Адмиралтейский район в коммерческом интерьере
Санкт-Петербург – мегаполис, и тренды развития коммерческой недвижимости в разных районах могут быть весьма различны. Адмиралтейский район – один из самых неоднородных, и рассмотреть перспективы его рынка представляет значительный интерес.
Офисная недвижимость: В общем тренде
Для бизнес-центров Адмиралтейского района, впрочем как и для офисных зданий в других частях Петербурга, сегодня характерна высокая конкуренция и борьба за арендатора. При этом уровень арендных ставок здесь на 10% выше, чем в среднем по городу.
Оценить офисный рынок всего Адмиралтейского района достаточно сложно в связи с его неоднородностью. «Несмотря на околоцентральное местоположение, большая часть района имеет ограниченную транспортную доступность и большое количество промышленных территорий, старых жилых кварталов и подобных зон. Эти факторы не являются привлекательными для размещения новых офисных комплексов», – рассуждает руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. «Здесь достаточно велико количество производственных зданий, которые были переоборудованы в бизнес-центры класса С», – добавляет руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. Между тем, по словам консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталии Киреевой, историческая часть района сегодня входит в тройку лидеров спроса на офисные площади, вслед за Центральным и Петроградским.
Такие разные
Сегодня на территории Адмиралтейского района, по данным Astera St. Petersburg, действуют 36 бизнес-центров классов А, В+ и В с общим объемом предложения около 250 тыс. кв. м. В петербургском подразделении GVA Sawyer к таким объектам относят 24 офисных здания, совокупная арендопригодная площадь которых составляет около 130 тыс. кв. м – около 10% всего качественного предложения в городе. В Knight Frank St. Petersburg и Maris Properties/CBRE называют существенно меньшие цифры – 17 объектов и 150-170 тыс. кв. м. В NAI Becar объем высококлассных офисных площадей Адмиралтейского оценивают в 165,5 тыс. кв. м. А в Praktis Consulting & Brokerage подсчитали абсолютно все районные бизнес-центры, включая здания категории С, – 62 объекта на 352,5 тыс. кв. м, из которых 219,7 тыс. – полезные. При этом к качественным арендопригодным площадям в компании относят только 114,4 тыс. «квадратов». В «Бест. Коммерческая недвижимость» весь объем арендопригодных офисных площадей оценивают в 300 тыс. кв. м.
По данным экспертов, на территории района в настоящее время расположено три офисных здания, которые можно отнести к классу А. Их общая площадь составляет почти 23,3 тыс. кв. м. Это «Дом белых ночей» (Малая Морская улица, 23), Bolloev Centre (переулок Гривцова, 4), а также бизнес-центр «Платинум» (Большая Морская улица, 30), полностью выкупленный в 2005 году Внешторгбанком под собственный офис. Кроме того, в стадии строительства, сообщают в Colliers International, сегодня находятся два бизнес-центра класса А совокупной площадью 20 тыс. кв. м – в составе многофункциональных комплексов на Мойке, 73-79 и Почтамтской улице, 3-5. «Данные бизнес-центры относятся к офисам прайм-класса. Это 50% от перспективного предложения офисов премиального сегмента, планируемых к выходу до 2013 года», – утверждает заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева.
По подсчетам старшего маркетолога компании Praktis CB Любавы Пряниковой, на классы В+ и В в районе приходится 15 бизнес-центров общей площадью 130,8 тыс. кв. м (арендопригодная – 93,8 тыс. «квадратов»).
Вне локации
На бизнес-центры Адмиралтейского района оказывает влияние общий тренд – высокая конкуренция и борьба за арендатора. По данным АРИН, уровень заполняемости в районных бизнес-центрах колеблется в границах 80-99%: средний показатель – 90%.
Полина Макаренко отмечает, что офисы всегда будут востребованы на границе с Центральным районом и рядом со станциями метрополитена. В предпортовой зоне уровень загрузки бизнес-центров также находится на очень высоком уровне.
Среди наиболее удачных объектов она отмечает Kellermann Center на 10-й Красноармейской улице, который привлек качественных арендаторов («якорь» – компания Sun Microsystems), несмотря на его относительно невыгодное местоположение, и Bolloev Сenter в переулке Гривцова, который открылся в разгар кризиса, но сумел привлечь арендаторов. «Нельзя не отметить также бизнес-центр «Нарвские ворота», в котором в 2008-2009 году было успешно продано большое количество площадей», – добавляет она.
По словам ведущего эксперта-аналитика компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, большинство бизнес-центров Адмиралтейского района можно отнести к достаточно успешным проектам, так как они имеют свою целевую аудиторию и успешно взаимодействуют с ней. «Соотношение цены и качества в первую очередь определяется теми конкурентными преимуществами, которые имеет тот или иной объект. Например, в бизнес-центрах «Мир» и «Трезубец» уровень арендных ставок достаточно высок, хотя качество самих зданий оставляет желать лучшего. Однако расположение рядом с Сенной площадью определяет высокий спрос на офисы в этих объектах», – комментирует он.
«Объекты класса А в районе характеризуются высокой заполняемостью даже в условиях кризиса, уровень вакантных площадей в них не превысил 7 процентов. В зданиях категории В и С доля свободных площадей выше – 12 и 9-10 процентов соответственно», – констатирует Любава Пряникова. Генеральный директор компании «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков оценивает уровень вакантных помещений в районных бизнес-центрах чуть выше – 10% для класса А, 13-15% – для зданий категории В и С.
Директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar Игорь Лучков рассказал, что ставки находятся в диапазоне 900-2000 рублей за квадратный метр в месяц и варьируются в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра. По данным Knight Frank St. Petersburg, средняя ставка аренды на офисы в районе – 1150 рублей за квадратный метр. По информации Colliers International, средняя запрашиваемая арендная ставка для бизнес-центров класса А составляет 1050 рублей, а в классе В – 880 рублей за квадратный метр в месяц (включая эксплуатацию, без НДС). В последние годы они подчинялись общим рыночным тенденциям, то есть снижались. Однако вблизи станций метро «Балтийская» и «Нарвская» ставки сохранились на относительно высоком уровне по сравнению с большинством аналогичных по типу и качеству застройки зон в других районах города. Это связано прежде всего с близостью Морского порта. «Уровень арендных ставок в Адмиралтейском районе для качественных бизнес-центров на 10 процентов выше, чем в среднем по городу», – утверждает Владислав Фадеев.
Цитата
В последние годы средние ставки по Адмиралтейскому району подчинялись общим рыночным тенденциям.
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg
Мнение
Филипп Леонов, коммерческий директор ИСГ «Сплав»:
– Хуже всего заполняемость у вновь введенных бизнес-центров. Это объясняется общим спадом спроса на офисные площади, вызванным кризисом. Ситуация по арендным ставкам в настоящее время стабилизировалась и колеблется только в зависимости от класса бизнес-центров, сроков их ввода в эксплуатацию и общей загрузки.
Торговая недвижимость: Точка, точка
Предложение площадей в современных торговых центрах Адмиралтейского района крайне ограничено, тем более что все они имеют практически стопроцентную загрузку.
На начало этого года здесь действовало восемь крупноформатных торговых комплексов (в том числе один гипермаркет) общей площадью почти 179,5 тыс. кв. м (арендопригодная – 99,1 тысячи). Это 4-5% всех современных торговых площадей в Петербурге. По словам старшего маркетолога компании Praktis Consulting & Brokerage Любавы Пряниковой, рынку торговой недвижимости Адмиралтейского района присуща неоднородность: «Качественные помещения под торговлю распределены здесь неравномерно. На территории района есть места, где магазинов явно не хватает».
Локальные зоны
По данным экспертов, в районе традиционно сложились несколько торговых зон. В первую очередь это территория вокруг Сенной площади, где помимо нескольких десятков небольших крытых павильонов и встроенных помещений на первых этажах жилых домов расположены два крупных современных торговых комплекса, построенных «с нуля» в 2003-2004 годах, – «Пик» и «Сенная». Арендопригодные площади этих объектов составляют 16,5 тыс. и 30 тыс. кв. м соответственно. «Пока это самая успешная торговая зона с крупными современными объектами в центре города, у метро», – комментирует руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. Уровень вакантных площадей в них, по данным Praktis CB, не превышал 5% даже в кризис. В торговых комплексах «Пик» и «Сенная» арендная ставка находится на уровне 100 USD за кв. м в месяц. «Но спрос на эти объекты повышенный, на них никак не отразились кризисные явления прошлого года», – утверждает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. «В «Сенной» и «Пике» существовали листы ожидания, хотя ротация арендаторов и была выше докризисной», – добавляет ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Другие крупные торговые центры расположены в районе улиц Марата и Звенигородской. В 2006 году на Звенигородской, 7 был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс «Планета-Нептун» общей площадью 28,8 тыс. кв. м (полезная – 11 тысяч) от ЗАО «Рубин». В данном объекте наблюдается очень диверсифицированный состав арендаторов с упором на развлекательную составляющую: океанариум, семейный парк развлечений и др. В мае этого года откроет свои двери для посетителей торговый центр над вестибюлем станции метро «Звенигородская». Его общая площадь составляет 5,5 тыс. кв. м, из которых порядка 2 тыс. «квадратов» – торговые. На данный момент сдано более половины торговых площадей. Девелопер проекта – холдинг «Адамант».
Еще одна торговая зона расположена в районе Балтийского вокала и одноименной станции метрополитена. Здесь находятся торгово-развлекательный комплекс «Варшавский экспресс» от того же «Адаманта», а также гипермаркет «Лента», выходящие фасадами на набережную Обводного канала. «Варшавский экспресс», по мнению экспертов, нельзя отнести к очень популярным объектам, но управляющая компания постоянно развивает этот комплекс за счет спортивно-развлекательной составляющей, организуя различные мероприятия, тем самым увеличивая его посещаемость и известность. Здесь арендные ставки, по данным АРИН, колеблются в пределах 1200-1500 рублей за квадратный метр в месяц.
Пожалуй, этим список наиболее успешных торговых комплексов в Адмиралтейском районе ограничивается.
«Бумажные» виды
Среди перспективных проектов в сегменте торговой недвижимости района эксперты отмечают реконструкцию универмага «Фрунзенский» на углу Московского проспекта и Обводного канала, а также предполагаемое строительство второй очереди ТРК «Пик» на Сенной площади. Первый объект приобрела в 2005 году группа JFC, владельцем которой является Владимир Кехман. Общая площадь здания составляет 14 тыс. кв. м. Сначала новый владелец намеревался организовать в нем концертный зал, сохранив фасады, но изменив внутреннее строение здания. Однако недавно стало известно, что девелопер отказался от этой идеи и Фрунзенский универмаг сохранит свое изначальное предназначение.
Строительство второй очереди «Пика» предусматривается в рамках проекта развития всей Сенной площади. По замыслу его инициаторов, новый ТРК объединит вестибюли станций метро «Сенная» и «Спасская» и гостиницы на месте дома 47 по Гороховой улице. С площади будут убраны все ларьки, и даже колонну Мира планируют демонтировать и установить в другом месте. Освободившиеся площади могут быть использованы для возведения подземного паркинга и организации кругового движения. Однако все это пока только планы «на бумаге».
Эксперты не прогнозируют серьезного увеличения рынка качественных торговых площадей в ближайшие несколько лет. «Адмиралтейский район уступает по коммерческой привлекательности своим ближайшим соседям – Центральному и Московскому», – констатирует руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин. По его словам, основной недостаток района – практически полное отсутствие проходных торговых коридоров. В основном он состоит из тихих жилых кварталов и заброшенных территорий старых промышленных предприятий. Во многом будущее ритейла, по мнению экспертов, зависит от развития других центров притяжения в районе: Новой Голландии, второй сцены Мариинского театра, Измайловской перспективы и т. д.
Цитата
– В Адмиралтейском районе на рынке стрит-ритейла предложение превышает спрос на 15 процентов.
Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла компании NAI Becar
Цифра
6-8 тыс. руб.
максимальная месячная арендная ставка для топовых мест под торговлю
Гостиничная недвижимость: Перебор?
До последнего времени в Адмиралтейском районе на различных стадиях реализации находилось более трех десятков гостиничных проектов. Эксперты убеждены, что большинству этих отелей открыть свои двери не суждено.
Адмиралтейский район сегодня находится на втором месте по количеству отелей и номерному фонду, уступая только Центральному.
Целевая группа
По мнению экспертов, район имеет два преимущества, которые позволяют ему успешно конкурировать с другими территориями в борьбе за гостиничных операторов: география и цены. «Адмиралтейский район – это исторический центр города, где в зоне пешеходной доступности находится большинство объектов, привлекательных для туристов. Это дает ему преимущество перед Василеостровским и Петроградским районами, также претендующим на целевую аудиторию иностранных и российских туристов, приезжающих в Петербург для отдыха и по бизнесу. Стоимость же проживания в аналогичных по классу гостиницах Адмиралтейского, как правило, ниже, чем в отелях соседнего Центрального района», – комментирует старший маркетолог компании Praktis Consulting & Brokerage Любава Пряникова.
В Адмиралтейском районе, по подсчетам аналитиков, сегодня расположено 10 качественных гостиниц (не считая мини-отели) с общим номерным фондом чуть более 2,9 тыс. номеров. Из них два отеля – уровня 5 звезд, пять гостиниц принадлежат классу 4 звезды и три гостиницы относятся к категории трехзвездочных. В районе представлены такие крупные гостиничные операторы с мировой известностью, как Marriott International и Best Western International (США), Rocco Forte (Англия). Разумеется, самый знаковый гостиничный объект района (и, пожалуй, всего города) – гостиница «Астория», принадлежащая последнему оператору.
В основном районные гостиницы размещены в его восточной части, ближе к центру. Здесь же широко представлен сегмент мини-отелей. Но при этом три гостиницы находятся в более депрессивных зонах района.
Номера навсегда
«Сегодня в районе существует огромное количество гостиничных проектов – порядка трех десятков. Их общий номерной фонд составляет более чем 5 тысяч номеров», – подсчитал руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. По его словам, такая ситуация сложилась в результате активного продвижения городской программы развития гостиничной инфраструктуры, реализуемой КИСПом: «Участки и здания выделяются целевым назначением, и многие инвесторы спешат воспользоваться моментом». «Большое количество муниципальных зданий, расположенных за Исаакиевской площадью, также могут получить постановления на реконструкцию под отели. В этом случае номерной фонд района серьезно возрастет», – добавляет руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин.
Однако, по мнению экспертов, после кризиса перечень реализуемых проектов начал сокращаться, и открыть свои двери для посетителей суждено далеко не всем заявленным проектам.
Среди уже строящихся в Адмиралтейском районе объектов участники рынка отмечают пятизвездочную гостиницу Four Seasons на Исаакиевской площади (девелопер – Tristar Investment, номерной фонд – 186), апарт-отель от Ginza Project на Почтамтской улице, 3-5, mixed-use-проект с гостиничной функцией напротив Новой Голландии и др. В ближайшее время в районе также будут введены в строй отель W от Starwood на Вознесенском проспекте, 6 (5 звезд, 120 номеров), очередная гостиница сети Marriott на набережной канала Грибоедова, 166 (4 звезды, 275 номеров), гостиница Crowne Plaza от оператора Intercontinental на Садовой улице, 62 (4 звезды, 340 номеров).
Цитата
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg:
– В районе сегодня существует огромное количество проектов – больше 30, с общим номерным фондом более чем на 5 тысяч номеров. Однако большинство из этих проектов, вероятно, не будет реализовано.
Дмитрий Кирман
В Санкт-Петербурге существует адресная программа по созданию пешеходных зон. В бюджете города на ее реализацию предусмотрено 12 млрд рублей. Это лишь 10 процентов от общих затрат. Сегодня в городе насчитывается 12 пешеходных зон. Всего программой предусмотрено строительство 50 пешеходных зон в 19 районах города. Однако не исключено, что эта программа будет приостановлена.В градостроительной практике Санкт-Петербурга понятие «пешеходная зона» сравнительно молодое. Всего лишь 10 лет прошло с момента создания в городе первой пешеходной зоны на Малой Конюшенной улице. За ней появились еще несколько, в основном в исторической части города. Стоимость реконструкции улиц под пешеходные зоны значительна. К примеру, реконструкция Большой Московской ул. и ул. Правды составила 138 млн рублей (в ценах 2004 года). Причем участие бюджета в таких программах составляет около 10-15 процентов от затрат на реконструкцию.
Зона жизни
В Санкт-Петербурге несколько заметных адресов, где пешеходная зона «работает». В числе таких – ул. Малая Садовая. На этой небольшой по протяженности улице создатели проекта умело использовали малые архитектурные формы. Наличие фонтана, кованых диванов и цветников располагают к желанию посидеть в этом укромном уголке. Осмысленная планировка отдельными зонами – для влюбленных, художников, уличных артистов, пожилых людей – делают ее особо привлекательной. На Малой Садовой впервые была применена технология искусственного подогрева уличного покрытия. На этой пешеходной улице удачно переплелись коммерческая и архитектурная линии. Многие заведения работают круглосуточно.
В число рейтинговых зон, живущих «особой жизнью», вошла и пешеходная зона на 6-7-й линии Васильевского острова протяженностью почти полкилометра. Дорожки вымощены многоцветными гранитными плитами и гранитной шашкой. Установлены два фонтана и фонари, стилизованные под вторую половину ХIХ века. Эта зона в буквальном смысле стала торговой улицей. Здесь также удачно оборудованы зоны отдыха. Сюда охотно идет не только молодежь, но и пожилые люди, родители с детьми.
Пешеходная зона на Соляном переулке тоже работает, но в определенной степени. Здесь находится художественно-промышленная академия (Мухинка), Музей обороны и блокады Ленинграда, школа, рестораны и большая зеленая зона отдыха и развлечения для детей. В летнее время года особым украшением улицы становятся многоярусные вазоны с цветами, а сам переулок становится местом массового гуляния горожан. Однако в последнее время некоторые водители в этой зоне стали устраивать парковки. И это становится нехорошей тенденцией.
Зона молЧаниЯ
К ней смело можно отнести Малую Конюшенную улицу. Десять лет назад создание пешеходной зоны на этой улице было новаторским решением. Реконструкция улицы не только позволила создать объект повышенного благоустройства, но и решила проблему расселения коммунальных квартир. С созданием пешеходной зоны на этом участке возросла и ее инвестиционная привлекательность, цены на недвижимость резко подскочили.
Однако, как показывает практика, пешеходная зона здесь «мертва». Хоть она по местоположению не отличается от Малой Садовой улицы, окружающая застройка не привлекает людей. Бросается в глаза и отсутствие элементарных скамеек, нет достаточного освещения в темное время суток. Просчетом стала недооценка «торговой составляющей». Рассчитанная на массового посетителя, Малая Конюшенная, между тем, состоит из элитных магазинов и ресторанов, а также финансово-кредитных учреждений. Из объектов культурного назначения можно назвать Дом учащейся молодежи и музыкальную школу. Наличие двух последних могло бы сыграть положительную роль в дальнейшей жизни улицы. К примеру, она могла бы использоваться как место проведения массовых гуляний и различных песенных биеннале, музыкальных конкурсов, молодежных форумов под открытым небом. Она станет не просто «проходной» улицей, которая дает возможность быстро пройти из пункта А в пункт Б, минуя оживленный Невский проспект. Сегодняшний день Малой Конюшенной – незавидный. Если в первые годы лишь очень смелые автомобилисты парковались на краю зоны, то сейчас автомобили заполонили улицу, причиняя ущерб не только старательно уложенной плитке.
Между тем, директор инженерно-транспортного бюро ЗАО «Петербургский НИПИград» Алексей Жуковский считает, что выход из этой ситуации есть. Как один из способов решения проблемы он предлагает поиск дополнительных трасс, которые бы дублировали Невский проспект. В частности, можно использовать объезд от метро «Адмиралтейская» (у Кирпичного переулка) через реку Мойку. В зоне расположения ФИНЭКа уже существуют проходы, правда, пешеходные. Внутри кварталов этой зоны находятся здания, амбары, не представляющие исторической ценности. Вполне целесообразен снос некоторых из них.
Возможно, отсутствие грамотного подхода к решению пешеходных зон – проблема не только Малой Конюшенной улицы.
Несколько лет назад планировалось, что в городе будут созданы «зоны спокойного движения». Это будут улицы, входящие в треугольник между Невским проспектом, набережными Невы и Фонтанки. Предполагалось, что с Зимней канавки возле Миллионной улицы и около Спаса-на-Крови транспорт уберут вообще. Может показаться нелепой идея создания пешеходной зоны на набережной Мойки. Между тем, на некоторых ее участках движение можно перекрыть, перераспределить транспортные потоки. Набережные можно обустроить, установив не только красивые скамейки, но и столики.
По словам Алексея Жуковского, до сих пор пешеходные зоны назначались выборочно. «Надо бы, – говорит специалист, – сделать генеральную схему развития пешеходных зон в целом по городу, составить правильное техническое задание, понять, что должно быть главной составляющей зоны: туризм, отдых или бизнес. Если мы закрываем улицу для транспорта и превращаем ее в пешеходную, нужно продумать объездные пути без ущерба для города».
Зоны будущего –
Что перевесит?
Размышляя о дальнейшей судьбе пешеходных зон, председатель КБДХ Олег Виролайнен отметил, что пешеходные зоны необходимо создавать, закрепляя их за определенными бизнес-проектами. «Пешеходная зона, – сказал он, – только тогда живет и приносит благо, когда используется по назначению». Сейчас в КБДХ думают о возможности приостановления дальнейшего развития пешеходных зон до решения транспортной проблемы в городе. По словам начальника отдела комплексного благоустройства КБДХ Олега Сидоренко, проведенный мониторинг показал нецелесообразность дальнейшего развития концепции, разработанной в 2001-2003 годах. На момент создания концепции в Петербурге не было такого количества автомобилей. Сейчас прирост составляет до 100 тыс. автомобилей в год. «Исследования показали две основные проблемы пешеходных зон, – говорит Олег Сидоренко. – Во-первых, они используются как парковки. Это видно на примере Малой Конюшенной ул., Соляного переулка, Малой Садовой ул. К Елисеевскому магазину постоянно подъезжают грузовики с товаром. Все это приводит к быстрому износу верхнего слоя. На Малой Садовой улице в результате неправильной установки торговой палатки была пробита дорогостоящая система подогрева. Предстоящий ремонт пешеходных зон будет значительным, ведь на этих участках используется гранит и другой дорогостоящий материал. Во-вторых, по непонятным причинам стали гибнуть деревья». Не продумана, по словам специалиста, система выбора улиц. В частности, Финский пер. был включен в транспортное кольцо города. В результате перевода этого участка в разряд пешеходных зон возникли большие пробки на улицах Лебедева, Боткина, Комсомола.
В Комитете по благоустройству и дорожному хозяйству считают, что целесообразнее использовать бюджетные средства на ремонт тротуаров, создание дополнительных наземных переходов. По сути, тротуары, – считают специалисты, – это те же пешеходные зоны. И во многих районах города они сейчас тоже нуждаются в капитальном ремонте. В КБДХ вовсе не отказываются от идеи пешеходных зон. Но концепция нуждается в доработке.
МАРИАННА РАХМАН
До 2025 года согласно действующему Генеральному плану Санкт-Петербурга планируется вовлечь в хозяйственный оборот примерно 25 процентов земельных участков, занятых плоскостными коллективными автостоянками (КАС). Чтобы согнанные с насиженных мест гаражники не «расползлись» по дворам, городским властям необходимо решить вопрос предоставления им альтернативных парковочных площадок.По данным ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей», на сегодняшний день в Санкт-Петербурге функционирует около 750 открытых охраняемых автостоянок, около 100 капитальных гаражей и паркингов, примерно 450 коллективных гаражных автостоянок. Все это дает городу примерно 300 тыс. машиномест. Учитывая, что, по данным Управления ГИБДД по Санкт-Петербургу и Ленобласти, на начало текущего года в городе было зарегистрировано 1,5 млн транспортных средств, 1 млн из которых – частный автотранспорт, «бездомными» остается 70 процентов автомобилей.
Проблема организации парковок для личного автотранспорта петербуржцев с каждым годом приобретает все большую остроту. Городская инфраструктура оказалась не готова к резкому увеличению автопарка – сейчас в Петербурге количество частных автомобилей перевалило за миллион, и с каждым днем эта цифра растет. Что это значит в масштабах города, можно увидеть в каждом дворе: заполненные машинами внутриквартальные проезды, газоны и детские площадки – привычный урбанистический пейзаж.
ПропорциЯ сноса
Губернатор Валентина Матвиенко неоднократно заявляла, что боксовые гаражи, строительство которых активно велось в 50-70-е годы прошлого века, не соответствуют облику современного мегаполиса. Но помимо эстетического аспекта существует и градостроительный – часть территорий, которые выделялись для строительства КАС, по новому Генплану подлежат освоению.
Плоскостные гаражи являются одними из наименее эффективных по использованию территории объектов. По данным Комитета по градостроительству и архитектуре, плоскостные гаражи в общей сложности занимают в Санкт-Петербурге территорию порядка 980 га. Зарегистрировано порядка 450 гаражных кооперативов, каждый из которых занимает 2-3 земельных участка. Наибольшее количество КАС зарегистрировано на территории Красносельского, Фрунзенского и Московского районов.
Примерно четверть всех плоскостных гаражей по генплану подлежит сносу, однако какие именно КАСы пойдут под бульдозер, а какие благополучно доживут до 2025 года, пока точно не скажет никто. Поэтому до конца марта в Петербурге силами районных администраций и архитекторов районов совместно со специалистами КУГИ и КЗРиЗ будет проводиться инвентаризация всех имеющихся автостоянок. После этого станет ясно, кому из автовладельцев придется расстаться со своим гаражом. Пока эта работа не проведена, многие владельцы гаражей в КАСах мучаются от неопределенности: придется ли искать новое жилище для своем машины или можно рассчитывать еще на 15-20 лет спокойной жизни. Если на территории КАС не предполагается строительство до 2025 года, договоры аренды земли будут продлены на 10 лет.
«После инвентаризации мы сможем четко сказать, какие из КАСов попадают в зону нового строительства, какие – нет. Если же попадают частично, то с руководством кооперативов и районными архитекторами будет проводиться работа по корректировке границ участков размещения КАС и разрешения вопроса парковок для тех автовладельцев, чьи гаражи пойдут под снос, – отметил вице-губернатор Александр Вахмистров на совещании, посвященном этому вопросу. «Хотим мы этого или не хотим, но примерно четверть владельцев гаражей мы огорчим, зато успокоим оставшиеся 75 процентов», – заявил он.
Гаражи по вертикали
Владельцы сносимых плоскостных гаражей не должны в буквальном смысле оказаться на улице. Вряд ли и без того заставленные дворы смогут принять дополнительную порцию безгаражных автомобилей. Альтернатив плоскостным гаражам несколько: строительство многоуровневых паркингов с привлечением средств КАСов, организация новых открытых автостоянок для членов гаражных кооперативов, а также предоставление площадок для строительства новых блочных гаражей (но в этом случае придется вносить изменения в решение городского штаба благоустройства о запрете строительства блочных гаражей).
Строительство многоэтажных паркингов взамен плоскостных гаражей, по мнению петербургских чиновников, является самым перспективным путем решения этой проблемы. Они внешне более привлекательны и более выгодны в плане землепользования. Более того, вице-губернатор Александр Полукеев отметил, что было бы неплохо заменить такими строениями и те КАСы, которые не попали в зоны строительства КАД и ЗСД. «Там, где не предполагается застройка, надо предлагать кооперативам самим выходить с инициативой строительства многоэтажных паркингов», – отметил Александр Полукеев.
В случае если владельцы гаражей в КАСах проявят интерес к сотрудничеству, земля под строительство паркингов будет выделяться целевым назначением и объект будет освобожден от отчислений в бюджет, если будет построен в нормативные сроки – три года. Таким образом, место в паркинге достанется новому владельцу по себестоимости. Кроме того, льготным категориям автовладельцев – инвалидам, ветеранам, пенсионерам – город готов по минимальной стоимости предоставлять места либо на открытых охраняемых автостоянках, либо в муниципальных многоэтажных паркингах, которые еще предстоит построить. Представители гаражных кооперативов такой подход к решению проблемы одобрили. Пока не обсуждался вопрос компенсаций. Видимо, его отложили на апрель, когда районы предоставят перечень участков, предназначенных для регенерации.
Комплексный подход
востребован
Решение проблемы переселения плоскостных гаражей является лишь одной из составляющих в комплексе мероприятий по размещению автостоянок и паркингов. В Петербурге уже были прецеденты создания городских «парковочных» программ. Так, в 1996 году была принята к реализации схема размещения автостоянок до 2001 года, на смену ей пришла программа строительства паркингов на 2002-2005 годы, которая впоследствии была продлена до 2007 года. Сейчас создана рабочая группа по разработке проекта концепции по хранению транспортных средств на территории Санкт-Петербурга. Как сообщил вице-губернатор Александр Вахмистров, в течение месяца эта концепция должна быть представлена на рассмотрение городского правительства. Пока инициаторами строительства паркингов зачастую выступают коммерческие организации, которые самостоятельно разрабатывают и воплощают в жизнь свои адресные программы. Но появление официальной городской концепции бизнесменами приветствуется.
«Проблема парковок существовала вчера, есть сегодня и будет завтра, если срочно не предпринимать серьезных действий. Должна быть разработана программа, с перспективой на 3-5 лет. Компании, которые заинтересованы в строительстве паркингов, могли бы принять активное участие как в разработке программы, так и в ее реализации, считает Владимир Жуков, заместитель генерального директора по капитальному строительству ЗАО «Управляющая компания РосПолиТехГруппа». – Когда в городе появится программный продукт, который позволит ориентироваться в границах города и административных районов, компаниям будет проще заниматься реализацией подобных проектов».
Пока строительство паркингов в Петербурге не имеет массового характера – за весь прошлый год было введено в строй всего около 20 гаражей, включая парковки и заглубленные автостоянки в жилых домах и торговых комплексах. Спрос же на такие объекты очень высок. В настоящее время себестоимость строительства коммерческого паркинга оценивается специалистами в 0-600 за кв. метр, цена продажи машиноместа в зависимости от типа паркинга – -20 тыс. «Сейчас ситуация с паркингами такова, что покупатели буквально выстраиваются в очередь, чтобы приобрести машиноместо или бокс», – отмечает начальник отдела продаж ООО «ПрофСервис» Павел Коротков.
Разработка городской программы строительства паркингов не единственный шаг в «одомашнивании» частных автомобилей. КГА дано поручение согласовывать проекты строительства жилья класса «Комфорт» и выше при условии обеспечения парковочных мест из расчета как минимум одна машина на квартиру. Что касается проектов строительства жилых домов классами ниже, здесь будут предусматриваться парковки в соответствии с расчетными нормами.
Вероника Шеменева