В районе сегодня существует огромное количество проектов – больше 30, с общим номерным фондом более чем на 5 тысяч номеров. Однако большинство из этих проектов, вероятно, не будет реализовано.
Дмитрий Кирман
Госдума РФ приняла во втором чтении поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В соответствии с документом допускается привлечение средств граждан путем выпуска эмитентом особого вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья. Законопроект устанавливает, что застройщиком может быть только юридическое лицо. Также предполагается, что исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка. Есть там и другие положения. Самого факта принятия поправок застройщики ждали долго. Вот только столь ли уж долгожданными они оказались по своей сути?Что же изменилось? Во-первых, произошло определенное выравнивание ответственности за несоблюдение своих обязательств как со стороны застройщика, так и со стороны дольщиков. Так, если раньше существовал явный перекос в этом плане в сторону дольщика, то теперь и он будет нести ответственность в случае «некорректного поведения». Это, прежде всего, касается несвоевременного взноса денег. Если задержка составит три месяца, то застройщик имеет право расторгнуть договор долевого участия с таким клиентом. Конкретизированы и случаи, при которых дольщик, в свою очередь, может «расстаться» со строительной компанией. Если раньше он фактически имел возможность забрать свои деньги в любой момент под незначительным предлогом, то теперь эти ситуации в законе специально оговариваются. Основным поводом для разрыва договора с застройщиком становится задержка сдачи дома в эксплуатацию на срок более двух месяцев.
Значительно снижены штрафы, которым подвергался застройщик в случае задержки ввода объекта в эксплуатацию. Так, если раньше они составляли 60 процентов годовых на внесенную дольщиком сумму, то теперь - 15 процентов. До того же предела - 15 процентов - снижен размер штрафных санкций за задержку внесения взносов за квартиру дольщиком.
Также в законе зафиксировано, что банки теперь не будут отвечать за задержку ввода объекта в строй.
Еще одно важное изменение - привлечение средств дольщиков через выпуск застройщиком особого вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья в строящемся доме.
Также скорректирована скандальная, вызвавшая крайне негативную реакцию у строителей статья, согласно которой застройщик был обязан при заключении договора долевого участия предоставлять полную информацию о своем текущем финансовом положении. То есть информацию, составляющую коммерческую тайну и являющуюся конфиденциальной. Теперь все ограничится публикацией ежегодного финансового отчета и предоставлением ряда второстепенных финансовых данных.
Эти изменения, пожалуй, самые важные. Вкратце упомянем и об остальных.
Согласно принятым поправкам, застройщиком больше не может являться индивидуальный предприниматель, а исключительно юридическое лицо.
В случае расторжения договора застройщик обязан в течение 20 рабочих дней (с момента расторжения) возвратить дольщику все внесенные им средства, а также проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка России.
Значительно снижаются сроки регистрации договора долевого строительства - с одного месяца до десяти дней.
Кроме того, контроль за соблюдением закона о «долевке» теперь будут осуществлять не федеральные, а региональные власти. Так что проблемы тех же обманутых дольщиков придется решать местным чиновникам.
Что же касается чиновников столичных, то они положительно оценивают новые поправки.
«Я считаю, что эти поправки полностью выравнивают ответственность между участниками рынка и никоим образом не ущемляют интересов граждан», - говорит глава Росстроя Сергей Круглик. При этом он дал понять, что на дальнейшие поправки строителям в обозримом будущем рассчитывать не стоит. «Теперь все крики и жалобы со стороны застройщиков будут означать лишь то, что они не желают ответственно подходить к своей работе», - говорит г-н Круглик.
Ну, а как восприняли принятые поправки сами строители?
Легкая коррекция
«Закон по-прежнему остается трудным для строительных компаний, так как повышает ответственность строителей путем введения страхования и залогов», - считает глава Российского союза строителей Виктор Забелин. При этом не все ладно с нововведением в виде жилищных сертификатов. Во-первых, их владелец в любой момент может вернуть их по новой цене. Во-вторых, стройфирме придется резервировать весьма значительные суммы для выкупа сертификатов. И в третьих, в случае их массовой сдачи, строительная компания попросту обанкротится.
С этой оценкой солидарны и петербургские застройщики. «Принятые поправки в корне ничего не меняют», - считает заместитель генерального директора ООО строительной компании «Отделстрой» Лариса Окунь. Она считает, что для застройщика ничего не изменится. «Ну, снизили штрафы за затяжку ввода жилья до 15 процентов. Но ведь и это - огромные средства, выплата которых может разорить иные стройфирмы», - говорит она. Весьма скептически относится г-жа Окунь и к введению жилищных сертификатов. «Для застройщика это очень трудоемкая, долгая и затратная вещь. К тому же в случае форс-мажорных обстоятельств, за которыми может последовать сдача сертификатов, он оказывается в крайне тяжелом положении», - считает она.
«Да, поправки несколько смягчили определенные положения закона, но кардинально ничего не изменили. На ситуации, сложившейся сегодня в строительной сфере, они вряд ли как-то скажутся», - уверена г-жа Окунь.
Впрочем, ряд специалистов высказываются более позитивно.
«Я весьма положительно оцениваю факт принятия этих поправок», - говорит вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан. Он напомнил, что в свое время «Союзпетрострой» предложил депутатам пять поправок к закону о долевом строительстве. «Практически все они приняты», - говорит г-н Каплан. Он особо отмечает факт выравнивания ответственности между дольщиком и застройщиком. «Раньше застройщик был абсолютно беззащитен перед недобросовестным дольщиком. Теперь ситуация изменилась в лучшую сторону», - говорит г-н Каплан. Он также положительно воспринимает идею введения жилищных сертификатов. «На мой взгляд, это настоящая отдушина для застройщика. Теперь ему не надо собирать дольщиков, а можно привлекать средства через выпуск облигаций, что гораздо удобнее», - считает он.
Диалог окончен?
В целом же большинство застройщиков весьма скептически относятся к поправкам, принятым Госдумой. Да, они действительно несколько «выровняли» сферу взаимоответственности между дольщиком и строителем. Да, снизили штрафы и отменили нелепое положение об обязательном предоставлении застройщиком данных, представляющих коммерческую тайну. Но изменило ли это что-либо по сути? Приходится признать, что нет.
«Этим и всем остальным принятым поправкам можно только порадоваться. Но, к сожалению, многие из важнейших вопросов так и остаются нерешенными. И чем дольше сохраняется эта неопределенность, тем сложнее работать участникам рынка. А сегодня это особенно некстати. Рынок и так переживает жесткий дефицит предложения. Чтобы удовлетворить спрос, строить нужно намного больше. Но пока государство будет вести запретительную политику, строители этого сделать не смогут», - отмечает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев.
«Правила игры» на рынке долевого строительства по-прежнему содержат массу рисков для строителей. Фактически депутаты просто убрали из закона наиболее вопиющие и несостоятельные с юридической точки зрения положения. И теперь из нелепого казусного документа он превращается в более солидный и серьезный антистроительный закон. Проблем долевого строительства подобного рода поправками не решить. Главная его проблема - это сам закон о «долевке». Ведь именно его принятие привело к тому, что объемы нового строительства оказались свернуты, что вызвало острый дефицит предложения и привело к невероятному витку цен, заодно похоронив надежды сотен тысяч россиян на обретение пресловутого «доступного жилья». Пересматривать надо не отдельные положения, а весь закон. Пока же народные избранники ограничились «косметическим ремонтом» этого нелепого и вредного документа. Самое скверное, что на этом они, похоже, и остановятся. Это подтверждает и приведенное выше заявление главы Росстроя. Мол, хотели строители поправок, и мы их обеспечили. И теперь все ваши возражения и предложения будут восприниматься как неконструктивные «крики и жалобы». Таким образом, власть дает понять, что больше не желает обсуждать эту тему и прислушиваться к точке зрения застройщиков. И это, пожалуй, самое главное последствие принятых поправок.
Игорь ЧЕРЕВКО
В России на сегодняшний день насчитывается 4,5 млн граждан, ожидающих своей очереди на получение жилья. По оценке экспертов на 65 % эта очередь состоит из работников бюджетной сферы – врачей, учителей, военных. Есть ли у них надежда рано или поздно обрести собственный дом?
О бюджетниках забыли?
- Если вспомнить, что каждый год темпы роста строительства жилья по России падают (в 2005 году они снизились в два раза по сравнению с 2004 годом и составили всего 6 процентов), то надежда выглядит довольно призрачной, - говорит депутат Госдумы РФ Андрей Головатюк. - В России нет отдельной государственной программы обеспечения жильем бюджетников. Помощь с решением жилищной проблемы для этой категории граждан «размазана» по разным программам, подпрограммам и проектам. Есть, конечно, ипотечные схемы. По оценке Росстроя, только в этом году по ним планируют выдать кредиты на 100 млрд рублей, а к 2010 году увеличить их объем до 415 млрд рублей. Но какова в этой сумме доля денег для бюджетников? Я бы от оптимистичной оценки воздержался. Уверен, что большинство ипотечных программ для бюджетников не подходят.
«Судите сами: кредиты выдаются под очень большой процент, с большим первоначальным взносом и рассрочка – максимум 10 лет, - говорит эксперт. - Для учительницы или врача с зарплатой 5-6 тысяч рублей это невозможные условия. Надо как на Западе: ставки маленькие, а сроки большие – до 30 лет с правом передачи этой почетной обязанности по наследству».
С коллегой согласен заместитель председателя комитета по труду и социальной политике Госдумы РФ Олег Шеин.
- Сегодня средняя сумма ипотечного кредита в России составляет 450 тысяч рублей, - говорит эксперт. - Средний возраст заемщика ипотеки - 34 года. Как правило, это семьи из 3-4 человек. Но бюджетников среди них единицы. Поскольку очень уж высоки процентные ставки. Сейчас их размер в среднем 12-13 процентов годовых. Только к 2008 году их обещают снизить до 8 процентов.
По мнению Шеина, все попытки власти помочь бюджетникам с жильем носят символический характер. «Надо менять сам Жилищный кодекс. Пока туда не включены бюджетники, как категория граждан, имеющая право на получение жилья на льготных основаниях, ничего реально изменить не получится», - уверен эксперт.
- Есть еще один выход – вколачивать деньги на жилье для бюджетников через национальные проекты, - говорит депутат. - Но практика показывает, что если четкого понимания использования этих денег нет, то они быстро рассасываются по секретным направлениям, и невозможно ни понять, ни отследить, куда они уходят.
Семь тысяч «счастливчиков»
По мнению думских экспертов, программы ипотеки для бюджетников неплохо работают лишь в крупных городах с устойчивой банковской системой и большой концентрацией капитала. Лучше всего дела обстоят в Москве. Неплохие системы придумали также Новосибирск и Санкт-Петербург.
- Программа, задуманная в северной столице, пока находится в начальной стадии - еще не набрала обороты, - говорит Головатюк. - Но у нее неплохой потенциал. Люди скоро поймут, что это реальный выход из ситуации, и она раскрутится. Но поскольку у бюджетников в Петербурге зарплаты ниже, чем у их столичных коллег, процесс будет идти медленнее, чем в Москве.
Закон о целевой программе Санкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» был принят в ноябре и в январе этого года вступил в силу. Смысл этой программы достаточно прост: дать бюджетникам возможность приобретать жилье в рассрочку на доступных условиях. В программе могут участвовать все семьи, где хотя бы один из супругов является бюджетником, работает в этой сфере не меньше пяти лет и стоит в очереди на жилье. Им дается возможность купить жилье по себестоимости. Причем 30 процентов от стоимости квартиры оплатит город: он дает 10 процентов субсидию на компенсацию первого взноса (вообще, первый взнос - 30 процентов стоимости квартиры) и из бюджета оплачиваются последние 20 процентов стоимости жилья (если все годы рассрочки участник программы проработал в бюджетной сфере). А рассрочка – 10 лет.
После уплаты первого взноса в новое жилье можно сразу вселяться. Но пока кредит не погашен полностью, квартира не является собственностью семьи. До этого момента она - собственность специально созданного некоммерческого партнерства – городского центра "Доступное жилье", который уже действует. Именно он и будет, получая субсидии из городского бюджета, приобретать квартиры у застройщиков, а затем передавать их бюджетникам.
Если участник программы увольняется из школы, поликлиники или детского садика и переходит на работу в другую сферу, семья лишается права на рассрочку и будет вынуждена сразу заплатить весь свой «долг».
Уже в течение 2006 года планируется дать 333 бюджетникам возможность переехать в новое жилье. А до 2015 года новоселье должны отпраздновать около 7 тыс. семей бюджетников. За время реализации программы городской бюджет выделит на эти цели 12,8 млрд рублей. Сумма может быть увеличена, поскольку каждый год при подготовке проекта бюджета расходы будут уточняться с учетом изменения индекса цен на ранке.
Очередь длиною в жизнь…
- На самом деле социальная ипотека - это хорошая система, которая работает во всем мире, - говорит депутат петербургского Законодательного собрания Наталья Евдокимова. - Но в нашей стране, в нашем городе, где доходы граждан не столь велики, ни один банк без гарантии города кредит бюджетнику не даст, поскольку очень значительны риски неплатежей. Самое неприятное в этом вопросе, что у людей не остается выхода. А когда показывают хоть какой-то путь, появляется смысл работать и зарабатывать.
По мнению эксперта, «минусом» программы является ее скудность. «Всего 7 тысяч бюджетников – это капля в море, - говорит Евдокимова. - Надо программу развивать, продолжать вкладывать деньги, тем более при таком дополнительном доходе бюджета, как мы получаем ежегодно. Надежда на расширение программы есть. Как помните, «Молодежи – доступное жилье» у нас тоже начиналось с 20 млн рублей. Но уже в будущем году ожидаем финансирование в объеме 200 млн рублей. Это уже кое-что».
- К сожалению, просто давать квартиры бюджетникам у города возможности нет, - говорит эксперт. - Если помните, городская очередь на улучшение жилищных условий для обычных граждан без льгот не двигается с 1 октября 1979 года! В ней около 300 тысяч семей. Это около миллиона горожан. В таких условиях предлагать кому-то внеочередное жилье мы не имеем права. Да и Жилищный кодекс теперь это запрещает. Так что приходится придумывать новые схемы, которые закону не противоречат. И лучше уж участвовать в них, чем стоять в этой бесконечной очереди.
Наталья Евдокимова подчеркнула, что проблема с предоставлением жилья, возможно, решалась бы проще, если бы в декабре 2005 года не были приняты изменения в городское законодательство.
- Раньше в законе была поправка, согласно которой застройщик, получающий целевым назначением земельный участок для строительства жилого дома, был обязан передавать городу 10 процентов квартир, которые можно было бы использовать для очередников, - говорит депутат. - Мало того что эта норма не работала толком, так ее при очередном изменении закона вообще втихаря убрали.
- Не за всем успеваю следить, к сожалению. Прозевала! Закон уже принят в третьем чтении и больше, во всяком случае, в ближайшее время к этой поправке возвращаться не будут, - заключила Наталья Евдокимова.
Наталья Ковтун, Елена Петрова