Адмиралтейский район в коммерческом интерьере
Санкт-Петербург – мегаполис, и тренды развития коммерческой недвижимости в разных районах могут быть весьма различны. Адмиралтейский район – один из самых неоднородных, и рассмотреть перспективы его рынка представляет значительный интерес.
Офисная недвижимость: В общем тренде
Для бизнес-центров Адмиралтейского района, впрочем как и для офисных зданий в других частях Петербурга, сегодня характерна высокая конкуренция и борьба за арендатора. При этом уровень арендных ставок здесь на 10% выше, чем в среднем по городу.
Оценить офисный рынок всего Адмиралтейского района достаточно сложно в связи с его неоднородностью. «Несмотря на околоцентральное местоположение, большая часть района имеет ограниченную транспортную доступность и большое количество промышленных территорий, старых жилых кварталов и подобных зон. Эти факторы не являются привлекательными для размещения новых офисных комплексов», – рассуждает руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. «Здесь достаточно велико количество производственных зданий, которые были переоборудованы в бизнес-центры класса С», – добавляет руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. Между тем, по словам консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Наталии Киреевой, историческая часть района сегодня входит в тройку лидеров спроса на офисные площади, вслед за Центральным и Петроградским.
Такие разные
Сегодня на территории Адмиралтейского района, по данным Astera St. Petersburg, действуют 36 бизнес-центров классов А, В+ и В с общим объемом предложения около 250 тыс. кв. м. В петербургском подразделении GVA Sawyer к таким объектам относят 24 офисных здания, совокупная арендопригодная площадь которых составляет около 130 тыс. кв. м – около 10% всего качественного предложения в городе. В Knight Frank St. Petersburg и Maris Properties/CBRE называют существенно меньшие цифры – 17 объектов и 150-170 тыс. кв. м. В NAI Becar объем высококлассных офисных площадей Адмиралтейского оценивают в 165,5 тыс. кв. м. А в Praktis Consulting & Brokerage подсчитали абсолютно все районные бизнес-центры, включая здания категории С, – 62 объекта на 352,5 тыс. кв. м, из которых 219,7 тыс. – полезные. При этом к качественным арендопригодным площадям в компании относят только 114,4 тыс. «квадратов». В «Бест. Коммерческая недвижимость» весь объем арендопригодных офисных площадей оценивают в 300 тыс. кв. м.
По данным экспертов, на территории района в настоящее время расположено три офисных здания, которые можно отнести к классу А. Их общая площадь составляет почти 23,3 тыс. кв. м. Это «Дом белых ночей» (Малая Морская улица, 23), Bolloev Centre (переулок Гривцова, 4), а также бизнес-центр «Платинум» (Большая Морская улица, 30), полностью выкупленный в 2005 году Внешторгбанком под собственный офис. Кроме того, в стадии строительства, сообщают в Colliers International, сегодня находятся два бизнес-центра класса А совокупной площадью 20 тыс. кв. м – в составе многофункциональных комплексов на Мойке, 73-79 и Почтамтской улице, 3-5. «Данные бизнес-центры относятся к офисам прайм-класса. Это 50% от перспективного предложения офисов премиального сегмента, планируемых к выходу до 2013 года», – утверждает заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева.
По подсчетам старшего маркетолога компании Praktis CB Любавы Пряниковой, на классы В+ и В в районе приходится 15 бизнес-центров общей площадью 130,8 тыс. кв. м (арендопригодная – 93,8 тыс. «квадратов»).
Вне локации
На бизнес-центры Адмиралтейского района оказывает влияние общий тренд – высокая конкуренция и борьба за арендатора. По данным АРИН, уровень заполняемости в районных бизнес-центрах колеблется в границах 80-99%: средний показатель – 90%.
Полина Макаренко отмечает, что офисы всегда будут востребованы на границе с Центральным районом и рядом со станциями метрополитена. В предпортовой зоне уровень загрузки бизнес-центров также находится на очень высоком уровне.
Среди наиболее удачных объектов она отмечает Kellermann Center на 10-й Красноармейской улице, который привлек качественных арендаторов («якорь» – компания Sun Microsystems), несмотря на его относительно невыгодное местоположение, и Bolloev Сenter в переулке Гривцова, который открылся в разгар кризиса, но сумел привлечь арендаторов. «Нельзя не отметить также бизнес-центр «Нарвские ворота», в котором в 2008-2009 году было успешно продано большое количество площадей», – добавляет она.
По словам ведущего эксперта-аналитика компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислава Фадеева, большинство бизнес-центров Адмиралтейского района можно отнести к достаточно успешным проектам, так как они имеют свою целевую аудиторию и успешно взаимодействуют с ней. «Соотношение цены и качества в первую очередь определяется теми конкурентными преимуществами, которые имеет тот или иной объект. Например, в бизнес-центрах «Мир» и «Трезубец» уровень арендных ставок достаточно высок, хотя качество самих зданий оставляет желать лучшего. Однако расположение рядом с Сенной площадью определяет высокий спрос на офисы в этих объектах», – комментирует он.
«Объекты класса А в районе характеризуются высокой заполняемостью даже в условиях кризиса, уровень вакантных площадей в них не превысил 7 процентов. В зданиях категории В и С доля свободных площадей выше – 12 и 9-10 процентов соответственно», – констатирует Любава Пряникова. Генеральный директор компании «Бест. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков оценивает уровень вакантных помещений в районных бизнес-центрах чуть выше – 10% для класса А, 13-15% – для зданий категории В и С.
Директор по консалтингу и оценке компании NAI Becar Игорь Лучков рассказал, что ставки находятся в диапазоне 900-2000 рублей за квадратный метр в месяц и варьируются в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра. По данным Knight Frank St. Petersburg, средняя ставка аренды на офисы в районе – 1150 рублей за квадратный метр. По информации Colliers International, средняя запрашиваемая арендная ставка для бизнес-центров класса А составляет 1050 рублей, а в классе В – 880 рублей за квадратный метр в месяц (включая эксплуатацию, без НДС). В последние годы они подчинялись общим рыночным тенденциям, то есть снижались. Однако вблизи станций метро «Балтийская» и «Нарвская» ставки сохранились на относительно высоком уровне по сравнению с большинством аналогичных по типу и качеству застройки зон в других районах города. Это связано прежде всего с близостью Морского порта. «Уровень арендных ставок в Адмиралтейском районе для качественных бизнес-центров на 10 процентов выше, чем в среднем по городу», – утверждает Владислав Фадеев.
Цитата
В последние годы средние ставки по Адмиралтейскому району подчинялись общим рыночным тенденциям.
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg
Мнение
Филипп Леонов, коммерческий директор ИСГ «Сплав»:
– Хуже всего заполняемость у вновь введенных бизнес-центров. Это объясняется общим спадом спроса на офисные площади, вызванным кризисом. Ситуация по арендным ставкам в настоящее время стабилизировалась и колеблется только в зависимости от класса бизнес-центров, сроков их ввода в эксплуатацию и общей загрузки.
Торговая недвижимость: Точка, точка
Предложение площадей в современных торговых центрах Адмиралтейского района крайне ограничено, тем более что все они имеют практически стопроцентную загрузку.
На начало этого года здесь действовало восемь крупноформатных торговых комплексов (в том числе один гипермаркет) общей площадью почти 179,5 тыс. кв. м (арендопригодная – 99,1 тысячи). Это 4-5% всех современных торговых площадей в Петербурге. По словам старшего маркетолога компании Praktis Consulting & Brokerage Любавы Пряниковой, рынку торговой недвижимости Адмиралтейского района присуща неоднородность: «Качественные помещения под торговлю распределены здесь неравномерно. На территории района есть места, где магазинов явно не хватает».
Локальные зоны
По данным экспертов, в районе традиционно сложились несколько торговых зон. В первую очередь это территория вокруг Сенной площади, где помимо нескольких десятков небольших крытых павильонов и встроенных помещений на первых этажах жилых домов расположены два крупных современных торговых комплекса, построенных «с нуля» в 2003-2004 годах, – «Пик» и «Сенная». Арендопригодные площади этих объектов составляют 16,5 тыс. и 30 тыс. кв. м соответственно. «Пока это самая успешная торговая зона с крупными современными объектами в центре города, у метро», – комментирует руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. Уровень вакантных площадей в них, по данным Praktis CB, не превышал 5% даже в кризис. В торговых комплексах «Пик» и «Сенная» арендная ставка находится на уровне 100 USD за кв. м в месяц. «Но спрос на эти объекты повышенный, на них никак не отразились кризисные явления прошлого года», – утверждает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. «В «Сенной» и «Пике» существовали листы ожидания, хотя ротация арендаторов и была выше докризисной», – добавляет ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Другие крупные торговые центры расположены в районе улиц Марата и Звенигородской. В 2006 году на Звенигородской, 7 был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный комплекс «Планета-Нептун» общей площадью 28,8 тыс. кв. м (полезная – 11 тысяч) от ЗАО «Рубин». В данном объекте наблюдается очень диверсифицированный состав арендаторов с упором на развлекательную составляющую: океанариум, семейный парк развлечений и др. В мае этого года откроет свои двери для посетителей торговый центр над вестибюлем станции метро «Звенигородская». Его общая площадь составляет 5,5 тыс. кв. м, из которых порядка 2 тыс. «квадратов» – торговые. На данный момент сдано более половины торговых площадей. Девелопер проекта – холдинг «Адамант».
Еще одна торговая зона расположена в районе Балтийского вокала и одноименной станции метрополитена. Здесь находятся торгово-развлекательный комплекс «Варшавский экспресс» от того же «Адаманта», а также гипермаркет «Лента», выходящие фасадами на набережную Обводного канала. «Варшавский экспресс», по мнению экспертов, нельзя отнести к очень популярным объектам, но управляющая компания постоянно развивает этот комплекс за счет спортивно-развлекательной составляющей, организуя различные мероприятия, тем самым увеличивая его посещаемость и известность. Здесь арендные ставки, по данным АРИН, колеблются в пределах 1200-1500 рублей за квадратный метр в месяц.
Пожалуй, этим список наиболее успешных торговых комплексов в Адмиралтейском районе ограничивается.
«Бумажные» виды
Среди перспективных проектов в сегменте торговой недвижимости района эксперты отмечают реконструкцию универмага «Фрунзенский» на углу Московского проспекта и Обводного канала, а также предполагаемое строительство второй очереди ТРК «Пик» на Сенной площади. Первый объект приобрела в 2005 году группа JFC, владельцем которой является Владимир Кехман. Общая площадь здания составляет 14 тыс. кв. м. Сначала новый владелец намеревался организовать в нем концертный зал, сохранив фасады, но изменив внутреннее строение здания. Однако недавно стало известно, что девелопер отказался от этой идеи и Фрунзенский универмаг сохранит свое изначальное предназначение.
Строительство второй очереди «Пика» предусматривается в рамках проекта развития всей Сенной площади. По замыслу его инициаторов, новый ТРК объединит вестибюли станций метро «Сенная» и «Спасская» и гостиницы на месте дома 47 по Гороховой улице. С площади будут убраны все ларьки, и даже колонну Мира планируют демонтировать и установить в другом месте. Освободившиеся площади могут быть использованы для возведения подземного паркинга и организации кругового движения. Однако все это пока только планы «на бумаге».
Эксперты не прогнозируют серьезного увеличения рынка качественных торговых площадей в ближайшие несколько лет. «Адмиралтейский район уступает по коммерческой привлекательности своим ближайшим соседям – Центральному и Московскому», – констатирует руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин. По его словам, основной недостаток района – практически полное отсутствие проходных торговых коридоров. В основном он состоит из тихих жилых кварталов и заброшенных территорий старых промышленных предприятий. Во многом будущее ритейла, по мнению экспертов, зависит от развития других центров притяжения в районе: Новой Голландии, второй сцены Мариинского театра, Измайловской перспективы и т. д.
Цитата
– В Адмиралтейском районе на рынке стрит-ритейла предложение превышает спрос на 15 процентов.
Марина Федорова, директор департамента стрит-ритейла компании NAI Becar
Цифра
6-8 тыс. руб.
максимальная месячная арендная ставка для топовых мест под торговлю
Гостиничная недвижимость: Перебор?
До последнего времени в Адмиралтейском районе на различных стадиях реализации находилось более трех десятков гостиничных проектов. Эксперты убеждены, что большинству этих отелей открыть свои двери не суждено.
Адмиралтейский район сегодня находится на втором месте по количеству отелей и номерному фонду, уступая только Центральному.
Целевая группа
По мнению экспертов, район имеет два преимущества, которые позволяют ему успешно конкурировать с другими территориями в борьбе за гостиничных операторов: география и цены. «Адмиралтейский район – это исторический центр города, где в зоне пешеходной доступности находится большинство объектов, привлекательных для туристов. Это дает ему преимущество перед Василеостровским и Петроградским районами, также претендующим на целевую аудиторию иностранных и российских туристов, приезжающих в Петербург для отдыха и по бизнесу. Стоимость же проживания в аналогичных по классу гостиницах Адмиралтейского, как правило, ниже, чем в отелях соседнего Центрального района», – комментирует старший маркетолог компании Praktis Consulting & Brokerage Любава Пряникова.
В Адмиралтейском районе, по подсчетам аналитиков, сегодня расположено 10 качественных гостиниц (не считая мини-отели) с общим номерным фондом чуть более 2,9 тыс. номеров. Из них два отеля – уровня 5 звезд, пять гостиниц принадлежат классу 4 звезды и три гостиницы относятся к категории трехзвездочных. В районе представлены такие крупные гостиничные операторы с мировой известностью, как Marriott International и Best Western International (США), Rocco Forte (Англия). Разумеется, самый знаковый гостиничный объект района (и, пожалуй, всего города) – гостиница «Астория», принадлежащая последнему оператору.
В основном районные гостиницы размещены в его восточной части, ближе к центру. Здесь же широко представлен сегмент мини-отелей. Но при этом три гостиницы находятся в более депрессивных зонах района.
Номера навсегда
«Сегодня в районе существует огромное количество гостиничных проектов – порядка трех десятков. Их общий номерной фонд составляет более чем 5 тысяч номеров», – подсчитал руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg Олег Громков. По его словам, такая ситуация сложилась в результате активного продвижения городской программы развития гостиничной инфраструктуры, реализуемой КИСПом: «Участки и здания выделяются целевым назначением, и многие инвесторы спешат воспользоваться моментом». «Большое количество муниципальных зданий, расположенных за Исаакиевской площадью, также могут получить постановления на реконструкцию под отели. В этом случае номерной фонд района серьезно возрастет», – добавляет руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин.
Однако, по мнению экспертов, после кризиса перечень реализуемых проектов начал сокращаться, и открыть свои двери для посетителей суждено далеко не всем заявленным проектам.
Среди уже строящихся в Адмиралтейском районе объектов участники рынка отмечают пятизвездочную гостиницу Four Seasons на Исаакиевской площади (девелопер – Tristar Investment, номерной фонд – 186), апарт-отель от Ginza Project на Почтамтской улице, 3-5, mixed-use-проект с гостиничной функцией напротив Новой Голландии и др. В ближайшее время в районе также будут введены в строй отель W от Starwood на Вознесенском проспекте, 6 (5 звезд, 120 номеров), очередная гостиница сети Marriott на набережной канала Грибоедова, 166 (4 звезды, 275 номеров), гостиница Crowne Plaza от оператора Intercontinental на Садовой улице, 62 (4 звезды, 340 номеров).
Цитата
Олег Громков, руководитель группы исследований компании Knight Frank St. Petersburg:
– В районе сегодня существует огромное количество проектов – больше 30, с общим номерным фондом более чем на 5 тысяч номеров. Однако большинство из этих проектов, вероятно, не будет реализовано.
Дмитрий Кирман
В Петербурге остро ощущается недостаток зеленых насаждений. Зеленью занято только 30 тыс. га городской площади. Это 32 процента территории города. Причем в ведении Управления садово-паркового хозяйства находится только треть посадок. За остальные отвечают Жилищный комитет, различные ведомства и муниципальные образования. Как говорится, у семи нянек…Зеленая крона Петербурга
Все работы по текущему содержанию и ремонту зеленых насаждений в Петербурге проводятся на основании Генеральной схемы озеленения города. Там представлены все административные районы: указано, где и какие парки и скверы будут построены вновь, какие будут реконструированы, когда это должно произойти, а также сколько бюджетных денег потребуется на эти работы.
Цифры и факты
На озеленение Петербурга из городского бюджета в 2007 году выделено 669 млн рублей. Кроме того, на возмещение ущерба, причиненного зелени строительством, бизнесмены перечислят в казну более 320 млн рублей. Таким образом, «зеленый бюджет» на год составит около 1 млрд рублей. Это на 112 млн рублей меньше, чем в 2006 году. Если учесть, что деньги в рамках бюджетного финансирования поступают с задержками, не удивительно, что процесс обеспечения города цветами и саженцами иногда буксует.
«Если бы не помощь губернатора Валентины Матвиенко, которая только в этом году выделила из личного резервного фонда 17 млн рублей на благоустройство, наши «зеленые зоны» не были бы такими благоустроенными», - отметил начальник отдела садово-паркового хозяйства КБДХ Александр Мезенко. Всего, по его словам, до 2010 года в Петербурге планируют отремонтировать 47 зеленых объектов на площади 343 га. В их числе парки Сестрорецка и Пушкина, Конногвардейский бульвар, сад им. Фрунзе и многие другие. На этот год запланировано 17 адресов, причем реконструкция 13 объектов будет закончена полностью. Благоустройство еще четырех парков, начатое в этом году, обещают закончить в 2008-2009 годах. Это Малоохтинский парк, зеленая зона вдоль Петергофского шоссе, парк «Куракина дача» и Парк Победы. Уже в конце мая завершатся конкурсы на комплексное благоустройство третьей очереди парка в пойме Муринского ручья, 20-го квартала в Купчино и третьей очереди южно-приморского парка Победы. «Проекты благоустройства этих территории разработаны частными компаниями. Оценивать их будет специальная городская комиссия», - сообщил чиновник.
Вандалы и экология
Недостаточное и несвоевременное финансирование работ по озеленению - это лишь небольшая часть проблемы, с которой сталкивается отрасль. Гораздо больше хлопот специалистам, по словам Александра Мезенко, доставляют горожане-вандалы, которые не стесняются воровать цветы прямо с клумб. Например, к 300-летию Петербурга на стрелке Васильевского острова высадили 2000 роз. Сегодня от них почти ничего не осталось.
«Украденные цветы нужно срочно менять на новые. Понятно, что импортеры не могут быстро обеспечить маленькую партию рассады. На помощь приходят местные цветоводы. В Петербурге работает несколько фирм, занимающихся производством рассады для городских улиц», - говорит чиновник.
По словам директора по развитию ЗАО «Петрофлора» Ирины Юневой, для того, чтобы свести к минимуму акты вандализма по отношению к цветочным насаждениям, нужно проводить серьезную социальную рекламу и знакомить местных жителей с особенностями флористики. Такой опыт имеется у коллег из Амстердама.
Отдельная проблема - влияние на городские растения плохой экологии мегаполиса. «Например, возле Московского вокзала каждые два-три года мы высаживаем липы. Но они быстро гибнут из-за большого количества выхлопных газов, хотя горожане этого не замечают. Между тем, каждое дерево стоит больших денег», - подчеркнул Александр Мезенко. Эксперты считают, что не стоит забывать о тополях, многие из которых уничтожают «незаслуженно». Оказывается, такие виды тополей, как берлинский, не дают пуха и не наносят вреда человеку в виде различных аллергий, но являются самыми лучшими «санитарами» города.
Кадры решают все
За зелеными насаждениями нужен квалифицированный уход. Но подготовка кадров для отрасли - это еще одна большая трудность. Как рассказала заведующая кафедрой садово-паркового и ландшафтного строительства Лесотехнической академии Ирина Мельничук, «в нашей стране нет профессиональных специалистов садово-паркового хозяйства». «Есть ландшафтные архитекторы, которых готовит ГАСУ, есть ландшафтные инженеры-строители. Но нет профессионалов, которые бы совмещали в себе знания инженеров, архитекторов, ботаников и биологов. И если не будет создана специальная кафедра по подготовке универсальных специалистов по уходу и защите зеленых насаждений, отрасль уже в ближайшие годы почувствует значительный урон», - отметила эксперт.
Кроме того, флористы говорят о необходимости создания специальных питомников в пределах Северо-Западного региона, где можно доращивать растения. «На территории Петербурга и Ленобласти много заброшенных земель, которые можно было бы использовать для возрождения питомников. Город мог бы освободиться от зависимости - от львиной доли заграничных поставок цветов и саженцев. Но поднимать питомники без квалифицированных кадров будет невозможно», - считает генеральный директор ОАО «Цветы» Магомедгаджи Варисов.
А пока бизнесмены предпочитают приобретать цветы за рубежом. Значительная часть рассады поступает из Германии, Голландии и Дании. Особенно это касается луковичных растений: крокусов, хионодоксов, мускарей. Эти многолетние цветы не требуют ежегодной замены и пригодны для создания красочных панно на больших площадях.
Хозяин должен быть один
Чтобы сохранить зеленые насаждения в Петербурге, было решено с 2006 года проводить их регулярную инвентаризацию. Считают все - деревья и вдоль дорог, и в парках, и внутри кварталов. В перечень вошли около 2,5 тыс. адресов. Но о судьбе некоторых из них идут горячие споры между горожанами и властью. Дело в том, что некоторые «зеленые зоны» собираются уничтожать в связи со строительством новых объектов. Горожане опасаются, что те деньги, которые инвесторы выделяют для посадки новых деревьев, не всегда расходуют по прямому назначению. По словам заместителя председателя КБДХ Германа Вихарева, «муниципальные образования дают невразумительные ответы о судьбе перечисленных денег». «Часто говорят, что потратили их на обустройство тротуаров и благоустройство территории. Но ведь на эти цели выделяются средства по другим статьям бюджета», - подчеркивает чиновник.
Эксперты считают, что порядок с финансированием будет только тогда, когда у зелени появится один хозяин. «Нужно передать все зеленые насаждения Управлению садово-паркового хозяйства КБДХ. А вместе с этим увеличить и финансирование отрасли. Только в этом случае Петербург обретет настоящую «зеленую крону» над головой», - заключил специалист.
Кстати:
В Петербурге создают реестр зеленых насаждений. Пока не решен вопрос с финансированием этой работы. Но в администрации есть данные на 2,5 тысячи зеленых зон города, даже графические.
Справка:
Объем финансирования капитального ремонта зеленых насаждений из бюджета Петербурга в 2007 году вырос на 98 процентов и составил 332 млн рублей. Субсидии на лесоохранные и лесовосстановительные мероприятия выросли на 7,4 процента - до 34,1 млн рублей. Расходы на проведение работ по защите зеленых насаждений города увеличены в 4 раза - до 16 млн рублей. Расходы на текущее содержание и ремонт зеленых насаждений общего пользования снизились на 6 процентов - до 669 млн рублей.
Марианна Рахман
Небоскреб, который собирается строить Газпром на правом берегу Невы, пока остается проектом на бумаге. Но он уже диктует спрос на прилегающие территории – взвинчивает цены на землю, складские и офисные помещения в районе Малой Охты. Эксперты считают, что благодаря этому влиянию некогда депрессивный район может стать центром деловой активности города. Будущие соседи «Охта-Центра» всерьез заявляют о намерении строить больше и выше.
В частности, по словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов генерального директора «ВМБ-Траст» Александра Гришина, «высота необходима девелоперам для компенсации затрат на покупку земли и снос существующих там сооружений». Если учесть, что только за один месяц стоимость одного пятна под застройку в районе Малой Охты выросла на 30 процентов – от млн до 120 млн, то становится понятно стремление девелоперов увеличить высоту своих архитектурных проектов. «У инвестора отсутствует чувство прекрасного, так как бизнес ориентирован на извлечение прибыли», – говорит Александр Гришин. А для высотных и прочих ограничений, по его мнению, существует городская власть. «Вся ответственность за высоту башни «Охта-Центра» ляжет на нее. Только администрации решать – утверждать или не утверждать такую высоту», – заявил он.
Доминанты подрастут
По словам управляющего УК «Теорема» Игоря Водопьянова, в стадию реализации вступил проект «Новый квартал» на пересечении Пискаревского проспекта и Свердловской набережной. Проект предполагает в течение 5-8 лет освоение территории общей площадью 330 тыс. кв. метров. Уже в этом году войдет в строй первый объект – бизнес-центр «Бенуар» площадью 17 тыс. кв. метров. «Это здание хорошо знакомо горожанам. Его стеклянный фасад разрисован театральными костюмами в стиле «шапито», – пояснил специалист. Он отметил, что проект предполагает строительство нескольких зданий, не превышающих 50 метров, а высотной доминантой будет здание высотой 68 метров в глубине квартала – метрах в пятидесяти от набережной Невы. «Если Газпрому позволят в качестве исключения строить небоскреб на Охте, то наша компания также захочет увеличить высоту своей доминанты. Нам не надо 400 метров – дайте 150 метров. На фоне «Охта-Центра» наша высотка все равно будет выглядеть «маленьким пеньком», – заявил Игорь Водопьянов, подчеркнув при этом, что «не знает только, к кому с этим вопросом обратиться».
Деловые центры
На самом деле в районе Малой Охты много проектов строительства деловых кварталов, которые могли бы в отсутствие небоскреба Газпрома претендовать на роль деловых центров городского масштаба. Так, генеральный директор девелоперской компании Setl-City Василий Селиванов анонсировал крупный инвестиционный проект «Деловой квартал» на Малоохтинском проспекте. По словам специалиста, здесь будет около 150 тыс. кв. метров офисных площадей класса А. «Здание-доминанта будет достигать 97 метров в высоту. Первая очередь квартала будет сдана в 2010 году, вторая – в 2012 году», – сообщил он.
Кроме того, на Охте реализуются единичные проекты строительства и развития бизнес-центров. Как рассказала директор по развитию «Ниеншанц Финансовая Компания» Ольга Дмитриева, их деловой центр в этом районе предоставляет не только офисные помещения (28 тыс. кв. метров), но и складские (16 тыс. кв. метров). «От желающих снять в аренду в пакете 20-30 кв. метров в офисе и 100-120 метров на складе нет отбоя. В неделю поступает по десять заявок, и удовлетворить их все сложней. Люди согласны арендовать склады на втором и третьем этажах», – заявила она.
Офисный бум
Все эксперты сошлись во мнении, что необходимость в офисных площадях в городе весьма существенна. Сейчас в Петербурге около 1 млн кв. метров офисов. Но 300-400 кв. метров являются офисными помещениями «с большой натяжкой». «Городу нужны не только офисы класса А, но и недорогие – класса С. Только это должен быть настоящий класс С, а не старые помещения без ремонта», – говорит Ольга Дмитриева.
При этом специалисты подчеркивают, что никакого коллапса на рынке офисной недвижимости появление небоскреба «Охта-Центр» не вызовет, поскольку его высотная доминанта будет сдаваться под офисы самого Газпрома и его дочерних компаний. Спрос на офисы все равно будет. Как заявил генеральный директор девелоперской компании «Вечер» Николай Вечер, «проект Газпрома является скорее не коммерческим, а социально-политическим, поэтому все разговоры о демпинге арендных ставок «Охта-Центра» не имеют под собой оснований». Он отметил, что в ближайшие пять лет на Охте не будет большого количества офисных площадей. «Те проекты по строительству офисных помещений, которые развиваются в районе, будут вводиться очередями и никакого скачка цен на данной территории не последует», – отметил специалист.
Проблемы района
Пока общественность активно обсуждает перспективу строительства небоскреба на Охте, девелоперы пытаются решить те проблемы, которые возникают в этом районе уже сейчас, независимо от того, появится там башня или нет. Главные из них – проблема с транспортом, электрическими мощностями и созданием инженерной инфраструктуры.
По словам Игоря Водопьянова, «Новый квартал» пока обеспечивают электричеством мощности располагавшегося здесь ранее завода. «Но по мере расширения застройки придется искать новые мощности», – отметил специалист. Он также подчеркнул, что негативно сказывается отсутствие поблизости метро. «Мы даже планировали пускать бесплатные автобусы до нашего квартала. Но это, скорее всего, не выход, поскольку им придется стоять в пробках, как всем прочим автомобилям. Так что пока проблема транспортного обеспечения – главная для всех, кто строится в этом районе», – заключил он.
Транспортный коллапс?
Эту мысль поддержал и председатель комитета по коммерческой недвижимости Ассоциации риэлтеров Петербурга Сергей Федоров. Он заявил, что эксперты Ассоциации просчитали «транспортную составляющую» и пришли к следующему выводу – транспортная проблема в этом районе будет острой независимо от того, будет ли реализован проект «Охта-Центра». «По прогнозам, к 2011-2012 году поток машин на Большеохтинском мосту и без небоскреба Газпрома увеличится более чем на 6 тыс. автомобилей, а потребность в парковочных местах – на 5 тыс. единиц. А если «Охта-Центр» будет построен, эти показатели составят 10 тыс. автомобилей и 8,5 тыс. парковочных мест соответственно», – отметил Сергей Федоров. Он добавил, что хотя Орловский тоннель, который планируется построить в 2008 году, будет пропускать около 50 тыс. машин в сутки, в любом случае территория нуждается в серьезной инфраструктурной подготовке. Между тем развитие дорожной сети и связи набережной с городом, кроме планируемого строительства Орловского тоннеля, здесь не предусмотрено. По мнению Сергея Федорова, это может «привести к транспортному коллапсу, поскольку все проекты будут запущены примерно в одно время».
Наталья Ковтун